用融资平台、品牌等优势，在并购中获得优良的项目储备和区域布局，降低了公司的整体运作风险，也为被收购企业的沉淀资金赢得了发展机会。到了2008我国房地产类上市公司年，并购次数较上一年几乎增加了一倍。尽管一方面受金融危机的影响，另一方面市场整体的心态开始回归理性，整个楼市陷入了"观望一降价一再观望"的循并购特点研究环，导致)些不具备良好品牌、开发实力较弱的中小发展商度日艰难，只剩下被 冯俊华教授沈静(陕西科技大学管理学院西安710021) 兼并或破产。但也正因为此，那些主流大 中图分类号文献标识码A集团的市场份额和综合优势越发明显，于是他们通过并购，无论强强联合还是的一大难题，一方面资金实力雄厚的大强弱联合，进行土地、资金、人力、品牌内容摘要:近年来上市公司并购风起云型房地产企业苦于手中无地，另一方面等资源的整合以追求利润最大化，达到涌，其中房地产类上市公司并购最为活手中有地的中小房地产又因为资金短缺双赢甚至多赢的目的。跃，本文通过分析2004-2008年我国房地无钱开发项目O而后，房地产上市公司的(二)并购实质是对土地资源的获取产上市公司并购情况，指出房地产上市并购风潮势不可挡，根据巨潮网、房地产收购其他公司所开发的房地产项目公司已经全面进入并购整合阶段;其并购的实质是对土地资源的获取;实现资上市公司年报和公告的数据显示，从已经成为房地产上市公司获取土地资源金回笼、以横向并购为主、手1)离非主营2004年到2008年的这5年里，在沪深两的主要方式。其具体表现形式为:一是对业务是现阶段并购的特色ι市发生的并购案件共有196起，涉及的公房地产股份的收购;二是对房地产项目关键词:房地产上市公司并购特点司66家，其中沪市公司36家，深市公司的收购。具体操作方式包括:整体开发项 J J 可，企业的并用重组已经成为我30家(见表1)。目的转让;在建工程转让和合作开发。如、J/...;.&.叮国资本市场上最为重要的社会资从并购的次数来看，2004年到2008在上述企业中，万科在2007年3月，通--1源重新配置手段之一O根据年66家公司的196起并购案例平均下来过收购广东深圳富春东方集团有限公司WIND数据网的统计，2004-2008年，上每家并购次数将近3次，其中并购次数为的万轩国际的项目，增加了可结算规划市公司并购案例以及并购金额呈爆炸式3次的有10家公司，占并购公司总数的建筑面积合计万平方米以及地下车增长，共有1294起并购案例成功实施，并%;并购次数超过3次的共20家公司，位约11万平方米;上实发展在2008年1购金额达到亿元，其中，房地产占总数的%;并购次数不足3次的共月，收购黑龙江哈尔滨爱建新城"盛世江上市公司以196起并购案例居于各行业36家公司，占总数的%。南"在建工程项目，获得了万平方之首，在此背景下，对房地产上市公司并从并购的年份来看，2004年发生并购米，完善了该公司在东北地区的战略布购活动的特点进行深入研究，显得十分引起，占并购案例总数的%;2005年局，加快推进了开发业务的区域拓展;阳必要。发生并购34起，占总数的%;2006年光股份通过受让山东青岛颐中房地产开进入21世纪以来，我国房地产市场发发生并购25起，占总数的%;2007年发有限公司持有的"千千树项目"70%的展迅速并日趋成熟，尤其在2006年、2007发生并购42起，占总数的%;2008年股权，与青岛颐中按照股权比例共同投年，房地产业呈现迅猛的增长势头。进入发生并购74起，占总数的%。资开发该项目。2008年，尽管受到全球金融危机的影响，般而言，当经济发展到一定水平时，我国房地产类上市公司并购但房地产上市公司的数量却呈现增加的势行业内部就会出现集中的趋势，在这个过特点头。截止到2008年底，在我国证券交易程中企业通过两种方式实现发展壮大的目所上市的房地产类上市公司共110家，其(一〉全面进入并购整合阶段标:一种是通过内部投资新建的方式扩大中在上海证券交易所上市的有62家，深圳从上述数据看，除2006年外，总体生产能力;另种则是通过并购以获得行证券交易所上市的为48家，这些上市公司上2004-2008年这5年并购呈逐年递增业内原有的资源和能力。具体到房地产行主要分布在北京、上海、广州、深圳、天趋势。2006年由于国家出台多项宏观调业，房地产公司最为重要的资源就是土地，津等发达城市，少部分分布在陕西、山西控政策，加大了对房地产调控的力度和没有土地资源就谈不上扩大新建。行业特等省份。深度，导致并购次数有所下降。2007年，性决定了通过并购获得土地资源从而谋求并购次数达到42起，并购交易数和交易发展成为房地产公司的主要方式。此外，企我国房地产类上市公司并购金额两者增幅均列行业第一。这可以解业获得土地渠道单一，土地供应量减少，而现状读为2007年多项抑制房价上涨太快、投且通过公开招拍挂方式肘，对开发企业资随着2006年国家高频度的出台多项资过热政策的出台直接导致行业资源逐质设定了不少要求，拿地成本很高。所以政策，对房地产土地和金融调控的逐渐渐向优势开发商集中，从而形成了一个通过并购其他房地产企业或其项目股权以深入，使得僧多粥少成为土地市场面临淘汰机制，有远见的房地产上市公司利获得后者丰厚的土地资源，已成为房地产54 商业时代(原名《商业经济研究)2010年6期
上市公司最为热衷的解决土地资源难以获途径只有商业银行，资本市场和其他融资国房地产开发企业已经达到3万多家，但取的刃法。渠道都比较落后，加上房地产行业本身的市场集中度不超过4%，国内房地产龙头企(三)实现资金回笼是现阶段并灼的资金密集型特征，决定了房地产行业实质业万科的市场占有率仅%，全国前十一大特色上是一个准金融行业，是国家经济情况的大房地产企业市场占有率不到8%，相比较进入2008年以来，受金融危机影响，晴雨表，受国家宏微观调控的影响比较大，之下，中国香港前十大房地产上市公司市资金短缺是房地产上市公司的普遍难题，仅2007年一年，央行就十次上调人民币存场份额已经达到了80%。因此，我国房地通过出让股权或项目实现资金回笼或引款准备金率，六次上调人民币存贷款基准产存在着行业集中度低和资本密集型特征进外部投资者的战略合作成为这时期利率银根"不断收紧，信贷的收缩都使相背离的现象，行业内存在着大量规模偏并购的一大特色。上述上市公司中，在得国内房地产企业资金普遍吃紧，资金压小、资金匮乏的企业。这些企业在资金、土2008年发生并购的35家上市公司中以力空前加大c地难求，房地产市场不景气的双重打击下获取资金为目的的就有19家，如津j宾发进入2008年，尽管政府相继出台了扩只有选择被优势企业收购。而那些实力较展为了改善公司财务状况，增加现金流，大内需和房贷新政等促进房地产市场发展强的公司也可借金融危机低价收购企业，保证当年利润的实现，于2008年3月出的政策，但受外国经济的影响，全国房地实现存量资产的第二次优化配置，优化产售了它所持有的广东津滨房地产开发有产市场没有出现实质性的好转，销售额、销业结构。限公司50%股权，将其控制权转让给了售量都有大幅度锐减，整个行业进入调整房地产开发专业性非常强，从购买深圳粤华企业，通过此次出售，该公司获期。正是在房地产资金来源单，宏观政土地、开发建设到市场营销和售后服务，得约亿元的股权投资收益;渝开发于策对"银根"不断收紧以及金融危机的二涉及面很广，操作过程也很复杂，加上房2008年4月，将其全资子公司高瑞公司重作用下，通过并购实现资金回笼，保障地产行业具有投资大、风险高的特点，任49%的股权转让给了重庆瑞海投资发展现金流成为房地产发展过程中的必经之路，何种非专业的行为，都有可能导致无公司，转让后渝开发与重庆瑞;每共同拥有这也成为2008年房地产上市公司并购活法弥补的后果，而横向并购有利于把公对高瑞公司的所有权。通过引进战略合作跃的原因。司所有人力、物力、财力都投入到房地产伙伴，利用各自的资源优势互补，规避和(四)以横I;'J并购为主、剥离非主营业业上，方面有助于增强企业抵抗风险转移房地产开发风险，为实现资金回笼并务的并的呈增长趋势的能力，另方面有助于建立企业的核购的还有光华股份、金丰投资、上实发展、通过分析2004-2008年这5年的并购心竞争力。尤其受2008年金融危机的影京能量业、首开股份、亿城股份、中华企案例发现，房地产类上市公司并购以横向响，些走多元化发展的房地产公司也业、广宇集团、爱建股份、招商地产、ST并购居多，占到70%以上，这主要是由房开始剥离非主营业务，整合资源集中力重实、ST中农、九龙山、万好万家、中体地产行业的行业集中度低和运营专业性强量于主营业务开发。以新湖中宝为例，该产业和中航地产。决定的。公司于2008年8月将其控股的嘉兴乍浦从行业自身来看，我国房地产金融市房地产行业集中度较低，客观上为行开发集团股权转让给宁波港股份有限公场很不完善，房地产公司获取资金的主要业内的横向并购提供了驱动力。2006年全司。乍浦开发集团主要经营方向为乍浦港码头开发投资、仓储服务等。此次股权表12004-2008年沪深两市房地产上市公司并购次数转让的目的是适时变现非主营业务资产，证券代码公司次数证券代码公司次数证券代码公司次数优化资产结构，进-步集中精力做大做6∞052SH 浙江广厦5 60062日SH新黄埔4 ∞0014SZ 沙河股份2 强房地产业。û革601588SH 北辰实业2 600675SH 中华企业4 000042SZ 深长城3 6∞215SH 长春经开5 600239SH 玄南城投∞0006SZ i呆振业A2 6∞393SH 东华实业2 600733SH 5先锋∞0002SZ 万科A6 6∞696SH 多伦股份3 600615SH 丰华股份2 000608SZ 阳光股份5 1章积森房地产市场调整的拐点已6叹刀82SH;每泰发展4 6C口208SH新湖中宝3 ∞0616SZ 亿城股份7 越来越近日l城市开发，2007 ( 12 ) 6∞325SH 华发股份7 600576SH 万好万家000511SZ 银基发展3 2张涵坷浅谈我国房地产业的兼并6∞240SH 华业地产6 日拥643SH爱建股份2 000024SZ 招商地产7 重组[JJ河南教育学院学报，2008 (3 ) 6∞383SH 金地集团3 E ∞890SH ST中房000031SZ 中粮地产6 3李彦卿2008年房地产市场环境变600606SH 金丰投资2 600266SH :jt尽城建2 000505SZ 珠江控股化分析lJ]经济纵横，2008 (9 1 6∞175SH 美都控股7 60055"SH 九龙山3 000668SZ 荣丰控股1 斗，王志强管究中国房地产市场山城600064SH 南原局科1 600606SH 金丰投资∞0514SZ 渝开发1 市住宅，20()8 ( 8 ) 600533SH 栖霞建设1 6001岳8SH中体产业∞0502SZ 绿景地产2 6oo732SH 上海新梅3 900950SH 新城B股3 α卫D736SZST重实6oo748SH 上实发展5 DD0007SZ ST达声000838SZ 国兴地产6oo823SH 世茂股份3 000046SZ 泛;每建设002133SZ 广字集团2 冯俊华(1964-l，女，汉，教授，陕6oo791S忖果能置业6 000628SZ 高新发展2 000043SZ 中航地产2 西科技大学管理学院硕士生导师，研6∞665SH 天地j原3 oo0546SZ 光华控股2 000897SZ 7幸滨发展600376SH 首开股份4 oo0402SZ 金融街4 000576SZ 海德股份究方向为市场营销和企业战略管理c6oo648SH 外向才开5 oo0558SZ 莱茵置业2 000711SZ 天伦置业:允静(1985-l，女，汉，陕西韩城600246SH 万通地产2 oo0667SZ 名流置业13 。∞931SZ中关村人，陕西科技大学管理学院在读研究6oo162SH 香江控股5 ∞2146SZ 荣盛发展000965SZ 天保基建生，研究方向为市场营销η全国贸易经济类核心期刊55
