市場指數簡介
中國
二 零 一 零 年 第 三 季
世 邦 魏 理 仕
© 2010, 世邦魏理仕
经济背景
市场表现
目錄
2 專題文章
3 優質寫字樓租金走勢週期
高檔住宅租金走勢週期
4 優質零售物業租金走勢週期
物流設施租金走勢週期
5 優質零售物業租金/售價
物流設施租金/售價
6 優質零售物業租金
物流設施租金
7 華北地區
8-9 北京
10 天津
11 大連
12 沈陽
13 青島
14 華東地區
15-16 上海
17 南京
18 杭州
19 寧波
20 華南地區
21-22 廣州
23 深圳
24 華中及華西地區
25-26 成都
27 重慶
28 武漢
29 西安
第 三 季 度 中 国 经 济 增 长 速 度 保 持 稳 健 ， 9 月 P M I 指 数 重 升 至 5 3 . 8 % ， 显 示 经 济 扩 张 持
续 。 消 费 零 售 保 持 加 速 上 升 的 同 时 ， 通 货 膨 胀 速 度 也 在 逐 步 增 加 ， 9 月 通 胀 率 已 上 升 至
3 . 6 % ， 创 年 内 新 高 。 持 续 的 通 胀 压 力 使 得 央 行 在 1 0 月 中 加 息 2 5 个 基 点 ， 未 来 考 虑 到 去
年 下 半 年 同 期 基 数 较 高 的 影 响 ， 通 货 膨 胀 可 能 在 今 后 得 到 缓 解 。 另 一 方 面 ， 部 分 受 房 地
产 投 资 减 速 及 新 增 投 资 项 目 控 制 的 影 响 ， 固 定 资 产 投 资 速 度 放 缓 ， 前 三 季 度 同 比 上 升 速
度 回 落 至 2 4 % ， 较 今 年 2 月 高 点 放 缓 2 . 6 个 百 分 点 。 外 贸 出 口 加 速 恢 复 的 同 时 ， 人 民 币 重
启 升 值 进 程 ， 至 三 季 度 末 ， 人 民 币 本 轮 已 升 值 1 . 9 % 。
经 济 稳 步 增 长 为 办 公 楼 市 场 活 跃 提 供 了 保 证 ， 三 季 度 全 国 1 5 个 主 要 城 市 优 质 写 字 楼 中 ，
包 括 主 要 城 市 北 京 、 上 海 等 ， 共 1 4 个 城 市 租 金 水 平 呈 现 普 涨 ， 与 此 同 时 ， 大 部 分 城 市 的
空 置 率 在 逐 步 降 低 。 由 于 三 季 度 大 部 分 时 间 中 属 于 传 统 消 费 淡 季 ， 零 售 商 家 表 现 一 般 ，
部 分 二 线 城 市 的 租 金 水 平 出 现 回 落 。 但 另 一 方 面 我 们 看 到 包 括 国 内 与 国 际 的 连 锁 品 牌 正
在 加 紧 布 点 ， 尤 其 在 一 线 城 市 中 商 业 品 牌 较 为 饱 和 的 背 景 下 ， 诸 多 品 牌 加 紧 了 进 入 二 、
三 线 城 市 的 脚 步 ， 这 也 为 优 质 零 售 物 业 市 场 租 金 成 长 提 供 了 主 要 推 动 力 。
四 月 份 颁 布 的 楼 市 调 控 政 策 影 响 在 三 季 度 后 期 逐 渐 弱 化 ， 高 端 住 宅 市 场 成 交 量 回 暖 的 同
时 ， 价 格 有 所 上 升 。 其 中 一 线 城 市 如 上 海 、 北 京 等 地 ， 虽 有 传 闻 政 府 主 管 机 构 对 于 高 端
楼 盘 的 销 售 有 所 限 制 ， 市 场 未 见 到 明 显 的 调 整 迹 象 。 三 季 度 整 体 价 格 较 上 一 季 度 平 均 上
涨 1 % 以 上 。 同 期 高 档 住 宅 租 赁 市 场 较 为 稳 健 ， 一 线 城 市 租 金 涨 幅 大 致 在 1 - 5 % ， 而 二 线
城 市 涨 幅 较 小 。 工 业 物 流 设 施 租 金 水 平 在 三 季 度 有 进 一 步 提 高 ， 外 贸 持 续 回 暖 与 国 内 消
费 的 快 速 增 长 无 疑 是 推 动 物 流 设 施 租 金 的 主 要 推 动 力 。 我 们 看 到 ， 由 于 二 线 城 市 近 来 消
费 增 长 相 对 更 快 ， 其 物 流 设 施 租 金 的 也 有 着 更 好 的 表 现 。
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专题
地 票 的 孰 是 孰 非
对 目 前 成 渝 两 地 推 广 的 地 票 制 度 的 简 析
土 地 是 房 地 产 开 发 的 根 本 来 源 。 无 论 市 场 如 何 变 化 ，
能 够 以 合 理 价 格 拿 到 充 足 的 土 地 供 应 将 成 为 开 发 商 竞
争 优 势 的 重 要 保 障 。 根 据 世 邦 魏 理 仕 《 2 0 0 9 中 国 土 地
市 场 回 顾 》 ， 作 为 房 地 产 开 发 中 存 在 争 议 最 大 的 开 支 之
一 ， 仅 在 2 0 0 8 至 2 0 0 9 年 间 ， 土 地 价 格 在 国 内 1 5 个 主
要 城 市 的 涨 幅 就 超 过 了 5 1 % 。 虽 然 国 内 的 商 品 房 市 场 在
1 9 9 8 年 才 开 始 形 成 ， 但 是 与 大 幅 上 涨 的 地 价 相 比 ， 城
市 里 越 来 越 有 限 的 土 地 供 应 使 开 发 商 和 地 方 政 府 捉 襟 见
肘 。
虽 然 身 处 中 国 相 对 偏 远 的 西 部 ， 但 成 都 和 重 庆 在 房 地 产
行 业 的 繁 荣 程 度 与 东 部 的 大 城 市 几 乎 没 有 区 别 。 但 是 ，
成 都 与 重 庆 的 城 市 化 率 与 东 部 的 一 线 城 市 相 比 却 相 差 很
远 。 重 庆 3 , 1 0 0 万 人 口 中 超 过 8 0 % 是 农 村 人 口 ， 而 在 成
都 这 个 比 例 也 超 过 了 6 5 % 。 这 些 数 据 背 后 隐 含 着 城 乡 之
间 收 入 不 平 衡 等 因 素 。 这 也 是 2 0 0 7 年 国 务 院 将 这 两 个
城 市 选 为 全 国 统 筹 城 乡 综 合 配 套 改 革 试 验 区 的 主 要 原 因
之 一 。
通 过 被 授 予 这 样 的 称 号 ， 成 渝 两 地 被 允 许 在 缩 小 地 区 城
乡 差 距 方 面 作 一 些 改 革 试 验 ， 因 为 两 地 的 情 况 在 全 国 看
来 比 较 有 代 表 性 。 在 众 多 的 改 革 试 验 措 施 中 ， 核 心 是 提
高 农 村 土 地 利 用 率 。 以 重 庆 为 例 ， 农 村 人 均 建 设 用 地 超
过 2 5 0 平 方 米 ， 而 城 市 里 只 有 8 0 平 方 米 左 右 。 这 代 表 着
若 有 1 , 0 0 0 万 农 村 人 口 被 城 市 化 ， 则 可 以 增 加 1 7 亿 平 方
米 新 增 建 设 用 地 。 也 就 是 在 这 样 的 背 景 下 ， 一 个 新 颖 的
土 地 指 标 交 易 制 度 ， 即 地 票 ， 正 在 成 渝 两 地 逐 步 推 广 。
为 了 便 于 理 解 ， 关 于 地 票 产 生 和 使 用 的 具 体 操 作 方 式 可
以 通 过 以 下 这 个 流 程 图 来 解 释 ：
地 票 制 度 带 来 的 最 大 好 处 是 利 用 城 市 房 地 产 开 发 的 预 付
资 金 给 农 村 土 地 开 发 带 来 融 资 保 障 。 由 于 成 都 对 地 票 作
强 制 性 要 求 （ 虽 然 重 庆 暂 时 没 做 强 制 性 要 求 ， 但 未 来 可
能 性 很 大 ） ， 预 计 如 果 这 项 制 度 经 实 践 验 证 且 进 一 步 推
广 的 话 ， 未 来 农 村 土 地 整 理 资 金 有 望 出 现 显 著 和 可 持 续
的 增 长 。 这 有 望 形 成 土 地 供 应 总 量 增 加 的 同 时 ， 耕 地 面
积 得 到 严 格 保 护 的 双 赢 局 面 。
尽 管 如 此 ， 对 开 发 商 而 言 ， 地 票 制 度 在 短 期 内 来 看 是 利
弊 共 存 的 。 一 方 面 ， 在 取 得 地 票 过 程 中 前 期 投 入 的 人
力 、 物 力 和 时 间 成 本 将 明 显 增 加 , 开 发 商 资 金 的 安 排 和 相
关 的 决 策 过 程 会 更 加 繁 琐 。 由 于 地 票 及 其 保 证 金 不 计 利
息 且 不 能 转 让 ， 因 此 会 造 成 前 期 资 金 成 本 的 上 升 。 而 且
开 发 商 买 到 地 票 ， 并 不 意 味 着 就 一 定 能 得 到 土 地 的 使 用
权 ， 存 在 一 定 的 风 险 。 但 是 另 一 方 面 ， 尤 其 针 对 重 庆 市
场 ， 由 于 地 票 制 度 给 开 发 商 带 来 了 主 动 寻 找 土 地 供 应 计
划 外 征 地 的 机 会 ， 开 发 商 在 一 定 程 度 上 取 得 了 拿 地 的 主
动 性 和 自 主 性 。
上 述 影 响 对 外 资 开 发 商 和 还 未 进 入 成 渝 的 开 发 商 可 能 更
为 明 显 。 外 资 在 资 金 流 入 境 内 的 过 程 可 能 更 为 复 杂 ， 而
已 进 入 成 渝 的 开 发 商 由 于 对 市 场 的 了 解 和 前 期 所 做 的 工
作 ， 使 其 更 可 能 在 市 场 研 究 和 市 场 进 入 方 面 获 得 优 势 。
由 于 地 票 制 度 在 成 渝 两 地 的 不 同 ， 成 都 对 地 票 强 制 性 的
要 求 会 使 短 期 内 对 欲 在 成 都 拿 地 的 开 发 商 影 响 更 大 。 不
过 ， 可 以 预 见 在 重 庆 地 票 也 将 逐 渐 替 代 政 府 征 地 ， 并 形
成 与 成 都 一 样 的 强 制 性 要 求 。
获取地票 使用地票
地票竞拍
或 参与农村土地整治 可在供地计划外征地
直接支付保证金 参加土地招拍挂必须持有地票
成都模式 两地相同模式重庆模式
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優質寫字樓租金走勢週期
高檔公寓租金走勢週期
B J 北 京 TJ 天 津 D L 大 连 S Y 沈 阳 Q D 青 岛 S H 上 海 N J 南 京 H Z 杭 州 N B 宁 波 G Z 广 州 S Z 深 圳 C D 成 都 C Q 重 庆 W H 武 汉 X A 西 安
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租金增长加快 租金增长减缓 租金下降加快 租金下降减缓
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優質零售物業租金走勢週期
物流設施租金走勢週期
B J 北 京 TJ 天 津 D L 大 连 S Y 沈 阳 Q D 青 岛 S H 上 海 N J 南 京 H Z 杭 州 N B 宁 波 G Z 广 州 S Z 深 圳 C D 成 都 C Q 重 庆 W H 武 汉 X A 西 安
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優質寫字樓租金/售價
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* 以建築面積計算，扣除管理雜費
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華北地區
在 需 求 上 升 的 带 动 下 ， 华 北 区 域 写 字 楼 市 场 租 金 在 三 季 度
全 线 上 扬 。 同 时 ， 北 京 、 大 连 和 青 岛 均 有 优 质 写 字 楼 项 目
落 成 ， 为 上 述 市 场 带 来 更 多 新 的 选 择 。 新 增 供 应 增 加 并 未
给 对 市 场 带 来 冲 击 ， 除 青 岛 写 字 楼 市 场 空 置 率 微 升 外 ， 其
他 城 市 写 字 楼 空 置 率 均 继 续 回 落 。 调 控 政 策 对 北 京 和 大 连
高 端 住 宅 市 场 影 响 依 旧 ， 造 成 上 述 两 城 市 高 端 住 宅 三 季 度
成 交 量 同 比 下 滑 ， 但 对 其 他 城 市 影 响 程 度 则 相 对 较 弱 。 高
端 住 宅 租 金 方 面 则 表 现 各 异 ， 北 京 、 天 津 和 青 岛 租 金 上
升 ， 大 连 持 稳 ， 沈 阳 下 跌 。
受 社 会 消 费 品 零 售 总 额 上 升 拉 动 影 响 ， 市 场 对 优 质 零 售 物
业 需 求 增 加 。 本 季 度 华 北 五 城 市 中 除 沈 阳 因 短 期 供 应 量 增
加 迅 猛 而 同 期 需 求 未 能 同 步 增 加 ， 造 成 优 质 零 售 物 业 空 置
率 上 升 ， 而 其 他 四 城 市 则 在 市 场 需 求 逐 渐 恢 复 的 背 景 下 ，
空 置 率 逐 渐 走 低 。 而 华 北 物 流 设 施 则 在 需 求 增 长 刺 激 下 ，
租 金 全 线 上 扬 。
當季租金表現
北 京 大 連 青 島 天 津 沈 陽
優 質 寫 字 樓
高 檔 住 宅
優 質 零 售 物 業
物 流 設 施
沈 陽
大 連
青 島
北 京
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北京優質寫字樓市場
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優 質 寫 字 樓 高 檔 住 宅 優 質 零 售 物 業 物 流 設 施
未 來 六 個 月 租 金 走 勢 5-10% 5% 0-5% 10%
未 來 六 個 月 空 置 率 走 勢
2 0 1 0 年 第 三 季 度 ， 北 京 写 字 楼 市 场 回 升 步 伐 加 快 ， 需 求 增 加 ， 租 金 上 涨
明 显 ， 空 置 率 继 续 下 降 。 同 期 ， 备 受 市 场 关 注 的 国 际 贸 易 中 心 写 字 楼 三 期
终 于 落 成 ， 为 市 场 提 供 1 2 万 平 方 米 写 字 楼 面 积 。 而 三 季 度 的 市 场 吸 纳 量 更
是 达 到 了 1 9 1 , 4 0 5 平 方 米 ， 使 得 本 季 度 空 置 率 小 幅 下 降 1 . 2 个 百 分 点 ， 目
前 北 京 优 质 写 字 楼 平 均 空 置 率 为 1 5 . 4 % ， 同 期 北 京 优 质 写 字 楼 平 均 租 金 报
价 为 每 月 每 平 方 米 2 1 7 . 9 元 ， 较 上 季 度 升 6 . 1 % 。 第 三 季 度 北 京 办 公 楼 市
场 需 求 明 显 反 弹 ， 包 括 I T 、 金 融 、 咨 询 、 制 造 及 能 源 行 业 的 需 求 上 升 ， 总
体 吸 纳 水 平 回 到 2 0 0 7 年 高 峰 ， 表 明 市 场 已 回 到 金 融 危 机 前 的 景 气 中 。 由
于 缺 乏 市 场 供 应 ， 金 融 街 和 中 关 村 地 区 优 质 写 字 楼 市 场 空 置 率 处 于 较 低 水
平 ， 两 区 域 优 质 写 字 楼 处 于 供 不 应 求 阶 段 ， 这 也 造 成 了 金 融 街 和 中 关 村 区
域 写 字 楼 租 金 持 续 上 涨 。 第 三 季 度 金 融 街 写 字 楼 租 金 录 得 8 . 6 % 的 升 幅 ， 报
每 月 每 平 方 米 2 6 8 . 2 元 ， 为 各 商 务 区 之 首 。
2 0 1 0 年 第 四 季 度 ， 预 计 将 有 5 个 优 质 写 字 楼 项 目 落 成 ， 提 供 3 3 . 7 万 平 方
米 办 公 面 积 ， 大 量 新 增 供 应 将 使 市 场 短 期 内 空 置 率 上 升 。 在 预 计 落 成 的 4
个 项 目 中 ， 有 3 0 . 1 万 平 方 米 位 于 C B D ， 这 也 预 示 着 C B D 仍 将 面 临 短 期 供
应 压 力 。 而 金 融 街 则 在 经 历 了 5 个 季 度 没 有 新 增 供 应 后 ， 未 来 将 有 一 个 项
目 落 成 ， 这 也 将 暂 时 缓 解 该 区 域 供 应 短 缺 的 矛 盾 。
新 一 轮 房 地 产 市 场 的 调 控 措 施 已 明 显 影 响 北 京 高 档 公 寓 销 售 市 场 。 上 调 二
套 房 首 付 比 例 及 对 于 第 三 套 房 贷 客 户 停 发 贷 款 的 信 贷 政 策 ， 有 效 的 抑 制 了
高 档 公 寓 销 售 市 场 的 需 求 ， 整 体 成 交 量 出 现 下 滑 。 在 这 样 的 形 势 下 ， 部 分
高 档 公 寓 项 目 的 开 发 商 对 未 来 市 场 走 势 抱 谨 慎 观 望 态 度 ， 因 此 本 季 度 新 开
盘 项 目 数 量 并 没 有 出 现 大 幅 增 长 ， 在 售 项 目 价 格 提 升 幅 度 也 普 遍 有 限 。
虽 然 市 场 整 体 表 现 冷 清 ， 但 是 少 数 豪 宅 项 目 凭 借 优 秀 的 地 段 和 品 质 ， 仍 然
报 出 高 价 ， 如 钓 鱼 台 七 号 和 霞 公 府 。 本 季 度 高 档 公 寓 平 均 报 价 为 每 平 方 米
5 0 , 5 7 4 元 ， 较 上 季 度 上 涨 了 5 . 4 % ， 涨 幅 出 现 回 落 。
第 三 季 度 是 高 档 住 宅 租 赁 市 场 的 传 统 旺 季 。 为 了 方 便 子 女 入 学 ， 携 家 人 来
京 工 作 的 外 籍 员 工 大 多 会 选 择 在 秋 季 学 期 开 学 之 前 到 达 北 京 。 另 外 ， 近 期
外 籍 人 士 来 华 的 签 证 政 策 有 所 放 松 ， 这 对 跨 国 公 司 派 遣 外 籍 员 工 来 京 工 作
提 供 了 便 利 ， 从 而 给 本 季 度 的 高 档 住 宅 租 赁 市 场 带 来 大 量 需 求 。 受 需 求 推
动 ， 本 季 度 高 档 公 寓 平 均 租 金 较 上 季 度 上 涨 了 5 . 1 ％ ， 达 到 每 月 每 平 方 米
9 5 . 5 元 ， 市 场 整 体 空 置 率 也 出 现 了 下 降 。
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優質首層商舖租金指數
租金指數
北京優質零售物業市場
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北京物流設施市場
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=
1
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北京
2 0 1 0 年 第 三 季 度 ， 北 京 商 铺 市 场 继 续 迎 来 多 个 新 项 目 开 业 和 大 量 店 铺 扩
张 。 太 阳 宫 百 盛 购 物 中 心 、 都 汇 天 地 、 首 地 大 峡 谷 和 大 钟 寺 H Q 尚 客 百 货
在 本 季 内 开 业 ， 新 增 2 3 7 , 0 9 0 平 方 米 的 零 售 物 业 面 积 。 虽 然 目 前 新 项 目
仍 普 遍 空 置 率 较 高 ， 包 括 银 泰 中 心 和 丰 联 广 场 在 内 的 一 些 项 目 在 积 极 调
整 业 态 组 合 ， 以 应 对 目 前 市 场 激 烈 的 竞 争 。 然 而 受 提 升 的 需 求 推 动 ， 一
些 项 目 的 空 置 率 开 始 大 幅 下 降 。 至 本 季 末 ， 市 场 整 体 空 置 率 环 比 下 降 1 . 2
个 百 分 点 至 9 . 6 % 。 奢 侈 品 零 售 商 在 经 历 了 两 年 的 低 谷 后 开 始 扩 张 ， 包 括
LV 、 T i f f a n y 、 D i o r 和 H u g o B o s s 在 内 的 品 牌 开 设 新 店 。 电 子 产 品 的 代 理
商 开 始 通 过 设 立 手 机 的 零 售 旗 舰 店 来 吸 引 消 费 者 ， 代 表 性 的 产 品 包 括 诺 基
亚 和 黑 莓 。 市 场 需 求 稳 步 增 长 ， 推 升 首 层 租 金 平 均 环 比 增 长 0 . 9 % ， 至 每 天
每 平 方 米 3 2 . 4 元 。
在 2 0 1 0 年 的 第 四 季 度 ， 还 将 有 4 个 项 目 共 3 9 3 , 0 0 0 平 方 米 的 项 目 入 市 。 尽
管 业 主 将 继 续 面 临 较 大 的 招 租 压 力 ， 考 虑 到 整 体 市 场 上 升 的 趋 势 和 即 将 开
业 项 目 乐 观 的 预 租 情 况 ， 预 计 整 体 空 置 率 水 平 将 继 续 回 落 。
在 过 去 三 个 季 度 ， 北 京 市 第 二 产 业 增 长 速 度 持 续 超 越 第 三 产 业 。 受 强 劲 的
增 长 需 求 ， 以 及 新 增 供 给 持 续 匮 乏 影 响 ， 工 业 物 业 空 置 率 显 著 下 降 ， 租 金
则 持 续 上 扬 。 2 0 1 0 年 第 三 季 度 ， 主 要 优 质 物 流 仓 储 设 施 都 已 接 近 满 租 状
态 ， 租 金 环 比 增 长 2 . 4 % 至 每 月 每 平 方 米 2 8 元 。 除 第 三 方 物 流 企 业 外 ， 制
造 型 企 业 的 需 求 有 显 著 增 长 。 布 鲁 什 和 孩 思 乐 分 别 在 普 洛 斯 北 京 空 港 物 流
园 租 赁 6 , 0 0 0 平 方 米 ， 百 川 在 A M B 北 京 空 港 物 流 中 心 租 赁 6 , 0 0 0 平 方 米 。
工 业 厂 房 和 工 业 园 区 研 发 用 房 租 金 也 分 别 环 比 上 升 0 . 3 % 和 2 . 1 % ， 达 到 每
月 每 平 方 米 3 8 . 4 元 和 9 6 . 9 元 。 而 本 地 政 府 为 吸 引 投 资 ， 平 均 工 业 用 地 价
格 小 幅 回 落 ， 本 季 度 环 比 略 跌 2 % ， 达 到 每 平 方 米 1 , 3 8 4 元 。
2 0 1 0 年 第 四 季 度 ， 将 新 增 2 个 优 质 物 流 仓 储 和 6 个 工 业 园 区 研 发 用 房 项
目 ， 在 一 定 程 度 上 缓 解 目 前 供 给 匮 乏 的 局 面 。 但 是 考 虑 到 目 前 市 场 上 大 量
在 积 极 寻 找 工 业 物 业 的 租 户 ， 目 前 有 限 的 新 增 供 给 仍 难 以 满 足 不 断 扩 张 的
市 场 需 求 ， 市 场 的 租 金 水 平 仍 将 继 续 攀 升 。 而 在 某 些 热 点 区 域 ， 例 如 北 京
空 港 物 流 基 地 和 北 京 电 子 城 ， 这 种 趋 势 则 更 为 明 显 。
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天津物流設施市場
天津高檔住宅市場
天津
天 津 优 质 写 字 楼 市 场 本 季 度 平 稳 增 长 ， 平 均 租 金 环 比 上 升 1 . 1 % 至 每 月 每 平
方 米 1 0 6 . 5 元 。 由 于 本 季 度 无 新 增 项 目 进 入 市 场 ， 市 场 平 均 空 置 率 下 降 2 . 1
个 百 分 点 至 1 8 . 1 % 。 优 质 写 字 楼 租 赁 市 场 本 季 度 表 现 活 跃 ， 天 凯 投 资 在 泰
达 大 厦 租 赁 1 , 2 0 0 平 方 米 写 字 楼 面 积 。 在 最 高 端 的 写 字 楼 区 域 南 京 路 ， 中
建 国 际 在 津 汇 广 场 二 座 租 赁 7 8 0 平 方 米 写 字 楼 面 积 。
预 期 在 2 0 1 0 年 第 四 季 度 ， 滨 海 新 区 将 有 两 个 新 增 写 字 楼 项 目 上 市 ， 总 建 筑
面 积 约 1 7 0 , 0 0 0 平 方 米 。 新 增 供 应 将 使 市 场 平 均 空 置 率 上 升 。
三 季 度 高 档 住 宅 销 售 市 场 刚 性 需 求 有 所 恢 复 ， 而 由 于 贷 款 政 策 持 续 从 紧 ，
投 资 需 求 依 然 疲 弱 。 本 季 度 高 档 住 宅 市 场 平 均 价 格 有 所 回 升 ， 高 档 公 寓
及 别 墅 平 均 价 格 较 上 季 度 分 别 上 升 2 . 9 % 和 0 . 5 % 至 每 平 方 米 1 7 , 4 4 9 元 和
2 0 , 2 2 7 元 。
本 季 度 天 津 高 档 住 宅 租 赁 市 场 表 现 良 好 。 高 档 公 寓 、 别 墅 、 服 务 式 公 寓 租
金 分 别 环 比 上 升 2 . 9 % ， 1 . 3 % 和 0 . 9 % 至 每 月 每 平 方 米 4 0 . 6 元 、 5 6 . 5 元 和
2 0 1 . 1 元 。 受 西 站 及 于 家 堡 等 热 点 区 域 开 发 的 推 动 ， 老 城 厢 、 滨 海 新 区 高
档 住 宅 租 金 呈 现 较 快 增 长 。
2 0 1 0 年 第 三 季 度 ， 由 于 海 外 品 牌 的 进 驻 推 动 ， 如 H & M 位 于 天 津 第 一 家 店
在 乐 宾 百 货 开 业 ， 天 津 优 质 零 售 物 业 市 场 持 续 增 长 ， 首 层 租 金 上 升 3 . 8 % 至
每 天 每 平 方 米 2 1 . 8 元 。 本 季 度 无 新 增 项 目 上 市 ， 而 需 求 保 持 旺 盛 ， 使 得 平
均 空 置 率 下 降 0 . 8 个 百 分 点 至 1 7 . 2 % 。
未 来 至 年 底 ， 预 期 将 有 3 6 5 , 0 0 0 平 方 米 新 增 商 业 面 积 的 供 应 高 峰 到 来 ， 届
时 空 置 率 将 上 升 ， 而 租 金 也 会 有 较 大 压 力 。
受 到 天 津 及 滨 海 新 区 定 位 和 建 设 的 推 动 ， 越 来 越 多 的 制 造 业 、 国 际 贸 易 及
高 科 技 企 业 进 入 天 津 市 场 ， 对 于 物 流 设 施 产 生 大 量 需 求 。 而 受 到 需 求 推
动 ， 物 流 设 施 租 金 环 比 上 升 1 . 1 % 至 每 月 每 平 方 米 2 6 . 5 元 。 工 业 用 地 价 格
微 涨 0 . 1 % 至 每 平 方 米 4 4 7 元 。
第 四 季 度 预 期 工 业 地 产 市 场 受 环 球 金 融 危 机 影 响 进 一 步 减 弱 。 物 流 设 施 租
金 将 受 到 需 求 增 长 的 推 动 而 稳 定 上 升 。
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優 質 寫 字 樓 高 檔 住 宅 優 質 零 售 物 業 物 流 設 施
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三 季 度 ， 大 连 优 质 写 字 楼 市 场 表 现 活 跃 。 位 于 星 海 湾 金 融 商 务 区 的 首 个 甲
级 写 字 楼 项 目 期 货 大 厦 正 式 交 屋 ， 带 来 1 0 5 , 0 0 0 平 方 米 办 公 面 积 。 受 高 租
金 新 项 目 入 市 带 动 ， 本 季 度 优 质 写 字 楼 平 均 租 金 环 比 上 涨 5 . 5 % ， 达 到 每 月
每 平 方 米 7 1 . 9 元 。 内 资 金 融 机 构 、 房 地 产 及 服 务 业 企 业 的 扩 张 是 需 求 复 苏
的 主 要 动 力 。 本 季 度 整 体 空 置 率 环 比 下 降 0 . 6 个 百 分 点 至 1 5 . 2 % 。
年 末 同 样 位 于 星 海 湾 的 诺 德 大 厦 有 望 竣 工 。 由 于 新 项 目 入 市 ， 预 计 整 体 市
场 空 置 率 可 能 会 略 有 上 升 。
中 央 政 府 的 调 控 政 策 遏 制 了 部 分 投 资 需 求 ， 使 得 大 连 高 档 住 宅 三 季 度 交 易
量 有 所 下 滑 。 但 部 分 知 名 开 发 商 放 盘 ， 导 致 价 格 依 然 有 小 幅 上 涨 。 三 季
度 ， 绿 城 深 蓝 中 心 及 颐 和 星 海 一 期 相 继 开 盘 ， 新 增 可 售 住 宅 1 , 3 9 8 套 ， 拉
动 大 连 高 档 公 寓 价 格 环 比 攀 升 2 . 6 % ， 达 到 每 平 方 米 2 0 , 0 5 7 元 。
租 赁 市 场 表 现 相 对 平 稳 ， 高 档 公 寓 租 金 平 均 报 价 为 每 月 每 平 方 米 8 7 元 ， 环
比 微 升 0 . 1 % 。
大 连 优 质 零 售 物 业 市 场 需 求 依 然 旺 盛 。 部 分 海 外 服 饰 品 牌 在 大 连 开 始 开 设
店 面 ， 并 有 在 大 连 加 速 扩 张 和 布 局 的 计 划 。 例 如 ， H & M 在 和 平 广 场 开 设
了 大 连 的 首 家 店 铺 ， 经 营 面 积 1 , 9 0 0 余 平 方 米 。 另 有 无 印 良 品 、 优 衣 库 等
品 牌 也 将 相 继 在 和 平 广 场 开 业 。 三 季 度 优 质 零 售 物 业 首 层 租 金 报 价 环 比 上
涨 2 % ， 达 到 每 天 每 平 方 米 2 5 . 3 元 。 本 季 度 整 体 空 置 率 继 续 环 比 下 降 0 . 1 个
百 分 点 至 7 . 9 % 。
由 于 年 内 没 有 新 项 目 完 工 ， 且 租 赁 需 求 将 保 持 稳 定 ， 预 计 未 来 整 体 空 置 率
将 进 一 步 下 滑 。
三 季 度 ， 大 连 工 业 物 业 市 场 趋 于 回 暖 。 物 流 设 施 租 金 与 上 季 度 相 比 上 涨
1 . 6 % ， 至 每 月 每 平 方 米 2 0 . 8 元 。 本 季 整 体 工 业 用 地 价 格 维 持 在 每 平 方 米
4 9 3 元 。 长 兴 岛 临 港 工 业 区 和 开 发 区 中 心 工 业 区 用 地 成 交 频 繁 。
预 计 工 业 物 业 市 场 需 求 将 在 研 发 用 房 的 带 领 下 陆 续 回 暖 ， 但 受 制 于 充 沛 的
市 场 存 量 ， 预 计 租 金 在 短 期 内 将 保 持 稳 定 。
優 質 寫 字 樓 高 檔 住 宅 優 質 零 售 物 業 物 流 設 施
未 來 六 個 月 租 金 走 勢 3-5% -2-0% 5% 0
未 來 六 個 月 空 置 率 走 勢
租金指數 售價指數
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優質首層商舖租金指數
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沈陽
本 季 度 沈 阳 优 质 写 字 楼 市 场 表 现 良 好 ， 租 金 环 比 上 升 1 . 4 % 至 每 月 每 平 方 米
6 7 . 5 元 ， 因 市 场 没 有 新 项 目 完 工 ， 而 需 求 依 然 旺 盛 ， 本 季 度 写 字 楼 的 空 置
进 一 步 明 显 改 善 ， 环 比 上 季 度 下 降 了 4 . 7 个 百 分 点 ， 回 落 到 1 7 % 。 租 赁 市
场 正 在 按 照 稳 定 的 势 态 呈 温 和 上 涨 趋 势 。
下 一 季 度 S K 大 厦 与 华 强 广 场 将 完 工 。 届 时 ， 将 会 给 沈 阳 写 字 楼 市 场 提 供 办
公 面 积 约 8 4 , 8 9 5 平 方 米 ， 市 场 空 置 率 可 能 会 暂 时 有 所 升 高 ， 但 租 金 依 然
有 望 在 中 期 保 持 上 升 趋 势 。
沈 阳 高 档 住 宅 价 格 由 于 一 直 以 来 滞 后 于 其 他 主 要 城 市 ， 目 前 依 然 持 稳 。 另
一 个 方 面 ， 随 着 地 铁 开 通 日 益 临 近 ， 地 铁 周 边 的 住 宅 成 为 本 季 度 市 场 上
的 主 要 关 注 对 象 ， 交 易 有 所 上 升 。 受 此 带 动 ， 高 档 公 寓 平 均 售 价 环 比 增 长
5 . 3 % ， 达 到 每 平 方 米 8 , 1 5 1 元 。
同 期 高 档 公 寓 租 赁 市 场 租 金 回 落 ， 环 比 下 降 1 . 1 % 至 每 月 每 平 方 米 4 0 . 7
元 。 沈 阳 高 档 住 宅 租 赁 市 场 一 直 处 于 低 迷 状 态 ， 短 时 间 内 价 格 出 现 明 显 上
涨 的 可 能 性 不 大 。
零 售 物 业 市 场 本 季 度 发 展 势 头 依 然 良 好 。 本 季 度 随 着 两 座 大 型 购 物 中 心 中
街 恒 隆 广 场 和 铁 西 万 达 商 业 广 场 落 成 开 业 ， 零 售 市 场 分 别 在 中 街 商 业 区 和
铁 西 地 区 增 加 了 1 9 0 , 3 0 0 平 方 米 和 1 6 4 , 0 0 0 平 方 米 的 新 供 应 量 。 由 于 中
兴 商 业 大 厦 大 面 积 停 业 装 修 ， 以 及 沈 阳 东 舜 百 货 即 将 退 出 沈 阳 两 个 因 素 的
制 约 ， 本 季 度 沈 阳 零 售 市 场 的 空 置 率 提 高 到 了 2 5 . 7 % ， 高 于 上 季 度 5 . 3 个
百 分 点 。 本 季 度 首 层 商 铺 租 金 环 比 上 涨 3 . 2 % 至 每 天 每 平 方 米 2 1 . 9 元 。
虽 然 政 府 加 大 鼓 励 政 策 力 度 ， 工 业 复 苏 进 度 依 然 缓 慢 。 第 三 季 度 工 业 园 区
用 地 平 均 报 价 保 持 上 季 度 相 同 水 平 ， 为 每 平 方 米 3 1 3 元 ， 同 比 去 年 依 然 有
所 增 长 ， 达 到 2 . 2 % 。
同 期 物 流 设 施 的 租 金 保 持 平 稳 ， 目 前 为 每 月 每 方 米 1 9 . 3 元 ， 预 测 在 未 来 数
月 市 场 有 望 复 苏 。
優 質 寫 字 樓 高 檔 住 宅 優 質 零 售 物 業 物 流 設 施
未 來 六 個 月 租 金 走 勢 3-5% -2-0% 0-2% 0-2%
未 來 六 個 月 空 置 率 走 勢
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租金指數
優質首層商舖租金指數
租金指數
青島
2 0 1 0 年 第 三 季 度 ， 青 岛 优 质 写 字 楼 市 场 延 续 复 苏 趋 势 ， 整 体 市 场 租 金 报
价 上 涨 0 . 3 % ， 至 每 月 每 平 方 米 7 5 . 8 元 。 本 季 度 有 8 5 , 0 0 0 平 方 米 新 增 供 给
入 市 ， 青 岛 优 质 写 字 楼 整 体 空 置 率 季 度 环 比 上 升 0 . 3 个 百 分 点 至 1 3 . 5 % 。
本 季 度 青 岛 优 质 写 字 楼 租 赁 市 场 仍 显 活 跃 ， 其 中 中 石 油 在 海 尔 路 一 新 建 项
目 租 赁 了 2 4 , 1 4 0 平 方 米 办 公 面 积 。
年 底 预 计 约 有 1 7 0 , 0 0 0 平 方 米 的 新 增 供 应 将 在 下 季 度 入 市 ， 其 中 包 括 写 字
楼 建 筑 面 积 为 8 7 , 0 0 0 平 方 米 的 青 岛 第 一 高 楼 — 万 邦 中 心 。 受 供 应 高 峰 到
来 影 响 ， 整 体 空 置 率 将 在 下 季 度 出 现 反 弹 。
由 于 没 有 进 一 步 的 宏 观 调 控 政 策 释 放 ， 自 住 需 求 回 暖 使 得 青 岛 住 宅 市 场 第
三 季 度 出 现 了 量 价 齐 升 ， 高 档 公 寓 平 均 销 售 报 价 至 每 平 方 米 2 4 , 1 1 8 元 ，
环 比 上 涨 7 . 3 ％ 。
高 端 公 寓 租 赁 市 场 持 续 回 暖 ， 租 金 季 度 环 比 上 涨 1 . 2 % 至 每 月 每 平 方 米
5 3 . 4 元 。 上 实 海 上 海 和 麦 岛 金 岸 等 崂 山 区 高 端 住 宅 项 目 投 入 使 用 ， 使 崂 山
区 的 市 场 表 现 优 于 整 体 市 场 。
本 季 度 香 格 里 拉 中 心 开 门 纳 客 并 吸 引 了 东 田 造 型 等 入 驻 ， 为 青 岛 优 质 商 业
市 场 带 来 了 5 , 8 6 6 平 方 米 供 应 量 ， 新 增 物 业 入 市 租 金 要 价 较 低 ， 拉 低 了 优
质 零 售 物 业 的 平 均 租 金 ， 首 层 商 铺 租 金 降 至 每 天 每 平 方 米 2 3 元 ， 环 比 下 降
1 . 1 % ， 空 置 率 下 降 0 . 5 个 百 分 点 至 1 0 . 5 % 。
预 计 约 有 6 3 , 6 0 0 平 方 米 的 新 增 供 应 将 在 下 季 度 入 市 ， 新 增 供 应 将 会 吸 引
更 多 新 品 牌 进 入 青 岛 市 场 ， 进 一 步 促 进 本 地 消 费 。 例 如 采 蝶 轩 将 入 驻 凯 悦
中 心 ， 营 业 面 积 约 1 , 5 0 0 平 方 米 。
本 季 度 ， 受 到 制 造 业 和 对 外 贸 易 持 续 复 苏 的 刺 激 ， 导 致 青 岛 市 工 业 物 业 市
场 增 长 势 头 强 劲 , 青 岛 物 流 仓 储 设 施 平 均 报 价 较 上 一 季 度 上 升 3 . 4 ％ ， 至 每
月 每 平 方 米 1 1 . 4 元 。 同 时 ， 大 部 分 土 地 交 易 集 中 于 城 阳 和 莱 西 工 业 园 内 ，
青 岛 主 要 工 业 园 土 地 价 格 保 持 稳 定 ， 至 每 平 方 米 3 2 7 元 。
预 计 工 业 设 施 租 金 ， 特 别 是 物 流 仓 储 设 施 租 金 将 在 下 季 度 继 续 增 长 。 由 于
充 足 的 供 应 ， 工 业 土 地 价 格 预 期 将 保 持 稳 定 。
優 質 寫 字 樓 高 檔 住 宅 優 質 零 售 物 業 物 流 設 施
未 來 六 個 月 租 金 走 勢 0-2% 0-3% 0-2% 3-5%
未 來 六 個 月 空 置 率 走 勢
租金指數 售價指數
青島優質寫字樓市場
青島優質零售物業市場
青島物流設施市場
青島高檔住宅市場
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華東地區
经 济 增 长 带 动 办 公 楼 市 场 成 交 愈 发 活 跃 ， 但 与 此 同 时 市 场
的 供 应 高 峰 也 陆 续 来 到 。 本 季 度 上 海 、 南 京 、 杭 州 均 有 数
栋 办 公 楼 宇 竣 工 。 竞 争 加 剧 致 使 杭 州 租 金 水 平 有 所 下 调 ，
而 南 京 因 为 新 增 甲 级 写 字 楼 租 金 水 平 较 高 ， 带 动 整 体 租 金
水 平 向 上 ， 杭 州 与 南 京 本 季 度 空 置 率 皆 有 所 升 高 。 新 政 的
调 控 效 应 渐 渐 有 所 减 弱 ， 高 档 住 宅 销 量 在 前 期 大 幅 减 少 后
渐 渐 反 弹 ， 尤 其 在 杭 州 、 宁 波 等 民 营 经 济 活 跃 地 区 ， 投 资
的 气 氛 回 复 更 为 明 显 ， 推 动 高 档 住 宅 价 格 重 新 回 升 ， 同 期
高 档 住 宅 租 金 依 然 保 持 平 稳 。
由 于 世 博 效 应 的 推 动 ， 上 海 零 售 业 的 迅 速 增 长 有 力 地 推 动
了 各 商 家 的 业 绩 。 而 由 于 新 增 项 目 此 前 已 基 本 进 入 市 场 ，
本 季 上 海 零 售 物 业 租 金 吸 纳 表 现 均 向 好 。 另 一 方 面 夏 季 作
为 零 售 淡 季 ， 使 得 二 线 城 市 消 费 零 售 相 对 转 淡 ， 南 京 市 场
租 金 出 现 下 滑 。 受 出 口 加 快 复 苏 影 响 ， 华 东 物 流 设 施 租 金
水 平 快 速 回 暖 。
當季租金表現
上 海 杭 州 南 京 寧 波
優 質 寫 字 樓
高 檔 住 宅
優 質 零 售 物 業
物 流 設 施
南 京
杭 州
上 海
寧 波
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上海優質寫字樓市場
租金指數 售價指數
租金指數 售價指數
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上海高檔住宅市場
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上海
優 質 寫 字 樓 高 檔 住 宅 優 質 零 售 物 業 物 流 設 施
未 來 六 個 月 租 金 走 勢 0-5% 0-5% 3-5% 3-5%
未 來 六 個 月 空 置 率 走 勢
三 季 度 上 海 写 字 楼 市 场 延 续 稳 定 而 温 和 的 复 苏 势 头 。 全 市 平 均 租 金 报 价 录
得 连 续 第 三 个 季 度 的 上 涨 ， 环 比 上 升 1 % 至 每 月 每 平 方 米 2 1 2 元 。 浦 西 平 均
租 金 上 涨 1 . 6 % ， 而 浦 东 租 金 微 幅 上 涨 0 . 1 % 。 报 告 期 内 ， 长 宁 的 万 宝 国 际
广 场 ， 卢 湾 的 新 富 港 一 座 ， 浦 东 的 宏 嘉 大 厦 和 黄 浦 名 人 商 业 大 厦 四 幢 写 字
楼 入 市 ， 累 计 新 增 供 应 为 1 7 2 , 2 3 0 平 方 米 。
租 赁 市 场 活 跃 ， 几 乎 所 有 行 业 都 有 成 交 。 世 邦 魏 理 仕 追 踪 的 租 赁 成 交 中 ，
来 自 专 业 服 务 业 、 制 造 业 和 金 融 服 务 业 的 租 户 是 最 大 的 需 求 来 源 ， 而 贸
易 、 I T 和 其 他 服 务 业 的 租 户 也 有 不 少 成 交 发 生 。 我 们 发 现 在 不 少 案 例 中 ，
租 户 利 用 目 前 市 场 较 低 的 租 金 水 平 搬 迁 至 新 上 市 或 即 将 上 市 的 高 品 质 楼
宇 。 例 如 ， 中 伦 律 师 事 务 所 决 定 从 中 银 大 厦 搬 至 国 金 中 心 二 座 ， 租 赁 了
2 , 5 0 0 平 方 米 ； 又 如 ， H a y s 从 淮 海 路 迁 至 位 于 南 京 西 路 的 新 地 标 会 德 丰 广
场 。 本 季 空 置 率 下 降 0 . 2 个 百 分 点 至 1 1 . 8 % 。
展 望 未 来 6 个 月 ， 在 全 球 经 济 保 持 当 下 复 苏 轨 迹 的 前 提 下 ， 又 考 虑 到 超 过
9 0 万 平 方 米 的 预 计 新 增 供 应 量 ， 上 海 办 公 楼 租 金 将 继 续 稳 定 但 并 不 快 速 的
上 涨 。 尽 管 1 / 3 左 右 的 新 增 供 应 已 经 通 过 大 面 积 租 赁 和 收 购 被 预 先 消 化 。
预 计 浦 西 的 写 字 楼 相 比 浦 东 会 有 更 强 劲 的 表 现 ， 因 为 未 来 6 个 月 内 逾 7 0 %
的 新 增 供 应 将 集 中 在 浦 东 出 现 。
由 于 三 季 度 上 海 并 未 公 布 地 方 调 控 细 则 ， 市 场 供 求 双 方 依 然 大 部 分 保 持 着
谨 慎 观 望 的 态 度 。 三 季 度 上 海 高 档 公 寓 平 均 报 价 微 幅 上 涨 0 . 9 % 至 每 平 方 米
4 6 , 4 5 2 元 。 从 供 应 方 面 来 看 ， 本 季 度 新 增 供 应 量 与 上 季 度 相 当 ， 位 于 杨
浦 新 江 湾 城 区 域 的 九 龙 仓 玺 园 在 本 季 度 首 次 推 出 1 9 5 套 住 宅 ， 位 于 徐 汇 滨
江 区 域 的 尚 海 湾 豪 庭 与 位 于 卢 湾 区 的 永 业 公 寓 二 期 也 再 次 推 出 1 6 2 与 1 1 6
套 单 元 。 成 交 方 面 ， 三 季 度 均 价 三 万 元 以 上 的 高 档 公 寓 成 交 量 仍 延 续 低
位 ， 其 中 相 对 活 跃 的 项 目 则 以 新 开 盘 项 目 和 在 售 楼 盘 的 新 批 次 为 主 ， 并 且
大 多 是 位 于 次 中 心 区 域 的 住 宅 项 目 。
三 季 度 期 间 高 档 住 宅 租 赁 市 场 也 继 续 保 持 增 长 趋 势 ， 其 中 高 档 公 寓 平 均 租
金 环 比 上 涨 2 . 1 % 至 每 月 每 平 方 米 1 4 8 . 3 元 。 同 时 高 档 住 宅 租 赁 需 求 的 上 升
也 使 该 类 物 业 空 置 率 持 续 下 降 ， 尤 其 是 在 浦 东 新 区 及 黄 浦 区 ， 活 跃 的 成 交
带 动 其 空 置 率 分 别 下 降 5 % 。
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租金指數
上海優質零售物業市場
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上海
2 0 1 0 年 第 三 季 度 ， 优 质 零 售 物 业 市 场 继 续 向 好 。 首 层 租 金 环 比 略 微 增
长 1 . 4 ％ 。 新 天 地 三 期 和 罗 斯 福 （ 原 外 滩 2 7 号 ） 项 目 上 市 ， 给 市 场 带 来
4 4 , 1 2 7 平 方 米 的 新 增 优 质 面 积 。 一 些 国 际 品 牌 商 早 已 签 下 这 些 新 增 供
应 ， 包 括 A g n e s b . 位 于 新 天 地 三 期 的 旗 舰 店 以 及 R o l e x 在 罗 斯 福 近 1 , 0 0 0
平 方 米 的 店 铺 。 市 场 整 体 空 置 率 受 新 增 供 应 的 小 幅 影 响 而 轻 微 攀 升 0 . 1 个
百 分 点 至 7 . 2 % 。 实 际 上 ， 对 于 上 海 优 质 零 售 物 业 市 场 的 需 求 依 然 稳 固 ，
国 际 品 牌 零 售 商 对 于 进 入 或 进 一 步 拓 展 上 海 市 场 依 然 表 现 积 极 。 M C M
在 香 港 广 场 开 店 ， 国 际 金 融 中 心 商 场 继 续 引 来 大 牌 入 驻 ， 如 B v l g a r i 和
D i o r 。 施 华 洛 世 奇 在 费 尔 蒙 和 平 饭 店 开 出 3 0 0 平 方 米 的 旗 舰 店 ， 与 此 同
时 ， O ’ l e 超 市 也 在 港 汇 广 场 开 出 3 , 5 0 0 平 方 米 的 店 铺 。
临 近 年 末 ， 预 计 约 有 1 1 8 , 8 1 2 平 方 米 的 未 来 供 应 。 然 而 ， 以 当 前 吸 纳 情 况
来 看 ， 市 场 空 置 率 相 信 波 动 不 大 。 租 金 报 价 相 应 地 会 有 小 幅 增 长 。
三 季 度 上 海 工 业 物 业 市 场 总 体 来 讲 仍 然 延 续 了 积 极 的 市 场 氛 围 ， 租 金 指 数
环 比 上 涨 了 1 . 5 % 。 良 好 的 市 场 主 要 有 赖 于 稳 定 的 宏 观 经 济 环 境 。 上 海 海 关
进 出 口 总 额 从 三 月 起 保 持 着 稳 定 的 上 升 ， 而 三 季 度 各 月 上 海 工 业 总 产 值 也
保 持 着 平 稳 。 上 海 工 业 用 地 平 均 价 格 在 本 季 度 仍 与 上 季 度 持 平 ， 为 每 平 方
米 1 , 4 2 5 元 ， 但 新 增 供 应 从 七 月 开 始 显 著 上 升 。 在 七 月 和 八 月 上 海 一 共 出
让 8 1 块 工 业 用 地 ， 比 整 个 二 季 度 出 让 的 工 业 用 地 多 8 6 % 。
上 海 主 要 工 业 园 区 厂 房 平 均 租 金 三 季 度 上 涨 4 . 5 % 至 每 月 每 平 方 米 2 4 . 3
元 。 在 传 统 的 工 业 园 如 金 桥 和 康 桥 以 及 一 些 新 兴 的 制 造 业 区 域 如 松 江 和 青
浦 ， 厂 房 租 金 在 过 去 的 几 个 季 度 上 涨 更 为 明 显 。 同 时 仓 库 租 金 上 涨 1 % 至 每
月 每 平 方 米 2 7 . 3 元 ， 尤 其 是 在 宝 山 区 ， 需 求 的 增 长 使 该 区 域 仓 库 租 金 上 涨
了 1 0 % 左 右 。 商 务 园 区 市 场 的 平 均 租 金 三 季 度 也 上 涨 了 0 . 8 % 至 每 月 每 平
方 米 9 5 . 1 元 ， 且 总 体 空 置 率 下 降 了 4 . 2 个 百 分 点 。 漕 河 泾 和 张 江 地 区 仍 然
是 成 交 活 跃 的 热 点 区 域 。
2 0 1 0 年 四 季 度 ， 人 民 币 升 值 预 计 将 会 对 中 国 的 工 业 持 续 回 复 带 来 一 些 负
面 的 影 响 。 不 过 在 上 海 ， 虹 桥 交 通 枢 纽 的 投 入 运 营 将 为 大 虹 桥 地 区 的 发 展
带 来 新 的 机 遇 ， 尤 其 是 物 流 市 场 和 商 务 园 区 市 场 。 同 时 在 未 来 几 个 月 物 流
市 场 需 求 的 增 长 以 及 空 置 面 积 的 下 降 将 推 动 仓 库 租 金 的 上 涨 。
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租金指數
優質首層商舖租金指數
租金指數
南京
南 京 优 质 写 字 楼 市 场 三 季 度 表 现 活 跃 ， 平 均 租 金 季 度 环 比 增 长 2 . 4 % 至 每
月 每 平 方 米 8 5 . 7 元 。 本 季 内 ， 位 于 新 街 口 的 南 京 中 心 和 位 于 河 西 的 新 地 中
心 正 式 交 付 ， 为 市 场 新 增 约 1 6 7 , 0 0 0 平 方 米 甲 级 写 字 楼 面 积 。 新 增 供 应 上
升 推 动 市 场 空 置 率 升 高 5 . 9 个 百 分 点 至 2 3 . 8 % 。 同 期 ， 受 税 收 优 惠 政 策 的
吸 引 ， 租 户 开 始 向 河 西 新 城 搬 迁 ， 这 其 中 以 来 自 金 融 行 业 的 企 业 居 多 。 比
如 ， 河 西 的 新 地 中 心 就 成 功 吸 引 了 包 括 汇 丰 银 行 、 友 邦 保 险 、 丘 博 保 险 等
重 要 租 户 的 入 住 。
四 季 度 预 计 有 约 6 0 , 0 0 0 平 方 米 的 新 增 供 应 ， 预 计 届 时 空 置 率 仍 将 在 高 位
徘 徊 。
楼 市 调 控 政 策 紧 缩 效 果 渐 渐 减 弱 ， 高 档 住 宅 市 场 在 本 季 度 后 期 开 始 重 新 活
跃 ， 量 价 齐 升 。 高 档 住 宅 平 均 报 价 季 度 环 比 上 涨 4 . 7 % 至 每 平 方 米 2 3 , 2 5 1
元 。 第 三 季 度 南 京 出 台 地 方 预 售 监 管 条 例 ， 但 预 计 对 于 高 档 住 宅 影 响 有
限 。
高 档 住 宅 租 赁 市 场 本 季 则 保 持 稳 定 ， 平 均 租 金 环 比 微 跌 0 . 5 % 至 每 月 每 平 方
米 5 7 . 9 元 。 新 街 口 区 域 的 公 寓 租 金 继 续 看 涨 ， 而 一 些 老 公 寓 及 位 置 远 离 地
铁 站 的 公 寓 租 金 则 出 现 下 滑 。
南 京 社 会 消 费 品 零 售 总 额 今 年 前 八 个 月 保 持 了 同 比 增 长 1 8 % ， 而 由 于 夏 季
为 百 货 业 传 统 的 零 售 淡 季 ， 受 此 影 响 ， 优 质 零 售 物 业 首 层 租 金 季 度 环 比 下
降 2 . 6 % 至 每 天 每 平 方 米 3 2 . 3 元 。 季 内 市 场 整 体 空 置 率 仍 维 持 在 上 季 的 水
平 没 有 变 化 。
四 季 度 预 计 将 会 有 至 少 1 6 0 , 0 0 0 平 方 米 的 新 增 供 应 入 市 ， 其 中 包 括 了 南 京
国 际 广 场 和 德 基 广 场 2 期 两 个 主 要 项 目 。 尽 管 下 季 度 新 增 供 应 较 大 ， 但 由
于 新 项 目 预 租 情 况 良 好 ， 预 计 届 时 市 场 整 体 空 置 率 将 温 和 上 升 。
今 年 前 八 个 月 全 市 工 业 生 产 总 值 同 比 上 涨 3 0 . 6 % ， 推 动 工 业 厂 房 租 金 本 季
反 弹 0 . 5 % 至 每 月 每 平 方 米 1 1 . 5 元 。 而 仓 储 物 流 设 施 的 租 金 则 保 持 稳 定 ，
维 持 在 每 月 每 平 方 米 1 1 . 5 元 。 受 城 市 经 济 快 速 复 苏 及 基 础 设 施 改 善 的 推
动 ， 工 业 地 价 本 季 环 比 上 涨 5 . 5 % 至 每 平 方 米 3 5 6 元 。
预 期 工 业 物 业 短 期 需 求 稳 定 ， 地 价 将 在 一 段 时 间 内 持 稳 。
優 質 寫 字 樓 高 檔 住 宅 優 質 零 售 物 業 物 流 設 施
未 來 六 個 月 租 金 走 勢 3-5% 0-2% 3-5% 0-5%
未 來 六 個 月 空 置 率 走 勢
租金指數 售價指數
南京優質寫字樓市場
南京優質零售物業市場
南京物流設施市場
南京高檔住宅市場
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第 三 季 度 ， 钱 江 新 城 两 个 乙 级 写 字 楼 项 目 带 来 1 2 7 ， 4 0 0 平 方 米 新 增 供
应 。 受 供 应 量 大 增 的 压 力 ， 杭 州 写 字 楼 市 场 租 金 连 续 第 三 季 度 下 降 。 尽 管
来 自 金 融 领 域 以 及 其 他 服 务 行 业 需 求 有 所 增 长 ， 新 入 市 楼 宇 的 低 租 金 依 然
使 得 市 场 平 均 租 金 下 降 1 . 8 % 至 每 月 每 平 方 米 1 1 0 . 1 元 。 同 期 ， 空 置 率 上 升
1 . 7 个 百 分 点 ， 达 到 1 7 . 2 ％ 。
第 四 季 度 预 计 有 将 近 1 4 4 ， 8 7 2 平 方 米 新 增 供 应 投 入 市 场 ， 主 要 来 自 于 钱
江 新 城 两 个 项 目 的 交 付 使 用 。 供 应 持 续 上 涨 ， 预 期 未 来 数 月 中 杭 州 写 字 楼
空 置 率 将 会 上 升 ， 而 钱 江 新 城 尤 为 明 显 。
第 三 季 度 ， 前 期 受 到 压 抑 的 投 资 需 求 逐 步 恢 复 ， 而 高 端 住 宅 市 场 销 量 季 度 环
比 上 升 ， 虽 然 目 前 成 交 量 仍 比 去 年 同 期 有 大 幅 下 滑 。 流 动 性 过 剩 ， 持 续 改 善
的 城 市 设 施 ， 以 及 对 杭 州 城 市 发 展 的 良 好 预 期 使 得 市 场 对 于 高 档 住 宅 的 需 求
仍 然 保 持 强 劲 。 实 际 上 ， 市 中 心 豪 宅 的 稀 缺 性 被 市 场 普 遍 认 可 ， 因 此 继 续 推
动 高 档 公 寓 价 格 季 度 环 比 小 幅 上 涨 1 . 2 % ， 达 到 每 平 方 米 3 4 , 9 4 1 元 。
杭 州 高 档 公 寓 租 金 继 续 平 稳 上 涨 ， 达 到 每 月 每 平 方 米 7 6 . 2 元 ， 环 比 上 升
0 . 5 ％ 。
受 浙 江 市 场 强 劲 消 费 能 力 的 驱 动 ， 杭 州 零 售 市 场 延 续 了 上 涨 的 趋 势 。 优 质
商 业 租 金 止 跌 反 弹 ， 首 层 租 金 上 涨 1 . 9 % ， 至 每 天 每 平 方 米 2 7 . 4 元 。 季 度
内 没 有 新 增 供 应 ， 而 市 场 中 依 然 有 很 多 品 牌 欲 找 寻 合 适 物 业 。 随 着 前 期 入
市 的 指 标 性 项 目 万 象 城 的 入 驻 率 逐 渐 升 高 ， 整 体 市 场 空 置 率 降 低 到 1 . 6 % ，
较 上 个 季 度 末 下 降 0 . 2 个 百 分 点 。
本 年 度 第 四 季 度 ， 2 万 平 方 米 新 增 优 质 供 应 将 进 入 市 场 。 由 于 优 质 商 业 需
求 依 旧 保 持 强 劲 ， 预 计 未 来 一 段 时 间 租 金 仍 有 很 大 增 长 潜 力 。
杭 州 推 出 更 多 优 惠 政 策 鼓 励 总 部 经 济 ， 吸 引 了 诸 多 企 业 入 驻 ， 使 得 近 期 一
些 国 家 级 开 发 区 的 工 业 用 地 价 格 持 续 攀 升 ， 平 均 价 格 环 比 上 涨 1 . 4 ％ ， 报
每 平 方 米 3 6 0 元 。 对 于 工 业 物 业 的 需 求 上 涨 ， 使 得 物 流 设 施 租 金 租 金 环 比
上 涨 1 . 8 ％ ， 报 每 月 每 平 方 米 1 2 . 4 元 。 由 于 需 求 保 持 强 劲 增 长 以 及 供 应 有
限 ， 工 业 物 业 租 金 和 土 地 价 格 将 在 未 来 一 个 季 度 继 续 上 涨 。
優 質 寫 字 樓 高 檔 住 宅 優 質 零 售 物 業 物 流 設 施
未 來 六 個 月 租 金 走 勢 0 0-3% 5% 0-5%
未 來 六 個 月 空 置 率 走 勢
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杭州優質寫字樓市場
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寧波
2 0 1 0 年 第 三 季 度 ， 来 自 金 融 服 务 以 及 物 流 行 业 需 求 强 劲 ， 宁 波 优 质 写 字
楼 市 场 租 金 延 续 了 上 涨 的 趋 势 ， 环 比 上 升 1 . 3 % 报 每 月 每 平 方 米 6 6 . 8 元 。
同 期 空 置 率 基 本 稳 定 在 1 9 ％ 。 本 季 度 有 一 个 乙 级 写 字 楼 项 目 投 入 使 用 ， 带
来 3 7 ， 9 3 7 平 方 米 新 增 供 应 ， 宁 波 优 质 写 字 楼 价 格 同 期 加 速 上 涨 。
2 0 1 0 年 第 四 季 度 ， 预 计 有 将 近 5 5 , 0 0 0 平 方 米 优 质 新 增 供 应 将 进 入 市 场 ，
新 增 供 应 将 来 自 江 东 和 海 曙 区 域 。 在 宁 波 市 中 心 区 域 ， 由 于 供 应 有 限 ， 空
置 率 将 保 持 在 比 较 低 的 水 平 。 在 鄞 州 和 东 部 商 务 区 ， 未 来 将 有 大 量 的 新 增
供 应 ， 这 些 区 域 将 面 临 较 明 显 的 竞 争 压 力 。
自 住 型 需 求 在 第 三 季 度 恢 复 ， 使 得 宁 波 高 档 住 宅 成 交 量 环 比 上 个 季 度 已 经
出 现 反 弹 。 高 档 住 宅 价 格 继 续 保 持 上 涨 的 趋 势 ， 高 档 公 寓 平 均 价 格 季 度 环
比 上 涨 5 . 1 % ， 达 到 每 平 方 米 1 9 , 5 2 0 元 。 受 城 市 开 发 带 动 ， 鄞 州 等 区 域 发
展 预 期 良 好 ， 住 宅 市 场 的 涨 幅 要 高 于 其 他 区 域 。 高 档 住 宅 租 赁 市 场 延 续 上
涨 的 趋 势 ， 平 均 租 金 达 到 每 月 每 平 方 米 5 4 . 4 元 ， 环 比 上 涨 0 . 9 个 百 分 点 。
宁 波 市 场 销 售 潜 力 巨 大 ， 更 多 品 牌 ， 尤 其 是 一 些 奢 侈 品 牌 都 在 找 寻 合 适 物
业 以 进 入 市 场 。 宁 波 优 质 零 售 物 业 租 金 也 因 此 延 续 了 上 升 趋 势 ， 首 层 租 金
上 涨 1 . 6 % ， 至 每 天 每 平 方 米 2 3 . 3 元 。 目 前 市 场 上 优 质 物 业 供 不 应 求 ， 和
上 个 季 度 末 一 样 ， 入 驻 率 几 乎 为 饱 和 。
本 年 度 最 后 一 季 有 7 万 平 方 米 新 增 优 质 供 应 将 进 入 宁 波 优 质 零 售 物 业 市
场 ， 考 虑 一 直 以 来 供 不 应 求 的 态 势 ， 新 增 供 应 并 不 会 对 市 场 产 生 影 响 。
宁 波 进 出 口 自 2 0 1 0 年 中 以 来 屡 创 记 录 ， 而 宁 波 港 已 成 为 增 长 速 度 最 快 的
港 口 。 外 贸 高 速 发 展 有 力 的 刺 激 了 物 流 业 上 升 ， 也 带 动 物 流 设 施 租 金 增
长 。 三 季 度 租 金 环 比 上 涨 1 . 5 ％ ， 报 每 月 每 平 方 米 1 3 . 7 元 。 而 租 赁 市 场
旺 盛 也 刺 激 了 工 业 地 价 上 升 ， 平 均 价 格 环 比 上 涨 2 . 8 ％ ， 报 每 平 方 米 4 7 1
元 。 预 计 工 业 物 业 租 金 和 土 地 价 格 在 未 来 几 个 季 度 将 继 续 上 涨 。
優 質 寫 字 樓 高 檔 住 宅 優 質 零 售 物 業 物 流 設 施
未 來 六 個 月 租 金 走 勢 0-5% 5% 5% 5%
未 來 六 個 月 空 置 率 走 勢
租金指數 售價指數
寧波優質寫字樓市場
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第 三 季 度 ， 旺 盛 的 需 求 继 续 支 持 广 州 和 深 圳 两 地 优 质 物 业
市 场 。 两 地 优 质 写 字 楼 租 金 均 有 适 度 升 幅 ， 同 期 甲 级 写 字
楼 相 对 表 现 更 佳 。 同 时 ， 每 个 市 场 均 有 1 2 5 , 0 0 0 平 方 米 以
上 新 增 供 应 ， 而 新 增 供 应 在 面 市 前 获 得 不 错 的 预 租 率 。 深
圳 部 分 新 商 场 在 高 入 驻 率 和 需 求 殷 切 的 基 础 上 提 高 叫 价 ，
令 深 圳 优 质 商 业 设 施 首 层 整 体 租 金 季 内 攀 升 5 . 5 % 。 广 州
优 质 商 业 物 业 市 场 依 然 供 应 短 缺 ， 租 金 过 去 三 个 月 内 继 续
在 相 对 的 高 位 徘 徊 。 下 季 度 将 有 一 批 计 划 在 亚 运 会 前 落 成
的 新 增 供 应 出 现 ， 预 期 将 有 效 舒 缓 供 需 矛 盾 和 稳 定 租 金 水
平 。
当 广 州 豪 宅 市 场 仍 处 于 调 控 政 策 的 阴 影 之 下 ， 深 圳 的 一 手
豪 宅 销 售 市 场 已 经 出 现 突 如 其 来 的 反 弹 ， 公 寓 和 别 墅 的 销
售 价 格 均 有 上 升 。 租 赁 市 场 方 面 ， 外 籍 高 管 人 士 对 于 服 务
式 公 寓 的 居 住 需 求 持 续 增 长 。 本 季 度 两 地 优 质 物 流 设 施 颇
受 制 造 业 企 业 追 捧 ， 租 金 继 续 录 得 一 定 的 涨 幅 。
當季租金表現
廣 州 深 圳
優 質 寫 字 樓
高 檔 住 宅
優 質 零 售 物 業
物 流 設 施
廣 州 深 圳
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廣州
優 質 寫 字 樓 高 檔 住 宅 優 質 零 售 物 業 物 流 設 施
未 來 六 個 月 租 金 走 勢 0-5% 0-5% 0-5% 5%
未 來 六 個 月 空 置 率 走 勢
2 0 1 0 年 第 三 季 度 广 州 优 质 写 字 楼 市 场 发 展 态 势 良 好 ， 租 赁 市 场 持 续 上 季
度 的 活 跃 态 势 。 总 体 租 金 保 持 稳 定 增 长 ， 环 比 上 涨 3 . 1 % 至 每 月 每 平 方 米
1 0 0 . 2 元 。
本 季 有 两 栋 位 于 天 河 区 的 甲 级 写 字 楼 落 成 ， 为 市 场 带 来 共 约 1 2 6 , 0 0 0 平 方
米 的 优 质 写 字 楼 新 增 面 积 。 其 中 ， 位 于 广 州 C B D — — 珠 江 新 城 的 高 德 置 地
广 场 二 期 ， 在 落 成 时 已 取 得 约 8 5 % 的 预 租 率 ， 普 华 永 道 和 广 东 发 展 银 行 均
在 此 租 用 大 面 积 单 位 。
本 季 度 市 场 需 求 旺 盛 ， 全 市 净 吸 纳 量 达 到 1 2 5 , 6 3 6 平 方 米 。 尽 管 有 新 增 供
应 ， 季 末 优 质 写 字 楼 整 体 空 置 率 仍 然 有 所 下 调 ， 较 上 季 度 末 下 降 0 . 3 个 百
分 点 至 1 3 . 4 % 。 季 内 主 要 租 赁 成 交 包 括 ： 交 通 银 行 在 即 将 交 付 使 用 的 广 州
国 际 金 融 中 心 预 租 1 , 2 0 0 平 方 米 的 办 公 面 积 ； 屈 臣 氏 租 赁 越 秀 区 珠 江 国 际
大 厦 约 7 , 0 0 0 平 方 米 的 写 字 楼 面 积 。 而 本 地 发 展 商 恒 大 地 产 则 整 购 珠 江 新
城 在 建 的 佳 兆 业 中 心 （ 写 字 楼 面 积 约 8 7 , 6 0 0 平 方 米 ） ， 计 划 将 部 分 写 字
楼 面 积 用 作 企 业 总 部 。
由 于 亚 运 会 期 间 全 市 实 施 停 工 ， 该 措 施 影 响 建 筑 工 程 进 度 和 租 户 装 修 计
划 ， 市 场 上 的 租 赁 活 动 在 本 季 末 出 现 放 缓 。 这 一 趋 势 将 持 续 至 亚 运 结 束 ，
预 计 下 季 度 租 金 涨 幅 亦 将 出 现 相 应 地 趋 缓 。
本 季 度 ， 广 州 高 档 住 宅 租 金 上 涨 势 头 减 缓 ， 市 场 趋 于 平 稳 。 高 档 公 寓 租 金
在 第 三 季 度 录 得 每 月 每 平 方 米 5 5 . 3 元 ， 环 比 微 增 1 . 2 % ， 增 幅 比 上 季 度 的
2 % 收 窄 。 服 务 式 公 寓 租 金 环 比 上 升 1 . 5 % 至 每 月 每 平 方 米 1 5 1 . 1 元 ， 其 中
天 河 区 的 服 务 式 公 寓 出 租 状 况 良 好 ， 部 分 提 高 了 租 金 水 平 ， 令 区 内 平 均 租
金 季 度 增 长 3 . 1 % ， 快 于 整 体 市 场 。
受 年 内 陆 续 出 台 的 楼 市 调 控 政 策 影 响 ， 季 内 广 州 住 宅 销 售 速 度 减 缓 ， 高 档
住 宅 销 售 价 格 趋 向 平 稳 。 一 手 高 档 公 寓 销 售 价 格 结 束 连 续 五 个 季 度 的 上
涨 ， 本 季 度 高 档 公 寓 有 0 . 2 % 的 轻 微 下 跌 ， 平 均 价 格 为 每 平 方 米 2 6 , 3 5 4
元 。 高 档 别 墅 供 应 有 限 ， 销 售 价 格 在 本 季 度 环 比 上 涨 1 . 7 % ， 达 到 平 均 每 平
方 米 3 0 , 5 0 0 元 。
季 内 ， 位 于 白 云 区 的 金 湖 翡 翠 谷 复 式 单 位 以 及 越 秀 区 的 兰 亭 璟 濠 推 出 预
售 。 金 湖 翡 翠 谷 项 目 由 香 港 发 展 商 新 世 界 地 产 开 发 ， 本 期 复 式 单 位 以 均
价 约 每 平 方 米 2 7 , 0 0 0 元 在 销 售 市 场 上 推 出 ， 反 应 不 俗 。 另 外 ， 位 于 天 河
北 的 万 菱 汇 君 临 国 际 公 寓 超 过 2 0 , 0 0 0 平 方 米 的 面 积 ， 以 均 价 约 每 平 方 米
1 8 , 0 0 0 元 被 市 场 迅 速 吸 纳 。
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廣州
本 季 度 ， 广 州 优 质 零 售 物 业 市 场 整 体 表 现 平 稳 ， 一 楼 租 金 环 比 微 涨 0 . 9 %
至 每 天 每 平 方 米 5 0 . 1 元 。 季 内 没 有 新 增 供 应 ， 各 大 型 购 物 中 心 继 续 积 极 引
入 新 租 户 以 降 低 场 内 空 置 面 积 ， 市 场 整 体 空 置 率 继 续 下 调 0 . 6 个 百 分 点 至
1 0 . 2 % 。
零 售 商 在 广 州 市 场 上 扩 张 意 愿 强 烈 ， 但 相 比 之 下 ， 国 际 品 牌 更 受 各 大 优 质
商 业 设 施 欢 迎 。 天 河 城 广 场 本 季 度 成 功 引 入 国 际 彩 妆 品 牌 M . A . C . 在 华 南 地
区 的 首 家 独 立 门 店 ， 而 位 于 同 区 的 正 佳 广 场 亦 在 本 季 引 入 国 际 快 速 时 装 品
牌 H & M 开 设 广 州 第 二 家 门 店 。 此 外 ， 部 分 大 型 购 物 设 施 开 辟 不 同 的 消 费
专 区 寻 求 租 户 和 商 品 差 异 化 ： 如 正 佳 广 场 开 设 儿 童 专 区 ， 专 门 销 售 儿 童 服
饰 、 玩 具 及 提 供 游 乐 设 施 ； 友 谊 百 货 在 广 州 世 界 贸 易 中 心 大 厦 裙 楼 M 层 至
三 层 开 设 2 0 , 0 0 0 平 方 米 的 男 士 馆 。
下 一 季 度 预 计 将 有 两 个 大 型 购 物 中 心 — — 广 州 白 云 万 达 广 场 与 五 号 停 机
坪 ， 共 约 1 9 0 , 0 0 0 平 方 米 的 优 质 零 售 物 业 空 间 投 放 市 场 。 这 两 个 大 型 零 售
物 业 均 位 于 白 云 区 内 的 新 兴 零 售 商 圈 白 云 新 城 。 展 望 第 四 季 度 ， 供 应 的 增
加 将 为 零 售 商 提 供 更 多 的 优 质 物 业 空 间 选 择 ， 广 州 优 质 零 售 物 业 市 场 将 呈
现 供 需 两 旺 的 局 面 ， 整 体 租 金 水 平 有 望 维 持 稳 定 。
第 三 季 度 ， 广 州 优 质 物 流 设 施 需 求 保 持 旺 盛 ， 租 金 继 续 攀 升 ， 幅 度 与 上 季
度 相 近 ， 环 比 上 涨 3 . 6 % ， 达 到 每 月 每 平 方 米 2 6 . 3 元 。 今 年 前 三 个 季 度 ，
优 质 物 流 设 施 租 金 累 计 升 幅 已 达 7 . 8 % 。 厂 房 和 研 发 设 施 继 第 二 季 度 获 得 分
别 为 2 . 3 % 和 4 . 5 % 的 租 金 涨 幅 后 ， 本 季 度 厂 房 物 业 租 金 增 长 放 缓 ， 仅 环 比
上 升 0 . 4 % ， 而 研 发 物 业 租 金 则 与 上 季 度 持 平 。
上 季 度 才 投 入 使 用 的 安 博 广 州 开 发 区 配 送 中 心 ， 在 本 季 度 再 次 出 现 大 宗 成
交 。 两 家 制 造 企 业 分 别 在 安 博 广 州 开 发 区 配 送 中 心 承 租 3 , 0 0 0 及 6 , 0 0 0 平
方 米 的 仓 储 设 施 。 季 内 制 造 业 对 广 州 优 质 物 流 设 施 的 需 求 旺 盛 ， 吸 纳 速 度
加 快 ， 市 场 空 置 面 积 显 著 减 少 ， 选 择 空 间 有 限 ， 租 金 面 临 继 续 上 涨 的 压
力 。
广 州 工 业 用 地 的 价 格 持 续 平 稳 ， 全 市 平 均 价 格 为 每 平 方 米 4 6 5 元 。 本 季 度
成 交 工 业 用 地 中 ， 其 中 七 幅 地 块 位 于 国 家 级 工 业 园 区 广 州 开 发 区 内 ， 出 让
面 积 共 约 1 5 4 , 0 0 0 平 方 米 ， 平 均 地 价 约 为 每 平 方 米 6 0 0 元 。 另 外 ， 韩 国 食
品 生 产 企 业 好 丽 友 在 花 都 区 竞 得 一 幅 面 积 约 1 2 6 , 0 0 0 平 方 米 的 建 厂 用 地 ，
成 交 地 价 为 每 平 方 米 3 2 3 元 。
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2 0 1 0 第 三 季 度 ， 深 圳 优 质 写 字 楼 租 赁 市 场 依 然 较 为 活 跃 ， 内 资 金 融 机 构
和 跨 国 企 业 是 市 场 需 求 主 力 。 全 市 优 质 写 字 楼 的 平 均 租 金 较 上 个 季 度 继 续
上 扬 3 . 5 % ， 达 到 每 月 每 平 方 米 1 2 6 . 3 元 。 本 季 度 ， 位 于 福 田 车 公 庙 片 区
的 东 海 商 务 中 心 正 式 入 驻 ， 新 增 9 9 , 5 0 0 平 方 米 的 甲 级 写 字 楼 面 积 。 此 前
晨 星 证 券 和 中 国 银 行 已 经 确 定 预 租 1 0 层 写 字 楼 。 季 末 整 体 市 场 空 置 率 为
7 . 5 % ， 与 上 季 度 持 平 。
下 个 季 度 ， 福 田 中 心 区 有 2 栋 甲 级 写 字 楼 计 划 交 付 使 用 ， 2 0 万 平 方 米 的 新
增 供 应 预 计 会 把 目 前 福 田 中 心 区 的 空 置 率 推 高 。
尽 管 调 控 措 施 加 紧 ， 深 圳 商 品 住 宅 销 售 市 场 在 第 三 季 度 呈 现 明 显 的 价 量 齐
升 。 本 季 ， 高 端 公 寓 的 一 手 成 交 价 格 上 涨 2 . 9 % 至 每 平 方 米 3 9 , 5 0 0 元 。 季
内 两 个 别 墅 项 目 — — 京 基 天 涛 轩 和 莱 蒙 水 榭 山 花 园 第 四 期 展 开 预 售 。 别 墅
的 平 均 销 售 价 格 上 涨 3 . 3 % 至 每 平 方 米 7 9 , 4 4 4 元 。
本 季 度 ， 高 档 住 宅 租 赁 市 场 延 续 平 稳 上 升 的 趋 势 ， 高 档 公 寓 租 金 录 得 0 . 8 %
的 环 比 轻 微 上 浮 。 服 务 式 公 寓 受 强 劲 需 求 的 拉 动 ， 租 金 涨 幅 更 大 ， 达 到 5 % 。
第 三 季 度 ， 深 圳 零 售 消 费 市 场 需 求 强 劲 ， 多 个 三 年 内 新 开 业 的 大 型 购 物 中
心 均 录 得 不 错 的 租 金 增 长 。 全 市 购 物 中 心 的 首 层 平 均 租 金 环 比 上 升 5 . 5 % 至
每 天 每 平 方 米 2 4 元 。 本 季 度 ， 市 场 没 有 新 的 购 物 中 心 落 成 ， 整 体 市 场 空 置
率 继 续 下 滑 0 . 1 个 百 分 点 至 8 . 8 % 。
位 于 罗 湖 的 大 型 城 市 综 合 体 项 目 京 基 金 融 中 心 的 商 业 部 分 — — K K M a l l 季
内 宣 布 将 于 1 0 月 底 开 始 试 营 业 。 届 时 ， 罗 湖 区 的 优 质 零 售 物 业 存 量 将 会 增
加 8 0 , 0 0 0 平 方 米 。
第 三 季 度 ， 各 行 业 持 续 向 好 的 态 势 令 深 圳 工 业 物 业 租 赁 市 场 保 持 活 跃 ， 物
流 设 施 租 金 表 现 良 好 ， 环 比 上 升 3 . 9 % 。 零 售 业 和 贸 易 的 持 续 扩 张 ， 带 动 对
于 物 流 仓 储 设 施 及 厂 房 的 需 求 。 外 资 办 公 用 品 供 应 商 史 泰 博 在 前 海 湾 物 流
园 租 下 3 , 5 0 0 平 方 米 的 仓 储 设 施 。 另 外 ， 一 家 高 科 技 企 业 在 宝 安 区 租 赁 了
3 , 7 0 0 平 方 米 的 厂 房 。
当 季 共 有 2 1 块 工 业 用 地 经 过 招 拍 挂 完 成 出 让 ， 其 中 大 部 分 位 于 龙 岗 区 及 光
明 新 区 。 目 前 全 市 工 业 用 地 平 均 价 格 维 持 在 每 平 方 米 8 5 6 元 。
優 質 寫 字 樓 高 檔 住 宅 優 質 零 售 物 業 物 流 設 施
未 來 六 個 月 租 金 走 勢 5% 0-5% 5% 5%
未 來 六 個 月 空 置 率 走 勢
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本 季 度 中 西 部 地 区 的 市 场 较 过 去 一 、 两 个 季 度 相 比 更 为 稳
健 ， 几 乎 所 有 业 态 的 升 级 换 代 需 求 都 在 增 长 ， 有 力 的 支 撑
了 租 金 和 价 格 的 表 现 。 区 域 内 四 个 二 线 城 市 的 优 质 写 字 楼
市 场 目 前 都 处 于 一 个 转 型 期 ， 更 高 品 质 的 楼 宇 面 市 也 吸 引
了 更 多 升 级 需 求 ， 最 近 逐 渐 成 为 市 场 主 流 。 金 融 业 是 当 前
市 场 — — 尤 其 在 重 庆 和 成 都 — — 最 活 跃 的 租 户 或 买 家 之
一 ， 两 地 写 字 楼 的 售 价 近 期 都 出 现 了 显 著 的 上 涨 。 虽 然 当
季 的 写 字 楼 新 增 供 应 有 限 ， 但 预 计 第 四 季 度 在 重 庆 、 成 都
和 武 汉 都 会 出 现 一 个 供 应 的 小 高 峰 ， 因 此 会 导 致 空 置 率 在
短 期 内 的 攀 升 。 高 档 住 宅 售 价 仍 呈 现 上 升 趋 势 ， 这 主 要 是
因 为 中 西 部 的 房 价 跟 其 它 区 域 比 相 对 较 低 ， 仍 有 可 观 的 增
长 空 间 。 另 外 ， 部 分 开 发 商 受 土 地 成 本 节 节 攀 升 影 响 ， 也
在 不 断 升 级 产 品 以 吸 引 富 裕 人 群 ， 这 一 现 象 在 成 都 比 较 明
显 。
本 季 度 四 个 城 市 的 优 质 商 业 市 场 均 进 入 淡 季 并 伴 随 租 金 的
小 幅 下 降 ， 而 第 四 季 度 在 武 汉 、 重 庆 和 成 都 供 应 会 明 显 增
加 ， 对 租 金 也 会 有 进 一 步 的 压 力 。 值 得 关 注 的 未 来 新 增 供
应 大 多 为 购 物 中 心 ， 代 表 了 这 些 城 市 零 售 商 业 模 式 逐 步 升
级 。 由 于 供 应 的 增 加 ， 预 计 租 赁 活 动 会 更 加 活 跃 ， 会 有 更
多 的 品 牌 选 择 进 入 这 个 区 域 。 不 过 对 于 业 主 来 说 ， 这 也 可
能 会 对 他 们 的 购 物 中 心 招 商 带 来 更 多 的 竞 争 压 力 。 随 着 本
當季租金表現
成 都 重 慶 武 漢 西 安
優 質 寫 字 樓
高 檔 住 宅
優 質 零 售 物 業
物 流 設 施
地 消 费 和 制 造 业 向 该 区 域 迁 移 ， 工 业 物 业 租 金 在
四 个 城 市 均 表 现 平 稳 或 出 现 上 升 。 6 月 份 重 庆 两 江
新 区 成 立 ， 是 继 上 海 浦 东 、 天 津 滨 海 后 中 国 第 三
个 新 区 。 新 区 成 立 在 本 季 度 开 始 对 当 地 的 房 地 产
市 场 产 生 利 好 影 响 ， 新 区 内 工 业 物 业 和 写 字 楼 的
需 求 均 呈 现 逐 步 上 升 之 势 。
西 安
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優 質 寫 字 樓 高 檔 住 宅 優 質 零 售 物 業 物 流 設 施
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未 來 六 個 月 空 置 率 走 勢
优 质 写 字 楼 市 场 在 本 季 度 开 始 出 现 一 些 显 著 的 转 变 ， 无 论 是 供 应 和 需 求 面
均 呈 现 出 新 的 发 展 趋 势 ， 同 时 出 现 新 的 增 长 动 力 。 本 季 度 共 有 1 7 8 , 0 0 0 平
方 米 的 新 增 供 应 投 入 使 用 ， 这 其 中 包 括 两 栋 超 甲 级 项 目 ， 分 别 是 仁 恒 置 地
广 场 和 航 天 科 技 大 厦 。 这 两 个 项 目 代 表 了 成 都 写 字 楼 品 质 的 新 水 准 ， 前 者
更 被 广 泛 认 可 为 是 目 前 成 都 最 好 的 写 字 楼 ， 也 是 租 金 报 价 最 高 的 。 许 多 目
前 在 较 老 写 字 楼 里 的 租 户 ， 正 在 搬 迁 或 考 虑 相 应 的 计 划 ， 受 此 推 动 ， 新 楼
的 租 赁 情 况 也 比 较 乐 观 。
主 要 受 新 增 供 应 的 拉 动 ， 平 均 租 金 环 比 上 升 6 . 7 % 至 每 月 每 平 方 米 9 4 . 9
元 。 但 基 于 同 样 原 因 ， 空 置 率 也 上 升 了 1 . 5 个 百 分 点 至 2 8 . 9 % 。 尽 管 如
此 ， 多 数 现 有 项 目 表 现 稳 定 ， 升 级 搬 迁 需 求 仍 将 是 市 场 主 流 。 成 都 第 一 条
地 铁 线 的 开 通 成 为 高 新 区 的 一 个 利 好 ， 租 赁 活 动 逐 渐 活 跃 。 尤 其 是 一 些 研
发 性 质 的 企 业 ， 希 望 利 用 成 都 在 人 力 资 源 方 面 的 优 势 ， 在 控 制 成 本 的 前 提
下 不 断 扩 大 在 成 都 的 研 发 规 模 。 由 于 预 计 第 四 季 度 还 有 约 1 6 1 , 0 0 0 平 方 米
的 写 字 楼 入 市 ， 市 场 总 体 空 置 率 可 能 会 上 涨 至 超 过 3 0 % 的 水 平 。
高 档 住 宅 市 场 继 续 扩 张 ， 随 高 档 项 目 数 量 逐 步 增 长 ， 价 格 亦 节 节 攀 升 。 尽
管 许 多 中 低 端 项 目 定 价 表 现 出 更 大 的 弹 性 ， 也 因 此 促 成 了 成 交 量 在 一 定 程
度 上 的 回 升 ， 但 高 档 公 寓 的 均 价 仍 然 环 比 上 涨 1 2 . 1 % 至 每 平 方 米 1 2 , 7 0 5
元 。 这 种 快 速 上 涨 背 后 的 原 因 来 自 两 方 面 ： 既 因 为 与 其 他 城 市 相 比 ， 成 都
高 档 公 寓 价 格 较 低 ， 另 一 方 面 也 由 于 受 到 土 地 成 本 上 升 推 动 ， 部 分 开 发 商
进 一 步 提 升 项 目 定 位 ， 如 通 过 提 供 精 装 修 豪 华 公 寓 抬 高 售 价 。
富 力 和 嘉 里 在 本 季 度 推 出 了 他 们 备 受 期 待 的 高 档 项 目 ， 而 本 地 开 发 商 蓝 光
也 一 改 之 前 的 定 位 推 出 了 其 首 个 高 档 住 宅 。 于 ９ 月 底 开 通 的 成 都 的 第 一
条 地 铁 线 再 一 次 对 其 沿 线 区 域 带 来 利 好 ， 尤 其 是 高 新 区 。 沿 线 项 目 的 价 格
相 对 比 较 稳 定 。 租 赁 市 场 在 本 季 度 进 入 淡 季 ， 高 档 公 寓 平 均 租 金 轻 微 下 滑
1 . 7 % 至 每 月 每 平 方 米 3 5 元 。
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尽 管 第 三 季 度 通 常 是 零 售 商 业 的 传 统 淡 季 ， 优 质 商 业 首 层 租 金 环 比 下 降
2 . 7 % 至 每 天 每 平 方 米 4 1 . 8 元 ， 但 成 都 的 优 质 商 业 市 场 正 步 入 快 速 变 轨 的
发 展 过 程 中 。 这 表 现 在 几 个 未 来 供 应 项 目 的 租 赁 活 动 逐 步 活 跃 。 虽 然 本 季
度 没 有 新 增 供 应 ， 但 仁 恒 置 地 广 场 在 第 一 季 度 商 场 试 营 业 基 础 上 正 式 开
业 ， 使 得 市 场 整 体 空 置 率 下 降 1 . 9 个 百 分 点 至 9 . 5 % 。 路 易 威 登 在 仁 恒 置 地
广 场 开 设 了 其 在 西 部 地 区 的 第 一 家 旗 舰 店 ， 也 是 最 大 的 一 间 ， 建 筑 面 积 达
到 1 , 4 6 5 平 方 米 。
一 系 列 新 项 目 将 在 未 来 一 个 季 度 或 2 0 1 1 年 第 一 季 度 入 市 ， 且 多 数 为 购 物
中 心 ， 租 赁 活 动 有 望 进 一 步 活 跃 。 预 计 今 年 第 四 季 度 的 新 增 供 应 将 达 到
1 7 4 , 0 0 0 平 方 米 ， 这 包 括 凯 丹 广 场 、 群 光 广 场 和 仁 和 春 天 百 货 人 东 店 二
期 。 另 外 两 个 大 体 量 项 目 ， 富 力 天 汇 M a l l 和 苏 宁 广 场 ， 有 可 能 在 2 0 1 1 年
初 左 右 入 市 。 不 过 由 于 越 来 越 多 的 新 增 供 应 开 始 进 入 招 商 阶 段 ， 租 赁 活 动
也 将 面 临 更 多 的 竞 争 压 力 。
由 于 过 去 几 个 季 度 供 应 极 为 有 限 ， 成 都 的 物 流 设 施 市 场 可 租 赁 空 间 逐 步 减
少 。 因 此 ， 业 主 普 遍 对 市 场 前 景 乐 观 ， 平 均 租 金 环 比 上 涨 8 . 1 % 至 每 月 每 平
方 米 1 9 . 5 元 。 工 业 用 地 本 季 度 没 有 成 交 ， 价 格 也 基 本 没 有 变 化 。 宝 湾 的 龙
泉 项 目 和 新 地 航 空 物 流 园 项 目 的 二 、 三 期 预 计 于 第 四 季 度 或 2 0 1 1 年 初 建
成 ， 将 有 效 的 缓 解 目 前 市 场 上 的 供 应 不 足 。 而 受 益 于 来 自 零 售 商 业 和 第 三
方 物 流 的 需 求 ， 预 租 情 况 据 了 解 比 较 理 想 。 因 此 ， 未 来 几 个 季 度 租 金 走 势
也 比 较 乐 观 。
本 季 度 ， 新 川 科 技 创 新 园 项 目 签 署 备 忘 录 。 这 个 园 区 位 于 高 新 区 ， 总 占 地
面 积 3 5 平 方 公 里 ， 包 括 1 0 平 方 公 里 的 起 步 区 。 它 将 被 建 成 为 一 个 集 现 代
制 造 业 、 现 代 服 务 业 和 现 代 生 活 方 式 的 综 合 园 区 。 戴 尔 宣 布 将 在 成 都 建 立
其 在 中 国 的 第 二 个 结 合 制 造 、 销 售 和 服 务 的 运 营 中 心 以 支 撑 其 在 西 部 地 区
快 速 发 展 的 业 务 。 该 中 心 位 于 高 新 西 区 ， 预 计 在 2 0 1 1 年 投 入 使 用 ， 未 来
会 增 至 3 , 0 0 0 人 的 团 队 。
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重慶
第 三 季 度 重 庆 优 质 写 字 楼 市 场 表 现 较 为 稳 定 。 优 质 写 字 楼 平 均 租 金 环 比 小
幅 上 扬 0 . 6 % 至 每 月 每 平 方 米 6 2 . 2 元 。 本 季 度 市 场 未 有 新 增 写 字 楼 供 应 入
市 ， 原 本 计 划 入 市 的 甲 级 写 字 楼 推 迟 了 交 房 时 间 。 市 场 需 求 较 为 旺 盛 ， 服
务 及 金 融 行 业 出 现 了 扩 大 办 公 面 积 及 更 换 写 字 楼 的 趋 势 。 优 质 写 字 楼 市 场
的 空 置 率 小 幅 下 跌 0 . 1 个 百 分 点 至 1 6 . 8 % ， 其 中 观 音 桥 区 域 的 空 置 率 持 续
保 持 较 低 水 平 。
四 季 度 重 庆 将 有 2 0 7 , 0 0 0 平 方 米 左 右 优 质 写 字 楼 新 增 供 应 入 市 ， 由 于 总 共
五 栋 甲 级 写 字 楼 中 的 两 栋 均 已 售 出 为 企 业 自 用 ， 因 此 市 场 的 空 置 率 上 升 压
力 将 得 到 缓 解 。
由 于 重 庆 所 出 台 的 调 控 政 策 细 则 并 不 严 厉 ， 第 三 季 度 豪 宅 销 售 市 场 保 持 坚
挺 。 而 市 场 近 期 更 是 重 拾 升 势 ， 使 得 高 端 公 寓 平 均 售 价 小 幅 环 比 增 长 0 . 5 %
至 每 平 方 米 1 0 , 3 6 9 元 。 两 江 新 区 的 设 立 也 刺 激 了 江 北 北 部 新 区 的 近 期 成
交 。
豪 宅 租 赁 市 场 租 金 在 第 三 季 环 比 上 升 2 % 达 到 每 月 每 平 方 米 2 7 . 4 元 。 由 于
没 有 新 增 供 应 入 市 ， 近 期 部 分 现 有 优 质 公 寓 项 目 出 现 了 商 住 两 用 的 趋 势 ，
这 为 市 场 增 加 了 更 多 需 求 ， 尤 其 在 解 放 碑 中 央 商 务 区 和 观 音 桥 江 北 区 域 。
受 传 统 消 费 淡 季 及 部 分 购 物 中 心 租 金 下 调 影 响 ， 重 庆 优 质 商 业 市 场 第 三
季 度 出 现 了 一 定 程 度 下 滑 ， 首 层 租 金 被 拉 低 了 7 . 2 % 至 每 天 每 平 方 米 2 3 . 4
元 。 本 季 度 位 于 解 放 碑 的 奢 侈 品 百 货 店 美 美 百 货 歇 业 调 整 。 由 于 解 放 碑 区
域 空 置 率 大 幅 上 涨 ， 优 质 商 业 市 场 的 整 体 空 置 率 比 上 季 度 增 长 了 3 . 6 个 百
分 点 至 1 4 . 3 % 。
2 0 1 0 年 第 四 季 度 优 质 商 业 的 供 应 将 突 破 3 0 万 平 方 米 ， 形 成 今 年 的 供 应 高
峰 ， 同 时 也 将 会 进 一 步 拉 低 租 金 和 推 高 空 置 率 。
两 江 新 区 的 正 式 成 立 带 来 大 量 的 优 惠 政 策 ， 同 期 宏 观 经 济 环 境 持 续 向 好 ，
大 量 工 业 企 业 进 入 重 庆 市 场 寻 求 厂 房 及 物 流 设 施 。 物 流 设 施 月 租 金 小 幅 攀
升 0 . 4 % 达 到 每 平 米 1 4 . 1 元 ， 而 厂 房 物 业 租 金 上 涨 2 % 至 每 平 米 1 2 . 5 元 。
市 场 对 工 业 物 业 的 需 求 未 来 将 继 续 保 持 增 长 ， 而 更 多 专 业 物 流 公 司 也 将 陆
续 进 驻 重 庆 市 场 。 预 计 两 江 新 区 及 沙 坪 坝 西 永 工 业 园 区 由 于 各 自 保 税 港 的
成 立 ， 都 将 是 未 来 工 业 市 场 的 热 点 区 域 。
優 質 寫 字 樓 高 檔 住 宅 優 質 零 售 物 業 物 流 設 施
未 來 六 個 月 租 金 走 勢 0-5% 5% -5% 0-3%
未 來 六 個 月 空 置 率 走 勢
租金指數 售價指數
重慶優質寫字樓市場
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租金指數
優質首層商舖租金指數
租金指數
武漢
本 季 度 没 有 新 增 供 应 面 积 入 市 ， 而 金 融 业 企 业 对 于 优 质 写 字 楼 需 求 依 旧 旺
盛 ， 市 场 整 体 空 置 率 录 得 1 3 . 5 % ， 环 比 下 降 0 . 8 % 。 平 均 租 金 为 每 月 每 平
方 米 5 1 . 2 元 ， 较 上 季 度 轻 微 上 浮 0 . 1 % 。
下 一 季 度 预 计 约 有 1 3 0 , 0 0 0 平 方 米 的 新 增 供 应 将 入 市 ， 其 中 包 括 华 中 第 一
高 楼 — 民 生 银 行 大 厦 ； 因 此 ， 整 体 空 置 率 将 在 下 季 度 出 现 反 弹 。
尽 管 调 控 政 策 已 经 颁 布 ， 本 季 度 武 汉 高 档 公 寓 市 场 继 续 表 现 出 上 升 态 势 ；
其 平 均 售 价 录 得 每 平 方 米 1 1 , 8 3 3 元 ， 较 上 季 度 上 涨 4 . 3 % ， 涨 幅 环 比 下 滑
1 . 8 个 百 分 点 。
同 期 ， 高 档 公 寓 平 均 租 金 录 得 每 月 每 平 方 米 3 0 . 3 元 ， 环 比 轻 微 上 浮 0 . 7 % 。
因 为 有 着 完 善 的 配 套 设 施 、 绝 佳 的 地 理 区 位 和 旺 盛 的 租 赁 需 求 ， 江 汉 区 和
江 岸 区 的 高 档 公 寓 租 金 水 平 明 显 好 于 整 体 市 场 表 现 ， 分 别 录 得 每 月 每 平 方
米 3 2 . 7 元 和 3 5 . 5 元 。
作 为 传 统 消 费 淡 季 ， 本 季 度 武 汉 优 质 零 售 物 业 首 层 平 均 租 金 达 到 每 天 每 平
方 米 2 0 . 9 元 ， 季 度 环 比 轻 微 下 滑 0 . 7 % ； 同 期 , 由 于 没 有 新 增 供 应 面 积 入
市 ， 市 场 整 体 空 置 率 较 上 季 度 下 降 0 . 6 个 百 分 点 至 3 . 2 % 。
预 计 约 有 3 0 0 , 0 0 0 平 方 米 新 增 供 应 面 积 将 在 下 季 度 入 市 ， 其 中 包 括 商 业 面
积 达 1 7 0 , 0 0 0 平 方 米 的 菱 角 湖 万 达 广 场 。 届 时 ， 市 场 整 体 空 置 率 将 出 现 反
弹 ， 平 均 租 金 可 能 持 续 轻 微 下 滑 。
作 为 国 内 重 要 的 交 通 运 输 枢 纽 ， 本 季 度 武 汉 物 流 设 施 需 求 依 旧 强 劲 ， 平 均
租 金 录 得 每 月 每 平 方 米 1 7 . 1 元 ， 较 上 季 度 上 涨 3 % 。 同 期 工 业 土 地 平 均 价
格 录 得 每 平 方 米 5 2 3 元 ， 环 比 下 降 1 . 7 % 。
随 着 电 子 商 务 零 售 商 及 快 递 公 司 对 物 流 设 施 需 求 的 持 续 增 长 ， 未 来 一 段 时
间 内 武 汉 物 流 设 施 租 金 水 平 将 继 续 攀 升 。
優 質 寫 字 樓 高 檔 住 宅 優 質 零 售 物 業 物 流 設 施
未 來 六 個 月 租 金 走 勢 0-5% 0-3% -3-0% 0-5%
未 來 六 個 月 空 置 率 走 勢
租金指數 售價指數
武漢優質寫字樓市場
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武漢物流設施市場
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西 安 优 质 写 字 楼 市 场 已 经 连 续 3 个 季 度 没 有 新 增 供 应 量 上 市 ， 而 大 中 型 开
发 商 、 国 内 大 型 企 业 、 金 融 机 构 及 外 资 企 业 分 支 机 构 对 于 优 质 写 字 楼 市
场 的 需 求 依 然 稳 定 ， 第 三 季 度 市 场 总 体 空 置 率 同 比 下 降 2 . 6 个 百 分 点 达 到
1 2 . 8 % ， 优 质 写 字 楼 的 租 金 环 比 上 升 1 % 达 到 每 月 每 平 方 米 6 9 . 2 元 。 预 计
近 期 西 安 优 质 写 字 楼 将 依 然 处 于 升 势 ， 租 金 仍 将 上 扬 。
继 5 月 西 安 本 地 楼 市 新 政 推 出 ， 6 、 7 月 西 安 高 端 住 宅 售 价 呈 现 下 降 ， 但 随
后 的 8 月 住 宅 售 价 上 涨 。 尽 管 目 前 市 场 观 望 气 氛 仍 重 ， 高 端 住 宅 售 价 环 比
仍 上 涨 1 % 至 每 平 方 米 8 , 9 6 3 元 。 近 来 大 开 发 商 如 绿 地 等 纷 纷 进 入 本 地 市
场 ， 以 更 高 品 质 产 品 迎 合 消 费 者 升 级 需 求 ， 而 相 信 未 来 市 场 仍 有 很 大 的 上
升 潜 力 。
近 期 城 中 村 改 造 增 加 了 租 赁 市 场 需 求 ， 整 体 市 场 上 升 也 带 动 了 高 档 住 宅 的
租 赁 需 求 ， 租 金 暂 时 与 上 季 度 持 平 ， 为 每 平 方 米 每 月 2 7 . 6 元 。 预 计 ， 高 档
住 宅 市 场 售 价 将 呈 现 平 稳 状 态 ， 而 租 赁 市 场 则 将 出 现 上 行 趋 势 。
盛 夏 淡 季 使 得 西 安 零 售 业 表 现 一 般 ， 高 端 商 场 首 层 租 金 也 有 所 回 落 ， 环 比
微 挫 0 . 7 % 至 每 天 每 平 方 米 2 2 . 3 元 。 同 期 空 置 率 较 为 稳 定 ， 目 前 为 4 . 3 % 。
随 着 更 多 商 业 龙 头 如 万 达 等 进 入 或 正 在 布 局 民 乐 园 商 圈 ， 这 个 传 统 商 圈 正
面 临 着 逐 步 升 级 。 而 日 益 成 熟 的 商 业 气 氛 再 一 次 吸 引 了 消 费 者 的 注 意 。 商
圈 的 换 代 升 级 使 得 市 场 整 体 租 金 将 稳 步 提 高 。
本 季 度 ， 厂 房 租 金 环 比 上 升 1 . 1 % ， 为 每 月 每 平 方 米 1 5 . 7 元 。 研 发 园 区 租
金 环 比 上 升 0 . 9 % ， 为 每 月 每 平 方 米 4 2 . 6 元 。 仓 储 租 金 环 比 上 升 0 . 9 % ， 为
每 月 每 平 方 米 1 7 . 9 元 。 近 年 ， 西 安 工 业 投 资 活 跃 ， 如 霍 尼 韦 尔 公 司 刚 宣 布
将 入 驻 高 新 区 ， 因 此 工 业 地 价 和 工 业 设 施 租 金 将 延 续 上 升 趋 势 。
優 質 寫 字 樓 高 檔 住 宅 優 質 零 售 物 業 物 流 設 施
未 來 六 個 月 租 金 走 勢 0-3% 0-3% 5% 5%
未 來 六 個 月 空 置 率 走 勢
租金指數 售價指數
西安優質寫字樓市場
西安優質零售物業市場
西安物流設施市場
西安高檔住宅市場
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三環路
華北地區
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17
內
環
路
3
1
2
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46
7
8
9 10
大連灣
主要寫字樓，高檔住宅
及零售地區
1. 建 國 門
2. 東 三 環
3. 中 央 商 務 區
主要寫字樓及零售地區
4. 王 府 井
5. 朝 陽 門 外
6. 金 融 街
7. 中 關 村
主要寫字樓地區
8. 東 二 環
主要零售地區
9. 西 單
主要高檔住宅地區
10. 酒 仙 橋
11. 溫 榆 河
12. 朝 陽 公 園 地 區
主要工業地區
13. 永 豐 高 新 技 術 產 業
基 地 ， 中 關 村 環 保 園
14. 中 關 村 生 命 科 學 園
15. 中 關 村 軟 件 園 ，
上 地 信 息 產 業 基 地
16. 北 京 空 港 物 流 基 地 ，
天 竺 出 口 加 工 區
17. 北 京 電 子 城
18. 北 京 通 州 物 流 基 地
19. 北 京 經 濟 技 術 開 發 區
北京物業市場地理分佈
主要寫字樓，高檔住宅，
零售及工業地區
1. 天 津 經 濟 技 術 開
發 區
主要寫字樓及零售地區
2. 南 京 路
3. 小 白 樓
4. 友 誼 路
主要零售及高檔住宅地區
5. 老 城 廂
主要寫字樓地區
6. 海 河 沿 岸
主要零售地區
7. 濱 江 道
8. 和 平 路
主要高檔住宅地區
9. 梅 江
10. 市 中 心
11. 奧 體 板 塊
主要工業地區
12. 天 津 武 清 經 濟 開 發 區
13. 天 津 濱 海 高 新 區
14. 天 津 空 港 工 業 園
15. 天 津 濱 海 高 新 區
16. 塘 沽 海 洋 高 新 技 術
開 發 區
17. 天 津 港 保 稅 區
天津物業市場地理分佈
主要寫字樓，高檔住宅
及零售地區
1. 人 民 路
2. 青 泥 窪
主要寫字樓及零售地區
3. 西 安 路
主要寫字樓地區
4. 中 山 路
5. 三 八 廣 場
6. 新 開 路
主要寫字樓及高檔住宅地區
7. 星 海 灣
主要工業地區
8. 大 連 高 新 技 術 產 業 園 區
9. 大 連 經 濟 技 術 開 發 區
10. 大 連 保 稅 區
大連物業市場地理分佈
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市
場
指
數
簡
介
中
國
二
零
一
零
年
第
三
季
3
1
12 13
11
25
84
10
6
9
7
14
15
16
17
黃海
3
1
2
8
6
5
9
10
11
12
7
4
RING ROAD
SECOND
主要寫字樓，高檔住宅
及零售地區
1. 金 廊 區 域
2. 太 原 街 區 域
主要零售及高檔住宅地區
3. 中 街 區 域
主要寫字樓地區
4. 三 好 街 地 域
主要零售地區
5. 北 行 區 域
6. 鐵 西 廣 場
主要高檔住宅地區
7. 北 行 及 北 陵 區 域
8. 南 湖 區 域
9. 長 白 島 地 區
10. 渾 南 核 心 區 域
主要工業地區
11. 沈 陽 經 濟 技 術 開 發 區
12. 渾 南 高 新 技 術 產 業 開
發 區
沈陽物業市場地理分佈
主要寫字樓，高檔住宅
及零售地區
1. 香 港 中 路 商 務 區
2. 海 爾 路 商 務 區
3. 西 海 岸 商 務 區
主要寫字樓及零售地區
4. 中 山 路 商 圈
5. 山 東 路 商 圈
主要零售地區
6. 台 東 商 圈
主要高檔住宅地區
7. 八 大 關
8. 麥 島 和 石 老 人
9. 四 薑 一 灣
主要工業地區
10. 萊 西 經 濟 技 術 開 發 區
11. 青 島 環 海 新 材 料 工 業
園 區
12. 膠 州 灣 國 際 物 流 園 區
13. 膠 州 經 濟 開 發 區
14. 流 亭 空 港 產 業 區
15. 即 墨 經 濟 開 發 區
16. 臨 港 產 業 加 工 區
17. 膠 南 經 濟 開 發 區
青島物業市場地理分佈
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市
場
指
數
簡
介
中
國
二
零
一
零
年
第
三
季
華東地區
3
1
12
13
11
2
5
6
4
9
7
10
8
14
15
16
17
內環路
黃浦江
南京物業市場地理分佈
1
1211
3
6
4
97
10
8
2
5 13
13
14
15
16
17
內環路
長
江
主要寫字樓，高檔住宅
及零售地區
1. 南 京 西 路
2. 淮 海 中 路
3. 徐 家 匯
主要寫字樓及零售地區
4. 虹 橋
主要寫字樓地區
5. 人 民 廣 場
6. 陸 家 嘴
主要零售地區
7. 外 灘
8. 南 京 東 路
9. 四 川 北 路
主要高檔住宅地區
10. 古 北
11. 華 山 路
12. 復 興 路 / 建 國 路
13. 浦 東 濱 江 區
主要工業地區
14. 漕 河 涇 高 科 技 園 區
15. 外 高 橋 保 稅 區
16. 金 橋 出 口 加 工 區
17. 張 江 高 科 技 園 區
上海物業市場地理分佈
主要寫字樓，高檔住宅
及零售地區
1. 新街口
2. 山西路-鼓樓
3. 廣州路-珠江路
4. 河西新城
主要零售地區
5. 夫 子 廟
6. 中 央 門
主要高檔住宅地區
7. 太 平 門 - 玄 武 湖
8. 月 牙 湖
9. 紫 金 山 東 麓
10. 江 寧
11. 濱 江
12. 鼓 北
主要工業地區
13. 南 京 高 新 技 術 開 發 區
14. 南 京 化 工 園
15. 南 京 經 濟 技 術 開 發 區
16. 江 寧 科 學 園
17. 江 寧 經 濟 技 術 開 發 區
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市
場
指
數
簡
介
中
國
二
零
一
零
年
第
三
季
杭州物業市場地理分佈
3
1
11
25
8
4
10
6
9
7
13
14 15
12
錢溏江
寧波物業市場地理分佈
3
1
2
5
4
6
78
9
外環路
主要寫字樓，高檔住宅
及零售地區
1. 武林
2. 錢江新城
主要寫字樓及高檔住宅
地區
3. 黃 龍
4. 慶 春 － 鳳 起
主要零售及高檔住宅地區
5. 湖 濱
6. 吳 山
主要高檔住宅地區
7. 之 江
8. 錢 塘 江 畔
9. 建 國 路
10. 文 教 區
11. 湖 墅 路
主要工業地區
12. 杭 州 經 濟 技 術 開 發 區
13. 杭 州 出 口 加 工 區
14. 杭 州 高 新 技 術 開 發 區
15. 蕭 山 經 濟 技 術 開 發 區
主要寫字樓，高檔住宅
及零售地區
1. 天一廣場
主要零售及高檔住宅地區
2. 萬 達 廣 場
主要寫字樓地區
3. 百 丈 東 路
主要高檔住宅地區
4. 江 畔
5. 中 山 西 路
6. 東 錢 湖
主要工業地區
7. 寧 波 經 濟 技 術 開 發 區
8. 寧 波 國 家 高 新 技 術 產
業 開 發 區
9. 寧 波 大 榭 開 發 區
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市
場
指
數
簡
介
中
國
二
零
一
零
年
第
三
季
華南地區
4 1
12
11
2
85
10
6
9
7
13
14
15 16
17
內
環
路
珠江
3
12
13 14
15
北環大
道
香港特別行政區
3
1
11
10
28
45
9
6
7
後海灣
成都物業市場地理分佈
3
2
5
8
4
6
7
1
10
11
12
9
二環路
華中及華西地區
主要寫字樓地區
1. 中 央 商 務 區
2. 人 民 南 路
主要零售地區
3. 春 熙 路
4. 鹽 市 口
主要高檔住宅地區
5. 清 水 河 - 雙 楠 片 區
6. 紫 荊 片 區
7. 東 大 街 - 望 江 片 區
8. 南 部 新 城
9. 建 設 路 片 區
主要工業地區
10. 成 都 高 新 西 區
11. 成 都 高 新 南 區
12. 成 都 經 濟 技 術 開 發 區
主要寫字樓，高檔住宅
及零售地區
1. 天 河 北 路 與 體 育 東 路
2. 環 市 路
主要寫字樓及高檔住宅
地區
3. 珠 江 新 城
主要寫字樓地區
4. 體 育 西 路
5. 東 風 路
主要零售地區
6. 天 河 北 路
7. 上 下 九
8. 天 河 路
9. 北 京 路 與 中 山 路
10. 農 林 下 路
主要高檔住宅地區
11. 二 沙 島
12. 濱 江 東 路
主要工業地區
13. 廣 州 科 學 城
14. 天 河 軟 件 園
15. 廣 州 開 發 區 西 區
16. 廣 州 開 發 區 東 區
17. 南 沙 開 發 區
廣州物業市場地理分佈
主要寫字樓，高檔住宅及
零售地區
1. 羅 湖 商 務 區
2. 福 田 中 心 區
3. 後 海 區 域
(南山商業文化中心區)
主要寫字樓及零售地區
4. 華 強 北
主要寫字樓及工業地區
5. 南 山 高 新 技 術 產 業 園
主要零售及高檔住宅地區
6. 香 蜜 湖
7. 華 僑 城
主要寫字樓地區
8. 車 公 廟
主要高檔住宅地區
9. 蓮 塘
10. 紅 樹 林 片 區
11. 大 梅 沙
深圳物業市場地理分佈
主要工業地區
12. 福 田 保 稅 區
13. 沙 頭 角 保 稅 區
14. 鹽 田 港 保 稅 區
15. 深 圳 出 口 加 工 區
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市
場
指
數
簡
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中
國
二
零
一
零
年
第
三
季
武漢物業市場地理分佈
5
1
2
4
36
7
8
9
10
11
12
13 14
二環
路
長
江
重慶物業市場地理分佈
1
2
6
4
7
8
3
5
9
長江
主要寫字樓，高檔住宅
及零售地區
1. 航空路
主要寫字樓及高檔住宅
地區
2. 建 設 大 道
主要寫字樓及零售地區
3. 中 南 路
4. 中 國 光 穀
主要零售及高檔住宅地區
5. 徐 東 大 街
6. 鐘 家 村
主要零售地區
7. 江 漢 路
8. 街 道 口
主要高檔住宅地區
9. 沿 江 大 道
10. 積 玉 橋
11. 東 湖 及 沙 湖
主要工業地區
12. 武 漢 吳 家 山 台 商
工 業 園 區
13. 武 漢 經 濟 技 術 開
發 區
14. 武 漢 東 湖 新 技 術
開 發 區
主要寫字樓，高檔住宅
及零售地區
1. 解放碑
2. 觀音橋
3. 南坪
4. 楊 家 坪
主要零售及高檔住宅地區
5. 三峽廣場
主要高檔住宅及工業地區
6. 北 部 新 區
7. 西 永
8. 茶 園
主要工業地區
9. 重 慶 保 稅 港 區
2
13
14
12
5
9
710
1
11
3
6
8
4
15
16
17
18
二環路
主要寫字樓，高檔住宅及
零售地區
1. 科 技 路 ， 高 新 區
主要寫字樓及零售地區
2. 南 大 街
主要寫字樓及高檔住宅
地區
3. 南 二 環
主要寫字樓，高檔住宅及
工業地區
4. 西 安 經 濟 技 術 開 發 區
主要零售地區
5. 西 大 街
6. 東 大 街
7. 長 安 中 路 ， 小 寨
8. 解 放 路 ， 民 樂 園
9. 雁 塔 路 中 段 ， 李 家 村
主要高檔住宅地區
10. 唐 延 路 ， 高 新 區
11. 太 白 南 路 ， 高 新 區
12. 錦 業 路 ， 高 新 區
13. 曲 江 新 區
14. 秦 嶺 北 麓
主要工業地區
15. 西 安 閻 良 國 家 航 空 高
技 術 產 業 基 地
16. 西 安 國 際 港 務 區
17. 西 安 國 家 民 用 航 天 產
業 基 地
18. 西 安 高 新 技 術 產 業 開
發 區 ( 高 新 區 )
西安物業市場地理分佈
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況，還有在事前未經通知的銷售、出租、融資或撤回。所有刊載的預測、意見、假設或估計只作例子
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胡 樂 毅
@
蔣 正 彧
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上 海
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上海会德丰广场11楼
邮编: 200040
电话: (86) 21 2401 1200
传真: (86) 21 5403 7519
杭 州
杭州市求是路8号
公元大厦南楼703室
邮编: 310013
电话: (86) 571 2880 6818
传真: (86) 571 2880 8018
广 州
广州市天河区珠江新城华夏路10号
富力中心804室
邮编: 510623
电话: (86) 20 2883 9200
传真: (86) 20 2883 9248
深 圳
深圳市福田区中心四路1号
嘉里建设广场二座1601室
邮编: 518048
电话: (86) 755 8271 8999
传真: (86) 755 2399 5370
天 津
天津市和平区南京路189号
津汇广场写字楼A座903室
邮编: 300051
电话: (86) 22 8319 2178
传真: (86) 22 8319 2180
沈 阳
沈阳市沈河区青年大街167号
北方国际传媒中心2102-2103室
邮编: 110014
电话: (86) 24 2318 2688
传真: (86) 24 2318 2689
大 连
大连市中山区中山路88号
大连天安国际大厦2104室
邮编: 116001
电话: (86) 411 3980 5855
传真: (86) 411 3980 5866
青 岛
青岛市市南区香港中路9号
香格里拉中心办公楼501-502室
邮编: 266071
电话: (86) 532 6887 7222
传真: (86) 532 6887 7234
武 汉
武汉市江汉区建设大道568号
新世界国贸大厦1座3308室
邮编: 430022
电话: (86) 27 8555 8277
传真: (86) 27 6885 0506
成 都
成都市滨江东路9号B座
成都香格里拉中心办公楼704A-706室
邮编: 610021
电话: (86) 28 8447 0022
传真: (86) 28 8447 3311
重 庆
重庆市渝中区青年路38号
重庆国贸中心2005-2006室
邮编: 400015
电话: (86) 23 6310 7070
传真: (86) 23 6310 7171
