积极政策信号
研究部
2024年10月
市
国
场
40城
在
办
漫
公楼
长
市场
筑
指
底
数三
中
季度
迎
发
来
：
JLL 睿见观察小组
2024年第三季度要点归纳： 中国40城甲级办公楼市场指数
1. 自用型需求巩固修复基础，弱化市场流动性失衡风险。三季度，
全国40个主要城市甲级办公楼市场净吸纳总量为万
平方米，环比增加%，主要来自于一线及强二线城市的总部
自用型需求支撑。然而全国市场化租赁成交量仍处于底部摩
擦，有效需求不足是当前办公楼市场的主要困境，低价刺激下
的市场流动性在上半年已得到一定释放，因此，以价换量的有效
性在三季度有所减弱。办公楼市场需求的结构性调整持续受
到扰动，金融、专业服务等大面积租户遵循审慎扩张与降本缩租
的原则，拖累新租成交量的表现；跨境电商、新媒体等科技互联
网细分行业虽然带来一定动能需求， 但主要集中在中小面积
段及新兴子市场，持续性和稳定性偏弱的特质使其无法驱动
市场全面复苏。三季度，此类行业在深圳、广州、杭州、成都、
大连、南昌、合肥等城市均录得相关租赁成交。
2. 政策率先探底，释放积极信号。近期宏观调控措施显著发
力，逆周期调节力度加大。从企业端来看，降息降准等货币
与财政政策的组合措施为企业应对下行周期提供了强有力
的支持，有利于疏通企业融资渠道，缓解办公楼市场来自企业端
的需求净流出。尽管短期内政策调整影响有限，但其对扭转预期
的信号意义显著；从业主端来看，政策制定者积极通过改善投资
环境和招商引资政策推进经济再平衡，有利于稳定和抑制
需求环境的进一步恶化。深圳和海口等城市的办公楼市场因
有效的税收及招商政策支持，供需关系始终相对健康发展。此
外，新质生产力的培育和研发成果转化加速，部分地区企业在
政策扶持下降低了租金和税务压力， 预计将为办公楼市场带来
增量机会。
3. 市场尚未见底，打破底线价格。三季度，全国40个主要城市
1
2
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的甲级办公楼市场平均租金为元/平方米/月，环比降幅
在%%之间。在经历了需求增长受阻的持续困扰后， 业
主方压力情绪在第三季度达到高点。为抓住流动的存量需
求机会，业主方采取更加灵活激进的租金策略，以获得竞争优
势。北京市场释放个别极限价格以缩短租赁方决策周期。成
都多数业主或困于市场或自身经营难题，不得不提出远低于市
场的价格，或制定非常规商务条款。南宁市场头部项目租金下调
接近极限成本，激发续租与搬迁需求。市场情绪低迷与租金策略激
进正逐步缩小核心与非核心区域的价差，加速筑底。
数据来源：仲量联行，2024年第三季度。厦门、长沙、宁波、无锡为2024年第二
季度数据。
指数解读方式：以2022年第一季度数据为基准数，可进行横向时间轴和纵
向的城市间比较。
• 横向而言，随着各市办公楼体量增长、租金上涨或租赁去化，其指数较基
数录得增长，体现市场表现提升；同样，各市办公楼租金下跌和空置扩大，
将导致其指数较基数下滑。
• 纵向而言，尽管我们已从全国200余座城市中选取了政治经济综合影
响力前40城市，但其办公楼市场仍然差距巨大，京沪较其他城市断崖式
领先，银川、拉萨等西北省会城市则相对靠后。
降租为底层工具的组合策略，市场仍处于漫长艰难的探底过程。
经济复苏的信心和预期。在全国办公楼市场的微观层面，宏观改善仍需时间传导，需求端持续低迷迫使供应端积极采取以
作为全球经济复苏的重要力量之一，中国在前三季度的国内生产总值同比增速达%。尽管内循环不畅带来的下行风险仍
占主导，但经济韧性强、潜力大等有利条件未发生改变。宏观调控政策的短期发力正在发挥立竿见影的政策效能，有效提振
指数解读：近八成主要城市指数下跌
1. 排名前10的城市中，杭州是唯一指数正增长城市。得益于游戏、
传媒公司的增量需求贡献，杭州市场指数已连续六个季度保持正
增长。北京市场以降本驱动的搬迁需求为主导，空置压力未见明
显缓解，指数环比降幅录得%，仍是所有一线城市中下降最
快的城市。存量需求主导南京办公楼市场， 对市场成交促进有
限，租赁活跃度未能达到预期水平，指数环比下降%。
2. 排名11-20的城市中，多数城市市场基本面稳定。三季度，青岛、
福州、郑州、天津的指数环比变化在±%之间，市场基本 面稳定。
南宁市场供需失衡的压力持续上升，指数已连续八个季度环比
下降。
3. 排名21-40的城市中，东北省会城市排名普遍提升。三季度，
随着部分城市租金表现触底，该区间市场指数波动幅度有所收
窄。部分城市止跌企稳，哈尔滨和长春老工业基地受政策支持，
重塑竞争优势，吸引新质生产力企业入驻，指数排名有所上升。
此外，海口在免税政策推动下持续吸引贸易类企业的新设需求，
空置率有效降低，指数连续三个季度环比攀升。
主要城市群甲级办公楼租金变化
(2Q24, %)
%- % %- % %- % %
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%
%
%
数据来源：仲量联行，2024年第三季度。厦门、长沙、宁波、无锡为2024年第二季度数据。
%
图表解读方式：以斜线划分租金降幅不同阶段的城市。斜线上方区间代表租金降幅较上季度放缓。例如一个城市上季度租金降幅为2%，本季度租金降幅为1%，则落入上方区间，反之
则落入斜线下方区间。落在斜线上的城市代表连续两个季度租金降幅不变 。
(3Q
24, %
)
主要城市群甲级办公楼空置率对比
50%
40%
30%
20%
10%
0%
数据来源：仲量联行，2024年第三季度。厦门、长沙、宁波、无锡为2024年第二季度数据。
主要城市群市场总结：租金价格整体承压，去化表现受总部自用需求影响产生差异
1. 租金趋势：在全国40个主要城市中，仅5个城市的甲级办公楼
租金降幅较上季度放缓，其中京津冀地区的北京和石家庄租
金跌幅均有所收窄。除此之外，其他城市群的租金普遍跌幅扩
大，三季度成为定调全年市场景气度的决胜局，业主均希望通
过有效的刺激手段和折扣力度以促成交易，全国整体市场呈
现加速筑底趋势。
2. 空置率区间：三季度，全国有25个城市的空置率保持相对稳 定，
波动幅度控制在个百分点以内。按城市群划分，成渝 城市群
的空置率表现最为均衡；大湾区的空置率区间有所扩大，主要
受到深圳大体量新增供应的影响，使得空置压力加
剧；京津冀区域则继续呈现分化趋势。其他城市的空置率
多集中在30%上下，显示出全国范围内的租赁市场仍面
对较大空置压力。
3. 净吸纳量：三季度，大湾区3个主要城市的净吸纳总量 达
到万平方米，其中深圳表现突出，得益于部分企
业的总部自用需求支撑，租赁去化面积约18万平方米，
远超其他城市；长三角7个主要城市的净吸纳总量达到
万平方米，其中上海贡献了72%；京津冀和成渝城市
群同样受到科技型企业总部自用需求的驱动，净吸纳量在三
季度由负转正。
%。上海整体市场的租金环比下跌
迁活动和整个办公租赁市场升级的主要动力。
跌幅超过
级
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下
20个重点城市甲级办公楼市场指标
05 0 100 150 200 250 300 350 400
% 268
%
% 188
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% 149
%
% 75
%
126
%
20
率
24
上
年
升
第
风
三
险
季
显
度
现
：头部城市租金调整加剧，空
1. 租金方面，在全国20个重点城市中，12个城市的
%，租金优惠已成为推动以成本为导向的搬除
此之外，部分业主愿意为优质客户提供更多
百分
环
点
比
。
跌幅达%，较上季度进一步扩大个
% 68
% 101
%
2. 空置率方面，在全国20个重点城市中，10个城
%
% 79
%
%
%
% 78
%
%
年后于三季度
提
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升
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。
百分点，其中新兴子市场贡献了约七成
% 103
%
% 78
%
% 67
%
% 83
%
% 80
% 59
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%
数据来源：仲量联行，2024年第三季度。厦门、长沙、宁波、无锡为2024年第二季度数据。注：
平均租金基于建筑面积，为扣除物业费与免租期后的含税租金。
%
%
134
-
%
77
% 66
% 83
%
-
%
68
%
%
来修复机遇。
济结构性改革的战略变化，将为办公楼市场带
心，但一揽子政策的跟进与配合预示着未来经
动产决策将是一个长期过程，需要时间和耐
复。尽管政策效能传导至企业端进而影响其不
降低实体经济的融资成本，推动市场信心的恢
量的支持性政策将有助于缓解流动性压力并
现了中央对于稳增长的坚定态度。实施货币总
近期多项超预期的金融支持政策密集发布，体
%
