房地产2015年税收新常态
与
营改增政策瞻望
樊剑英
我们的四大任务是——
检查
营改增
土地增
值税
其他小
税种
1
2015年全国税收专项检查工作方案
房地产业检查重点
一、检查对象
房地产及建筑安装行业企业
二、检查年度
一般检查2013年至2014年两个年度的税
款缴纳情况，有涉及税收违法行为的，
应追溯到以前年度，或者延伸检查2015
年度。
常州地税关于在全市范围内开展营业税涉税
事项自查申报的通知
尊敬的纳税人：
随着营改增工作的不断推进，为加强营业税税收征管，
帮助纳税人全面排查可能存在的营业税涉税风险，决定在全
市范围内开展各行业营业税涉税事项自查工作。您可以对照
所属行业的自查指南自行排查2012至2014年度营业税涉税问
题，并于2015年7月15日前网上填报《自查报告表》，涉及
自查补税的，同时请您打印《自查报告表》到各办税服务大
厅办理自查税款申报手续。
您如果有任何政策疑问可拨打12366、89855316、89855519
进行咨询；感谢您的配合！
江苏省常州地方税务局
2015年5月29日
2014年房地产行业贡献财政收入至少万亿元
企业所得
税2961亿
元/%
城镇土地使
用税1993亿
元/%
耕地占用
税2059亿
元/%
契税3986
亿元/%
土地增值税
3914亿元
/%
营业税
5627亿元
/4%
• 2014年房地产行
业三大税种12502
亿元
• 六大税种20540亿
元，占比%
• 土地出让收入
42606亿元
• 合计63146亿元
全国税收收入
140350亿元，
纳税人自查指南—房地产业
1、在开发产品完工前，取得的预售收入是否
全部计入“预收账款”进行申报缴纳税款；
是否计入“预收账款”以外的往来科目，长
期挂账不申报纳税。收取的定金、违约金、
诚意金等，是否未按规定确认收入。
意向
金
定金
预收
账款 ?
某地产公司2015年收取意向金1000
万元，按照地税要求缴纳了营业税，
2016年意向金转为房款，要为业主
开具发票。
1、退营业税
2、再缴纳一次增值税
3、销售额可以抵减
营改增后会少收多少税？
5627万元营业税没了！
增值税不知道能征收多少！
增值税不是能抵扣吗？下游企业抵扣了！
我们还有土地增值税，哈哈！
2015年各地土地增值税有啥亮点？
青岛【
2015】
2号
深圳【
2015】1
号
财税【
2015】
5号
重组不免税
三分不说三分
核定不是核定
预征率
核定征收率
多变
不征税（青
岛）
带条件的不
征税（新疆）
不说不征税
（2015/5号
文）
合并、分立2015从此遭遇波折！
财税[2015]5号
三、 按照法律规定或者合同约定，企
业分设为两个或两个以上与原企业投
资主体相同的企业，对原企业将国有
土地、房屋权属转移、变更到分立后
的企业，暂不征土地增值税。
五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地
产开发企业。
股东A1000万元
股东B2000万元
股东A600万元
股东B1200万元
股东A400万元
股东B800万元
不征税
财税[2015]5号
二、 按照法律规定或者合同约定，两
个或两个以上企业合并为一个企业，
且原企业投资主体存续的，对原企业
将国有土地、房屋权属转移、变更到
合并后的企业，暂不征土地增值税。
五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地
产开发企业。
印花税怎么交？
房产税怎么交？
契税怎么交？
土地增值税怎么交？
企业所得税怎么交？
营改增后地税家族其他税种怎么办
？
天津市地方税务局关于调整税务机关为个人代开发票征收
个人所得税问题的公告
天津市地方税务局公告2012年第12号发文日期：2012-11-28
为加强个人所得税征收管理，规范个人所得税征收方式，根据《中华人民
共和国个人所得税法》（以下简称税法）及其实施条例的规定，现对有关税务
机关为个人代开发票征收个人所得税问题公告如下：
一、自2012年12月1日起，单位支付给个人的劳务报酬所得、稿酬所得、特
许权使用费所得、利息、股息、红利所得、财产租赁所得、财产转让所得、经
国务院财政部门确定征税的其他所得，主管税务机关为个人代开发票时，
不再直接征收个人所得税，而由支付所得的单位为扣缴义务人，在支付
所得时按照税法的规定计算扣缴个人所得税。
前款所称财产租赁所得，不包括个人出租建筑物；财产转让所得，不包括
个人转让建筑物。个人出租、转让建筑物取得的所得，仍按现行规定执行。
二、扣缴义务人在计算扣缴个人所得税时，应以支付的个人收入，减除个
人在税务机关实际缴纳的增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、地
方教育附加、防洪工程维护费后的余额为所得额，按照税法的规定计算扣缴个
人所得税。
三、扣缴义务人每月所扣的税款，应在次月十五日内通过“个人所得税代
扣代缴系统”，向主管地税局进行全员全额扣缴申报。
北京市国家税务局 北京市地方税务局关于个人申请
代开普通发票有关事项的公告
北京市国家税务局2014年第36号
为加强个人申请代开普通发票的税款征收管理,根据《中华人民共和国发票管理办法》《国家
税务总局关于加强和规范税务机关代开普通发票工作的通知》（国税函〔2004〕1024号）和营业税
改征增值税试点的相关规定，现对个人（不含个体工商户，下同）到国税机关申请代开普通发票的
有关事项公告如下：
一、个人申请代开普通发票，依照税收法律、行政法规规定应当缴纳税款的,应当先缴
纳税款,再代开发票。个人应缴纳的个人所得税，由地税机关征收；个人应缴纳的增值税，
由国税机关征收；个人应缴纳的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，由国税机关
代征。
二、个人办理代开普通发票手续，应持申请人和经办人的合法身份证件原件，并提交以下资料
:
（一）《代开普通发票申请表》（适用个人申请代开发票，附件1）一份。
（二）《代开普通发票付款方书面确认证明》（附件2）一份。
（三）个人委托他人(经办人)办理代开普通发票申请手续的，应同时提交授权委托书一份。
对于个人小额（低于增值税按次纳税起征点）销售货物、提供增值税应税劳务和应税服务的只
需提供申请人和经办人的合法身份证件原件。
主管税务机关对申请人的申请资料进行书面审核，对资料不全或者填写内容不符合规定的，应
当场一次性告知纳税人补正或重新填报；对符合条件的，即时办理。
三、本公告自2014年12月1日起施行。《北京市国家税务局关于简化和规范代开普通发票办理
程序和手续的公告》（北京市国家税务局公告2014年第16号）第二条第(一)项中“对于个人小额
（低于增值税按次纳税起征点）销售货物、提供应税劳务和服务的，不需提供《代开普通发票付款
方书面确认证明》”同时废止。
项目 售价1 售价2 售价3 售价4
售价 1, 1, 2, 2,
开发成本 1, 1, 1, 1,
税后毛利 1,
税后毛利率 % % % %
加计扣除 1, 1, 1, 1,
税金
可扣除项目合计 1, 1, 1, 1,
增值额 1,
增值率 20% 28% 50% 100%
税率 0% 30% 40% 40%
扣除率 0% 0% 5% 5%
应交税金 -
售价增加 1,
售价增加收益
定价系数
净利润 1,
寄希望于营改增解决经济难题
2
增值税营业税基本知识
增值税
• 增值税是就生
产（货物）、
劳务、服务各
环节增值部分
纳税。增值税
是价外税，对
利润间接影响。
营业税
• 营业税是就服务、销售
不动产等各环节全部
营业额纳税。营业税
是价内税，对利润直接
影响。
• 商品房建造和销售
• 施工劳务（材料+人工）
对号入座, 你有木有？
• A房地产公司2014年将门窗工程承
包给B建筑公司，合同价18000万元。
B公司采购一批门窗5000万元用于
该工程，A房地产公司应取得增值
税发票还是营业税发票？
• 2016年呢？
增值税规定
第四条 单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：
（一）将货物交付其他单位或者个人代销；
（二）销售代销货物；
（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构
移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；
（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目；
（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；
（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或
者个体工商户；
（七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；
（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。
• 第六条 一项销售行为如果既涉及应税
劳务又涉及货物，为混合销售行为。除本
细则第七条的规定外，从事货物的生产、批
发或者零售的企业、企业性单位和个体
工商户的混合销售行为，视为销售货物，
不缴纳营业税；其他单位和个人的混合
销售行为，视为提供应税劳务，缴纳营
业税。
糊涂的混合销售
营业税规定
• 第七条 纳税人的下列混合销售行为，应
当分别核算应税劳务的营业额和货物的销
售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，
货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，
由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：
• （一）提供建筑业劳务的同时销售自产货
物的行为；
• （二）财政部、国家税务总局规定的其他
情形。
继续对号入座, 你有木有？
B企业是房地产开发企业，
销售商品房2000万元，签
约客户每家赠送冰箱一台；
赠送冰箱价值100万元。
赠送冰箱交增值税还是营
业税？
2000万元交
营业税，冰
箱不交税。
2000万元交
营业税，冰
箱交增值税。
1900万元交
营业税，冰
箱100万元
交增值税。
办公室硬件/软件
外购施工\材料\服务
水电供应
其他购入项目
地产
公司
材料、建筑成本 + 利润 = 开发产品 缴纳营业税
净价 + 增值税 (VAT) + 营业税 重复征税!
6
包括建筑劳务，
都不能抵扣，含
税进入开发成本。
土地+
重复计征是营业税天生的缺陷。
应缴增值税
应缴增值税 = 销售产生的增值税销项税额
– 采购产生的增值税进项税额
抵扣
某项交易产生的销项税额将作为下一交易环节的进
项税额，以此方式将增值税传递给最终消费者
4
增值税的基本原理
对财务的影响
财务指标 会计核算
财务预算 绩效考核
岗位规划
应交税费
应交增值
税
借方发生
额
进项税额 已交税金
转出未交
增值税
贷方发生
额
销项税额
进项税额
转出
转出多交
增值税
营改增抵
减的销项
税额
预征税额 清算税额
减免税款
未交增值
税
增值税留
抵税额
简易征收
增值税
财政部关于印发《营业税改征增值税试点有关企业会计处理
规定》的通知 财会〔2012〕13号
17%、11%、6%、3%、0 明细科目核算或项目辅助核算
我们一起来猜想——房地产营改增
如何计税？
3
房地产业运营模式
产品归属
开发房屋
所有权 使用权 出租 自用
转让土地 代建
问题1：营业税变为增值税税怎么交？
项目 营业税
增值税（一般计税）
实际收入 应交增值税 税负结构 现金流量
收入 10, 9, 11% 10,
成本 8, 7, 7% 8,
税金 -
利润 1, 1, 1,
项目 营业税
增值税（简易计税）
实际收入 应交增值税 税负结构 现金流量
收入 10, 9, 5% 10,
成本 8, 8, - 0% 8,
税金 -
利润 1, 1, 1,
问题：增值税税率选多少？
问题：税负增加多少？
税率能
降吗？
要清楚的第2个问题
税负增加
6%？
项目 营业税 增值税 变动额
销售收款 10, 10, -
销售收入 10, 9,
销售成本 8, 7, 680
销售税金及附加 560
营业税3% 500
增值税11%
进项税额 680
管理费用 500 500 -
财务费用 100 100 -
利润总额 1,
企业所得税 210
净利润
税负额 770
税负率 % % %
3、计税营业额——价外费用
（一）价外费用的界定
营业税细则第13条：价外费用，包
括收取的手续费、补贴、基金、集资
费、返还利润、奖励费、违约金、滞
纳金、延期付款利息、赔偿金、代收
款项、代垫款项、罚息及其他各种性
质的价外收费。
3、计税营业额——价外费用
【思考1】
甲房地产企业与李某签订购房合同，合同约定，李
某必须在合同签订之日支付定金2万元，到期，如果
李某违约不要该房产，这2万元的定金没收。
1.收取：
借：银行存款20000
贷：其他应付款20000
2.到期后，李某不要该房产
借：其他应付款20000
贷：营业外收入——违约金收入20000
天山地产公司2016年5月销售商品房收
入10000万元，收取客户代垫首付款利
息100万元。
不考虑进项税额抵扣，增值税收入是
是多少？
应交增值税是多少？
如何计提销项税额
一般计税=销项-进项
要清楚的第4个问题（特殊业务模式）：
房地产销项计提问题
1.免租期
2.无租使用
3.无偿借款利息
房地产销项计提问题
4、买房子送汽车、买房子送家具
-----如何计提销项？
-----能否有合约机的待遇？
公允价值 成本价值
房地产销项计提问题
5、买房子送5年免费物业管理？
-----如何计提销项？
-----混业经营PK价外费用PK视同销
售
房地产销项计提问题
6、买房子送装修？（销售精装修和毛
坯房税负差异）
————装修是成本
——----装修是混业经营
房地产销项计提问题
7、非货币交易：以开发产品换取土地
使用权，以房抵工程款，以房抵材料款
的涉税处理
————是销售还是视同销售？
————有无对应进项税额抵扣？
A抵顶给
B100万元
B抵顶给
C120万元
A和C签订合
同120万元
+
A和C签订合
同100万元
A收取B更名
费5万元
咋
办
？
房地产销项计提问题
8、投资：以土地使用权或不动产对外
投资
————是销售还是视同销售？
————开发票还是不开发票？
房地产销项计提问题
9、把有房子的公司给卖掉
股权转让交增值税？
股权转让不交增值税
？
？？
建造成本1000万元，转让
价值2000万元
营业税 增值税
转让方
直接转让 100 99
股权转让 0 0
受让方 再转让3000万元 150 198
房地产销项计提问题
10、租金融资
————合同约定：一次性收取房款
（租金）100万元，赠送房屋50年使用权。
————约定10年后退本金100万元。
房地产销项计提问题
14、收取施工方水电费……分割单
————是甲供直接进成本？
————是转售开发票？
房地产销项计提问题
11、非货币交易……不是房子了
————以材料抵顶工程款
————以设备抵顶工程款
营改增前材料或营改增前材料或
设备设备
营改增后材料或营改增后材料或
设备设备
12、警示：甲供材要视同销售吗？
对该公司2005年～2010年度期间收
入、成本等信息逐一进行检查核实后，
检查人员发现，该公司的房产开发工
程均承包给百色某建筑公司施工。根
据该公司的《中标通知书》以及双方
签订的《建设工程施工合同》约定，
工程的承包建设方式为包工包料。
检查人员在走访查阅H房地产开发公司建筑承包商
账目时还发现，该建筑公司与H房地产公司2006年
的工程结算账目中，有一笔万元的工程款异
常，此项目下标注“材料款冲减”字样。经了解，
2005年、2006年H房地产开发公司自行购入价值
万元的钢材、水泥、砖等建筑材料，交由建
筑公司用于房产项目建设，该笔材料费在2006年工
程结算时冲减了工程款费用。
按照税法规定，该企业购入万元材料用
于项目工程并冲减工程款的行为应视同销售，
应向主管税务机关申报缴纳增值税，并调增2006年
企业应纳税所得额。
警示：甲供材要视同销售吗？
问题13：在进行房地产预售，收齐款项
并缴纳增值税后，该房产所发生的后续
进项税如何抵扣（在没有后续销项税的情
况下）？
日光盘，
真牛！
14、纳税义务时点
1）收款开收据还
是发票？
2）客户预付款能
否抵扣进项税额
？
3）何时换发票？
4）确权补差咋办
？
房
地
产
14、纳税义务时点
合同约定2015年5月
10日收款100万元。
实际2015年6月1日
收款。
交税不开票？
开票不交税？
房
地
产
%EF%BC%88%E4%B8%8A%E6%B5%B72012%E5%B9%B46%E6%9C%88%EF%BC%89%E8%90%A5%E6%94%B9%E5%A2%9E%E5%BA%94%E7%A8%8E%E6%9C%8D%E5%8A%A1%E5%85%8D%E6%8A%B5%E9%80%80%E7%A8%8E%E7%A8%8E%E5%8A%A1%E7%AE%A1%E7%90%86%E7%AF%87%EF%BC%%E5%B0%8F%E6%97%B6%EF%BC%
