涉外房产纠纷一纠纷
原告曾先生系美籍华人，2000年来京开办公司。王女士系北京市民，在
北京天通苑拥有一套内销商品房，经人介绍王女士将房屋卖给曾先生，双
方签订了简单的书面合同。合同约定：合同总价款为 1200000元，定金为
40000美元。签订合同后曾先生交付了定金，双方口头约定了交付房屋的
时间等其他事项。后双方引起纠纷。
本律师接受曾先生的委托后，为避免增加当事人的诉累，多次居中调解
未果，遂向北京市第一中级人民法院提起诉讼（以下简称一中院），一审
开庭时，经过法庭调查法庭辩论，本律师发表了如下代理意见：
一、原、被告签订的《买卖房协议》应当确认为无效合同。
首先、2001年 12月 10日，本案原、被告在签订《买卖房协议》
时，被告没有该协议所涉房屋的所有权证书，因此其无权处分诉争房屋，
故不能将诉争房屋转让给本案的原告。根据《中华人民共和国合同法》第
一百三十二条：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处
分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”本案中诉
争房屋的买卖属于房地产转让，转让行为受《中华人民共和国城市房地产
管理法》的约束，而该法第三十七条：“下列房地产，不得转
让：、、、、、、（六）未依法登记领取权属证书的”本案被告在签订协
议时不具备转让资格而擅自转让，协议内容违反了我国法律的强制性规
定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，应当
确认为无效合同。
其次。建设部《城市房地产转让管理规定》第八条对房地产转让合同
的主要条款也做了强制性规定，其虽然属于行政规章，但房地产转让的当
事人如果不按照其具体要求签订房地产转让合同，房地产管理部门就可以
以此为由拒绝办理相关手续从而当事人的合同目的就无法实现，本案中双
方签订的协议简单粗糙、词语模糊不清，欠缺形式要件因此从形式的角度
亦应当确认为无效合同。
再者，被告明知原告为美籍华人而将内销商品房转让给原告，该转让
行为应当确认为无效。
二、被告已经接受的定金 40000美元理应返还给原告并应承担原告的利息
损失。
本案中买卖协议是主合同，该协议中的定金条款属于担保条款，是前
者的从属条款，原告在 刚才提交的五份证据形成的关系属于从合同关
系，交付定金、接受定金的民事行为的法律约束力受主合同法律约束力的
影响，前者无效当然导致后者无效。无效行为导致的法律后果是将已经发
生的事实恢复到该事实发生前的状态。因此根据《中华人民共和国担保
法》第五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题
的解释第五条、第八条的规定，被告应当将 40000美元全部返还给原告。
被告对其转让行为有明显过错，其应当承担合同无效的缔约过失责任。原
告要求被告承担利息损失并无不当。
三、本案中原告无任何过错，不应当承担任何责任。
“契约自由、意思自治”原则是合同当事人在民事活动中所应当遵循
的基本原则，但是“自由”和“意思自治”不是完全的，彻底的，否则将
不利于法治化的进程、社会的发展。因此我国合同法既体现了“契约自
由、意思自治”原则又对当事人的行为做了许多具体的规定以兹约束。
本案中被告转让房地产的行为在理论上可以认定为效力待定行为，该
行为的善意相对人无任何过错，《中华人民共和国合同法》第五十一条的
规定即是此行为的具体规定，但由于该条款属于合同总则内容 ，其规定
只是概括的、笼统的规定，实际上是由于行为人行为对象的不同，立法者
也无法列举各种情形当然也不能作出具体的规定，例如对无权处分人在订
立合同后享有处分的期间没有规定，当然也不能就此认定无权处分人在订
立合同后的任何期间内校友处分权，其先行签订的行为就一概认定为有
效。立法者也意识到此条款的不足，于是在《中华人民共和国合同法》第
123条规定：“其他法律对合同另有规定的，依照其规定。”代理人认为
对“法律”应做广义的解释。
本案中被告虽然于 2002年 4月 18日取得了房屋产权证书，但根据建设部
《城市房地产管理法》第七条第二项明确规定房地产转让的程序：“房地
产转让的当事人在房地产转让合同签订后 90日内持房地产权属证书、当
事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门
提出申请，并申报成交价格”代理人认为此规定中关于“90”日可以视为
对合同法第五十一条的规定中关于无权处分的行为人在订立合同后在何期
间取得处分权的一种特别规定，其要求无权处分的行为人必须在房地产转
让合同签订后 90日内持有权利证书。本案中被告没有在此期间内取得权
利证书，原告作为善意相对人没有任何责任，其要求被告承担缔约过失的
责任也远远低于被告应当承担的责任。
综上所述，本代理人认为本案中原、被告签订的《买卖房协议》违反
了我国法律的强制性规定，亦违背了我国法律的基本精神和“契约自由、
意思自治”的原则，应当确认为无效，由于合同无效被告取得的财产应当
返还给原告并应当承担由于其过错造成原告的利息损失。
一中院开庭后采纳了本代理意见，判决原告胜诉：被告应返还原告定
金 40000美元并按照银行同期贷款的利率向原告支付利息。
（完）
