第25卷 中南民族大学学报(人文社会科学版) 年12月 JournalofSouth-CentralUniversityforNationalities(HumanitiesandSocialScience) 论物业共用部位、共用设施设备的权属汪 燕1,潭光荣2(1.中南民族大学法学院,湖北武汉430074;2.湖北省恩施市委党校,湖北恩施445000)摘 要:本文认为物业共用部位、共用设施设备的权属界定应遵循业主法定共有原则、开发商所有权、使用权保留原则以及权属约定原则。法定共有所有权内容和丌发商所有权、使用权内容保障权利实现。关键词:范围;权属界定;权利内容中图分类号: 文献标识码:A 文章编号:1672-433X(2005)-0064-02 物业是指已建成并交付使用的各类建筑物及其附属的设施、章列举式的规定外,还可以以兜底条款的方式作概括式的规定,并设备、和相关的场地。一栋建筑物及其附属的设施、设备和相关场允许业主与开发商约定物业共用范围。地是一物业。若干栋建筑物及其附属的设施、设备和相关场地也是二、物业共用部位、共用设施设备的权属界定原则及其适用一物业。那么,物业共用部位、共用设施设备的范围到底包括哪(一)业主法定共有原则及其适用。些?谁是物业共用部位、共用设施设备的所有权、使用权主体?谁1.设立业主法定共有原则的必要性。建筑物的各个部分的功是它们的受益者和管理费用承担者?能和构造各不相同。有一部分的性质和结构属于维持建筑物本身一、物业共用部位、共用设施设备的范围的牢固安全和完整。业主无共有权难以行使专有权。物业小区设我国台湾地区民法第799条对共用部分作了规定。共用部分施设备也多种多样,其中有一部分全体业主也不可或缺。为此法即是“建筑物及其附属之共用部分”。[1]1987年《台湾商楼集合住规、规章有必要强制性地规定:单幢住宅楼业主或物业小区全体业宅管理维修法》(草案)规定,共用部分为建筑物专有部分以外之建主享有物业共有权。筑物部分,包括法定共用部分和规约共用部分。究其原因一方面在于此种结构和功能的共用部位、共用设施中国现行规章对物业共用部位、共用设施设备的规定。根据设备与业主专有部分具有不可分性和从属性;另一方面在于不设建设部、财政部《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》立业主共有权,业主专有权难以实现。为了保护业主利益和共建和第三条的规定:共用部位是指住宅主体承重结构部位、户外墙面、谐有序的生活环境,设立业主法定共有权势在必行。门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备是指住宅小区或单幢住2.设立业主法定共有原则的可行性。根据我国《城镇国有土宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落地使用权出让暂行条例》第二十三条规定:“土地使用权转让时,其水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”第二十四条规定:“地路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性上建筑物、其他附着物的所有权人或共有人,享有该建筑物、其他车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。附着物使用范围内的士地使用权。土地使用权者转让地上建筑物、现行规章通过列举的方式规定了物业共用部位、共用设施设其他附着物所有权时,其使用权也随之转移。但地上建筑物、其他备的范围,此列举具有明确性,但同时也存在局限性。也没有解决附着物作为动产转让的除外。”此规定使物业共用部位、共用设施现时争议激烈的公共配套设施能否纳入物业共用部位、共用设施设备设立业主共有权成为可能。设备范围内。3.业主法定共有原则的适用。衡量物业共用部位、共用设施尚有争议的物业共用部位、共用设施设备。就单幢住宅楼而设备能否成为业主法定共有权的客体,本文坚持两条标准:一条标言,地面架空层及其土地使用范围内的地下车库。有学者认为属于准是物业共用部位、共用设施设备因其性质和功能必须为全体业物业共用部位、共用设施设备。[2]有学者认为不属于物业共用部主共有;第二条标准是是否已法定摊入商品房销售公用建筑面积。位、共用设施设备。[3]就物业小区而言,运用独立空间权建立地下根据建设部《商品房销售面积计算及共用建筑面积分摊暂行规车库、人防车库是否属于物业共用部位、共用设施设备也是众说纷定》,商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。该纭。规章第八条规定:公用建筑面积由以下两部分组成:一是电梯井或本文认为物业共用部位、共用设施设备的范围除采用现行规楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班X收稿日期:2005-08-11作者简介:汪燕(1975-),女(土家族),湖北省恩施市人,中南民族大学硕士研究生,主要研究行政法。64
第24卷 汪 燕,潭光荣:论物业共用部位、共用设施设备的权属 警卫室以及其功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑在于:一是尊重人权的必然要求,二是意思自治原则的必然要求。面积。二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙体水2.设立权属约定原则的可行性。根据《合同法》第四条:当事平投影面积一半。人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。根据以上两条标准具体分析:由单幢住宅楼的全体业主共有该条明文承认合同意思自治原则。在不违反法律和社会公共利益的共用部位,包括该幢住宅楼的承重结构部位(如基础、内外承重的前提下,当事人享有充分的合同自由,合同能完全体现当事人自墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道己的意志。合同意思自治原则的基本内容之一是合同内容的自由。等;由单幢住宅楼的全体业主共有的共用设施设备包括该幢建筑处分权是所有权的一项重要权能。所有权之处分权能,指依法对物物的给排水道、落水管、水泵、水箱、电梯、冷暖设施、照明设施、消进行处置,从而决定物命运的权能,为所有权内容之核心,包括事防设施、避雷设施、该幢建筑物的地面架空层;由物业管理小区全实处分和法律处分。我国《民法通则》第71条规定:财产所有权是体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、绿地、道路、路灯、3.权属约定原则的适用。权属约定原则的适用对象非常广供电线路、暖气线路、煤气线路、公益性文体设施、已摊入公用面积泛,不仅包括业主法定共有的共用部位、共用设施设备,而且包括的非经营性露天车场、车库。前述开发商所有权、使用权保留的共用部位、共用设施设备。比(二)设立开发商所有权、使用权保留原则及其适用。如:《深圳经济特区房地产转让条例》第13条规定,“房地产首次转1.设立开发商所有权、使用权保留原则的必要性。除上述业让合同对停车场、广告权益没有特别约定的,停车场、广告权益随主法定共有之外的共用部位、共用设施设备,法规、规章有必要设房地产同时转移”,此款间接承认可对业主法定共有的共用部位、立开发商所有权、使用权保留原则。设立原因主要包括:一是业主共用设施设备特别约定。法定共有之外的共用部位、共用设施设备在构造上和利用上有其三、物业共用部位、共用设施设备的权利保障自身的独立性。二是为了适当照顾开发商利益以及激励开发商最法定业主和开发商权利内容以保障各方权利实现。共有所有大限度地科学利用有限的空间,有必要法定开发商保留物业部分权的内容是指建筑物所有权人对物业共用部分享有的权利和承担公共配套设施的所有权,以实现业主和开发商利益协调。三是设立的义务。各国对该内容的规定不尽一致。本文认为业主共有权的开发商保留所有权,使用权原则可避免权属不明的情形下开发商权利主要包括:一是享有物业共用部分的使用权。共有所有权人有和业主无休止的分争。权对物业共用部分按其性质、用途进行使用,他人不得干涉和妨2.设立开发商所有权、使用权保留原则的可行性。房屋购销碍。二是享有物业共用部分的收益权。业主承担的义务主要包括:合同是双务有偿合同。开发商和业主的权利具有对等性和对应性。一是在使用共用部分时要遵循共用部分的本来用途,不得把物业已摊入公用面积并由业主支付相应对价的共用部位、共用设施设共用部分挪作他用。本来用途“是指由建筑物的共用部分的性质、备,业主根据等价有偿原则理应继受取得所有权。但其他法定没有种类、构造、位置及规约规定的用途。[4]二是分担共用负担和费用。摊入公用建筑面积的共用部位、共用设施设备,业主因为没有支付为使建筑物共用部分保持正常状态,就有必要对建筑物进行管理、相应对价也就不可能继受取得所有权。同时开发商为了吸引业主维修。管理和维修费用的分摊原则:全体共用部分由全体区所有人购房或提高商品房销售价格,允许业主对没有支付相应对价的共分担,一部分业主共用部分由该部分业主分担。三是合理注意义务用部位、共用设施设备享受使用权。非物业共用部位、共用设施设和禁止义务。备因为许可成为共用部分。开发商所有权和全体业主共用权并存。开发商所有权的内容是指开发商对物业共用部位、共用设施3.开发商所有权、使用权保留原则的运用。据一物一权原则,设备享有的权利和承担的义务。开发商的主要权利包括:收益权和在物业小区范围内,除法定由个别业主享有专有权的部分和法定处分权。只要开发商和业主之间没有约定由业主享有所有权的部由全体业主或单幢住宅楼的部分业主共有的共用部位、共用设施分或开发商没有作为优惠赠与且没有计入公摊面积的部分,开发设备之外的其他部分,均属于开发商所有或使用。商就可以单独销售或出租这些设施并盈利。开发商的主要义务包具体说来,没有摊入公用建筑面积的休闲广场、中心绿地、会所、括:开发商按政府部门制定的最低标准建设的配套设施,不能擅自商店、学校等公共配套设施,以及丌发商投资修建的地下车库、地下改变用途或出售给第三者,以保障社区业主的需求。我国现行的室、人防车库等地下独立建筑物,由开发商保留所有权、使用权。《物业管理条例》的第27条和50条对此作出了明确规定,“业主依(三)权属约定原则及其适用。法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设1.设立权属约定原则的必要性。商品房购销合同是开发商与单位不得擅自处分。”“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑业主之间签订的买卖商品房的协议。设立权属约定原则之必要性和共用设施,不得改变用途。”参考文献:[1] 陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究[M].北京:法律出版社,[3] 胡志刚.公共配套设施的权属界定应明确四种关系[J].房地产行政1995.管理,2005,(2).[2] 金凤.论住宅小区车库的权属[J].贵州师范学院学报,2004,(4).[4] 梁慧星.中国物权法研究[M].北京:法律出版社,1995.(责任编辑 何海涛)65
