成都御源置业
二OO七年三月
御源·大湖区启动期定价报告
第一章：项目启动期价格市场判断
第二章：项目成本测算
第三章：项目启动期价格确定
报告框架
第一章：项目启动期价格市场判断
定定
价价
目目
标标
第一：第一：
御源·大湖区一期小高层小高层
第二：第二：
御源·大湖区一期多层洋房多层洋房
第三：第三：
御源·大湖区一期叠加洋房叠加洋房
决决 策策 者者 摘摘 要要
定
价
原
则
第一：第一：
保证项目的适当去化速度
第二：第二：
保证项目销售启动成功
第三：第三：
实现在客观环境下利润最大化
市场因素
市场现状
销售策略因素
销售速度控制，销售产品推出节奏
蓄水期试探
VIP意向登记 准客户反映
定
价
依
据
启
动
期
价
格
市场趋势
销售控制
一
期
均
价
成本因素
项目综合成本
一期成交整体均价 3000 元/㎡
开盘执行多层均价2880元/㎡
开盘执行小高层均价2750元/㎡
启动期产品定价结论
第一节：御源·大湖区价格界定
一、判断方法策略
本次价格判断报告主要选择市场比较法，选择龙泉具有可比性的
几个大盘作为可比对象，对本项目价格进行评估判断。
二、比较因素确定
区位因素：
与市中心距离、交通状况 、生活配套、地段潜力
个别因素：
规模、规划、建筑、景观、户型、物业智能化、开发团队
交易时间因素：
产品推出时间
交易情况因素：
去化速度、营销力度
三、可比项目楼盘选定
地段的可比性
规模可比性
档次的可比性
龙泉驿都大道（老成渝路）世纪广场西侧，距城市中心约10公里。随
着直通驿都大道的东大街延线正式动工，地铁2号线的规划，拉近了
本项目与中心城区的时间与心理距离。
本项目区位
项目选择标准
可比项目
项目所在区域: 艺景湾、厦门国建、玺印上院
临近区域：东山国际、蓝色理想、东麓驿景
外区域：银河花园、龙城1号
玺
印
·
上
院
a)基本资料
物业类别： 住宅
装修状况： 清水
建筑类别：多层、别墅
地 址：龙泉驿 北泉路以北
开 发 商：成都明阳、成都大树
开盘时间：二期12月初
占地面积：203亩
容 积 率：
总 户 数：1000户
建筑面积：20万 平方米
销售价格：一期2700元/㎡，
二期2850元/㎡。
四、可比楼盘比较分析
区域位置：龙泉新区
区域房地产：地处龙泉北泉路以北，紧邻龙泉二中，距离成都市区14公里，
332、218、223路等公交车。
b)地段分析
现有外部配套：
学校：龙泉中学、龙泉二中，航天中学
玺
印
·
上
院
现有332、218、223路等公交车,离龙泉城区较近。
c)交通状况
玺
印
·
上
院
玺印·上院
d)楼盘分析
项目规划：
项目建筑采用中式园林风格，物
业类型有多层，别墅。
项目配套：
5分钟路程内，教育、医院、宾馆、金融、购物
一应俱全，再加上自有的商业体系，最大限度为
业主节约时间成本。
户型分析：
房型 面积（m2）
2/2/1 84-90
3/2/1 92
3/2/2错层 120
跃层4/2/3 220
浅水系呈“S”型贯穿于整个社区，
通过水系的营造与坡地特色相得
映彰。设置景观泳池、晨练区、
户外健身区、儿童游艺区。社区
中庭视野开阔，为社区营造宽阔
优美的生态环境。
园艺景观玺
印
·
上
院
开发团队
开发商：成都明阳房产、成都大树屋业
建筑设计：四川省建筑设计院
景观设计：蓝海（香港）国际环境设计
代理公司：万嘉营销
物业管理
管理公司：深长城物管公司
e)营销及去化分析
项目营销力度分析 项目去化情况分析
一期于06年开盘，到12月初400多套
房源达到90%；
—平均每月去化量60套左右；
二期于06年开盘;
整个销售期平均下来每个月去化60套
商报\居周刊
户外单立柱\道旗\围墙
媒体投放较大
玺
印
·
上
院
客户定位
龙泉当地居多
东山国际新城
a)
基
本
资
料
物业地址：龙泉驿成龙路东山国际大道
物业类型：多层（全电梯）、小 高层
占地面积：拟规划3平方公里
容 积 率：
总 户 数：838户（B区）
建筑面积：300万平方米
开盘时间：2006.年10月21日
销售价格：均价3300元/㎡。
b)
地
段
分
析
现有外部配套：中小学:龙泉四小
航天小学 龙泉中学 航天中学,幼儿
园:太子双语幼儿园、 航天幼儿园、
成都幼师东山国际新城幼儿园,综
合商场:成都百货大楼龙泉店、新
一佳超市,医院:航天医院
项目位于龙泉驿区成龙路东
山国际大道 ，离城区较远。
东山国际新城
艺术中心 六国公园芦溪河湿地公园
c)
交
通
状
况
332、218、223等路公交；可通过“成龙路”、“成洛路”、“老
成渝路”、 “ 成渝路高速”以及规划中的成都地铁2号线都可到达
东山国际新城
d)楼盘分析
项目规划：
项目采用现代简约风格，物业类型有
有多层、小高层、花园洋房、叠拼、
独栋等。拟规划占地面积3平方公里，
建设面积约300万平方米，产品形态
多样，建成后居住人口将达8万人。
项目配套：
除传统社区“超市、菜场、学校、会
所、公交站”的配套格局外，把国际
水准设计的艺术中心、亚洲婚庆公园、
中央商业公园带、芦溪河生态湿地公
园、景观大道引入社区。
户型分析：
园艺景观：
房型 面积（m2）
2/2/1 80--98
3/2/2 116-140
4/2/2 140
复式4/2/2 140-160
复式5/2/2 180
由三个横向主题轴和两个带
状纵向主题轴组成,形成三
种元素,即文系、水系、绿
化组成的不同景观。
开
发
团
队
投资商：中铁二局集团、北京华信怡和集团
规划设计：西班牙马西亚设计
景观设计：澳大利亚奥斯派克设计
建筑设计：加拿大蔡德勒事务所
物业管理：四川华怡科尔物业
东山国际新城
e)
营
销
及
去
化
分
析
项目营销力度分析
项目去化情况分析
一期于0６年开盘,到12月初基
本售磬.
由于推广力度大,前期蓄客质量高,在
三个月左右销售近600套。
整个销售期平均下来每个月去化180套
铺天盖地的媒体投放
各式活动推广
电视媒体强势推广
在二手房市场做分销
客户定位
成都市区/行政单位人员
东山国际新城
蓝
色
理
想
a)基本资料
物业地址：龙泉驿区龙工南路
888号
物业类型：小高层、高层
占地面积：亩
容 积 率： 4
总 户 数：2441户
建筑面积：33万 平方米
开盘时间： 2006年6月
销售价格:本批次均价2980元/M2
b)地段分析
现有外部配套：中小学:航天一小 航天二小
外国语试验小学 龙泉试验小学 龙泉四小；
新龙中 航天中学 老龙中,幼儿园:王子岛私立
幼儿园 航天幼儿园,综合商场:新一佳百货大
楼 红旗连锁 互惠超市,银行:上海浦东发展银
行、招商银行、建设银行 、中国农业.
项目位于龙泉驿区龙工南路888号蓝
色
理
想
c)交通状况
项目位于龙泉驿区龙工南路888号
332、8、218,看楼直通车均可到达项
目现场
蓝
色
理
想
d)楼盘分析
项目规划：
项目引入189米超宽楼间距，
25亩中央水景公园，邀请“人
居环境贡献奖”的景观大师陈
跃中先生全程担纲设计，以“
大尺度、大自然、大手笔”的
思路赋予本项目国际化气质。 项目配套
25亩中央水景公园,2500㎡水,会
所,室内恒温泳池,高尔夫推杆练
习场。
户型分析：
90余亩的园林景观,有高尔夫推杆练习
场、半地下恒温游泳池、露天游泳池、
网球场、门球场等别墅级配套设施.
园林景观
房型 面积
2/2/1 82平方米
3/2/2 127--135平方米
4/2/2 140平方米
蓝
色
理
想
开发团队
开发商：劲力房产
物业管理
管理公司：川威物管
e)营销及去化分析
项目营销力度分析 项目去化情况分析
2005年6月1期开盘，到2006年12月去化
90%。
传统报媒
户外道旗、围墙、路牌
在二级城市设销售点
整个销售期平均下来每个月去化120套
蓝
色
理
想
东
麓
驿
境
a)基本资料
物业地址：龙泉驿区公园路1号
物业类型：多层花园洋房，电梯，别墅
占地面积：400亩
容 积 率：
总 户 数：702户
开盘时间： 2006年7月15日
销售价格：均价2800元/ ㎡
交付时间：2007年7月30日
b)地段分析
配套设施：配套设施有包括后山
公园，游泳池，网球场和景观广
场、会所。
项目位于龙泉驿区公园路1号
东
麓
驿
境
c)交通状况
项目龙泉驿公园路1号，有
2路、3路、7路、8路公交
车经过。东
麓
驿
境
d)楼盘分析
项目规划：
项目由多层花园洋房，电梯，别
墅产品组成 。
项目配套：
配套设施有包括后山公园，游泳池，
网球场和景观广场。
户型分析：
房型 面积
2/1/1 80㎡-85㎡
3/2/2 103㎡-120㎡
跃层4/2/2 170㎡
别墅 210㎡-230㎡
东
麓
驿
境
开发团队
开 发 商：成都市志成房地产公司
营销推广：畅游营销代理有限公司
物业管理
管理公司：康和物业
东麓驿境
e)营销及去化分析
项目营销力度分析
项目去化情况分析
项目分三期开发，二期2006年7月份
推出702套房源，至今去化90%。
传统报媒推广
户外围墙、道旗
推广力度一般
整个销售期平均下来每个月去化120套
东
麓
驿
境
银河花园
a
)
基
本
资
料
物业地址：锦江区成龙路南侧龙华段
三圣乡（荷塘月色前500米）
物业类型：11＋1小高层
占地面积：28余亩
容 积 率：
总 户 数：498户
建筑面积：61558平方米
开盘时间： 2006年4月16日
销售价格：均价2980元/ ㎡
b
)
地
段
分
析
现有外部配套：中小学:川师大、川师附中、省财
政学校、七中育才中学、龙舟路小学、金苹果幼
儿园、三幼成龙分校等星罗棋布于四周；综合商
场:欧尚、家乐福、好又多、新一佳、成百永乐等
大型购物中心近在咫尺；医院:十医院、空军医院、
惠康医院为您和家人的安康保驾护航
项目地处锦江区成龙路南侧龙华段三圣乡（荷塘
月色前500米），依附成龙大道便捷出入， 12、
38、56、79、332路等多条公交线路直达，规划
中的地铁，国际级规划，建构立体路网
银河花园
c
)
交
通
状
况
该项目依附成龙大道便捷出入， 12、
38、56、79、332路等多条公交线
路直达，规划中的地铁，国际级规
划，建构立体路网
银河花园
d)
楼
盘
分
析
项目规划：
项目采用现代简约风格，物业类型
为11+1小高层。 项目配套：
中小学:川师大、川师附中、省财政学
校、七中育才中学、龙舟路小学、金
苹果幼儿园、三幼成龙分校等星罗棋
布于四周。
综合商场:欧尚、家乐福、好又多、新
一佳、成百永乐等大型购物中心近在
咫尺。
医院:十医院、空军医院、惠康医院为
您和家人的安康保驾护航。
户型分析：
位于新城东成龙大道，紧邻三圣乡花
博会五大景观特色旅游区，近依3000
亩幸福梅林、230亩锦江森林体育公
园，坐观沙河及近千亩珍稀植物园。
园艺景观
房型 面积
2/2/1 88-101㎡
3/2/1 85㎡
3/2/2 117㎡-118㎡
跃层4/2/2 127㎡-160㎡
银河花园
开发团队
开发商：成都龙华股份合作社
物业管理
管理公司：成都恒联物业公司
银河花园
e)
营
销
及
去
化
分
析
项目营销力度分析 项目去化情况分析
4月16日开盘推出498套，至今去化
50%，去化速度较差。
传统的道旗、围墙，报媒广告
很少，无活动推广，营销推广
力度较弱。
整个销售期平均下来每个月去化30套
银河花园
a)基本资料
物业类别： 商品住宅
装修状况：毛坯
建筑类别：多层、小高层 、叠加
地址：龙泉驿都大道（世纪广场西侧）
开 发 商：成都御源置业
预计开盘时间：
占地面积：500亩
总建筑面积：60万平方米
容 积 率：
一期建筑面积：17万平方米
一期
御
源
·
大
湖
区
b)地段分析
地理位置：项目位于龙泉新区，驿都大道（世纪广场西侧）。
外部配套：中小学:龙泉三中、航天中学、龙泉三小,其他:
十陵生态公园、龙泉汽车总站。
御
源
·
大
湖
区
c)交通状况
交通道路状况：驿都大道（老成渝路）
旁，公交332、218路直达，未来地铁
2号线出站口紧邻社区。
御
源
·
大
湖
区
d)楼盘分析
项目规划：
简约现代的建筑立面
丰富和谐的色彩搭配
给人赏心悦目的视觉冲击力
项目配套：
内：恒温泳池、壁球馆、健身
房、乒乓球室、棋牌室；
外：网球场、篮球场、羽毛球场、
康体设施、幼儿园等
一批次户型状况：
整个景观40亩水体面积，享受无处不
在的亲水生活
9大岛居领地，岛居生活，自然和谐
20万平方米坡地绿化
园艺景观
房型 面积（m2）
2/2/1 88㎡-92㎡
2/2/2 92㎡
3/2/1 101㎡
3/2/2 117㎡-118㎡
4以上 183-239
御
源
·
大
湖
区
开发团队
开发商：成都御源置业
规划设计：香港汉森国际·伯盛设计
景观设计：天筑景典
广告策划：零上四度
小区智能化
物业管理
润无声物业
闭路电视监控系统
周界防盗报警系统
电子巡更系统
小区背景音乐系统
御
源
·
大
湖
区
根据御源大湖区的产品形式和项目各方面的定位，为了方便与可比楼盘对比
打分，我们做了以下假设：
一期1266户，预计2007年3月18日开盘，在2007年12月底以前销售1066
套，即每月的销售在106套左右，根据现阶段的推广及蓄客质量，这种假设
目前龙泉市场还是有一定难度的。
各修正系数都是在以本项目100分为基准打分。
五、各可比楼盘因素修正系数确定
1、御源大湖区条件假设
御源·大湖区单价=（可比楼盘单价1×修正系数1+可比楼盘
单价2×修正系数2+。。。。楼盘单价n×修正系数n）/n
2、判断方法策略
综合以上各大盘和本项目基本情况及部分假设，采用打分
加权后得到以下比准价格.
3、各修正系数及比准价格确定
价值影
响因素
分因子 权重
御源·
大湖区
玺印
上院
修正
系数
东麓
驿境
修正
系数
银河
花园
修正
系数
东山
国际
修正
系数
区域
状况
（)
交通便
捷情况
100 100 95 105 98
自然
环境
100 95 95 95 100
配套
状况
（)
幼儿园
学 校
100 115 101 155 105
菜场
商场
100 99 102 150 100
医院
银行
100 100 100 120 100
社会
因素
（)
生活
气氛
100 125 100 100 100
人文
气氛
100 135 100 100 100
升值
前瞻
100 99 100 99 102
多
层
测
算
附
表
一
比较
因素
分因子 权重
御源
大湖区
玺印
上院
修正
系数
东麓
驿境
修正
系数
银河
花园
修正
系数
东山
国际
修正
系数
建筑
规划
100 99 98 98 102
产品
本身
户型 100 99 99 98 100
景观 100 95 95 90 105
物业
管理
100 95 98 95 100
开发
团队
100 100 100 95 102
社区
智能化
100 98 98 98 100
区内
配套
100 98 98 96 102
多
层
测
算
附
表
二
比较
因素
分因子 权重
御源
大湖区
玺印
上院
修正
系数
东麓
驿境
修正
系数
银河
花园
修正
系数
东山
国际
修正
系数
交易
情况
营销
力度
100 98 95 90 105
项目去
化速度
100 100 100 92 105
多
层
测
算
附
表
三
修正系数 玺印上院 东山国际 东麓驿境 银河花园
楼盘外环境修正系数
楼盘内环境修正系数
交易情况修正系数
综合修正系数
实际成交均价 2850 3300 2800 2980
修正后的比准价格 2740 3084 2945 2995
多
层
测
算
附
表
四
六、御源·大湖区市场价格确定
=(2740+3084+2945+2995)/4
=2941元/㎡
御源·大湖区多层平均成交价格
1、多层市场成交价格确定
2、小高层市场成交价格确定
龙泉市内小高层可比楼盘较少，不存在成熟的市场价格;
采用多层与小高层价格配比关系来推导;
选择蓝色理想、万科·魅力之城、卓锦城2期、水晶城、天府江南作为参考。
产品类型：多层
地段 楼盘名称 均价
三环外
花样年华·常青藤 3400
天地·晨光丽景3期 3000
大观·城市花园2期 3600
东林半岛 3500
卓锦城2期 4300
西河·城市家园 2000
怡水居 2700
金色逸景 2390
龙泉
东方华美苑 2600
瑞临锦苑 2600
金海岸•天府花园水城 2000
文豪世苑 2748
市场调查表一
产品类型：小高层电梯
地段 楼盘名称 均价
三环外
上东阳光3期 3700
大观·城市花园2期 3600
万科·魅力之城 4300
银河花园2期 3100
东林半岛 3500
卓锦城2期 3900
蓝谷地 4300
龙泉
东山国际新城 3300
劲力·蓝色理想 2980
观景上东 2380
石陵小筑 2560
文豪世苑 2800
市场调查表二
产品类型：叠加洋房
地段 楼盘名称 均价
三环外 万科·魅力之城 6600
龙泉
玺印·上院 3680
国一·剑桥丽景 2700
劲力·蔚蓝花城 3500
天泉聚龙别墅园 6800
市场调查表三
项目名称 价格（元/㎡） 价格关系
万科·魅力之城
多层 电梯 洋房 小高层/多层 叠加/多层
4500 4200 6700
卓锦城2期 4300 3900 6500
水晶城 3500 3400 4500-5500
天府江南 2800 2900 3800
合 计
多层、小高层与叠加洋房价格比例关系表
楼盘名称 多层价格 小高层价格 价格关系系数
（多层/小高层）
御源·大湖区价格
蓝色理想 2980 1 2980
玺印上院 2850 2735
东山国际 3300 3166
东麓驿境 2800 2686
银河花园 2980 2859
小高层价格测算附表
=(2980+2735+3166+2686+2859)/5
=2885元/㎡
御源·大湖区小高层平均成交价格
3、叠加洋房市场成交价格确定
龙泉市内花园洋房可比楼盘较少，不存在成熟的市场价格;
采用多层与叠加洋房价格配比关系来推导;
以市场调查表以及多层、小高层与叠加洋房价格比例关系表作为参考。
楼盘名称 多层价格 叠加洋房价格 价格关系系数
（多层/小高层）
御源·大湖区价格
玺印上院 3680 1 3680
东山国际 3300 4768
东麓驿境 2800 4046
银河花园 2980 4306
叠加洋房价格测算附表
=(3680+4768+4046+4306)/4
=4200元/㎡
御源·大湖区叠加洋房平均成交价格
为树立“御源置业”品牌，实施以产品品牌支撑企业品牌，以企业品牌
带动产品品牌的双赢策略,也为本公司在成都的后续项目开发打下坚实
基础。同时考虑2007年君信、厦门国建两个强劲对手的新盘即将推出，
应把迅速占领市场份额，保证资金回笼作为销售目标之一。建议在启动
期的价格上需要稍微下调，在以后的销售中逐步提价。
御源·大湖区启动期价格确定
御源·大湖区市场多层比准价格29412941元元//平方米平方米
御源·大湖区市场小高层比准价格28852885元元//平方米平方米
启动期多层销售均价=2941×（1-3%） ≈ 2850元/㎡
启动期小高层销售均价=2885×（1-3%） ≈ 2798元/㎡
第二节：案场反映价格情况
目前案场VIP登记共275户，其中参
与价格测试的188户。
2500-3000的价格接受度较高，达
到71%。
所以与我们前面市场比较做出的多
层2850 元/M2 ，小高层2798元/M2
基本吻合的。
价格
区间
2500
以下
2500-3000 3000-3500 合计
数量 47 134 7 188
比例 25% 71% 4% 100%
从案场VIP客户意向登记情况来看
第三节：市场价格趋势判断
一、龙泉区房地产价格走势判断
1、龙泉历年价格走势
2001年均价 800元／平米
2005年均价 2300元／平米
2006年均价 2700元／平米
2、历年GDP及人均GDP发展状况
3、龙泉房地产历史销售数据
2001年的商品房销售面积为万平方米
2002年为万平方米
2003年为万平方米
2004年达到了万平方米
4、 宏观政策调控
政策风险是开发商最难以把握的，2006
年政府颁布了一系列政策以稳定房价高速
增长；作为近郊楼盘，在区域配套服务等
方面还无法跟上，因此对本项目仍存在较
大风险。
5、市场竞争风险
本项目周边潜在供应量较大，如厦门国建、
君信艺景湾、龙城1号、均是几百亩的品质
大盘，相继在2007年上半年推出；另外本项
目立足于整个成都市场，目前城东区域在售
的多个大盘如蓝谷地、卓锦城、上东阳光等
和本项目都有直接竞争。
6、周边配套发展
本项目对面的区域为工业开发用地，成都市经济
技术开发区，与发展成熟的城区相比，其配套设
施的完善程度将成为影响房地产开发的重要因素。
未来周边配套设施的完善和片区影响力的提高主
要依靠龙泉新城区和城东副中心的建设速度。
7、未来两年内龙泉房地产价格走势预测
从以上各方面显示，龙泉区域价格是稳中有升，但也不易盲目
乐观，定价应符合市场行情。
从以上各方面
显示,龙泉房地产价格呈上升趋势
但供应量
继续增大,土地呈放量趋势 国六条、国六条细
则等宏观调控组合拳继续
出击以抑制房价
二、龙泉板块房地产价格走势判断
1、龙泉房地产发展的历史、现状和未来
历史：龙泉驿的房地产虽然起步较早，但一直停留在郊区房产开发的水平，
没能够与成都总体开发趋势接轨，其整体开发水平与华阳、温江相比，都存
在较大的差距。
现状：从目前开发的楼盘来看，东山国际新城、蓝色理想、玺印上院、厦门
国建、艺景湾等大 盘的推出，标志着龙泉越来越被开发商所中意，将会掀起
新一轮的城东开发热潮。
未来：成都市向东发展和成都副中心的规划建设已逐渐进入加速阶段，处于
成都向东发展区域的本项目，明年将是一个既存在机遇又肩负挑战的一年。
2、龙泉房地产目前的价格水平
价格分析：从成都近郊几个区域房价对比来看，华阳商品房均
价在3500元/㎡，温江均价也逼近3200元/㎡，目前龙泉普通楼
盘均价在2500元/㎡，像东山国际新城这样的大盘，一期开盘均
价为3000元/㎡。
3、龙泉房地产未来两年的供应量预测
从龙泉房管局获悉，预计今年龙泉区新开工商品房
面积为150—200万㎡，新增商品房供应面积100—
120万㎡。明年初龙泉区商品房供应量将较今年有
大幅度的增加。
4、龙泉区域未来两年内客源分析
本项目是龙泉新城区的大规模高档
人文居住社区，其销售将面向整体
大程度范围甚至二级城市，如达州、
简阳、内江等，目标客户将会是一
个多元化的复合群体。
南部板块客源
勤业、白云和
花园板块客源
北部板
块客源
西部板
快客源
5、龙泉房地产未来一两年房地产价格走势判断
随着政府向东发展规划的逐步实施，几大品牌楼盘落户龙泉，片区配
套即将逐步完善，东大街延线的通车、地铁2号线开工的日益逼近，
龙泉商品房价格将呈稳中有升的趋势。
第四节：御源·大湖区开盘价格建议
大城东楼盘房价
上升幅度趋缓
宏观调控政策将
继续会抑制房价
综上所述，结合本项目实际情况，给出以下建议：
为迅速占领市场，建立良好口碑，一期一批次价格不宜过高。
先确定项目均价，选取1-2套房源低价入市，以吸引目标客户聚集人气。
总体原则低开高走，保证销售率达到40%后，以小幅慢跑式地逐步加价。
龙泉片区认可度将
有所提升
。龙泉区域配套将
逐步成熟
一期价格建议
一期可销售面积为150450㎡，其中住宅可销售面积为147190㎡，住
宅共1266户，其多层洋房691户，电梯洋房572户、叠加洋房32户。
1、一期推盘策略
♣开盘期推出多层、小高层洋房，一批推出量为314套；以多层
为主，再辅以少量的电梯公寓。
♣一期产品要结合西南面的多层和小高层推出；
♣后批产品在前一批产品销售达到70%时推出。
2、一期价格建议
一期产品以每月去化100套为销售目标。
价格调整策略
一批次房源以2860元/平米的成交价面市，在销售过300套后
酌情提价。一期住宅产品力争实现均价3000元/平米。
3、一期开盘执行价格建议
多层表价为： 2880 ×（1+3%） ≈29602960元/平米
小高层表价为： 2750 ×（1+3%） ≈28302830元/平米
叠加洋房表价为： 4200×（1+3%） ≈43304330元/平米
说明:
◎小高层价格比准价格为2798元/平米
◎根据成都市场行情来看,电梯公寓与多层的价差一般在200-300元/平米
◎根据销售现场VIP登记情况来看,选择电梯公寓的客户比例仅占3%
◎一批次电梯公寓数量较小,压力不大
◎因此将电梯公寓价格修正为实现成交价达2750元/平米.
第二章：项目成本测算
面积
（m2）
单价
（元/m2）
总价
(万元)
一期
(万元)
出让金 256000 900 23040
表一：土地费用
表二：前期工程费用
面积（m2） 单价（元/m2) 总价（万元） 一期(万元)
规划设计费 634589
施工图设计费 634589
勘察费 634589
规划咨询费 634589
施工图审图费 634589
测绘费 634589
会所内装设计费 610
人防设计费 50000
景观设计费 287755
三环路场地平整
商业运营策划费
规费 565259
临时围墙 634589
土壤氡气检测 634589
房屋面积测量 634589
环评费 565259
不可预见费 634589
小计
表三：基础设施费
面积（m2） 单价（元/m2) 总价（万元） 一期(万元)
供水(临时） 565259
供电(临时） 565259
供气 565259 38
排污(雨)水 565259 15
排洪 565259 0 0
通讯、电视 565259 8
自来水 565259 17
供电 565259
照明 565259 0 0
环卫设施 565259
道路基础设施 18000 220 396
景观，绿化小品、路灯 287755 200
50米绿化带 26200 150 393 393
东风渠引水 565259
小计
面积（m2） 单价（元/m2) 总价（万元） 一期(万元)
商业 34200 1100 3762 0
多层 73987 900
小高层（含高层） 410695 1200
办公楼 32000 1700 5440 0
联排别墅 0 0
叠加洋房 6817 1350
独幢别墅 0 0
设备(电梯、发电机组等） 634589 45
普通地下室 19330 1800
人防地下室 50000 2000 10000
弱电、智能化系统 565259 15
跟踪审计费 634589
监理费 634589
消防费 634589 2
人防工程费 0 0
不可预见费
小计
表四：建安工程费
表五：公共配套费
面积（m2） 单价（元/m2) 总价（万元） 一期(万元)
会所 3260 1700
物管用房 1800 1300 234
幼儿园 2500 1500 375
小计
表六：开发间接费
表七：公共部分维修基金及交接费用
面积（m2） 单价（元/m2) 总价（万元） 一期(万元)
小计 3338。83
面积（m2） 单价（元/m2) 总价（万元） 一期(万元)
小计 565259 35。6 2012 536
表八：销售费用
表九：财务费用
面积（m2） 单价（元/m2) 总价（万元） 一期(万元)
小计 565259 106。21 6004。07 1344。07
面积（m2） 单价（元/m2) 总价（万元） 一期(万元)
小计 565259 76。1 4302。07 623。70
表十：项目成本小计
面积（m2） 单价（元/m2) 总价（万元） 一期(万元)
小计 565259 2674。82 151154。87 39384。22
表十二：项目销售税金
面积（m2） 单价（元/m2) 总价（万元） 一期(万元)
营业税
565259
土地增值税
565259
小计 565259 2674。82
注：营业税按照销售收入％．
表十四：销售总成本
面积（m2） 单价（元/m2) 总价（万元） 一期(万元)
小计 565259 2901
说明：1、整个项目总成本为万元，可销售面积
565259㎡，销售面积单位成本为2901元/平方米。
2、一期总成本为万元，可销售面积150450平方
米，销售面积单位成本为元/平米。
3、一期成本测算的原则为：建安成本按照一期实际面积
测算，其他成本如土地，和整个项目的容积率有关，相对不可
分，按照可销售面积在整个项目中进行均摊。
第三章：项目启动期价格确定
一期小高层成交均价为： 2950元/平米
一期多层成交均价为： 3050元/平米
一期均价为： 3000元/平米
第一部分是从市场的角度对项目价格的判断：
第二部分为从项目成本的角度对项目价格的核算：
项目总销售面积成本单价为2901元/平米
一期可销售面积单位成本为2805元/平米
价格判断：
预期价格判断
在以后的2、3、4 期销售中，项目成熟度逐步提
高，周边的市政配套设施逐步完善，同时按照成
都大盘的价格策略，实现价格不断提升。最终力
争实现整盘均价3400元/平米
投资回报： 一期
一期投资回报率=(—————————————)*100%
3000*150450-2805*150450
2805*150450
=%
投资回报： 通盘
通盘投资回报率=(—————————————)*100%
3400*565259-2901*565259
2901*565259
=%
从以上的产品单价来看，基本符合项目的产品档次和形象，同时也能保证项
目相对正常的投资回报．
谢 谢
三月-
2212:10:4612:1012:
10三月-22三月-
2212:10
12:1012:10:4
6三月-22三
月-
2212:10:46
2022/3/24 12:10:46
