小产权房通常有几种形式
小产权房是我国一种十分特殊的房产类型的，对于小产权房其
相关的法律效力是跟一般的商品房不同的，同时小产权房是有着很多种不
同的形式的。下面就让法律快车小编为大家带来小产权房通常有几种形式
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“①开发商或单位直接在乡村购买的农村集体土地上开发的房
屋;②乡或村自行在其所属区域的农村集体土地上开发建设的房屋;③农村
乡或村一方出土地，开发商出资金联合开发建设的房屋。”
国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产
权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。对小产
权的解释主要有 3种：
1、是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房
人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分
割来的。
2、是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用
再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释
普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。
3、是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产
权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产
权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
前两个解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补
缴土地出让金即可自由买卖，其法律规定较为明确。而第三个解释的小产
权的法律属性存在较大争议，拿不到真正法律意义上的产权证。
“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分
不同情况：
对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋
买卖，该房屋买卖合同认定有效。
对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部
门批准的，可以认定合同有效。
对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批
准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合
同应作无效处理。
“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意
义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向
非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时
对房屋的保值和升值也有一定影响。
购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款
后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被
强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境
地。
购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的
合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补
偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的
监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没
有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。
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全部内容。小产权房的买卖是需要多多注意的，毕竟相应的产权证明不是
那么完备的。如果你还有更多的法律问题，欢迎咨询法律快车的相关律
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