新华苑二期地产项目计划立项可行性研究报
告
计划立项可行性研究报告目录
一、
二、
三、
一、
1．1 项目背景
项目总论
1．1．1 项目名称
1．1．2 开发公司
1．1．3 承担可行性研究工作的单位
1 .1. 4. 研究工作依据
1. 1 .5. 项目建设和内容
1．2 可行性研究结论
1．2某省市场预测
1．2．2 项目建设进度
1．2．3 投资估算和资金筹措
1．2．4 项目综合评价结论
二、
2某省市场宏观背景
2．1．1 全国投资环境
项目投资某省市场研究
2．1．2某省市投资宏观背景
2．1．3区域发展及前景预测
2．1．4某省市场与本项目发展借鉴
2．2某省市场分析
2．2．1某省市场界定
2．2．2 供给分析
2．2．3需求分析
2．2．4 典型物业调查
2．2某省市场分析有关结论
三、
3．1 地块解析
项目分析及评价
3．1．1 交通条件
3．1．2 地形、地势
3．1．3 规划限制条件
3．2 项目 SWOT分析
3．3 项目评价
四、
五、
六、
四、
4．1 项目定位
市场定位及项目评估
4．2 方案评估意见
五、 项目开发建设进度安排
5．1 有关工程计划说明
5．2 施工横道图
六、
6．1 项目总投资估算
投资估算与资金筹措
6．2 资金筹措
七、
八、
九、
一、
七、
7．1 各类物业销售收放估算
销售及经营收入测定
7．2 销售利润
八、 财务与敏感性分析
8．1 赢利能力分析
8．2 社会效益和影响分析
九、 可行性研究结论与建议
9．1 拟建方案的结论性意见
9．2 项目风险及防范建议
一、
项目背景
项目总论
项目名称
本项目位某省市宝安区龙华镇，北临东环二路，南临龙华国土所，西临新华中学，
地块编号为 A82-0041，项目一期已于二 OOO年成功开发建设，现进行二期的开发，项目名
称为“新华苑”(二期)。
.
. 开发公司
新华苑(二期)将某著名企业全资独某著名企业是一家
重合同、守信用单位，已独立或合作开发了乐景花园、源发大厦、源胜大厦，龙胜大厦，新
华苑一期等多个项目，有丰富的地产项目开发经验和较强的资金实力。
. 承担可行性研究的单位
由于本项目规模较小，总投资额不足 3000万元，某著名企业策划部
担任该项目的可行性研究。
某著名企业尚有几十万平方米的商住面积待开发，因而加强了公司人才建
设，现已组建完善了一支专业的某省市场研究和开发管理队伍。
. 研究工作依据
本项目可性行研究依据为某省市特别是龙华房地产现状某省市工程造价信息、本
项目的地块价值。
. 项目建设和内容
新华苑(二期)占地面积 平米，规定计容积率面积 平米，容积率为
，其中住宅 平米，商业 平米。
. 可行性研究结论
.某省市场预测结论
目前龙华某省市场价格情况，住宅售价在 3300元-4000元/M ², 一层临街商铺售
价在 10000元-15000元/M ²。根据本项目所在地段优势和境的优势，本项目住宅
售价可达 3500元/M ²，临街铺面售价可达 10000元/M ²。保守估计，本项目的利润可达
_1489万元。
况且，随着地铁四号线的动工，龙某省市场又掀起一轮热潮，售项目的销售
速度应某省市的平均水平，而且房价的增幅也某省市平均水平。
总之，本项目风险极小，利润可观，前景看好。
. 项目建设速度
本项目已在二 OO三年即开某省市场研究和方案设计，经过近一年的工作，现已基
本完成方案工作。
计划本项目于二 OO四年七月动工，二 OO五年十二月份通过竣工验收，并全部实现销
售。
. 投资估算和资金筹措
本项目的建设资金，完全使某著名企业的自有资金。
. 项目综合评价
新华苑(二期)本身具有地处龙华中心广场的地段优势和景观优势，又处在龙华这个
升值潜力最大的热某省市场，加上对项目某省市场定位和优秀的方案设计，可以说，
这是一个“短、平、快”的精品项目，风险极小，利润可观、前景乐观!
二、 二、 项目投资某省市场研究
2.某省市场宏观背景
. 全国投资环境
宏观经济环境状况
2003年中国经济运行的形势，是亚洲金融危机以来最好的一年，不仅因
为数据上出现高速增长，更需要注意的是经济运行中，出现了四个比较突出
的亮点：
第一个亮点:宏观经济增长速度加快的同时，微观企业的经济效益明显提
高，民间投资大幅度低于国家投资的局面得到改观。值得注意的是，微观层
面的增长不是靠行政干预，像当年某著名企业脱困时实施债转股、划账、降低
利率
等手段得到的，这些利润的增长是实实在在的。
第二个亮点:通货紧缩的趋势基本结束。在 1998年～2002年 5年多的时
间里，4年物价指数都很低。国家制定扩大内需的政策，实施积极的财政政
策，都是为了解决通货紧缩问题。在 2003年，生产制造价格指数和消费价格
指数，双双终于出现上升。应该说物价指数出现上升的原因主要是经济增长
内在的需求动力开始某省市场的活力也逐渐增长。
第三个亮点:消费结构升级和产业结构调整初见成效，中国出现了新的经
济增长点。从 2000年前后开始，汽车业、钢铁业、石化行业，以及数码产品、
通信、旅游、餐饮服务等行业，都成为国民经济新的经济增长点。
而且，从目前掌握的数据来看，这轮经济回某省市场需求为基础的，各个
行业的增长将是可以持续的。未来中国人均 GDP将达到 3000美元以上，（上海已
经超过 5000美元），中产阶级在不断扩大，这是可以形成竞争力的。
第四个亮点:我们保持了国际收支的双顺差和人民币汇率稳定，这说明我国
金融系统抗风险的能力在加强。
２００３年，中国经济成功抵御了伊拉克战争和非典的两大冲击，进入新一
轮扩。初步预测，２００３年国内生产总值增长８．６％，比上年提高
０．６个百分点。
２００４年，中国经济将继续保持持续、稳定发展并呈现十大趋势。
现实经济接近潜在经济增长水平，ＧＤＰ有望增长８．５％
社会总供求关系有所改善，物价水平小幅回升
经济增长对就业带动作用增强，城乡就业有所增加
外汇储备增长减缓，人民币汇率基本稳定
消费需求明显回升，消费结构继续升级
投资增速高位某省市场导向型企业投资依然活跃
进出口恢复平稳增长，贸减少
税制调整稳步推进，积极财政政策功能转型
货币政策强化微调预调，货币信贷适度增长
坚持全面、协调、可持续发展观，各项改革向纵深发展
2004年全国某省市场前瞻
经济繁荣某省市平稳增长
国家统计局统计，2003 年我国国内生产总值为１１ ６６４亿元，按可比价格计算，
比上年增长９．１％ ，是１９ ９７年以来增长最快的年份。按季度统计，去年一季度ＧＤＰ
增长９．９％， 二季度增长６．７％ ，三季度由原先发布的９．１％ 修订为增长９．６
％ ，四季度增长９． ９％。这表明连续 6年的扩观经济政策对经济增长起了很大的
促进作用，1997 年亚洲金融危机爆发后， 一直困扰我国的通货紧缩压力的问题将进一步缓
解，我国连续 6 年的扩政政策取得了良好成效，居民消费价格指数变动在 2003 年即
转负为正，2004 年居民消费价格指数和社会零售价格指数都将转入上涨趋势。
中国经济内在的自主成长的机制和能力显著增强，国民经济运行正处于新一轮
上升期，政策环境有利经济发展，同时外部环境改善，世界经济将走出低谷等因素都将促进
2004 年国民经济的进一步繁荣。
2003 年某省市场成为促进国民经济发展的巨大力量，同时高速发展的国民经济，不
断提高的居民收入水平以及居民对改善居住条件的巨大需求的潜在，也必然成为支撑房地产
市场平稳发展的基础力量， 2004 年我国将把扩大消费作为扩大内需的着力点， 作为我国
近年来消费主要增长点的住房消费，2004 年将继续升温。
房产投资增长速度将趋于平稳
2003 年是我国房地产业自 1998 年以来投资增幅最快的一年，在连续 5 年年均增长近
20%的基础上，2003 年前 11 个月，我国房地产开发投资额达到 8285 亿元，同比增长了
% 。据国家发改委和国家统局公布的数据，2003 年，中国房屋销售价格比上年上涨
% 。
2003 年上海房价涨幅超过 20%，成为全国增长速度最某省市，对于 2004 年上海房
某省市场的某省市场出现各种预测某省市已在土地供应、房地产交和交、
供应结构等方面采取等措施，抑制房地产价格过快增长。
导致我国房地产投资增速过快的原因主要包括：扩财政政策导致国民经济总投
资的高增长，也影响了某省市场；居民住房需求的上升以及地方政府对土地供给的放宽；
房地产业的高利润率吸引大量资金涌入，造成房地产投资长期保持高速增长，成为总投资需
求增长的一个重要组成部分。
改革开放以来，我国出现过三次经济过热，即 1984 年-1985 年、1988 年-1989 年和
1993 年-1994 年的经济过热， 这三次经济过热都是由于投资过高增长造成的。如果现在这
种投资趋势进一步上升的话，可能会再一次引发经济过热。
针对这种危险，2003 年政府出台了一系列针对某省市场的政策，2004 年经济政策
环境将保持平稳，政府将逐步加某省市场，房地某省市场以及某省市场的制度建设，
以适应经济发展的需要。国家统计局预测 2004 年第一季度房地产业企业景气将略有回调，
不过仍会高于上年同期水平或与上年同期基本持平。
2004 年政府在肯定和保持某省市场健康发展的同时，将继续采取一系列措施，通过
加某省市场建设， 压缩房地产信贷，加快和完善房地产信息收集系统等，抑制部分地区
增长过快的房地产投资，适当控制某省市场价格，促进某省市场健康发展，防止泡沫经
济产生危害国民经济和社会安定。
某省市场结构发生变化
中低价房将逐某省市场主体
目前，中国的某省市场出现了一部分高档、大户型住宅空置，而可供老百姓挑选的
房子少而又少的现状。2004 年，建设部将通过房地产项目规划、土地供应等调控手段压缩
单位和个人自建住房的比重，对中国某省市场的供应结构进行调控，从而提高我国房地产
的市场化程度，发展中低价位、中小户型的商品住宅，以满足更多普通百姓的购房需求。
2004 年，建设部将继续加大对各地经济适用住房的建设力度和管理，满足更多普通百
姓的购房需求。建设部住宅与房地产业司副司长沈建中说：“我们国家中低收入家庭是我们
某省市场里面消费的主体。所以从结构调整的目标来看主要是要更多的来满足中低收入家
庭住房的需求。也就是说我们要更多的来提供一些中低价位、中小户型的产品，某省市场，
来满足中低收入家庭的需求。”
房地某省市场进一步发展
随着人民收入水平的提高，改善生活质量、提高住房品质成为消费者新的置业观念。
二手房的某省市为消费者提供了极大的选择空间，2004 年房地某省市场将得到将受到
更多消费者的推崇。“置业升级”不仅提高了百姓的住房品质，也为实现房地产一、二、三
某省市场的联动起到了极好的作用。，据个人状况从低到高的梯级消费模式不仅活跃了整
个某省市场，也为处在不同生活阶段的百姓提供了安居的最佳选择。
被称为某省市场的“空某省市场将因某省市场等因素而大幅放量，空置房因其
具备价格便宜、无期房风险、投资及自住价值较高等优势而受到购房者的格外青睐，“有人
没房住，有房没人住”的空置房现象将得到有效改善。空置房的某省市，将成为促进社会
经济机制正常运转，解决百姓住房问题的有效途径。同时，某省市场的不确定性相比，投
资房地产的收益率和稳健性着实对投资客有着巨大的吸引力，并且地产保值、增值的功能最
为明显，投资性置业将使一部分投资
客趋之若鹜。２００４年，住房改革制度成效将逐渐显露，百姓在满足居住需求后，
会在投资意识的引导下投资房产。随着几年来一手商品房投资回报率的下降，二手房将因其
价格低、地段好、物业配套成熟而成为重点投资对象。
商铺成为新的投资热点
2003 年全国各地普遍出现商铺的投资热潮。多家外地、外籍大型商家已经或计划入驻
北京； 天津商某省市场也开始启动，外来投资者逐步增加某省市 10 月初的投资型房
产展示交，黄金地段的商业用房再次成为关注的焦点；杭州商某省市场走势依然活
跃；深圳也有更多的中小投资者开始密切关某省市场的投资。随着 2003 年开发量的增长，
商铺的供求关系正趋于缓和， 商铺资源的稀缺性开始弱化，但专未来几年某省市场的总
体状况将是铺源充足，但仍然需求大于供给。这种供求不平衡的状态可能会持续一段时间，
主要来自三个方面的需求：一是国内商业企业的需求；二是外资进入中国的需求；三是国内
其他投资者的需求。
目前上海商铺的平均回报率则达到 8％到 10％ 。由于平均回报率仍维持在较高水平，
因此商铺的供应量持续增长。相关统计显示，未来 3 年中上海新增商铺面积将达 700 万平
方米。从整个某省市场来看，已经形成梯级某省市场。商铺是一种好的投资工具，大部
分的商铺会越用越升值，而商铺的抗跌性和抗波动性优于住宅房，商铺的投资趋势将加强。
另一方面，对于商铺结构不同的业态现在提出了越来越多的特殊要求。这在很大程度
上要求发展商在总体布局上进行详细论证，在规划阶段就趋于理性。
然而商业地产发展的速度某省市区域商业发展相协调。目前中国某省市商业发展
有失衡的趋势，由于普遍缺乏消费能力某省市场的快速发展将带来某省市场风险，因此
对于某省市的商业地产开发应持谨慎态度。
房地某省市场进一步多元化改革
2003 年出台的一系列政策使房地产金融途径单一的弊端受到了广泛质疑，房地产金融
市场中银行所占比例过大对于银行自身、房地产业以及国民经济，都存在极大的不安全隐患。
房地产开发属资金密集型产业，在成熟的房地产业中开发商的主要资金来源不是银行
贷款，也某省市发行股票，而主要通过债券、不动产基金和互助会等形式来自行筹资，国
内地产业的一个软肋就是资金途径单一化。
2003 年，我国房地某省市场开始了多元化改革，房地纷纷拓展融资渠道，由于受当
前各种因素的影响，各地主要采用了信托产品的形式，2003 年年末，全国出现了房地产信
托热，但由于信托产品先天有一定的局限性，又受到严格的政策限制，并不能完全满足房地
某省市场的创新需要。
在某省市转暖某省市场化改革不断推进的金融大背景下，出于比价效应，投资人
在参照其它金融产品的收益率时，对信托产品的收益预期必然会大大提高，进而拉升了房地
产项目投资的财务成本。一部分资金将某省市投资收益预期提高的情况下，进某省市场，
从而分散对房地产的投资。
2004 年， 我国房地某省市场将进一步进行多元化改革， 我国近 3 个月以来房地产
信托基金数量增幅达 500%，房某省市公司普遍提出或是正在进行大规模融资；另一方面，
央行存款准备金上调、社会资金收紧；建立现代金融企业，发展多样化的金融机构，发展机
构投资者某省市场，尤其是资产证券化某省市场化等等手段和措施，改变现在“一刀切”
式的金融监管制度，同样也是房地产对金融行业提出的时代要求。
.某省市投资宏观背景
宏观面持续向好
2003年，GDP:亿元,比上年增长了 %；
固定资产投资:亿元,比上年增长 %；
规模以上工业总产值:亿元,比上年增长 %。
2003年，深圳经济继续保持快速增某省市生产总值(GDP)达到 亿
元，比上年增长了 %，完成固定资产投资 亿元，比上年增长 %，
规模以上工业总产值达到 亿元，比上年增长 %。
在经济持续快速增长的影响下，2003年深圳房地产业继续保持健康发展，
房地产投资经过 2002年的高速增长后，已开始呈现增速回落；某省市场总体
呈现：供求总量基本均衡、供求结构基本合理、房地产价格基本平稳的运行特征；
各级某省市场景气程度高，且需求持续旺盛。总体来看，2003年深圳房地产
市场呈现健康、平稳、理性的发展局面。
.某省市某省市场状况
2003 年，深圳某省市场经历了非常不平凡的一年，年初的 SARS 风潮、二
十四小时通关，年中的 CEPA 的签署、 18 号文下发，年末的宝安、龙岗城
市化提速、加快国某省市建设等等利好或不利因素，均在一定程度上对年度房
某省市场有一定的影响。
但是从整体来看，外部因素对深圳某省市场的影响并不显著，年度房地产
市场在需求持续旺盛的引导下，保持着快速、平稳、理性的发展，供求总量基本
均衡，供求结构基本合理，房地产价格基本平稳。
某省市场需求持续旺盛，需求增长势头趋于平稳，住宅、商铺需求持续增
长
某省市规划与国土资源局网上备案预售合同资料显示，2003某省市商品房销
售 面 积 为 万 平 方 米 ， 与 去 年 的 万 平 方 米 相 比 增 加 了 某省市
场
需求持续旺盛，但增长势头已从去年 23%高增长回复到 1998 年以来的平均水平，
某省市场需求增长势头已开始趋于平稳。
从销售商 品房的类型来看，2003 某省市 住宅销 售面积 为 万 平方 米
，
比 2002 年同期增加 %，住宅销售面积占商品房销售总面积的 93%；办公楼
销售面积为 万平方米，比 2002 年减少 %，办公楼销售面积占商品房
销 售 总 面 积 的 1%； 商 铺 销 售 面 积 为 万 平 方 米 ， 占 商 品 房 销 售 总 面 积
的
11%，比 2002 年同期减少 %。
从 2003 年 各 月 份 的 住 宅 销 售 情 况 来 看 ， 住 宅 需 求 持 续 旺 盛 ， 销 售 面 积
持 续
增长。近年某省市某省市场一直保持着 “一二季平稳、六九月飘红、年末劲
涨”的销售规律；而 2003 年 9 月 1 日下发的《关于促进某省市场持续
健 康 发 展的 通 知 》（ 国 发【 2003】 18 号 ）， 使 房 地 产 行 业 及 消 费 者 的 信 心 明
显 增
强，促进了年末某省市场的快速发展，并使全年住宅销售保持较高的增长。
根据 1998 年以来的销售统计，非住宅物业中，写字楼销售总体呈现 98 年以
来的平均水平，表明其买卖需求并非因宏观因素的利好而出现较大变化，除极个
别写字楼能做到大部分出售外，多数写字楼继续呈现租、售并重的局面。商铺物
业尽管今年有所减少，但仍保持着去年的销售规模，实际销售量高于 1998～2001
平均销售水平近两倍，表明商铺物业买卖需求继续旺盛。
图 1 2003年各月份住宅销售面积图（单位：平方米）
住宅新增供给明显下降某省市场整体呈现“供”小于“求”的局
面
2003 某省市商品房批准预售面积 万平方米，比去年同期
下降 %，其中住宅批准预售面积为 万平方米，比去年同期
下降 %，供给下降幅度较大。
总体来看，刚刚过去的 2003 年是深圳某省市场供求关系大调整的
一年。针对 2002 年商品房供给增长过快的趋势，政府加大了某省市
场调控力度，尤其某省市场的宏观调控取得了显著效果。
2003 年，政府采取了特区内停止新批房地产用地、继续控制全年
房地产用地供应（100 公顷以内）、将存量土地纳入计划、取消特区外“购
房入户”、启动房地产预警系统等等调控手段。
随着系列房地产调控措施的出台，商品房供给增长过快的势头于年
初得以遏制，房地产供给得到有效控制，并直接引至年度某省市场的
平稳发展。
从 供 求 对 比 来 看 ， 2003 年 住 宅 批 准 预 售 面 积 比 住 宅 销 售 面 积
少
万平方米，新增供求比为 ：1，求略大于供。
从 2002 年全年住宅批准预售面积与住宅销售面积对比来看，2002
年新增商品住宅尚有 206 万平方米未销售，因此 2003某省市场供求状
况有利于消化前年过剩的商品住宅，使某省市场总量更加趋于平衡。
从各区域住宅新增供求对比来看，南山区和盐田区新增供给大于需
求，龙岗区、福田区、罗湖区、宝安区均新增供给小于需求，尤其是龙
岗区、福田区新增供求比分别达到 ：1 和 ：1，这两区新增住
宅供不应求现象较为突出，极有利于消化 2002 年的存量。
表 1 2003 年各区住宅供求关系分析
新 增 供 求
比
实际销售面积
（万 m2）
比例
（%）
批准预售面积（万 m2） 比例（%）
罗湖区
福田区
南山区
盐田区
宝安区
龙岗区
合ꢀ计
：1
：1
：1
：1
：1
：1
：1
南山、宝安、龙岗区住宅销售面积所占比例上升较大，某省市场热点西
移和向特区外转移的趋势十分明显
从 各 区 的 住 宅 销 售 来 看 ， 宝 安 、 南 山 、 福 田 、 龙 岗 四 个 区 的 住 宅 销 售
面 积
分 别 占某省市 住 宅 销 售 总 面 积 的 20%、 27%、 21%、 18%， 南 山 区 住 宅 销 售 面 积
仍 然
稳居首位。从 2002 年和 2003 年各区住宅成交面积所占的比例对比来看，2003 年南山
区、宝安区、龙岗区所占的比例有较大增长，某省市场热点西移和向特区外转
移的趋势十分明显。
随着特区内用地的日益减少，西部通道、地铁线的开通，宝安、龙岗两区
某省市化的启动，这种发展趋势将会越来越明显。
图 2 2002 年与 2003 年各区域住宅成交面积所占的比例图（外圈为 2002 年数据）
各区住宅价格均有一定上涨，总体价格水平继续保持平稳
从价格来看，2003 年按照建筑面积计算的住宅销售均价为每平方米
5680 元/平方米，与 2002 年相比上涨了 %。
从各区住宅销售价格来看，2003 年各区住宅价格均有所上涨。2003 年
福田区、罗湖区、南山区住宅均价为 8211 元/m2、7746 元/ m2、6282 元/
m2，分别比 2002 年上涨 %，%，%，而特区外的宝安、龙岗两区住
宅价格分别为 3768 元/ m2、3487 元/ m2，分别比 2002 年上涨 %和
%。虽然各区价格都有所上涨，但由于特区外住宅价格较低、交
占比例大且价格增长幅度小，某省市房地产总体价格水平上涨幅度不大。
近年来，特区内的罗湖区、福田区土地资源日益减少，房地产开发用
地基本用尽，土地供不应求，导致 2003 年这两区住宅价格有较大幅度上涨。
由于近两年供应的房地产开发用地绝大部分集中在特区外，今后几年房地产
市场热点必将继续向特区外转移。随着特区外住宅销售面积所占的比重的加大，
全市某省市场平均价格仍将保持稳定。
目 前 ， 特 区 内 商 品 住 宅 价 格 基 本 高 于 特 区 外 一 倍 ， 且 不 同 区 域 住 宅 价
格 差
距较大。随着深圳基础设施的不断完善、通关进一步便利、地铁的开通等，特区
内外的差别将逐渐减少，某省市场的价格差距也将逐渐减小。
某省市场继续以三房、二房、四房为主力，居民居住水平不断提高
从销售住宅的户型来看，三房、二房和四房继续某省市场的主力户型，占
住某省市 场 交 易 总 量 八 成 以 上 。 其 中 ， 三 房 住 宅 的 销 售 面 积 占 住 宅 销 售 总 面
积 的
42%， 二 房 住 宅 占 住 宅 销 售 总 面 积 比 例 为 23%， 四 房 住 宅 占 住 宅 销 售 总 面 积
的
17%。从主力户型的价格来看，三房住宅的均价为每平方米 5006 元，为成套住宅
中最低的；二房住宅次之，达到 5340 元；四房住宅均价达到 6464 元。总体来看，
主力户型价格比上年上涨 %左右。从 2003 年和 2002 年销售住宅的户型结构对比来看， 2003 年销售的住宅中
四房的比重略有增加，三房的比重稍有减少，表明购房者消费水平和居住水平都
有一定程度提高。
图 3 2003年与 2002年销售住宅的户型结构对比（上图为 2002年数据）
住宅销售价格分布基本保持稳定，价格结构基本合理从新增住宅的销售价
格梯度分布来看，具有以下特点：
单价在 4000 元以下的住宅，均价 3208 元，占住宅销售总面积的 29%；
单价在 4000～6000 元的住宅，均价 5029 元，占住宅销售总面积的 30%；
单价在 6000～8000 元的住宅，均价 6917 元，占住宅销售总面积的 22%；
单价在 8000～10000 元的住宅，均价 8846 元，占住宅销售总面积的 13%；
单价在 10000 元以上的住宅，均价 12219 元，占住宅销售总面积的 6%。
由上述数据看，2003 年住宅价格分布结构与 2002 年具有一定的差距，即
8000 元以下的中低价位住宅占总交比例比 2002 年下降了 5 个百分点，而
8000 元以上的高价位住宅则上升 5 个百分点。产生这种情况的原因，与今年特
区内各个区域高价位住宅的热销有关，但是总体来看低价位和中等价位住宅仍占
绝大多数，住宅价格结构基本合理，能够满足不同层次的消费需求。
图 4 2003 年与 2002 年住宅销售价格分布结构对比（上图为 2002 年数据）
. 区域发展及前景预测
龙华镇位某省市北部，毗邻福田区，全镇面积 98万平方公里。
龙华作某省市的“后花园”，以超前的眼光，高起点，高标准进行全面规划，全镇
城区面积 52平方公里，已开发 25平方公里，功能齐全，配套合理，获得“某省市规划
先进镇”称号。
某省市、市、区分别定位为某省市首批中心镇”某省市五个次中心之一”“深圳
卫星城第一站，”“深圳物流园区”。今年，龙华撤镇改为街道办事处，再次揭开了龙华发展
历史的篇章。
龙华的各项经济指标多年均列宝安各镇前列，人均收入大幅增长。
龙华交通四通八达，已发展成为连接特区内外 ，珠三角地区的“黄金走廊“。现从龙
华至皇岗口岸仅需十五分钟。地铁四号线的启动，更缩短了某省市区的时间距离，使龙华
真正成为深圳的“后花园”。
龙华的文教卫生也有较好的基础。全镇已有中学两所，小学 20所，幼儿园 19所，龙
华中心小学民治小学某省市一级某省市一级学校。龙华医院和龙华人民医院具有先进的
医疗设备和医疗水准。
市政府将龙华镇靠近中心区一侧的 平方公里的土地规划为中心区后备住宅基地，
使龙华与中心区已是血肉相连。地铁四号线进入实质阶段，使龙华的“城区”面目更为清晰。
而相对于中心区约 800元/M ²的住宅价格。龙华仅每平米 3000多元的住宅价格，显然有较
大的上升空间，这也是众多房地产商争相“屯兵”龙华的诱因所在。
.某省市场与本项目发展借鉴
近年全国某省市场发展迅猛，是否存有“泡沫”，是否过热的争论已进行
了两年，然而房地产投资仍在稳步加大，房价仍大稳步上升。除杭州、个
某省市的房地产热度偏高外，全国某省市场可以说是健康良性地发。国家对房
地产信贷的严控也正是防止“泡沫”的有力手段。因此，本项目是在一个健康的
市场环境中开发的。
某省市某省市场相比全国更为某省市场化程度更成熟，也更理性，近
两年的“豪宅大比拼”“海湾大决战”“小户型大塞车”，看似刀光剑影，全都安
全着陆。这说明，关键是你的适合做什么样的产品，你的产品针对何某省市场。
某省市场研究，重产品创新的科学态度，是本项目发值得借鉴的财富。
2.某省市场分析
.某省市场界定：
本项目属于龙某省市场，大致上与龙华街道办事处的辖区范围一致。
而目标客户群则是龙华街道辖区人口，以福田区为主体的首次置业者和龙华街道办
的城镇人口共同组成。
. 供给分析：
龙华的商品房开发量在宝安区不算最大，但销售额和销量却一直排在前列。
就发展形式而言，龙华片区是当某省市较为活跃且最有发展前景的片区之一：二线关
扩建，地域上的优势共享某省市新中心区的优质配套某省市政工程），成为新中心区“后
花园”最大的居住区之一；地铁四号线开通在即；龙华镇某省市乃至全国的卫星镇，良好
的生态环境、某省市政配套加上人才配备，使龙华的发展一天比一天好；表现在外资、台
资、港资、中资大型企业的进驻；
在房地产方面，最为明显的是到今年上半年为止，已有近 100万㎡的土地被各大名牌发
展商成功圈走（城建圈 40万㎡，泰华圈 13万㎡，金地圈 26万㎡，龙华经济发展公司圈 18
万㎡），加上万科和深圳物业集团及上海凯城集团等大型房地产开发商现有的土地发展量，
龙华某省市定会某省市继福田区后的又一热点区域。
但是就现状而言，梅林关外除万科四季花城、风和日丽、丰泽湖山庄、锦绣江南花园、
美丽 365等几个大盘外，其余项目的开发水平都比较粗放。不管从前期的规划设计、环境设
计、户型设计，还是从后期的营销执行和物业管理，都未能做到规范化，更不用说超前意识；
而另一方面，目在开发过程中未能站在消费者角度考虑问题，社区日常生活配套设施
明显不足，不能满足小区居民日常生活所需。
由于龙华片区是社区，一方面商业某省市政设施不够，另一方面居民尚未建立在本片
区消费的良好习惯。由于没有大型商场，居民若购买大件或耐用某省市内购买，令这里中
小型商家没生意或生意淡薄，导致这里的商品房面积未能进一步放大，价格也不能得到相应
的提高。
应该说，随着龙华地区居住人口的进一步增加，这里商业用房的需求量将会越来越多，
价格也会逐步稳定提高，尤其对于一些位处新旧商业中心、人流量密集的生活社区及交通便
捷的大面积商铺，其价值将会首先被挖掘出来。
龙华片区是当某省市较为活跃且最有发展前景的片区之一，未来将会是深
圳市继福田区后的又一热点区域。
目前龙华房地产的开发、规划、设计、营销、社区配套尚处初级阶段。
随着龙华地区居住人口的进一步增加，这里的商业用房的需求量将会越来越多，价格
也会逐步稳定提高
. 需求分析：
龙华的开发量在宝安各镇不算最大，但销售量却一直位居前列，二 OO三年全年销售面
积达 80万平方米。
从对龙华置业者的抽样调查中，我们得出以下结论：
对社区规模的需求：51%的受访者倾向于居住大规模社区，46%的倾向于中等规模的社区，
只有 3%的受访者倾向于小规模社区 ，大中型社区是大多数置业者的偏好。
对建筑类型的需求：受访者中 30%愿意选择高层物业，42%偏好小高层物业，15%选择多
层物业，13%回答无所谓。目某省市场以多层为主，二 OO二年开始出现部分小高层和高层
物业。从调查中显示，小高层和高导的 潜在需求某省市场前景广阔。
对小区的配套的需求，调查显示：在龙华的置业者中对居住环境和完善成熟的生活配
套区这两方面要求较突出，进而也成为影响其选择楼盘的重要因素。会所、泳池为置业者最
重视的设施。商业配套、学校、交通车也受到了较大关注。
对户型的需求，置业者对二房两厅的户型需求占 85%。四房、五房及一房一厅、单身公
寓的需求为 15%，其中最受欢迎的是三房，尤以三房两厅两卫需求量最大。二房两厅面积需
求在 65%-75M²，三房两厅的面积需求在 85-105 M²。
对价格的承受力：价格方面 3000-3500元/ M²是消费者普遍能接受的区向。但考虑到
地价，建材的上涨因素，及消费者的实惠心理，超出 10%即 3300-3800元/ M²就是理性价格
区向。调查客户中，95%的客户选择银行按揭付款方式，70%的业主希望朋代在 1500元-2000
元之间，对物业的总价希望在 30万元左右。
. 典型物业调查
山湖林海
物业名称
发展商
山湖林海 位置 梅林关口
上海聚仁物业公司
戴德
不详
某著名企业
戴德
代理商
承建商
园林规划
楼宇状况
物管公司
物管收费
开盘时间
多层 元
.
/
入伙时间 . 部分封顶
建筑面积 占地面积 30万 m² 销售阶段
实用率
89%
开盘期
户型 面积 套数
161
77
比例
67%
销售情况及分析
认购三房的客户
相对较多一些房
售楼电话
2×2×1
3×2×2
75-89
105-118 32%
自身配套
装修标准
会所、泳池、幼儿园、小某省市、住户专车
住宅毛坯
83122888
折 后 均
4300
价
区域配套 该项目地处梅林关口，本无完善配套
交通状况 410、508、302、370、F2
楼 盘 主 要 卖
点 及 突 出 营
销方式
大社区
与关内物业相比的价格优势
某省市的白领、附近换房的本地人、
附近工业基地的科技人员及管理人员
投资客户群
楼盘总体评价：山湖林海目前一期已基本售罄，山水大盘是其吸引客户购买的主要因素，待
外墙建筑包装拆除某省市场的认可程度更好，现价格已上涨。其实该项目有利因素，
位置较为偏僻，境差，二期开发对一期住户带来的影响等。
惠 宁 阁
物业名称
发展商
惠宁阁
某著名企业
深圳潜龙物业管理公司
位置 梅龙公路与民治公路交汇处
代理商
承建商
园林规划
楼宇状况
销售阶段
实用率
自售
不详
不详
物管公司
物管收费
开盘时间
建筑面积
户型
. 入伙时间 . 封顶 售楼电话
折后均价
83761533
3600/ 占地面积 / 中后期
面积
57
套数
20
比例
14
销售情况及分析
1×1×1
2×2×1
3×2×2
自身配套
装修标准
一房销售 70%左右，两房约 65%，
79-85 60 42 85%
三房销售不理想，约 30%左右
105-114 63 44
泳池、幼儿园、专车
住宅毛坯
商业：农村信用社
区域配套 教育：民治小学、星星幼儿园、潜龙幼儿园
服务：南北药行、龙华人民医院、某省市、酒楼
交通状况
楼 盘 主 要 卖
点及
410、508、302、F2、621、620
交通便利
价格优势
成熟的社区
突 出 营 销 方
式
投资客户群 关内外的工薪阶层、本地部分投资客户及换房的农民
楼盘总体评价：
本楼盘的定位是面向工薪阶层的低价物业，但实际价格在龙华处某省市场，并且户型
面积偏大，柱位结构不合理。在销售过程中出现了部分朝向的户型和面积偏大户型滞销。此
楼盘的交通极为便利，但位于主要交通干道的交叉口，对日后的生活质量有一定的影响。
风和日丽
物业名称
发展商
风和日丽
某省市物业工程开发公司
某省市国贸物业管理公司
位置 人民路与工业东路交汇处
代理商
承建商
园林规划
楼宇状况
销售阶段
实用率
世联
不详物管公司
物管收费
开盘时间
不详
2003/4 入伙时间 2004/9 脱外墙 售楼电话 28125888
中后期 折后均价 3600
销售情况及分析
总建筑面积 360000 总占地面积 17万平米
户型 面积 套数
172
42
比例
372×2×1
3×2×1
68-78
80-88
92-104
9 87 三期已销售 95%左右
3×2×2 196 42
4×2×2
自身配套
装修标准
121-126 56 12
会所、泳池、运动某省市某省市场、专车
住宅毛坯
商业：建行、农行、农村信用社
教育：新华中学、英文幼儿园
服务：万众城、龙华人民医院、某省市、酒楼
410、508、302、370、F2
区域配套
交通状况
楼 盘 主 要 卖 大社区的成熟配套
点及 独特的社区文化
突 出 营 销 方 价格优势
式 交通便利
投资客户群 关内外的白领、工薪阶层、本地的原居民、公务员、在龙华工作的私企业主
楼盘总体评价：
本楼盘开启了龙华大盘某省市场局面，引进和谐、关爱的社区文化塑造楼盘形象，成
功的吸引了大量关内的置业客户。现阶段销售的三期丽红某省市场反应良好。
锦绣江南
物业名称
发展商
锦绣江南
龙华镇经济发展总公司
深圳万厦物业管理公司
位置 人民路与布龙公路交汇处
黑马代理商
承建商
园林规划
物管公司
物管收费
开盘时间
建筑面积
户型
某著名企业
范亚
2002/5
400000
面积
入伙时间 2003/7 楼宇状况 在建、封顶
中期
售楼电话 28133333
折后均价 3500
销售情况及分析
占地面积 21万 销售阶段
实用率套数
252
66
比例
682×2×1
3×2×1
3×2×2
68-81
81-88
100-129
17
88 一期已销售完毕，三房比较好销
54 11
4×2×2 127-128 18 4
自身配套
装修标准
会所、幼儿园、小学、泳池、运动场、商业步行街、专车
住宅毛坯
商业：建行、农行、农村信用社、
教育：新华中学、英文幼儿园
服务：万众城
区域配套
交通状况 无直达公交车
楼盘主要卖 大社区的成熟配套
点及 江南情怀的、民族居住文化
突出营销方 品牌物管
式 户型
投资客户群 关内外的白领、工薪阶层，和本地的原居民，公务员，在龙华工作的私企业主
楼盘总体评价：
本楼盘现阶段堪称龙华楼王，园林规划、建筑设计等方面在龙华都位于前列。户户朝南、
隐的设某省市场的认同和追捧。尤其开盘伊始，富有江南民族传统的形象，一系列
的推广活动（请鲁豫主持开盘典礼、自行车赛等）都极有特色，销售速度较快。
嘉逸花园
物业名称
发展商
嘉逸花园 位置 东环二路与建设路交汇处
某著名企业 代理商
承建商
园林规划
楼宇状况
销售阶段
实用率
泛亚
不详
不详
物管公司
物管收费
开盘时间
建筑面积
户型
万厦
2002/6 入伙时间 2002/12 现楼 售楼电话 28119888
中后期 折后均价 2900
销售情况及分析
10942
面积
总占地面积 /
套数 比例
2×2×1 75-79 84 45
113×2×1 82-89 21
87 销售近 75%
3×2×2
4×2×2
自身配套
装修标准
98-106 70 37
7141 14
/
住宅毛坯
商业：建行、农行、工行
区域配套 教育：新华中学、三联小学、松和小学、中心小学、金桥幼儿园
服务：佳华、龙华人民医院、某省市、酒楼某省市场ꢀ
370，302，315，508，410交通状况
楼 盘 主 要 卖
点及
名校
广场物业
突 出 营 销 方
式
成熟地段、成熟配套
投资客户群 本地的原居民、公务员、工薪阶层
楼盘总体评价：
此项目靠近新华中学，因此主打名校概念，楼盘在包装、造势方面也基本作的比较到位，
现阶段销售状况良好，但近期开盘的绿茵华庭以低价入世，对其销售产生了一定的压力。
绿茵华庭
物业名称
发展商
绿茵华庭
龙华经济发展公司
万厦
位置 龙观大道与东环二路交汇处
代理商
承建商
自售
不详物管公司
物管收费
开盘时间
建筑面积
户型
园林规划
楼宇状况
销售阶段
实用率
不详
2002/9/8
9611
入伙时间 2002/12/31 现楼
中期
售楼电话 27749111
折后均价 2400
销售情况及分析
总占地面积 /
面积 套数
108
36
比例
2×2×1
3×2×1
3×2×2
自身配套
装修标准
68-81
85-86
91-98
53
18
29
89 销售近 60%左右
60
/
提供装修套餐ꢀ
商业：建行、农行、工行
区域配套
交通状况
教育：新华中学、三联小学、松和小学、中心小学、金桥幼儿园
服务：佳华、龙华人民医院、某省市、酒楼某省市场
370、302，315，508，312，410，616，620
行政中心区
楼盘主要卖
点及
高实用率，低容积率
交通便捷
突出营销方
式
成熟地段、成熟配套
升值概念
投资客户群 工薪阶层、龙华工作的年轻白领阶层
楼盘总体评价：
本项目地理位置优越，交通便利，以低某省市，力求吸引在民房中居住白领的
注意力，定位非常明确。楼梯包装和相关宣传有待加强。
.某省市场分析有关结论
全国某省市场在加大调控力度下基本健康地发展，并成为最火爆的热门行业之一；
深圳某省市场的成熟度和理性度均领先全国，地产投资安全性最大。
龙华的某省市场正逐渐入“大盘时代”，继“风和日丽”之后，锦绣江南花园和美丽
365花园的迅速崛起以某省市各大地产商的纷纷介入，大盘将成为今后龙华某省市场中
的统治者，“大盘重阵、白领基地”的格局已隐约可见；
龙华身兼全民置业、住宅大盘化、郊居化重任，集撤镇建街道办、地铁、扩关、高新
技术与商贸物流等多种概念与一体，将成为深圳全民置业的当然之选；
但是随着土地的减少，小高层的开发已成必然之势，物业的开发类型将逐渐向小高层
和高层过度；
目前，龙华的均价比南山低一半，比中心区低三分之二，价格是吸引特区内置业群体
的关键因素；
高起点、高标准的规划和政府相关政策的支持将为龙华的房地产物业价格得到实质性
的提升，同时也意味着龙华具有广阔的升值空间；
三、 三、 项目分析及评价
. 地块解析
. 交通条件
本项目紧临龙华交通干道东环二路和建设路，与龙华中心广场隔路相望 ，属典型的中
心广场物业，交通十分便捷，有 508路、370路、302路、315路、312路、410路、616路、
620路等公交大巴可达本项目。
. 地形地势
本项目地块平坦，南北两侧均有良好景观资源，一侧是上万平方米广场景观，一侧是永
久性的山丘绿林和学校运动场，视野开阔，满眼翠绿。由于一期工程已入住两年，本项目的
水、电、气路等均已通“平”，具备良好的开工条件。
. 规划限制条件
本项目地块较好，总用地 M²，容积率<，覆盖率<35%，商业面积占计容
积率面积不超过 5%，停车位不少于总户数的 50%。
. 项目 SWOT分析
. 项目优势
项目地处龙华镇中心腹地，属龙华新老城镇的中间地带，地段优势得天独厚；
项目紧邻龙华中心广某省市政大配套，并有独特的景观资源：
项目紧邻东二环路这条龙华交通大动脉，并紧邻建设路，交通优势明显；
项目紧邻新华中学，龙华幼儿园、龙华人民医院、东某省市场等，配套完善，生活
便利无；
开发商源发实业公司经济实力雄厚，基本不用银行贷款，靠自有资金进行项目开发，
这项目的成功提供了实力保障；
开发商早在九十年代后期就获得该项目地块的使用权，地价十分低廉，大大降低了项
目成本，使本项目今后的销售中极具竞争优势。
. 项目劣势
项目占地面积仅 8384 M²，总建筑面积不足 3万平方米，虽然与一期工程合为一个小区，
但终究较小，形不成大社区效应；
紧邻东环二路，临街面较长，躁音影响不可忽视。
. 项目机会
龙华撤镇建街道办，是某省市化进程的重要标志，区位地位的变化必将人口听增加，
投资的增大，住房需求的旺盛。
政府在龙华划出 19万平方公里的储备用地，便某省市区与中心区更加血肉相连。使
龙华作为“深圳后花园”的魅力大增；
地铁四号线的实质性进展，将使龙华进一步享受现代交通文明，空间距离因地铁而变
短，使龙华可望真正成为白领重镇。
. 项目威协
龙华某省市场前景中，已吸引了诸如：金地、城建物业集团、富通等品牌开发商的
进驻，这些大地产商无论从一发理念，管理水平等都有优势，必然给中小发展商及行业新进
入者构成威协。
龙华已有的风和日丽、丰泽湖山庄、锦秀江南、美丽 365花园等几十万平米的大盘，
带领龙华地产进入了“大盘时代”，这些品牌楼盘其多样的户型，优美的园林，完善的配套，
对中小楼盘构成了压力。
四、 四、 项目定位及项目评估
. 项目定位
市场定位：
龙华 高品质 精致 住宅小区
龙华首席景观住宅
形象定位：
目标客定位
区域：以龙华区域客户以主；
特征：首次置业的住家。
. 方案评估意见
新华苑二期项目规划与地，经邀标方式某省市某著名企业中标。
在方案设计上，引入“后小康住宅小区”理论，结合本小区的具体位置及地形、环境、
交通、密某省市文脉、生态环境等特点。做出了以下特色：
总体布局上采用排列布局，分两排布置，南侧一排为 18层，北侧一排为 8 层，充分
利用南北两侧良好的自然景观，在小区中部自然形成一个中心庭院。
北侧一排中小户型可将东环二路的躁音挡于小区之外，保证了小区的宁静。
沿东环二路临街一层布置成商铺，充分利用了地块的商业价值。
单体设计，确保了户户均有开阔视野，功能分区明确，通风采光良好，做到了明厨明
卫，经济合理，实用率高。
建筑立面造型上，以流畅的线条和优雅丰富的造型为体量上的主要特征，以简洁的色
彩和的景观设计创造了缤纷灿烂的空间效果，从而形成本建筑典雅、精致的特征。
交通组织上，做到人车分流，商业人流和住宅人流的分离。
总之，经过近半年的时间，反复几，目前的方案应属比较理想的方案，既结合
了项目地价特征，充分挖掘了地段价值某省市场，符号目标客户的需求。
五、 五、 目开发建设进度安排
. 有关工程计划说明
新华苑二期筹备工作从二 OO三年五月份即已经展开，请某省市场策划公司进行了充
某省市场调研，对某省市场定位和物业品质进行了深入的策划，并邀请了三家甲级设计院
进行了建筑投标。
到目前为止，已充分把某省市场并获得了一个较为理想的方案。
本项目计划二 OO四年七月份破土动工。
二 OO四年十二月份达到正负零。
二 OO五年五月份主体全面封顶。
二 OO五年八月基本完成主体外装。
二 OO五年十二月末完成道路管网 绿化并申请竣工验收。
. 项目开发横道图
见附件
六、 六、 投资估算与资金筹措
项目总投资估算
本项目计划投资总额为 万元，(不含地价款)按可销售面积计算，销售建设成
本为 1017元/M²。
其中：
前期费用 万元
勘察设计费 万元
政府规费 万元
建筑安装工程费 万元
其它费用 万元
6．2资金筹措
发展商源发实业公司已在龙华独立或合作开发了多个楼盘，而且均为有资金开发。现已
积累了较强的资金实力。开发新华苑二期这样的小规模楼盘，源发实业已有足够的现金支持，
不需向银行或其它融资渠道筹措资金。
七、销售及经营收入测定
7．1 各类物业销售收入估算
住宅：可售面积 27945m²,为保守起见，整体均价按 3400元/ m²计算
27945 m²*3400元/ m²=万元
商业：可售面积 1399 m²，均价按 10000元/ m²计算
1399 m²*10000元/ m²=1399万元
销售总收入为：住宅销售收入+商业销售收入
万元+1339万元=万元
7．2 销售利润
本项目的总销售额为 万元。
土地成本按楼面地价 1300元/平米计算，万元
前期费用及建安费用为 万元。
销售成本按销售额的 6%计算，万元。
本项目销售利润为 万元。
=万元。
扣除营业税 5%为 542万元。
扣除合同印花税 ，城建维护税，产权转让登记费共为 %，即：万元。
本项目税前利润为 万元。
扣除所得税额 15%，即 万元。
本项目税后纯利润预计为 万元。
八、财务与敏感性分析
8．1 敏感性分析
8．2 社会效益和影响分析
由于本项目地处龙华中心广场南某省市政广场的景观有很大影响，成功开发新华苑项
目，使之成为与中心广场相得益彰的某省市风景线。
由于龙华的房地产开发，尚处在起步发展阶段，早期的多层住宅，或兵营排列，或“农
民房”形象，与特区内建筑尚有一定差路。本项目的成功开发，力争打造成一个精品楼盘，
成为龙华人居的一个人性典范。
开发商源发实业，尚有三块储备用地，待建面积近 30万平方米。本项目的成功开发，
将使源发实业在专业房地产开发运作上步上新台阶，对后续项目的开发提供成功经验。
九、可行性研究结论
9．1项目风险及防范
由于本项目较低的地价成本。加之某省市场调研、精心的方案设计、某省市场环境，
可以说，是一个风险极小安全度高的项目。
本项目的风险在于建筑工程上面。如何将一个好的项目转化成经济效益和社会效益工程
环节对本项目来说至关重要。建议**部加强工程管理人才的引进建立科学的施工管理流程、
外部聘请专业务实的监理队伍，确保本项目优质、高效的工程形象。
附 表
《项目工程进度一览表》
《项目投资计划估算表》
新 华 苑 二期 工 程 进 度 一 览
2004年 4月 2004年 7月 2004年 12月2005年 5月 2005年 8月 2005年 12月
ꢀ
1、进场准备 ꢀ
ꢀ
ꢀ
一、地质 2、野外作业
勘探
3、内业资料整理
1、设计院提供施工图 ꢀ
2、桩基施工单位确定 ꢀ
二、桩基3、桩基队伍人员、设备
施工 进场临时搭建
4、施工准备及放线
5、打桩施工
1、检测单位确定
2、检测单位进场及设备
就位
三、桩基
检测
3、现场检测作业
4、提交检测报告
1、主体施工单位确定
四、主体2、主体单位人员、设备
工 程 施 工 进场、临时搭建
--封顶 3、已有工程检测
4、主体结构施工--封顶
五、室内1、砌体、抹灰、水电安
砌体、抹装
灰、水电2、外墙及室内装饰装修
安装及装
3、外架拆除
饰施工
1、室外给排水及强弱电
施工单位确定
六、室外2、上述施工单位进场
管网及小3、施工前准备
区绿化 4、室外管网施工
5、小区道路施工
6、小区园林及绿化
七 、 调
试验收
新华苑(二期)项目开发成本估算表
分
类
序
号
总价
投资分项名称 数量 单位 备注
(万元)
1 地块地价款 建设用地面积 8384M²，容积率 ，源发
实早取得土地证
前 2
期 3
费
施工水电设施费 一次性 –—
施工用电设施 6万元，水设施 2万元
某省市规划与国土资源局宝安分局地籍
测绘中队
界桩点测量放点费 三次 –—
用 4 重新绘制宗地图费 一次性 .010
同上
5 施工现场平整费
施工现场围墙费
小计
一次性
一次性
自行组织施工
6 自行组织施工
7
8 地质钻探勘察费 29344 5元/M² 专业地质勘察单位
勘 9
察
方案初步设计、施 29344 15元/M² 含土建、设备 、人防、燃气设计
工图环境绿化设计
设 10 室外电源点设计费 一次性 –—
深圳供电局规划设计研究院
专业设计及制作单位计 11 效果图、模型图 一次性 –—
费 12 小计
13 施工图审查费 29344 规划与国土资源局宝安分局指定设计审
查单位
14 消防报建(设施费) 三次 –— 取消 某省市公安消防局
15 地下管线查询费 一次性 元 某省市城档案馆
/M²
一次性 –—
2‰
16 总包合同鉴证费
17 工程造价审核费
18 工程造价咨询服务
费
某省市工商行政管理局宝安分局
某省市宝安区造价站(二次)
2‰ 某省市专业工程造价咨询公司(二次)
19 房地产协会上网费 二年
某省市房地产协会
应
缴
政
府
部
门
规
定
20 建设工程交 ‰ 某省市建设工程交
某省市宝安区计划统计局
某省市规划与国寺资源局宝安分局
21 投资费 一次性
22 土地使用费 8384M²X2
元 X2年
23 建筑灰线复测费 一次性 –— 宝安分局地籍测绘中队
某省市地籍测绘大队24 预售和竣工查丈费 元
/M²
25 白蚁防治费 元 专业防治施工单位
/M²
26 墙体改造保证金
27 燃气工程质监费
28 燃气工程监理费
29 工程建设监理费
30 工程质量监理费
31 施工安全监理费
32 小计
5元/M²
某省市宝安区建设局
100万 2% 某省市工程质量监督总站
100万 3%
17606 %
17606 1‰
17606 1‰
某省市某著名企业
专业工程建设监理单位(不含装修费)
某省市宝安区工程质量监督站
某省市宝安区施工安全监督站
单位
(元/平
米)
分
类
序
号
总价
投资分项名称 数量 备注
(万元)
33 土方挖掘外运费
34 基坑护坡工程
35 桩基工程建设费
25000M³
1500 M²
12
120
专业土方挖运施工单位
专业基坑支护施工单位
人工控孔桩施工单位37190 M² 400
36 地 下 室 土 建 工 程 6735 M² 500
费
37 人防工程设施费 1110 M² 80
50
专业人防设施施工单位
38 地 下 室 水 电 工 程 6735 M²
费
39 地 面 以 上 土 建 工 29344 600
30
建
筑
安
装
工
程
费
用
程费 参照 2004年第 2期深圳建设工程价
40 地 面 以 上 水 电 工 29344 格信息。
程费
41 消防工程建设费
42 电话通讯建设费
43 电梯工程建设费
29344
29344
20
5
29344 M² 70
智 能 化 工 程 建 设 29344 M² 10
费 参照 2004年第 2期深圳建设工程(价
45 变配电所建设费 29344 M² 20
格)信息
46 250KVA发电机组 29344 M² 10
47 环保工程建设费
48 宽频网络建设费
49 小计
29344 M² 1
免费 中国某某著名企业
以建安工程总投资为基数
其 50 综合管理费
它 51 小计
万 2%
* 52 建设成本费总计
