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在新增贷款项 目的审计中．发现某支圩向某建筑
公司发放一笔贷款．用谆公司项 目经理个人名下的，L
处房产作抵押．虽然抵押物为银 r亍贷糟提供了第二还
蓑来源．但相对于盐司窖下房产作抵押而言 个人私
有房产在其用途、财产所有概 ^、土地 _生质等方面存
在一定的特殊性．笔考认 为 ^^私有房产作抵押
曲公司贷藏在第二还赫来源方面存在较 大风瞳
一
． 风险分析
房产抵押是不转移 占有的特定交舄形式 抵押房
产一般指抵押人抵押给债权人 的其合法拥有的 国家
法律允许转让的房屋及其建筑所有投 ．此时抵押人继
续享有经营杈、收益权 但无处分根．形成一种将来
的可能转让行为 房产的权利是以登记为前提 通过
让渡来实现的 房产本身应符台抵押合法有效 ．物权
明确 易于变卖 处分渠道畅通的要求 才能规避相
应 的 风 险．
一 般情况下，商业银行贷款的房产抵押优先考虑
借款人的 自有房产 其次考虑关联公司或其他能提供
担保公司的房产 对个人名下房产抵押 {含个人股东
公司相关人员和其他人员)虽然无任何法律障碍 但
在商业银行贷款的实际操作中．以个人私有房产作为
抵押物存在如下风险
( ) i少房 ： 住评 价格过高帕现象
客观上来说抵押物的价值是随着市场行情不断变
化的 评估价值应该是与市场价值差别不太 但借款
人在银行认可的抵押物有限的情、兄下．为了获得银行
较高金额 的贷款 住往为了自己的利益 尽量争取将
抵押物价值抬高 这一现象形成原因如下
I近年来评估中介市场的竞争激烈．一些 中介评
估机构出于营利 目的 往往屈儿于委估方的需要 ．高
古房地产价格 从审计工作的经验可知：犬部分的房
产评估价值基本上刚刚符台抵押率不慨于某个比例的
要 求 较 为 明显 高 于实 际 的可 变现 价 值
2 要 抵 押 房产 的权 利 可能 存 在一 定 瑕疵 在现 实
中 房产并不是所有的权利都能登记的 当斜 谭估
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价值没有理 由把这 些尚不能登记或
无法登记的客观的权利价格不评估
进去 ，如：由于各种各样 的原 因，个
人房产 的土地有一些属划拨用地 ，
划拨用地的评估价值应剔除需要补
交的土地 出让金 ．但有时评估价值
未将需要补交的土地出让 金剔除。
3．房产抵 押 以前 涉及其他 合
法利害 关系人 (非抵押权人 )．影响
银行权利的实现。如 ：抵押物 属个
人名下的商业用房 ，尚可使用年 限
为 30年 ．与某个单位签订 25年的
长期租赁合同 ，且25年租金 已一次
性收缴 ．这样的抵押人房产权利 的
存在严重缺失 ，评估价值就很难保
证其评估的正确 性了。评估价值过
高房产的处置 ，银行可能会受到不
同程度的经济损 失。
(二)土地使用权类型为划拨 ，
抵押物 存在瑕疵
目前存在所附属土地使用权为
划拨形 式 的房产 主 要是部 分房 改
房、集资房 、经济适用房和城 中村
改造 的拆迁安置房等 ．其形成的原
因也各不相 同 ，其土地使用权的取
得、转让方式具有特殊性 ，对个人
房产及其 占用范围内的划拨土地使
用权一并抵押也需经有权部 门审批
的问题 ．也不能忽视 ．如操 作不当 ．
将直接导致抵押无效 ．担保措施落
空 ．存在较大的风 险隐患 。
1．可能形成无效 的抵押 。根据
《城镇 国有土 地使 用权出让和转让
暂行条例 》第 44条和 45条 、《国家
土地管理局 关于划拨土地使用权管
理暂行办法》第 6条 、2003年 4月
l6日最高人民法院发布的《关于破
产企业国有划拨土地使用权应否列
入破产财产等 问题 的批复》第 2条
的规定 ，以划拨土地使用权抵押设
定抵押 ．必须同时满足以下几个 条
件 (1)土地使用者为公司、企 业
其他 经济 组织和个人；(2)领有国
有 土地使用权证 (3)经具有审批
权限的人民政府或土地行政管理部
门批准 。明确规定 了以划拨土地使
用权设定抵押 的 ．应经 由具有审批
权限的人民政府或土地行政管理部
门批准 ，并办理抵押 登记 ，否则抵
押 无效：以建筑物及所附属的划拨
土地使用权一并抵押的 ，该土地使
用权抵押 仍然需要履行审批手续 ．
否则抵押无效。
2 划拨土地影响抵押权人 的
优先受偿权。依据 《城市房地产 管
理法》的第 50条规定 ”设定房地
产抵押权的土地使用权是 以划拨方
式取得 的 ，依 法拍 卖该 房地产后 ．
应当从拍卖所得的价款 中缴纳相 当
于应缴纳的土地使用权 出让金的款
额后 ，抵押权 人方可优先受偿 ”。
(三 )房产用途分类为住宅 ，抵
押物可能存在处置的法律障碍
依 据2005年 1月 1日开始执行
的 《最高人 民法院关于人 民法院民
事执行 中查封 、扣押 、冻结财产的
规定》第 6条 、第 7条规定 ：”被执
行人及其所扶养家属生活所必需的
居住房屋 ，人民法 院可 以查封 ，但
不得拍卖 、变卖或 者抵债 对于超
过被执 行人及其所扶养家属生活所
必需的房屋 ，在保障被 执行人及其
所扶养家属最低生活标准所必需的
居住房屋后 ．可予以执 行”。这 一新
规定使得银行对个人名下抵押住宅
的处置权大打 折扣 ，影 响银行 的追
讨欠款 权力 ，银行无法拍卖那些 只
拥有一 套住房 的欠款人 的房子 。
(四)七地证用途 与房 产证用
途不符 ，抵押物权证 手续不到位
从 土地用途分类 (土地证上的
用途 )来看 ．土地一般分为居民住
信贷管理 Credit Management
宅用地 、工业用地 、商业 (含旅游 、
娱 乐 )用地 、其他用地 ，而房屋用
途 (房产证上 的设计用途 )可分为：
住 宅、公用设施 (如 自来水 、消防
等市政公用设施 )、商业用房 (门
面、招待所等 )、经营用房 ，实际操
作 过程 中 ．存在如下 问题 ：
l 私有房产 土地使 用证的用
途 和房 产证 的 用途不 一致 ．依 据
《城市房地产管理法》第 l7条的规
定 ：”土地 使用者需要 改变土地 使
用权 出让 合 同约定 的土地 用途 的 ．
必须取得 出让方和市 、县人民政府
城市规划行政主管部 门的同意 ，签
订土地使用权出让合 同变更协议或
者 重新签订 土地使用权 出让合 同 ．
相应调 整土地使用权 出让金 ”。如
某抵押物土地使 用证的用途 为其他
用地 (如建学校 )．房产 证的设计 用
途商业用房 ．实际用途也 为商业 用
房 ．这就要求所 有权人 向土地管理
部 门交纳土地出让金的差额 ．并就
更改土地用途 的事项报告规划部 门
予 以 认 可 。
2 抵押房地 产现 状用途不符
合未来城市规划 要求。房产抵押 的
实质是防范将来贷款不能偿还的风
险 ．尽管抵押物权属清晰并合法登
记 ，如果抵押房地产发生 了与未来
城市规划冲突 的情况 ．将会 出现房
产 的变现处分时机 与规划实施时机
不 同步 ．抵押 物处置十分 困难 ．抵
押贷款 的还款保障将形 同虚设。
(／／．)集体 所仃性质的用地作
抵押物 ，小符合 《担 保法 》规定
《担保法》第37条规定：耕地 、
宅基地 自留地 、自留山等集体所
有的土地使用权 不得 用于抵押 。因
此 ．法律 是禁 止用 宅基 地作 抵押
的。但在城郊结合部 、郊 县农村 ．当
地房地产管理部 门操作 很不规范 ，
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信 贷 管 理 Credit Management
建在宅基地上 的居民房产有时也作
为 了借款人 的抵押物 ，并可办理登
记手续 ．宅基地这 类土地属于集体
性质的建设用地 ，在处置过程 中会
涉及到集体补偿等 审批手续 。
(六)财产共有人认定依据 不
充 分
依据 《担保 法司法解释》第 54
条规定 ：”共 有人 以其共有财产设
定抵押未经其他共有人 的同意 ，抵
押无效 ”。实际操作 不但 要求共有
人书面同意抵押 ．还需有 充分依据
认定财产共有人 的身份 ，身份 的认
可证 明最具说 明力应 该是结婚证 ．
其次才是户 口或是 居委会证 明 ．由
于郊 区 (郊县 )的管理 不规范 ，或
是证件的丢失 ．在 实际审计项 目中
发现：由某公司出具财产共有人 的
证 明．依据 目前婚姻登记制度 ．由
某公司出具的证 明是 不具备法律效
力和证 明力。这会 影响抵押合 同的
法律效力 ．自然会增加 贷款风险 。
(七 )其他方 面问题
个别房地产管理部 门的人 员素
质 不高 ，可 能造成 其他 方面 的 问
题 ．进而影响抵押权利的执行 ．如
在实际审计项 目中遇 到的房产证
土地证与他项权证 的名字不一致 ，
房产证上抵押权利价值的大写金额
有 明显的涂 改现 象 ．原 因是房地产
管理部门的人 员电脑录入错误 ．但
支行相关人 员未认真核对造成 的。
二．对策及建议
针对上述商业银行在办理用私
有房产作抵押物的公司贷款存在的
问题 ，为做好贷款风险 防范工作 ，
提 出以下 对策和建议 ：
(一 )充分 了解市场 行情 ，选择
规范的评估机构
商业银行应尽量 了解当地房地
产 市场价格水平 ，选择资信力较好
的中介机构作 为抵押物评 估机 构 ．
并要 求评 估机 构承诺 评 估结 果客
观 、科学、合理 ．以避免 中介机构
的虚假评 估行为 ，对抵押物 的评估
价值也可 由商业银行有关部 门予 以
确认 ．保证物有所值。为防止房产
抵押物过高评估 ．信 贷人 员要 了解
当地房地产行情 ．当银行 的确认价
值与中介机构 的评估出现较大差距
时 ，要认真调查原因 ．一经发现借
款人 有恶 意嫌 疑 则应 中止贷 款手
续 。
(二)贷前和贷后现 场查看房
产的实际情况
贷前调查拟抵押的房产基本情
况 如房产实际上 由谁使用 ，土地
使用权的性质是 出让或是 划拨 ．并
了解城市规划 ，确定抵押物是否 已
列入城市的动迁 计划等：贷 后商业
银行还应经常查看已抵 押房产 ，关
注所有权人 的房产 是否存有隐患 ．
是否将列入IEl城 改造区的范围 ．防
止出现未经商业银行书面 同意 ．所
有权人单方面同意 由有关机 关、企
业征用 ，拆除抵押房产 ，对此类抵
押物应及时要 求借款人变更抵押 内
容或采取 其他保全措施 ．以最大限
度地减少贷款损 失。
(三)关注划拨土地 使用权抵
押 的相关规定
将个人房产 占用范围内的划拨
土地使用权抵押须经当地人民政府
或土地行政管理部 门批准的规定及
时向商业银行相 关人 员进行传达 ，
使其 了解抵押物相 关的有关规定 ．
规 范抵押操 作 ，提高风险意 识。或
要求抵押人通过补缴 土地 出让金来
改变土地使 用权形式 (由划拨变更
为出让 )．以减少相应 的抵押审批
手续。 担保法》第 56条规 定 ，拍
卖划拨的国有土地使用权所得的价
款 ，在依 法缴纳相 当于应缴纳 的土
地使用权出让金的款额后 ，抵押权
人才有优 先受偿权 。因此在对房产
评估时考虑 ，应考虑 到应缴 纳的土
地使用权出让金的款额 ．否则银行
债权将无法得到全部保全 。
(四)认真审 查房产的状况 ，积
极与房地产管理 部门沟通
商业银行应对房产涉及的土地
性质 、房产证 的用途 、实际用途、其
他产权状况 ，要进行全面 审查 ；商
业银行和房地产 主管部 门应经常沟
通 ．有条件时 ，相关基础信息联 网 ．
实现 信息共享或相互查询信息以便
堵 塞 漏 洞 。
(五)选择性接 受用途为住宅
的房产
为保证抵押物处置权利 的完整
性 ．可选择 用途 为商业 用房 、经营
用房 的房产 (房产证上用途可能为
综合 )，尽量 不接受用途 为住 宅的
房产 ：若 接受此类房产作抵押 ．商
业银行要求住宅抵押贷款 的所有权
人提供两套住房证 明．基本上可以
排除存在的法律障碍。
(六)认真核对 有关证件的项
目和财产共有 人的 身份
商业银行相关人员应认真核对
房产证 、土地使用权证及他 项权证
的各项 目的一致性 ，防止因录入错
误等 原 因造成 行 使抵押 权 力的 障
碍 ，并按要求确认财产共 有人 的身
份 。
作者簟位／建设银行湖北省分行
武汉审计办事处
膏任鞠 ／刘一丹
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