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收益性房地产贷款
第七章 收益性房地产贷款
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收益性房地产贷款
收益性房地产（也称为营业性或商业房地产）是典
型的投资项目，即通过房地产的经营来获取收益的
经营活动。
收益性房地产融资如果是以银行信贷为方向就变成
了贷款融资，即收益性房地产贷款，本章就对其展
开全面介绍。重点是贷款各方的决策程序、相互关
系、营业收益的具体计算、项目收益性的评价指标、
标准和风险分析。
第一节 收益性房地产投资及放款决策过程
第二节 放款人对贷款的评价
第三节 借款人评价及决策
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收益性房地产贷款
第一节 收益性房地产投资及放款决策
一、收益性房地产的投资
二、盈利可能性
三、风险及个人作用
四、决策过程
五、房地产收益状况（一年、多年收入清单）
六、估价（房地产估价模型）
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收益性房地产贷款
一、收益性房地产的投资
1.投资主体：股东 和 放款人。
• 收益性房地产投资经营主体可以是单一股东，也可
以是组合性主体——多个股东为了共同的投资利益
组成实质性经营实体，其利益分配当然也与股本结
构相一致。但是，通常情况下，股东为了使自己的
资金发挥最大效益，必然寻求融资，这样经营性房
地产投资活动又多了一个参与者——资金的借出
者（一般是商业银行）。
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项目前评估的流程和方法
项目想法的提出
项目机会研究
组织战略的制定
项目提案或项目建议
书的提出
项目初步可行性分析
项目可替代备选方案的提出
项目可行性报告批复与
项目投资决策
项目详细可行性报告的审阅
项目详细可行性分析
项目批准立项
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2.投资过程
• ⑴ 机会的发现
• 投资机会的发现机制比较复杂，有的是为了进行经
营活动而购买房地产，有的是为了获取购销差价而
购买房地产，有的是为了收取租金而购买房地产，
有的是发现某项房地产的价格实在太低而决定购买，
有的是比较了自己开发建设与在市场购买的差异和
风险之后决定购买……而有了初步意向后，到市场
搜寻是发现机会的基本途径，掌握了某项房地产的
基本信息后产生的投资知觉是机会发现的总结，此
时投资就可能正式进入初步决策阶段。
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2.投资过程
• ⑵ 初步预测（投资收益）
• 决策面对的始终是未来的环境状况，未来的可能风
险与投资收益，因此必须进行初步预测，包括投资
成本、经营成本、经营收益、各种影响因素及其变
化等（大体上匡算）。
• ⑶ 简单的风险分析
• 决策的起步也必须进行必要的风险分析，特别是通
过贷款融资进行的投资，因为财务杠杆是双刃剑，
既能提升收益水平，也放大了风险系数。基本又简
单的风险分析是决策的起点之一。
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2.投资过程
• ⑷ 粗略的投资分析：
• 粗略的投资分析是指财务杠杆的选取，或者
扩大而言就是资产组合状况的决策，是独资
经营还是合资经营，是负债经营还是全资经
营，合资的主体多少及其股本结构如何，股
东权益与债务比例结构如何等等。
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3.预测
预测就是利用掌握的信息条件对未来收益及其市
场变化作出正确的判断。由于房地产市场是不完全市
场，供需受地方因素影响大，而市场信息通常又是不
对称信息，使得准确的预测十分困难，特别是市场供
需的时间错位所产生的供应滞后现象非常普遍，市场
的周期变化规律也不容易把握，这样往往就造成正确
预测更加困难，甚至成了“可遇而不可求”的“运气
”了。个人素质、经验和信息的完备性是决定预测正
确与否的重要条件。
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4.可行性分析
• 任何投资决策最核心的内容就是可行性分析。
• 可行性就是指投资是可行的，即其收益足以满足投资
者设定的基本条件和要求，而风险也在投资者认同的
可控制的范围内。这样，投资有收益、风险可控制、
借贷能清偿。
• 可行性分析的基础是预测，主要内容包括：
• 未来市场变化
• 未来收入和支出状况
• 区位和建筑物是否适合需要
• 政府对该区域的规划要求及其改变的可能与难易
程度。
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收益性房地产贷款
二、盈利可能性
• 一项投资能否成功唯一的标准就是盈利的多
少，而影响盈利水平的因素非常复杂多变，
主要有购买价格、未来现金流、融资条件、
税赋等。当房地产的购买价格已定（这是投
资决策的起点），现金流、融资条件、税赋
就成为盈利与否和盈利多少的决定因素。
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1.现金流量
• 经营性房地产投资的所谓盈利就是房地产租金收入与
各种费用的差。一般它只占房地产各种毛收入的很小
比重，任何毛收入的增加及其带来的营业费用的微小
下降都对盈利贡献很多。
• 任何形式的资产具有相同的经济效益，因此，理论上
有：房地产的租金=相应的金融资产的利息
• 收益未增加之前房地产价格=2000/10%=20000（元）
• 收益增加之后房地产价格=20000/10%=200000（元）
• 可见，随着房地产租金提升10倍，房地产的价格也可
以同步提升10倍，这就是所谓的“净收入乘数”。
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2.融资状况
• 融资状况是经营性房地产投资决策的重要考量因
素，甚至是主要的考量因素。
• ⑴ 融资条件：利率水平、期限长短、担保形式。
• ⑵ 财务结构：杠杆因子的大小，对房地产投资收
益既有放大效应，同样对房地产的风险也有放大
效应，如何平衡二者，是决策者必须十分清醒应
对的。
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3. 税负
• 税负：即税收结构和水平如何，在很大程度
上也影响着经营性房地产的未来收益和现金
流，也是决策者不能忽视的重要因素。
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三、风险及个人作用
• 1. 风险
• 投资风险一般可以分为两种：非系统性风险和系统性
风险。
• 非系统性风险的主要因素有：租金和收入波动太大、
建筑物和邻居衰落现场营业环境恶化、工资及其费用
上升、竞争更加激烈。
• 2.个人因素
决策者的个人因素对决策的影响非常重要，其中包括
理性因素，如知识水平、经营管理水平、对社会的洞
察力和判断力、对信息的处理能力等；也包括了非理
性因素，如投资偏好、区域偏好、情感因素、风险偏
好等。
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四、决策过程
• 从融资的角度来看，经营性房地产投资的决
策包含了两大主体的决策过程，即股东（融
资主体）的决策和贷款人（商业银行、资金
的融出方）的决策。
• 决策基本过程如图6—1。 这里先讨论决策
的前3个环节，以及放款人与借款人的相互
关系。
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收益性房地产投资决策过程图
收 入 和 支 出
融资形式和股权结构
现 金
建筑物和土地
收入预测清单
营业 终结
净营业收入 净售价
税前收入
税后收入 税后剩余
借款人决策 放款人决策
融资
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1.融资结构
• 融资结构是经营性房地产投资项目决策的中心之一，
它不仅影响了投资主体（股东）的收益与风险，也
是放款人的资金安全性、效益性、流动性的重要条
件。
• 融资结构就是在房地产资产中股东权益与贷款（债
权）比例之间的关系。
• 因为V=M+E，投资成功的一项重要技巧就是设立合
适的融资结构，使房地产的价值对股东和放款人的
总和大于其自身价值。
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2.收入清单
• 收入清单是经营性房地产投资决策的重要财
务计划，在决策评价中极其重要，是项目预
测的主要成果，是可行性分析的依据。
• 收 入 = 净营业收入 + 融资终结
• 税后收入 = 收入 – 偿还债务－税赋
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收益性房地产贷款
3.借款人和放款人评价
借款人与放款人对项目的评价各自独立
进行，但有一个共同的目标——希望融资成
功、收益稳定、风险能够控制。在具体的评
估过程中，借款人的评价在先，放款人的评
价在后，二者通常又相互合作，互通信息，
并分别对对方进行必要的资信调查和评价，
以保证自己的利益不被恶意侵害。
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4.借款人与放款人之间的关系
• 与任何融资一样，收益性房地产融资也是借贷双方
合作共赢的过程，互信、互助是重要的合作基础。
但收益性房地产项目又有其独特性：贷款期限长短
不定、贷款数额可大可小、贷款条件灵活多样、组
合性投资所涉及的利益方关系复杂。
• 这样，就要求借贷双方必须更加需要沟通，需要进
行更灵活的谈判，需要互相作出必要的让步，才能
达到共同的目标——赢利！
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五、房地产收益状况——收入清单编制
• 收益状况既是投资主体决策的主要依据，也
是放款决策的重要指标，是借贷双方都十分
重视的参与合作的前提。
• 1.预测财务清单（一年收入清单、多年收入清单）
• 2.预测抵押终结收益
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• ⑴ 一年收入清单
• ① 净营业收入NOI
• 净营业收入就是营业收入减去营业成本后的净值，
它是项目赢利水平的基础，放款人对其尤其重视，
因为它是判断债务偿还能力的标准之一。
• ② 税前收入BTCF
• 税前收入就是缴纳所得税之前的收入数额，其计算
公式是：
税前收入=净营业收入-债务-贮备金
=净营业收入-（利息+年还本额）-贮备金
1.预测财务清单
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收益性房地产贷款
1.预测财务清单
• ③ 应税收入
• 应税收入是指根据《所得税法》企业应缴纳所得税的
收入，属于法定标准下的会计数据，其数额为：
应税收入= 净营业收入 - 折旧-利息
• = 税前收入 + 当年还本额 + 贮备金-折旧
• 折旧是资产在使用期限年逐年摊销额，一般有平均法、递减法
等不同的会计方法进行处理，在财务标准中属于成本，因此在
应税额应予剔除；
• 还款额是总资产中负债与股东权益的转换，与企业的净利润无
关，不能在应税收入中剔除；
• 贮备金是企业保证未来某些不可预见的突发事件的应急准备，
它不是经营成本，当然也应该属于应税收入之内的项目，不能
剔除。
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收益性房地产贷款
1.预测财务清单
• ④ 纳税额：纳税额就是应缴纳的所得税额：
• 纳税额=应税收入×税率
• ⑤ 税后收入ATCF
• 税前收入减去纳税额就是税后收入：
• 税后收入=税前收入-（应税收入×税率）
• 当应税收入是负值时，房地产经营者因为所
得为负，不需缴纳所得税，形成“税隐蔽”。
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⑵ 多年收入清单
• 表6-2是简化的多年收入分析清单。
• 多年收入分析的中心目标是准确地预测未来
收益和营业费用，为了使预测更加客观，多
年预测清单一般要求有中介机构参与，特别
是一些敏感数据更应该由中介评估服务机构
来测算。
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⑵ 多年收入清单
• ① 收入
• 收入等于出租毛收入和非出租毛收入的总和，应视
市场发展情况和租户的实际进行必要的稳健性预测，
对各年的空置率定出适当的控制水平。
• ② 营业费用
• 营业费用范围广泛，应该以详尽为基本准则，适当
进行保守估测，并尽可能地在经营中加以也控制。
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收益性房地产贷款
⑵ 多年收入清单
• ③ 税前收入
• 影响税前收入的因素很多，但最主要的还是毛收入、
经营费用、财务费用（贷款利息）、管理费用等，
提高毛收入、降低各项费用是增加税前收入的主要
途径，而其中财务费用在经营中取决于剩余本金的
多少和利率水平的高低。
• 毛收入 = 出租毛收入+非出租收入
• 有效毛收入= 毛收入-空房租金
• 净营业收入= 有效毛收入-营业费用
• 税前收入 = 净营业收入-利息-还本-储备金
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收益性房地产贷款
⑵ 多年收入清单
• ④ 税后收入
• 税后收入是应税收入在纳税后的剩余部分，房地产
特别容易形成所谓的“税隐蔽”，在实践中应对税
法进行详细的钻研，尽可能减低纳税额，从而提高
税后收入水平，获得更好的投资回报。
• 应税收入 = 净营业收入-利息-折旧
• 税前收入+还本+储备金-折旧=应税收入
• 税前收入 = 应税收入 +折旧-还本-储备金
• 税后收入 = 税前收入-（应税收入×税率）
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收益性房地产贷款
2.预测抵押终结收益
经营性房地产投资除了在持有房地产阶段能
够产生收益外，在投资终结时对房地产进行
处置还可能产生更加可观的收益，因为房地
产一般会与市场房价一致而形成升值。这样，
即使在持有房地产时收益不够理想，也可以
通过终了时获得超过房屋买入价销售收入而
得到足够的补偿，使本项投资回报率符合原
来的计划要求。
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收益性房地产贷款
⑴ 终结清单
• 一项经营性房地产投资在经营终结时进行清算，所产
生的各种收益用终结清单来表示，它包括：净售价、
交易费用、税后销售收入等内容。
• ① 净售价：净售价是房地产销售价格减去剩余价值
（即折旧残值）和各项销售费用后的收益。
• ② 交易税费：交易税费是房地产交易中必须缴纳的
各种有关税项和收费。
• ③ 税前税后售价：税前售价是指房地产交易产生的
收益在未缴纳所得税前的总额；税后售价就是房地产
交易产生的最终收益，即缴纳所得税后的全部收益。
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收益性房地产贷款
⑵ 假设条件
上述终结清单是建立在现有市场资料分析基
础上进行的测算，而售价是建立在当年预测
收入和上年资本化率的基础之上的。
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收益性房地产贷款
六、估价
• 以资本化率估算房地产售价仅仅是一种估价方法，
在现实的市场估价中还有多种不同的有效方法。
• 1.估价的基本模式
对收益性房地产估价最常用最基本的模式是贴现模式：
V=I/R
• V—预测售价
• I—预测净收入
• R—资本化率
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六、估价
• 如果收益是分期实现的
• V
0
为房地产现值，I
n
为第n年的净收益
• r为基准贴现率（若房地产价值等于买入价则r为内
部收益率）
如果每年收益相同，贴现率不变:
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收益性房地产贷款
2.其他方法
• ⑴ 静态收入模型
• 当净营业收入、税前收入、税后收入都假
定为不变的固定值时，房地产的估价模式
就是静态收入模式。
• ⑵ 动态收入模型
• 当上述三者发生变化时，则需要进行动态
分析，具体的动态因素的选取可以是其中
任何一项。
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收益性房地产贷款
第二节 放款人对贷款的评价
• 银行为了自己的利益，为了保证贷款的效益性、安
全性和流动性，必须进行必要的审查、评价工作，
才能将一定数量的款项贷给借款人即收益性房地产
的投资主体（经营者）。放款人的评价内容虽然广
泛，但重点还是保证款项的效益性、安全性和流动
性。
• 放款人的工作是从对借款人的申请书进行审查开始
的。接着就是对涉及的房地产本身进行一定的评估，
以判断收益性和风险的大小。最后就根据上述工作，
决定贷款条件和标准。
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收益性房地产贷款
第二节 放款人对贷款的评价
一、申请文件内容
二、房地产评估(重点）
三、放款标准(重点）
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收益性房地产贷款
一、申请文件内容
1.申请文件清单(P147)
• ⑴ 贷款申请书（非标准格式）
• ⑵ 房地产或建设项目基本情况（区位等）
• ⑶ 房地产资产状况（应较详细）
• ⑷ 市场分析
• ⑸ 借款人基本情况
• ⑹ 预测的财务清单和可行性分析报告
• ⑺ 评估书（由中介机构完成）
• ⑻ 房地产项目未来前景综述
• ⑼ 抵押物的产权证明或担保人的承诺等
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收益性房地产贷款
2.申请书的主要内容
申请书的基本要求是:内容丰富、表述简洁、
重点突出、信息充分，既强烈地表达了借
款人的借款愿望，又给放款人充分的信息
以作为决策依据，最终目的就是合作成功
—达成融资。一般而言，放款人的审查重
点内容有如下几个方面：
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收益性房地产贷款
⑴ 贷款及其安全性
• 贷款申请书一般从借款人和贷款基本情况开始叙述。
包括借款人名称、法人代表等基本情况，贷款数量、
期限、利息要求、还贷计划，融资结构、法规和限
制，项目涉及的房地产基本情况（越详细越有利于
放款人进行评价）等。
• 对贷款的安全性应高度重视，给予详细的分析和说
明，包括贷价比、单位面积的贷款额、贷款回收期、
保本点（即盈亏平衡点）和敏感度分析等。
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收益性房地产贷款
⑵ 区位、不动产和市场行情
• 在递交贷款申请书时必须同时提交对相关项目的说明，
特别是涉及的房地产所在区位、资产状况、未来市场
行情变化等，用以评价房地产价值的稳定性。
• 对房地产的描述主要包括设计、成本、潜在或期望收
入等基本状况，特别应详细描述房地产的总面积、单
元数及各单元的基本情况、租金等，这些情况越详细
越有利于放款人进行客观评价，从而有利于贷款决策。
• 市场预测主要是应该给出参考对象，即类似地段的房
地产收益变化、类似的房地产数量和需求发展、竞争
状况和租金及其变化等。
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⑶ 借款申请人情况
放款人对于自己的资金始终要求安全性、效益性和
流动性的高度统一，对借款人的情况必然是尽可能
地进行全面了解、分析，包括申请人的基本情况、
经营经验、合作各方的经济实力和合作方式等，还
需要了解保证条件特别是担保人的情况。
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收益性房地产贷款
⑷ 预测的财务清单和估价
财务清单是对收益性房地产经营活动是否可行的
具体财务数据的综合，对放款人非常重要，在审
查贷款申请时预测财务清单将是重点分析内容，
因此借款人必须如实提供相关材料，包括完整的
财务清单、可行性分析报告、市场评估报告等，
最好是由中介机构来进行相关预测分析，以便使
结论更加客观、可靠，使融资双方信息更加透明，
合作的共赢机会更大。
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收益性房地产贷款
⑸ 结论
• 从借款人的角度来说就是申请内容：希望借
多少款项、期限长短等。
• 从放款人的角度来说就是：贷款是否可行、
贷款的效益性、安全性和流动性如何，合作
方的诚信条件是否符合必要的规范要求等。
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收益性房地产贷款
二、房地产评估(P148-153)
• 房地产评估就是对其价格的评估，它是批
准贷款的依据之一，评估价格是贷款额度
高低的重要依据。
• 房地产的价格评估方法：在贷款实务中通
常采用的是收入还原法，有时辅以市场比
较法。
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收益性房地产贷款
1.收入还原法的基本内容与步骤(P148)
• ⑴ 假设条件
• 收入还原法的基本假设是：资产价值等于所有
未来收入的现值。即将所有未来的收益转换为
当前收益，并把它确认为房地产的价值。
• ⑵ 基本步骤
• ① 选择收益种类
• ② 估算收益的未来值
• ③ 资本化率或贴现率的选取
• ④ 将期望收入转换为现值
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收益性房地产贷款
2.直接收入还原法
• 直接收入还原法就是将净营业收入直接转化
为资产价值（价格），即：
资产价格= 期望净营业收入/资本化率
= I/R
• 净营业收入I和资本化率R两个主要参数的估
计？
• ⑴ 收入估算：一般仅估算一年的净营业收入
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收益性房地产贷款
⑵ 资本化率的求算
• 从资产的特点而言，不同的资产的资本化率应该是
不同的，为了简化计算，在比较粗略评估中是将其
统一为一个，即总的资本化率，而不再区分土地资
本化率、房屋资本化率、房地产资本化率等。
• 具体的估算方法有3个——
• 市场比较法
• 毛收入乘数法
• 投资权重法
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收益性房地产贷款
① 市场比较法
• 市场比较法，是通过系统的市场比较而得到资
本化率，通常又称市场抽提法。（P149，表6-
8）
• 这里应注意三点：
• 比较时不考虑房地产的增值和贬值；
• 不考虑经营者个性差异；
• 简单考虑房地产的特点及其收入差异。
• 实际上是静态市场比较。
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收益性房地产贷款
② 毛收入乘数法（GIM）
• 毛收入乘数法也很简单，首先将房地产价格与毛收
入的比值定义为毛收入乘数GIM ，然后以参照比较
的房地产为实际数据计算各参照房地产的毛收入乘
数，再进行必要的综合调整而得到目标房地产的毛
收入乘数。
• 毛收入与毛收入乘数的积就是房地产的评估价格：
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收益性房地产贷款
③ 投资权重法
• 投资权重法，这种方法首先将资产区分为不同部分，
不同部分的资产对应不同的收入，不同的收入采用不
同的贴现率进行贴现。这种方法应用最多的就是贷款-
自有资金法：即将房地产购买价值分为贷款资本金和
自有资本金。
• 资本化率的计算公式为：
R=K×L/V+（1-L/V）×ROE
R为资本化率，K为贷款常数，L/V为贷价比，ROE为自
有资金收益率。
• 抵押贷款常数：一般采用年抵押贷款常数，它是每年
的偿还额(还本付息额)与抵押贷款金额(抵押贷款本金
)的比率 ，即还贷常数。
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收益性房地产贷款
⑶ 应注意的几个问题
• 资本化率对房地产的估价起着关键作用，它
的小小波动会引起估价的巨大差异。教材
P151例。
• 选取适当的资本化率对估价的合理性就显得
特别重要。为了减少失误，我们在实践中应
该注意如下几点——
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收益性房地产贷款
⑶ 应注意的几个问题
• ① 资料收集误差
目标房地产评估所需的准确的市场资料十分
难得，而可以参照的资产一般也不多，每个
项目都有其独特个性，因此，估价时一定要
对各种因素差别进行必要的调整，而调整受
个人因素影响很大，必须尽可能地避免个人
看法上的差异造成失误，就需要采取多样化
操作，即多人分别评估后再综合。
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收益性房地产贷款
⑶ 应注意的几个问题
② 房地产折旧
随着时间的推移，任何资产都会有一定程度的减值，
创造收入的能力也会逐渐下降，因此房地产就需要
一定的折旧。为了保证初始投资时的资产价值，每
年都应从收入中抽提一部分来弥补建筑物损失，这
个过程可以称为资本重建。资本化率是投资收益的
总和，投资收益实际上就是投资者自有资金的收益，
从资本形态来看，收益当然也就是资本重建。保证
一定的重建率就可以使初始投资价值不变。
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收益性房地产贷款
• ③ 收益及售价的变化
• 收益或销售价格也会随着市场物价水平发生相应的
变化，在房地产评估时也必须对此有足够的认识，
作出适当的合理调整。
• ④ 收入的多种形式
• 房地产的收入有多种表现形式，对应就有多种资本
化率，从而就有不同的价格评估结果。在评估时对
此也要有所认识和准备。
⑶ 应注意的几个问题
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收益性房地产贷款
3.收益资本化法
• 在应用直接还原法产生一定误差时，人们常常就改
用收益资本化法来估价。它是将多年收益（包括终
结收入）现金流按照一定的贴现率来计算其贴现值：
• V为现值，CF为各期收入现金流，i为贴现率是最重
要的计算参数，一般以市场大多数同类房地产的内
部收益率为参照，n为经营期限。
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收益性房地产贷款
⑴ 预测现金流贴现法计算实例
年份 净营业收入 售价 现值系数 现值
1 1469938 1289469
2 1635409 1258394
3 1814034 1224421
4 1907374 1129319
5 2005798 1041749
5 7870913 4088152
总现值 10031454
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收益性房地产贷款
⑵ 贴现率的计算
• 贴现率作为最重要的技术参数，在评估时意
义非常突出，不同的选取就会产生不同的评
估结果，必须十分重视才能作到客观、合理。
一般地有如下一些办法：
• ① 以投资者认同的期望值为标准
• ② 以国债等无风险投资为参照
• ③ 以市场平均水平为参照
• ④ 以贷款利率为标准
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收益性房地产贷款
三、放款标准（P153-156）
• 放款标准是金融机构的内部控制标准，是评价某个
项目是否可行的指标，主要有如下各项（参见表6
—10的清单）
申请人历史 单位面积最高贷款
区位及建筑物 可能的空房损失
市场状况 营业费用比重
最高贷价比 估价结果准确性
最低保本点 盈利潜力
可接受的贷款期限
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收益性房地产贷款
1.借款人和房地产
• 主要评价借款人的基本条件是否符合标准、
特别是其经营历史是否达标；
• 抵押物是否可接受；
• 市场是否健康；
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收益性房地产贷款
2.最高放款额
• ⑴ 贷价比
贷价比是贷款额与房地产评估价格的比值，受法规严
格规范，但各银行内部还有更重要的控制标准，它是
影响财务杠杆的重要指标。70%-80%。
• ⑵ 债务偿还率
债务偿还率是目标房地产项目的净营业收入与债务的
比值，是决定贷款最高额度的重要指标，也是贷款风
险的重要表征。一般放款人都把定为放贷的最低
债务偿还率。具体计算有如下要求：
最高年还贷额 = 净营业收入/最低债务偿还率
最高贷款额 = 最高年还款额/抵押贷款系数
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收益性房地产贷款
2.最高放款额
• ⑶ 保本点：84%
• “保本”是负债经营的最起码要求。保本点
就营业费用与债务之和与可能的毛收入的比
值，即：
保本点=（营业费用+债务）/可能的毛收入
• 实践中经常将其转换为其他业务控制指标，
如资产的出租率（即100%-空置率）等。
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收益性房地产贷款
2.最高放款额
• ⑷ 单位面积贷款额
• 单位面积贷款额一般应控制在建筑成本的80%左右，
实际上它与贷价比的关系非常密切，贷价比越高、
单位面积的售价越高，则单位面积的贷款额就越
高。
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收益性房地产贷款
3.其他指标的合理性
• ⑴ 空房率和收租损失
空房率和收租损失一般要求控制在5%以内。
• ⑵ 营业费用比率
营业费用比率=营业费用/（毛租金+其他收入）
（毛租金+其他收入）=毛收入
• 它是收益性房地产经营的重要经济指标，应该尽可
能控制在较低的水平之下，但如果太低银行又会怀
疑借款人是否故意隐瞒成本，因此应保持合理水平，
最好是与市场的平均水平看齐。
65
收益性房地产贷款
3.其他指标的合理性
⑶ 放款人经济预测
放款人的经济预测是其对未来市场发展的基
本把握，不同时期、不同的评估者和不同的
项目的具体标准会有重大差别，借款人应该
对放款人无偿提供相关信息，以提高放款人
对未来经济发展的良好预期而得到更好的贷
款条件。
66
收益性房地产贷款
第三节 借款人评价和决策
一、决策过程及主要决策因素
二、收益衡量指标
三、风险评价
四、最后决策
67
收益性房地产贷款
一、决策过程及主要决策因素
借款人评价主要是衡量投资的收益与风险是否符合
决策标准，与其它投资形式比较是否具有突出优势
等等。具体过程如图6—2。
影响投资决策的因素很多，但其中最主要的是收益
性指标和风险性指标。
68
收益性房地产贷款
借款人投资决策评价过程
根据投资意向确定收益和风险标准
选择融资结构及
贷款-自有资金比例
预测营业和终结现金流
计算收益率及
盈利可能性
衡 量 风 险
贷款评价结果、购买、谈判和拒绝
69
收益性房地产贷款
二、收益衡量指标
• 收益性指标是房地产投资最基本的分析指标，
盈利是投资核心目的，如何衡量收益的大小，
是投资决策首先有解决的问题。
• 传统方法：不考虑资金的时间价值的方法，
所以属于静态方法。
• 现金流贴现法：考虑资金的时间价值的方法，
所以属于动态方法。
70
收益性房地产贷款
1.传统方法
最简单的盈利可行性分析就是一个时期的
收入分析，特别是收入与成本的比较，通常
成为主要的分析指标。包括：
• ⑴ 毛租金乘数
• ⑵ 资产收益率
• ⑶ 自有资金收益率（税前和税后）
71
收益性房地产贷款
⑴ 毛租金乘数和收益率
• 假设有个投资项目，房地产的买入价是15154000元，
自有资金是3230800元（等于首付3030800元与贮备金
200000元之和）。各年收入预测如下：
收益
1990
年
1991
年
1992
年
1993
年
1994
年
终结收
入
五年
总和
五年平
均
毛租金
净营业收入
税前收入
税后收入
2415
1470
139
139
2511
1635
305
305
2609
1814
483
483
2711
1907
577
536
2818
2006
675
561
19438
7871
5965
13064
8832
2179
2024
2613
1766
436
405
收入预测（单位千元）
72
收益性房地产贷款
盈利指标的计算结果
指标 公式
199
0年
1991
年
1992
年
1993
年
1994
年
终结
期
五年
平均
毛收入乘数
GIM
资产收益率
ROR
税前自有资
金收益率
税后自有资
金收益率
GIM=售价
/毛租金
ROR=
NOI/售价
BTCF /E
ATCF/E
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
7%
2%
3%
%
%
%
73
收益性房地产贷款
⑵ 回收期
• 回收期是由以下公式得到的：
• 年收益×收益年限=初始投资
• 收益年限即回收期，因此：
• 回收期=初始投资/年收益
• 回收期的计算与收益指标的选取关系非常密切，如上
例，对应不同的收益概念，就有不同的回收期。
• 按税前平均收益计，回收期为：
• 3230800/435800=
• 按税后平均收益计，则为：
• 3230800/404800=
1.传统方法
74
收益性房地产贷款
传统方法小结
以上方法简单方便，易于理解，应用
非常广泛。缺点主要是没有充分考虑资金
的时间价值，没有反映收益和成本等的动
态性变化及其影响，是比较粗略的计算，
与现代社会越来越注重精确、真实的动态
现金流的要求不符合，因此而逐步被现金
流动态方法所取代。
75
收益性房地产贷款
2.现金流贴现法
现金流贴现法包括如下具体的计算：
• ⑴ 净现值
• ⑵ 现值盈利指数（现值指数）
• ⑶ 内部收益率
• ⑷ 净现值和收益率的比较
• ⑸ 内部收益率的调整
76
收益性房地产贷款
⑴ 净现金值
净现值是指各期收益与投资贴现到初始期
时的值。
净现值= 收益现值— 投资现值
关键是选取怎么样的贴现率。在房地产投
资中有个最低必要收益率，可以作为计算
参数，也可以选取贷款利率作为计算参数，
应该具体问题具体案例具体分析。
77
收益性房地产贷款
净现值计算案例（贴现率为16%，单位元）
年度 投资
税后
收益
贴现
因子
投资
净现值
收益
净现值
0
1
2
3
4
5
终结售价
净现值
投资收益
净现值
1938480
723699
810543
139190
304661
483286
536248
561539
5965133
1938480
623900
602396
3164776
119911
226413
309621
296165
267356
2840000
4059546
894770
78
收益性房地产贷款
⑵ 现值盈利指数
• 现值盈利指数，即所有收益的贴现值与所有
投资的贴现值的比：
• 盈利指数=收益现值/投资现值
• 上例的数据为4059546/3164776=
• 比较不同项目的盈利指数就可以得出项目盈
利能力的高低。
• 净现值率，投资项目净现值与投资的贴现值
的比：
• 净现值率=净现值/投资现值
• 净现值率+1=盈利指数
79
收益性房地产贷款
⑶ 内部收益率
• 其计算公式为：求一个贴现率使得
• 投资现值＝收益现值或净现值=0
• 上例则为
1938480+723699/（1+IRR） +810543/ （1+IRR）2
= 139190/ （1+IRR）+ 304661/ （1+IRR）2
+ 483286/ （1+IRR）3+ 536284/ （1+IRR）4
+561539/（1+IRR）5 +5965133/（1+IRR）5
• 可以求得IRR=%，显然比给定标准16%为
高，说明投资是可行的。
80
收益性房地产贷款
应注意的几点
内部收益率并不是决策的唯一指标，利
用其进行决策时，必须注意以下几点：
• 含有不同风险的内部收益率不能比较；
• 投资规模和收益数额大的项目决策时优先；
• 在回收期不同的情况下，回收期更重要；
• 项目投资与其它项目的系统性风险应能进行
有效的规避；
81
收益性房地产贷款
⑷ 现值和收益率的比较
根据现值和收益率的比较进行的决策，在
多数情况下是一致的，但有时二者可能也
会产生一定的差异，此时就必须进行必要
的比较，从而区分为更优的决策来。
82
收益性房地产贷款
净现值与内部收益率的比较（P161）
年度（收益
或投资）
项目A
现值（贴现
率为10%）
项目B
现值（贴现
率为10%）
0
1
2
3
4
净现值
内部收益率
100000
0
20000
40000
125000
%
100000
0
16529
30053
85377
31958
100000
40000
40000
40000
40000
%
100000
36364
33058
30053
27321
26795
净现值： 项目A＞项目B
内部收益率： 项目A＜项目B
83
收益性房地产贷款
⑸ 内部收益率的调整
• 一项投资在经营期内，各年的实际内部收
益率是变化不定的动态因素，但在决策计
算时却设定为不变的固定值，显然是一对
矛盾。有人就提出动态分析方法，即按照
各年的实际情况来设定内部收益率，再进
行计算和比较。
• 首先设定一个再投资回报率（收益率），
然后再计算各期收益按再投资回报率的贴
现值，最后与初始投资进行比较，计算出
新的内部收益率就称为内部收益率的调整
值MIRR。
84
收益性房地产贷款
内部收益率调整值MIRR计算实例
• P162:一项目初始投资100000元，三年经营期年各
年的收入都是50000元，则其内部收益率为%。
• 现在假定在三年经营期，每年都将收益再投资，其
回报率为12%，则其终结时的当时值为168720元。
• 就可以计算出新的内部收益率为%。（即内部
收益率的调整值）
85
收益性房地产贷款
三、风险评估
• 投资的两个因素：时间因素和不稳定性。
• 在进行投资时，除了必须考虑收益率的高低
外，风险的大小有时可能会显得更加重要，
因此，房地产投资也必须特别注意对风险的
评估，特别是通过融资方式进行负债经营的
收益性项目，对风险的防范更值得关注。
86
收益性房地产贷款
1.风险种类（P163）
• ⑴ 商业风险
商业风险又称经营性风险，即在经营期内未能按照预测
获得净收益。
• ⑵ 金融风险（利率风险、财务风险）
金融风险是指金融市场的变化带来的不确定因素，其中
最突出的就是利率调整所造成的影响。
• ⑶ 购买力风险
购买力风险是指房地产价格的变化超过投资时设定的幅
度，造成资不抵债的情形，通常是由于房地产价格变动
方向与利率变动方向不一致，特别是利率趋升而房地产
价格趋降所带来的负面影响。
• ⑷ 流转风险
流转风险指的是房地产物业变现的困难，规模越大其可
能的流转风险就越大。
87
收益性房地产贷款
2.风险评价
• 风险评价一般是先进行定性分析，再进行定量
计算。具体计算主要有——
• ⑴ 方差(即标准离差率）
• 方差在数学上有严格的定义，这里我们可以认为方差
就是反映某项投资与市场平均收益水平的离散程度，
方差越大则隐含的风险就越大。
• ⑵ 失败风险
• 失败的风险通常用不成功概率来表示，一般要求控
制在5%以内。项目规模越大，控制就应该越严格。
88
收益性房地产贷款
3.必要收益率的风险校正
在对各种风险进行了必要的分析之后，最终
应该确立一个必要收益率来防范风险，规避
风险。一般认为其分析思路应该包含这样几
方面的内容——
• 实际收益率
• 通货膨胀溢价
• 风险溢价
89
收益性房地产贷款
3.必要收益率的风险校正
• ⑴ 实际收益率
• 实际收益率就是弥补成本的收益率，即至少
投资能够收回成本时所对应的收益率。
• ⑵ 通货膨胀溢价
• 在实际收益率的基础上考虑通货膨胀的影响，
一般要求与实际的通货膨胀率看齐。
90
收益性房地产贷款
3.必要收益率的风险校正
• ⑶ 风险溢价
• 风险溢价通常是一种心理因素影响的结果，一
般与无风险收益相对比来进行分析，而所谓无
风险收益又通常以国债收益未基准。
• ⑷ 必要收益率
• 在数量上，必要收益率 = 实际收益率＋通货膨
胀溢价＋风险溢价
• 必要收益率在投资领域被广泛使用，有时就被
当作贴现率来使用。
91
收益性房地产贷款
4.收益的定量分解
收益的分解实际上就是将收益按其来源分成
不同的部分，从而使决策者对具体项目的收
益和风险因素的把握更加全面，思考更加到
位，决策更加科学。
教材P165表6-16
经营收入 占总收益的%
避税 占总收益的%
增值 占总收益的%
92
收益性房地产贷款
四、最后决策
从借款人的角度讲，最后决策就是对决定向
银行借多少钱、期限多长、希望的利率水平
多高等应与银行谈判的内容做出决定。
93
收益性房地产贷款
章节小结
一、概述
• 收益性房地产（也称为营业性或商业房地产）是通
过房地产的经营来获取收益的经营活动。收益性房
地产融资如果是以银行信贷为方向就变成了贷款融
资，即收益性房地产贷款。
• 投资主体：股东和放款人
• 投资过程：机会的发现 →初步预测→简单的风险
分析 →粗略的投资分析
• 影响盈利水平的因素主要有：购买价格、未来现金
流、融资条件、税负等。
94
收益性房地产贷款
章节小结
二、房地产收益状况：
1.预测财务清单
• 净营业收入NOI =营业收入－营业成本
• 税前收入BTCF =净营业收入-债务-贮备金=净营业
收入-（利息+年还款额）-贮备金
• 应税收入 =净营业收入-折旧- 利息=税前收
入+当年还本额+贮备金-折旧
• 税后收入ATCF =税前收入-（应税收入×税率）
95
收益性房地产贷款
章节小结
2.预测抵押终结收益
• ① 净售价：净售价是房地产销售价格减去剩余价
值（即折旧残值）和各项销售费用后的收益。
• ② 交易税费：交易税费是房地产交易中必须缴纳
的各种有关税项和收费。
• ③ 税前税后售价：税前售价是指房地产交易产生
的收益在未缴纳所得税前的总额；税后售价就是房
地产交易产生的最终收益，即缴纳所得税后的全部
收益。
96
收益性房地产贷款
章节小结
三、估价的基本模式
如果收益是分期实现的
• V
0
为房地产现值
• I
n
为第n年的净收益
• r为基准贴现率（若房地产价值等于买入价则r为内
部收益率）
如果每年收益相同，贴现率不变，
97
收益性房地产贷款
章节小结
四、放款人评价：房地产评估和放款标准
• （一）房地产评估的方法：
• 1.直接收入还原法就是将净营业收入直接转化为资
产价值（价格）
资产价格=期望净营业收入/资本化率
=I/R
• 资本化率的确定方法：市场比较法、毛收入乘数法、
投资权重法
• 2.收益资本化法（现金流贴现）
98
收益性房地产贷款
四、放款人评价：房地产评估和放款标准
• 贴现率作为最重要的技术参数，一般有如下
一些办法：
• ① 以投资者认同的期望值为标准
• ② 以国债等无风险投资为参照
• ③ 以市场平均水平为参照
• ④ 以贷款利率为标准
章节小结
99
收益性房地产贷款
章节小结
• （二）放款标准
• 1 贷价比：
贷价比是贷款额与房地产评估价格的比值，70%-80%。
• 2 债务偿还率
债务偿还率是目标房地产项目的净营业收入与债务的
比值，是决定贷款最高额度的重要指标，也是贷款风
险的重要表征。一般放款人都把定为放贷的最低
债务偿还率。具体计算有如下要求：
最高年还贷额 = 净营业收入/最低债务偿还率
最高贷款额 = 最高年还款额/抵押贷款系数
100
收益性房地产贷款
• （二）放款标准
• 3 保本点
• 保本点=（营业费用+债务）/可能的毛收入
• 一般控制在84%以下。
• 实践中经常将其转换为其他业务控制指标，如资产
的出租率（即100%-空置率）等。
• 4 单位面积贷款额
• 单位面积贷款额一般应控制在建筑成本的80%左右，
实际上它与贷价比的关系非常密切，贷价比越高、
单位面积的售价越高，则单位面积的贷款额就越高。
章节小结
101
收益性房地产贷款
• （二）放款标准
• 5.空房率和收租损失
空房率和收租损失一般要求控制在5%以内。
• 6.营业费用比率
营业费用比率=营业费用/（毛租金+其他收入）
（毛租金+其他收入）=毛收入
章节小结
102
收益性房地产贷款
五、借款人评价：
1.收益衡量指标：
• 传统方法：毛租金乘数、资产收益率自有
资金收益率（税前和税后）、回收期等。
• 动态方法：净现值、现值盈利指数、内部
收益率等。
章节小结
103
收益性房地产贷款
章节小结
• 2.风险种类
• ⑴ 商业风险
• ⑵ 金融风险
• ⑶ 购买力风险
• ⑷ 流转风险
• 3.风险评估：
• 方差：方差就是反映某项投资与市场平均收益水平
的离散程度，方差越大则隐含的风险就越大。
• 失败风险：失败的风险通常用不成功概率来表示，
一般要求控制在5%以内。
• 4.必要收益率 = 实际收益率＋通货膨胀溢价＋风险
溢价。
104
收益性房地产贷款
复习思考题（作业）
• 1．简述收益性房地产的投资过程
• 2．简述影响收益性房地产盈利水平的主要因素
• 3．某一经营性房地产有关资料如下：
购置价格1500万元；
抵押贷款和自有资金比例60%和40%；贷款期限10年
贷款利率、折旧率、所得税率分别是：10%、5%、
25%；
年毛收入和营业费用300万元和130万元；
空房和漏收率5%
还贷方式：等额本息法（先息后本法）
要求：根据上述资料编制一年收入财务清单。
105
收益性房地产贷款
复习思考题（作业）
• 4．某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益
年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为10%。
该宗房地产的收益价格为多少？
• 5．现有一座出租写字楼需要估价。该写字楼现行市
场租金较低，年出租净收益为500万元，预计未来3年
内仍然维持在该水平，但等到3年后市场回升时，将
其转卖的售价为7950万元，销售费税为售价的6% 。
如果投资者要求该类投资的收益率为10%，则该写字
楼的价值为多少？
• 6．现有甲乙两个房地产投资项目，且为互斥项目，
两项目的净现金流量如下表，求这两个项目的投资回
收期并进行评估。
106
收益性房地产贷款
复习思考题（作业）
年份 0 1 2 3 4 5
甲项目
净现金流量 -1000 400 400 400 400 400
累计净现金流量 -1000 -600 -200 200 600 1000
乙项目
净现金流量 -1000 200 300 300 400 600
累计净现金流量 -1000 -800 -500 -200 200 800
107
收益性房地产贷款
复习思考题（作业）
• 7．现有甲乙两个房地产投资项目，且为互斥项目，
两项目的净现金流量如下表，已知必要收益率为10%
，求两项目的净现值及现值盈利指数，并进行评估。
年份 0 1 2 3 4 5
甲项目净现金流量 -1000 300 300 300 300 300
乙项目净现金流量 -1000 100 200 300 400 500
