深圳大学学报(人文社会科学版)1992年第9卷发行深圳房地产变值债券的设想李工有内容提要深列正面12着一个矛盾的境地:面村蜂拥而至的海内外大量资金,却苦于资金缺乏。本文提出了一个思路试图解决这个问题。它既可保证深,JT1房地产开发经营活动均由合格企业来进行,又能使“外行”投资者从中得到公平利润,并承担相应的风险。关键词房地产,资金,变值债券深圳正面临着一个矛盾的境地:面对蜂拥而至的海内外大量资金,却苦于资金缺乏。深圳在第2个10年19912~000()资金总需求量约980亿元,其中建设资金为650亿元;另一方面,海内外众多的金融机构和投资者看好深圳市房地产市道,纷纷斥资涉足深圳房地产市场.这些资金为深圳市房地产业的繁荣发展作出了贡献,但也带来一些问题。一些单位利用行政划拨或协议获得的土地与通过各种渠道来的资金合作建房搞经营,其弊端已充分暴露出来。为此,深圳市政府制定了《深圳经济特区合作建房管理暂行规定》,规定“在特区内注册的房地产开发公司可出资与他方合作建房,没有房地产开发权的单位不得作为出资方与他方合作”。《规定》保证了深圳房地产业的健康发展,但也阻碍了相当一部分资金进入特区建设轨道,同时使一些虽然不符合规定、但实际存在的房地产合作资金缺乏法规保障。这种状况对一个经济社会来说是危险的,最终会影响深圳的投资环境。从总体上看,海内外资金想进入深圳房地产市场赚钱是一件好事。问题是如何保证土地这一国有资产不会流失,同时又能使投资者通过公平竞争获得合法利润。为此,建议深圳市政府委托深圳市建设银行发行深圳地产开发变值债券,筹得的资金作为深圳建设的专项资金。这种债券以特区具可供开发和使用权并可以转让的土地为抵押,向海内外筹集城市建设资金。政府可根据城市发展速度和资金的需求量,分期推出地产债券.推出第一期债券时,由深圳市物业估价所给出当时的地产价格水平,并以第一期债券发行日的地产价格指数为10点。债券超值发行后,市物业估价所每月公布深圳地产价格指数。发行第二期债券时,由于发行价是以第二期债券发行时的房地产市道为基础的,所以第二期债券的忠世点就是发行时的地产价格指数。以后各期以此类推。债券可上市流通,但无分红派息.本文于年6月收到。作者系本校管理系讲师。1992
第8期李工有发行深圳房地产变值债券的设想政府承诺5年后由建设银行按当日的地产价格指数兑付债券.债券最后持有人(将债券卖给建设银行的人)有购买新债权的优先权.深圳特区陆地面积.3527平方公里,可供城市建设的约150平方公里。现已开发建设70平方公里,尚存80平方公里土地待开发.其中凡土地使用权可以转让的土地,都可用来抵押发行债券.这将给深圳带来一笔巨大的资金。这样的债券有没有人买?这是债券能否发行成功的首要问题。目前在深圳的证券市场上,债券的成交量几乎天天是零,所以提出这个问题十分必要。仔细分析这个债券发行计划,就会发现地产开发变值债券与一般债券有一个根本的区别:那就是变值.普通债券的到期价格是预先固定的,与债券所代表的产业发展水平无关;而政府承诺5年后由建设银行按当时的地产价格指数兑付地产债券,就使得地产开发变值债券的价格与深圳市房地产业的发展水平紧密相关。鉴于深圳特区平均地价只有香港的15肠左右,香港还有5年就要回归祖国,深圳市政府今年要将完善一、二线管理的方案上报中央,这样一来,深圳市房地产市道无疑将会上升。对房地产市道上升速度的不同估计,会造成地产债券买卖行为的起伏.之所以要给债券最后持有人购买新债权的优先权,是因为这种债券的市场转让价往往会大大高于地产价格指数,若无购买新债券的优先权,债券在接近兑付日时价格会跌至地产价格指数的水平。这显然不利于地产债券的发行与正常流通。这种债券的优点是:第一,它可为深圳市筹集到大量海内外资金;第二,它满足了海内外投资者投资深圳房地产的要求。债券的变值使投资金者分享到投资深圳房地产的利润.对大多数投资者来说,这种投资方式优于投资某一具体房地产开发项目。众多投资者蜂抓而至是着眼于深圳市整个房地产业蓬勃发展这一总局面才涉足某个具体投资项目的。房地产投资专业性强,金额大,涉及大量法律问题。许多投资者并不熟悉这一行,更难熟悉某地不动产的具体属性.对他们来说,变值债券是最好的选择,因为他们可以不去理会那些兀长的合同,咬文嚼字的法律条文,只要对深圳房地产市道和与此相关的地产债券行情有一个自信的估计,就可进行投资.就像不懂电子技术的人仍可购买某一电子公司的股票一样。这种债券有点股票的性质,其价格与证券所代表的实业发展水平有关。正因为地产债券具有这种性质,才使得投资者像喜欢股票一样钟情于它。这种债券除了最终要变值偿付外,它几乎具有股票的一切优点:便于流通,省去了房地产投资复杂的可行性研究,省去了房地产交易繁琐的手续,适合大、中、小投资者的不同需要,从而可更广泛地筹集资金;适合境内外投资者等。对政府来说,它还有一个股票所没有的优点:它不用分红派息。5年后按地产价格指数兑付债券的承诺使得无分红派息具有合理性。那么能不能用股票代替地产变值债券来筹集资金呢?如果这样,就要成立一个土地投资管理公司。根据深圳市房地产业的发展趋势,可以肯定这个公司的利润会高得出奇。若固定该公司的利润水平,多余上交,那么这个公司就会变成一个行政型公司,达不到成立它的目的。将深圳土地使用权股份化并非不可能,但似乎条件不如发行债券成熟。并且向中央申请发行地产债券可i能比申请发行地产股票要容易得多。地产债券虽然不用派息.但是5年后地价上升几倍后,政府有按地产价格指数兑付债
深圳火学学报(人文社会科学版199)2年第9卷券的能力吗?下面给出一个简单的例子来回答这个问题.设政府每年发行一期时产债券,每期抵押的土地量相同。地产价格指数每年增长50肠。地产债券超值3倍发行。期12345678910第年0123456789地价指数1001502253355067591139170925633844⋯超值发行妞004506751013151522773417512776591主532二,地价款1001502253355067591139170925633844⋯应兑付000007591139170925633844⋯政府实得40060090013512024227734175127768911532⋯轰影曹翼1。。15022533850675”“3”“0,256338“由上例可知,5年后,政府每年用地价款兑付5年前发行的债券,然后将得本期债券发行的全部款斌这使得政府提前5年得到数倍的资金。虽然整个深圳特区的土地开发计划将再用10年左右时间完成,但政府出让土地的行为不会中止。香港土地批租历史已有10多年,至今政府仍在批租土地。因此,若上例计划延续50年,待政府收回第一期出让的土地使用权后,又可发行新的一轮地产债券,照此循环往复可无限期延续下去。上例是在假定已知地产价格增长率的条件下给出的,而实际上这种价格并不能确定。这就要求政府有相当高的预测能力以确定“超值”倍数。这种要求对投资者也一样存在。双方的成功与否在于它们之间的较量。政府既然已将土地抵押以发行债券,那么已抵押的土地又怎么能再卖给土地使用者呢?在上例中,政府似乎是以一块土地获得了两份资金:债券款和地价款。但实际上,政-锄“用”⋯⋯一_}生兰{一一⋯,”‘,“者»出让土地使用权}匕}·{⋯⋯、⋯’汁‘⋯}一鱼丝提生丝鱼暨1一一一卫}止廷选红一渔立一—一一一-)政府.在前4年中获得2份资金,债券和地价款.付出土地使用权。第5年开始偿付债卷后,每年得1份资金。债券持有者:付出债卷款.5年后获得补偿;土地使用者:付出地价款.得到土地使用权.
第分期李工有发行深圳房地产变值债券的设想府是用5年后才出让的土地使用权作为当年发行债券的抵押品。通过上图可清楚地看到,政府、债券持有者、土地使用者最终都得到了补偿。关于债券种类,可按其划分,海内外分成、AB型。总之,目的是为了方便投资者,更符合经济规律。本文建议并非窍美,只作为一个思路提出,以期待更有效的方法来解决这个怪圈。roAPPosalforIssuaneeofaraeonsViblBdofRealEstatenenzeniShhL1GongyousraeAbttenzon5eonronfteaShh1dwithparaoxeasuaon:unsdilittihgeoverseasufdwar一nane。aeseaidthlkof主。onueteae,isesanddbyqulmeanwhifidenee“tjnterrilthproefssona”nvesortsdiliPgetarasfiprosftiwenllaseorreSCngr豆砂公心心卜乙叮卜乙口叱‘、5今叱产了卜乙弓、乙叮卜乙佗、乙叮卜乙心卜乙心丈个心心、乙‘、心口心佗父产今心心之户心卜乙心卜乙沪二、乙心卜乙今心J心卜乙心卜乙产之、吞口之心、之个、二心、乙‘、乙尹于乙弓叱产尹二叱月口%乙‘、心沪弓心〔海外学术信息〕1992经济展望研讨会记实/(台湾〕中华经济研完院该院在(台北)《经济前瞻》第7卷第1期上刊登了1991年12月3日召开的研讨会记实,与会者有对经济情势最关心、也最有观察力的学者专家和各界人士180人.研讨内容分三个专题:第一专题是国际经济研讨,主要对美国、日本、西欧地区、南朝鲜、东南亚地区、中南美洲地区的经济状况进行综合分析;第二专题是大陆经济研论,对大陆总体经济进行回顾和展望;第三个专题是台湾经济研讨,分总体经济、货币金融、财税、产业经济、劳动市场、环境保护、熊源趋势、生活品质等方面进行探讨。每个专题都安排有专家评述、自由讨论和结语等内容。会上,该院第二研究所研究员郭文政提交了题为《国际经济回顾与展望》的论文,该院第一研究所客座研究员王东英提交了《大陆总体经济回顾与展望》的论文等。(叶普照摘编)
