第七章 资源税和
土地增值税法
Contents
第一节 资源税纳税义务人、税目与税率
第二节 资源税计税依据与应纳税额的计算
第三节 资源税税收优惠和征收管理
第四节 土地增值税纳税义务人与征税范围
第五节 土地增值税税率应税收入与扣除项目
第六节 土地增值税应纳税额的计算
第七节 土地增值税税收优惠征收管理
第一节 资源税纳税义务人、税目与税率
资源税是对在中华人民共和国领域及管辖海域从事
应税矿产品开采和生产盐的单位和个人课征的一种
税。
纳税义务人
税目
税率
扣缴义务人
资源税纳税义务人
在中华人民共和国领域及管辖海域开采应税资源的
矿产品或者生产盐的单位和个人
注意
境内生产或开采征收，进口不征资源税
开采或生产应税资源进行销售或自用的一次性征收，价内
税
资源税的纳税义务人不仅包括符合规定的中国企业和个人，
还包括外商投资企业和外国企业【特例中外合作开采石
油、天然气】
独立矿山、联合企业和其他收购未税矿产品的单位为资源
税的扣缴义务人
例题
资源税纳税义务人例题
【多选题】（2009年）下列各项中，属于资源税纳
税义务的人有（ ）。
A.进口盐的外贸企业
B.开采原煤的私营企业.
C.生产盐的外商投资企业.
D.中外合作开采石油的企业
BC
资源税进口不征，出口不退；中外合作开采石油企
业暂不征收资源税，因此，正确选项为BC
资源税税目
目前7大类（例题）
原油。不包括人造石油。
天然气。煤矿生产的天然气暂不征税
煤炭。原煤，不包括洗煤、选煤及其他煤炭制品
其他非金属矿原矿。是指除上列产品和井矿盐以外的非金属
矿原矿。
黑色金属矿原矿。
有色金属矿原矿。
盐。
伴采的应税矿产品，凡未单独规定适用税额的，一律按主矿产
品或视同主矿产品税目征收资源税
未列举名称的其他，由省级政府决定征收或暂缓征收。
资源税纳税义务人例题
【多选题】下列各项中，应征资源税的有（ ）。
A.开采的大理石.
B.进口的原油
C.开采的煤矿瓦斯
D.生产用于出口的卤水.
AD
资源税进口不征、出口不退；开采的煤矿瓦斯暂不
征收资源税
资源税税率
矿产品 税率形式 具体标准
原油、天然气 比例税率 5%－10%
煤炭、其他非金属
矿原矿、黑色金
属矿原矿、有色
金属矿原矿、盐
固定税额
矿产品差别、地区差别
－60元/吨
自2011年11月1日起，原油和天然气由从量定额改为从价定
率征收资源税。自此，资源税采取从价定率或者从量定额的
办法计征。
资源税扣缴义务人
独立矿山、联合企业收购未税矿产品的单位，按照
本单位应税产品税额标准，依据收购的数量代扣代
缴资源税
其他收购单位收购的未税矿产品，按税务机关核定
的应税产品税额标准，依据收购的数量代扣代缴资
源税。
第二节 资源税计税依据与应纳税额的计算
计税依据
应纳税额的计算
从量：课税数量×单位税额
从价（原油天然气）：（不含增值税）销售额×税率
注意
资源税以初级矿产品作为课税数量
与增值税之间的关系：
增值税应税矿产品按价格交；
资源税（只对初级矿产品），大部分按数量交
例题
资源税计税依据
从价定率——销售额
全部价款和价外费用,不包括销项税额
从量定额——销售数量
实际销售数量和视同销售的自用数量
不能准确销售数量的，以产量或折算比换算
应税和减免税项目分别计算
连续加工前无法正确计算：
原煤加工煤炭：按综合回收率还原
金属和非金属矿产品：按选矿比还原 例题
液体盐加工固体盐：外购液体盐已纳税额准予抵扣例题
资源税计税依据例题1
【多选题】某铜矿2012年9月销售铜精矿4000吨（选矿比为
1:5），每吨不含税售价1500元，当地铜矿石资源税每吨
元，应纳资源税和增值税税额为（ ）
A.资源税万元
B.资源税万元.
C.增值税78万元
D.增值税102万元.
BD
应纳资源税＝4000×5×＝24000（元）
应纳增值税＝1500×4000×17%＝1020000（元）
资源税计税依据例题2
【单选题】某产盐企业，2011年5月份以外购液体盐3000吨
加工成固体盐600吨，以自产液体盐5000吨加工成固体盐
1000吨，当月销售固体盐1500吨，取得销售收入300万元，
已知液体盐每吨单位税额5元、固体盐每吨单位税额40元，
该产盐企业5月份应缴纳资源税（ ）。
元
元
元.
元
C
1500×40－3000×5＝45000（元）
资源税应纳税额例题
某县内资原煤生产企业为增值税一般纳税人，2010年1月发
生以下业务
（1）开采原煤10000吨。采取分期收款方式销售原煤9000
吨，每吨不含税单价500元，购销合同约定，本月应收取1/3
的价款，但实际只收取不含税价款120万元。
（2）为职工宿舍供暖，使用本月开采的原煤200吨；另将本
月开采的原煤500吨无偿赠送给某有长期业务往来的客户
（3）销售开采原煤过程中产生的天然气125千立方米，取得
不含销售额25万元
（该煤矿所在地原煤的资源税税额为5元/吨，天然气资源税
税额为10元/千立方米）
要求：根据上述资料，计算该企业当月应缴纳的资源税
资源税=9000×5×1/3＋（200＋500）×5＝18500
第三节 资源税税收优惠和征收管理
减免税
开采原油过程中用于加热、修井的原油免税
意外事故或自然灾害，由省级政府酌减免
地面抽采煤层气（煤矿瓦斯）暂不征收资源税
原油天然气自用于连续生产原油天然气的，不缴；自用于
其他方面视同销售
进口不征，出口不退 例题
纳税义务发生时间
与增值税基本相同，注意扣缴义务人 例题
纳税地点：
开采或生产地，扣缴义务人为收购地 例题
资源税税收优惠例题
【多选题】下列各项关于资源税减免税规定的表述
中，正确的有（ ）。
A.对出口的应税产品免征资源税
B.对进口的应税产品不征收资源税.
C.开采原油过程中用于修井的原油免征资源税.
D.开采应税产品过程中因自然灾害有重大损失的可
由省级政府减征资源税.
BCD
资源税征收管理例题1
【多选题】下列各项中，符合资源税纳税义务发生时间规定
的有（ ）。
A.采取分期收款结算方式的为实际收到款项的当天
B.采取预收贷款结算方式的为发出应税产品的当天.
C.自产自用应税产品的为移送使用应税产品的当天.
D.采取其他结算方式的为收讫销售款或取得索取销售款凭据
的当天.
BCD
资源税征收管理例题2
甲县某独立矿山2012年7月份开采铜矿石原矿3万吨，当月
还到乙县收购未税铜矿石原矿5万吨并运回甲县，上述矿石
的80%已在当月销售。假定甲县铜矿石原矿单位税额每吨5
元，则该独立矿山7月份应向甲县税务机关缴纳的资源税为
（ ）。
万元.
万元
万元
万元
A收购未税矿产品应该向收购地税务机关缴纳资源税。向甲
县税务机关缴纳的资源税＝3×80%×5＝12（万元）
第四节 土地增值税纳税义务人与征税范围
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并
取得收入的单位和个人。
包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
注意：只要有偿转让房地产，均为纳税义务人，不论经济
性质、内外资等。
【多选】 转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得
收入的（ ），都是土地增值税的纳税义务人。
A.学校. B.税务机关. C.外籍个人. D.国有企业.
【答案】ABCD
征税范围
征税范围
征税范围的三个标准：
转让的土地使用权是否国家所有
土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让
转让房地产是否取得收入
基本征税范围
具体事项的征税情况
例题
基本征税范围
基本征税范围 不属于征税范围
1.转让国有土地使用权，包括
出售、交换和赠与；
2.地上的建筑物及其附着物连
同国有土地使用权一并转
让；
3.存量房地产的买卖。
1.不包括国有土地使用
权出让所取得的行为；
2.不包括未转让土地使
用权、房产产权的行
为，如房地产的出租。
有关事项 是否属于征税范围
出售 1）出售国有土地使用权，征。（出让不征）
2）取得国有土地使用权后开发建造房屋出售，征。
3）存量房地产买卖，征。
继承、赠予 继承不征(无收入)。赠予中公益性赠予、赠予直系亲
属或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠要征。
房地产交换 单位之间换房，征；个人之间互换自住房不征。
房地产抵押 抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，
不能偿还债务，以房产抵债，征。
以房地产投
资、联营
房地产（房地产开发企业除外）转让到投资联营企业，
不征；将投资联营房地产再转让，征。
投资、联营企业属房地产开发，或房地产开发企业以
建造的商品房进行投资和联营，征收。
合作建房 建成后自用，不征；建成后转让，征。
其他不征、
免征事项
企业兼并转让房地产、代建房、出租、房地产重新评
估、国家收回房产权、市政搬迁
征税范围例题
【单选】下列各项中，应当征收土地增值税的是（ ）。
A.公司与公司之间互换房产.
B.房地产开发公司为客户代建房产
C.兼并企业从被兼并企业取得房产
D.双方合作建房后按比例分配自用房产
【答案】A
【多选】下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有
（ ）。
A.国家机关转让自用的房产
B.税务机关拍卖欠税单位的房产
C.对国有企业进行评估增值的房产.
D.因为国家建设需要而被政府征用的房产.
【答案】CD
第五节 土地增值税税率、应税收入与扣除
四级超率累进税率
增值率
（增值额占扣除项目金额比例 ）
税率 速算扣
除系数
1 50%以下（含50%） 30% 0
2 超过50%～100%（含100%） 40% 5%
3 超过100%～200%（含
200%）
50% 15%
4 200%以上 60% 35%
级数
项目
应税收入与扣除项目
增值率 200%0 50% 100%
超率累进税率
30% 40% 50% 60%税率
理解：
（1）对增值额征税
（2）增值额越高税率越高，但只有超过的部分适用高税率
（3）判断是否超过标准并适用高税率的依据是增值率，即扣除
项目×比率
综上：用扣除项目×级差比率，将增值额分为若干段，分别适用
税率，然后计算总和。
例题
例题及速算扣除系数
【例题】某房地产公司转让商品楼收入9000万元，计算土地
增值额准允扣除项目金额4200万元，则土地增值税为：
增值额＝9000－4200＝4800
增值率＝4800÷4200×100%=114%，第三级税率50%
应纳税额=4200×50%×30%＋4200×（100%－50%） ×40%
＋（4800－4200）×50%＝1770万
速算扣除系数：为便捷计算而使用的经验数
速算扣除系数计算方法：
增值额×税率－扣除项目×速算扣除系数
计算（2）4800×50%－4200×15%＝1770万
应税收入与扣除项目的确定
土地增值额＝应税收入－扣除项目扣除项目
具体具体
新建 存量
房地产企业
（扣5项）
非房地产企业
（扣4项）
房屋
（扣3项）
土地
（扣2项）
加计扣除
房屋评估价
扣除项目具体
转让性质 扣除项目
新建转让
1.取得土地使用权所支付的金额
2.房地产开发成本
3.房地产开发费用（依据前2计算）
4.与转让房地产有关的税金
5.财政部规定的其他扣除项目
存量转让
1. 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规
定缴纳的有关费用。
2.转让环节缴纳的税金。
3.房屋及建筑物的评估价格。
评估价格 ＝ 重置成本价×成新度折扣率 例题
不能取得评估价格
不能取得评估价格
旧房及建筑物的评估价格：
发票金额×（1+持有年数×5%）
持有年数：购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个
月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
某公司2006年1月购入一栋房屋，价款80万元，并取得发票，
2010年8月将房屋转让，取得价款200万元，不能取得评估
价格，那么评估价格＝？
解答：评估价格＝80×（1＋5×5%）＝100（万元）
购房时缴纳的契税，能提供契税完税凭证准扣，不作加计
5%的基数
既没有评估价格，又不能提供购房发票的，核定征收。
新建房地产开发成本
纳税人房地产开发项目实际发生的成本
包括6项：
土地征用及拆迁补偿费
前期工程费
建筑安装工程费
基础设施费
公共配套设施费
开发间接费用
注意和应税收入进行配比（总结）
地价款配比： 全部地价款→本期开发面积→出售部分
开发成本配比： 本期开发成本→出售部分
例题
【例题·综合题节选】府城房地产开发公司2008年1月～2011
年2月开发“东丽家园”住宅项目，相关业务如下：
（1）2008年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记
载总价款17000万元（契税税率5%） ，并规定2008年3月1日
动工开发。由于资金短缺2009年5月才动工。因超期1年被政
府相关部门征收土地受让总价款20%的土地闲置费。
（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套
设施费和间接开发费用合计2450万元，支付给施工方的施工
费为3150万元。
（3）2010年4月开始销售，可售总面积为45000m2，截止
2010年8月底销售面积为40500m2，取得收入40500万元；尚
余4500m2房屋未销售。
要求：（1）在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土
地闲置费是否可以扣除？
房地产开发成本例题
房地产开发成本例题（续）
（2）计算2010年9月进行土增值税清算时可扣除的土地成
本金额。
（3）计算2010年9月进行土增值税清算时可扣除的开发成
本金额。
解答：
（1）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在土地增
值税税前不得扣除，但在企业所得税税前可以扣除。
（2）已售40500平方米的建筑面积，占全部可销售面积
45000平方米的90%，可以扣除的土地成本金额＝（17000
＋17000×5%）×90%＝16065（万元）
（3）可以扣除的开发成本金额＝（2450＋3150）×90%＝
5040（万元）
新建房地产开发费用
期间费用：两个公式
房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地
产开发成本）×5%以内
房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发
成本）×10%以内
【例】支付的地价款为280万元，开发成本为520万元
纳税人能按转让项目分摊利息支出，金融机构贷款证明：
利息扣实发(不含加罚息)，其他不超过（280+520）×5%。
纳税人不能分摊，或不能提供金融机构证明：
开发费用总扣除限额（280+520）×10% ＝80万元
全部使用自有资金：10%
既有借款，又有其他借款的：选其一，不能都适用。
土地增值税清算：利息支出从开发成本调至财务费用计算
新建房地产有关的税金
房地产开发企业 “两税一费”
营、城、教育费附加
印花税含在管理费用
非房地产开发企业 “三税一费”
营、城、教费、印
新建房地产其它扣除项目
财政部规定的其它扣除项目（加计扣除）
（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%
【单选】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与
商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；
该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所
在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按
国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200
万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的
房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（ ）
万元 万元 万元 万元.
【答案】D
例题2
其它扣除例题2
【例题·多选题】房地产开发公司支付的下列相关
税费，可列入加计20%扣除范围的有（ ）
A.支付建筑人员的工资福利费.
B.占用耕地缴纳的耕地占用税.
C.销售过程中发生的销售费用
D.开发小区内的道路建设费用.
ABD销售过程中发生的销售费用属于房地产开发费
用，不能加计扣除。
存量房地产转让例题
【例题】某市轿车生产企业转让10年前建成的旧生
产车间，取得收入1200万元，该车间的原值为1000
万元，已提取折旧400万元。该车间经有权机构评
估，成新度为30%，目前建造同样的生产车间需要
1500万元；转让旧生产车间时向政府补缴出让金80
万元，发生其他相关费用20万元；
要求：计算该企业应缴纳的营业税、城市维护
建设税和教育费附加、土地增值税……
存量房地产转让例题解答
营业税1200×5%＝60万
城建税和教育费附加60×（7%＋3%）＝6万
土地增值额=1200－1500×30%－80－20－
66=1200－616=584（万元）
增值率=584÷616×100%=%
应缴纳土地增值税=584×40%-616×5%=-
=（万元）
第六节 土地增值税应纳税额的计算
增值额的确定（计税依据）
土地增值额=转让收入－扣除项目金额
按房地产评估价计算土地增值税的情形
应纳税额计算
应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目×速算扣除系数
计算步骤：
（1）扣除项目金额
（2）计算增值额=应税收入－（1）
（3）增值额占扣除项目的比率（2）/（1）——选税率
（4）计算土地增值税
例题1 例题2 例题3 例题4
土地增值税清算
应纳税额例题1
【例题】2004年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，
取得销售收入亿元，已知该公司支付与商品房相关的土
地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地
产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规
定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售
商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴
纳的土地增值税为（ ）。（2005年）
万元 万元.
万元 万元
【答案】B
扣除金额=4800＋4800×10%＋770＋4800×20%=7010
土地增值额=14000－7010=6990
增值率=6990÷7010×100%=%，税率40%、系数5%
土地增值税=6990×40%－7010×5%=
应纳税额例题2
某房地产开发公司：
（1）开发商品房对外出售，售房合同上注明售房总金额
4000万元，2002年取得一次性售房收入1600万元，取得银
行按揭分期付款方式售房收入2400万元；
（2）支付取得土地使用权的金额800万元；
（3）开发成本成本1500万元；
（4）向银行借款2000万元，一年期，利率4%，向非银行金
融机构借款800万元，支付利息60万元，均能按转让房地产
项目分摊利息；管理销售费用300万元，除利息外允许扣除
比例为5%
要求：计算该公司全年应缴纳的土地增值税。
应纳税额例题2解答（新）
(1) 应缴纳营业税 = （1600+2400）×5% = 200(万元)
(2) 应缴纳城市维护建设税 = 200×7% = 14(万元)
(3) 应缴纳教育费附加 = 200×3% = 6(万元)
(4) 应缴纳土地增值税：
① 扣除项目金额 =
800+1500+2000×4%+（800+1500）×5%+（200+14+6）
+(800+1500)×20% =3175 (万元)
② 扣除项目金额 =
800+1500+（800+1500）×10%+（200+14+6）+(800+15
00)×20% =3210 (万元)
② 增值额 = 4000－3210 = 790(万元)
③ 增值率 = 790÷3207 ≈ 25%
④ 应缴纳土地增值税 = 790×30%= 237(万元)
应纳税额例题3
某房地产开发公司与某单位于2003年8月正式签署一写字楼
转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴
纳了有关税金(营业税税率5%，城建税税率为营业税额的
7%，教育费附加征收率为营业税额的3%，印花税税率为
‰)。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按
国家统一规定交纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发
成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万
元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供
金融机构证明)。另知该公司所在省人民政府规定的房地产
开发费用的计算扣除比例按最高确定。
要求：计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。
应纳税额例题3解答
(1) 确定扣除项目金额①取得土地使用权所支付的金额为3000万元
②房地产开发成本为4000万元
③房地产开发费用为：(3000+4000)×10%=700(万元)
④与转让房地产有关的税金为：
15000×5%+15000×5%×(7%+3%)=825(万元)
⑤从事房地产开发的加计扣除：(3000+4000)×20%=1400(万元)
⑥转让房地产的扣除项目金额：3000+4000+700+825+1400 =9925
(万元)
(2)计算转让房地产的增值额：15000－9925=5075(万元)
(3)计算增值额与扣除项目金额的比率：5075÷9925≈51%第二级
(4)计算应纳土地增值税税额：
应纳土地增值税税额=5075×40%－9925×5%=(万元)
某外商投资企业，专门从事房地产开发业务，2011年有关经营情
况如下：
（1）2月1日与当地建设银行签订借款合同一份，合同记载借款金
额2 000万元，借款期限10个月，还款到期日11月30日。
（2）2月中旬用借款2 000万元和自有资金800万元，购得非耕地
40 000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地
使用权为60年，2月末办完相关权属证件。
（3）第一期工程（“三通一平”和第一栋写字楼开发）于11月
30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”
费用400万元和写字楼建造费用7 200万元。写字楼占地面积12
000平方米，建筑面积60 000平方米。
1
应纳税额例题4-1
2 1 2
（4）到12月31日为止对外销售写字楼50 000平方米，全部签订
了售房合同，每平方米售价万元，共计收入16 000万元，按
售房合同规定全部款项于12月31日均可收回，有关土地权证和房
产证次年为客户办理。其余的10 000平方米中，7 000平方米用于
先租后售，11月30 日签订租赁合同约定出租时间先定一年，租金
从12月1日起计算，每月收租金21万元，合同共记载租金252万元，
租金每月收一次；另外3 000平方米转为本企业固定资产作办公用。
11月30日用于出租和自用的房屋面积已全部办好相关出租、资产
转账手续，于当日全部交付并从12月1日起使用。
（5）在售房、租房等过程中发生销售费用1 500万元；发生管理
费用（不含印花税）900万元（其中交际应酬费80万元）。
（说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%）
根据上述资料。按下列序号计算有关纳税事项，每问需计算出合
计数：
应纳税额例题4-2
1 2 1 2
应纳税额例题4解答1
（1）销售和出租的房屋应缴纳的营业税。
【答案】销售和出租的房屋应缴纳的营业税
=16000×5%+21×5%=（万元）
（2）该房地产开发企业应缴纳印花税。
【答案】该房地产开发企业应缴纳印花税
=2000׉+5/10000+（400+7200）׉+16000׉+25
2×1‰=（万元）
（3）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额。
【答案】征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额
=2800×（12000/40000）×（50000/60000）=700（万元）
（4）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额。
【答案】征收土地增值税时应扣除的开发成本金额
=400×（12000/40000）×（50000/60000）+7200×（50000/600
00）=6100（万元）
1 2 1 2
应纳税额例题4解答2
（5）征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额。
【答案】收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额
=（700+6100）×（10%+20%）=2040（万元）
（6）2011年应缴纳的土地增值税。
【答案】收入合计=16000万元
扣除项目合计=700+6100+2040+800×（1+7%+3%）（销售房屋
应缴纳的营业税）=9560（万元）
增值额=16000－9560=6280（万元）
增值额÷扣除项目=6280÷9560×100%=%，适用税率为40%
，速算扣除系数5%
应纳土地增值税=6280×40%－9560×5%=2034（万元）
……
1 2 1 2
土地增值税清算
清算单位例题1
审批的房地产开发项目
分期开发：分期项目
包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算
清算条件
纳税人应当进行土地增值税的清算 例题2
主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算 例题3
非直接销售和自用房地产的收入确定
土地增值税的扣除项目（教材） 例题
应报送的资料和审核鉴证
核定征收：5个条件
清算后再转让的处理
清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金
土地增值税清算例题1
【单选题】（近三年考题）对房地产开发公司进行
土地增值税清算时，可作为清算单位的是（ ）。
A.规划申报项目
B.审批备案项目.
C.商业推广项目
D.设计建筑项目
B
土地增值税清算例题2
【多选题】下列情形中，纳税人应当进行土地增值
税清算的有（ ）。
A.直接转让土地使用权的.
B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的.
C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的.
D.取得销售（预售）许可证2年仍未销售完的
ABC
土地增值税清算例题3
【综合题】府城房地产开发公司2010年4月开始销售开发项
目，可售总面积为45000m2，取得收入40500万元；尚余
4500m2房屋未销售。
2010年2010年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“
东丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销
售完毕为由对此提出异议。
要求：（1）简要说明主管税务机关于2010年9月要求府城
房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。
【答案】已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建
筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管
税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
府城房地产开发公司截止2010年8月底已经销售了40500平
方米的建筑面积，占全部可售面积45000平方米的90%，主
管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
非直接销售和自用房地产的收入确定
用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投
资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资
产等，发生所有权转移时应视同销售房地产
转为企业自用：产权未转移，不列收入，不扣费用
土地增值税清算收入金额确定：
已全额开具发票：按发票所载金额；
未开具发票或未全额开具发票：以销售合同所载的售房金
额及其他收益确认；
销售合同所载面积与实测面积不一致，清算前已发生补、
退房款的，应在计算土地增值税时予以调整
土地增值税清算的扣除项目例题
【单选题】清算土地增值税时，房地产开发企业开
发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，其成
本费用可以扣除的情形是（ ）。
A.建成后开发企业转为自用的
B.建成后开发企业用于出租的
C.建成后直接赠与其他企业的
D.建成后产权属于全体业主的.
D
第七节 土地增值税税收优惠与征管
对建造普通标准住宅的税收优惠
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金
额20%的，免征土地增值税。
注意1：未超不征；超过全征（起征点）
注意2：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作
为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，
免征土地增值税
国家征用收回，免。
因城市规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转
让原房地产的，免征土地增值税。
征管
税收优惠例题
【多选题】下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有
（ ）。
A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额
20%的，减半征收土地增值税
B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额
20%的，免征土地增值税.
C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%
的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税
D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%
的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税.
【答案】BD
土地增值税征收管理
申报时间：纳税人签订房地产转让合同后7日内
预征：
除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中
部和东北地区省份不得低于%，西部地区省份不得低
于1%。
纳税地点：
法人：房地产所在地（坐落地）主管税务机关。
自然人：座落地≠居住地，过户手续所在地申报
