大湾区甲级写字楼指数于 2019 年 10 月首次发布，并定期进行年度更新。
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背景
更新周期
定义及说明
第一太平戴维斯大湾区甲级写字楼指数旨在为区域内甲级写字楼市场参与者，如投资者、开
发商、业主和企业租户等，提供可靠的参考性指标以掌握大湾区内各个城市甲级写字楼市场
的变动。
大湾区甲级写字楼研究地理范围界定为大湾区内地九个城市以及香港特别行政区，其中根据
城市发展差异而选定不同的有效研究时间跨度。香港、深圳、广州研究时间自 2009 年至今；
其它七个内地城市研究时间自 2013 年至今。澳门暂未被纳入取样范围。
租金指数反映了各城市写字楼市场租金的变化趋势及不同城市之间的共性和差异。
价格指数反映了各城市写字楼市场售价的变化趋势及不同城市之间的共性和差异。
总租用成本包含净有效租金、物业管理费以及相关税费等。
大湾区数据取样范围
租金指数
价格指数
甲级写字楼市场总租用成本
大湾区甲级写字楼指数
摘要
在当前的经济形势及供求关系下，大湾区甲级写字楼租赁
及销售市场仍维持租户方及买方市场。截至 2023 年末，
区域租金及价格指数分别同比下降 % 及 %。
2023 年，新增供应的集中放量加剧了已然激烈的租赁竞争
及供需失衡，继而导致整体租赁市场乏善可陈。多数写字
楼租户在租赁策略评估及随后执行的搬迁或缩减面积活动
中，均持严格的成本节约策略。尽管在多数业主提供更大
力度的财务激励措施和更灵活的租赁条款的推动下，区域
年度净吸纳量有所上升，但仍较过去五年均值低 %。
截至年末，大湾区平均空置率继续攀升至 %，同比上
升 个百分点。
各城市写字楼物业投资市场挑战犹存。对于自用型买家而
言，广、深、港为主要投资目标城市，而机构投资者的投
资活动仍维持低迷，市场信心犹待改善。年内，可售项目
的数量有所增加，但买卖双方的价差仍难以缩小，尽管多
城收益率因价格降幅较租金降幅显著而上升。2023 年，区
域内所有城市的价格指数继续呈下降趋势。
2024 年，大湾区城市经济增速预计保持在 5% 至 7% 区间，
但多数城市或迎新一轮大体量供应入市，各城写字楼租赁
及投资市场料继续承压。未来 6-12 个月内，写字楼价格及租
金变动预将保持低位。
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宏观概述
2023 年，大湾区经济继续复苏，区域地区生产总值同比增
长 %，达人民币 万亿元。尽管如此，区域内多数
重点城市复苏步伐较为滞缓，所有城市的经济增速均未及
2021 年水平。此外，多数开发商及业主仍面临宏观经济的
不确定性、新增供应的持续放量、多数客户资本性支出收缩
等压力，这在租金、价格指数及入驻率等部分关键指标的持
续下降中有所体现。
137, 亿元
同比变化
%
160,000 12%
140,000 10%
120,000 8%
100,000 6%
80,000 4%
60,000 2%
40,000 0%
20,000 -2%
0 -4%
2019 2020 2021 2022 2023
地区生产总值（左轴） 同比增速（右轴）
注：香港及澳门 GDP 更新至 2022 年。
来源：国家统计局，大湾区各城市统计局，第一太平戴维斯研究部
大湾区 GDP 及增速，2019 至 2023
2023 年
大湾区
GDP
亿
元
1,
大湾区平均空置率：%
供应与需求
大湾区城市甲级写字楼总存量和空置率，2023
0 0%
2023 年，大湾区甲级写字楼市场新增供应合计约为 万平方米，推动区域总存量同比增长 %， 至
3, 万平方米。全年，近 80% 的供应面积集中于广深港。截至年末，深圳总存量分别较广州及香港
高 % 和 %。
1,280 60%
1,120
50%
960
40%
800
640 30%
480
20%
320
160
深圳 香港
广州 珠海 东莞 佛山 惠州 中山 江门
10%
肇庆
总存量（左轴） 空置率（右轴） 大湾区平均空置率（右轴）
来源：第一太平戴维斯研究部
年内，受周期性不利因素、宏观环境不确定性及众多企业面临运营困境的影响，多数写字楼租户对
租赁策略保持谨慎，并选择收紧企业房地产预算。因此，大湾区租赁需求有所受抑。尽管在多数业
主提供更大力度的财务激励措施和更灵活的租赁条款的推动下，区域年度净吸纳量同比上升 %
至 万平方米，但仍较过去五年均值低 %。截至 2023 年下半年末，大湾区平均空置率延续自
2019 年以来的上升趋势，环比上升 个百分点、同比上升 个百分点，至 %。
万
平
方
米
350
300
30%
25%
250
20%
200
150
15%
10%
100
5%
50
0
2019
0%
2020 2021 2022 2023
新增供应（左轴） 净吸纳量（左轴） 空置率（右轴）
来源：第一太平戴维斯研究部
2023 年，金融及专业服务业仍是内地城市的主
要需求来源，其中银行、保险、券商、律所等
租赁需求仍具韧性。这在广州表现得尤为明显，
全年，源自上述行业的租赁成交数量占比达
%，同比增长 个百分点。然而， 香港
股市的疲软削弱了金融机构的业务发展愿景，
并导致全港各区的租赁活动放缓，金融行业的
租赁活动亦有减弱。年内，尽管部分核心城市
录得若干源自信息技术、零售与贸易行业的瞩
目租赁成交，但众多本地中小型企业仍经受与
日俱增的经济不确定性冲击，前述两行业的整
体租赁需求仍整体走弱。例如，深圳信息
技术及零售与贸易行业的租赁成交数量占全市
总量的比重降至 %，同比降幅为 个百分
点。
零售与贸易
区域新增供应，净吸纳量和空置率，2019 至 2023
需求活跃行业
需求放缓行业
金融 专业服务
信息技术
万
平
方
米
租金指数，1H/2014 至 2H/2023
租金指数
210
190
170
150
130
110
90
70
50
香港 广州 深圳 中山 东莞
惠州
大湾区
肇庆 佛山 江门 珠海
来源：第一太平戴维斯研究部
全年，对于大湾区写字楼业主来说，引入足够多的新租户仍
是最为棘手的问题，除给予必要且直接的降租优惠外，业主
普遍采取更多积极举措，以稳定或提升入驻率。对于在资本
市场或其它领域有租金收益承诺的业主而言，维持面租稳定
而延长免租期成为其租赁条款谈判的主要策略。受上述因素
影响，各城净有效租金有所下降。截至 2023 年下半年末，
大湾区甲级写字楼租金指数环比下降%，同比下降%；
各城市总租用成本同比降幅介于% 至%，其中珠海、
香港、广州降幅最为显著，分别为 %、%、%。
%
同比变化
%
租金指数
环比变化
1H
/2
00
9=
10
0
/ 1
H
/2
01
3=
10
0
1H 2H
2014
1H 2H
2015
1H 2H
2016
1H 2H
2017
1H 2H
2018
1H 2H
2019
1H 2H
2020
1H 2H
2021
1H 2H
2022
1H 2H
2023
价格指数，1H/2014 至 2H/2023
价格指数
280
250
220
190
160
130
100
70
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
香港 广州 深圳 中山 东莞
惠州
大湾区
肇庆 佛山 江门 珠海
来源：第一太平戴维斯研究部
同期，所有大湾区城市的价格指数亦有下降。截至 2023 年
下半年末，大湾区甲级写字楼价格指数延续 2022 年以来的
下降趋势，环比下降 %、同比下降 %。其中，由于
经
济形势不确定性、美元利率上行、投资信心减弱、租赁风险
增加及租金下降等因素的共同影响，东莞、佛山、深圳、惠
州和珠海价格指数下降最为显著，同比降幅均超过 %。
%
同比变化
%
价格指数
环比变化
1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H
1H
/2
00
9=
10
0
/ 1
H
/2
01
3=
10
0
展望
根据2024 年1 月23 日发布的《广东省政府工作报告》，2024 年，广东经济增长预期目标不低于%。中
央及地方将继续在改善营商环境、促进战略性新兴产业发展、提升外商投资吸引力层面发力，这于
2023 年 12 月发布的《粤港澳大湾区国际一流营商环境建设三年行动计划》等政策中也得以体现。这些举措
将在宏观层面促进经济增长，并为大湾区写字楼市场注入更多增长动能。诚然，多数城市所面临的供
应压力，相对疲弱的需求，以及企业审慎的租赁策略均将致使写字楼租赁及投资市场继续面临挑战。
未来 6-12 个月内，写字楼物业资产表现仍将承压，价格和租金变动预将保持低位。
