关于执行“特价房”促销活动的建议
一、活动目的
1、削减堡坎以下的积压房源，快速回收资金。
2、以“特价房”为宣传噱头，吸引客户来电来访，巩固售房部人气。
3、利用现场人气，顺带销售正价房，并为7号楼2单元储备客户。
4、尽量避免老客户的负面情绪，尽量避免降低市场的价格预期。
二、活动方式
1、特价房源分为两类，一类是有其名也有其实，价格要有吸引力；另一类是有其名而无其实，目的是拉高市场的价格预期。
2、结合春季的气候，通过“看房送风筝”的方式，一方面进一步巩固现场人气，另一方面弱化“赤裸裸”的促销氛围。
3、活动正式启动时间为3月1日至3月31日，到期之后活动要坚决结束，不能拖泥带水，要巩固市场及其他楼盘的信心。
三、宣传策略
1、 将户外广告、山墙广告、站台广告进行更换，印制DM单，并且利用短信平台和电话追踪方式。
2、 广告上不能将所有的特价房源都进行宣传，只选择几套有代表性的房源。
3、 售房部也不公示所有的特价房源，置业顾问只能在前台处查询具体房源情况。
四、房源选择及价格策略
1、有其名也有其实的房源（6号楼1-3楼、7号楼1-4楼的76和110户型）
价格策略
76㎡
110㎡
85㎡
4楼
回归实价
回归实价
不纳入特价房
3楼
回归实价
回归实价
不纳入特价房
2楼
下调110
下调85
不纳入特价房
1楼
下调130
下调125
回归实价
2、有其名而无其实的房源（14楼、24楼的76和110户型）
价格策略
76㎡
110㎡
24楼
只公开10000的优惠，保留50的议价空间（其实就是当前价格）
14楼
3、特价房源统计
价格策略
下调价格
27套
回归实价
23套
维持当前价格
6套
合计
56套
4、调价结果
按揭、一次性、分期一口价价格区间为3160至3970；
五、销售策略
将特价房源分为两批，首批推出6号楼和7号楼1单元的特价房，待这些房源基本消化后，再将7号楼2单元的1至4楼的特价房和7号楼2单元的中低楼层搭配推出。
销售特价房期间，将正价房的10000元的优惠和50元的议价底限收回，暗中执行。特价房活动结束后，又将10000元的优惠公开宣称，但是50元的议价底限依然不能对外宣传，必须保持隐秘。
老带新政策
1、 正价房老带新政策不变。
2、 特价房老带新：老业主700至1000元的物管费奖励政策不变，新业主奖励700元物管费，不执行原百分之一的优惠。
六、物料准备
结合春季气候，建议开展“看房送风筝”活动，购买一批风筝，在活动正式启动前到位。
大泽置业·邻水龙腾御锦项目组
2012年2月23日
