韩国乐天世界案例分析
韩国乐天世界
乐天世界简介
经营理念
营销战略
主要设施
商业项目概况
商业功能区划分
商业项目评述
对本案的借鉴
韩国乐天世界
乐天世界简介
韩国乐天世界
1989年7月12日开业的“乐天世界”是已被载入吉尼斯世界记录的世界最大室内主题公园，同美国迪斯尼乐园一样被称为世界级的主题公园。
乐天世界不仅有主题公园，还有百货商店、饭店、免税店、大型折价商场、体育中心等场所，是一座名副其实的城中之城。它拥有室内“乐天世界探险”和室外的“魔术岛”，还有四季皆宜的“乐天滑冰场”以及体会韩国文化和生活的“乐天世界民俗博物馆”、“乐天影院”等，是世界上最大的室内游乐场。民俗馆是韩国历史文化和民俗的模型馆，有助于游人了解韩民族的渊源；朝鲜时代的模型村，详细地描绘韩民族当时的生活方式。
乐天世界简介
韩国乐天世界
乐天世界史世界上最大的室内游乐园
定位：
整个乐天世界大致可以分为叁个部分，那就是位于室内的探险世界、民俗博物馆，以及在室外的魔幻岛。入场之后马上进入探险世界，探险世界共有四层楼，每层楼都不同的游乐设施.如果搞不清楚东西南北的情况之下，建议先到四楼去搭高空气球观察一下地形。在四楼的高空向下俯瞰，各种游乐设施的位置马上一目了然。
乐天世界简介
韩国乐天世界
经营理念
韩国乐天世界
美好的未来！丰富多彩的生活！乐天世界所创作的世界
“小型 地球村（Small World)”
正规的主题乐园时代
复合式生活空间（CLT: Complex Life Town)
百货商场，酒店，免税店，大型折扣店，运动中心
想要的一切能够在一个地方全部可以解决的，市中心的又一个城市。
经营理念
韩国乐天世界
营销战略
韩国乐天世界
经营战略
全面的安全管理 安全管理指南→实现无故障
营业的活用性 考察营业部门的业务能力
整个园区的发展推动 酒店/百货商场/整个园区同期发展
关联体系的同期发展 租赁/合伙人等 整个关联体的共同繁荣
建立稳定的劳动关系 伙伴关系/形成劳动合作关系
强化教育 提高专业知识及技术性
→亲切服务的生活化
韩国乐天世界
营销战略
为了迎合比起理性更注重感性化的时代，将“爱”，“家庭”，“感动”等人文主义性质的，感性的主题融入其中，从而开展市场营销。加之通过运用友好&退出从而接近顾客，
在活动推广进行时通过利用‘bugs音乐’活‘Naver’, ‘Daum”等年龄化差距较小并且用户常用到的门户网站，在顾客的E-mail或是咖啡馆等方面推广宣传广告从而开展营销战略。
乐天世界通过与SK通信的合作，凡是011的加入者都可享受乐天世界自由使用劵50%的折扣价格，旗下购票区前开设宣传厅通过本次联手两公司以011的加入者和乐天世界全年用户为对象共同开发市场营销
乐天世界通过气象数据在访客管理，饮食卖场等方面上的灵活运用每年增加了21亿元的收入并且减少了19亿元的费用支出，通过利用数据化管理，维持相应的室内环境（温度·湿度）规定冷冻室的运行时间调节能源供给计划。
天气营销
整合营销
感性营销
target营销
韩国乐天世界
主要设施
主题公园---魔幻岛
乐天魔幻岛地图
*
魔幻岛
屹立于石村湖水公园之上的神秘的魔幻岛，拥有跳舞的音乐喷水池、15种先端娱乐设施、野外剧场等，与周围的自然风景和餐厅、吉祥物相辅相呈，形成浪漫的湖滨公园。在魔幻岛可以享受樱花节等不同季节的庆祝活动乐趣。
主题公园-探险世界
乐天世界探险地图
*
世界城
世界最大的室内主题公园，有惊心动魄的探险旅行和各种精彩演出，可不受天气影响1年365天、每晚到11点尽情娱乐的探现世界。可享受多样惊心动魄的搭乘设施、各种影像馆、一天超过70回的演出和美味佳肴,在乐天您可体验到新的快乐 !
主题公园-乐天滑冰场
乐天滑冰场
溜冰场
如果游乐设施都玩完了，一定要去溜冰场和博物馆。溜冰场在乐天世界地下三层，一年四季不休息，常年开业，可以和家人、恋人一起在愉快的气氛中溜冰。这里从上午10：30开始营业到晩上10：30。
附属设施有饭店、商店、快餐店、运动品商店、更衣室。
*
乐天饭店
乐天饭店--具有533个多种客房、10个餐厅和酒吧、包括国际会议室的6个宴会室、为商人们而准备的Executive Floor 、东方最大规模的免税店、桑桑拿浴等设施的乐天世界饭店是各界人士投宿的最佳选择。
世界体育馆
在乐天世界有通过透明玻璃棚的自然彩光，还有，溜冰场、游泳池、保龄球场、新型消遣娱乐实弹射击场、会员专用健身房。还有壁球、软式墙网球。
民俗博物馆
综合性商店
综合性的商店-乐天世界马格那是从物美价廉的新鲜食品到名牌时装应有尽有的综合性购物中心。在宽敞舒适的商场内可以享受百货商店水准的服务。
世界购物中心
乐天世界购物中心内有先导流行的时装店、杂货店、国际市场街、餐厅街、汇聚了世界各国家具的家具街，还有5个剧场和大型书店、TGI Friday，Marche 等家庭餐馆等设施任你享受。
世界商店蚕室店
乐天百货商店蚕室店--追求新的生活方式的未来型顾客第一主义的乐天百货商店蚕室店可以同时满足顾客对文化、消遣、购物的多种需求，常年提供丰富的商品和亲切的服务。
免税店
销售世界400余种名牌产品的乐天世界免税店是国内最大的保税商店，在那里不仅可以用低廉的免税价格购买保质保量的世界名牌产品，也可以通过一年中的多种活动和VIP会员制度，随时享受满意的服务。
乐天世界的民俗博物馆不是静止的展示场所，通过为儿童和青少年准备的各种有益活动、多彩的文艺演出和特别展示等，乐天世界的民俗博物馆已成为可生动体验韩国文化和民俗的观光名所
韩国乐天世界
商业项目概况
韩国乐天世界
商业功能区划分
韩国乐天世界
商业项目评述
韩国乐天世界
对本案的借鉴
韩国乐天世界
对本案的借鉴意义
乐天世界以商业与娱乐结合的模式，把两个最具人气的业态形式结合在一起，形成具有号召力的一站式旅游购物中心。
该项目业态层次丰富，覆盖了各年龄层消费者。在吸引游客的同时，兼顾本地助理消费者。全天候消费模式确保了项目的稳定经营
生动演绎韩国历史及传统民俗文化，吸引旅游者造访。
→
→
突显传统文化底蕴，与潮流娱乐主题结合，旅游卖点值得本项目借鉴
百货，专卖店等主力店支撑起整体商业，专业经营模式和周到的服务是吸引消费者的核心。
新加坡圣淘沙案例分析
本案研究大纲
圣淘沙简介
圣淘沙业态分布
重点分析---圣淘沙名胜世界
项目功能分类
项目核心吸引力
业态分布—休闲度假体
业态分布—产业延伸体
动线设计
项目布局
餐饮特色
购物特色
圣淘沙（Sentosa）岛位于新加坡本岛南部，长千米，宽1千米，占地500公顷，距离市区千米。
1972年9月1日，新加坡政府成立了新的法定机构 － 圣淘沙发展局（Sentosa Development Corporation) 发展、管理与推广圣淘沙岛。
新加坡
定位：新加坡最负盛名的旅游胜地，亚洲顶级度假海岛，世界级度假目的地。
主题公园-新加坡圣淘沙
功能区
西罗梭景点
英比奥
名胜世界
色拉蓬
升涛湾
五大主题公园
海底世界
蝴蝶与昆虫王国
环球影城
海底生物园
Equaries水上乐园
交通方式
公路大桥
地铁
轮渡
观景缆车
直通英比奥山顶的缆车
直通英比奥山顶的缆车
名胜世界
色拉蓬
升涛湾
英比奥
西罗梭景点
本案研究大纲
圣淘沙简介
圣淘沙业态分布
重点分析---圣淘沙名胜世界
项目功能分类
项目核心吸引力
业态分布—休闲度假体
业态分布—产业延伸体
动线设计
项目布局
餐饮特色
购物特色
圣淘沙10类旅游体验
Factor1 主题公园
Factor10 博彩娱乐场所
Factor 2 自然公园
Factor3 文化中心
Factor4 热带度假（SPA水疗）村
Factor9 购物中心
Factor8 滨海豪宅
Factor7 高尔夫俱乐部，游艇俱乐部
Factor5 高级酒店
Factor6 圣淘沙旅游学院
业 态 分 布
本案研究大纲
圣淘沙简介
圣淘沙业态分布
重点分析---圣淘沙名胜世界
项目功能分类
项目核心吸引力
业态分布—休闲度假体
业态分布—产业延伸体
动线设计
项目布局
餐饮特色
购物特色
重点分析-圣淘沙名胜世界
本案研究大纲
圣淘沙简介
圣淘沙业态分布
重点分析---圣淘沙名胜世界
项目功能分类
项目核心吸引力
业态分布—休闲度假体
业态分布—产业延伸体
动线设计
项目布局
餐饮特色
购物特色
“圣淘沙名胜世界” 位于新加坡圣淘沙岛，拥有丰富的生态旅游资源，是亚洲顶级一站式综合娱乐城和独一无二的家庭度假目的地
新加坡圣淘沙名胜世界
圣淘沙名胜世界简介
概况：耗费3年的时间打造，是目前全世界规模最大、投资最大、设施最多的综合度假地之一
区位：位于新加坡岛以南半公里的圣淘沙岛
交通：距离新加坡10公里，开车15分钟到达
占地面积：49公顷 (49万平方米)，占整个圣淘沙岛的十分之一
总投资： 65亿9千万新元 （约合330亿人民币）
一期竣工日期： 2010年初
定位：酒店、娱乐、环球影城、购物、美食于一体的一站式综合娱乐城。
目标客群：主要为家庭游客及商务游客
首年接待游客：1500万
圣淘沙名胜世界集吃喝玩乐购及住宿于一身，让时尚年轻一族、全家大小、商务人士等都可于此欢度悠闲假期
新加坡圣淘沙名胜世界
本案研究大纲
圣淘沙简介
圣淘沙业态分布
重点分析---圣淘沙名胜世界
项目功能分类
项目核心吸引力
业态分布—休闲度假体
业态分布—产业延伸体
动线设计
项目布局
餐饮特色
购物特色
核心吸引力：五大主题公园及各景点娱乐
全球最大的水族世界—观赏+体验+教育
于2012年11月22日全新开幕的海洋生物园，是全球最大的水族世界，拥有世界最大海洋馆.海洋馆及东南亚唯一融入海洋生物元素的水上探险乐园。将海洋生物观赏、水上探险娱乐、海洋保育和教育三者结合。
东南亚独一无二的环球影城主题乐园
作为东南亚首个、也是唯一一个环球影城主题公园，新加坡环球影城拥有好莱坞、纽约、科幻城市、古埃及、失落的世界、遥远王国、马达加斯加七个主题区。另外，这一主题公园晚上闭门后，室内和户外设施还可突破一贯的场地局限，用来举办私人或企业活动。
亡命之徒3D射击Desperados in 3D
圣淘沙4D魔幻剧院 Sentosa 4D Magix
圣淘沙疯狂电影院Sentosa CineBlast
赛格威生态探险Gogreen Segway
圣淘沙岛刺激的极限运动
Megazip探险公园
Megazip Adventure Park
本案研究大纲
圣淘沙简介
圣淘沙业态分布
重点分析---圣淘沙名胜世界
项目功能分类
项目核心吸引力
业态分布—休闲度假体
业态分布—产业延伸体
动线设计
项目布局
餐饮特色
购物特色
业态分布—休闲度假体系
水疗体验
豪华水疗中心ESPA亚洲旗舰店于2012年11月22日开张营业， 占地超过1万平方米，是ESPA在亚洲最大的水疗中心，为旅游者合带来高级休闲享受。配有专业的自然疗法医师、营养师、瑜伽师、私人健身教练理疗师和名厨等等，全方位为游客量身定制最长可达一周的身体护理。独立护理凉亭、浴池、水疗池、私人海滨别墅、花园套房、健身中心、生态餐厅等。
娱乐表演
在圣淘沙度假胜地，还为游客准备了世界级的娱乐节目。在圣淘沙名胜世界节庆剧场上演的《魔幻奇游》，是斥资数百万新元、由世界顶尖魔术师Joe Labero倾力参与的原创魔法舞台巨作。《仙鹤芭蕾》是世界上迄今最大规模的户外电动机械演出，也为圣淘沙名胜世界的海滨坊树起了夜间娱乐的新地标。
原创音乐剧《光影之城》。
音乐喷泉利用最先进的激光科技、影像、三维立体动画、音乐等编排的表演
仙鹤芭蕾
梦之湖
魔幻奇游
本案研究大纲
圣淘沙简介
圣淘沙业态分布
重点分析---圣淘沙名胜世界
项目功能分类
项目核心吸引力
业态分布—休闲度假体
业态分布—产业延伸体
动线设计
项目布局
餐饮特色
购物特色
休闲商业—节庆大道
节庆大道是圣淘沙岛上唯一的霸级零售商店区，高档时装品牌、前卫先锋的概念店、令人惊叹的奇胡利艺廊，还有独一无二的迈克尔?格雷夫斯精品店，都在这里汇聚。
会议会展
圣淘沙名胜世界是逐渐被受肯定首屈一指的中心，从各类功能厅到本区域最大规模的无柱式宴会厅，均可提供适合大小型会议或展览，有室内或户外场地多种选择。活动场所可同时容纳35,000名宾客，拥有最先进的设施、组织设备以及世界一流的服务。
业态分布—产业延伸体系
本案研究大纲
圣淘沙简介
圣淘沙业态分布
重点分析---圣淘沙名胜世界
项目功能分类
项目核心吸引力
业态分布—休闲度假体
业态分布—产业延伸体
动线设计
项目布局
餐饮特色
购物特色
动线设计：动线设计简单合理，购物、娱乐、住宿等有效区隔，各酒店内部以购物大道相连，外部以圆形广场为中心，环形动线为主
现已开业四个酒店分别有名胜世界各酒店都是相连的，贯穿其中的是一条购物大道TheGalleria
各酒店与购物中心入口有效区隔，避免了人流拥挤
其他区域主要以圆形广场为核心区域，环形动线的设计布局，形成购物人流的合理循环。
本案研究大纲
圣淘沙简介
圣淘沙业态分布
重点分析---圣淘沙名胜世界
项目功能分类
项目核心吸引力
业态分布—休闲度假体
业态分布—产业延伸体
动线设计
项目布局
餐饮特色
购物特色
圣淘沙名胜世界布局：B1层，餐饮、零售与娱乐并举
餐饮：
面包新语/土司工坊
御宝拉面小笼包
来福汇-口口乐
月茶餐厅
甜蜜甜品屋
拉面玩家
如意
风水廷
零售
节庆剧场票务及礼品店
娱乐场所
购物零售
餐饮
图例示意
圣淘沙名胜世界布局： 1楼，餐饮、零售与娱乐并举
餐饮：
Chill‘s Grill&Bar
八面
鼎泰豊
Big Easy
Hard Rock Café
莆田
香啡缤
Joel Robuchon
Laterlier de Joel Robuchon
Anar
Korean Charcoal BBQ Buffer
马来新亚美食街
新加坡海鲜共和国
零售
7-eleven
Garrett Popcorn
Hershey‘s
全聚店
Candylicious
The Oaks Cellars
圣淘沙名胜世界布局： 2楼、3楼及11楼，餐饮、零售与娱乐并举
餐饮：
Rang Mahal Pavilion、
点心吧、摇滚之星、
摇滚吧、填阁、节庆悠廊、点心吧、狂欢巴西、新华、大堂吧、
派利欧、天地景
零售：
The Rock Shop、奇胡利艺廊
劳力士、迈克尔精选、巴利、
宝嘉丽、Canali、香奈儿名表、
肖邦、寇驰、达米阿尼、Eye-Spy、Jimmy Choo、万宝龙、欧米茄、拉夫·劳伦马球男装、
登喜路、施华洛世奇、瑞士名表廊、瑞士豪雅、Tumi、Versave、Vertu、维多利亚的秘密、化妆品大厅、饰尚时光
本案研究大纲
圣淘沙简介
圣淘沙业态分布
重点分析---圣淘沙名胜世界
项目功能分类
项目核心吸引力
业态分布—休闲度假体
业态分布—产业延伸体
动线设计
项目布局
餐饮特色
购物特色
餐饮：选择琳琅满目，60多家风格各异的主题餐厅，让食客们吃遍全球美食
OSIA——米其林星级美味
甜阁——藏在节庆酒店里的甜品“魔坊”
FIESTA——跳动巴西舞步
摇滚之星自助餐——体验摇滚明星的自助主意
名胜世界里汇聚了60多家餐饮店、咖啡馆、夜店和酒吧，囊括了新马、美式、日式、澳式、港式、中式等不同风味的美食佳酿。
设有和情侣的浪漫咖啡座，有符合忙碌人士需要的快餐店，有适合全家大小用餐的海鲜餐馆等。美味佳肴不胜枚举，有意大利面、中式佳肴、马来凉拌菜、美式烤排骨……
餐饮：餐饮区设有各个主题餐饮，酒店中同样设置各式特色主题餐饮，成为酒店吸引眼球的另一个特色
好莱坞家乐中餐馆 体味中式点心精品
酒店餐饮各具特色，如：
节庆酒店——狂欢巴西
康乐福酒店——法式Crockfords Grill
世界各地顶级餐饮充斥节庆大道、福廊等购物餐饮场所，地道且正统，成为名胜世界又一特色。
本案研究大纲
圣淘沙简介
圣淘沙业态分布
重点分析---圣淘沙名胜世界
项目功能分类
项目核心吸引力
业态分布—休闲度假体
业态分布—产业延伸体
动线设计
项目布局
餐饮特色
购物特色
购物：拥有全长300米的豪华购物廊THE GALLERIA，云集超过20个国际品牌，高端时尚、精致饰物、独家商品都齐聚在此
Coach
从服饰、鞋包、首饰到名表、眼镜，不用奔波于市区与名胜世界之间，从BALLY、Bvlgari、Vertu、Canali、Coach到ChanelWatches等，令人眼花缭乱。
购物：名胜世界精品店与零售商店物品林林总总，多种主题店铺售卖礼品、纪念品、艺术品，满足各种需求的游客
军事主题店The QuarterMaster：售卖各种军事玩具
万象新加坡精品店：售卖有关新加坡与东南亚历史书籍
主题精品店（Oscar&Co.）：圣淘沙表演中的角色纪念品
特色艺术精品店：Michael Graves精品店、奇胡利艺廊
全球首家且唯一的Michael Graves精品店
这里陈列出一系列由迈克尔独家设计的产品，包括：绘图原版、限量版版画、美术海报、书籍、文具、个人时尚配件、厨房用具以及新款男女服装系列。
名胜世界礼品店
“艺术梦工厂”——奇胡利艺廊 最奢华的玻璃天地
•圣淘沙名胜世界艺术“梦工厂”所云集的全球顶级艺术品，数目之多，所贯穿的空间之大，足以证明艺术“梦工厂”的美誉当之无愧。
项目可借鉴之处
圣淘沙名胜世界一期项目开业后，游客量达到了1500万/年。
丰富的旅游产品体系
完善的产业体系
提高综合化服务
圣淘沙名胜世界以“亚洲顶级家庭度假目的地”为目标，从观光、游乐到住宿、餐饮、购物、会议、演艺、水疗等，提供了一系列高品质的综合化服务。在产业体系的构建上，以旅游业为核心产业，与健康养生、文化、会议会展、休闲商业、地产业等产业构成了产业集群。综合化服务能够延伸游客停留时间、拓宽收入来源。
圣淘沙名胜世界致力于为游客提供高品质的产品及服务，因此无论是东南亚唯一的环球影城主题乐园还是世界最大的水族世界，无论是海底客房还是树冠豪阁，无论是节庆大道还是水疗中心，都能够为游客提供独特的、在其他地方享受不到的体验。
注重产品品质
游客体验
可持续的发展模式
圣淘沙名胜世界贯彻执行圣淘沙岛“可持续开发”模式，使各种建筑及设施与自然环境有机的融为一体，在不破环岛屿整体环境的条件下进行开发。通过持续的营销推广、景点新增更新、服务创新提升来实现主营旅游休闲业务的收益提升；适时借助旅游聚集效应，启动相关产业开发，实现整体收益与竞争力的大幅攀升。
国内外成功案例都采用以度假驱动地产的复合开发模式:
度假
功能
观光
休闲
体验
度假
养生
商务
……
地产
功能
主题公园
酒店
商业中心
主题度假村
产权酒店
住宅
……
上海代表性创意园区案例分析
案例的遴选
根据功能用途的不同，旧厂房/旧里弄的改造创意园区通常分为以下两类：
分类
项目名称
规模
建筑面积
产业特色
商业休闲
创意办公
其他配套
商业
占比
零售
餐饮
文娱
Loft
艺术工作室
酒店
展示空间
以创意办公为主导
8号桥
12 000 m2
建筑设计、设计咨询、影业制作
低于
20％
新十钢
18 000 m2
文化、设计、传媒、雕塑
16％
智造局
23 000 m2
国际服务外包
10％
无锡北仓门
13 000 m2
艺术展览
创意设计
低于
20％
以商业休闲为主导
田子坊
约20 000 m2
文化艺术体验
大于
50％
同乐坊
19 300 m2
酒吧娱乐
时尚活动
70％
老码头
25 000 m2
商业休闲、时尚消费
60％
左右
1933
老场坊
25 000 m2
休闲体验
60％
札幌啤酒厂
120 000m2
时尚休闲
啤酒文化体验
大于
90％
以创意办公为主导
核心功能是创意办公，商业休闲仅作为配套而存在
商业业态相对单一，以餐饮为主
商业占比低于20％
以商业休闲为主导
核心功能是商业休闲，创意办公仅最为点缀
商业业态比较丰富，包含商业零售、餐饮休闲、文化娱乐等多种形态；
商业比重都要高于50％
结合项目的所在的区域背景，我们认为，以商业休闲为主导的模式更适合本项目的发展，因此我们选取这一类型的案例进行研究分析，从而得出对本项目具有借鉴意义的启示。
代表案例解读
区位条件：靠近南京西路商圈、距离静安寺5分钟车程。周边分布有达安锦园、静安晶华苑等几十个高档住宅区，具有很大的消费潜力；
规 模：占地面积10000平方米，建筑面积19300平方米；
项目定位：集国际性、文化性、互动性于一体的艺术创意和时尚休闲空间。
同乐坊——基本概况
代表案例解读
同乐坊——业态布局
时尚餐饮 （30％）
俱乐部
（50%)
零售概念店
(20%)
其他
香啡缤
好友咖啡
老灶店
你好，维也纳
(奥地利餐厅)
Sky Club
Muse Club
J’S Club
Kento’s Live House
宝马会
阆风艺术画廊
杰奎琳画廊
张钢宁钢琴坊
芷江梦工厂
(剧场)
单个面积约几百平米不等
单个面积在1000－2000平方米左右
1000-2000平米左右
餐饮和俱乐部主要面向南北两广场分布， 易于聚集人气，多为1-2层旧厂房改造。
以芷江梦工厂为核心，聚集画廊、琴坊等零售店，形成艺术文化的聚落
西侧5-6层的厂房多改为LOFT办公，集中了影视、杂志等文化传媒类企业
代表案例解读
同乐坊——主题特色
以酒吧＋俱乐部为休闲商业的主打特色，锁定时尚人群
同乐坊的主要客群包括：年轻而收入丰厚的白领以及成熟富裕的中产阶层，年龄在24－45岁之间；
针对这类人群的爱好，酒吧＋俱乐部是同乐坊最具有特色的业态，且较一般酒吧面积更大、活动更丰富。
酒吧面积均在1000－2000平米之间，可以容纳1000余人；
内部利用原厂房的结构，结合玻璃等现代元素运用形成两层以上的高挑的空间；
除饮酒、跳舞、音乐外，还可以利用宽敞的空间举办各类晚会、公司聚会等。
与媒体合作，定期举办各类时尚发布、访谈等活动
利用闲置厂房改造办公场所，吸引多家媒体企业入驻，包括第一财经、理财一周、东方之星等；
与这些媒体展开合作，利用户外广场，经常性地举办各类时尚活动。
文艺演出
时尚发布
媒体见面会
论坛讲堂
代表案例解读
改造宗旨：“整旧如旧＋后现代设计元素”的运用
主要手法：拆除破旧水泥厂、保留钢制框架和人字形、众字形、齿轮状等带有当时工业机器时代标志的建筑构件，再加以鲜亮的色块、大面积的玻璃幕墙和质感的金属装饰。
同乐坊——形态风貌
代表案例解读
1933老场坊——基本概况
区位与规模：位于上海虹口区，共有5栋建筑组成，总建筑面积万平方米；
历史文化：主楼建筑面积万平米，共5层。前生是上海工部局宰牲场，由英国设计师巴尔弗斯设计，享有“远东第一”之誉；
主题定位：时尚创意新地标，产业、商业、文化、旅游四位一体，涵盖时尚发布、创意办公、休闲体验、娱乐总汇、配套餐饮五大产业。
代表案例解读
1933老场坊——业态构成
零售
餐饮
会所
办公
展示
火柴的故事
兴穆手工
美国偶像
亚洲时代
库诗Kenas
品位品位
绝色礼服定制
花花牛西班牙酒吧餐厅
苏浙会
狠牛创意面馆
牛市中餐厅
红意意大利餐厅
易安咖啡
法拉利车主俱乐部
上汽俱乐部
雪茄客俱乐部
吾度视觉艺术
乐昂建筑设计
亚茄文化传播
上海创意产业中心
博茂营销
跨越2层，面积达1500平米的空中舞台
商业休闲类：1-3层，以中高档的餐饮和零售为主，结合3家顶级会所；
创意办公类：第5层，以创意类企业的工作室为主要形态；
展览展示类：第4层，依托的空中舞台，定期引入各种时尚发布活动。
时尚发布
时尚发布
品位品位
西班牙餐厅
美国偶像
狠牛创意面馆
代表案例解读
1933老场坊——主题特色
与休闲旅游结合，聚集人气、提升知名度。
极具特色的建筑风貌本身就是一种旅游资源，吸引了大量观光游客和摄影爱好者；
目前已成为上海工业旅游的主打品牌。
引入各类时尚活动，形成亮点，塑造品牌。
与一些机构、社团定期举办各类时尚发布会、文化交流活动和公益活动；
不定期地邀请明星、演艺团体举办首映式等
代表案例解读
1933老场坊——空间特色
整体风貌：完好地保留了建筑原有风貌，旋梯、楼道、连廊、柱体等各种建筑元素，构筑了如同迷宫一般的游览体验。
商业空间：各商家结合建筑特色和自身业态需要，通过现代元素的导入，打造一个个奇特的商业空间。
← 餐厅：保留了已有墙面和立柱，而通过吊灯、铁艺、马赛克等细节装饰以及灯光效果，渲染餐厅的独特氛围。
↘ 零售：利用原有墙面和立柱进行空间分割，现代简约的展台与建筑的古朴形成了对比，打造一个与众不同的购物体验空间。
↓ 舞台：建筑的顶层利用大面积的玻璃和钢筋取代原有石材，开辟成为空中舞台，并导入了一流的影音设备，适合各种时尚活动的需要。
← 休闲空间：现代化的休闲小品点缀，具有强烈的时尚感和艺术性。
代表案例解读
区位条件：地处上海老城厢地区东侧的十六铺滨江地带，紧邻世博园区，距离黄浦江50米。北靠毛家园路、南临新码头街，东隔外马路与黄浦江相望，西临中山南路。
上海老码头——基本概况
中
山
南
路
外
马
路
毛 家 园 路
新 码 头 街
7
6
5
3
2
1
11
10
9
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5
5
510
524
规 模：占地面积万平方米，建筑面积万平方米，由22栋风格各异的建筑组成。
分 区：分为广场部分和办公部分。
代表案例解读
上海老码头——业态分布
广场部分：主要包含特色会所、主题餐饮、创意零售等业态，形成一个创意市集，广场中心水景在举行时尚派对时可变为水上T台；
办公区域：以创意办公为主，包括创意产品工作坊、先锋艺术家工作室和创意企业办公。
中西餐饮
咖啡馆/茶馆
俱乐部/会所
创意零售
庆会楼
名唐有机餐厅
黄埔一号私房菜
吴记小菜
码头人家
米索斯希腊餐厅
kebabs(印度餐厅)
星巴克
Melody 5
Caffein
Banni
Top Choice
Jimmy’s Coffee & Bar
三癸堂
一号会所
申绅会馆
三上手工
集艺源画廊
Quilt House(布艺)
瀚晶
兰轩制衣
Lafoto
Woo(服饰鞋包)
……
代表案例解读
上海老码头——风貌特色
对裸露在外的砖石墙体和钢架结构保留和修复，并大量运用玻璃的元素，使大面积的红色与钢体的沉稳、玻璃的灵动透亮形成对比，整体风格大气；
细节上保留了水泵、水管等原码头元素，并通过现代化的手法凸显，古朴而又时尚。
典型特征分析
客群特征
一般旧改商业项目通常都会吸引普通大众、城市白领和社会精英三类人群，但是同一个项目对三者的吸引点是不同的，以下结合案例进行说明：
普通大众
城市白领
精英阶层
同乐坊
旧厂房的建筑新貌
主题餐饮
时尚发布活动
时尚演出
俱乐部、酒吧
1933
老场坊
老建筑观光
公益活动
特色餐饮体验
主题零售
时尚发布活动
会员制的顶级会所和俱乐部
上海
老码头
老建筑观光
老码头风情体验
商业休闲体验
会所、俱乐部等高端服务
札幌
啤酒厂
啤酒文化观光
家庭消费
品牌零售
时尚活动
主题餐饮
啤酒文化体验
高档艺术品消费
吸引点
总结
开放
公益
时尚
体验
消费
身份和生活方式的体现
人气的来源
消费的主力
亮点的塑造
依托旧有建筑特色、开辟足够的开放空间、营造独特的休闲环境、经常性地引入各类公益活动，吸引普通大众的参与，以此聚集人气。
启示一：人气的来源
由于城市白领是最本类项目最主要的消费群体，因此建议面向该类人群的、体现时尚和体验特征的中高档业态占据60％以上，构筑一个中高档的生活圈。
启示二：消费的主力
面向精英人群的高档会所、俱乐部或精品酒店要少而精(20％左右)，代表整体的档次，成为一个亮点。同时，该类业态选址较独立或隐蔽，体现低调的奢华。
启示三：亮点的塑造
典型特征分析
业态特征——依托空间特色，打造特色休闲商业集群
业态配比的一般规律
业态分类
占比
细分业态
占比
商业休闲
50-70%
餐饮类
40％左右
零售类
40％左右
文化娱乐类
20％左右
创意办公
10-20%
－
－
其他配套
10-20%
－
－
旧改项目常见商业形态的一般特征
分类
特征描述
餐饮类
通常以咖啡馆、酒吧、西餐厅和连锁快餐为主，规模在二三百平米左右，精致、具有小资情调，中高档定位；
也可以有档次较高的中式餐厅，干净、整洁，餐厅风格符合项目整体定位
零售类
通常以艺术品、家居用品和特色杂货的零售为主，中高档定位，商铺规模不大，从几十到一两百平米左右，装修精致、主题鲜明；
服装服饰的零售主要有品牌专卖店和个性化服饰定制，定位较高档
文化娱乐类
定位高端的会所、俱乐部最为常见；
电影院、剧场等需要较大空间的业态可结合项目自身条件选择
创意办公
宽敞、自由、灵活，面积可分可合；
主要面向设计类的中小型企业或个人工作室
酒店
以小型的精品酒店为主，主题鲜明，以独特文化吸引特定人群
展示空间
通常都会利用室外广场或较为开敞的室内空间作为展示功能，面积在1000平米以上；
功能具有弹性，可用作时尚发布、公益活动、论坛讲座以及企业年会等多种形式
典型特征分析
休闲商业
临近广场、步行道的1-2层厂房改建
形成连续的商业界面
与开放空间形成互动
以中西餐厅、咖啡馆、创意小商铺类的业态为主
主题鲜明、装修精致、富有情调
典型特征分析
通常选在相对僻静的场所
多为小型的独栋建筑改建而成
外表朴实，内部装修奢华
精品酒店的客房数通常在50左右，具有很强的设计感和文化性
酒店会所
典型特征分析
剧院剧场
规模较大、层高更高的大型车间，通常被改造成剧场或展示的空间
内部功能弹性化，可兼做小型话剧场、电影放映厅、艺术展示、企业年会等用途
典型特征分析
创意办公
通常由3层以上的厂房改建而成；
内部空间比较灵活，可根据企业需要进行划分；
主要面向创意设计类的中小型企业单位或个人工作室
典型特征分析
开放空间
围绕广场、景观节点等形成适合大众休闲的开放空间；
经常性地引入各类公益活动、比赛、室外展览，吸引人群集聚
国际旅游综合体规划案例分析
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