内蒙蒙西·北国经典物业管理提示建议
前言
优秀的物业管理是一个优质楼盘的重要价值构成要素，是一个地产品牌成为优秀品牌的重要
保证。规范优质的物业管理不仅能保证业主和使用者有一个高品质的居住生活环境，而且能
增强发展商社会信任感和投资者的信心，建立发展商在公众中的良好形象，加强其在房地产
市场中的长远竞争力。物业管理是一个完整的系统工程，从物业的规划设计开始到物业建成
投入使用后管理工作的正常运行，有若干环节组成。
国企根据物业管理在物业价值中的重要地位和对公司品牌树立的重要性出发,结合北国经典
的市场定位,认为对海拉尔市场来讲，高素质的物业管理服务尚属新生事物，海拉尔市民对
实物消费观到服务消费观的转变需要一个过程。因此，物业管理尽量提供优质、高效的基本
物业服务，在降低了住户经济负担的同时，也使其享受到了优质的服务，对品牌的塑造有着
重要意义。因此开发商必须在物业管理给予充分重视，和必要的前期投入。这样会使项目产
生持续增值。
综上，我司对海拉尔北国经典物业管理提出以下建议和提示：
第一部分：物业管理运作的基本环节
第一章：物业管理的早期介入
物业管理的早期介入,是指物业管理公司在正式接管物业管理工作之前进行的工作。主要包
括项目规划设计阶段的早期介入、项目施工建设阶段的早期介入和项目销售阶段的早期介入
一、项目规划设计阶段的早期介入
1、 项目规划设计阶段的早期介入，是指物业管理公司在房地产开发项目规划设计阶段
就介入，从物业管理的角度参与项目规划设计方案研究工作，从日后物业管理的角
度考虑开发项目的规划设计。
2、 要设置物业管理工作用房、商业用房，给楼宇的清洁冲洗留公共水源，设置防盗监
控系统，配备防火安全装置。
3、 小区的开放路口应集中并设岗亭，为物业管理公司实施周边封闭式管理作准备。
二、项目施工建设阶段的早期介入
1、 项目施工建设阶段的早期介入，是指物业管理公司在房地产开发项目施工建设阶段
就介入，从物业管理的角度参与项目施工管理。
2、 物业管理公司要通过跟进整个施工过程，熟悉整个项目的布局情况。要熟悉各种管
道、各种设备设施的系统、位置和走向，并建立档案，以方便物业管理公司接管后
对物业的检查、维修、保养工作。
三、项目销售阶段的早期介入
1、 物业管理是客户、准客户和潜在客户所关心的重要内容，因此在销售前就应该确定
物业管理相关的全部内容，包括物业管理收费、物业管理服务内容、物业管理承诺
和物管公司等。
2、 物业管理是对营销人员培训的必须和重要内容。
3、 以下所列是项目销售过程所需物业管理资料：
1）、楼宇质量保证书
2）、楼宇使用说明书
3）、业主公约
4）、用户手册
5）、楼宇交收流程
6）、入伙通知书
7）、入伙手续书
8）、收楼书
9）、承诺书
10）、业主/用户联系表
11）、遗漏工程使用钥匙授权书
12）、遗漏工程和水电表底数记录表
13）、装修手册和装修申请表
第二章：物业管理的基础工作
物业管理的基础工作是指住户入住之前，物业管理公司应做好的工作。主要包括物业管理人
员的选拔和岗位培训、物业管理资金的落实、物业管理制度的制定和物业的接管验收四个方
面。
一、物业管理人员的选聘和岗位培训
（一）物业管理人员选聘
物业管理人员的选拔工作，应该从物业管理任务确定后开始着手。可以由负责人根据
物业管理接管的实际需要组阁管理班子。
（二）物业管理人员的培训
物业管理人员的应知应会主要包括如下内容：
1、应知的基本内容
1）物业管理人员应了解自身企业（所在公司）的基本情况，如：
公司的发展史、组织结构、劳保福利
公司的规章制度、劳动纪律、安全守则、业务处理程序等
2）物业管理人员应了解所管物业的基本情况，如：
建筑物的构造、布局、功能、数量、质量等
各种场地的使用功能、面积、布局等
各种设备设施的位置、分布和功能等
3）物业管理人员应了解公司制定的《住户手册》及各种管理规定的主要内容
2、应会的基本内容
1）物业管理人员应懂得物业管理的基本常识，包括：
应付特发事故（如火警、盗警、人员伤亡等）的基本常识
防盗、防事故、防罪案的意识及其基本常识
消防管理条例及防火灭火基本知识
待人接物的基本礼仪和礼貌用语
维护环境整洁的基本要求及基本标准
2）物业管理人员应熟悉本岗位的职责和本岗位的操作技巧和技能
3）物业管理人员应掌握以下学科的基本知识：
包括行政管理、城市规划、房屋构造、建筑设备、市政工程、园林绿化、财务管理、心
理学、公共关系学、电子计算机等。
二、物业管理资金的筹措
物业管理资金的来源主要有如下数项：
1、 地产开发建设企业提供的“公共设施、设备的维护管理基金”
2、 按照物业管理合同的规定向业主收取的“公共性管理服务费”
3、 按照物业管理合同的规定向业主收取的“公共设施、设备的维护管理储备金”
4、 物业管理公司开展“特约管理服务”的收入
5、 物业管理经营性物业（或称商业物业）的经济收益
6、 物业管理公司开展多种经营活动的收入
7、 政府给予的“城市维护费补贴”。
对物业管理各项资金的收取，物业管理公司应严格执行有关法规的规定。
三、物业管理的规章制度
1、物业管理公司内部的规章制度
物业管理公司成立伊始就应该建立一套科学的、健全严格的规章制度，使人人有章可循，事
事有据可依。可以将公司的规章制度综合成一本《员工手册》，方便员工全面地了解公司整
套的规章制度。
2、物业管理公司对外的规章制度
物业管理公司对外的规章制度，包括物业管理公司向辖区业主、住户解释公司的宗旨、权利
和义务，解释物业管理公司的管理服务范围，管理服务的方式、方法以及要求业主和住户共
同遵守的行为准则等方面的文件。
物业管理公司对外的规章制度主要有：“公共契约”、“辖区管理规定”、“业主（住户）管理委
员会章程”和“住户手册”等。
1）公共契约应明确以下内容：
物业管理公司的名称、管理服务范围和管理权限、职责
物业管理公司与辖区业主、住户双方的权利、义务及双方的法律责任
2）辖区管理规定
辖区管理规定属于物业管理公司面向辖区业主的一份综合性管理文件。主要包括：向
业主介绍辖区的管理机构的职责权限；公布物业公司管理辖区的有关原则；公布使用、
维修和养护物业的有关规定；公布维护环境和治安的有关规定；公布管理经费的有关
规定等等。
3）业主管理委员会章程
它主要阐明的是业主管委会成立的目的、成立的方法和“管委会”的宗旨、任务、权利、
义务以及“业主大会”召开的任务等。
4）住户手册
住户手册介绍的内容一般包括：辖区的概况、辖区管理和提供各种服务概况、辖区管
理规定、住户（业主）须知、家居安全指南及常用电话号码等。
四、物业的接管验收
物业的接管验收不同于物业的竣工验收。它是物业管理单位接管开发建设单位移交的新建物
业或接管已经投入使用的原有物业所进行的验收。物业接管验收是在物业竣工综合验收的基
础上进行的。验收的对象包括房屋、房屋的配套设备、房屋的外部条件、综合功能等。
物业接管验收是落实物业管理责任制的必要手段。物业接管验收后，物业管理公司正式开始
对接管物业实施管理，除特殊情况外，开发建设单位不再承担工程的维护、改建费用。
第三章：物业管理的主要活动
一、住户入住
由于住户入住期间，人员的频繁进出容易出现秩序混乱和发生事故。所以，住户入住期间是
物业公司不容忽视的环节，并应注意以下几个问题：
（一）物业管理处各方面的人员必须到位
（二）要注意加强治安管理和安全管理工作
1、应加以防范的事故：
1） 住户财物被盗
2） 住户之间的冲突
3） 火灾
4） 人身伤亡
2、防范事故应做好的工作
1） 加强对进出人员的管理
2） 有计划地安排住户有序地分批入住，但又应在较为集中的时间内装修及在较为
集中的时间内入住
3） 加强保安巡逻
4） 加强装修管理工作，坚决杜绝违章装修。
（三）做好住户入住手续的办理工作
“入住手续”是指住户在正式入住房屋之前需要前往管理处办理的相关手续。住户在收到物业
管理公司发出的“入住通知书”后，应按通知书上安排的时间和要求前往管理处办理入住手续。
“入住通知书”应清楚地向住户交待办理入住手续的时间、携带的证件、需缴纳的款项及需办
理的手续和程序等。 当住户交清各种需交费用，并签署了“公共契约”后，管理处就可以向
住户发放钥匙和通水电。至此，入住手续告完。
住户入住时，除了交清购房余款外，一般还应缴纳如下费用：
1、 装防盗门、防盗网的费用
2、 公共设施、设备的维护管理储备金
3、 预售 6 个月的“公共性管理服务费”
4、 装修管理押金
5、 清运装修垃圾押金
（四）要与住户建立良好的关系
（五）利用有利时机向住户宣传各项管理规章制度
（六）要做好“业主管理委员会”成立的组织活动
二、完善配套设施
完善配套设施，是指物业管理公司接管物业后，对投入使用了一段时间后暴露出来的施工质
量问题和规划的不尽人意之处进行处理，填补规划设计和施工过程的不足，使管辖区保持良
好的环境和设施，赢取业主和住户的信赖。如：增建停车场、车辆保管站，增设文化娱乐、
体育、商业网点，完善绿化工程，开办幼儿园，安装中央消防报警系统，平整道路，畅通排
水管道，检修供电线路等。
完善辖区配套工作应注意以下几点；
1、 做好完善辖区配套项目计划并落实好经费。项目计划须经“管委会”认可，并向政府
有关部门申报、报批
2、 要控制完善辖区配套的进度，合理安排好施工时间。对于涉及面广、对住户正常生
活影响大的项目应进行统筹安排，分期、分割施工，尽量减少对住户的干扰
3、 要保证完善辖区配套项目的施工质量，防止再次留下施工质量隐患。可组织多家投
标，择优选择施工单位的方法，使之既有利于提高工程质量，又利于减少工程造价
三、管理服务
住户入住后，物管公司应迅速开展管理服务和多种经营。管理服务分为公共性管理服务和特
约性管理服务两类：
1、公共性管理服务是物业管理公司为辖区所有业主、住户提供的服务
公共性管理服务费由以下几项构成：
管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费
公共设施、设备日常运行、维修及保养费
绿化管理费
清洁卫生费
保安费
办公费
物业管理单位固定资产折旧费
法定税费
2、特约性管理服务是物业管理公司为满足业主的特殊需求而提供的服务
特约管理服务费只是享受特约服务的业主缴纳。经营者定价，以双方均可接受为原则。
管理服务费的收取方法一般为三种：
银行代收，即住户按规定时间到银行自行缴纳
住户到管理处缴纳
管理处收款员上门向住户收取
四、物业档案管理
物业管理的档案资料由两部分组成。一部分是物业本身的资料，包括从建设项目规划设计到
施工建成及物业管理公司接管后对物业进行维修养护和更新改造情况的记录；另一部分是业
主和住户的资料，包括业主、住户的姓名、家庭成员情况、工作单位、联络电话或地址、租
金、管理费缴纳情况等。
建立物业管理的档案资料关键要抓好收集、整理、归档、利用四个环节。
五、节能管理
节能管理，就是在物业管理过程千方百计地节约能源，降低管理成本，提高效益。
节能管理主要包括调查研究，分析评估、实施改良三个环节。
六、风险管理
风险即可能发生的危险。是危害现有或未来资产、财产、收入、人身、无形资产的任何事物。
风险管理，是通过预测、计划、组织、统筹等方法理性地处理风险和避免风险，以保障现有
及未来的资产不受危害的管理活动。
（一）物业风险管理的主要环节：
1、 进行风险鉴别
2、 进行风险评估
3、 进行风险控制
（二）物业风险管理的主要措施：
1、 筹措风险资金
2、 购买各种保险，实现风险规避
3、 雇佣风险管理顾问，提高风险管理水平
4、 加强对人和财务的管理，全面进行风险控制。
（三）物业风险管理的主要内容
1、抓好消防管理工作
要层层落实消防安全责任，健全三级防火组织，并确定相应的防火责任人。定期进行防火
检查，根据查出的火险隐患，制定和落实消防整改措施。以保安部为中心，组建义务消防
队，实施严格的消防监督管理。
1） 配备现代化消防设施
2） 建立和健全防火安全制度
3） 要定期组织防火演习。
2、抓好治安管理工作
1） 配备防盗、防暴设施
2） 建立一支训练有素的专业保安队伍，24 小时巡逻警戒
3） 加强对来访客人和外来施工者的管理。健全出入证、出入登记制度
4） 加强对公司员工进行安全管理教育，如突发事件的处理，报警、现场保护、急救、
事故报告等
5） 建立财务管理制度，如货物放行制度、现金管理制度等。
3、做好卫生防疫工作
1） 要严格执行食品卫生法和公共场所卫生管理条例，定期对蚊虫孪生地喷药、清理，
加强对“二次供水”的消毒管理
2） 做好员工劳动保护工作，不断改善劳动环境，预防职业疾病，定期进行职工体格检
查
3） 制定安全生产操作规程，定期组织员工安全学习
4） 减轻员工的劳动强度，降低工作压力，通过提高员工的身体素质提高员工的工作效
率。
4、加强电脑系统的管理工作
第二部分：物业管理公司
第一章：物业管理公司的性质、宗旨、目的
一、物业管理公司的性质
物业管理公司是从事物业管理与物业经营的企业，它是以住宅小区、写字楼宇、商业大厦、
综合市场等管理服务为核心的经营服务型的企业。物业管理公司应具有法人资格，实行独立
经营、自负盈亏、独立核算、享有民事权利和承担民事责任的合法企业。
二、物业管理公司的宗旨
1、为房地产开发企业服务，完成房地产企业的售后服务工作，造就房地产业的健康发展和
良性循环。
2、坚持“用户至上，服务第一”的原则，为用户提供多项服务，作用户的“后勤部”、“总管
家”。
3、做城市管理的一份子，履行社会管理的义务，进一步为城市的建设、管理和文明作贡献。
三、物业管理公司的目的
1、维护小区舒适、整洁、宁静、优雅的环境；
2、妥善管理业主的物业，延长其使用寿命，促进物业的升值；
3、通过多种经营活动与便民服务，创造更多的经济效益；
4、通过专业化管理促进城市的两个文明建设。
四、物业管理公司的主要工作内容
物业管理公司的工作内容涉及经营与管理两个方面，包含服务与发展两个部分：
（一）属于管理与服务方面的工作内容
1、房屋管理
2、环境秩序管理
3、清洁卫生管理
4、绿化管理
5、治安管理
6、设备管理
7、财务管理
8、档案管理
9、制定及贯彻执行各项管理制度及居民公约
10、处理居民投诉，调解居民邻里关系
11、贯彻执行国家有关法令
12、组织开展社区文化活动
13、其他管理和服务工作
（二）属于经营性的工作内容
1、物业租赁与经营
2、业主住宅物业的看管与养护
3、业主家庭设备的修理
4、小区车辆的保管与经营
5、为业主代购、搬运大件家具
6、代业主雇请保姆、家庭教师等
7、为业主代收、代交电话、煤气费等
8、其他项目的委托服务
第二章：物业管理公司的机构设置与管理制度
一、物业管理公司的机构设置
物业管理公司的机构设置，应视不同的规模及业务范围而定。本项目可考虑设置如下管理机
构：
1、经理室：设经理 1 人，副经理若干人。经理领导全面工作，副经理组织实施自己分管的
工作。
2、办公室：负责公司的人事、档案资料、文秘信访、接待及行政后勤等工作；
3、财务部：负责公司的会计、出纳、经费收支、投资管理、经费运作。
4、工程管理部：负责公司的工程计划安排、工程合同的签定、工程预结算、工程设备的维
修保养、工程资料与图纸的管理等。
5、保安部：负责保安人员的招聘、培训、调配、使用及与公安部门的联系沟通等。
6、房产管理部：负责公司或公司委托管理房产的产业、产籍的管理，拆迁周转房的管理，
产权房的管理，维修、收费等。
7、经营部：负责公司的商业经营活动，组织多种经营和对外合作，进行市场管理及有关租
赁业务等。
8、小区管理部：根据公司管理的物业的范围及分布情况，可设若干个小区管理部，负责小
区内的一切日常管理服务工作
9、附属保障机构：
1）清洁公司
2）绿化公司
3）保安队
4）工程维修队
5）生活服务队
二、物业管理公司的管理制度
物业公司管理制度包括物业综合管理及企业内部管理两个类型：
（一）物业综合管理规定
1、住宅小区综合管理规定
（1）房屋管理
第一条 业主必须办妥房屋购、租手续，取得购、租赁证并办理
入住手续后方可使用房屋。当业权转让时，请通知管理处。
第二条 住宅小区内一切房屋实行统一管理，业主必须遵守本规
定中的各项条款和购、租房屋协议中的各项规定，保证不改
变房屋的结构、外墙立面和使用功能；不占用楼内公共部位
和室外空地；
不在门口、阳台乱搭乱放；不搭外伸衣架，檐棚、天线；
不准改变室内原设计部位、空间、管道等，如需改动，
应报所在房屋开发建设管理单位批准。否则，除责令业
主立即停止施工和恢复原貌外，并根据规定给予一定处
罚。
第三条 业主进室内装修，事前必须向小区管理处提出书面申请，
报送图纸，缴纳装修管理费、余泥清运费，并办妥一切报批
手续后方能施工，并在规定的时间内施工完毕。否则，小区
管理处有
权责令其停工，由此造成的后果和损失由业主负责。
第四条 住户阳台、窗安装防盗网或安装暴露在楼宇立面之外的
空调、招牌时，必须到小区管理处办理报装手续，按照统一
的规格、样式、颜色、位置安装，同时亦须符合消防规定。
天台严禁加
建任何未经许可之建筑物及防盗网。否则，住宅小区
管理处将根据情节轻重给予拆除和处罚。
第五条 业主装修时所余下的废料、余泥、杂物，要运到指定的
地点堆放，由小区管理处统一运走，运输费用由业主承担。
余下的水泥浆水不要倒入厕盆、地漏内，以免堵塞管道。
第六条 各业主不得更改或增加任何其他装置于走廊，保持所有
走廊、通道及楼梯畅通。
（2）市政公用设施管理
第七条 小区内的各类公共设施，如路灯、消防设备、水泵、电
房、避雷器、道路、花基等，不随意损坏，损坏者照价赔偿，
并承担因此而引起的法律责任。
第八条 业主需要在住宅小区内接引和改变各类管线，挖掘道路
时，应事先与小区管理处取得联系，并经有关部门批准后方
能施工。
（3）环境卫生管理
第九条 业主要处处讲文明、讲道德、讲卫生，自觉地搞好家庭
卫生和公共卫生，垃圾、杂物应倒入设置的垃圾筒内，严禁
从窗口、阳台向下抛掷。
第十条 业主不准在室内外饲养家禽，以保持室内外的环境卫生。
第十一条 业主不准在住宅区、楼宇外墙乱写、乱画、乱贴广告。
第十二条 各楼宇、楼梯、走廊的公共卫生，由小区管理处提供有
偿服务。
（4）绿化管理
第十三条 住宅小区内的花草、树木、凉亭、假山等小品是小区的
美化点缀设施，人人都有维护和管理的义务，任何人不得任
意攀摘和损坏，并教育小孩子不摘花、不蹋草、不损坏花基、
花栏，违
者将处以赔偿等处罚。
第十四条 业主不准在门口绿化地种植蔬菜及农作物，和擅自种植
其他花木。
第十五条 业主不准在树木上挂晒衣物和吊扎铁丝、绳索；不准在
绿化地带堆放垃圾、杂物；不准向花草树木上泼污水和有害
物质。花木的保护设施不准随意损坏。对损坏绿化的单位和
个人，根据
情节轻重给予批评教育和赔偿等处罚。
（5）交通管理
第十六条 住宅小区内，除救护车、消防车、清洁车、工程抢险车
和殡葬车等特殊车辆外，其他机动车辆进入小区，应严格遵
守小区“交通管理规定”。
第十七条 大型机动车辆进入住宅小区内，只准在主干道行驶，严
禁驶入栋间支道。
第十八条 禁止机动车辆在住宅小区内乱停、乱放，一切车辆应停
放在住宅区内的停车场内，或按小区管理处指定停放地点保
管。对乱停乱放的车辆一律将被拖离现场，予以扣留或就地
锁车，而无
需事先通知，如有损失或损坏，管理处恕不负责，拖车
费、扣留费及一切费用概由车主或驾驶员负责。
第十九条 机动车辆进入住宅区内，如损坏路面、绿化花木、房屋
及公用设施，除照价赔偿外，还要根据情节轻重缴纳罚款。
第二十条 机动车辆如违反以上规定，小区管理处有权根据上级规
定作出处罚，如发生交通事故者，则送交通管理部门依法处
理。
（6）治安管理
第二十一条 业主必须严格遵守当地《社会治安管理条例》，积极地
维护好住宅小区内的社会秩序和治安。
第二十二条 业主如有外来人员在住宅内住宿，必须按规定到派出所
申报。
第二十三条 业主不得利用房屋窝藏违法犯罪人员和赃物，对违法犯
罪人员和违法犯罪行为要积极主动举报。
第二十四条 业主必须严格遵守当地政府规定，严禁在小区住宅内养
狗。
第二十五条 各住户不得在门口或公共地方堆放杂物、设置神位或燃
烧香烛。
第二十六条 请各住户协助管理处维持美好的居住环境、当收看电视、
收听收音机，装修或在家中举行聚会时，请为邻居着想，勿
作不必要的喧哗，尽量减低音量。
（7）市场（摊挡）管理
第二十七条 企业单位和个体工商户需在住宅小区内摆设摊挡的，需
经有关部门和小区管理单位共同批准，并按照指定的地点经
营，不准乱摆、乱卖。
第二十八条 小区管理单位或业委会，有权制止未经批准的单位和个
人在住宅小区营业，如不服从管理规定，送交有关部门处理。
（8）附则
第二十九条 凡违反本管理规定中的某一项条款或拒交管理费等多
次不改者，小区管理处有权对住宅进行停水停电的处罚，或
申请有关部门处理。
第三十条 本管理规定由本物业管理公司负责解释。
2、居住公约
为了保持小区完好的规划设计和建设的美观，使每一个居民都共享安静、舒适的生活环境，
全体业主特制定并共同遵守本公约。
（1）积极支持、配合、服从物业管理公司对住宅小区所有建筑物、园林绿化、公用空间、
公共设施以及为维护小区良好居住环境所作的管理。
（2）严格遵守城市规划法规，遵守住宅小区各项管理规定，树立讲文明、讲礼貌、讲卫生、
讲秩序的道德风范。
（3）爱护住宅小区园林绿化和公共设施，遵守社会公德和公共卫生，美化住宅小区和居住
环境。
（4）治安防范，人人有责，搞好住宅小区治安秩序，遵守有关法律、规定，维护住宅小区
宁静。严禁住户私藏枪械弹药、使用毒品、淫秽物品和赌博。
（5）邻里之间要讲文明、讲礼貌、互让互谅和睦相处，发生矛盾协商解决或通过管理处调
解，或循法律途径解决。不做损害他人和公共利益的事情。
（二）物业管理公司内部管理制度
物业管理公司的内部管理制度，主要是规范内部管理行为、管理程序及落实岗位职责，从公
司经理到各个专业人员都应具有明确的岗位职责，具体是：
1、物业公司工作职责
物业公司受聘于开发商和业主委员会，承担住宅小区、商业楼宇、大厦等管理服务和房产物
业的管理工作。其职责范围是：
（1）住宅小区、大厦的管理工作
参与新建楼宇及住宅小区配套设施的竣工验收，办理接管手续，建立小区竣工资料档
案。
根据市政府关于住宅小区建设的要求及小区管理的需要，参与小区规划及其环境设计，
从小区管理的角度，提出小区市政公建配套等方面的意见和建议。
负责对楼房交付使用后的管理及维护。
制定小区、大厦的管理制度，组织各项管理制度的落实。
为住户提供系列综合服务及安全、方便、舒适配套齐全的居住环境，建立住户档案，
切实为住户排忧解难。
完善小区的配套设施，定期进行检查、维修。
负责小区的绿化及环境卫生管理。
协助派出所搞好小区内的治安管理，保障人民的生命、财产安全。
做好经常性的督促检查评比工作，及时总结交流和推广小区、大厦管理经验，促进小
区管理工作的发展。
（2）房产管理工作
管理移交物业公司管理的一切房屋，根据房屋的类别，建立、健全各项管理制度和台
帐。
办理租赁手续，按照上级房管部门规定的租金标准核定租价，按月收缴房租。
贯彻上级制订的房管制度，对违反房屋管理规定和使用功能的现象及时制止和处理。
做好房屋管理和修缮工作，对所管辖的房屋及附属设备进行经常性的检查维修，确保
房屋设施的正常使用。
（3）协助开发商办理小区路名、门牌及住户的通邮等工作。
（4）负责公建配套项目的接收和向市、区、街使用单位的移交工作。
（5）负责小区内代管的商业铺位出租工作，积极开展多种经营。
2、经理职责
经理是公司的行政领导，负责公司的全面工作。主要职责是：
1）领导全体人员贯彻执行党的路线、方针和政策，坚持四项基本原则，坚持改革开放。遵
守国家法律、法规；执
行上级指示号令。
2）掌握好经营决策、生产指挥、人事劳资、财务管理和计划管理等各项工作。领导全体人
员认真履行职责，落实岗位责任制。理顺和协调好内外关系，减少内耗，提高工作效率，提
高企业的经济、社会、环境三个效益；增强企业自我完善、自我发展的能力。努力实现任期
目标。
3）积极创造条件改善职工的福利生活，帮助解决实际困难，调动职工的积极因素。注重抓
好政治教育，做好思想政治工作，提高其政治觉悟；建成一支有理想、有道德、有文化、有
纪律的职工队伍，增强企业的凝聚力。
4）注重智力投资和人才开发，组织岗位培训和职员轮流进修，鼓励职员自学成才，提高人
的素质，提高职员的管理能力，使企业管理逐步实现制度化、规范化、科学化。
5）及时向上级机关请示，报告工作。
副经理在经理领导下工作，向经理负责。协助经理履行职责，实现任期目标，对经理交给的
分管项目负完全责任。经理暂时离开岗位时，代理经理职务。
3、办公室工作职责
办公室是公司综合管理部门，主要任务是：参谋、协调、把关、服务。其职责是：
1）经理指示，拟定本公司工作计划、会议纪要、工作总结及其他全局性文件。
2）主管公司劳动人事、工资分配、社会保险及企业管理工作。
3）负责公司行政、车辆、食堂、固定资产的管理和办公用品的购买与发放。
4）承办上级等部门布置的各项工作。
5）做好公司文书、档案资料、印信、经济合同的管理和归档工作，建立和健全公司机关日
常工作管理制度。
6）处理日常秘书工作，包括信件交换、公文收发、保密等。对公司会议决定的事项负责督
办。
7）负责公司计算机设备和网络的运作、维护、人员培训，承担信息收集等工作。
8）负责公司电气设备（如复印机）的操作、管理，把好文件质量关。
9）开展调查研究，当好参谋，做好通讯报道工作，做好上传下达，沟通协调各部门之间的
工作。
10）负责上级机关及外来人员来访的接待工作。
11）完成经理交办的其他工作。
4、办公室各岗位工作职责
1）主任职责
领导全室人员贯彻党的路线、方针和政策，遵守国家法律、法令，执行上级的指示。
负责做好公司的文秘工作，重要的文稿要亲自动手草拟，对外发文要把质量关。
负责沟通公司与上级机关、公司内部各部门之间的联系，发挥协调职能。
管理好公司的行政事务，保障日常工作和生活的正常运转。
负责公司的印信管理，严格掌握印信的使用范围和权限。
负责劳动人事调配和管理，工资分配方案的制定。
完成经理交给的其他任务和临时性工作。
2）劳资管理员职责
负责公司员工的招聘考核，办理签订劳动合同手续。熟悉公司及下属各部门的用工
情况，办理调动、辞职、退休
人员的有关手续。
每年与财会部门一起做好公司工效挂钩工资和工资使用清算工作，做好年终的劳资
报表的统计工作。
每季的工资和用工统计工作。做好公司职员的考勤，准确编制工资发放表。
根据公司的决定，及时办理有关的奖励、补贴和福利待遇的报请工作。
按照政策规定，办理养老、工伤、失业、生育、医疗保险及退休金返还等工作，每
年及时准确地统计好数据，提
供给保险部门调整缴费标准。
管理公司职员的人事档案，办理干部任免手续。
3）总务管理员职责
负责实施公司的各项管理制度。
做好行政总务和后勤保障及接待工作。
会同财务部门做好职员的各项福利工作。
做好车辆、食堂的管理，购买和发放办公用品及固定资产的管理工作。
做好安全保卫工作，定期组织司机安全学习和对行车登记进行检查评比。
4）秘书职责
负责草拟公司文件，处理公司对外及各方往来的文件。
处理群众来信，接待来访，做好通讯报道工作。
保管公司的文件、合同，建立和保管各类档案。
做好上级主管机关布置的工作。
5）计算机管理员职责
组织实施公司计算机网络的规划，配置、升级；
负责公司计算机及配套设施的造型、维护、送修；
组织公司员工的计算机使用培训；
完善与维护公司内部的应用管理程序；
做好信息收集工作；
随时掌握计算机发展趋势，促进公司信息化进程；
兼顾公司内其他弱电设备的维护。
6）打字员职责
认真学习业务知识，能熟练掌握操作技能，严守操作规程和岗位职责。
定期对机器进行维修保养，保障机器的正常运转和延长机器的寿命。
严格遵守保密规定，不得擅自把资料泄漏给他人。
5、经营部工作职责
经营部是公司开展多种经营的职能管理部门，其主要职责是：
1）执行国家和上级的经营管理政策、规定，按章办事、合法经营。
2）负责提出多种经营计划，进行项目可行性研究、组建经营管理机构和为项目企业办理工
商登记，领取营业执照。
3）对多种经营项目实施综合管理，掌握企业的日常经营管理状况，定期提出评价意见和改
善经营的建议，并检查、落实公司与其签定的合同。
4）抓好出租铺位、场地和临时建筑物的租赁管理，及时完成与租赁方的签约、续约及各类
租金、费用的收取工作。
5）根据工程开发建设的需要，做好临时出租铺位、场地和其他建筑物的清除，清理工作，
按时将土地交开发商使用。
6）做好多种经营的统计及有关资料的整理、归档工作。
6、经营部各岗位工作职责
1）部长职责
领导本部人员贯彻执行党的路线、方针、政策，遵守国家法律、法规，执行上级的指
令。坚持四项基本原则，坚持
改革开放，把经营搞活。
领导所属人员履行职责，钻研业务，提高工作能力，完成经营任务。
督促所有人员严守财经纪律，认真执行经营管理制度。
关心爱护所属人员，做好思想政治工作，帮助解决实际问题，调动积极因素，增强企
业凝聚力。
主动及时地向公司经理请示汇报工作。
根据市场经济发展的需要及时提出新的多种经营计划及可行性研究。
积极主动地与工商和税务等部门沟通联系，依法经营，依法纳税，沟通各种经营渠道。
完成经理交给的其他任务。
离开岗位时指定代理人。
2）多种经营管理员职责
负责编拟多种经营计划，组建管理机构并为其办理工商登记和领取营业执照。
收集、掌握项目企业经营管理资料，建立多种经营项目档案。
定期对项目企业评价，并提出改善经营的建议。
检查、落实公司与企业签定的合同。
3）行政管理员职责
负责出租铺位、场地 和临时建筑物的租赁管理，及时完成与租赁方的签约、续约及
租金和各种费用的收缴工作，
不定期对出租铺位用水用电情况进行检查，发现偷用水电时要及时处理。
负责需要拆除的临时铺位等建筑物的停租事宜，并组织拆除工作。
对公司所辖的市场和停车场实施管理。
负责对本部门的文件和印信的管理。
完成部长交给的其他任务。
4）市场收费员职责
按时完成市场各种费用的收缴工作，严格执行现金管理制度，做到无差错，每日将收
取的款项及时入库。
协助完成市场的租赁签约、续约和临时市场摊位的拆除工作。
在部长的领导下积极参与市场日常的管理。
7、财会部工作职责
财会部是公司实施财会管理的职能部门，负责管理公司资金，审核各项开支，进行成本核算，
协助公司经理组织安排、合理使用各种经费，保证公司各种资金正常流通，以提高经济效益。
其主要职责是：
1）遵守财经纪律、建立和健全各项财务管理制度。
2）抓好各种应收款项的收取工作，对长期拖欠不清的款项，督促经办人限期清理。
3）参与策划各种重要营销策略，并对重要的经济合同及投资项目进行评议和审定。
4）按合同的要求，做好工程费的拨付、结算工作。
5）执行审批制度，按规定的开支范围和标准核报一切费用。负责发放职工工资、奖金。
6）严格执行现金管理制度和支票的使用规定，做好收费发票的购买、保管、使用、回收工
作。
7）编制记帐凭证，及时记帐，及时编报各种报表，妥善管理会计帐册档案。
8）拟定各项财务计划，提供财务分析报告，当好参谋。
8、财会部各岗位工作职责
1）部长职责
领导本部职员贯彻党的路线、方针和政策，遵守国家法律法规。
严格遵守财经纪律，建立和健全财务管理制度。
组织职员认真学习业务，不断地提高业务水平。
参与策划重要的经营策略，并对重要经济合同及投资项目进行评议。
拟定重要的经营计划，及时向经理提供财务分析报告。
关心爱护职员，做好思想政治工作，帮助解决实际困难。
2）会计师职责
负责成本核算工作，及时向部长、经理报告企业经营实情。
参与策划重要的经营决策，提供核算资料，分析投资项目的可行性。
负责总帐工作，及时编制各种会计报表，按时上报。
严格执行财务制度，按规定核报各种费用。
做好收付凭证的审核、工程结算工作。
3）会计职责
编制各种记帐凭证，及时记帐。
抓好各种应收款项的收取工作。
月末后五天内做好分类帐余额结帐工作，并与总帐对帐。
负责缴纳各种税金及有关资料的报送工作，按发票管理的有关规定，做好发票的保管
及发出工作。
按有关规定，做好财务档案的保管和销毁工作。
4）出纳员职责
出纳员必须在部长的领导下，在会计的指导下进行工作。
遵守财经纪律，严格执行现金管理制度及支票使用办法。
做好现金收付工作，必须做到无差错，保证日清月结。
做好现金帐、银行帐登记及结帐工作，做到月末后五天内结出余额并与总帐对帐，及
时作出银行存款调节表。
5）对会计人员的要求。
会计机构、会计人员必须遵守国家法律、法规、财经纪律和上级财政部门的规章制度，
严格按照“中华人民共和国
会计法”和“国营企业成本管理条例”等章程，办理会计业务，进行会计核算、实行会
计监督。
会计人员不得兼管收入、费用、债权、债务帐簿登记工作，以及稽核工作。
会计人员必须坚持原则，秉公办事，即要做好财务会计工作，又要做好财务监督工
作。
会计人员要加强政治学习和业务培训，提高会计人员的政治素质和业务能力。
会计人员应保持相对的稳定，如调动工作或因故离职时要办好交接手续，并将情况
交待清楚，不得中断会计工作。
9、房产管理部各岗位工作职责
1）部长职责
领导本部人员执行党的路线、方针、政策、遵守国家法律、法令，贯彻执行上级的
指示号令。
全面掌握本公司的产权房屋及租赁房屋。
组织职员进行房屋管理、收费、维修及资料整理等工作。
检查、审核房屋维修工程项目的预结算工作。
检查、督促财务人员做好租金的收取及上缴工作。
做好职员的思想政治工作，提高职员的素质及工作能力。
关心和爱护职员，改善物质文化生活，帮助解决实际困难。
负责组织考评工作。
协调好与其它部门的关系，保证工作的顺利开展。
2）产籍员职责
负责办理房产的登记、造卡、造册和统计工作。
负责办理房产租赁、发证及房产的转入、转出、变更的有关手续。
负责办理住宅和非住宅租金的计算、审核和协助铺面租金的验证工作。
负责帐册、卡片、合约的分类、整理、归档、保管。
负责向房管部门交换或购买有关房产管理的文件、法规和资料等。
3）维修员职责
负责房屋的维修服务工作。
① 接到维修委托书要及时到现场察看、处理。
① 负责工程预决算的编制工作。
① 维修计划批准后，组织工人维修，并监督施工的整个过程和工程的验收，把好质量
关。
参与纠察住户违章工作，及时发现和制止违章建筑，并组织人员拆除。
参与房屋的安全、防火、防台风、防雨的检查工作。
4）房管员职责
全面掌握所管辖区内的房屋情况。
负责本管理区内租赁房屋的收租及摧租工作。
与维修人员配合，及时地制止乱搭乱建。
密切与街道联系，加强对管理区内房屋、道路、绿化及其他设施的管理。
加强房屋质量、安全防火、防台风和暴雨的检查，做好防御工作。
协助搞好房屋的维修工作。
5）收费员职责
全面掌握房屋收租情况，每月按规定日期发出收租通知。
租金及时汇交公司财务部。
负责开票、收款、记帐上报。
负责本部的内务工作。
10、管理部工作职责
1）制定小区的管理制度，组织落实各项管理任务。
2）为住户提供安全、舒适、方便、配套齐全的居住环境及系列综合服务；建立住户档案，
切实为住户排忧解难。
3）负责竣工工程的验收，交接工作；为住房办理房屋交接和入住手续。
4）负责小区的绿化管理。
5）负责小区的环境卫生管理，保持小区内的清洁卫生，定期清疏下水道和清理化粪池，完
善环卫设施。
6）协助派出所搞好小区的治安管理，保护人民的生命、财产安全，维护小区的安宁。
7）负责小区的公共设施、房屋的管理，制止违章建筑。对住户的房屋、水电负责保修和有
偿维修。
8）处理好与城建、公安、地方政府、水电管理部门的关系，协调解决好小区管理上的矛盾
和问题。
9）领导和组织评比各管理处的工作，不断提高各管理处的管理能力和综合服务水平。
10）协助做好来访、参观、考察人员的接待工作。
11）完成经理交给的其他任务。
11、管理部部长职责
1）带领本部全体员工认真贯彻执行政策、法令，尤其是城市各项管理法规。
2）组织有关人员，根据所管住宅、大厦、商业楼宇等特点，制定适合实际的有关管理服务
规定和实施办法。
3）组织好新接收物业的竣工验收，登记造册和档案资料的整理储存工作，并办理好业主的
入住手续，同业主的交接工作。
4）带领全体职工认真履行自己的职责，按照《住户手册》、入住合约、文明公约等，完成上
级（业主）和公司所赋予的各项管理服务任务。
5）定期组织各管理处主任会议，传达布置、讲评工作，以及总结交流管理服务等方面的经
验。
6）作好本部范围内的业务协商工作，及时调整人力、物力完成突击性的紧急任务。
7）及时沟通与所在街道办事处、派出所、居委会等联系，在工作上互相支持、互相配合，
完成上级政府交给的任务和管理范围内的治安等工作。
8）组织好住宅小区的文体活动，开好居民联欢会、座谈会和业主联合会，广泛听取居民意
见，及时研究改进措施，为居民提供更多的服务。
9）组织好本部人员的专业培训，不断提高管理服务人员的政治素质和业务能力，以保持物
业管理的良好形象。
12、工程主管职责
1）工程主管在本部和公司工程部的双重领导下工作，及时沟通上下之间的关系，处理解决
好管理部各管理处的工程维修保养工作。
2）负责制定本部所属工程维修、保养计划，安排工程施工，并实施检查监督和竣工后的验
收工作。
3）抓好所属设备技术人员的专业培训工作，组织检查考核他们的工作质量和操作熟练程度，
及时总结交流技术业务经验，提高专业能力。
4）建立工程统计、登记制度，整理好日常工程档案资料。
5）经常听取设备技术人员对工程设备的使用、维修意见，及时向部长反映情况。
13、物业主管职责
1）协助部长作好本部的管理服务工作，制定各保障专业规章制度及日常操作的工作规程。
2）检查巡视清洁、绿化、保安等人员的工作情况，发现问题立即纠正处理。并对他们的工
作情况进行登记、考核和讲评。
3）负责与业主（住户）的联系沟通，听取他们对管理服务工作的意见，及时解决他们所需
要的服务和其他问题。
4）作好社区的文体活动，活跃小区居民的文化生活。
5）负责检查各管理处对管理制度、服务项目的推行落实情况，督促他们作好各项管理服务
工作，不断提高业务水平和工作效率。
5） 责与所在街道办事处、居委会联系，及时接收上级的指示与意图，作好政府布置的
各项工作，搞好协调等工作，共同完成小区的管理服务任务。
14、资料员工作职责
1）负责本部的内勤工作，协助有关人员完成上下沟通及联络工作，及时将有关的业务工作
和上级布置的各项任务，告及本部的经办人员。
2）负责本部的文秘资料的登记、整理、保管和电脑的入网工作。
3）负责本部的资料、数据的统计工作，建立健全管理制度。
4）协助部长和有关人员搞好接待工作。
5）负责本部人员办公用品的购买和发放工作。
15、各管理处工作职责
为方便住户，管理部视情况可下设若干个管理处，划片设计对住户实施管理服务。其主
要职责是：
1）按公司制定的《住宅小区业主、住户手册》规定和要求，对住户实行综合管理服务工作，
并重点做好下列六项：
利用各种形式，对住户进行城市规划法和小区管理规定的宣传教育。
督促住户认真履行《住户入住合约》和居住公约。
督促住户按时缴纳管理费、水电费和其他费用。
监督住户执行政府制定的《新建住宅小区管理暂行办法》和公司制定的《住宅小区
综合管理规定》制止住户的违
章行为。
按《住宅小区综合管理规定》，逐渐组织落实各项管理工作。
负责住户和物业资料、档案的收集、完善和管理工作。
2）参与管辖区域内新建房屋的验收和交接工作。
3）搞好小区内的绿化、环卫、保安、服务等各项管理工作。
4）配合派出所搞好住宅小区的治安管理工作。
5）每年进行一次住户居住情况调查工作。
6）做好房屋、水电维修的报送处理工作。
7）搞好住宅小区创建精神文明活动的各项落实工作。
8）听取并反映住户反映的一切与公司有关的问题。
9）完成业主委员会决定的各项工作，做好各项沟通协调工作。
16、管理处主任职责
1）领导本管理处全体人员贯彻党的路线、方针、政策，遵守国家法律、法令，执行上级的
指示、指令。
2）领导全处认真履行职责，贯彻执行公司的各项规定和小区管理制度，搞好所担负的各项
管理服务工作。
3）做好所属人员思想政治工作，注重培训专业知识，提高工作能力，关心其生活，帮助解
决实际困难，，增强企业的凝聚力。
4）严格执行财经纪律和财务制度，厉行节约。坚持收费原则，完成收费任务。
5）认真做好住户和物业的档案资料收集工作，完善并管理好各种档案资料。
6）利用各种形式，对住户进行小区管理规定的宣传教育。督促住户认真履行《住户入住合
约》和《居住公约》，搞好小区精神文明建设。
7）积极配合派出所抓好治安管理，与保安队共同做好驻本管理处保安员的思想政治工作，
调动其积极因素，完成保安任务。
8）及时地向管理部领导请示报告工作。
17、工程助理职责
1）建立小区公共设施、公用系统的维护和检修制度，并监督落实。
2）安排技术员进行每日之工程例检，及时发现和解决问题。
3）处理由管理处提交的工程问题，并及时反馈处理结果。
4）根据小区实施情况，适时提出维修（整改）方案，提交公司参考。
5）根据小区公共设施质量情况，及时与发展商联系维修事宜。
6）建立日常工作档案，做到资料齐全，制度健全。
7）针对发展商配给业主的系统和设备，建立日常服务项目和有偿服务收费标准。
8）巡查、了解情况，并进行核数，遇到意外事件须到场处理。
9）协助制定预算，呈公司审议，按时呈交报告，反映管理情况。
10）出席各类会议，并于会后两天内提交会议记录。
18、物业助理职责
1）协助管理处主任做好管理工作，督导各员工执行本岗位职责，提高服务水平。
2）每日巡视检查环卫和绿化工作情况，督促环卫和绿化工人按要求完成任务。
3）解决业主的投诉及问题（分析、说服、处理）。
4）协助招聘员工，注意员工纪律操守及工作表现，以作年终考评。
5）协助培训员工，发掘有潜力或特殊技能的员工。
6）监督各合作商履行合约细则及服务水平。
7）负责纠察住户违章行为。
8）定期巡查，了解情况，并进行核数，遇到意外事件，须到场处理。
9）协助制订预算，呈公司审议，按时承交报告，反映管理状况。
10）出席各类会议，并与会后两天内提交会议记录。
11）组织开展社区文化活动，与住户经常沟通，共建文明。
12）运用合理的想象力。预计各样可能发生的事故。
13）负责绿化、泳池、运动场、健身房等的行政工作。
14）负责住户服务及其他有关工作，定期整理物业管理报告材料、存档并向管理处主任汇报
及发送给公司经理。
19、行政助理职责
1）对日常往来的公文、信函、传真等进行整理、登记后传递到各岗位人员，对属于本职责
的文件，应自行处理或提出初步处理意见。
2）协助各岗位建立档案资料（如验收、维修、装修、保养、住户档案等），建立有效的检查
制度。
3）接受住户的来访、投诉，并做好登记，及时回访。
4）根据管理主任意图，起草、打印并送发与公司业务往来有关的信函、文件传真、告示等
并做好归档。
5）作好会议的准备工作，起草、发出会议通知，必要时制定会议程序表，安排活动，业务
培训等，参加会议并作好会议纪要，分送有关人员。
6） 购日常所需的办公用品，并做好领取登记。
7） 责计算机使用、维修和保养。
8） 好办公室的清洁、保卫工作。
20、房屋管理员职责
1）负责受理住户的房屋、水、电维修和装修工作，本处不能完成的，应及时将委托书呈管
理部主管该项维修工作的人员。
2）参与小区内新竣工住宅和公建配套设施的验收工作，并负责公建配套设施的管理。
3）负责住户档案的收集、完善和管理工作，及时向管理部资料员提供房产档案所需的有关
资料及维修记录。
4）协助物业助理制止住户违章行为。
5）全心全意为住户服务，做住户的知心人，为住户排忧解难，积极地创造条件开展多项的
有偿服务和特约服务。
21、收费员职责
1）负责收取各类费用，按规定认真填写发票或收据，并将每日收取的现金按财会部规定的
时间上交。
2）遵守财经纪律和财务管理制度，严格执行现金管理制度。
3）按规定的记帐凭证及时记帐，主动搜集积累财务档案资料，并及时提供给财务部归档。
4）与财务部收费员协调好工作，现金帐目要日清月结。
5）向住户收取管理费的同时要积极宣传“取之于民，用之于民”收费宗旨，协助房管员收集
住户档案资料。
22、水电工职责
1）接收住户的水电维修委托要及时维修；自己不能完成的维修要立即报告管理部 水电管理
员。
2）负责本管理处供水、电设施维修。
3）接受管理部水电管理员的业务指导和水电维修工作的统筹安排，听从调遣，并积极协助
水电管理员进行水电管理。
23、工程部职责
根据公司下达的工程任务，编制施工计划，作出工程预算，组织和监理维修等，其职责是：
1）根据公司下达的工程任务，编制施工计划，作出工程预算，组织和监理施工，验收和结
算竣工工程。
2）定期检查各小区水电设施的保养和安全运行情况，对各项技术状况作出评定，提出维修、
保养或更换意见。
3）为各小区的各种配套设备提供技术资料和维修、保养技术服务。
4）负责各小区楼宇防盗系统的安装、调试、更换和维修、保养工作。
5）经常与供水、供电和各种设备的维修、保养部门联系，协调有关事宜。
6）参与新建房屋的验收和移交工作。
7）协助开发商向有关部门申请新建小区、房屋的路名和门牌。
8）收集、整理各小区的房屋配套设施、市政建设、水电等各种资料建立档案。
24、工程部部长职责
1）领导本部人员贯彻执行党的路线、方针、政策，遵守国家法律、法令。
2）遵守公司的各项规章制度。组织本部人员完成各项任务。
3）严格执行工程计划，选择施工队伍，抓好工程进度，保证工程质量。按照工程预算定额，
控制工程费用。
4）监督各种配套设施的维修、保养工作。
5）组织本部人员学习业务知识。尽快熟悉各种设施中新产品、新设备的技术性能，掌握维
修技术，不断提高各种专业人员的技术水平。
6） 好本部人员的思想工作，关心下属职员的生活，为职工排忧解难，增强本部人员的
凝聚力。
7） 时向公司领导请示汇报工作。
25、高、低压电主管职责
1）负责高、低压电房、电气设备维修养护。
2）定期巡视各小区高、低压电房的运行情况，记录运行中存在的问题，采取有效措施，保
障安全运行。
3）检查各小区电工的工作记录，对各电工实施技术指导。
4）负责与供电部门联系有关业务。
26、电梯主管职责
1）定期巡视各小区电梯的运行情况，查阅电梯运行记录，对各电梯的运行及维护、保养情
况作出书面评定，提出整改意见。
2）协助各小区电梯管理员解决电梯运行中的各种问题。
3）负责与新建楼宇和维修部门联系有关业务。
27、柴油发电机主管职责
1）定期巡视各小区柴油机的保养情况，查阅运行和维护记录，作出书面评定，提出整改措
施。
2）指导小区柴油管理员的维修、保养工作。
3）负责柴油发电机的维修。
28、水电设备主管职责
1）定期巡视各小区水电设备房的运行、保养情况，查阅运行、维修、养护记录，作出书面
评定，提出整改措施。
2）指导、监督各小区水电管理员对水电电气设备进行养护、维修。
3）指导、监督各小区泵房管理员处理技术难题。
4）负责与供水部门联系有关业务。
29、预、结算员职责
1）负责办理工程的立项手续。
2）按照“工程定额”，审核工程预、结算款项，编制预、结算表，把好预、结算关。
3）按施工合同，向施工单位支付工程款。
4）收集整理各项工程资料，归档保存。
30、土建工程主管职责
1）负责施工计划编制前的施工现场勘察，全面掌握施工项目的地下设施、场地情况及相关
的供水、供电、排污情况。
2）参与施工计划的编制工作。
3）严格执行施工计划，部署施工现场，实施现场施工监督，掌握施工进度和隐蔽工程施工
情况，把好工程质量关。
4）参与施工工程的竣工验收，对工程质量作出鉴定。
5）搜集、整理施工工程资料，并将资料交预结算管理员归档保存。
31、保安部职责
1）坚决执行党的路线方针政策及国家政策法律、法规中有关企业治安保卫工作的规定和本
公司制定的保安工作制度。
2）制定本公司治安防范措施，指导落实安全防范工作。
3）检查、监督、考核本保安部的安全工作，分析本公司所辖范围内的安全防范工作。
4）协助公安机关查处在本公司发生的各类案件及治安灾害事故。
5）处理发生在本公司所辖小区有关危害治安不够治安管理处罚的行为。
6）组织保安员进行法纪教育，职业道德和消防知识的培训。
7）完成公司赋予保安部的各项任务。
32、保安部部长职责
1）坚决贯彻执行党的路线、方针政策及国家的法律、法规中有关企业治安保卫工作的规定
和本公司制定的保安工作制度。
2）负责保安人员的招聘、培训及使用的管理工作。
3）制定治安防范措施，指导落实本公司所辖范围内的安全防范工作。
4）检查、监督、考核本保安部的安全工作，分析本公司所辖区域内的治安情况，提出改进
保安工作的建议。
5）协助公安机关查处在本公司辖区内发生的各类案件及治安灾害事故。
6）指导各保安队长做好保安队员的思想工作。
7）协调各保安队、班的工作关系。
8）完成公司赋予保安部的各项任务。
9）组织保安队员进行政治思想、法制、政策、职业道德、礼节礼貌等教育。
10）组织保安队员进行消防知识的学习和演习。
33、保安队长职责
1）坚决贯彻执行公司的指示，带领全队人员完成公司规定的保安任务。
2）加强保安业务理论，法律研究，提高自身业务素质。
3）加强全队人员的精神文明建设，提高全队人员的政治素质，树立良好的职业道德。
4）了解和掌握全队人员的情况，根据公司的指示和意图，适时提出保安工作的建议，经公
司认可后，领导全队贯彻执行。
5）领导全队进行保安工作技能训练，制定和下达全队和各班的训练计划和训练任务，经常
督促检查训练进度，不断提高全队人员的业务技能。
6）经常开展法纪教育，教育全体队员做到懂法、知法、守法、做到文明执勤。
7）领导全体队员积极参加政治学习，不断提高政治觉悟，认真做好队员的思想政治工作，
调动积极因素。
8）关心和爱护队员，及时向保安部和公司领导汇报情况，帮助和解决队员的实际问题。
9）主动及时地向领导请示，报告工作，对全班队员及全班工作负责。
10）组织全体队员完成公司赋予的其他任务，积极参加公司组织的各种社会活动。
34、保安班长职责
班长在队长和管理处负责人的双重领导下进行工作，对全班队员及全班工作负责。
1）坚决执行公司、保安部的指示和规章制度，带领全班完成规定保安任务。确保本执勤点
所管理的区域安全无案件。
2）带领全班认真学习政治、法规和保安专业知识，积极开展保安业务技能训练，提高 全班
人员的政治水平和专业素质。
3）带领全班遵纪守法，严格执行公司和管理处的规章制度，养成严格的组织纪律性和良好
的作风。
4）掌握全班人员的思想情况，及时做好思想工作，搞好全班团结，保证各项任务的完成。
5）教育全班人员爱护装备器材，熟练掌握装备器材的性能，严格遵守使用规定。
6）坚决完成上级赋予的保安及其他任务。
35、保安员职责
保护国家财产，保护住户和人民群众的生命和财产安全，是物业公司保安队全体人员的神圣
职责。
1）服从命令，听指挥，勇敢顽强，不怕牺牲，严守纪律，坚决完成保安任务。
2）遵守国家法律、法规，执行公司的规章制度。
3）认真学习保安知识，积极参加保安技能训练，熟悉装备器材性能，不断提高业务技能。
4）文明执勤，助人为乐，尊重领导，服从管理，团结同志，爱护集体，爱护装备器材和公
物。
36、保安员纪律
纪律是履行合同和完成保安任务的保证，为此，制定《保安人员纪律》，保安人员必须严格
执行。
1）坚决执行党的路线、方针、政策，严格遵守国家的法律、法令。
2）坚决执行上级的命令、指示，遵守规章制度，一切行动听指挥。
3）严禁打架斗殴、酗酒、赌博或变相赌博，私藏违禁物品，侵占公共或他人财产，以及其
他不良行为。
4）严禁看黄色书刊和录像以及其他违法行为。
5）文明执勤，严格执行“执勤九不准规定”：
不准骂人、训人和讲粗话。
不准体罚或变相打人。
不准任意使用装备器材，确实判明是坏人作案、威胁自己生命时，必须动用装备器
材的，要对此负法律责任。
执勤时不准吸烟、看报纸、书刊、听收音机。
不准嬉笑、打闹和搭肩挽背。
不准调戏妇女和逗弄小孩。
不准取笑和戏弄行人。
不准仪容和服装不整。
不准爱人、未婚妻、女朋友来班留宿。
严禁打架斗殴、酗酒、赌博或变相赌博，私藏违禁物品，侵占公共或他人财产，以
及其他不良行为。
严禁看黄色书刊和录像以及其他违法行为。
三、主要物业管理制度列示：
1、员工手册
2、岗位职责及工作流程
3、财务制度
4、采购及招标程序
5、员工考核标准
6、业主委员会章程
7、各配套功能管理规定
8、文件管理制度
9、办公设备使用制度
10、值班管理制度
11、消防责任制
12、消防管理规定
13、对外服务工作管理规定
14、装修工程队安全责任书
15、停车场管理规定
16、非机动车辆管理规定
17、出租屋及暂住人员管理规定
18、进住（租）协议书
19、 商业网点管理规定
四、主要物业管理操作规程列示：
1、 楼宇本体维护保养规程
2、 绿化园林养护规程
3、 消防设施养护及使用规程
4、 供配电设备维护保养规程
5、 机电设备维护保养规程
6、 动力设备维护保养规程
7、 停车场、车库操作规程
8、 停车场、车库维护保养规程
9、 游泳池及其设备维护保养和操作规程
10、 给排水设备维护保养规程
11、 公共部位保养保洁操作规程
12、 保安设备操作及维护规程
13、 照明系统操作及维护规程
14、 通风系统操作及维护规程
15、 管理处内部运作管理规程
16、 租赁管理工作规程
五、主要物业管理成本费用列示：
1、 管理员工支出
薪金及福利
招聘和培训
膳食及住宿
2、 维护及保养
照明及通风系统
机电设备
动力设备
保安及消防设备
给排水设备
公共设备设施
园艺绿化
工具及器材
冷暖系统
杂项维修
3、 公共费用
公共电费
公共水费
排污费
垃圾费
灭虫
4、 行政费用
办公室支出（包括文仪器材及其他低值易耗品）
公关支出
电话费
差旅费
5、 保险费（包括财产及公共责任险）
6、 其他
节日灯饰
审计费用
杂项支出
7、 管理者酬金
8、 营业税
9、预留项目维修基金
原则上物业的运营为自负盈亏，上述所有费用均由管理费支付，发展商理论上无需负责
营运上的任何费用；还有其他开支如智能网络、金融信息系统等均会影响管理费支出。
六、物业管理公司前期工作及时间安排
有关筹备管理工作分为四个阶段：
筹备期
招募及培训驻场员工
交接房产期及装修期
正式运作
1、筹备期
1）于项目交付使用前四个月总经理到位，协助处理筹备各项管理事务。正副总经理同时需
要跟进工程进度，项目机电设施了解、撰写装修守则、业主手册、安排员工招聘面试、选拔、
编排培训课程、协助租务推广、并加强与施工单位联系，按照时间表报告工程情况并与当地
官员、审批单位多作联系协调，每周呈递书面报告予发展商参考。
2）于开展管理处的筹备工作时，首先由发展商拨调一笔开办费金额予管理公司，作为开发
费用。
3）正副总经理，财务总监等，将以管理会议形式，建议各项财务制度，管理制度，订定管
理费押金，开发基金，开设银行帐户，刻制公章，以及估计预算管理处装修费用，添置文具、
复印机、传真、电脑配套、家具等估计费用，并有效落实执行。
2、招募及培训驻场员工
3、交接房产期及装修期
1）于项目正式交付使用前，组织接收小组，将工程已竣工之房产接收，并于跟妥各项遗漏
工程后，准备移交予有关的业主或租户。
2）业主或租户于接收房产前，除与发展商办妥所有应办手续后，管理处亦要确定管理费押
金，开发基金及其他应付数额，已经全部付清。
3）业主或租户在进行装修前需呈递全套装修图则一式五份，由管理公司审批，图则批出后
管理公司保存一份，管理处保存一份，以便于日常巡查时可以对照工程是否依例进行，业主
或租户收回三份，其中一份必须于工地明显处悬挂，供各有关人士随时查阅。
4）此外，管理处并提供临时供电安排，以备业主或租户装修，所有消防，空调的改装工程，
必须由认可承包商负责进行。
于该段时间内，项目内的保安及防火最为紧张，因为承包商的施工队尚未完全撤离，各单位
委聘的装修承包商又开始进入小区内施工，加上租务代理、客户、业主等方面人士均会经常
进出小区。
尤以承包商资料最为重要，每日并需登记开工人数，派发胸章，管理员及工程人员（包括主
管在内）每天必须巡视各施工现场，禁止违规改建，尤以晚上停工后，确保无火种遗留，水
电开关关闭，各单元内不准留宿等一系列保安措施。
4、正式运作
1）由有关部门发给正式交付使用证开始，项目即当为正式运作，亦即实则管理事务开始，
所有业主必须按小区公共契约规定由该日起支付管理费，不管其单元是否有人使用。
2）届时所有到位的小区管理员工亦接受了培训及实际在职训练，理论上已可应付项目管理
工作的需求，而项目主管员工亦开始加强监控纠正各员工的工作表现，确保运作正常。
第三部分：附件—物业管理相关法令、规范及公约
附件 1
城市新建住宅小区管理办法
〈中华人民共和国建设部令第 33 号〉
第一条 为了加强城市新建住宅小区的管理，提高城市新建住宅小区的整体管理水平，为居
民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境，特制定本办法。
第二条 本办法所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。本办法所称新建住
宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的新建住宅小区 (居住小区、住宅组
团．以下简称住宅小区)。本办法所称住宅小区管理 (以下简称小区管理)，是指对住宅小区
内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进
行维护、修缮与整治。
第三条 房地产行政主管部门负责小区管理的对口管理工作；市政、绿化、卫生、交通、治
安、供水、供气、供热等行政主管部门和住宅小区所在地人民政府按职责分工， 负责小区
管理中有关工作的监督与指导。
第四条 住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业
化管理。
第五条 房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管
理，并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前， 由房地产开发企业
负责管理。
第六条 住宅小区应当成立住宅小区管理委员会(以下简称管委会)。管委会是在房地产行政
主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小
区内房地产产权人和使用人的合法权益。
第七条 管委会的权利：
(一) 制定管委会章程，代表住宅小区内的产权人、使用人、 维护房地产产权人和使用人的
合法权利；
(二) 决定选聘或续聘物业管理公司；
(三) 审议物业管理公司制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施；
(四) 检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行是管委会的义务：
1． 根据房地产产权人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检
查和监督；
2． 协助物业管理公司落实各项管理工作；
3． 接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督；
4． 接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的
监督指导。
第八条 物业管理公司的权利和义务；
物业管理公司的权利：
(一) 物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；
(二) 依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；
(三) 依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；
(四) 有权制止违反规章制度的行为；
(五) 有权要求管委会协助管理；
(六) 有权选聘专营公司 (如清洁公司、 保安公司等) 承担专项管理业务；
(七) 可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。
物业管理公司的义务：
(一) 履行物业管理合同,依法经营；
(二) 接受管委会和住宅小区内居民的监督；
(三) 重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认同；
(四) 接受房地产行政主管部门、 有关行政主管部门及住 宅小区所在地人民政府的监督指
导。物业管理公司需向工商
行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后方可开业。
第九条 物业管理公司可享受国家对第三产业的优惠政策。
第十条 物业管理合同应当明确：
(一) 管理项目；
(二) 管理内容；
(三) 管理费用；
(四) 双方权利和义务；
(五) 合同期限；
(六) 违约责任；
(七) 其他。
第十一条 物业管理合同和小区管理办法，应报房地产行政主管部门备案。
第十二条 房地产开发企业在办理售房手续时， 应在买 卖合同中对房地产产权人有承诺遵
守小区管理办法的约定。
房地产产权人与使用人分离时，应在租赁合同中对使用人有承诺遵守小区管理办法的约定。
第十三条 住宅小区内的房地产产权人和使用人，应当遵守小区管理办法，按规定交纳管理
费用，不得妨碍、阻挠管
理人员履行职责，并有权参与监督住宅小区的管理。
第十四条 房地产产权人和使用人违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业管理公司予
以制止、批评教育、折中
恢复原状、赔偿损失：
(一) 擅自改变小区内土地用途的；
(二) 擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁坏设施、设备，危及房屋安全
的；
(三) 私搭乱建、乱停、乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、
污染环境、影响住宅小区景观，噪声扰民的；
(四) 不照章交纳各种费用的。
第十五条 物业管理公司违反本办法规定，有下列行为之一的，房地产产权人和使用人有权
投诉；管委会有权制止，
并要求其限期改正；房地产行政主管部门可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失，并可
处以罚款：
(一) 房屋及公用设施、设备修缮不及时的；
(二) 管理制度不健全，管理混乱的；
(三) 擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
(四) 私搭乱建，改变房屋和公用设施用途的；
(五) 不履行物业管理合同及管理办法规定义务的。
第十六条 本办法生效前，未按本办法实施管理的住宅小区可参照本办法执行。
第十七条 各省、自治区、直辖市人民政府、房地产行政主管部门可根据本办法制定实施细
则。
第十八条 本办法由国家建设部负责解释。
第十九条 本办法自一九九四年四月一日起施行。
附件 2
城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法
〈国家计委、建设部颁布〉
第一条 为规范城市住宅小区物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物
业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业健康发展，依据《中华人民共和国价格管
理条例》，制定本办法。
第二条 本办法适用于经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位对城市住宅小区提供社
会化、专业化服务的收费管理。
本办法所称的物业管理服务收费，是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托，对城市
住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开
展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
第三条 各级政府的物价部门是物业管理服务收费的主管机关。物价部门应当会同物业管理
行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。
第四条 物业管理单位开展物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人
的承受能力相适应的原则。国家鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟
取暴利行为。
第五条 物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定
价、政府指导价和经营者定价。
为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共
性的服务以及代收代
缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府
指导价。
实行政府定价或政府指导价的物业管理服务收费的具体价格管理形式，由省、自治区、直辖
市物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度确定。
凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准
者外，服务收费实行经营者定价。
第六条 实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提
供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部
门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可
在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。实行经营者定价的物业管理服务收费标准由
物业管理单位与小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人代表、使用人代表协商议定，
并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。
第七条 物价部门在核定收费标准时，应充分听取物业管理单位和小区管理委员会（业主管
理委员会）或产权人、使用人的意见，既要有利于物业管理服务的价值补偿，也要考虑物业
产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用为基础，结合物业管理单位
的服务内容、服务质量、服务深度核定。
物价部门对核定的物业管理收费标准，应根据物业管理费用的变化适时进行调整。
第八条 住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分：
１．管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
２．公共设施、设备日常运行、维修及保养费；
３．绿化管理费；
４．清洁卫生费；
５．保安费；
６．办公费；
７．物业管理单位固定资产折旧费；
８．法定税费。
本条第２项至第６项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。
物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情
况确定 。
第九条 经物价部门核定的或由物业管理单位与小区管理委员会或物业产权人代表、使用人
的代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中明文约定。
第十条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目、标准及收费办法，应在经营场所或收
费地点公布。
物业管理单位应当定期（一般为６个月）向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理
年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。
第十一条 物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费
标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务。不得只收费不服务或多收费少服务。
第十二条 实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人应按物价部门核定的收费项目和标
准向物业管理单位缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳管理服务费的，物业管理单位有权按
照所签服务合同要求追偿。
第十三条 物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，可由物价部门进行调
节处理。
第十四条 物业管理单位已接受委托对住宅小区实施物业管理并相应收取公共性服务费的，
其他部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费项。
第十五条 凡有下列违反本办法行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予
以处罚：
（一）越权定价、擅自提高收费标准的；
（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；
（三）不按规定实行明码标价的；
（四）提供服务质价不符的；
（五）只收费不服务或多收费少服务的；
（六）其他违反本办法的行为。
第十六条 各省、自治区、直辖市物价部门、物业管理行政主管部门可依据本办法制定具体
实施办法，报国家计委、建设部备案。
第十七条 本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。
第十八条 本办法由国家计委负责解释。
第十九条 本办法自１９９６年３月１日起执行。
附件 3
业主公约（示范文本）
为加强小区（以下称“本物业”）的物业管理，维护全体业主的合法权益，保障物业的安全与
合理使用，维护公共秩序，创造优良环境，同意签订本公约，并共同遵守。
一、业主的权利、义务
（一）权利
1．依法享有所拥有物业的各项权利；
2．依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所（地）的权
利；
3．有权按有关规定进行室内装饰装修；
4．有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修
缮，但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外；
5．有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况，
建议物业管理公司及时组织修缮；
6．有权参加业主大会，并拥有对本物业重大管理决策的表决权；
7．有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询，并得到答复；
8．有权要求业主管理委员会和物业管理公司，按照规定的期限定期公布物业管理收支账目；
9．有权对物业管理工作提出建议、意见或批评
10．有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议；
11．有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方不维修养护或不
予配合的，可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护，按规定分摊费用。
（二）义务
1．在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策规定；
2．执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议；
3．自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好；
4．按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用；
5．业主如需进行室内装饰装修，必须遵守本物业装饰装修管理规定，并填写申请表，报物
业管理公司审查批准后，向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工，完工后由物业
管理公司进行查验，如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、
冒等），押金予以退还，否则视违章情况予以扣除并限期整改；如属统一清运垃圾和粉刷楼
梯的，还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费；如有额外使用公用设施（如电梯、供电增容等）
的，还应承担相应的补偿费用。
6．业主如请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护，
应支付有关费用；
7．明白并承诺与其他非业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，
应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约，并承担连带责任；
8．明白并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保
险关系（另有专门合同规定除外）；
9．在本物业范围内，不得有下列行为：
（1） 擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙。外门窗、阳台等部
位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；
（2） 对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；
（3） 占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公
用部位、设施及公共场所（地）；
（4） 擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用
设施；
（5） 不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物；
（6） 违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物
质及饲养家禽、宠物等。
（7） 践踏、占用绿化地，损坏、涂划园林建筑小品；
（8） 影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等；
（9） 随意停放车辆和鸣喇叭，制造超过规定标准的噪音；
（10）利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为；
（11）法律、法规及政府规定禁止的其他行为。
二、业主大会和业主管理委员会
1．业主大会是由全体业主组成，决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。
业主管理委员会是业主大会的常设（执行）机构，经政府部门批准成立后，维护全体业主的
物业权益，依法行使各项权利。业主大会和业主管理委员会均应接受市、区物业管理主管部
门的指导与监督。
2．第一次业主大会，在本物业交付使用且住用率达到百分之五十以上时，由区物业管理主
管部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位，按法定程序和形式召集，并选举产生首
届业主管理委员会。
3．本物业所有享有投票权的已住用业主，均应按时出席业主大会，参加投票，行使法定权
利，承担法定责任。
4．业主应亲自出席业主大会并投票，或委托他人出席和投票，否则视作弃权，并应服从业
主大会作出的决定。委托他人投票的，必须出具授权委托书，否则该项委托无效。授权委托
书必须有业主签字，如业主为法人，须加盖法人公章。
5．业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式；会议表决采取投票、举手等形式。
6．业主管理委员会成立后，负责召集此后的业主大会，并每年至少召开一次。
经持有百分之十以上投票权的业主提议，业主管理委员会应于接到该项提议后十四天内就
其提议召开业主大会。业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方
式及其他事项予以公告并报告区物业管理主管部门。
7．业主大会必须有已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行；如经已
住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会。
8．业主大会的出席人数达到规定人数时，在会上提出的需经决定的事项，由出席会议的业
主表决，以过半数通过有效。
9．业主投票时，以每套单元式住宅为一票；非住宅房屋每一百平方米建筑面积为一票，一
百平方米以下的每份房地产证书一票。
10．业主大会的决定和业主管理委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。
违反规定的，区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。
三、违约责任
1． 违反本公约业主义务条款中 1．3．4．5．6．7．9．10 项规定的，物业管理公司有权
处理，并要求限期整改；逾期不整改的，有权强制整改，包括采取停水、停电、停气
等催改措施；对本物业公共利益造成损失的，物业管理单位有权要求责任人予以赔偿
并承担违约金；强制整改措施予以公告，赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。赔偿
金和违约金的项目及标准，由物业管理公司与业主管理委员会议定，业主管理委员会
未成立的，经区物业管理主管部门核准后执行。
2． 业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处
以每日千分之三的滞纳金；无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理公司可采
取停水、停电、停气等催缴措施。
四、其他事项
1．本公约由开发建设单位或受其委托的物业管理单位报区物业管理主管部门审核批准，在
办理住用手续时由业主签字，并经百分之十五的已住用业主签字后生效。
2．本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换，本公约继续有效。
3．业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充，并提前报区物业管理主管
部门核准备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效，无须经业主重新签订。
4．业主之间、业主与业主管理委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生的纠纷，
协商不成的，提请市物业管理主管部门调解，或提交深圳市仲裁委员会依法裁决。
5．本公约一式三份，业主、业主管理委员会、物业管理公司各执一份。
本业主所拥有物业：
住 宅： 栋 号
商业用房： 栋 号（店、铺）
其 他：
所在单位：
电 话：（宅） （办公室）
业 主（签章）：
二 00 年 月 日
