2003～2004 年深圳非住宅物业市场分析
戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司
【摘要】深圳 2003 年所表现的一系列经济及政策因素，非典爆发、CEPA 的
签署及实施、会展经济、民营经济的活跃等都对深圳办公楼市场的总体走向带来
一定的影响。通过对 2003 年深圳办公楼市场的供给、需求及深、京、沪、穗四
大城市甲级办公楼的市场状况等方面分析，2003 年深圳办公楼市场呈现出以下特
征：1.供应量放大，主要集中在中心区；2.需求依然旺盛，但增长速度放缓；3.销
售热点在福田，租赁热点在罗湖以及南山高新科技园区；4.区域功能分工逐渐显
露。预计 2004 年办公楼供应量短期内保持较高水平，长期将大大放缓，高新技
术业、物流业、金融业企业在深圳办公楼客户中继续占据主导地位，办公楼的整
体素质也将继续提升。
2003 年商业用房市场供给呈现较快增长，但销售面积自 1999 年以来首次出
现负增长，销售价格基本保持平稳。人民南—国贸商圈、东门商圈、华强北商圈、
福田中心区商圈、南油—南新商圈、华侨城商业区及宝安、龙岗两区都出现新的
市场热点。预测 2004 年深圳商业用房将呈现出以下发展前景：1.短期内供给量继
续维持在较高水平，南山、龙岗是主要供给区域；2.销售市场供需缺口显著，龙
岗区出现较大面积的空置；3.商铺产权购买转向租赁或长期租赁；4.地铁线路开
通将为沿线商用物业带来新鲜血液。
近年，在全国良好的经济发展态势下，深圳各项经济指标快速发展，并于 2003
年制定了建设为现代化中心城市和国际化城市的新定位，深圳站在了新的起跑线
上。作为与城市建设及城市经济状况相辅相成的非住宅物业，除了具有为各种经
济活动提供场所的功能以外，同时还具有反映城市经济建设水平的作用，其产生
的效益会反作用于城市经济建设的发展。本专题在《2002～2003 年深圳房地产发
展报告》的基础上，将主要分析 2003 年非住宅物业市场（指办公楼和商业用房
市场）的动态，以及对 2004 年市场发展的趋势进行展望。
一、办公楼市场
回顾深圳 2003 年所表现的一系列经济及政策因素，对办公楼市场的总体走
向都带来或多或少的影响，以下将从办公楼市场的供给、需求等方面对深圳办公
楼市场 2003 年的发展作一分析。其中通过分析深圳高档（甲级）办公楼市场状
况，以及对比分析深、京、沪、穗四大城市甲级办公楼的市场状况，对定位为现
代化中心城市和国际化城市背景下的深圳办公楼市场的特征分析及走向进行总
结。
（一） 2003 年深圳办公楼市场总体状况分析
年深圳办公楼市场供需状况分析
（1）供应状况
2003 年深圳对国有土地使用权出让的规模进行调控，整体出让计划控制在
平方千米左右，较 2002 年同比减少 48%。在此背景下，深圳 2003 年前三季
度办公楼用地仅出让 万平方米，同比大幅下降，并且其中主要为非商品办公
楼用地。
从深圳历年办公楼开发投资额情况看出，2002 年深圳的办公楼投资出现继
2000 年以来较大幅度的上涨，办公楼市场逐渐走向复苏，2003 年开发商对办公
楼投资保持一定的热度，其增长幅度相比 2002 年有所回落，市场发展显得更为
理性。同时，结合办公楼历年新开工面积及竣工面积的增长率速度，可看出近年
来深圳办公楼的新开工面积增长率的波谷波峰出现有明显的规律，表明其开发增
长速度保持着一定的节奏，2002 年的绝对量的增长则表现较为突出。由于 2002
年新开工面积的激增，使得 2003 年办公楼竣工面积出现较高的水平，对后市消
化有一定的压力。
2004 年上半年办公楼竣工面积为 万平方米，比上年同期减少 %，
回落幅度较大。
根据 2003 年深圳办公楼竣工面积分布情况，福田区占 50%，为办公楼主要竣
工的区域，其次为罗湖区，占 36%。表现出 2003 年的办公楼的供应主要集中在
该两个区域，其主要原因是位于福田区的深圳中心区正加快建设步伐，该区域内
的商务、办公、会展氛围逐渐成形，使得办公楼项目有所增加。另外，由于 2003
年 CEPA 的签订，使得作为深圳门户之一的罗湖区在其原有的成熟商务圈的基础
上，定出了“打造金色罗湖的”目标，向市场投入了较为大量的办公楼供应。
18%
-40%
-20%
80%
16%
-10%
0
5
10
15
20
25
1998 1999 2000 2001 2002 2003
- 60%
- 40%
- 20%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
办公楼开发投资额 增长率
94%
-12%-25% -41%
93%
-19%
78%
-33% -45%
350%
0
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20
30
40
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1999 2000 2001 2002 2003
- 100%
0%
100%
200%
300%
400%
办公楼新开工面积 办公楼竣工面积
新开工增长率 竣工增长率
单位：亿元
单位：万平方米
图 1 深圳市历年办公楼开发投资额情况
图 2 深圳市历年办公楼新开工及竣工情况
（2）需求状况
由于深圳 2003 年办公楼市场新开工面积及竣工面积都保持上升的水平，同
时销售速度的平缓增长，可批准预售的办公楼面积与实际销售的面积之间缺口较
盐田
0%
罗湖
36%
宝安
4%
福田
50%
南山
10%
龙岗
0%
0
10
20
30
40
50
1998 1999 2000 2001 2002 2003
批准预售面积 办公楼销售面积
龙岗
3%
南山
9%
福田
70%
宝安
7%
罗湖
11%
盐田
0%
图 3 2003 年深圳市办公楼竣工各区分布情况
图 4 深圳市历年办公楼销售面积情况（单位：万平方米）
图 5 2003 年深圳市办公楼销售面积分区情况
大。在 2003 年销售的办公楼中，福田区依然保持占有七成的比例，罗湖区新竣
工的办公楼中有部分项目采取只租不售的方式推向市场，其销售面积同比减少
36%，在全市所占的比例同比下降 8 个百分点；特区外龙岗、宝安两区所占的比
例增长幅度较大，特区外城市化步伐的加快，市场上对商务办公需求有所增加。
2004 年上半年深圳办公楼销售面积 万平方米，同比增加 %。写
字楼需求持续保持旺盛趋势。由于市民中心的启用，加大了中心区的集聚和辐射
作用，有力地带动了福田区写字楼的销售，2004 年上半年，办公楼销售主要集中
在福田区。上半年福田区办公楼销售面积 万平方米，同比增长 %，
占全市的比例 2003 年上半年的 73%上升到 88%，使全市办公楼交易价格有加大
幅度的上升。上半年全市办公楼交易均价为 9700 元/平方米。
由于办公楼物业的特性，其占用情况除了可从销售面积中作为自用那一部分
了解以外，办公楼租赁面积的变化可作为了解办公楼占用情况的另一个重要角度。
办公楼物业的租赁面积包含了二级市场上的直接租赁以及三级市场上的租赁成
交，其活跃程度及发展状态往往反映了一个城市经济趋势及办公楼物业作为一种
投资物业的价值。
数据显示，2003 年的租赁面积同比增长 %，增长幅度较为温和。除了
盐田区以外，各区的租赁面积都有所增长。福田区不仅作为 2003 年新增办公楼
物业销售面积的第一，同时也是办公楼租赁的首要区域，罗湖区位居第二。两区
所占的比例之间差距越来越大，由上年的 5%增为 10%，表明深圳新的商贸中心
%
%
%
%
%
0
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200
300
400
500
600
1998 1999 2000 2001 2002 2003
- 20%
- 10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
办公楼租赁面积 增长率
图 6 深圳市历年办公楼租赁管理面积情况
单位：万平方米
正逐渐实现向西移动，而罗湖区作为成熟的商贸中心也仍然保持平稳的增长，各
自发挥其不同的优势。
从深圳历年办公楼空置情况来看，2002 年的空置率为近年最低水平，由于
2003 年供应的增长速度较快，市场上消化的增长速度放缓，使空置率有抬头的迹
象。其中罗湖区的空置面积占全市 45%，其次为南山区，该两个区域的办公楼物
业的消化面临较大的压力。
龙岗
6%
南山
38%
福田
7%
宝安
4%
罗湖
45%
盐田
0%
0
10
20
30
40
50
60
1998 1999 2000 2001 2002 2003
0
1
2
3
4
办公楼空置面积 空置率
图 8 深圳市历年办公楼空置面积情况
图 9 2003 年深圳市各区办公楼空置情况
宝安
11%
南山
14%
盐田
1%罗湖
29%
福田
39%
龙岗
6%
图 7 2003 年深圳市办公楼租赁面积分布情况
单位：万平方米
（3）价格状况
由于目前中高档办公楼物业主要分布在罗湖区、福田区以及南山区，以下主
要分析比较这三个区域办公楼物业 2003 年的价格走势。2003 年深圳办公楼房价
指数基本保持 2002 年稳中有升的态势，其中第四季度的升幅较大，表明经历了
2003 年上半年非典洗礼下的深圳办公楼物业，在经过第三季度的调整之后，投资
者对深圳办公楼物业的发展仍然较为看好。罗湖区与福田区的价格水平高于全市
平均水平，其中罗湖区的价格指数自 2002 年第一季度以来，开始低于福田区，
保持基本平稳的状态。南山区办公楼物业的价格指数与罗湖福田两区的差距较大，
主要由于该区域高档办公物业相对不多，但随着目前南山区的整体规划及发展趋
势，其办公楼的价格走势会有一定上升的空间。
图 10 深圳市办公楼销售价格指数
80
90
100
110
120
130
140
02Q1 02Q2 02Q3 02Q4 03Q1 03Q2 03Q3 03Q4
全市 罗湖区 福田区 南山区
图 11 深圳市办公楼房租价格指数
70
80
90
100
110
120
130
02Q1 02Q2 02Q3 02Q4 03Q1 03Q2 03Q3 03Q4
全市 罗湖区 福田区 南山区
年深圳办公楼市场结构分析
（1）办公楼市场区域结构分析
根据 2003 年深圳整体经济运行特点，以及在现代化中心城市和国际化城市新
定位的基础上，罗湖、福田、南山三区相应地结合各自的特点分别更加明确各自
的定位，积极抓住各种经济因素发展，从而对这三个区域的办公楼物业的发展也
产生了一定的影响。以下分别阐述各个区域的经济发展在 2003 年所面临的机遇
与挑战以及其办公楼物业的影响。
a.罗湖区
作为深圳开发最早、与香港联系最紧密的一个区域，目前面临着各种新的机
遇及挑战。深圳已投放市场的办公楼物业仍然聚集在罗湖区，并且大多为高档办
公楼物业，是深圳目前最成熟、商业氛围最浓的商务区。随着我国加入世贸以及
2003 年中内地与香港签订关于建立更紧密经贸关系的安排（CEPA）等经济环境
下，罗湖区制定出“发展七大经济，打造金色罗湖”的目标，表明政府在宏观的角
度意识到罗湖区需要在新的经济环境下提升其原有优势及创造新的活力。发展七
大经济指的是：总部经济、口岸经济、文化娱乐经济、物业经济、环境经济、民
营经济以及科技经济。相应地，发展该七大经济，也直接指明了罗湖区办公楼物
业的发展方向；另外，深圳地铁的建设也为罗湖区的办公楼物业带来了更多的机
会。在抓住机遇的同时，罗湖区由于早期开发中城区规划不够完善，其办公楼的
发展面临着来自福田区的挑战，因此罗湖区对旧城区的改造也极为重视，从打造
整体商贸环境着手，以吸引更多的投资者以及租赁者的青睐，为此罗湖区政府以
建设服务型政府为目标，主动服务企业，全力开展罗湖区办公楼物业的招商工作。
罗湖区 2003～2004 年新增的办公楼主要集中在深南东路沿线，尤其是蔡屋围片
区，其中最为瞩目的是华润新城的甲级办公楼——华润大厦的建设，结合“蔡屋围
金融中心区改造计划”，蔡屋围片区的金融商务地位将有新的诠释。
深南东路沿线
中文名称 位置 规模
办公楼面积（平方
米）
世界金融中心 深南东路交和平路 1 栋 54 层 70,000
罗湖商务中心大厦 深南东路与湖贝路之间 1 栋 45 层 85,000
新世纪广场 深南东路交文锦路 2 座 39 层 180,000
鸿昌广场 深南东路交文锦南路 1 栋 67 层 135,000
京广中心 深南东路交沿河路 1 栋 34 层 92,764
华润大厦 深南东路与宝安路交汇处 1 栋 29 层 42,000
总计 —— —— 604,764
b.福田区
如果说罗湖区反映了深圳早期快速成长发展的面貌，那么位于福田区的深圳
新中心区建设便是能确切阐述目前深圳进入新起跑线的一幅美丽图画。围绕中心
区的建设要求，福田区政府工作重点体现在大力发展与中心城区配套的第三产业，
做好中心城区建设的各项配套和服务工作，进一步优化投资软环境等方面，表明
政府对中心区建设的重视。自 2002 年中心区与中心西区开始大幅度增加办公楼
物业的供应量，2003 年中心区的供应仍然保持一定的增速。随着深圳会展中心的
加快建设，并于 10 月份落成启用迎接第六届高交会的召开，会展中心周边的办
公楼物业成为 2003～2004 年另一个较为引人瞩目的焦点，如档次较高的国际商
会中心，小开间设计的会展时代中心等办公楼物业已陆续面市。相比之下，中心
西区办公楼物业供应的增速稍有放缓；受中心区的辐射影响，车公庙片区的商务
氛围也逐渐成型。
表 1 罗湖区 2003～2004 年新增办公楼列表
注：数据来源：戴德梁行
中 心 区
中 文 名 称 位 置 规 模
办公楼面积（平
方米）
时代金融中心 中心区南区 1 栋 28 层 75,430
福建兴业银行大厦 中心区南区 1 栋 28 层 44,508
卓越大厦 中心区南区 1 栋 22 层 56,162
国际商会中心 中心区南区 1 栋 55 层 98,445
大中华国际交易广场 中心区南区 —— 100,000
九州创展大厦 中心区南区 1 栋 26 层 58,118
安联大厦 中心区北区 1 栋 35 层 93,696
中 心 西 区
财富广场 车公庙路段深南大道旁 1 栋 28 层 64,417
英龙展业中心 深南大道车公庙 1 栋 26 层 38,152
银座国际 深南大道车公庙 1 栋 28 层 26,999
本元大厦 车公庙路段深南大道旁 1 栋 27 层 32,400
其他区域
城市大厦 深南路田面村 1 栋 26 层 35,500
会展时代中心 滨河大道交益田路 1 栋 43 层 42,166
总 计 —— —— 765,993
c.南山区
深圳产业结构发展方针中制定了三大支柱产业，分别为：高新技术、现代物
流、现代金融，同时南山区的定位为深圳的高新技术产业、高等教育、旅游基地
和西部物流中心，可见南山区的产业基础较为强大，属于近两年发展较快的区域
之一。南山区办公楼物业也随着其产业结构的特点而发展。高新技术科技园仍然
为南山区办公楼物业的热点区域，凭借政府支持、良好配套、优良的环境吸引了
众多高新企业的目光，如 2003 年新增供应 8 万多平方米只租不售的办公楼项目
——TCL 大厦在未正式入伙之前，可供出租面积已基本租罄，出租势头迅猛。整
表 2 福田区 2003～2004 年新增主要办公楼列表
个园区内的办公楼主要是由高科技企业所消化。
另外，南山商业文化中心区由于地处西部通道的必经之处以及具备良好的配
套吸引了相当一部分物流企业进驻该区域现有的办公楼。此区域的核心区是后海
路以东的片区，这里规划有近 36 万平方米的办公面积，部分办公地块已通过市
场成功出让，估计未来一两年内，南山商业文化中心区将成为南山区办公楼市场
的另一集中区域。
（2）客户群体结构热点分析
深圳在确立了以“高新技术业、现代金融业、现代物流业”为三大支柱产业以
来，经过大力推动，三大产业得到迅速发展。在 2003 年深圳办公楼市场上，这
些行业企业中录得多宗大面积的物业成交记录，显示了这几大行业的蓬勃发展给
市场直接带来旺盛的办公物业需求。其中物流业、高新技术企业表现最为抢眼，
金融业企业、采购业次之。
归因于 CEPA 签署和政府推动等利好因素，2003 年物流业持续发展迅速，成
为深圳办公楼需求的主力行业。由于物流行业类企业在办公楼需求上注重周边区
域同行集聚，因而租赁和购买仍然主要集中在罗湖区。2003 年度金融行业中的香
港银行对办公楼物业的需求显得较为活跃，除了已经进入深圳的香港银行纷纷扩
大营业办公面积外，获得批准进入内地市场的其他几大港资银行亦正积极准备进
驻深圳，表明深圳在中国加入 WTO 以来仍然保持其重要的“窗口”地位。高科技
行业的需求表现喜人，该行业办公楼需求仍然主要集中在南山区科技园附近，使
得南山高新区的办公楼入住率大多达到 90%以上。
值得一提的是，外资企业不仅在租赁方面非常活跃，而且开始逐步产生购买
物业的意向。这类企业一般需求面积较大，而且资金充裕。但他们不会一掷千金
单纯追求物业档次，而会更加注重物业的质素、价格、交通、周边环境以及配套。
如果能将这一部分租客转化为买家，将是一大丰富的、尚未被市场开发的客户资
源。
表 3 2003 深圳部分高档、大面积办公楼成交记录
（二） 2003 年深圳甲级办公楼市场状况分析
1.甲级办公楼的界定和深圳甲级办公楼的分布状况
鉴于近年深圳办公楼物业数量的激增以及物业质素的不断提高，戴德梁行房
地产顾问（深圳）有限公司更详细地界定了深圳甲级办公楼的标准，以及重新确
定深圳目前满足标准的甲级办公楼及分布状况。
深圳甲级办公楼的定义：
地段：坐落于 CBD 或周边地区；
基底建筑面积≥1200 平方米，建筑总面积≥3 万平方米，标准层≥1200 平方米
以上；层数≥25 层，标准层净高 ~ 米；
智能化：具备 5A 智能化设施；
车行人行交通：位于市政主干道或快速干道附近与轨道交通（地铁、轻轨）
或公交线路站点步行不超过 10 分钟；
建筑外观：具现代高档的外部装饰，外墙玻璃幕墙、金属、石材等；
公共部位装修：高 5 米以上宽敞华丽的大堂和流通区，走道、电梯厅等公共
部分精装修；
公 司 名 称 行 业 方 式 区 位 面积（平方米）
铁行渣华（P&O） 物流 租赁 罗湖 约 4000
地中海航运（MSC） 物流 购买 罗湖 约 3800
裕骏达（Unitex） 物流 租赁 罗湖 约 1400
塔吉特（Target） 采购 租赁 罗湖 约 7000
唯冠科技 科技 租赁 罗湖 约 3500
东亚科技 科技 租赁 罗湖 约 3000
东芝 科技 租赁 罗湖 约 1500
IBM 科技 租赁 南山 约 3300
西门子 科技 租赁 南山 约 1800
香港东亚银行 金融 购买 福田 约 4000
停车位：正常情况下充足停车位，应满足个/250～300 平方米（建筑面积）；
物业管理：专业化物业管理服务；
客户组合：拥有国内外著名公司或办事处；
有效的中央空调系统，充足的电力供应和室内温度、湿度控制等特殊要求，
优质的电梯服务，人货梯相对独立。
按照以上标准，目前深圳共有 10 幢甲级办公楼，其分布状况如下：
表 4 深圳甲级办公楼情况
区 域 甲级办公楼名称 具 体 位 置 概 况 面积(平方
米)
信兴广场地王商业中心 深南东路 1 栋 69 层 138,075
嘉里中心 人民南路 1 栋 32 层 78,800
发展银行大厦 深南东路 1 栋 33 层 76,668
罗湖区
世界金融中心 深南东路 1 栋 54 层 约 70,000
中信大厦 深南东路 1 栋 23 层 35,000
招银大厦 车公庙 1 栋 53 层 119,563
江苏大厦 深圳中心区北区 1 栋 48 层 88,294
福田区
时代金融大厦 深圳中心区南区 1 栋 28 层 75,430
新时代广场 蛇口工业区太子路 1 栋 38 层 87,000南山区
汉唐大厦 华侨城沃尔玛附近 1 栋 26 层 37,000
总 计 —— —— —— 805,830
2.甲级写字楼供给情况
罗湖
51%
福田
36%
南山
13%
回顾 2003 年深圳新落成的办公楼物业，整体素质较高，其中满足本报告以
上所定义的甲级标准的办公楼分别是位于罗湖区的世界金融中心以及位于福田
区的时代金融中心，为深圳甲级办公楼市场新增 万平方米供应，其中世界金
融中心为只租不售项目，使得市场供应总量达到 万平方米。
从图 12 可以看出，罗湖区仍然是甲级办公楼供应最集中的区域，占全市 51%，
同比基本持平。由于时代金融中心提供了约 7 万平方米供应，福田区的甲级办公
楼供应占到了全市的 36%，上升 6 个百分点。南山区在 2003 年无新增供应，使
得供应比例占全市 13%，下降 5 个百分点。
3.甲级写字楼需求情况
从市场对甲级办公楼的净吸纳量来看，不考虑入伙不到半年的世界金融中心
和时代金融中心，2003 年全市净吸纳量为 万平方米，反映出市场上对甲级办
公楼的需求总体趋旺，但同时市场上素质较高、租金价格水平较低的办公楼物业
的大幅增加，也对甲级办公楼物业产生一定程度的竞争压力。分区来看，福田区
的净吸纳量最较大，约为 3 万平方米，表明深圳甲级办公楼需求西移的趋势较为
明显；罗湖区净吸纳量为－ 万平方米，主要是由于嘉里中心的部分客户被非
甲级办公楼罗湖商务中心所分流，以及发展银行空置率出现较大幅度的上升。
图 12 2003 年深圳甲级办公楼供应面积分区比例
2003年全市及各区净吸纳量
- 20, 000
- 10, 000
0
10, 000
20, 000
30, 000
40, 000
全市 罗湖 福田 南山
图 13 2003 年深圳市分区甲级办公楼净吸纳量情况
与净吸纳量为正相应的是市场平均空置率的下降，2003 年我市甲级办公楼
平均空置率为 %，同比下降了 个百分点，全年全市四个季度的空置率水
平较为平稳，表明市场总体波动不大。上图表现了本市各区域甲级办公楼在 2003
年各季度的空置状况：南山区仍然是空置率最高的地区，年度平均为 %。尤
其在第二季度，由于华为集团从汉唐大厦迁出，导致南山区平均空置率陡升至
%。尽管在随后两个季度空置率有所降低，但要回复到过去的平均水平仍需
要一段时间的累积。罗湖区的平均空置率为 8%，较上年略有下降。福田区的平
均空置率最低，为 %，同比减少 18 个百分点，且 2003 年全年呈逐渐下降趋
势。
4.租金及售价
2003 年深圳甲级办公楼平均租金为 元/ 平方米，比上年降低 12%。租
金水平下降幅度较大，表明在保持较低的空置率水平的基础上，甲级办公楼在价
格水平上受到新增办公楼较低的租金价格水平的压力。分区来看，罗湖区平均租
金为 元/平方米，同比降低 %；福田区平均租金为 元/平方米，同
比降低 %；南山区平均租金为 元/平方米，同比降低 %。2003 年三
个区的甲级办公楼平均租金均有所下降，尤以南山区下降最多。罗湖和福田的平
均租金仍然相当，并且与南山区差距较大，表明甲级办公楼市场以该两个区域为
主。
图 14 2003 年各季度分区甲级办公楼空置率情况
2003年各季度深圳市分区甲级写字楼空置率情况
0%
10%
20%
30%
40%
Q1 Q2 Q3 Q4
全市 罗湖区 福田区 南山区
从平均叫价来看，2003 年我市甲级办公楼平均叫价为 14025 元/平方米，同
比降低了 %。根据戴德梁行的统计数据，2003 年深圳办公楼市场的售价是平
稳上升的，前三季的售价指数同比上升了 %。甲级办公楼叫价的下降与整体办
公楼市场售价的上升形成对比，主要原因是：目前市场上较高素质的办公楼供应
增多，企业的可选择性加大，使得深圳甲级办公楼的市场竞争更加激烈，销售价格受
到一定影响，同时也有物业本身折旧的因素在内。
5.客户比例
图 15 2003 年甲级办公楼各区月租金情况（元/ m2）
2002- 2003年深圳市甲级写字楼平均叫价
10000
11000
12000
13000
14000
15000
16000
17000
02Q1 02Q2 02Q3 02Q4 03Q1 03Q2 03Q3 03Q4
图 16 2002～2003 年深圳甲级办公楼平均叫价走势
元/ m2
2003年各季度深圳甲级办公楼各区租金情况
60
70
80
90
100
110
120
Q1 Q2 Q3 Q4
全市 罗湖区 福田区 南山区
2003 年，深圳甲级办公楼的租赁需求主要来自金融保险业、实业、电子科技
通讯业、交通运输仓储业以及顾问咨询服务业。
从上图可以看出，按照甲级办公楼入驻企业的数量来看，排在前三位的行业
分别是：实业、电子科技通讯业以及顾问咨询服务业，分别占入驻企业总数的
%，%和 %。与 2002 年同期相比，各行业所占比例变化不大。其
中，电子科技通讯业、顾问咨询服务业、交通运输仓储业有小幅上升；实业、投
资业所占比例有较明显的下降；金融保险业、贸易业与上年同期基本持平。按各
行业占有甲级办公楼面积的排名来看，金融保险业、电子科技通讯业、实业居前
三位，它们总共占深圳甲级办公楼总面积的 %。从以上排名可以看出，金融
保险业依然是深圳甲级办公楼最主要的行业需求力量。与上年同期相比，各个行
业所占比例基本保持稳定。
下表举例 2003 年第四季度深圳甲级办公楼租户构成的情况，以说明目前各行
业对办公成本承受能力的水平比较：
表 5 2003 年第四季度深圳甲级办公楼各行业占用办公楼面积状况
金融、保险 贸易
电子、科技、
通讯
顾问、咨询服务
交通、运输、
仓储
投资 实业 其他
注： A.以上行业数值小于 1，说明办公空间紧凑，办公成本承受能力较低；数值介于 1 和 2 之间，说
2003年第四季深圳甲级写字楼租户统计情况
金融 保险7. 81%
20. 47%贸易7. 54%
4. 17%
电子 科技 通讯
18. 30%
18. 75%
顾问、咨询
14. 27%
14. 35%
交通 运输 仓储
3. 59%
10. 18%投资8. 21%
9. 21%
实业20. 46%
17. 36%
其他9. 83% 5. 51%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
数量 面积
图 17 2003 年第四季度深圳市甲级办公楼租户情况统计
明办公空间适度，有一定的办公成本承受能力；数值大于 2 以上，说明办公空间充足，有较强的办公成本承
受能力。
B.此数据指标对考察不同行业对甲级办公楼的需求特征有一定的借鉴意义。计算方法：该数据指标
=某行业对甲级办公楼租赁需求面积占总租赁需求面积的比例/某行业租赁甲级办公楼的企业数量占租赁甲
级办公楼总企业数量的比例。
从上表可以看出，金融保险业仍是各行业中办公成本承受能力最强的行业，
其单位企业对办公面积的需求量最大；电子科技通讯业、投资业、顾问咨询服务
业基本上处于适度水平；而贸易类以及其他未界定类企业的甲级办公楼办公承受
能力最低，需求状态不是很稳定。
6.投资回报率
根据本行的统计数据显示，2003 年我市甲级办公楼市场的投资回报率依然保
持在 8%以上的水平，并且高于中低档办公楼物业，全年趋势平稳中略有上升。
可见，尽管甲级办公楼的售价水平和租金水平都略有下调，但受益于整体空置率
的下降，甲级办公楼的投资回报率仍然保持稳定。主要原因是由于本市办公楼市
场的供求关系仍属平衡，在经济高速发展、需求的持续增旺以及对外经济政策的
利好消息（CEPA、西部通道等）刺激等几方面的合力作用下，直接促进了投资
回报率的提升。
（三）2003 年深、京、沪、穗四城市甲级办公楼市场对比分析
2003 年，中国国内生产总值增长 %，在较为动荡不稳的世界经济中表现
图 18 深圳市全市办公楼与甲级办公楼投资回报率对比图
投资回报率对比图
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
’01Q1 ’01Q2 ’01Q3 ’01Q4 ’02Q1 ’02Q2 ’02Q3 ’02Q4 ’03Q1 ’03Q2 ’03Q3 ’03Q4
甲级 全市
出稳步上涨的趋势。一方面国内企业随着中国经济的发展不断壮大其自身实力，
另一方面巨大的市场前景也吸引了越来越多的外资公司，京、沪、深、穗自然成
为他们进入和扩大中国市场的首选目标。在此背景下，四大主要城市的甲级办公
楼需求继续保持强势。根据戴德梁行的数据统计分析，下表显示了 2003 年深、
京、沪、穗四城市甲级办公楼市场的基本情况：
表 6 2003 年京、沪、深、穗四城市甲级办公楼市场基本情况
城市名称
供应总量
（万平方米）
新增供应面积
(万平方米)
净吸纳量
（万平方米）
平均租金（元） 平均空置率（%）
北京 314 23 152
上海 347 17 19 119
深圳 96
广州 135 8 2 87
注： 平均租金为建筑面积纯租金成交价格，不包括物业管理费等其他费用；此处深圳数据除供应面积外，
其他指标不包括入伙未超过半年的时代金融中心、世界金融中心。
从表 6 可以看出，在甲级办公楼的供应总量上，上海仍然位居第一；北京供
应总量略小于上海。但北京在 2003 年新增的甲级办公楼供应量上却超过了上海
35%，以 23 万平方米位居第一位。新增供应主要集中在朝阳 CBD 区、西城金融
街，以及中关村地区。预计 2004 年中关村将有约 40 万平方米甲级办公楼进入市
场，金融街也将有至少 20 万平方米供应。大量的供应一方面源自当地电信和 IT
业的快速发展；另一方面由于北京市为保证奥运会的正常进行，2006 年底以后可
能对地面施工加以限制，致使开发商将项目提前。上海新增 17 万平方米供应，
小于同期净吸纳量 19 万平方米，对存量市场的消化有利。广州的供应量一方面
来自于新建成的财富大厦，另一方面也来自于部分酒店用途物业向办公用途的转
变。深圳的供应量最小，一方面与城市容量有关，另一方面由于深圳企业的办公
需求趋于经济、务实，市场对甲级办公楼的推出显得较为谨慎。
从净吸纳量的定义可以看出，其数值为正说明当期市场消化力较强，空置面
积有所减少。四大城市净吸纳量均为正值表明市场正处在一个良好的上升状态。
其中上海延续了 2002 年甲级办公楼强劲需求的态势，以 19 万平方米位居第一，
较之上年的 31 万平方米减少了 12 万平方米。其中一个重要的原因是 2003 年度
市场上位于传统商务中心区域的大体量甲级办公楼供给相对稀缺，造成一些相应
的需求未能释放出来，企业纷纷转而提前预定 2004 年即将入市的高端写字楼。
北京的净吸纳主要出现在朝阳区和中关村区域，租户主要为本地的大型电信及 IT
企业。
平均月租金方面，北京以 152 元/ 平方米高居第一位，比上年略有下滑。上
海是 2003 年度唯一一个办公楼平均租金略有上涨的城市。得益于市场上强劲的
需求和局部市场供给的不足，上海市月平均租金达到 119 元/ 平方米。广州、深
圳的月平均租金分别为 87 元/ 平方米和 96 元/ 平方米，稳定中略有下调。
从平均空置率来看，上海市甲级办公楼在 2003 年平均空置率为 %，第一
次低于两位数。北京的平均空置率较上年略有下降，但仍然以 %高居四城市
之首，由于预期 2004 年将新增大量供给，预计该数字还会有所上涨。深圳的平
均空置率小幅下降 个百分点；广州与上年基本持平。
从亚太各主要城市甲级办公楼租赁总成本可以看出，四大城市中北京的甲级
办公楼总租赁成本最高，上海紧随其后。深圳处于中等水平，略高于广州。相比
之下，与深圳相邻的香港成本较为高昂。随着 CEPA 的实施和深港两地经贸联系
的愈发紧密，相信深圳甲级办公楼租赁成本的优势将对香港企业形成一定的吸引
力。
亚太区各主要城市总租赁成本
175
215
265
318
327
344
347
390
396
544
547
0 100 200 300 400 500 600
大连
天津
广州
深圳
新加坡
上海（浦东）
上海（浦西）
台北
北京
香港
悉尼
单位：美元/年· 平方米
图 19 亚太各主要城市甲级办公楼总租赁成本比
（四）2003 年深圳办公楼市场热点区域对比分析
从前文的表 1 和表 2 中可以看出，位于罗湖的深南东路沿线和位于福田的中
心区（CBD 区）是 2003 年深圳办公楼市场的两大热点区域，在这两个区域均有
大量办公楼项目推出，并且租赁和销售表现都不俗。两个区域新推项目的共同点
是档次都比较高，质素较好，但同时两个区域各自的定位又有其自身的特点。
表 7 2003 年深圳办公楼热点区域物业特点对比
罗湖区深南东路沿线新增办公楼特点
租售特点 大部分以租赁为主
体量特点 容积率较高，多为 30 层以上，平均体量达 10 万平方米
物业素质 总体素质较高，部分为早期规划设计，近期重新包装的高档办公楼
物业类别 物业类别丰富，除办公楼物业，基本上都具有酒店式商务公寓、商场等配套
设施，个别含酒店配套，充分满足外资及港资企业的需要
租金水平 除甲级档次的办公楼租金水平达 100 元/ 平方米·月以上，其余的租金水平在
50～80 元/平方米·月之间。
福田区深圳新中心区新增办公楼特点
租售特点 大部分以销售为主
体量特点 除了国际商会中心达 55 层外，其余处于 22~5 层之间，办公面积体量相比罗
湖区新增的办公面积少。
物业素质 总体素质较高，基本上为新规划建设的物业
物业类别 商业配套较少，基本上为纯办公楼
售价水平 10000 ～16000 元/ 平方米
深南东路沿线被称为深圳的“华尔街”，已经成为代表罗湖区金融商业中心龙
头地位的典型区域。2003～2004 年约有 6 个新办公楼投放市场，提供约 60 万平
方米的办公楼面积。新推出的项目中世界金融中心定位为甲级办公楼；罗湖商务
中心虽未被列入甲级，楼宇质素仍然较高，且价格相对较低，获得市场的热烈反
响；2004 年将入伙的华润大厦位于蔡屋围，相信将被加入甲级之列。另外，值得
注意的是，罗湖区由于历史发展的原因，新投放到市场的办公楼物业中有不少是
重新包装的问题楼盘，这也是得益于罗湖区政府通过用“盘、收、拆、卖”四种方
式逐步解决了深南东路沿线较为瞩目的问题办公楼物业，如鸿昌广场被誉为深圳
第三高楼，经过十年的官司，终于作为深圳最大的烂尾楼被盘活了。总的来看，
深南东路沿线办公楼项目质素相当高，成交方式以租赁为主，提供的出租面积较
大，成为众多外资企业（尤其是港资企业）、金融商业巨头的办公场所首选地。
相信随着 CEPA 的实施，罗湖深南东路沿线将吸引越来越多的港资企业入驻。
深圳中心区作为政府规划中的 CBD 区，2003～2004 年约有 7 个新办公楼进
入市场，提供 万平方米面积。由于之前中心区所开售的楼盘均取得不俗的成
绩，同时，随着配套设施的不断完善，中心区已初具规模，因此，这也促使了其
他发展商加快了开发的步伐。现在中心区的办公楼项目工程正紧锣密鼓地进行着，
13 栋姊妹办公楼陆续推出，预示着未来的市场热点仍然继续在中心区呈现。总的
来看，这一区域新开发的办公楼项目质素也很高，成交方式以销售为主，客户来
源主要是国内的金融商贸企业。会展主题是这一区域的又一特征，例如新增的国
际商会中心，靠近中心区的会展时代中心。可以看出，由于高交会馆的领头作用，
随着会展概念办公楼的推出，这一区域的会展设施将进一步完善，成为深圳会展
和商务活动的中心。
（五）2003 年深圳办公楼市场发展的影响因素分析
年爆发的非典对深圳办公楼市场的影响
总的来看，由于深圳对非典疫情的控制得当，2003 年第一季度爆发的非典对
当年深圳办公楼市场产生的影响较小，属短期性的，并且主要影响局限于外资企
业。反映在市场上，第二季度深圳办公楼的租赁与销售受到一定影响，部分外资
企业因非典疫情推迟了来深圳选择办公物业的计划。下半年非典过后，外资企业
率先反映，在办公楼租务市场上有大量释放。但“后遗症”使得甲级办公楼纷纷下
调租金以吸引大中型外资企业进驻。
非典对办公楼市场的又一影响是推动了绿色生态概念办公楼的推出。例如
2003 年投入市场的安联大厦，明确定位为“活体建筑”，以绿色办公、环保节能为
设计理念，成为当年办公楼市场的一大亮点。无独有偶，另一新推办公楼城市大
厦也提出办公楼开发应重视户型、环境、节能、人性化服务的概念。可以看出，
相对于非典对于办公楼市场的短期冲击，对办公楼绿色生态概念的推动更具有长
远的意义。
的签署及 2004 年正式实施对深圳办公楼市场的发展影响
CEPA 即《内地与香港更紧密经贸关系安排》的签署和 2004 年的正式实施对
深圳办公楼市场无疑是一大利好因素。CEPA 的最终目标是将香港和内地建设成
共同市场，并实现生产要素的自由流通。深圳毗邻香港的地域优势，必将使之从
CEPA 中获益良多。生产要素的自由流通将促进深港两地产业结构上的互补，建
设共同市场则会加快两地的商贸联系和货物流通。
从行业来看，服务业进入深圳是 CEPA 实施的“重头戏”。服务业在香港的 GDP
中占 87%，其中物流、金融、法律、管理咨询等为香港的强项，预计港资企业将
利用 CEPA 之机率先在深圳展开各种业务，进而进军整个大陆市场。在零售业方
面，CEPA 的影响主要在于港资高档店可能进入深圳开设专卖店、连锁店等。主
要原因是深圳大型百货、超市的消费已趋饱和，而深圳人均 GDP 为全国最高，
市民具有较强的消费能力，高档产品的零关税条件也是另一个积极因素。此外，
内地向香港开放会展业，为香港会展类企业进军深圳扫清了政策障碍。深圳为全
国商务往来的热点区域，会展经济潜力巨大，而香港在国际关系、会展理念和布
展设计方面具有优势。需求和供给的结合不仅能够促进深圳会展业的繁荣，亦能
连带广告、餐饮、交通、旅游等方面收入增长。在金融行业方面，由于 CEPA 将
香港银行进入内地市场的“门槛”从资产 200 亿美元降低到 60 亿美元，使香港银行
到深圳设分行的积极性进一步高涨。香港永隆银行、大新银行及香港商业银行迅
速提出了在深圳设立分行的申请。另外，中信嘉华、工银亚洲也在积极准备进驻
深圳。可以预见物流、零售、会展、法律咨询等行业港资企业的进驻，将大大增
加深圳写字楼市场，尤其是高档写字楼市场的需求。
3.会展经济的发展对深圳办公楼市场发展的影响
深圳展览业的发展，经过了原始初期、中期的发展，从老国展中心的兴起与
倒闭再到深圳高交会出现前夕，深圳展览业起起落落。一直到 1999 年以高交会
为核心龙头的展会，才将深圳会展业推向一个发展的高潮，深圳会展业跻身全国
前四位。随着高交会的成功举办，深圳展览业迎来了发展的春天，展览公司和各
种展会如雨后春笋般地冒出。从 2000 年到 2003 年四年间，深圳各种商业展会共
举办了 330 多场，尤其是 2003 年经历了非典洗礼的深圳也仍然保持有 61 场的展
会。由于高交会展览中心的展览空间已经难以满足日益增长的会展需求，目前正
在建设的会展中心正是在此背景下的产物。会展中心是目前深圳单项投资最大的
工程，工程项目总投资超过 25 亿元，集展览、会议、展示、表演、商贸等活动
为一体的现代化会展场所，占地面积 22 万平方米，建筑面积 25 万平方米，展览
面积为 12 万平方米，能举办 6000 个标准展位的超大型展览。为了让高交会成为
深圳的代名词，第六届高交会即将于 2004 年 10 月在会展中心召开。
会展业作为一个人流、物流、信息流和资金流交汇的舞台，对于一个城市的
经济发展以及办公物业的消化都具有推动作用。在《深圳产业导向目录（2003～
2004 年）》的规定当中，会展行业第一次被列入到深圳产业计划中的“鼓励发展”
行业行列。会展中所展示的行业范围广泛，这有利于吸引各行业众多企业选择驻
守深圳作为其展示产品的舞台，因此位于会展周边的办公楼物业得到一定的青睐。
4.民营企业的活跃增长对办公楼消化的作用及影响
2003 年 1 月至 9 月，新增民营企业 万家，同比增长 %。与此同时，
大型的民营企业也相继产生，其中尤以民营科技企业最为显著，如华为、中兴、
比亚迪等。从民营企业高速发展的趋势可以看出，它将成为办公楼市场越来越重
要的消化力量。在办公楼的选择上，与外资企业侧重档次和形象不同，民营企业
比较重视办公楼的性价比，倾向于选择价格适中，但质素较高的办公楼。处于创
业期的民营企业为控制成本，则倾向于选择价格相对较低的办公楼。然而，近年
来随着民营经济的发展和民营企业的壮大，越来越多的民营企业感受到企业形象
的重要性，因而逐渐重视办公楼的档次和形象。例如甲级办公楼江苏大厦在 2003
年占有率从 %大幅提高到 %，按数量计，有 90%以上归功于民营企业
的进驻。
（六）2003 年深圳办公楼市场总体特征分析总结
1.供应量放大，主要集中在中心区
2003 年度深圳办公楼批准预售面积大幅增长，为 万平方米，同比增长
%，创下自 1997 年以来的新高。新增面积主要集中在福田区，其中位于 CBD
的深圳国际商会中心、时代金融中心以及卓越大厦三个楼盘贡献了近 20 万平方
米的办公楼面积，占新增面积的近一半。随着中心区 13 栋办公楼陆续建成入市，
市场供应量在一段时间内将持续放大。
2.需求依然旺盛，但增长速度放缓
从占用率来看，甲级办公楼如地王、中信大厦等占用率均保持在 92%以上。
罗湖区的京广中心在搁置多年后重新进入市场，以其较高的物业质素和优惠的价
格受到市场追捧，只用了四个月时间，占用率就迅速达到 50%，成为租赁热点。
只租不售的项目罗湖商务中心推出市场后租金一路上扬。在高新科技园区，办公
楼整体平均占用率达 85%，尤其深南路沿线物业，占用率高达 90%以上。这在一
定程度上表明了目前市场需求的旺盛。销售方面，根据国土局的资料显示，2003
年共销售办公楼 万平方米，同比增长 %。但较之上年 %的增长率，
增长速度大幅减少 54 个百分点，证明办公楼物业购买需求的增长速度有所放缓。
3.销售热点在福田，租赁热点在罗湖以及南山高新科技园区
福田区是 2003 年度办公楼物业买卖的主要热点区域，根据深圳国土资源局
的资料显示，全市 2003 年入选办公楼销售排行列前五位的楼盘共十个，全部位
于福田区。其中五个是 CBD 物业，三个是车公庙物业，一个是华强北物业，一
个是竹子林物业。
而租赁最为活跃的则是罗湖区以及南山高新科技园区。从新供应看，2003 年
度罗湖区全新推出的京广中心、世界金融中心以及 2002 年底新推楼盘罗湖商务
中心，于 2003 年的租赁表现相当不俗。南山高新科技园区的写字楼除了企业自
用以外，供应市场租赁的面积也受到热捧，位于科技园的 TCL 大厦尚未正式入伙，
可供出租面积已基本租罄，出租势头迅猛。
4.区域功能分工逐渐显露
随着深圳中心“西移”，城市区域功能的分工进一步明确，以国贸大厦、地王
大厦为代表的罗湖办公楼片区仍将以深圳的商业、金融、物流中心继续吸引国际
客户进驻。如英特尔、友邦保险、马士基、普华永道等知名的世界 500 强企业大
多落户在地王大厦。以喜年中心、财富广场为代表的中心西区或者说车公庙片区
主要集中了从事国内、国际贸易物流等行业的公司。以已经建成和正在建设的 13
座姐妹办公楼为代表的深圳 CBD 片区，区内客户资源将重新整合。政治、文化、
商业中心的区域定位，使金融保险、顾问咨询、文化传媒、投资贸易等客户特征
明显。此外，南山科技园一带有长城大厦、创维大厦、中科院孵化大厦等，主要
面向高科技产业类的公司。
办公楼区域功能分工的产生主要是由于企业在选择办公楼时注重行业氛围。
此外，开发商的特色推广也是重要原因。目前，在办公楼市场集中入市的压力下，
深圳办公楼开发商在楼盘的差异化定位、差异化营销上做足功夫，直接促使深圳
办公楼市场出现越来越多的主题办公楼，如国际商会中心、位于软件园的京广中
心等。专业化主题办公楼的出现，有利于开发商更具针对性地提供客户必需的硬
件和软件，从而适合特定行业对办公楼的需求。
（七）深圳办公楼市场 2004 年前景分析及预测
1.供应量短期内保持较高水平，长期将大大放缓
政府从 2002 年开始已着手控制土地的供应计划。据悉，政府在未来三年将
坚持“控制增量、盘活存量、集约用地、确保重点”的原则，意味着深圳土地供应
已进入三年紧缩期。同时，深圳发展计划局 2003 年 6 月发布的《深圳产业导向
目录（2003～2004 年）》中，新建高档办公楼被列入限制发展类。按规定，凡属
限制发展的产业和项目，原则上不准新建项目；情况特殊的，需经市、区政府行
业主管部门审核并按规定程序审批。从 2003 年公布的土地供应计划及产业导向
中所透出的信息可以预见，在未来几年，市场上办公楼项目的开发将大大放缓。
事实上，从 2003 年新开工面积已经可以看出市场供应紧缩的端倪。2003 年全市
办公楼新开工面积为 万平方米，同比减少 %。
但是，由于近年经济蓬勃发展，内资公司不断发展壮大，外资公司不断涌入，
大大增加了办公楼市场的需求。而且，部分项目抢占了开发先机并获利丰厚，因
而许多早期取得土地开发权但未开工建设的发展商纷纷投入到办公楼的建设上。
加上一些规划功能改变的土地所形成隐形市场的加入，使本市的办公楼在较短时
期内形成供应压力。
2.客户类型发展趋势
根据市委、市政府确定的“以高新技术产业、现代物流业、现代金融业为支柱，
以先进工业为基础”的产业发展方针，深圳将三大支柱产业在空间上进行合理组织
和引导，形成高新技术产业带、现代物流产业带、金融贸易轴“两带一轴”为基本
骨架的产业布局，促进产业的协调发展和全面升级。
毫无疑问，高新技术业、物流业、金融业企业在深圳办公楼市场上已占据主
导地位，而且在较长的一段时间内，此格局不会改变。预计未来表现活跃的主要
行业企业大致归纳如下：
表 8 预计未来表现活跃的主要行业企业分类
行 业 行业企业分类 说 明
高新技术业
电子信息业、生物医药、
新材料、新能源、光机
电一体化装备
电子信息业企业需求依然强劲，而生物医药、
新材料、新能源、光电一体化装备等新兴产业
极有可能在政策的支持下获得快速发展的机会
物流业 跨国物流公司
深圳相对完善的物流基础设施和平台，不仅使
国际物流巨头们降低运营成本成为可能，而且
还能充分利用通达国内外的物流网络
保险公司 WTO 限制的逐步放宽，保险业蓬勃发展
金融业 港资银行及其他外资银
行
CEPA 的实施，降低了港资银行获得人民币经营
权的门槛；外资银行在深业绩态势良好，对市
场信心逐步上升
专业服务业 会计、律师、信息咨询
金融业的发展将带动专业服务业的发展。
CEPA 的实施，将使专业服务业受惠
3.办公楼市场整体质素将继续提升
尽管 2003 年度新增办公楼被定位为甲级的只有两栋，但市场上新入市和在
建的办公楼大部分质素都较高，并逐步向甲级办公楼标准靠拢。罗湖区历来是高
质素办公楼聚集的区域，2003 年度新入市的办公楼延续了这一特点。其他大部分
高质素办公楼项目在 CBD 区。从 CBD 项目发展过程看，其物业规格由最初的一
般办公楼建设标准直至今天接近甲级办公楼的标准，实际上是经历了一个物业综
合质素和档次的提升过程。此外，南山科技园一带以及南山商业文化中心区一带
在建和规划中的办公楼项目质素亦都有上升的趋势。
二、商业用房市场
（一）2003 年深圳商业用房的总体状况分析
年深圳商业用房供需状况分析
（1）供应状况
从历年商业用房新开工的走势可以看出，2002～2003 年两年内新开工量都
保持高企。2003 年，全市商业用房新开工面积为 万平方米，同比减少
2%；竣工面积为 万平方米，同比增长 35%。尽管新开工面积略有下降，但
总量仍然较大。因此，可以预期未来短期内商业用房竣工面积将保持较快增长的
43%
22%
1%
51%
-2%
49%
-17%
40%
-4%
35%
0
20
40
60
80
100
120
1999 2000 2001 2002 2003
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
商业用房新开工面积 商业用房竣工面积
新开工增长率 竣工增长率
单位：万平方米
福田区
15%
南山区
21%
盐田区
2%
宝安区
17%
龙岗区
31%
罗湖区
14%
福田区
16%
南山区
15%
盐田区
2%
宝安区
27%
龙岗区
25%
罗湖区
15%
图 21 2003 年商业用房新开工面积 图 22 2003 年商业用房竣工面积
图 20 深圳市历年商业用房新开工及竣工情况
趋势。
在竣工面积的区域分布上，宝安、龙岗分别以 万平方米、 万平
方米遥遥领先于其余四个区。其中龙岗的商业用房供应主要来源于大型商业楼盘
的推出，例如建筑面积接近 15 万平方米的大规模商业物业万鑫·五洲风情 MALL。
新开工方面，龙岗区超过 30 万平方米，占 31%，反映出龙岗商用物业的蓬勃发
展。南山区以 万平方米超过宝安区位居第二，占 21%。从以上统计资料可
以看出，随着特区外城市化进程的推进，宝安区和龙岗区的商业氛围正在逐渐形
成；南山区的商用物业会随着该区住宅小区的不断兴建和人口质素之升级获得较
大的发展潜力；而福田、罗湖的传统商业区由于土地紧张在商业用房供应总量方
面难有大的突破。
（2）需求状况
罗湖区
17%
福田区
12%
南山区
19%
龙岗区
35%
宝安区
14%
盐田区
3%
罗湖区
22%
福田区
19%南山区
7%
龙岗区
27%
宝安区
23%
盐田区
2%
图 23 2003 年商业用房销售面积区域分布 图 24 2003 年商业用房租赁面积区域分布
44. 97
50. 45
65. 02
71. 88
98. 45
26. 20 26. 32 27. 40
46. 36
39. 37
0. 00
20. 00
40. 00
60. 00
80. 00
100. 00
120. 00
1999 2000 2001 2002 2003
批准预售面积 销售面积
图 25 深圳市历年商业用房批准预售面积及销售面积
从上图可以看出，深圳商业用房批准预售面积一直呈较快的增长趋势，尤其
是 2003 年预售面积 万平方米，同比增长 %，为历年最高值。这预示
着在未来一段时间内商业用房的供应将大量出现。与预售面积的趋势相反，销售
面积自 1999 年以来首次出现负增长，幅度达到 %。反映出市场对商业用房
的需求已经开始下调，加上预期未来大量的新增供应，预计商业用房销售市场不
容乐观。
从区域来看，销售、租赁最活跃的仍然是龙岗地区。尤其在销售方面，龙岗
以 万平方米占据了全市销售市场的 35%，分别比上年同期增加 万平方
米和 11%，并达到历年最高值。宝安区销售面积下降最多，同比减少 万平方
米。此外，福田商业用房销售面积也略有下降。南山、盐田均有上升，且南山达
到历年最高值。
2004 年上半年，深圳商铺销售面积 万平方米。上半年，特区外商铺需
求旺盛，销售面积为 万平方米，同比增长 %，高于特区内 %的
同比增长速度。龙岗区商铺销售面积所占比例有较大幅度的上升，销售面积占全
市比例的 43%，比 2003 年增加 17 个百分点，而罗湖区商业用房销售面积所占比
例下降 4 个百分点。由于特区外商业用房所占比例增加，从而拉低了全市商铺平
均交易价格水平，全市商铺均价为 11368 元/平方米。
租赁市场上，全市总租赁面积达 万平方米，同比增加 %。对比
销售市场的负增长，租赁市场显得更加活跃。主要由于银行增强自我风险意识，
在贷款方面继续推行谨慎保守的政策，对投资商铺的热情有所影响。另外，以长
期租赁代替产权购买，一方面可以分散、降低投资者风险；另一方面，一次性投
入资金小而回报大，因此逐渐受到投资者青睐。
从空置面积及空置率来看，2003 年全市商业用房总空置面积为 万平方
米，同比基本持平。空置率(当年空置面积/当年销售面积)自 1999 年以来呈连续下
降的趋势，2003 年为 ，同比略有上升，表明空置率已基本进入稳定的范围。
福田和罗湖区空置面积分别为 万平方米、 万平方米，合计占全市总空
置面积的一半以上。与上年相比，南山区空置面积大幅减少 %；罗湖减少
%；福田、盐田、宝安、龙岗分别增加 %、233%、%和 %。
（3）价格状况
图 28、图 29 分别表现了 2002 年和 2003 年商业用房售价、租金指数分区域
的情况。从中可以看出，罗湖区仍然是商用物业最具价值的区域；南山区的售价、
租金指数最低；福田区则位于罗湖、南山的中间位置，并和全市平均水平不相上
下。从历史趋势上看，2002 年以来全市及各区的售价、租金保持平稳，无太大起
伏变化。
0
100
200
300
400
02Q1 02Q2 02Q3 02Q4 03Q1 03Q2 03Q3 03Q4
罗湖区 福田区 南山区 全市
0
10
20
30
40
50
60
1999 2000 2001 2002 2003
0
1
2
空置面积 空置率
图 26 深圳市历年商业用房空置面积及空置率
罗湖
28%
福田
31%
南山
9%
盐田
1%
龙岗
13%
宝安
18%
图 27 2003 商用物业空置面积区域分布
图 28 近年商业用房分区售价指数
（ 二）2003
年商业 用房集中
区域分析
1.市级主要商业区 2003 年发展热点分析
（1）人民南——国贸商圈
曾经是老商业街的人民南商业片区环境改造工程于 2003 年 10 月份动工，投
资总额 亿元，道路改造 万平方米，广场改造 万平方米。改造以人民
南路为主轴，北起深南东路，南至罗湖口岸。改造内容包括人民南路、嘉宾路、
友谊路以及沿线微循环道路改造；海燕、国贸、南国三大商业广场改造；从深圳
火车站—香格里拉—佳宁娜广场—东门商业街，将通过地下、地面两层改造建立
完整的人行交通系统等。人民南－国贸商圈历来是深圳高档百货和知名品牌的聚
集地，政府对这一区域的改造主要是为抓住整合罗湖区商业资源的时机，为该区
域高档商业的发展提供良好的配套环境。众商家纷纷响应：人民南标志性项目金
光华广场可望 2004 年年底开业；新银座等新建商业项目速度再次加快；天安、
友谊城、钻石百货等商家纷纷着手调整营运策略；国贸大力改造购物环境，并更
名为国贸时代广场，重新采用统一经营的方式，主营服饰和黄金饰品。另外值得
一提的是，地铁的兴建和开通将对解决该商圈的交通瓶颈问题起重要作用，进而
大大提升该区域的商业价值。
（2）东门商圈
东门商业区经过 1997 年至 1999 年的大规模改造以后，道路规划和商业布局
0
200
400
600
800
02Q1 02Q2 02Q3 02Q4 03Q1 03Q2 03Q3 03Q4
罗湖区 福田区 南山区 全市
图 29 近年商业用房租金分区指数
有了长足发展，现已成为大型的商业中心，日均人流量居全市之冠。其商业网点
的密集程度在华南地区绝无仅有，仅次于上海的南京路步行街，商业布局目前基
本上已进入饱和状态。整体上看，该区仍属平民消费的大市场，客户来源主要是
学生，农民工以及部分外来游客及港人。由于东门商圈以步行街为主，道路拥挤，
停车困难，人流较为混杂，因而在商业业态规模和形象上难以提升。廉价、时尚
的服装等小商品零售、批发是这一带的商业特色。由于该区域历来商铺租金居高
不下，随着近年来与其他区域竞争的加剧，一些传统旺街也出现铺位空置情况，
反映由不少商家对东门持有不太积极的态度，预计该区域的租金与售价受到的压
力将会在未来持续一段时间。长远来看，该区域应立足自身的传统优势，充分挖
掘目标客户的潜在消费能力，实现东门商圈与其他商圈如人民南－国贸、华强北
等的差异化经营。此外，东门商圈近期也出现了一些已有商铺推出 CEPA 概念吸
引消费者的情况，另有一些产权式商铺进入市场。
（3）华强北商圈
2003 年华强北的商业面积进一步扩大。万商、铜锣湾、曼哈、女人世界等
竞相扩容升级；太平洋安防通讯市场、崇德电器、女人香国际城、都会电子城、
茂业百货、新亚洲电子商城等也渐次进驻华强北；男人世界、宏大电子市场则调
整转型为富民服装城、赛博宏大数码广场，并在调整中扩张升级；NICO 女人世
界和 CEPA 港澳购物城加紧建设步伐。商家齐力对阵华强北的现象表明，尽管华
强北商圈商业竞争越来越激烈，但发展前景仍被看好。然而，从经营范围来看，
该区域目前的销售额大部分由电子、玩具、钟表配件批发业构成，占大量营业面
积的服装百货类商品单位面积赢利状况由于激烈的竞争不容乐观，并且商业配套
不够完善，缺乏娱乐、休闲、文化设施。
根据福田区政府委托北京工商大学商业经济研究所制定的《华强北商业区商
业发展规划报告》，未来华强北周边的商业区将被整合为 8 个专题的消费区，除
现有以华强北路为中轴的“百货零售区”外，还包括“美食区”、“年轻人娱乐区”、“名
牌精品区”、“商务区”、“电子产品区”、“旅游服务区”，以及以药物销售及保健服务
为主题的“保健区”等。同时，结合专题消费区的规划，将设置 9 条不同特色的商
业街。这一规划预计将在 2005 年以前逐步开展和落实。届时，华强北商圈将实
现一次质的飞跃，在市场定位、业态、功能、形象方面均有大的突破。
（4）福田中心区商圈
根据《深圳城市总体规划（1996～2010）》，中心区北区定位为行政、文化中
心；南区定位为中央商务区（CBD）。其中南区将由会展中心、甲级办公楼、五
星级酒店、高尚住宅区及购物中心、购物公园、地下商业街组成。大量高档办公
楼的建成以及会展中心的定位意味着大量的商务客流，已有的四五家五星级酒店
正是看准了这一商机。毗邻莲花山，以及文化中心的定位，音乐厅、少年宫等文
化设施的聚集，必然为中心区带来旺盛的文化旅游人气。加上中心区周边已建成
十多个中高档商住楼盘，这一区域商务、旅游、市民休闲的气氛正在逐渐成熟。
政府对中心区的发展寄予厚望，商业方面政府将中心区定位为深圳新的高档
商圈，目标消费群是包括商务人员、游客和高消费市民在内的高收入群体。目前，
中心区内已有购物公园和世纪家居广场，位于中心南区中轴线、建筑面积高达
300,000 平方米的深圳中心区购物中心正在筹建。2004 年即将进驻星河国际的大
型综合性百货商场天虹购物广场将定位于高档百货，期望引入知名国际、国内品
牌，打响中心区高档商业的第一炮。先入者的形象和定位会影响和制约后来者，
如果天虹广场获得成功，必将增强开发商的信心，进而加快 CBD 区高档商业发
展的步伐。
2.次级区域性商业区
（1）南油——南新商圈
南油－南新商圈由两个核心轴组成，在该区域东面以南油大道为核心轴，西
面则以南新路为核心轴。伴随着这一区域中高档住宅的大量开发以及入住居民素
质的提升，南油－南新商圈逐步成为我市重要的次级区域性商业区，前景相当看
好。之前已经拥有海雅百货、友谊城百货、岁宝百货、顺电、沃尔玛、家乐福、
曼哈等知名商家，2003 年更有进一步发展：铭可达将第二旗舰店设在南油；天虹
商场南山旗舰店进驻常兴时代商城；TIME 现代城集住宅、酒店、商业于一体；
创业路将于 2004 年启动南山最大的商业项目南山购物公园，商业面积达 20 多万
平方米。需要注意的是，目前这一区域的商业设施仍然主要服务于周边住宅小区，
离成为市级商业中心还有相当距离。地铁 2 号线的贯通或许能够成为这一区域商
业辐射范围大幅升级的契机。
随着西部通道的正式动工兴建，投资者对南山区的地产业更加关注。可以预
见，得益于政府的大力支持，西部通道的开通将为港人进入深圳开辟又一便捷之
门，势必吸引大量港人前来置业和购物。南油－南新商圈作为南山区重要的商业
板块以及西部通道的必经之路，商业潜力巨大。2003 年许多知名百货的进驻以及
街铺的销售佳绩即证明投资者基本上看好西部通道所带来的商业效应。然而，伴
随这一区域商业物业逐渐成为人们的投资热点之一，市场售价偏高、租金偏低的
问题亦日益显现。表明售价有一定的下行空间，而租金则可能逐年持续上涨。
（2）华侨城商业区
华侨城历来是南山区高档物业的聚集地。深圳湾和红树林优美的风景为高档
住宅物业提供得天独厚的自然环境；世界之窗等著名的人造旅游景点则为该区域
带来大量的外地游客。基于此，该区域的商业设施定位为休闲旅游购物，目标客
户群定位在片区居民和外来游客，区域特征明显，定位明确。值得一提的是，由
于华侨城开发的特殊性，片区商业配套的主导权基本上由发展商控制。从目前来
看，主要由华侨城铜锣湾商场、沃尔玛、顺电等组成。从长期趋势来看，商业开
发量不大，且由于其定位的特殊性，对整个市场的影响力不大。
（3）宝安、龙岗商业设施
2003 年 10 月，市政府作出加快宝安、龙岗两区城市化进程的决定。2003 年
度龙岗、宝安两区商用物业占全市销售总量的将近一半，且近三年销售量都显著
增长，表明随着两区城市化进程的加快，关外商用物业被人们所看好，发展空间
巨大。
2003 年度取得预售许可证的项目主要集中在龙岗区，包括新龙岗商业中心、
五洲风情 MALL、龙盈泰商业中心、万鑫柏龙商业广场，另有缤纷世界美妆城、
龙兴家居广场正在销售，说明区域的商业环境和居家氛围日渐成熟，消费力的提
高刺激了商业项目投资开发的力度，吸引了众多的开发商和投资商的关注。然而，
由于楼盘的大量开发，纯商业项目开发比重偏大，现有的在售项目已经表现出滞
销的特点。从经营品种来看，主要以超市、家居建材为主，表现出适应新住宅区
域开发和消费的特点。
宝安区近年来土地交易活跃，据初步统计，到 2005 年，仅宝安中心区将有
不下 13 个住宅项目建成入市，不考虑分期建设因素，总建筑面积将超过 200 万
平方米。这些住宅项目的推出，一方面增强了商业市场的需求潜力，另一方面其
裙楼亦增加了商业用房的供应。从业态来看，宝安区的商业正处于零散商铺向大
型超市百货转变的融合阶段。从 2000 年开始，万佳百货、泗海百货、天虹、顺
电、海雅、大富豪、人人乐、沃尔玛等著名商家纷纷进驻即可佐证。
（三）2004 年深圳商业用房的发展前景预测
1.短期内供给量继续维持在较高水平，南山、龙岗是主要供给区域
2002 年我市商业用房新开工面积增长 万平方米，增幅达 51%，由此导
致 2003 年竣工面积同比增长 万平方米，增幅 35%。考虑到 2003 年度新开
工量仍然保持 万平方米的较高水平，可以预见，2003 年新开工的项目及
2002 年开工未落成的项目将陆续在 2004 年及以后投放市场，造成短期内市场整
体商业用房供给量维持在较高水平。此外，尽管从目前来看，龙岗、宝安占商业
用房竣工面积的大宗，但由于南山区新开工面积较大，加上西部通道的建设完工、
投资者信心等利好消息，未来南山区将和龙岗一起成为商业用房供给主要区域。
2.销售市场供需缺口显著，龙岗区出现大面积空置
2003 年度全市商业用房批准预售面积猛增至 万平方米，同比增长 37%。
而销售面积却减少至 万平方米，同比减少 15%。由此可以看出销售市场的
供需缺口显著，市场消化压力增大。龙岗区近年来一直是投资者关注的焦点，商
业用房供给和销售均占据全市重要位置。根据国土局的资料，龙岗区已经连续两
年商业用房新开工面积超过 30 万平方米，而该区目前租赁面积总共仅为 276 万
平方米，销售面积 14 万平方米，预示着该区最近一段时间商业用房市场不容乐
观，尤其对大体量的纯商业建筑而言。事实上，从 2003 年下半年开始商用物业
租售行情一路看跌，众开发商和投资者已经感到了供需矛盾造成了巨大的市场压
力，并积极寻求调整策略。
3.商铺产权购买转向租赁或长期租赁
对比 2003 年度商业用房销售面积 %的下降幅度，租赁市场上全市总租
赁面积达 万平方米，同比增加 %。可以看出投资者逐渐由产权购买
转向更加青睐于租赁或长期租赁进行投资。这一方面归因于银行对商铺投资推行
谨慎保守的政策，另一方面则是因为目前商业物业市场上部分地区存在的售价过
高与租金不匹配的现象。以南山区为例，该区经济的迅速发展以及西部通道等城
市规划的预期效应促使商铺物业售价上涨迅速，而真正体现商铺价值的租金却上
升缓慢。导致部分商铺投资者的热情受到影响，由购买预期转为租赁。
4.地铁线路开通将为沿线商用物业带来新鲜血液
地铁物业近期成为投资者、开发商、公众热烈讨论的话题。随着 1 号线正式
贯通，地铁物业的价值逐渐从市场预热阶段的炒作转而成为现实，一些持币观望
的准买家逐渐由冷静观望到开始慎重入市。预计到 2005 年 5 条轨道线建成时止，
地铁物业仍将是地产业的一大亮点。地铁一方面增加了远离市区一端住宅的需求，
另一方面增加了市中心区商业、办公楼及公共需求。因而对于商铺而言，受益最
大的是关内地铁沿线物业。地铁的贯通将带来巨大的人流量，商业机会无限。事
实上，规划中地铁沿线的开发商、投资者、商家很早就已经意识到地铁带来的商
机，纷纷出招迎接这一机遇。例如，罗湖区政府就提出并实施借助地铁开通的商
机，改造升级人民南－国贸商圈的规划。可以预见，地铁的开通将推动深圳商业
地产大整合，届时深圳的商业板块可能会重新进行划分和组合。
执笔人：研究顾问部
