枫丹欧洲花城项目计划书.doc

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枫丹·欧洲华城项目计划书 项目背景 枫丹·欧洲华城是由安徽华信房地产开发有限责任公司将在安徽舒城县开发的住宅项目，根据舒城县的城市总体规划发展以及片区控制性规划要求，该片区为舒城县的重要住宅区。本公司经过对舒城全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据舒城目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足舒城县城市居民新的要求和高品质的住房，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。 该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项工作已相继展开。 项目简介 项目位于安徽舒城县合安路与舒岳路交汇处的东北面，合安路为舒城通往省城合肥的主要道路，舒岳路为舒城重要的环城公路，有着良好的交通条件和居住条件。项目占地458亩，其中一期规划用地面积为72566平米，一期建筑面积为78620平米，容积率为；其中花园洋房建筑面积11620平米为，公寓面积为49500平米，配套面积17500平米。 项目在当地具有一定的开发规模，并能品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。 项目规划指标： 序号 项目 单位 数量 1 总用地面积 亩 458亩 2 一期总占地面积 平方米 72566 3 建筑面积 平方米 78620 其中 花园洋房 平方米 11620 公寓面积 平方米 49500 其他面积 平方米 17500 3 容积率 1．08 开发商简介 安徽华信房地产开发有限责任公司成立于1997年，隶属于安徽省著名企业----安徽华联投资集团公司，是专业从事房地产开发、物业管理、室内装饰的大型多元化企业，具有三级房地产开发资质。 　安徽华信公司自1997年成立以来，在安徽省合肥市承建了省农业银行18层定向住宅工程和合肥国家高新技术产业开发区恢复楼工程，相继成功开发了合肥市著名住宅小区园景天下-枫丹山庄、枫丹城市花园，六安市枫丹-翰林苑等。承建的位于合肥市黄山东路的省农业银行18层住宅工程开创了安徽省高层住宅之先河，欧洲双语住宅“园景天下--枫丹山庄”，全新的建筑概念已成为安徽省高尚住宅的领航标。 安徽华信公司自成立以来，前瞻性的将公司的品牌建设纳入了企业战略发展的轨道，我们以“向消费者提供最高品质的产品与最完善的服务”为追求，以此全力打造“枫丹”的高尚品牌形象。我公司每个项目从规划设计、工程施工、营销推广、物业管理等等都充分借鉴国内外业界的先进经验，始终强调“以人为本”的精神内涵，赢得了消费者的广泛好评。在项目设计方面注重前瞻性、科学性和适用性的完美结合，尤其注重与国际接轨，几年来与国际多家著名设计院(所)均有合作， 高起点高水平的规划设计，保证公司项目在设计上的优势。同时公司十分注重工程质量，对施工企业高标准、严要求，严把质量关，公司拥有一批高素质的施工管理人员，具有丰富的理论知识和实践经验，能充分保证项目施工的高品质。物管公司与全球知名物管公司戴得梁行合作，全新的物业管理服务，为业主营造温馨的居住环境。公司十分注重对人才的培养和吸纳，始终坚信高素质的人才是企业持续健康发展的源动力，精心塑造了一支一流的精英团队，华信公司现拥有固定骨干员工达200余人，其中大学学历以上达百余人，拥有众多房地产业界的精英。 安徽华信公司把目光放的更远，现在不仅已向周边的城市积极的发展，而且也正积极地向国际招商，寻求国际合作，坚实地迈出了国际化的步伐。 项目所在区域舒城概况 行政区位 舒城县位于安徽省中部、大别山东麓、巢湖之滨，江淮之间。舒城区位优越，交通便捷。距省城合肥54公里，合九铁路、206国道、105国道、沪蓉高速公路横穿境内，长江、巢湖等水运航道方便快捷，可直达华东、华中各大中城市。舒城县隶属于六安市，辖21个乡镇、2个街道和一个经济技术开发区， 490个行政村。 人口区域 舒城县东邻庐江县，南界桐城市、潜山县，西接岳西县、霍山县，北毗六安市、肥西县。全县总面积2100平方公里，其中县城区面积为13平方公里。全县总人口99万（其中农业人口83万），县区常住人口为13万人。 人文历史 舒城历史悠久，名胜古迹有周瑜故里周瑜城，与都江堰齐名的汉代水利工程七门堰，明代古建筑“龙头佛塔”、县城南溪古渡的龙津桥，以世界第一大人工土坝而名闻的龙河口水库（万佛湖）等。舒城是鄂豫皖革命根据地的组成部分，是红二十八军、皖西北独立游击师的主要根据地之一。 历史上出现的著名人物有西汉羹吉候刘信、教育家文翁，三国吴军统帅周瑜，宋代大画家李公鳞，明代刑部尚书郑时、吏部尚书秦民悦，被周总理誉为我党初期情报战线“三杰”之一胡底、史称“南陶”（因）“北马”（寅初）的政治经济学界泰斗陶因等。时至今天，国际金融、学界著名学者、教授滕茂桐，中科院院士刘有成、宋家树，工程院院士刘（王介）、著名作家艾暄等。 舒城经济概况 地方经济发展 在“十五”期间，全县的地方经济总值由26亿元增加到45亿元，国民经济年均增长率％。其中，04年地方经济由33亿元增加到41亿元，增长率高达20％，05年地方经济由41亿元增加到45亿元，增长率约10％。舒城县总体经济不断增强，特别是04、05年，经济发展速度保留在两位数，经济发展速度强劲。 地方经济产业结构不断优化。第一产业所占比例为27％，第二产业为34％，第三产业为39％，第一产业占有比例最低。第二产业与第三产业所占比例达到了73％，其中第二产业工业以羽绒、啤酒、制衣、包装材料等产业为工业支柱产业，第三产业以旅游、商贸流通业为支柱产业，地方经济结构较为优越，经济竞争力较强。 人民生活水平 名称 单位 2000 2001 2002 2003 2004 2005 职工年平均工资 元 5449 5818 6554 7335 9182 10068 城乡居民储蓄存款余额 亿元 平均每人储蓄额 元 1350 1662 2020 2460 3000 3627 人民生活水平持续提高，职工工资、居民储蓄额不断增长。舒城职工在“十五”期间，职工年工资由5449元增长到10068元，2004年增长率达到25％，2005年达到近10％，职工工资快速增长。据统计年鉴显示，城乡居民储蓄存款余额每年不断增长，尽管近年每年房地产放量较大，市场吸收较多，但是城乡居民的消费能力依然健在，并不断的增强。 区域经济特色 舒城劳务经济明显，年输出23万劳动力，创收12亿元以上。该劳务群体主要集中在浙江、江苏、上海等经济强市，依托经济强市的劳务需求，每年输出劳务23万以上，加强了经济的发展和人民收入增长的速度，借助了外力推动经济的大力发展。 舒城拥有外贸进出口自营权企业15家，累计到位境内资金亿元，是当地的经济是一个重要的基石，为当地经济税收的重要部分。 舒城当地的经济总体是“外向型”经济，紧跟先进城市的发展步伐，推动了经济的快速发展。 舒城城市发展规划 城市总体规划 到2010年城市人口规模近20万人，用地规模20平方公里，人均建设用地标准为100平方米。加快城市基础设施建设，完善城市综合服务功能，丰富城市内涵，提高城市文化品位，加强区域协调发展，逐步扩张中心城区规模，适应新型工业化和城镇化发展需要。 城市建设计划 积极建设公路为主体的对外交通体系，改善市区交通条件。估算总投资22427．5万元，扩建春秋南路和七门堰路，新建高峰路、西大街和花桥路，续建梅河西路。 加强城市基础设施配套建设。估算投资15000万元，建设污水处理一期工程，日处理能力3-4万吨；投资2000万元，扩建县自来水厂，日供水能力达4万吨；投资3333．3万元，改造城区给水管道；投资2000万元，建设县城垃圾处理厂，占地约100亩，日处理垃圾100吨；投资2000万元，进行城区高压线路改造，沿城区主要道路架设或埋地下电缆。 加快住宅建设：估算投资30000万元，新增建筑面积40万平方米住宅及配套用房；投资3000万元，建设接纳2000名学生容量的舒城师范新校园；投资1500万元，扩建孔集竹器市场， 以竹器市场为主兼备综合市场功能；投资2500万元，建设周瑜城公园，占地约250亩。 投资2亿元，启动政务新区建设。重点建设区域：估算投资100000万元，建设开发舒城县工业业园区，用地2平方公里，水泥干道15公里及相关配套建设。 房地产市场状况 供求状况 指 标 单 位 2004年 2005年 增长比例（％） 商品房竣工面积 万平米 22．36 23．27 4．1 商品房销售面积 万平米 23．64 21．16 －10．5 2005年，舒城县商品房竣工面积较2004年由2236万平米增长到23． 27万平米，增长率为4．1％；商品房销售面积由23．64下降到21．16，销售减少约10％，依然保持了20万平米的吸收量，市场潜力较大。随着近年的经济发展，人民收入水平的提高，人民的购房需求和购房能力将不断的加强，市场前景广阔。 同时，舒城的经济基础快速增强，外向型的经济特点，房地产市场必将有广阔的市场前景，房地产市场将是舒城经济发展的一支劲旅。 产品类型 目前，舒城县房地产的产品类型逐渐丰富，市场上现有的产品类型有高层、多层、花园洋房、别墅等产品。就销售的情况来看，消费者还是偏好购买多层住宅，而市场部分的别墅也销售状况良好。 市场供应来看： 高层：5％ 多层：75％ 花园洋房：5％ 别墅：15％ 价格特点 市场上总体的价格相差较大，主要是由于楼盘的品质不同而产生较大的价格差异，同时，有部分楼盘则是依托周边的完善配套，综合价值高度而表现出价格水平较高。 目前，市场上价格主要集中在1700元/平米左右，不同的产品类型，价格表现不一： 别墅价格：2000——2800元/平米 多层、花园洋房：1150——1900元/平米 高层价格：1300——2000元/平米 项目前景 基于舒城的地方经济特点和项目的本身素质，本项目的发展市场前景非常可观： 舒城向北发展成为“十一五”规划列为重大发展方向，城区向北发展将使得项目成为该区块的重要战略要地和居住的乐园。 项目所在区域市场的外向型经济特点，为项目推入市场被迅速吸收提供了强有力的保证。 房地产价格呈增长趋势，为项目的价值提升和投资收益提供了较大的保证，项目花园洋房的销售价格可以达到2000元/平米，公寓的销售价格可以达到1500元/平米。 人民收入的提高，消费能力的增强，目标受众市场更加广阔，项目的开发量销售将能够迅速被市场吸收。 项目产品品质的领先，是领导市场重要要素，将是消费者推崇和追随的产品。 开发商丰富的开发经验，项目重视品质的开发理念，大大降低了项目的开发风险。 项目投资收益分析 编制依据 1）、建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据； 2）、各种费率依据国家相关文件。 投资估算 投资估算表 序号 项目 单价(元/ m2) 数量 金额（元） 1 土地费用 200 78620 15724000 2 前期费用 40 78620 3144800 勘测设计费 10 78620 786200 各类规费 30 78620 2358600 3 工程费用 600 78620 47172000 4 销售费用 按销售收入的2%提计 2474800 5 管理费用 按销售收入的3%提计 3712200 6 资金成本 50 3931000 7 不可预见 80 6289600 8 总投资 82448400 销售收入 根据工程所处位置、周围环境和苏州房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本项目花园洋房均价定位为2000元/ m2 ，公寓及其他均价定位为1500元/ m2 。销售收入见下表： 序号 项目 单位 数量 价格 金额（元） 1 花园洋房 元/ m2 11620 2000 23240000 2 公寓及其他 元/ m2 67000 1500 100500000 3 合计 123740000 营业税及附加 本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税，综上本项目的综合税率为6%，共应交纳税金及附加7424400元。 盈利能力分析 财务现金流量表 序号 项目 合计 1 现金流入 123740000 销售收入 123740000 其它收入 0 2 现金流出 89872800 成本投资 82448400 营业税及附加 7424400 3 税前利润额 33867200 4 项目税前利润率 结论与建议 本项目具有良好的宏观经济和产业景气周期背景，且具有广阔的市场空间，项目开发之后，将为当地带来巨大的社会效益及经济效益，同时为项目投资者带来丰厚的回报。