关于“海翼·左岸名都”一期地块
商品房项目的可行性报告
项目概况
项目名称：海翼·左岸名都
项目位置：三明市三元区原胶合板厂
项目规模：总用地面积：平方米；总建筑面积：203858平方米；其中住宅总建筑面积166546平方米，商业面积2608平方米，其余为社区配套及物业用房。
项目用途：住宅
项目指标：容积率；建筑密度%；绿化率>30%
项目地理位置和周边环境
海翼·左岸名都项目南临新市南路，北临江滨路，往西五分钟车程是三元区政府所在地。项目周边配套和公用设施规划较为齐全，交通便利，具备较好的地段优势。
项目建设内容、规模和建设方案：
海翼·左岸名都项目开发内容为中高档次住宅为主，辅以部分商业。项目总用地面积为平方米，总建筑面积平方米（未含计容部分）计容建筑面积平方米，单列面积：平方米（未计容部分），建筑占地面积平方米，绿地面积：平方米。规划总户数为1648户，其中一期规划954户，商业面积： 2608㎡，共17间店面。小区规划停车位859个，其中一期地面53个，地下387个，住宅面积平方米，管理用房平方米，配电室平方米，物业用房平方米，文化活动中心平方米。亭楼平方米，医疗室平方米，开闭所平方米，消控室平方米，社区服务平方米，社区活动平方米，小区大堂平方米，商业平方米，清洁楼平方米。
项目建筑设计主要经济技术指标
本项目分两期开发共规划11幢，其中小高层：12层1幢，16层1幢；高层：29层1幢，31层5幢，32层3幢；其中一期地块占地面积平方米，总建筑面积平方米，规划总户数位954户，户型面积为47-136平方米的一房到三房；规划商业面积2608平方米，车位数地面53个，地下387个。
项目实施进程评价
海翼·左岸名都项目“四证齐全”，该项目为商住、教育用地；批地时间为2010 年 03月31 日，楼盘动工时间为2011年03月12日，根据工程施工计划，一期竣工时间为2013年5月30日，2014年6月30日项目竣工验收并交付使用。
项目市场定位及周边配套
本项目的市场定位为中高档次住宅，目标客户群主要具有中高端购买力的中层收入人群，如机关单位公务员、企业集团管理职员、教育职工、私营企业主等。
项目主要设计户型平面结构较为合理，采光通风良好，项目处于三元老城区，周边商业配套完善，中行、工行、建行、农行、大型的农贸市场、城关步行街、邮政局、电信局、夏商百货、捷龙购物广场，本项目有规划一所1300㎡4个班的幼儿园，项目附近有新城关小学，三明三中，三明九中，三明一中，妇幼保健院和皮肤医院，第三医院等。
项目规划及建筑设计特点
本项目的建筑风格为新古典建筑，风格简约更具现代感。本项目建筑设计采用南北板式结构，阔达60米的楼间距，本项目楼与楼之间采用错落式的排列，根据不同地段的不同要求设置不同的户型，双向观景。项目的园林景观由澳大利亚泊思（上海）景观设计有限公司，菲律宾著名景观设计师——汉斯倾力打造，园林整体风格为具有东南亚风情的热带雨林景观。最大限度利用自然景观资源，将景观的最大化、视线的开阔性、小区风向的通透性、小区的私秘性、空间的丰富性都得到了很好的诠释。本项目的规划设计单位礼聘澳大利亚泊思（上海）景观设计有限公司，力邀其主创设计师之一菲律宾设计师担纲，全力打造东南亚度假风情园林，该公司具备甲级资质。施工单位为华盛置业集团建设工程有限公司，具备甲级资质。
项目区域房地产市场分析：
海翼·左岸名都项目地址位于三元城区原胶合板厂，三元区位于三明市区西南部，东与梅列区相连，西与永安市毗连，南与大田县交界，北与明溪县接壤。户籍人口万人。区人民政府驻三明城关。三元区作为三明市的老城区，集交通、运输、农业于一体的重要经济枢纽，市区配套发展成熟。三元区目前在售楼盘有新市南路的瑞都·山水御园，三元区白沙悬索桥西侧康城水都，三元区江滨西路1号的外滩1号。目前三元区的楼盘售价保持在6500-7500元/㎡，市场去化量最大的是一房和两房。
海翼·左岸名都项目周边在售和部分已售楼盘的情况如下：
项目名称
地理位置
楼盘类型/户型配比
销售均价
开盘日期
销售率
瑞都·山水御园
三元区新市南路，周边的道路主要有新市南路和江滨路
大型复合体楼盘，户型涵盖全面积户型。
一房占比约5%
两房占比约38%
三房占比约52%
复式楼中楼占比5%
6500元/㎡
3#楼
4#楼
5#楼
6#楼
7#8#楼
%
康城水都
三元区白沙索桥西侧夹于工业北路与江滨西路之间
一房占比14%
两房占比43%
三房占比43%
6450元/㎡
无
无
外滩1号
项目位于三元区江滨西路1号（西客站南侧）
两房占比67%
三房占比33%
6500元/㎡
一期2010年2月
二期2010年9月
三期2011年11月
90%
备注：
1、以上楼盘中“瑞都·山水御园”项目与本案产品具有较大的相似性，主力产品为两房两厅一卫，三房两厅两卫，项目地址相近，客户人群相仿；本案项目销售市场比较定价应主要参考该项目。其余楼盘产品创新价值较弱，可辅助参考。
2、以上数据截止至2011年12月12日
项目市场竞争力与销售预测
项目优势分析
（1）地理位置优势
本项目位于南临新市南路北临江滨路，打造全方位的双景观美宅。处于三明市梅列区与三元区的枢纽中心，交通四通八达，周边配套成熟完善，地处城关核心区的低密度20万平米的平地大社区。
（2）户型和配套优势
左岸名都的户型设计曾经获得中国房地产协会颁发的“中国房地产最佳设计方案奖”。开敞通透，方正舒适，结构合理，空间利用率高。本项目定位为中高档的小区住宅，项目共12种户型主要产品为一房一厅、两房两厅、三房两厅的方正结构平层住宅。本项目层高：1#、2#、3#号楼为3米，4#、5#、6#号楼为米。
周边交通、教育及生活配套完善，项目内还规划有将近5万㎡的东南亚风情景观系，130㎡4个班的幼儿园，300㎡的文化活动中心。在整个三元片区中，本案的整体设计档次最高，其生活品质也较高。
项目竞争分析
楼盘项目
产品大类
总量
2011年1-11月累计
未售面积
2012年预计
销售面积
总体均价
销售面积
总体均价
第一圈层
山水御园
225,000
26,486
6650
198,514
120,000
6900
文笔花园三期
24,972
12,362
6550
12,610
12,000
6700
元一花园
19,464
3,637
6600
15,827
16,000
6800
第二圈层
丽景天成（未售）
23,000
——
预计6000
23,000
23,000
6150
康城水都(未售)
78,400
——
预计6200
78,400
60,000
6300
外滩1号
86,507
62,864
6450
23,643
23,000
6600
第三圈层
盛景嘉园五期（未售）
78,892
——
预计6470
78,892
40,000
6200
裕丰尚品
20,369
1,335
8400
19,034
20,369
8500
时代颐园
86,612
23,829
7100
62,783
20,000
6500
翡翠城
286,000
26,190
7400
259,810
80,000
7600
美地大道
209,850
142,014
7350
67,836
70,000
7600
吉祥福邸
380,000
175,474
7300
204,526
120,000
7500
上河城
375,000
179,183
5700
195,817
80,000
5900
（1）预计楼盘推售情况：
2012年主要主要供应项目有：上河城、吉祥福邸、美地大道、翡翠城、山水御园、康城水都、中央领域和列东老体育馆项目等项目，预计供应量在70万㎡左右，供应较为充足。
（2）本案竞争环境分析：
2012年，徐碧新城依旧是整个市场的热点区域，瓜分市场大股客源；本案所处的三元区客户仍以本地居民和三钢员工为主，除了最主要的竞争对手—山水御园外（预计推量约为12万㎡），康城水都的上市将会分流相当部分三钢普通员职工，也是本案的重要竞争对手，预计明年将会推出约6万㎡房源。
销售前景预测
（1）三明市区房地产市场分析
三明市区房地产市场销售情况
产品大类
2009年
2010年
2011年（预计全年）
2012年预计
销售面积
总体均价
销售面积
总体均价
销售面积
总体均价
销售面积
总体均价
住宅
万㎡
4475元/㎡
万㎡
4724元/㎡
45万㎡
6500元/㎡
70万㎡
6900元/㎡
非住宅
万㎡
4975元/㎡
万㎡
7747元/㎡
5万㎡
8000元/㎡
10万㎡
10000元/㎡
供销情况：
09-11年三明市区商品住宅供销比分别为、、。其中2009年购买力不足，供应量大于去化量；而2010年供销比仅为，供应明显不足，其主要成交量集中在2010年第一季度，此时为年终时分，在外地工作的客户回乡置业，带动交易量的突涨，形成供不应求的态势；2011年上半年新增供应少，市场较为低迷，而下半年随着新增供应的增加，销量回升，全年整体市场供求相对平衡。
总体均价：
2010年上半年前，三明市区总体均价波动不大，涨幅较为平缓。在2010年下半年开始，随着徐碧新城的建设，其美地大道、吉祥福邸、东方伟业等品质楼盘的相继入市，带动市区整体房地产市场的发展，总体均价快速上涨，在今年2月份突破6000元/㎡大关，目前市场均价维持在6500元/㎡左右。
c、2012年市区房地产市场预测：
相比闽南的泉州、漳州等城市，三明在前几年的房价上涨趋势较缓，因此在目前的政策下，三明受宏观调控影响较弱，市场波动起伏不大；且随着徐碧新城的中央领域和大型综合体项目——列东老体育馆项目（楼面价4547元/㎡）的入市，将会继续撼动三明市场。但在宏观政策长期持续影响下，客户的观望情绪将会继续滋长，会对市场成交量有所影响。综上所述，预计在2012年，三明市区房地产市场成交量将会稳中带涨，预计在70万㎡左右；而总体价将会持续上行，但势头会减弱，预计达到6900元/㎡左右。
（2）本案2012年度销售计划
根据项目工程进展情况及计划安排，项目在2012年度将推出4栋高层，分别为3#、2#、1#和7#号楼，推售节点分别为2012年1月、3月、5月和11月，根据目前市场情况，此4栋楼预计在2012年全年去化率分别为80%、75%、70%和30%；预售总额达**万元。
海翼·左岸名都2012年度销售计划表
项目
分期
推出楼栋/产品类型
推售节点
预计均价
总面积
总可预售
海翼·左岸名都项目(2012年度）
第一批次
3#号楼：
二房、三房（共124套）
2012年1月
6,800
13,192
89,708,259
第二批次
2#号楼：
二房、三房（共124套）
2012年3月
7,000
13,192
92,346,737
第三批次
1#号楼：
二房、三房（共93套）
2012年5月
7,200
10,934
78,724,426
第四批次
7#号楼：
二房、三房（共124套）
2012年11月
6,800
20,369
138,511,777
合计
投资估算和筹资评价
（一）投资估算
根据根据项目可研性报告、《国有土地使用权出让合同》等资料，参考三明市建设工程相关定额标准，本项目总成本费用预测情况如下表：
项目名称：左岸名都项目 可售面积：202,668㎡
成本明细
单价（元/㎡）
总价（万元）
项目总投资
4,607
93,375
㈠土地征用及拆迁补偿费
土地征用及拆迁补偿费小计
1,822
36,933
1、土地出让及转让费用
1,708
34,620
2、大市政配套费
62
1,261
3、土地开发费用
-
-
4、拆迁安置费
-
-
5、土地税款
51
1,039
6、其他
1
14
㈡前期工程费
前期工程费小计
169
3,431
1、报批报建及增容费
11
214
2、勘测丈量费
6
130
3、规划设计费
38
774
4、三通一平费
16
315
3、临时设施费用
0
1
4、其他
98
1,996
㈢建筑安装工程费
建筑安装工程费小计
1,905
38,617
1、主体建筑工程费
1,547
31,344
2、主体安装工程费
299
6,055
3、售楼处、样板房装修
11
218
4、装修工程费
49
1,000
5、其他
-
-
㈣基础设施建设费
基础设施建设费小计
251
5,080
1、给排水系统费
17
350
2、采暖系统费
-
-
3、供配电系统费
77
1,560
4、智能化系统费
17
350
5、燃气系统费
27
550
6、绿化建设费
54
1,100
7、建筑小品
10
200
8、道路、广场建造费
17
350
9、围墙建造费
7
150
10、室外照明
10
200
11、室外背景音乐
-
-
12、室外零星设施
7
150
13、车位划线费
-
-
14、其他
6
120
㈤公共配套设施费
公共配套设施费小计
33
670
1、游泳池
4
80
2、业主会所
11
230
3、幼儿园
13
260
4、学校
-
-
5、球场
-
-
6、设备用房
-
-
7、车站建造费
-
-
8、其他
5
100
㈥开发间接费
开发间接费小计
426
8,644
1、工程管理费
25
500
2、资本化利息
387
7,844
3、工程人员费用
15
300
4、营销设施改造费
-
-
5、物业管理完善费用
-
-
6、其他
-
-
（二）投资来源及筹资评价
经测算，该项目总投资约为93375万元，单位成本约4607元/㎡。项目采取分期开发，项目一期资金来源为：企业投入资金***万元，其中自有资金投入***万元，占项目投资的**％，其余为企业通过自筹资金投入；项目一期申请银行贷款***万元，其余缺口资金由预、销售收入补足。根据本评估对项目销售情况的预测，预计项目在建设期内可回笼资金***万元，可满足项目后续建设以及分期还贷资金需要。
我公司到目前为止已投入项目资金***万元，其中土地费用***万元，前期费用及其他零星费用***万元。
项目效益及偿还能力评价
经保守估算，项目一期可实现的销售收入为***万元，经营税金及附加***万元，利润总额***万元，所得税***万元，土地增值税0万元，净利润***万元，投资利润率**％，销售利润率**％，项目盈利水平较好
总结
针对本项目，在外围大环境处于高速建设的同时，项目本身也将不断加强“修炼内功”，比如项目良好的产品力（户型开敞通透，方正舒适，结构合理，空间利用率高）、优秀的园林景观设计、高素质的团队合作以及海翼品牌的影响力等，从各方面提升项目的综合品质，进一步提升项目的卖点，加快销售进度，加快现金流回笼速度。
综上所述，项目获利指标良好，综合抗风险能力强。另外项目整体品质高，既可以产生良好的社会效益，又可以为企业获得更高的经济效益，是个“质地优良”的好项目。
