无证二手房交易有哪些风险
购买房屋的时候首先购房者要审查的就是卖方人的资质以及房
屋的权属问题，如果购房者要购买没有房产证的二手房的会有很大的风险
隐患，那么无证二手房交易有哪些风险？阅读完以下法律快车小编为您整
理的内容，一定会对您有所帮助的。
想出售尚未取得产权证的房屋，可能的法律障碍是《中华人民共和
国房地产管理法》第三十八条之规定，根据这条规定，出卖人未依法登记
领取权属证书的，房地产不得转让，虽然目前司法实践已经基本形成共
识，该条规定并不属于合同法第五十二条中的效力性强制性规定，但是并
不意味着在现实中，此类合同被认定无效的风险已不存在。
现实中无证二手房交易更多的是期房，也就是正在建造的商品
房，因此二手房能否按约交付并办理房屋权属变更登记，直接取决于开发
商能否按约交付，并办理房屋权属变更登记。而商品房的建设期限较长，
能够如期完工并交付取决于诸多主客观条件，不确定性因素较多，难以控
制。
无产权证的二手房买卖无法办理预告登记，这就为卖房人“一
房二卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，卖房人极有可能
选择违约，将房屋出售给他人。
有些房子适合居住，有些临街房适合做生意，如经营餐饮或小
百货或其他经营。有些投资人急于在城市中心区或热闹繁华处购买临街门
面房，其目的或者是买了以后经过装修，将其出租，以此收回投资。或者
是买了以后，根据市场情况，经过装修改造，经营风味餐厅或专卖店。因
为房子是临街而且投资人考虑的是经营，所以在谈房价时，价格走势较
高。在购买时买卖双方并没有什么大的争议，二手房买卖顺利完成。谁知
当新主人刚开始经营，就接到拆迁通知，而且该条街全部都在拆迁之列。
因为某开发商已经在此处获准开发建设一豪华住宅区和写字楼，开发商愿
意根据国家有关拆迁规定给被搬迁人一定的经济补偿。这些经济补偿对一
般的旧住宅区的住房应该还是合适的，但对于这位因投资而高价从旧房主
手里买来的临街房再进行改建装修的人来说就是十分不合适的。而开发商
决不会因为这位投资人因多出钱装修和买临街房而给予其更多的补偿。
在购买此类的二手房时，购房人应该全面了解该房产的所有情
况，包括审查原购房契约、审查房产证、土地证、原开发商的“五证”。
如二手房的主人申请了银行按揭，要审查原借款合同。如办理了抵押，还
要查验抵押登记手续。根据目前情况看，大多数的新住宅在销售时，都有
银行提供按揭贷款，一般贷款的期限都在 10年至 20年间。在这 10年到
20年间，又会有大量的原购房人会将自己已进行按揭贷款的住房或是已
经办理完抵押贷款的住房再次转手，这就会给二手房买卖市场提出大量的
问题，市场应该怎么样面对如此大量的二手房买卖？像这类二手房的买卖
程序应该是较为复杂的，但是如果处理得当，仍能顺利完成交易，而不会
留有法律隐患。当二手房购买者选定一处此类的二手房时，首先要理清该
二手房所涉及的法律关系和当前的法律状态。如果是二手房的主人已经与
原开发商办理完产权变更手续，并且已经拿到产权证和土地使用证，那么
情况就较为简单，二手房购买者只需与二手房主人就二手房价款问题谈
妥，然后办理二手房的具体过户手续即可。
如果是二手房主人尚未从开发商处办理该房产的过户手续，而
且还欠着银行的贷款，开发商仍为该房产的主人向按揭银行承担着连带还
款的责任，这时二手房购房人就要格外谨慎。因为这时该二手房所涉及的
法律关系就不仅是二手房主和二手房购买人，而是涉及二手房主与银行的
借贷关系和开发商与银行间的担保关系，以及二手房主人与开发商的担保
与被担保关系，每一个法律关系的变化都影响着另外一个法律关系。
虽然二手房的主人与银行的关系是借贷关系，二手房主人是债
务主体，但房产却是抵押担保物。一旦二手房的主人不能按期如数向银行
还款，银行作为债权人一方面可以径行向债务人二手房主人直接追讨，另
一方面也可以向债务人的连带保证人开发商直接追讨债务人的欠款。如果
开发商作为保证人履行了保证人的责任，代债务人——二手房主人向银行
还清了债款，回过头来，开发商就有权利直接向债务人——二手房主人要
求履行法律责任，直至收回住房。所以对于二手房主人来讲，开发商就是
或然的债权人。
根据《婚姻法》，夫妻在婚姻关系存续期间的共有的财产，在
婚姻解除时，应由夫妻双方来分配，任何一方不能独自侵占共有的财产。
在二手房买卖时，稍不留心，购房人所签的二手房买卖合同就会因为二手
房主人的婚姻变故而导致无效，有时还会引起其他麻烦。
有的情况是几个朋友，或是几个亲戚，或是兄弟姐妹几个人共
同拥有一处房产。当购房人遇到这样的二手房时就更应格外小心。因为这
类二手房是几人共同拥有的共有财产，所以任何一个人都无权单独处置共
有的房产，不管这个人是否亲自掌握产权证和土地证。关键的问题是看是
否所有的共有人一致同意转让该二手房，最好的方法是购房人应与所有共
有人见面，了解一下具体情况。在以后就该二手房转让事宜的谈判中，应
该要求所有的共有人给共有人的代表出具授权委托书。在转让协议签订
时，所有的共有人都应当在协议上签字，如果有的共有人不能出席，应委
托其指定的代理人代签，该代理可以是共同共有人，也可以是其他人。但
该授权委托书应该是经过公证或律师见证过的法律文件，该法律文件的原
件应该附在合同后面作为转让合同的附件。
1、鉴定为危房的房屋；
2、以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡
的房屋；
3、在农村集体土地上兴建的房屋；
4、已经被列入拆迁公告范围的房屋；
5、所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；
6、所有权有纠纷的房屋。
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风险的相关内容。综上，无证二手房交易的风险有买卖合同无效、权属变
更登记时间不确定等风险，为了稳妥起见卖家最好还是购买有产权证的房
子。如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询我们的法律快车律师。
