英国脱欧:
伦敦住宅市场前景如何?
今年6月份英国公投决定脱欧后，当地金融市场随即出现大
幅波动，也使人们对英国，特别是伦敦房地产市场的未来走
向心生疑虑。尽管金融市场的极端波动状况现已趋缓，但由
于英国和欧盟双方正为即将到来的大量谈判做准备，英国市
场的中期发展前景仍不明朗，需要考量的因素（包括积极和
消极因素）很多。在本报告中，我们将详细分析影响伦敦住
宅市场短中期发展趋势的部分主要因素。
2016年10月
• 目前伦敦200万英镑以下的住宅供不应求。根据英国
政府提供的数据，今后4年里英国每年的住房缺口预
计将高达万套。
• 预计2020年前伦敦的人口将增长近100万，从而带
来更多的住房需求——特别是对普通住宅单元的需
求。
• 在整体商业环境、金融行业发展、基础设施、人力资
本以及全球领先城市的声誉等指标方面，伦敦位居
世界前列。
• 近年来英国经济一直保持强劲的增长势头，预计今后
几年其经济增长率仍将超过欧洲和欧元区的其它国
家，英国脱欧不会对其造成很大的负面影响。英国财
政大臣将于11月份发表的秋季声明预计会进一步提
振英国经济。
• 无论是新兴投资者还是经验丰富的投资者，英镑的
暂时贬值可能会为他们提供百年难遇的良机。不过，
英镑对诸多亚洲货币汇率到达历史低点的这一状况
不可能持续太长时间。
• 上述状况将不断发生变化。要相信自己的直觉，并持
续关注市场基本面。投资者仍有更多的理由购入和
持有房产。
2. 伦敦人口预计将持续增长，从而进一步推
动住宅需求增长
从短中长期各个维度来看，伦敦人口都将持续增长，因此伦
敦住宅市场供不应求的状况只会更加严重（图2）。预计未来
十年里，随着各行各业新增就业机会的出现，伦敦新增人口
将接近100万人，增幅达到10%。自2009年全球金融危机以
来，伦敦作为欧洲金融中心的地位可能偶尔受到质疑，但伦
敦办公楼市场的转型是不争的事实——过去七年里，科技、
媒体和电信行业一直位居伦敦最大的办公空间新增租户之
列，伦敦也因此成为世界上最重要的科技中心之一。租户群
体的拓宽，意味着目前伦敦对金融服务行业的依赖程度已比
十年前有所降低（图3）。
过去十年间，伦敦住宅市场始终表现良好：租金上扬，售价
上涨，经济增长保持良好势头。但决定脱欧的公投结果，使
得投资者更加重视最佳投资策略的制定：在当前的环境下，
如何适应该市场？
尽管目前大量的报纸头条和博客都在谈及《里斯本条约》第
50条（正式脱欧前有两年协商期），但6月23日的英国脱欧公
投结果仍然给英国政局以及全球投资者对英国投资市场的
看法带来了变化。事实上，目前英国仍是欧盟成员国，今后
即使真正退欧，英国仍将是全球最大的经济体之一。英国目
前完全有能力掌控其经济发展的前景。对个人投资者而言，
伦敦住宅市场多年以来一直是全球最具吸引力的投资市场之
一。尽管近期的税收和法规政策调整对伦敦住宅市场的投资
格局略微带来了影响，但在提供各种价位的住宅投资机会方
面，伦敦仍是全球流动性最强的城市之一。
那么，现在你该怎么办？遵循房地产市场这句老话：“不要忘
记市场基本面”。
1. 伦敦住宅市场供不应求
全球大型城市面临的主要问题之一是住宅（特别是可负担住
宅）市场供应不足，伦敦也不例外。尽管英国政府采取了各种
措施，但受地域方面的限制和超长规划周期的影响，多年以
来伦敦住宅市场仍然供不应求（图1）。鉴于暂时没有行之有
效的解决方案，伦敦房价不会受到大幅影响。
不过，短中期内，伦敦住宅市场可能会出现微幅的调整。从
积极的方面来看，这将使伦敦对国际投资者而言更具有吸引
力。鉴于市场缺乏优质存量，同时租赁市场继续保持强劲的
需求，预计租金收益会上涨。
从售价和需求之间的关系来看，伦敦住宅市场仍然具有很大
的抗跌性。一方面，过去十年间所修建的绝大多数住宅是地
处伦敦中心地区的豪宅；另一方面，市场上的住房缺口主要
是郊外、售价200万英镑以下的住宅。开发商已认识到这一
点，因此中期内将有更多的供应进入市场，但仍无法填补结
构性供应不足。
图 2 - 2005-2025年（预测值）大伦敦地区的人口数量
来源: GLA 2015人口预测
图 3 - 2016年迄今为止伦敦中心地区的办公楼吸纳量
来源: 仲量联行
图 1 – 伦敦需要完工的住宅开发项目数量
来源: 英国社区与地方政府部
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来源: 仲量联行
图 4 –2014-2020年部分市场的GDP预测值
来源：牛津经济研究院
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这些新增人口将主要来自欧盟以外的国家以及英国其它地
区。目前，鉴于伦敦的全球影响力，它仍是英国主要的就业
目的地，其 80%的新增人口来自欧盟以外的国家。同时，它
所吸引的新增人口将对住房售价持续构成压力，特别是售价
200万英镑以下的住房。
3. 英国经济表现将好于欧洲其它国家
自2008-2009年全球金融危机以来，在多元化的劳动力资源
和有利的劳工法的推动下，英国的经济增长率一直超过欧元
区国家。英国在交通基础设施方面的持续投资及灵活的货币
金融政策，吸引全球资本不断流入英国，推动了英国经济的
增长，并为各行业创造了新增就业机会。
尽管脱欧公投给英国带来了不确定性，但从中期来看，英国
的经济表现预计仍将好于欧洲其它大的经济体、整个欧元区
以及欧盟地区。结构性改革的缺乏将继续阻碍欧元区的经济
增长，并最终导致比短期政治动荡更为严重的问题。如果英
国能够证明脱欧之后依然能够取得良好的经济发展，大量的
全球资本就将继续流向英国（图4）。
4. 英镑汇率走低，使得英国住宅投资具有竞
争力
英镑汇率是最早体现英国脱欧公投影响的指标之一。在经过
了初期的走强之后，随着公投结果的日益清晰，英镑对其它
外币的汇率开始大幅下挫。在亚洲地区，英镑对亚洲主要货
币汇率的跌幅在10%-15%之间。目前，英格兰银行已采取了
减息和进一步量化宽松的举措，证明它认为英国脱欧将对英
国经济造成非常巨大的影响。关于影响英国脱欧公投后经济
活动状况的其它经济数据以及影响英镑下一步关键走向的
因素，将全部体现在英国政府定于11月发布的秋季声明中。
市场普遍认为，届时英国新政府将放宽严格的财政体系，进
一步刺激经济的发展，并可能发布针对住宅市场的部分具体
政策。鉴于英国庞大的经常项目赤字，如果经济刺激计划的
投入资金大大超过市场预期，势必会导致英镑对亚洲主要货
币汇率再度走低。
不过，这种状况可能暂时会对投资者形成吸引力。一方面，目
前英镑对亚洲主要货币的汇率处于历史低位；另一方面，随着
英国与欧盟之间的关系更加明朗化，英镑对其它货币的汇率
也可能会回升至长期平均水平（图5）。
在英镑汇率持续走低之际，英国仍将是全球住宅投资领域最
具竞争力的市场之一。与亚太地区城市相比，伦敦的房产交易
和持有税更具优势。例如，与香港、悉尼和新加坡等城市相
比，伦敦的房产交易税要低得多（图6）。 ѣള俏⑥�᯦ ࣖѣളཝ䱼ᰛᵢদቲ傢ᶛ㾵Ӑ
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图 5 – 2016年6月20日以来英镑汇率的波动情况
来源: DataStream
图 6 – 住宅交易税对比（以售价100万英镑的住宅买卖为
例——针对境外买家）（单位：英镑）
£225,000
£177,268
£168,948
£105,970
£92,796
£73,750
£60,000
£50,900
£26,700
£0
£50,000
£100,000
£150,000
£200,000
£250,000
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英国脱欧：伦敦住宅市场何去何从? 3
未来投资情景:
英国脱欧谈判在未来几年里必然将发生拉锯战，因此随时关
注市场的基本面将更为重要。我们认为谈判将出现以下三种
可能的结果：
红灯——英国脱欧谈判于2017年4月正式启动
后，双方将开始激烈争论，时间可能拖长，预计
持续时间会远远超过拟定的两年时间。这将导
致英国经济的持续疲软，英镑汇率走低，推高通
胀和利率水平。随着谈判的继续拖延，外商投资
将显著减少。随着首次购房者和境外买家减少，
英国住宅售价也将随之下跌。最终结果是“硬脱
欧”带来的经济衰退，从短中期来看对英国各个
行业的发展都不利。
黄灯——谈判启动后开始摇摆不定，没有真正的
赢家。英国经济进入停滞期，经济增长率低于多
年来长期保持的1%左右历史水平，英镑对全球
其它货币汇率持续保持疲软，甚至出现利率和通
胀水平上升的状况，其最终结果是“不明确的脱
欧”。由于需求匮乏对租赁市场带来压力，同时
居民收入增长乏力也使买家需求受到抑制，英国
房价缓慢下降。
绿灯——谈判启动后即进展良好，双方均愿意
做出让步。法国和德国的大选结果有助于稳定市
场，英国脱欧获得双赢。尽管短期内投资和经济
活动仍然低迷，但各项经济指标很快回升，资本
快速回归，脱欧后英国仍与欧洲其它国家保持良
好的关系。其结果是“软脱欧”，在市场需求坚挺
和英国经济增速加快的带动下，英国住宅市场将
继续良性发展。
5. 市场状况仍将不断变化——相信你的直
觉，关注市场基本面
毋庸置疑，无论英国脱欧的谈判结果如何，今后英国仍将是
欧洲乃至全球最为重要的经济体之一。不过，鉴于市场走向
尚不明朗以及所存在的不确定性，目前投资伦敦住宅市场有
利有弊：
• 市场供需失衡 - 伦敦住宅市场存在结构性的供不应求，鉴
于规划和分区方面的限制，这种状况短期内难以得到解
决。
• 伦敦一直是一座国际化城市– 数百年来，伦敦一直是一座
国际化城市，与世界各地均有贸易往来。在商业环境、金融
行业发展、基础设施建设、人力资源和作为全球领先城市
的声誉方面，伦敦一直位居全球城市前列。
• 英国住宅市场的基本面状况一直非常独特，今后仍将如
此 – 英国是目前全球最为成熟、发达的住宅市场之一。信息
和数据的快速获取、健全的法规以及业主和租户职责的明
晰，是其重要的特征。
• 流动性高，投资者可随时出售– 如果您确实希望抛售手中
的物业，根本不用发愁找不到买家，包括国内外的买家。
• 伦敦人口预计将持续增长，房价和经济的可持续增长将取
代以往动荡不定的状况 – 与世界各地绝大多数的主要城市
一样，今后，随着全球城市化进程的持续推进，伦敦的人
口数量也将持续增长。与此同时，房价和经济也将随之不
断增长。
• 如果您此前曾错失良机，现在再不容错过 – 在房价走低
和英镑汇率贬值的双重利好因素下，在今后很长一段时期
内，伦敦都不可能再度出现如此难得的投资机遇。
• 二级公开市场的商机– 不确定性往往会带来更多投资机
会。在开发商和投资者权衡其各种对策之际，二级公开住
宅市场的商机将会适时出现。
• 英镑汇率达到历史低位，并可能进一步走低– 不确定性往
往会带来更多投资机会。在开发商和投资者权衡其各种对
策之际，个人投资者购置住宅的机遇也将会适时出现。
