重庆 XXXX 商贸物流港项目
可行性研究报告
重庆工商大学
重庆 XXXX 营销策划有限公司
重庆 XXXX 工程咨询有限公司
2015 年 11 月
目录
一、总论..........................................................................................................................1
二、项目建设目的与意义..............................................................................................7
三、项目建设市场分析..................................................................................................9
四、项目选址及建设条件分析....................................................................................43
五、项目建设规模及建设内容....................................................................................50
六、项目建设方案........................................................................................................51
七、专业技术方案........................................................................................................56
八、项目环保措施........................................................................................................65
九、项目节能设计........................................................................................................68
十、项目劳动安全、卫生与消防................................................................................70
十一、项目建设组织与管理........................................................................................81
十二、项目招商、营销与经营管理............................................................................86
十三、项目投资估算....................................................................................................94
十五、社会效益评价....................................................................................................99
十六、结论与建议......................................................................................................101
附件一：项目规划图..................................................................................................103
附件二、项目财务指标..............................................................................................106
重庆 XXXX 商贸物流港项目项目可行性研究报告
一、总论
.项目背景
根据重庆 XXXX 实业有限公司发展战略，拟在重庆市荣昌县板桥工业园建设
冷链物流设施。本报告论述该项目的可行性。
.项目概况
1.项目名称：XXXX 商贸物流港（暂名）
2.项目地址：重庆市荣昌县板桥工业园
3.项目规模：总征地面积 200 亩，净用地面积 185 亩，总建筑面积 万 m2
4.项目性质：新建
5.建设单位：重庆 XXXX 实业公司
项目负责人：XXXXXX
6.方案名称：XXXX 商贸物流港项目可行性研究报告
7.方案性质：可行性研究报告
8.编制单位：重庆工商大学
重庆 XXXX 市场营销策划公司
重庆 XXXX 工程咨询公司
项目负责人：xxx（副教授，中国物流专家顾问委员会资深顾问）
联系电话：023-xxxxxx
9.编制时间：2015 年 10-11 月
.编制依据
.国家政策和规划
1.国务院《物流业发展中长期规划（2014-2020 年）》（国发【2014】42
号）；
2.《国务院办公厅关于加强鲜活农产品流通体系建设的意见》【国办发
（2011）59 号】；
3.《国务院关于印发当前推进农产品流通体制改革意见的通知》；
4.《国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》【国发（2012）
39 号】；
5.《国务院办公厅关于促进内贸流通健康发展的若干意见》【国办发（2014）
51 号】；
6.《国务院关于依托黄金水道推动长江经济带发展的指导意见》【国发
（2014）39 号】。
.重庆市相关政策和规划
1.《重庆市人民政府加强农产品流通工作的意见》【渝府发（2013）26
号】；
2.《重庆市人民政府关于加快重庆市农产品冷链物流发展的实施意见》【渝
府发（2011）95 号】；
3.《重庆市人民政府办公厅关于金融服务“三农”发展的实施意见》【渝府办
发（2014）105 号】；
4.《重庆市人民政府关于加快长江上游地区商贸物流中心的意见》【渝府发
（2013）13 号】；
5.《重庆市人民政府关于加快推进商贸流通产业发展的意见》【渝府发
（2015）29 号】；
6.《中共重庆市委重庆市人民政府关于科学划分功能区域、加快建设五大功
能区的意见》【渝委发（2013）14 号】；
7.《重庆市人民政府关于推进大型商品交易市场健康发展的指导意见》【渝
府发（2015）30 号】。
.项目经济技术规范
1.《荣昌县城乡总体规划（2009-2030）》；
2.《荣昌县国民经济和社会发展第十二个五年规划》；
3.《荣昌县统计年鉴》；
4.国家计委《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》；
5.重庆 XXXX 市场营销策划公司《重庆 XXXX 商贸物流港市场调研报告》。
.项目可研报告编制范围
本报告主要对荣昌县市场进行详细调研，分析项目建设市场可行性，然后对
项目产品、技术、生产规模、建设条件、设计方案、环保、职业安全、节能、劳
动人员及组织等技术方面论证项目可行性，最后从实施进度、投资及财务、社会
效益等方面论证项目可行性，最终得出项目可行结论。
.项目建设单位介绍
重庆 XXXX 实业有限公司于 2015 年 3 月 26 日注册成立，公司地址位于重
庆市荣昌县工业园区，主要经营：房地产开发、市场管理、建材销售、冷链物流、
电子商务服务、农产品初加工、货物及技术进出口业务。
.项目可研编制单位
1.重庆工商大学
重庆工商大学是一所经济学、管理学、文学、工学、法学、理学等学科协调
发展的，具有鲜明财经特色的多科性大学。
学校开设有 22 个学院(中心)教学单位，有 2 个独立学院，71 个本科专业，
其中有 4 个国家级特色专业，14 个市级特色专业。有 1 个服务国家特殊需求博士
人才培养项目——三峡库区百万移民安稳致富国家战略人才培养项目(应用经济
学)，有应用经济学、工商管理、环境科学与工程等 8 个一级学科硕士学位授权
点(覆盖 50 余个二级学科点)和 2 个博士后科研工作站、1 个博士后流动站分站。
拥有应用经济学、工商管理、环境科学与工程等 8 个市级重点学科(一级学科)。
2.重庆 XXXX 工程咨询公司
重庆 XXXX 工程咨询公司是重庆 XXXX 控股集团（筹）全资子公司。专注
工程项目及产业园区规划、策划及可行性研究等报告编制工作。拥有高级职称 8
人，中级职称 21 人。在重庆、重庆、云南、贵州、山西、山东、湖南、陕西等
地已完成和已在实施的工程咨询项目超过 100 个。在商贸、物流产业领域，重庆
XXXX 工程咨询公司拥有的经验、明确的盈利模式，对项目成功开发具有重要的
指导作用。
在新经济进入新常态下，重庆 XXXX 工程咨询公司正实施转观念、转方式
两大战略，为客户提供更接地气，更满足市场需求的策划、规划、可研服务。
.可研报告编制时间
2015 年 5 月-11 月，共分成三个阶段：
其中：市场调研阶段：2015 年 5 月
策划阶段：2015 年 5 月
可研报告编制阶段：2015 年 10-11 月
.可研报告主要结论
项目建设符合国家、重庆市相关政策。项目建设为荣昌提供仓储和生产资料
市场服务，是贯彻执行国家内贸流通健康发展的需要，是荣昌县稳增长、调结构、
促改革、防风险的需要，是荣昌县改善企业生产经营环境、降低要素成本的需要，
是增强荣昌县辐射力，推动区域生产力中心建设的需要，也是重庆 XXXX 实业
有限公司自身发展的需要。
荣昌县缺乏冷链物流设施及家电交易专业市场。项目建设冷链物流设施及农
产品、家电交易专业市场的条件基本成熟。项目建设具有一定的市场前景。
项目征地面积 200 亩，净用地面积 185 亩，总建筑面积 233521㎡，容积率
，建筑密度 %，绿地率 %。规划定位为冷链物流设施。
共分为两个区，仓储区建筑面积 ㎡，其中会展 ㎡，冷链物
流仓储 ㎡，粗加工仓库 ㎡，冻库 ㎡；商业区建筑面积
㎡，其中酒店及办公 ㎡，农产品、家电市场 ㎡（地上
㎡，地下 ㎡），地下车库及附属用房 ㎡。项目建设冷链
物流设施及农产品、家电交易市场。项目 2017 年全面建成后，年营业额 5 亿元，
吸纳就业人口 万人。
项目建设满足专业技术、节能、环保、劳动安全、消防等要求。
项目于 2016 年 1 月开工建设，2017 年 12 月开业，建设期为 24 个月。
项目总投资 亿元，由重庆 XXXX 实业公司通过自筹资金和银行贷款等
方式解决，其中重庆 XXXX 实业公司自筹 亿元（占 %），商请银行贷
款 亿元（占 %）。项目通过租售结合方式取得投资收益，十年总收入
为 亿元，经营成本为 亿元，项目净利润为 亿元。项目静态投资
回收期为 年，动态回收期 年，内部收益率 %。
项目建设具有可一定的经济效益和社会效益，技术方案可行，项目建设基本
可行。
二、项目建设目的与意义
.项目建设目的
依靠荣昌县板桥工业园基础，将项目建设成为荣昌乃周边最大的冷链物流设
施，降低物流成本。有利保证生产企业原材料供给，保证原材料质量安全，提高
企业生产水平，成为放心市场。
.项目建设政治意义
.项目建设
1.项目建设，是重庆 XXXX 实业公司深入贯彻国务院大力发展物流业政策的
需要。
从 2001 年起，国务院连续出台多个鼓励和支持物流业发展的文件，大力促
进物流业发展。2009 年国务院将物流业作为十大调整与振兴产业。2014 年国务
院又出台了《物流业中长期发展规划（2014-2020）》。项目建设，是重庆商业
投资集团作为国有大型企业，深入贯彻国务院大力发展物流业意见的重大举措，
对于稳定经济增长、调整产业结构，促进就业具有重要意义。
2.项目建设，是重庆 XXXX 实业公司贯彻执行中央“三农”政策的需要。
中共中央连续十年以上聚焦“三农”发展问题，中央“三农”政策的核心是要促
进粮食增产、增加农民收入、农村稳定发展。主要措施是“两减免、三补贴”（减
免农业特产税、农业税，对种粮直接补贴、对良种补贴，对部分购置农机进行补
贴），发展“三农”对于促进国民经济发展和保持社会稳定作用巨大。
项目建设，是重庆 XXXX 实业公司解决“三农”问题的具体举措，有利于改善
农产品流通和市场调控，畅通农产品流通渠道，加快形成流通成本低、运行效率
较高的“三级农产品市场体系”。
.项目建设经济意义
1.项目建设，有利于荣昌县域经济发展。
服务业是壮大县域经济的潜力产业。项目建设，有利于重庆 XXXX 实业公
司充分利用荣昌各种有利条件深化改革开放。通过放宽准入条件，搭建服务业发
展平台，鼓励各类资本投向现代服务业，推动现代服务业大发展大跨越，聚集商
贸、物流、电商、信息、金融等产业，形成新的经济增长点，推动县域经济发展。
2.项目建设，有利于荣昌县转变经济发展方式，推动经济结构转型升级。
发展现代服务业是我国产业结构优化升级的战略重点。项目建设，有利于抓
住重庆市加快发展现代服务业这一重大机遇，全面实施服务业重点行业示范引领
工程。集中力量推进生产资料贸易流通、金融、物流等要素聚集发展，实现市委、
省市政府提出的到 2017 年服务业增加值增速超过地区生产总值增速，使服务业
成为主导产业，把荣昌建成服务业强县的目标。
.社会意义
1.项目建设，有利于完善荣昌板桥工业园设施功能。
本项目定位为冷链物流设施，完善了荣昌板桥工业园设施功能。
2.项目建设，有利于搭建大众创业万众创新平台。
项目建设，为荣昌搭建起创业创新平台，在经济进入新常态情况下，通过结
构性改革、体制机制创新，努力消除创业创新发展的各种制度束缚和桎梏，支持
市场主体不断开办新企业、开发新产品、开拓新市场、培育新兴产业，实现创新
驱动发展，打造新引擎，形成新动力。
总之，项目建设具有政治、经济和社会意义，项目建设是必要的。
三、项目建设市场分析
.荣昌县经济社会发展状况研究
.荣昌县概况
荣昌县位于重庆西部，地处川渝两地接壤处，距重庆约 90 公里。东临大足
区、永川区，南临四川省泸州市，西接四川省隆昌县，北与四川省内江市、安岳
县接壤。荣昌县重庆西大门，区位优势较为突出。
荣昌县交通较为发达，渝昆高速已建成多年，成渝铁路及成渝客专线经过荣
昌，使荣昌具有公铁联运优势。
荣昌县内规划形成主骨架公路和一般骨架公路两层次的干线公路网。主骨架
公路网为“四横四纵”，一般骨架公路包括 S418、S310、吴荣璐、仁清路、荣直路、
远安路、吴清路、盘达路、河盘路、河新路、仁孔路、清双路、永荣路、荣隆路、
安双璐、荣隆路等，可以快速形成对周边地区的辐射。
荣昌县产业定位为“猪、禽、竹、茶”四大特色产业。
（1）农业
荣昌农业,不少人首先会想到肉质优良、鬓白质好的“荣昌猪”。“荣昌猪”是世
荣昌县
界八大优良地方猪种之一,生猪产业是荣昌传统优势产业,在农业中的地位举足轻
重。荣昌也因此被国务院批准为国家现代畜牧业示范区核心区。而如今,生猪产业
只是荣昌建设国家现代农业示范区特色优势产业的一部分。
生姜是荣昌县盘龙镇的名优农产品,也是当地支柱产业之一。盘龙生姜以白里
透红、板块整齐、肉嫩化渣等鲜明特点深受消费者喜爱,远销全国各地。除生姜之
外,荣昌麻竹、荣昌红碎茶、荣昌富硒黑花生、荣昌白鹅等一批独具特色农产品也
已打造出各自的品牌。
（2）工业
为了推进新型产业发展,荣昌县按照城市发展新区的定位,县委、县政府重新
对产业布局,腾龙换鸟重点打造“一区三园三基地”。“一区”即荣昌工业园区,荣昌将
其锁定为“重庆市十强工业园区”之一。“三园”即板桥工业园、广富工业园和荣隆
台湾工业园。到 2020 年,三大园区将实现工业总产值 1000 亿元;“三基地”即吴家
阀门特色产业基地、盘龙夏布产业基地、河包粉条基地,将实现 50 亿元的特色产
业集群。
（3）现代服务业
省际区域性边贸中心建设加快推进。编制完成省际边贸中心建设发展规划。
成功引进奥特莱斯、月星家居、新世纪、乡村基、星美影院等一批知名企业，人
民路商圈、北部新区商圈零售额突破 20 亿元。积极培育中国（荣昌）畜牧产品
交易市场、汇宇建材小商品市场、五洲国际商贸城，三大市场平均入驻率 78%，
实现交易额 38 亿元。积极应对政策性调整，引导餐饮行业转型升级，餐饮住宿
业完成营业额 亿元，增长 18%。成功举办四季购物消费节等各类展会节庆
活动，拉动消费 亿元。景区建设初见成效。万灵镇国家 4A 级旅游景区创建
工作全面启动。尚书府、万灵寺、摩崖石刻、万灵福邸和濑溪河水上游览等重大
项目建设进展顺利。景区配套设施不断完善，游客接待中心建设有序推进，古镇
核心区风貌改造基本完成。折扇、夏布、诗书画等旅游商店相继入驻万灵古镇，
古镇特色旅游不断丰富。安陶博物馆成功创建国家 3A 级旅游景区。荣昌陶文化
创意产业园建设全面启动，园区策划规划、市政干道、大师工作园、陶瓷交易市
场、青少年综合实训基地和研发中心等项目正快速推进，实现了“一年打基础”的
目标。荣昌陶艺作品手工成型项目荣获第五届中国美术陶瓷技艺大赛金奖。荣昌
旅游景点成功纳入重庆市四季旅游线路，“魅力荣昌一日游”被市旅游局确定为特
色（主题）旅游线路。旅游经济总收入 亿元，增长 18%。外经外贸和企业发
展成效明显。新办外贸企业 16 家，累计达到 105 家。实际引进外资 3000 万美元，
增长 %。组织参加国内外展会 15 次，外派劳务 386 人。成功注册“荣昌夏布”
地理标志证明商标。新认定重庆市著名商标 1 件。新增市场主体 1263 户，新增
微型企业 721 户。
荣昌县发展目标定位：构建以畜牧特色为基础，以和谐社会为主题的“幸福
荣昌”。
年 指标 人口（万） GDP（亿） 城市人口（万） 城镇化率（%）
2020 80 487 43 54
2030 90 1382 63 70
荣昌县区域定位为“全国畜牧产业核心基地和渝西川东地区的区域中心城
市”。
.荣昌经济发展情况研究
.荣昌宏观经济发展状况研究
1.荣昌县 GDP 研究
由数据可知，荣昌县 GDP 逐年增长，年均增长率为 %。
2.荣昌县社会消费品零售总额研究
由数据可知，荣昌县社会消费品零售总额 2010 年到 2013 年逐年增加，2013
年到 2014 年呈下降趋势。
3.荣昌县固定资产投资额研究
由数据可知，荣昌县固定资产投资额逐年增加，年均增长率为 %。
4.荣昌财政收入研究
由数据可知，荣昌县财政收入 2012 年到 2014 年呈减少趋势，主要受到国家
经济环境的影响。
5.荣昌县城镇居民可支配收入研究
由数据可知，荣昌县城镇居民可支配收入 2010 年到 2014 年逐年增加，2014
年达到了 25152 元，年均增长率为 %。
6.荣昌县农村人均纯收入研究
由数据可知，荣昌县农村人均收入 2014 年达到了 11775 元，年均增长率为
%。
.荣昌房地产市场研究
1.荣昌县房地产开发与销售面积分析
年 2010 2011 2012 2013 2014
竣工面积（万 m2） 52 57 82 122
销售面积（万 m2） 117 124 109 106
其中住宅（万 m2） 107 109 93 97
2.荣昌县房地产投资与销售金额分析
年 2010 2011 2012 2013 2014
房地产投资额（亿） 19 27 35 53 50
房地产销售额（亿） 32 48 36 36 28
3.荣昌县住宅与非住宅面积分析
年 2010 2011 2012 2013 2014
竣工（万 m2） 44 40 63 72住宅
面积 销售（万 m2） 107 109 92 97
竣工（万 m2） 8 17 18 50非住宅
面积 销售（万 m2） 10 15 16 8
4.荣昌县住宅与非住宅金额分析
年 2010 2011 2012 2013 2014
竣工（亿） 11 17 20 25住宅
面积 销售（亿） 27 39 29 37
竣工（亿） 8 10 18 9非住宅
面积 销售（亿） 5 9 7 5
5.结论
（1）总体情况：市场处于轻度供不应求状况。
（2）住宅市场：市场处于轻度供不应求状况。
（3）非住宅市场：市场处于供大于求状况，已经呈现饱和状态。
.荣昌与周边地区经济比较优势分析
荣昌县周边 60 公里范围城市主要有大足、永川、沪县、隆昌、安岳、内
江等。
1.经济比较优势分析
（1）经济总量比较分析（亿元）
地区 年 2010 2011 2012 2013 2014
1.荣昌 160 208 230 261 300
2.永川 300 365 403 432 513
3.大足 145 234 265 289 330
4.沪县 111 135 171 196 215
5.隆昌 156 190
6.安岳 176 225 265
荣昌位次 2 3 3 3 3
（2）2014 年产业结构比较分析（总量单位：亿元）
第一产业 第二产业 第三产业产业
地区 总量 占比（%） 总量 占比（%） 总量 占比（%）
1.荣昌 40 190 70
2.永川 45 294 174 34
3.大足 11 230 106
4.沪县 42 126 47 22
5.隆昌
6.安岳
荣昌位次 5 3 3 2 3 4
（3）固定资产投资（亿元）
地区 年 2010 2011 2012 2013 2014
1.荣昌 138 200 247 306 374
2.永川 383 465 578
3.大足 189 195 416
4.沪县 84 92 115 148 169
5.隆昌
6.安岳 62 116 156 187
荣昌位次 3 2 2 3 3
（4）社会消费品零售总额比较分析（亿元）
（5）外贸进出口比较分析（亿美元）
地区 年 2010 2011 2012 2013 2014
1.荣昌
2.永川
3.大足 5
4.沪县
5.隆昌
6.安岳
7.内江
荣昌位次 3 2 2 3
地区 年 2010 2011 2012 2013 2014
1.荣昌 44 52 61 71 61
2.永川 162 200 232
3.大足 60
4.沪县 42 49 52 58 69
5.隆昌
6.安岳 58 80 104
7.内江
荣昌位次 5 5 5 5 6
（6）旅游业比较分析
2010 2011 2012 2013 2014 年
地区 人次
（万）
收入
（亿）
人次
（万）
收入
（亿）
人次
（万）
收入
（亿）
人次
（万）
收入
（亿）
人次
（万）
收入
（亿）
1.荣昌 120
2.永川 431 420 5 425
3.大足 980 30 950 29 31 1000 31 1100 35
4.沪县
5.隆昌 160 207
6.安岳 272 387
7.内江
荣昌位
次
6 6 6 6 6 6 6 6
（7）财政收入比较分析（亿元）
地区 年 2010 2011 2012 2013 2014
1.荣昌 30 20 22
2.永川
3.大足 20
4.沪县 18 25 20 18 20
5.隆昌
6.内江
7.内江
荣昌位次 3 4 5 4 3
（8）金融机构存款余额比较分析（亿元）
2、社会发展状况比较分析
（1）人口状况比较分析（常住人口单位：万人，城镇化率单位：%）
地区 年 2010 2011 2012 2013 2014
1.荣昌 128 156 170 198 233
2.永川 318 347
3.大足 139 149 185 230
4.沪县
5.隆昌
6.安岳
7.内江
荣昌位次 5 4 5 5
2010 2011 2012 2013 2014 年
地区 常住
人口
城镇
化率
常住
人口
城镇
化率
常住
人口
城镇
化率
常住
人口
城镇
化率
常住
人口
城镇
化率
1.荣昌
2.永川 102 105
3.大足
4.沪县
5.隆昌 45
6.安岳
7.内江 370 371.
荣昌位次
（2）居民收入比较分析（元）
2013 2014 年
地区 收入 城镇 农村 小计 城镇 农村 小计
1.荣昌 23920 10849 34769 25152 11775 36927
2.永川 24535 11313 35848 26034 12406 38440
3.大足 23721 10440 34161 26146 11745 37891
4.沪县
5.隆昌 20700 8515 29215
6.安岳 21479 8610 30089 23730 9770 33500
7.内江 14757 8584 23341 23162 9565 32727
荣昌位次
.荣昌社会发展情况研究
1.荣昌社会发展情况研
（1）人口与城镇化
2010 2011 2012 2013 2014
常住人口（万）
城镇化率（%）
（2）居民收入（元/人·年）
2010 2011 2012 2013 2014
城市居民可支配收入 16619 19295 21805 23920 25152
农民人均纯收入 6755 8356 9592 10849 11775
.项目市场需求分析
.物流行业供需研究
.全国物流市场分析
1.社会物流总额较快增长
年 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
社会物流总额
（万亿）
增长率（%） 15
从社会物流总额构成来看，工业品物流总额占比较大；单位与居民物品物流
总额近几年增长最快
年 类别 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
1.工业品物流 163
2.单位与居民物品物流
3.进出口货物物流 12
4.农产品物流
5.再生资源物流
2.社会物流总费用增幅逐步放缓:
社会物流总费用增幅遂年放缓，但占 GDP 比重基本不变，说明我国社会经
济运行的物流成本仍然较高。
年 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
运输费用（万亿）
管理费用（万亿） 1
保管费用（万亿） 2
3.物流业增加值平稳增长
年 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
物流增加值（万亿）
增长率（%）
占 GDP 比重（%）
年 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
社 会 物 流 总
费用（万亿）
增长率（%）
占 GDP（%） 18 18
0
1
2
3
4
5
6
运输费用（万亿）
管理费用（万亿） 1
保管费用（万亿） 2
2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年
占服务业增加值比重（%） 16
物流业各产业中贸易物流业、仓储物流业平稳增长，而邮政物流业快速增长。
物流产业增加值 2009 2010 2011 2012 2013
交通运输增加值（万亿）
仓储物流增加值（万亿）
贸易物流增加值（万亿）
邮政物流增加值（万亿）
4.物流量平稳增长
年 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
货物运输量（亿吨） 249
货物周转量（万亿吨
公里）
.重庆物流市场分析
1.重庆物流产业规模情况
（1）重庆市全社会物流成本有所降低，物流业产值稳步增长
年 2009 2010 2011 2012 2013 2014e 2015e
重庆物流成本（万亿） 1280 1510 1880 2110 2330 2550 2720
0
100
200
300
400
500
货物运输量（亿吨） 249
货物周转量（万亿吨公
里）
2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年
占 GDP 比重（%） 19 19 18 17
（2）重庆市物流业增加值逐年增长，占 GDP 比重逐年下降
年 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
重庆物流增加值（万亿） 348 390 456 515 580 650 800
占 GDP 比重（%）
2.重庆市货物运输量逐年稳步增长
年 2009 2010 2011 2012 2013
总量（亿吨） 货运量
增长率（%） 19% 19% 14% -12%
1280
1510
1880
2110
2330
2550
2720
0 500 1000 1500 2000 2500 3000
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
2014e
2015e
348
390
456
515
580
650
800
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
2014e
2015e
总量（亿吨公里） 1644 2010 2530 2831 3001货运周
转量 增长率（%） 22% 26% 12%
.荣昌物流市场分析
1.荣昌货运量分析
2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
货运量（万吨） 504 626 740 661 676
增长率（%） 19
2.荣昌货运周转量分析
2010 年 2011 年 2012 年 2013 年
2014
年
公路货运周转量（万吨公里） 40771 53464 65758 62902 58416
增长率（%） 23 20
.仓储行业供需研究
.全国仓储行业总体规模及特点
1.全国仓储行业企业数量，缓慢增长。
年 2010 2011 2012 2013
6. 85
8. 14
9. 68
11. 01
9. 74
1644
2010
2530
2831
3001
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
仓储企业数（万家）
增长率（%） 7
2.全国仓储行业从业人员数量，缓慢增长。
年 2010 2011 2012 2013
从业人员（万） 71
增长率（%）
3.全国仓储行业资产总额，较快增长。
年 2010 2011 2012 2013
总资产额（万亿）
增长率（%）
4.全国营业通用仓库面积：快速增长。
（1）全国营业通用仓库面积
年 2010 2011 2012 2013
面积（亿 m2） 7 仓库
面积 增长率（%） 23
面积（亿 m2） 2立体
仓库 占比（%）
（2）全国冷库面积及储存能力：稳步增长。
年 2010 2011 2012 2013
总容量（万 m2） 6230 6960 7607 8345
静态存储量（万吨） 1450 1763 1927 2114
增长率（%）
5.全国仓储行业经营状况
（1）主营业务收入：稳步增长。
年 2010 2011 2012 2013
主营业务收入（亿） 3586 4404 4805
增长率（%）
（2）纳税额：稳步增长。
年 2010 2011 2012 2013
纳税额（亿） 259 276 291 313
增长率（%）
（3）净资产收益率：有所提高。
年 2010 2011 2012 2013
净资产收益率（亿） 3
提高百分点
6.全国仓储业发展特点
（1）我国物流业总体运行趋稳向好
近几年，我国社会物流量总额缓中趋缓，社会物流总费用增速放缓，物流业
增加值增幅回落，基础设施投资有所回升，货物运输量平稳增长，物流业仍处于
景气周期。
（2）物流企业深度调整
近几年我国物流企业主营业务收入同比小幅增长，业务成本增长较快，实现
利润大幅下滑。企业资产总值稳步增加，市场集中度进一步提高。资本市场看好
物流企业。
（3）企业物流业务加速转型
生产制造、商贸流通企业更加注重物流环节成本节约和效率提升，加快向供
应链一体化转型。物流外包比例持续提高，金融物流仍有潜力，供应链服务较快
发展。
（4）物流市场分化明显
近几年，由于国际需求不振，国内经济增速放缓，我国航运、航空货运市场
依然低迷，公路货运市场增速趋缓。在大宗货物运输需求下降情况下，铁路部门
积极改革，铁路货运市场基本持平。受扩大内需特别是网上购物的带动，仓储、
快递、快运市场保持高速增长。业务格局调整加快，呈现专业化发展趋势，市场
集中度进一步提升。
（5）行业物流整合提升
从行业物流来看，电商、医药、汽车、冷链等与居民消费相关的物流市场保
持较高增长速度。钢铁、煤炭、化工等与生产资料相关的物流市场依然低迷，连
锁零售物流共同配送成为新的增长点。
（6）基础设施趋向综合
综合交通运输体系建设逐步形成，多式联运快速发展。物流园区规划布局完
成，为物流园区加快网络化形态健康发展制定了基本蓝图。
（7）区域物流协调发展
区域物流协调一体化加速推进，区域物流中心发展变化，城市物流竞相发力。
（8）国际物流再造
跨境电子商务带动物流发展，中欧铁路大通道多点开行，海关特殊监管区建
设提速，中国（上海）自由贸易试验区成立，为加快转变政府职能，积极推进服
务业扩大开放和外商投资管理体制改革，为我国扩大开放和深化改革探索新思路
和新途径。
（9）物流业发展政策持续改善
交通运输管理体制改革，各部门积极推动物流业发展。特别是 2014 年国家
连续出台物流业发展政策，优化行业发展环境，扶持物流业发展。
（10）物流科技化信息化程度提高
物流科技化信息化水平大幅提高。在物流信息化方面条形码、复合码、GIS、
GPS、GPRS 、RFID、计算机网络、EDI、MPLS-VPN、信息处理等技术得到广
泛应用，信息整合与公共信息平台广泛建立。
7.全国仓储业发展面临的市场环境
全国仓储业的发展面临三个方面的市场环境：
（1）随着国务院《物流业中长期发展规划》的发布，将从整体上改善我国
仓储业发展的政策环境，国家有关部门在未来三年内将围绕仓储业法规建设、仓
储建设用地、绿色仓储、减轻企业税负、加强仓储标准化与行业监管等方面陆续
研究出台相关具体政策。
（2）我国经济发展方式的转变为仓储业创新发展提供机遇，生产制造企业
供应链整合与延伸，生产制造服务化的趋势，连锁商业与电子商务的快速发展，
线上线下交易的物流整合，需要并激发仓储企业更新经营理念、转变经营方式、
调整商品库存管理模式、不断重新优化业务管理流程。
（3）激烈的市场竞争环境也必将成为仓储业创新发展的动力，越来越多新
的投资人的进入，既说明了我国仓储业发展的机会，也反衬出现有仓储企业的差
距与不足，激烈的市场竞争局面有利于仓储业的整体发展，也将促使传统仓储企
业充分发挥自身优势、转型升级与创新发展。
我国仓储业发展面临的市场环境日益复杂。这对仓储企业来说，既是挑战，
更是机遇。要想抓住机遇，迫切需要解决仓储企业目前存在的一些突出问题，如，
对经济发展趋势与新的市场需求认识不透、缺乏转型升级的紧迫性，技术改造的
速度缓慢、制约了提高物流效率与降低物流成本的效果，企业的管理与服务水平
亟待提高。
8.全国仓储业发展趋势
全国仓储业将会呈现以下六大发展趋势：
（1）服务功能不断完善，向仓配一体化发展。
仓储企业通过与工商企业、零售企业与连锁商超企业、电子商务企业、农产品批发市场、
生产资料批发市场等不同需求方供应链的有机融合，向各类配送中心发展。
（2）资源整合速度加快，向仓储经营网络化发展。
面对工商企业供应链的一体化物流需求，仓储企业与货运、快递、货代企业之间以
及各类仓储企业之间将会加快推进资源整合、兼并重组、连锁经营与经营联盟。有条件
的仓储企业将会依托自身优势，以城市共同配送为基础，通过转变经营方式与资源整合，
发展区域配送网络甚至全国范围内的仓储配送网络。
（3）市场进一步细分，向仓储专业化发展。
面对工商企业供应链的不断优化与创新，有条件的仓储企业必将改变同质化经营策略，
转向各类专业仓储。低温仓储、危化品仓储、电商仓储、物资仓储、医药及中药材仓储
的管理与服务将更加专业和精细。
（4）新兴业态逐步成熟，向规模化发展。
仓库租赁企业将会更加贴近现代物流需求，仓库设施的建设将向网络化与定制化方
向发展，仓库开发方式将会更加灵活。私人自助仓储将会逐步进入快速发展期，更多投
资人将会进入这个领域，现有自助仓储企业将会不断扩建经营网点，并逐步走进大型高
端社区。处于阵痛期的金融仓储业将随着三年左右的调整与规范期后在探索中前进仍将
保持稳定发展态势。
（5）行业标准广泛实施，向仓储管理规范化发展。
随着国家有关部门加强物流标准化工作力度，特别是市场竞争的加剧，标准化必将
为引领仓储业转型升级和现代化建设的主要力量，仓储企业经营管理必将向规范化发展。
（6）技术改造加快推进，绿色环保成为新趋势。机械化、自动化与信息化成为仓
储业转型升级的重要内容。
在国家政策推动与企业自身降低成本的内在驱动下，绿色环保的仓库建筑材料、节
能减排的仓储设备、仓库屋顶光伏发电、冷库节能技术等将会逐步在仓储行业得到应用。
.重庆仓储行业分析
1.重庆仓储经营行业数量：增长较快，但总体较少，在全国处于落后水平。
2.重庆仓库面积规模：快速增长，对外营业仓储面积占比逐年增长。
3.重庆仓储使用状况：重庆仓库使用率较高。
年 2010 2011 2012 2013 2014
仓库使用率（%） 85 90 90 85 85
营业仓库空置率（%） 90 88 92 90 90
年 2010 2011 2012 2013 2014
数量（家） 240 320 380 450 490
增长率（%）
年 2010 2011 2012 2013 2014
仓库面积（万 m2） 270 350 410 550 680
其中：营业仓库面积（万 m2） 110 150 210 270 360
由于重庆主城去仓库大量拆迁，用于房地产开发，因此主城区仓库使用率高
达 90%，且租金水平逐步提升，重庆仓库主要集中布局在西部和。西部主要集中
在华福路和西部现代物流园区，北部主要集中布局在空港、保税区。未来主要供
应量集中布局在绕城高速、两江新区。
4.重庆仓库租金水平：保持稳定增长。
年 2010 2011 2012 2013 2014
仓库租金水平（元/m2 月） 18 20 22 22 20
增长率（%） 10 0 -9
2014 年仓库租金水平下降主要是仓库外迁，在内外环之间仓库面积增加原因，
导致加权平均水平降低。
5.重庆冷库面积;2014 年大幅度增长。
年 2010 2011 2012 2013 2014
冷库有储量（万吨） 15 20 22 25 40
增长率（%） 10 60
.荣昌仓储行业分析
1.荣昌仓储企业数量
目前荣昌提供仓储、运输的企业共 8 家
2.荣昌仓库使用状况
编号 业态 仓库使用总面积（㎡）
1 家用电器
2 建材家居
3 汽摩销售
4 汽修汽配 14520
5 农资 3456
6 板材木材
7 钢材型材 21000
8 五金机电 35280
合计
3.荣昌仓库租金水平:平均租金为 元/㎡·月。
4.荣昌冷库面积
荣昌县对外的仅有水口寺农贸市场冻库，面积为 800㎡，五洲国际配有
3000㎡的冻库，其它主要以水果、姜蒜商家自行修建为主，总面积约为 8000㎡。
5.荣仓冷库租金
水果商家租赁冻库以件数为单位，价格为 1 元/件·月，姜蒜商家大多为㎡
为单位，价格平均为 150 元/㎡·月，但大部分商家为自行修建冻库，建造价为
25000-40000 元。
.商品市场总体分析
.全国亿元以商品市场分析
1.全国亿元以商品市场数量：2012 年达到高峰，2013 年下降。
年 2010 2011 2012 2013
亿元市场数量（个） 4940 5075 5194 5089
综合市场（个） 1341 1368 1392 1381其
中 专业市场（个） 3599 3707 3802 3708
2.全国亿元商品市场物业面积及摊位数：逐年缓慢增长。
年 2010 2011 2012 2013
亿元市场面积（亿 m2）
综合市场（亿 m2） 其
中 专业市场（亿 m2）
亿元市场摊位数（万）
综合市场（万） 其
中 专业市场（万）
3.全国亿元商品商品成交额：逐年增长，但增速缓慢。
年 2010 2011 2012 2013
成交额（万亿）
综合市场（万亿） 其
中 专业市场（万亿）
.重庆商品市场分析
1.商品市场建成情况
（1）重庆商品市场总体规模，经营面积逐年增长。
年 2010 2011 2012 2013 2014
经营面积（万 m2） 689 943 1162 1197 1256
增长率（%）
（2）重庆建成商品市场经营户数：到 2010 年达到高峰，以后逐年减少。
年 2010 2011 2012 2013 2014
经营户数（万户）
增长率（%）
（3）重庆建成商品市场交易额：逐年增长，但增速降低。
年 2010 2011 2012 2013 2014
交易额（亿元） 3738 4507 4687 4091 5026
增长率（%）
（4）重庆建成商品市场经营效率分析
年 2010 2011 2012 2013 2014
户均营业额（万/户年） 310 366 373 336 420
平方营业额（万/年） 65 41 48
2.重庆在建、拟建商品市场分析
（1）重庆在建、拟建商品市场数量：2013 年、2014 年大幅度增长。
年 2011 2012 2013 2014
拟建在建市场数量 46 49 71 130
增长率（%）
（2）重庆拟建在建商品市场规模：2013-2014 年大规模增长。
年 2011 2012 2013 2014
占地面积（亩） 10232 12235 23441 32241
建设面积（万 m2） 561 602 2011 4329
3.重庆商品市场建设及经营状况对项目启示
（1）重庆商品市场在 2013 年，2014 年进入建设和投用的高潮期。
（2）重庆商品市场在建和拟建、已建面积超过 8000 万 m2，已经处于供大
于求状况。
.荣昌商品市场分析
1.荣昌商业经营现状分析
（1）荣昌商业经营规模分析
荣昌商业经营商户 8800 余家，总营业面积约 98 万 m2.其中经营面积最大的
业态是建材家居，其次是住宿，再次是娱乐保健、餐饮、百货服装等业态，门面
空置率较低，仅为 %左右。
荣昌十大商业业态经营规模。
业态 商户数 经营面积（万 m2）单店面积（m2）
1. 建材家居 1715
2. 住宿 87 2170
3. 娱乐保健 517 231
4. 餐饮 977
5. 服装 1165
6. 百货 685
7. 3C 800
8. 汽车销售 83
9. 美容美发 340
10. 汽配 178
（2）荣昌商业经营效益分析
荣昌商业经营总营业收入为 486556 万元/年，平均每户年营业收入为 679284
元/户年，每平方经营收入为 5416 元/m2 年，年均利润率为 %。
荣昌十大商业业态经营效益。
业态 总收入（万） 户均收入 平方收入 利润率
1. 建材家居 122960 75080
2. 住宿 86000 40 57
3. 娱乐保健 55980 39015 390 50
4. 餐饮 82106 23000 628 30
5. 服装 32225 27727 438 20
6. 百货 8029 10400 191 15
7. 3C 22894 26666 573 10
8. 汽车销售 125365 314000 14
9. 美容美发 2799 8000 200 60
10. 汽配 16108 86606 1237 13
（3）荣昌商品来源与去向分析
荣昌商品来源主要是重庆，其次是四川和荣昌本地。
荣昌商品销售主要是荣昌，其次是周边地区，辐射力较弱，属于商品流入地
区。
地区 荣昌
县城
周边
乡镇
周边
县城
外省/
外地
备注
销售比例（%）
进货比例（%） 超过 100%是因为商家多地进货
运转方式以汽车运转为主（占 92%），其次是铁路（占 6%）。
2.荣昌主要大型商品市场分析
（1）荣昌建成大型商品市场规模
年 2011 2012 2013 2014
市场个数 3 3 4 5
占地面积（亩） 599 599 1700 2100
营业面积（万 m2） 70 150
固定摊位数 2270 2270 4000 8500
固定经营户 1410 1440 2100 2500
交易额（亿） 28 35 40
荣昌 2013、2014 年建成商品市场较大，主要是五洲国际贸易城和汇宇小商
品、建材市场建成。但由于招商较差，对投资者、商业地产市场造成巨大打击。
2011-2013 年期间荣昌主要建设了五洲国际、汇宇、畜牧市场等 3 大专业市
场。
（2）荣昌主要商品市场分布情况
市场名称 建设规模 经营品种 经营状况
1. 五洲国际
商贸城
占地 600 亩
总建面 100 万
m2
五金机电、汽摩配件、建材装
饰、家具家居、灯具灯饰、
小商品等专业市场、以及仓库
租金 8 元/m2 月
开业率 90%
2. 汇宇小商
品市场
占地 120 亩
总建面 18 万 m2
饰品、工艺品、化妆品、针纺
织品、玩具、文体图书、音像
制品、箱包、电子数码
人气很差
3. 汇宇建材
市场
占地 107 亩
建面 7 万 m2
木地板、厨卫洁具、燃具、灯
饰、家具、地砖、吊顶等
租金 20 元/m2
月
开业率 95%
4. 畜牧产品
市场
占地 294 亩
建面 万 m2
饲料、兽药、农家、期货 租金 5 元/m2 月
开业率 80%
3.荣昌主要商品市场分析对项目启示：
（1）荣昌主要商品市场批发辐射能力较弱，属于商品输入县。
（2）荣昌主要商品市场数量少、规模均不大、经营状况较差。
（3）新兴专业商品市场经营状况均较差，无人气，租金低。
（4）荣昌专业商品市场商业营业用房较为过剩，仓库配套不足，大量使用
门面、厂房作为仓库，租金很低，平均为 4-8 元/m2 月。
（5）荣昌专业商品市场开发模式多为商业地产开发，以出售为主。营销方
式主要采用销售返祖，投资回报率较低。
（6）荣昌专业商品市场业态较为集中，单一市场定位均成为综合市场，主
要以家居建材为主，且开业率较高。
（7）自发形成了沿街式商业街，主要以汽车、农副产品为主。
（8）荣昌专业市场品类看似缺乏，但由于缺乏对外辐射力，加之布局分散
配套设施不足，新兴的专业市场经营状况不理想，租金低，商业营业用房总体供
大于求，对本项目商业业态定位、投资回报均形成巨大挑战，增加项目建设与运
营风险。
.项目市场需求研究
.商家对荣昌现有商业业态评价
商家对荣昌现有商业业态过剩比例较少，缺乏商业业态认同度也较少。
评价 过剩业态 缺乏业态 辐射力业态
业态 比例（%） 业态 比例（%） 业态 比例（%）
1. 建材家居 23 家电 15 建材家居 50
2. 汽摩 17 日用百货 11 汽摩 33
3. 餐饮 10 板材木材 11 五金机电 17
4. 娱乐休闲 10 文化 11
5. 服装 10 电商 11
.商家对本项目需求
1.商家对本项目商业面积需求分析
商家对本项目商业面积需求为 万 m2，需求量较小，其中需求量最大的
是建材家居业态，其次是娱乐、家电、餐饮、农副产品等业态。
业态 建材家居 娱乐 家电 餐饮 农副产品 日用百货 服饰
需求面积
（m2）
2.商家对本项目重点业态适合性评价
商家对本项目重点业态认同度最高的是物流，其次是农产品、冷库。其次是
生产资料和汽摩。
业态 汽摩 生产资料 农产品/冷库 通讯/电器 物流
适合性（%） 54 56 70 39 90
不适合（%） 46 44 30 61 10
各业态中适合度最高的品种及认同度：
汽摩 生产资料 农产品/仓库 通讯/电器 物流
业态 认同度 业态 认同度 业态 认同度 业态 认同度 业态 认同度
乘用车 22 板材 15 鲜活农
产品
24 家电 20 货运市
场
31
商用车 10 钢材 14 水果 15 电脑/IT 8 仓库 16
摩托车
/电动
车
8 木材 13 肉禽 8 通讯 6 停车场 21
干副食
品
8 冷库 8
3.对项目业态定位启示
由此可知，适合度最高的是货运市场，其次是鲜活农产品、乘用车和仓库、
家电、停车场、板材、水果、钢材、木材等。
四、项目选址及建设条件分析
.项目选址
.项目区位属性
1.项目地理位置
项目位于重庆市荣昌县城东北部板桥工业园组团油栋村。
荣昌县位于重庆主城区西部，东临永川区、大足区，南临永川区、隆昌县，
西临隆昌县，北临大足区、隆昌县，属于重庆五大功能区的城市发展新区。
项目所在地
荣昌板桥工业园位于荣昌县城东部，是荣昌工业园“一区三园”组成部分，规
划面积 平方公里，已建成 10 平方公里。
2.项目四至
项目东至拆迁安置房，南至 S206，西至灯饰大道，县交巡警大队（车管
所），北至城南大道。
板桥工业园
3.人们对项目区位评价为一般（0-5 分评价，0 分为不知道，1 分很差，5 分
很好）。
.项目交通属性分析
1.项目外部交通分析
（1）高速公路
项目距离渝昆高速公路（G85）荣昌收费站约 公里。
（2）城市道路
项目通过灯饰大道、荣昌大道东段至渝昆高速公路荣昌出口。
项目通过城南大道灵方大道与城区相连。
（3）铁路
项目距离老城渝铁路荣昌火车站约 公里，通过城南大道可以直达。
（4）水运
项目不具备水运条件。
（5）航空
评分 0 1 2 3 4 5 总平均分
商家评价
项目距离泸州机场约 80 公里，距离重庆江北机场约 100 公里。
2.项目内部交通条件
（1）项目内部交通条件分析
项目内部目前无道路，需要自行修建。
（2）项目四周道路条件分析
项目南北两方临城市干道，根据 XXXX 公司观察分析，项目南部 S206 车流
量和人流量更大，北部城南大道项目区段为道路端头，车流、人流均较少，初步
判断项目南部区位、交通条件优于北部。
3.人们对项目交通条件评价一般（0-5 分评价，0 分为不知道，1 分很差，5
分很好）。
分数 0 1 2 3 4 5 总评分
占比（%） 3
.项目周边街区及市政设施
1.项目周边街区功能
项目周边街区功能主要为学校（职教中心）、拆迁安置房，工业厂房及车管
所等设施。
2.项目商业氛围
项目缺乏商气和人气，主要商业为餐饮、副食，为车管所、居民、职工提供
必须商业配套，因此项目商业氛围较差。
人们对项目商业氛围，人气评价为较差（0-5 分评价，0 分为不知道，1 分很
差，5 分很好）。
评分 0 1 2 3 4 5 总评分
占比（%） -- --
3.生活配套设施
项目所在街区生活配套设施不够完善，产城融合程度较差。
人们对项目生活配套设施评价为较差（0-5 分评价，0 分为不知道，1 分很差，
5 分很好）。
评分 0 1 2 3 4 5 总评分
占比（%） 22 --
4.市政设施
（1）给排水
项目已具备良好给排水条件。
（2）供电
项目周边已具备供电条件。
（3）供气
项目周边已具备燃气条件。
（4）通信
项目周边已具备通信条件。
.项目地型地貌分析
1.项目地块形式
项目地块形式比较方正，有利于项目规划建设。
2.项目地形高差
项目地形高差较小，有利于项目土地规划利用。
3.项目地貌特点
相貌地形极其平坦，只在项目南部有溪沟。
4.项目地上经济作物
项目目前土地为闲置状况，部分土地被农民用于临时性农作物耕种。
5.项目地上构（建）筑物
项目地上无建筑物，已经拆除完毕，为熟地。
6.项目土地属性
项目土地属性为两大类，即仓储用地和商业用地。
其中西部地块 150 亩为仓储用地(WL)，东北部地块 50 亩为商业用地
（BLL）。
7.项目景观属性
项目有一定景观价值，南部为水库，东部为山体。
人们对项目景观自然环境评价较好。（0-5 分评价，0 分为不知道，1 分很差，
5 分很好）
评分 0 1 2 3 4 5 总评分
占比（%） 0 20 20 0
.项目属性总体评价
1.项目属性总体评价
通过现场实地观察，结合人们对项目属性的评价，XXXX 公司认为本项目属
性为荣昌工业园内无商业氛围位置较偏的商贸物流复合体项目。
（1）项目商贸设施属性：荣昌中等偏小工业园区内的独立商业设施，与其
它商业无法有机衔接。
（2）项目物流设施属性：荣昌中等规模仓储设施，政府定位的冷链仓库。
2.人们对项目要素的评价为较差至一般之间。
其中人们对项目交通公交、自然环境评价较高一些，为一般，面对商业氛围、
生活配套、地理位置等要素评价较低。
3.项目总体价值评价
项目总体价值处于较差至一般之间，商业设施建设较为独立，不能形成聚集
效应，项目商业定位与设施打造具有较大的市场抗性，项目商业价值相对较低。
而仓储设施建设总体价值一般，但市场抗性较小，具有一定规模效应，交通
条件相对较好，对区位和商业氛围要求较低，项目价值相对较高。
要素 地理
位置
自然
环境
交通
公交
商业
氛围
生活
配套
道路
通畅
发展
潜力
总评
分
综合评分 3
五、项目建设规模及建设内容
.项目建设规模
项目净用地面积 123371m2（约 185 亩），规划总建筑面积 233521m2。其中
地上建筑 ，地下 。项目建成后将实现营业收入 5 亿元，税
收收入 3000 万元。
.项目建设内容
本项目建设分两个区，即仓储区和商业区。仓储区建筑面积 ㎡，
其中会展 ㎡，冷链物流仓储 ㎡，粗加工仓库 ㎡，冻库
㎡；商业区建筑面积 ㎡，其中酒店、办公 ㎡，农产品、
家电市场 ㎡（地上 ㎡，地下 ㎡），地下车库及附属用
房 ㎡。
.生产资料市场
1.建设规模
净用地面积 123371m2（约 185 亩），总建筑面积 233521m2。
2.建设内容
主要建设为荣昌县鲜活产品提供冷链服务。主要包括冷链物流仓储、粗加工
仓库、冻库、会展及农产品、家电交易市场、酒店/办公等。
3.仓储区
（1）净用地面积 93050m2（约 亩），总建筑面积 。
（2）主要建设冷链物流仓储、粗加工仓库、冻库、会展。
4.商业区
（1）净用地面积 30321m2（约 亩），总建筑面积 。
（2）主要建设酒店及办公、农产品、家电交易市场。
六、项目建设方案
.项目建设方案
.项目规划理念
大力发展冷链物流设施及农产品、家电交易市场，建设立足荣昌、服务周边，
为荣昌及周边地区提供冷链服务及农产品、家电交易。
.项目规划布局
项目功能分区规划图：
项目总平面布局：
.项目主要建设指标
1.项目总体建设指标
指标名称 单位 数值 备注
1 净用地面积 m2 123371 185 亩
总建筑面积 m2
地上 m2
2
其
中 地下 m2 21344
3 容积率
4 绿地率 %
5 建筑密度 %
停车位 个 1008
地下 个 282
6
其中
地上 个 726
2.项目分功能区指标
区 指标名称
净用地面积
（m2）
建筑面积（m2） 容积率
会展
冷链物流仓储
粗加工仓库
冻库
93050
仓储区
小计 93050
农产品/家电市场
酒店及办公
车库及附属用房
30321
商业区
小计 32321
合计 123371 233521
.建筑设计
.平面功能设计
根据项目总体定位，结合地形规划四大类设施，按其特点进行平面布局规划
设计。
1.农产品、家电市场
主要以农产品、家电市场为主，布局大开间或仓储式市场。
2.酒店、办公大楼
主要建设以小型独栋酒店、办公为主的商务设施。
3.会展
主要定位为检疫检验、信息发布和展示功能，以独栋为主的商务设施。
4、仓储设施
主要以冷链仓储、冻库、加工，布局大开间。
.立面设计
建筑在满足功能性、舒适性的基础上，建筑立面应体现现代城市特征，简洁、
明快是立面设计的基本原则。
.结构设计
.结构类型
1.结构：框架结构；
.基础形式
暂定为桩基础。待地勘后再另行确定。
.建筑结构安全等级
二级。设计使用年限：50 年。
.自然条件
1.抗震设防烈度：7 度。
2.基础风压：
.本工程设计遵循的主要标准、规范、规程
1.《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）
2.《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）
3.《建筑地基基础设计规范》（GB5007-2002）
4.《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）
5.《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2004）
6.《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）
7.其它相关规范和规程
.本工程设计采用的均布活荷载标准值：
1.酒店、办公室：
2.仓储：
3.商业用房：
4.上人屋面：
5.不上人屋面：
.主要建筑材料
1.钢筋：HPB235、HRB335、HRB400
2.混凝土：C25-C45
3.钢材：Q235B 或 Q345
七、专业技术方案
.给排水设计
.设计依据
1.《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009 年版）
2.《建筑设计防火规范》GB50016-2006
3.《室外排水设计规范》GB50014-2006（2011 年版）
4.《全国民有建筑工程设计技术措施——给排水》（2009 年版）
5.《室外给水设计规范》GB50013-2006
6.建筑等专业提供的资料。
7.业主有关设计要求。
.给水系统
1.水源：
生活、生产、消防用水均由城市自来水管网供给。
2.水量：
生活用水量计算如下：
序
号
名 称 用水标准
使 用 数 量
㎡
用水
小时
时变化
系数
日 用 水
量 m3/d
最大小时用
水量 m3/h
1. 商业/商务 5 L/㎡·d 87100 12
2. 绿化用水 2 升/㎡·次 6
3. 未预见用水 按以上用水 10%计 42
4. 合 计 462
最大日总用水量为 462m3/d，最大日最大时总用水量为
3.供水管网：
供水系统采用生活给水、消防用水分流制。
从北侧市政自来水干管引一根 DN300 水管进入小区，分别为生活和消防提
供用水。室外消防管道成环布置。室外生活给水管道支状布置。引入管上设置总
水表和管道倒流防止器。
4.管材：
室内、外给水管采用 PSP 钢塑复合压力管，执行中华人民共和国城镇建设
行业标准 CJ/T183-2008《钢塑复合压力管》行业标准，公称工作压力=；
根据口径或应用环境不同，可分别采用 G 型、扩口连接，管件执行 CJ/T253-2007
行业标准。
水表井及阀门井采用塑料成品井，防盗井盖。
.排水系统
1.排水量
（1）污水量：商业部分按生活部分给水量（不含绿化用水）的 90%计算，小
区污水流量为 416m3/d。
（2）雨水量：暴雨强度按照荣昌的暴雨强度表格计算：
降雨强度 q5[L/(S·100㎡)]/H(mm/h)
P=1 P=2 P=3 P=4 P=5 P=10
——
71 87 98 106 113 ——
2.排水系统
排水采用污水和雨水分流制。红线范围内污水和雨水均采取有组织排放。
道路及绿地雨水由雨水篦子收集后，通过暗管系统排入市政雨水管网。
生活废水与粪便污水采用合流制。通过暗管收集并处理达标后排入市政污水
管网。
室外排水管采用双壁波纹塑料管，橡胶圈柔性接头。排水检查井采用塑料成
品井，防盗井盖；室内排水管采用 UPVC 排水管。
.供配电设计
.设计依据
1.《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）
2.《低压配电设计规范》（GB50054-2011）
3.《35KV-220KV 城市地下变电站设计规定》（DL/T5216-2005）
4.《电力工程电缆设计规范》（GB5021T-2007）
5.《交流电气装置的接地》（DL/T621-97）
6.《建筑物防震设计规范》（GB50057-2010)
7.《工业与民用供电系统设计规范》（CBJ52-83）
8.《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）
.供电系统设计
1.供配电
本工程由商业、地下车库及配套设施。其中走道照明、应急照明、疏散指示、
安防系统用电、火灾自动报警系统用电、安防、消防风机、消防水泵、潜污泵、
生活水泵等用电为二级负荷；其余普通用电负荷均为三级负荷。
本工程负荷用电性质分为动力、照明用电两大类，负荷计算采用需要系数法。
动力设备安装容量按实耗计算，车库、商业、设备用房、物管等配套用房等按单
位面积法计算。其容量指标及计算负荷如下：
商业：80W/m2 （含空调负荷）；（m2）=291456KW
计算负荷：电力安装容量约为：Pe=25000KW（含空调负荷）。
本工程~10kV 电源进线引自市政电力管网，具体外线关系由重庆 XXXX 实
业公司同供电局协商确定。
根据总图各项指标大小和用电负荷性质，本工程设置一个变配电室，；另外
设有两台 800KW 的柴油发电机组，失火时只供消防设备用电；当外部电源停电
后，自备发电机组应能自动投入，并在 30 秒内恢复供电，发电机组应与市电联
锁，并不得与市电并列运行。
配电采用树干式和放射式相结合的方式。
高压供电采用单母线运行。继电保护方式为二过流一接地，进线断路器设反
时限保护。
商业用电的单元进线总开关根据供电范围面积大小分别采用带 300mA 或
500mA 火灾漏电保护断路器，并设置防火漏电监控系统。插座回路带 30mA 的漏
电保护断路器。
2.照明
按规范要求，在地下车库、商业的走道、电梯前室、楼梯间以及设备用房内
设置应急、疏散指示照明，应急时间除设备用房不得小于 180 分钟外，其余场所
不得小于 90 钟。其中应急照明灯具设强切控制线，在发生火灾时强行将应急灯
点亮。
景观照明由专业公司设计。
照明设计优先考虑充分利用自然光，并在此基础上布置照明灯具。对大面积
的照明场所采用节能控制方式。车库、商业的主要照明灯具选用 T5 系列三基色
荧光灯，并配功耗低的电子镇流器。过道、楼梯间等公共场所采用节能灯，吸顶
灯光源为 2U 系列节能灯。疏散、出口指示光源为 LED，所有灯具功率因数不小
于 。
室外照明路灯包括景观灯具等功率大灯具配补偿电容，功率因数补偿到
以上，减少了无功损耗。
设计严格按照《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）中对各场所照度的
目标值控制，不超过规定的照度以及所对应的照明功率密度值。照度设计参照以
下数值：
.弱电信息系统
1.电视电话、宽带、可视对讲系统的预留预埋
根据重庆 XXXX 实业公司委托，本工程弱电系统具体内容由专业公司专项
设计，本次设计只考虑各弱电管线的预留预埋。
本工程的电视电话以及宽带线路均引自市政弱电管网，在地下车库、小区公
共绿化处以及电井内设置各种弱电交换设备箱，通过各弱电设备箱将电话、宽带
以及闭路电视信号传输至各弱电终端。
在地下车库内设置小区弱电机房，面积不小于 30 平方米。
2.综合布线
本工程通讯、电视与网络系统采用综合布线，系统接入电视网，每门栋分接
箱装于底层，每户装 3 个插座，穿管线在土建施工时埋设，安装由电信及有线电
视部门负责。
.建筑物防雷设计
根据计算年雷击次数，按二类防雷设置。
二类防防雷措施：
（1）在屋面设置由明装接闪带和接闪网混合组成的接闪器，并在整个屋面形
成不大于 10m×10m 或 12m×8m 的网格。
（2）建筑高度在 30m 及以上的外墙圈梁钢筋每层焊接连通利用作均压环，
外墙上的栏杆门窗、屋顶装饰架等较大金属物与防雷装置可靠连接。
（3）建筑高度在 60m 及以上的部位，各表面上的尖物、墙角、边缘、设备
以及显著突出的物体其建筑构造内的一根不小于直径为 10mm 钢筋应与邻近的
均压环焊接连通。 如无钢筋，则人工增设一条直径为 10mm 圆钢暗敷于上述部
位，与邻近的均压环焊接连通。 建筑高度在 60m 及以上的部位，位于建筑物外
立面剪力墙内主筋应与均压环绑扎连通。竖直敷设的金属管道及金属物的顶端和
底端与防雷装置连接，另外每三层与圈梁钢筋连接一次，建筑高度在 60m 及以上
的部位，位于建筑物外立面剪力墙内主筋应与均压环绑扎连通。
本工程进行总等电位联结，所有正常不带电的金属设备外壳均应可靠接地，
带洗浴设备的卫生间设置局部等电位连接，进出建筑物的各种金属管道，电缆的
金属外皮及穿线钢管等均须和接地装置相连。本工程采用综合接地网，接地电阻
小于 1 欧姆。
楼层电表箱、商业、电梯及屋顶风机配电箱进线设浪涌保护器。
本工程低压配电系统接地形式采用 TN-C-S 系统。
.暖通、空调设计
.设计依据
1.《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》（GB50736-2012）
2.《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2005)；
3.建筑专业提供的建筑平面图
.设计范围
1.空调设计。
会展、商业、酒店/办公的中央空调设计
2.通风设计。
（1）设备用房通风设计
（2）卫生间通风设计
3.防排烟设计
（1）走廊排烟设计
（2）防烟楼梯间、消防电梯前室、合用前室加压送风设计
.系统设计
1.空调系统设计
项目空调面积 79000 平方米，计算冷负荷 8710kW，计算热负荷 4305kW。
采用风冷螺杆式热泵机组 SA160H(C)XB-3YS（制冷量 594kW，制热量 643kW）
14 台，主机设在屋顶。末端采用一次回风空调系统。
2.通风设计
（1）卫生间采用变压式风道将卫生间污浊空气集中至屋面排放，变压式风道
由建筑选型。
（2）卫生间的门在其下部设有有效截面积不小于 的固定百叶，或距
地面留有不小于 30mm 的缝隙。
（3）变、配电室采用机械通风兼事故通风系统，排风换气次数为 12 次/时。
（4）柴油发电机房采用机械通风兼事故通风系统，排风换气次数为 12 次/时。
（5）水泵房采用机械排风、自然进风系统，排风换气次数为 6 次/时。
（6）屋顶电梯机房设有轴流风机进行强制排气。
（7）所有送风机、排风机均选用高效低噪声混流风机。
3.防排烟设计
（1）除利用窗井等开窗进行自然排烟的房间外，各房间总面积超过 200m2
或一个房间面积超过 50m2，且经常有人停留或可燃物较多的地下室设置机械排
烟。
（2）无直接自然通风，且长度超过 20m 的内走道设置机械排烟。
（3）地上房间面积超过 100m2，且经常有人停留或可燃物较多的地上无窗
房间或设固定窗的房间设置机械排烟。
（4）商场应设置机械排烟，排烟风机负担一个防烟分区时，按防烟分区
面积每平方米 60m3/h 计算，担负两个或两个以上防烟分区排烟时，应按最大防
烟分区面积每平方米不小于 120m3/h 计算。同时对不满足自然补风条件的防烟分
区应设置机械补风系统，且补风量不应小于排烟量的 50%。
（5）商场对防烟楼梯间及前室，消防电梯前室及合用前室均设置正压送风
系统，合用前室正压送风口采用多叶送风口（常闭），每层设置，当火灾时，由
消防控制中心起动正压送风机并开启着火层和相邻上下一层的正压送风口进行
送风、合用前室余压值为 25~30Pa、防烟楼梯间，正压送风口采用自垂百叶风口，
2~3 层设置，当火灾时，由消防控制中心起动正压送风机进行送风，合用前室余
压值为 40~50Pa.
（6）送、排风系统水平方向均按防火分区独立设置。
（7）通风系统的风管穿越机房隔断及防火分区或防火隔断处均设 70 摄氏度
熔断的防火阀，排烟风管或排烟排风合用管道穿越防火分区及防火隔断处设 280
摄氏度熔断的防火阀，排烟风机的入口处设 280 摄氏度熔断且发电信号的防火阀。
（8）通风系统的风管均采用不燃材料制作。
（9）防排烟系统火灾控制程序:
1）火灾时，火灾报警器动作以后，房间的排烟口（阀）及排烟风机，用作
火灾补风的通风机均由消防控制中心集中控制。
2）火灾时，手动或消防控制中心给出信号控制失火防烟分区的排烟口（阀）
开启，由排烟口（阀）微动开关输出电信号，联动着火防火分区内排烟风机及用
作火灾补风的通风机开启。同时所有防烟楼梯间、合用前室、消防电梯前室加压
送风系统开启。
3）各排烟系统除着火防烟分区及相邻防烟分区排烟支管上的排烟口（阀）开
启外，其它支管上的排烟口（阀）均关闭，以保证必需的排烟量。
4）当排烟风机入口处烟气温度上升达到 280 摄氏度时，排烟风机入口处的排
烟防火阀自动关闭，排烟风机停止运行。
4.消声、隔振措施
选用通风设备时，要选择效率高、噪声低的产品，风管系统进出机房处设置
消声器。风机安装时设置减振支座或吊架。
5.通风、空调系统的防火技术措施
下列情况之一的通风、空调系统的风管道应设置 70 度防火阀。
管道穿越防火分区处；
穿越通风、空调机房及重要的或火灾危险性大的房间隔墙和楼板处；
垂直风管与每层水平风管交接处的水平管段上；穿越变形缝处的两侧；
八、项目环保措施
.项目建设和生产对环境的影响
.项目建设对环境的影响
1.项目施工期间会产生少量污水，直接排放会对当地环境造成一定的污染；
2.施工期间会有扬尘产生，会对当地空气质量造成影响；
3.施工期间机械设备及其它噪声会影响到当地居民生产、生活；
4.施工期间产生的固定垃圾如果不进行处理将会严重污染当地环境。
.项目生产过程产生的污染物对环境的影响
本项目主要污染物为噪声、固定垃圾和少量污水。噪声可能对周围居民生活
造成影响，固定垃圾和污水如果不进行处理会污染环境。
.环境保护依据及采用标准
1.《中华人民共和国环境保护法》
2.《重庆市建设项目环境保护管理办法》
3.《环境空气质量标准》（GB3095-1996）
4.《污水综合排放标准》（GB8978-1996）
5.《工业企业厂界噪声排放标准》（GB12348-2008）
6.《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）
7.《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）
8.《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）
9.《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）
10.《城市污水再生利用城市杂用水水质》（GB/T18920-2002）
11.《一般工业固体废物贮存、处置的污染控制标准》(GB18599-2001)
12.其他标准规范
.环境保护措施方案
1.施工期生活污水的水量相对较少，在施工现场设置临时废水沉淀池一座，
收集施工中所排放的各类废水，在沉淀一定时间后，作为施工用水的一部分重复
使用，这样既节约了水资源，又减轻了对周围环境的污染。
2.为减轻扬尘对区域环境空气质量的不利影响，根据设计方案对规划中的绿
地进行合理绿化，以减少表土的裸露。
3.在施工过程中，采用低噪声的施工机械，减少同时作业的高噪施工机械数
量，尽可能减轻声源叠加影响；严格执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）
和荣昌有关建筑施工噪声管理的有关规定，避免施工扰民事件的发生。
4.施工期垃圾宜分类回收，施工人员生活垃圾定期运至当地环卫部门指定地
点处理。施工挖掘产生的土方以及施工过程中产生的渣土，由施工单位或承建单
位和市容局渣土办联系外运。渣土运输过程中严格执行有关条例和规定，运土车
辆应在规定的时间和规定的路线进出施工场地，沿途应注意保持道路的清洁，尽
量减少装土过满、车辆颠簸等造成的渣土倾撒。
5.针对拟建项目的主要设备噪声源特征，从声源上和传播途径上采取相应的
降噪措施，这样可进一步降低车间内的整体噪声水平，同时可改善厂区内声环境
状况，使厂界环境噪声达标。
6.拟建项目在生产过程中产生的各类固体废弃物，计划分别采取回收利用、
专人清理等有效的综合处理处置利用措施，妥善解决固体废弃物的污染问题。
7、本项目产生污水较少，经处理后全部回收利用。
.环境保护投资
针对本项目主要的噪声污染问题，选取噪声较低的机器设备，另外加大基地
内的绿化投资，增强隔音效果。
.环境影响评价
1.拟建项目建成后可能会造成一定的噪声污染，但是经过综合处理后，预计
基地噪声能够满足 GB12348-2008《工业企业厂界噪声排放标准》中要求，对环
境影响不会太大。
2.拟建项目在生产过程中产生的各类固体废弃物，分别采取有效的综合处理
处置利用措施后，妥善解决了固体废弃物的污染问题，固体废弃物对环境影响小。
3.本项目产生污水较少，经处理后全部回收利用，对环境几乎不造成影响。
九、项目节能设计
.建筑部分
.建筑节能依据
1.建筑和其它专业提供的图纸技术资料；
2.《民用建筑热工设计规范》(GB50176-93)；
3.《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；
4.《建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法》(GB7107)；
5.《夏热冬冷地区居住建筑设计标准》(JGJ134-2001)；
.建筑节能技术指标
建筑体形系数符合规范要求。
.节能措施
1.建筑体型紧凑，减小体形系数比。
2.结合建筑立面造型，控制窗墙比、外墙玻璃部分拟采用双层中空玻璃(空气
层厚度为 9mm，密封材料为毛刷条)。建筑外窗及外门气密性等级不低于现行国
家标准《建筑外墙空气渗透性能分级及其检测方法》规定的℃级。
3.加强围护结构的保温、隔热性能。建筑物外墙采用无机保温砂浆，燃烧等
级 A 级；建筑屋面采用陶粒混凝土保温隔热构造，燃烧等级 A 级。
4.建筑外墙选用浅色系列涂料，增强节能效果。
5.采用节能型电气产品及家用空调产品，加强给水的重复利用及节水措施。
6.尽量加强平台绿化。
.给排水部分
.节能措施
1.给水设备采用无负压供水设备，由出水管压力自动控制水泵的运行。
2.不同给水分区采用不同无负压供水设备，不设减压阀，节约能源。
.节水措施
1.选用节水型卫生洁具及配水件。
（1）居住卫生间坐便器采用容积为6L的冲洗水箱。
（2）公共卫生间采用感应式水嘴和感应式水便器冲洗阀。
2.各用水部门均采用计量收费
（1）居住每一住户设户用水表一只。
（2）商场设集中计量水表一只。
3.水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱
长时间溢流排水。
4.给水系统采用竖向分区方式控制最不利处用水器具处的静水压不超过
。入户管水压大于者设减压阀。
.电气部分
1.采用高效的三基色直管荧光灯，配电子镇流器，通道及楼梯采用高效节能
灯管。
2.变压器的节能采用 SCB10 型节能干式变压器以降低变压器空载损耗与负
载损耗。
3.采用高效率电梯电动机，与高效率生活、消防水泵。
4.灯饰工程采用 LED 节能电子灯具。
.暖通部分
1.设计中执行有关节能设计标准的强制性条文。
2.平时机械通风系统单位风量耗功率均小于 《公共建筑节能设计标准》规定
的限值。
十、项目劳动安全、卫生与消防
.主要安全防护措施
1.项目总平布置中设有足够的出入口和疏散通道，以便在发生意外事故时，
人员能够及时疏散。
2.变电所四周设有围墙和防护栏杆等隔离措施，以防止意外事故的发生，配
电室设安全门。
3.建筑物均作防雷设防，建筑物的防雷接地电阻 R<1Ω。
4.所有电气设备均设有接地保护装置，设备检修检查采用低压行灯。
5.设置紧急停车按钮及报警系统。
.职业卫生
1.环境卫生
场区道路采用水泥路面，避免积水和尘土，厂区适当绿化，保持清洁卫生。
2.加工车间卫生
生产车间内墙面及顶面刷防霉涂料，耐磨防滑地面，车间内沿墙脚开设有盖
明沟，进出口安装强力风幕，防止蚊蝇随人进入，车间装纱门纱窗，进入车间内
设洗手设施和更衣室。洁净室内墙壁和顶棚采用保证光滑、平整，便于除尘，地
面采用易除尘、清洗且防静电的涂料，地漏采用有盖地漏。
3.工艺卫生
采用的原料、辅助材料进厂需抽检，必须符合质量标准，原料存放地点必须
清洁卫生。生产运输工具必须专用。成品必须经检验部门按质量标准检验合格后
方能出厂。
4.生产人员卫生
工作人员必须定期体检，凡是患有肺结核、肝炎、皮肤病等传染病者，立即
停止进入生产车间。工作人员进入车间前必须穿戴好工作服、帽、口罩，胶鞋在
消毒池进行消毒，同时将手消毒洗净。生产人员的一切私人物品不得带入车间，
不得留长指甲和长头发，车间检验人员每班抽查个人卫生，发现问题应及时采取
措施。
.消防
1.建筑消防设计
（1）设计依据：
●《建筑灭火器配置设计规范》 GB50014-2005；
●《室外给水设计规范》 (GB50013－2006)；
●《室外排水设计规范》 (GB50014－2006)2011 年版；
●《汽车库、修车库、停车设计防火规范》GB50067-97；
●《自动喷水灭火系统设计规范》 GB 50084—2001（2005 年版）
●《消防给水及消火栓系统技术规范》GB50014-2014
（2）设计范围
建筑红线范围内的消防工程
（3）总体布局
●防火间距：本工程场地内建筑物间距及与相邻建筑物间的间距均满足规范
要求。
●消防车道：消防车经市政道路及广场铺装到达任建筑进行消防扑救，满足
消防扑救要求。
●耐火构造：本工程主体结构（墙、柱、架、板）均按二级耐火等级进行设
计，各部分均能满足其要求的耐火极限。
●防火分区：每栋一个自然层为一至两个防火分区。市场均设自动喷淋，满
足每个防火分区面积要求。
●安全疏散：每个防火分区设置两个及其以上的疏散出口，同时保证疏散宽
度和疏散距离要求。
2.给排水专业
（1）设计依据
●《建筑设计防火规范》 GB50016-2014
●《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005
●《自动喷水灭火系统设计规范》GB 50084—2001（2005 年版）
●《消防给水及消火栓系统技术规范》GB50014-2014
●《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97
（2）消防水源
从市政自来水干管引一根 DN200 水管进入小区，分别为生活和消防提供用
水。室外消防管道成环布置。室外生活给水管道支状布置。引入管上设置总水表
和管道倒流防止器。另在负一层地下车库设置 684 m3 的消防贮水池（均分为两
座）。
（3）消防用水量
本项目消防用水量按消防等级最高的单体建筑确定，即按多层商业楼考虑，
其消防用水量见下表：
消防用水量表
用水类别 用水标准（L/S） 灭火时间（h） 总用水量 m3 备注
室外消火栓 40 2 288
室内消火栓 40 2 288
室内喷淋 30 1 108
消防水池总计 684 消防水池提供
（4）消防系统
●室外消火栓系统
沿小区四周主要车道敷设 DN150 消防环网（与生活给水管分开设置），环
网上按 80～120 米间距设置 SS150-A 型地上式室外消火栓，且保证室外消火栓距
各建筑外墙不超过 40 米，保护半径不超过 120 米；环网在不同位置分别与市政
给水管和水泵房内的室外消防泵连接。在室外设取水口，供消防车取水用。
●室内消防系统
在负一层车库设置 684 m3 的消防贮水池一座，保证室内、外消火栓 2 小时用
水量及自动喷淋系统 1 小时用水量。在消防水池内设置室内消火栓加压泵（一用
一备）、室外消火栓加压泵（一用一备）和自动喷淋加压水泵（一用一备）。
各消火栓布置间距均保证两股水柱同时到达任意一着火点。消火栓箱选用
SG24℃型，其消火栓为 SN65，水枪 QZ19，水龙带 DN65，L=25 米。
（5）自动喷水灭火系统
●设置部位：在办公楼、商业、车库和公寓设置湿式自动喷水灭火系统。
●设计参数：大于 5000 平米的商场，车库按中危险级 II 级考虑，作用面积 160
㎡，设计喷水强度为 8L/㎡·min；保证最不利喷头工作压力 。
●自动喷水系统：采用湿式自动喷水灭火系统，其供水系统为：市政进水管→
贮水池→喷淋泵→湿式报警阀→闭式喷头←湿式报警阀←减压阀组←高位水箱
联合供水方式，在水泵房 2 内设有两台喷淋加压泵（一用一备）。每一喷淋防火
分区供水干管起端上设置安全信号蝶阀和 ZSJZ 型水流指示器；配水支管末端设
末端试水装置，每区竖管最高点设 ZSFP15 型消防自动排气阀。采用 XST15/68℃
下垂型喷头并加设集热盘。
（6）其它消防设施
●柴油发电机房设自动喷水灭火系统。
●储油间、变配电室采用无管网式 S 型气溶胶气体灭火装置。
●建筑灭火器配置：
商场按照 A 类严重危险级配置手提式灭火器。住宅照 A 类轻危险级配置手
提式灭火器。车库照 AB 混合类中危险级配置手提式灭火器。办公楼按照 A 类中
危险级配置手提式灭火器。在每个室内消火栓箱下放二个灭火器箱,内装两个
MFA3 干粉（磷酸铵盐）手提式灭火器。
（7） 消防系统管材
消火栓系统和自动喷水系统均采用内外壁热浸镀锌钢管，沟槽式卡箍连接与
丝扣连接。
3.消防电气设计
设计所选用的消防电气设备均为符合消防标准的产品。
（1）设计依据：
●《建筑设计防火规范》 GB 50016-2014
●《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 GB 50067-97
●《火灾自动报警系统设计规范》 GB50116-2013
●其他有关现行国家标准、行业标准及地方标准。
（2）消防电源、配电线路及电器装置：
1）消防电源供电负荷等级确定、消防用电设备的配电线路选择及敷设方式、
备用电源性能要求及启动方式。
A.本工程车库内消防负荷（火灾自动报警系统用电、消防风机、消防水泵、
火灾应急照明及疏散指示标志等）用电为一级负荷；其余普通用电负荷均为三级
负荷。
B.本工程消防设备供电干线及分支干线采用矿物绝缘电缆；消防设备的分支
线路和控制线路，选用无卤低烟型电缆或电线。为消防设备供电的线路采用明敷、
吊顶内敷设或架空地板内敷设时，应穿金属导管或封闭式金属线槽保护，其保护
用的金属导管或封闭式金属线槽均需涂上防火涂料(电缆竖井内除外)，并与一般
的配电线路严格分开，明敷消防设备配电线路的耐火时间应不低于设计的火灾延
续时间；当线路暗敷设时，应穿金属导管或难燃型刚性塑料导管保护，并应敷设
在不燃烧结构内，且保护层厚度不应小于 30mm。电缆桥架、线槽在穿过不同 火
灾危险房间隔墙、防火墙、楼板时应用耐火时间不低于穿越处墙、板耐火时间的
不燃烧材料进行封堵。
C.在车库设置 230/400V 应急柴油发电机组两台作为备用电源，与市电切换
设置电气联锁和机械联锁保护。当市电停电时，发电机组自起动在 30s 内向一级
负荷供电。当市电停电又无火灾时，为了有效地利用柴油发电机，可向安防用电，
应急疏散照明等部分负荷供电；当市电停电又发生火灾时，应由消防控制室将柴
油发电机组母线段的非消防负荷切除，保证消防设施的供电，以利消防。当城市
电源恢复正常时，发电机组还须运行一段时间后方可停机。
D.由市政电源引入两路 10kV 电源互为备用。当一路电源停电后，另一路电
源持续为二级负荷供电。
2）变、配、发电站的位置、数量、容量及设备技术条件和选型要求。
A.根据变电所靠近负荷中心原则，本工程共设置 1 个 10kV 开闭所、2 个公
用变配电房，2 个专用变配电室和 2 个柴油发电机房，供本工程的全部用电。
B.所选变压器均为 SCB10 系列环氧树脂浇注干式变压器，带 IP30 防护外罩，
强制风冷，自带温控器。高压开关柜采用高压真空断路器，实现无油化，电缆竖
井层层隔断。
C.各配电室按有关规定设置自动报警系统和配置灭火器材。电气设计按有关
规程、规范设防火、防小动物措施。柴油发电机房设置自动报警系统和自动灭火
系统。储油间采用防火墙与发电机隔开，并设置甲级防火门。
3）消防技术标准有要求的导线、电缆、母干线的材质、型号和敷设方式，
以及配电设备、灯具的选型、安装方式。
A.由配电室引至消防用电设备的线路均采用耐火类电缆,消防设备的分支线
路和控制线路，选用阻燃类电缆或电线在封闭式金属桥架内敷设或穿金属钢管敷
设。
B.对消防负荷的供电均为双电源双回路在最末一级配电箱处自动切换。在储
油间等防爆场所设置防爆型自带蓄电池的荧光灯，消防水泵房等潮湿场所设置防
水型自带蓄电池的荧光灯，在车库、配电室、风机房等设置自带蓄电池的荧光灯，
管吊安装。其它场所设置具有防火保护罩的自带蓄电池的应急事故灯，吸顶安装，
所有灯具的蓄电池均采用密封电池。
4）消防应急照明的照度值、电源型式、灯具配置、线路选择及敷设方式、
控制方式、持续时间。
A.楼梯间应急照明照度不低于 ；人员密集场所地面应急照明照度不低
于 ；消防控制室、配电房、发电机房、消防水泵房等火灾需要继续工作的场
所应急照明与正常照度相同。
B.当发生火灾时，消防控制室发出信号强制点燃应急照明灯具，以利疏散。
非消防工作区域的备用电源连续供电时间不小于 90min，消防工作区域（消防控
制室、配电室、水泵房、消防水泵房等）的备用电源连续供电时间不小于
180min。
C.消防应急照明配电支路采用阻燃类电缆或电线，在封闭式金属桥架内敷设
或穿金属钢管敷设。
5）消防疏散指示标志的设置部位、照度、供电时间等。
按消防规范在疏散走道、楼梯间等重要场所设有灯光疏散指示， 并设带密
封电池的疏散指示及安全出口标志灯。一般平面的疏散区域地面应急照明照度不
低于 。该疏散指示为常亮状态，以保证发生火灾时的顺利疏散。疏散指示电
源连续供电时间不小于 90min。
（3）火灾自动报警系统和消防控制室：
1）保护等级的确定及系统组成，消防控制室位置的确定；
A.防护等级：本工程需要设置火灾自动报警的场所中，采用集中报警系统。
B.消防控制室：本工程设置一个消防控制室，位于一层，有直通室外的出口。
2）火灾探测器、报警控制器、手动报警按钮、控制台（柜）等设备的选择；
A.探测器：在商业、营业厅、消防水泵房、地下车库、疏散楼梯间、消防控
制室、弱电机房、公共走廊、电井、电梯机房等处设感烟探测器；在柴油发电机
房、变配电室内设感烟、感温探测器，气体灭火装置的动作取决于感烟、感温探
测器的共同信号。
B.在车库、公共走廊、电梯前室及主要出入口设带电话插口的手动报警按钮，
在消防水泵房、配电房、柴油发电机房及消防电梯机房设置消防电话分机。
C.在消火栓箱内设消火栓报警按钮。接线盒设在消火栓的开门侧。
D.控制室内设有火灾报警控制器、消防联动控制台、应急广播设备、消防专
用电话总机、中央电脑、CRT 显示器、打印机、USP 电源设备等。
3）火灾报警与消防联动控制要求，控制逻辑关系及控制显示要求，概述火
灾应急广播、火灾警报装置及消防通信；
A.当任意一处发生火灾时，消防控制室接受火警信号，经确认后，联动相关
设备：启动喷淋泵，消火栓泵，送、排烟风机；关闭失火区防火卷帘门；打开送
风口、排烟口；切断火灾区非消防电源；接通事故广播、声光报警器、疏散标志
灯；消防电梯自动返回首层；消防控制室接收设备动作返回信号。重要消防设备
除采用总线模块联动外，另设多线直接手动控制。
B.火灾应急广播
本工程在车库、公共通道及各层电梯前室等适当位置设置耐火型 3W 扬声器，
吸顶安装。火灾应急广播按按防火分区或建筑层分路，每个防火分区或每层一路。
当发生火灾时，消防控制室值班人员可根据火灾发生的区域，自动或手动进行全
楼火灾广播，及时指挥、疏导人员撤离火灾现场。
C.消防专用电话系统
在消防控制室设独立的消防专用对讲电话总机。在消防泵房、配电室、发电
机房及消防电梯机房设火警专用固定电话分机。各消防电梯轿厢内设一门固定电
话分机。消防控制室设一门直接报警的外线电话。
4）概述电气火灾报警，消防主电源、备用电源供给方式，接地及接地电阻
要求，传输、控制线缆选择及敷设要求；
A.本工程设置防火剩余电流动作报警系统。
B.消防主电源、备用电源供给方式：消防用电设备的配电装置采用专用的双
回路供电，采用双电源末级配电箱自动切换供电，报警系统另配备 UPS 后备电
源。
C.接地及接地电阻要求，传输、控制线缆选择及敷设要求：消防系统接地与
其它接地共用接地体，设专用接地干线，接地干线采用 BV-35m㎡穿硬质塑料管
埋 设 至 接 地 体 ， 要 求 综 合 接 地 电 阻 不 大 于 1Ω 。 信 号 总 线 : 平 面 采 用
-SC20 ； 消 防 电 话 总 线 : 采 用 -SC20 ；
DC24V 电源总线 :平面采用 -SC20；消火栓按钮起泵线 :采用
-SC20；多线制控制线:采用 -SC20；消防广
播制控制线:采用 -SC20 在封闭式金属桥架敷设或采用穿金属
钢管敷设。
5）应急照明的联动控制方式等
火灾时由火灾自动报警系统的控制模块给应急照明控制系统信号后，强制点
亮应急灯，并接受其动作后的反馈信号。
4.防排烟设计
（1）除利用窗井等开窗进行自然排烟的房间外，各房间总面积超过 200㎡或
一个房间面积超过 50㎡，且经常有人停留或可燃物较多的地下室设置机械排烟。
（2）无直接自然通风，且长度超过 20m 的内走道设置机械排烟。
（3）公共建筑中经常有人停留或可燃物较多，且建筑面积大于 300㎡ 的地
上房间。
（4）对不能自然排烟的房间应设置机械排烟，排烟风机负担一个防烟分区
时，按防烟分区面积每平方米 60m3/h 计算，担负两个或两个以上防烟分区排烟
时，应按最大防烟分区面积每平方米不小于 120m3/h 计算。同时对不满足自然补
风条件的防烟分区应设置机械补风系统，且补风量不应小于排烟量的 50%。
（5）对不能自然排烟的防烟楼梯间及前室，消防电梯前室及合用前室均设
置正压送风系统，合用前室正压送风口采用多叶送风口（常闭）, 每层设置, 当
火灾时，由消防控制中心起动正压送风机并开启着火层和相邻上下一层的正压送
风口进行送风，合用前室余压值为 25~30Pa.防烟楼梯间，正压送风口采用自垂百
叶风口，2~3 层设置，当火灾时，由消防控制中心起动正压送风机进行送风，合
用前室余压值为 40~50Pa。
（6）地下车库，排烟量按照换气次数 6 次/小时，按照实际层高计算。地下
车库防烟分区面积小于 2000㎡，地下汽车库按防烟分区分别设有机械排烟（兼排
风）系统及相应的补风（兼火灾补风）系统，与车道相连的防火分区利用车道自
然补风。地下车库的排风及排烟系统合用。排烟排风机选用双速风机，平时低速
运行通风换气，失火时高速运行排烟；地下车库的送风机，平时用作通风换气的
送风时按其排风量的 80～85％计算，兼作失火时排烟的补风。排烟风机前设
280℃防火阀，当所排烟气温度达到 280℃时，防火阀自动关闭，排烟风机及送风
机亦联动关闭。
（7）送、排风系统水平方向均按防火分区独立设置。
（8）通风系统的风管穿越机房隔断及防火分区或防火隔断处均设 70 摄氏度
熔断的防火阀，排烟风管或排烟排风合用管道穿越防火分区及防火隔断处设 280
摄氏度熔断的防火阀，排烟风机的入口处设 280 摄氏度熔断且发电信号的防火阀。
（9）通风系统的风管均采用不燃材料制作。
1）火灾时，火灾报警器动作以后，房间的排烟口（阀）及排烟风机，用作
火灾补风的通风机均由消防控制中心集中控制。
2）火灾时，手动或消防控制中心给出信号控制失火防烟分区的排烟口（阀）
开启，由排烟口（阀）微动开关输出电信号，联动着火防火分区内排烟风机及用
作火灾补风的通风机开启。同时所有防烟楼梯间、合用前室、消防电梯前室加压
送风系统开启。
3）各排烟系统除着火防烟分区及相邻防烟分区排烟支管上的排烟口（阀）
开启外，其它支管上的排烟口（阀）均关闭，以保证必需的排烟量。
4）当排烟风机入口处烟气温度上升达到 280 摄氏度时，排烟风机入口处的
排烟防火阀自动关闭，排烟风机停止运行。
（10）消声、隔振措施
选用通风设备时，要选择效率高、噪声低的产品，风管系统进出机房处设置
消声器。风机安装时设置减振支座或吊架。
（11）通风、空调系统的防火技术措施
下列情况之一的通风、空调系统的风管道应设置 70 度防火阀。
1) 管道穿越防火分区处；
2) 穿越通风、空调机房及重要的或火灾危险性大的房间隔墙和楼板处；
3) 垂直风管与每层水平风管交接处的水平管段上；
4) 穿越变形缝处的两侧。
十一、项目建设组织与管理
本项目建设组织隶属于重庆 XXXX 实业公司
.项目组织结构
1.组织结构
2.主要工作人员
（1）工作人数：总人数：33 人
（2）人数构成
1）项目领导：3 人
2）中层管理：6 人
3）职工：25 人（其中工程技术人员 8 人）
3.项目目标管理
（1）项目总目标
通过推行工程项目管理，以不断优化设计作为甚础，使工程质量、安全、
进度、投资得到良好的平衡和控制，最终实现工程项目顺利完工和达标交付使用
的目标，并争创优质工程。
荣昌公司总经理
公
司
项
目
经
理
会
计
出
纳
材设部部长财务部部长
库
管
材
料
采
购
规
划
设
计
现
场
管
理
招
商
策
划
工
程
部
部
长
经
营
部
部
长
人
力
资
源
办
公
室
主
任
招
商
部
部
长
前
期
报
建
计
划
管
理
合
同
管
理
外
勤
副
经
理
司
机
副
经
理
内
勤
广
宣
置
业
顾
问
预
决
算
（2）保证项目目标实现的基本要素组织与规划
●组建优良的项目团队，营造良好的工作环境；
●制定合理的岗位职责，确定合理的工作任务分工；
●建立科学的工作流程和管理制度；
●进行有效的员工培训；
●合理的绩效考核制度。
4.施工管理
（1）设计阶段
认真按照项目功能要求，会审图纸， 提出优化建议，力求设计文件合理，
尽量避免或减少变更。
（2）招投标阶段
●认真编制，审核招标文件；
●充分考察施工单位和项目经理的资质、经验、管理水平、财务状况、信誉
等情况；
●签定合同时，针对对项情况将可能发生的不利因素在合同中进行约定，以
免造成纠纷。
（3）施工阶段
●按照相关合同和实际进度编制资金使用计划，合理安排资金使用；
●施工中以合同为依据，按合同约定进行工程款支付；
●实行工程变更审批制，严格控制变更；
●严控施工各种签证，不合规的签证不能结算；
●编制中供材的使用计划，合理组织采购供应，进行严格收、发管理；
●协调好直接分包施工单位和总包单位之间关系，安排好交叉作业面和作业
时间，避免损失。
（4）竣工结算
●竣工结算时必须有完整的结算资料，按合同约定时行结算；
●审核施工单位提供的竣工结算；
●工程结算后付款要留不少于 5%的保修金来保证工程维修。
5.安全管理
（1）安全管理
1）工程项目施工的安全管理。
●加强现场巡视管理；
●对存在问题提出整改意见。
2）加强安全生产教育和落实工程施工期间的预防措施。
3）临时用电必须由电气工程技术人员编制，并作为临时用电施工依据。
（2）主要安全措施
1）设置专职安全员，履行保证安全的一切工作。
2）利用多种形式进行安全宣传，树立安全意识。
3）加强施工安全措施。
6.制度保障
（1）建立班前会制度，对工作进行统一安排。
（2）建立例会制度，每月召开一次例会，总结当月工作，研究部署下一阶
段工作。
（3）建立工程质量、进度报告流程。
.项目进度计划
1.工程周期：
从 2015 年 5 月开始至 2017 年 12 月，工期共 32 个月。
2.具体实施进度
（1）准备期（2015 年 5-2016 年 1 月）
1）2015 年 5-11 月：项目可研报告
项目方案设计
项目立项
2）2015 年 12-2016 年 1 月：初步设计、施工图设计及审查
项目报批
（3）工程建设（2016 年 2 月-2017 年 12 月）
1）2016 年 2-4 月：场平
2）2016 年 5-7 月：项目基础施工
3）2016 年 8 月-2017 年 1 月：土建施工
4）2017 年 2-4 月：安装工程
5）2017 年 2-7 月：项目商场装修
6）2017 年 8-10 月：附属工程
7）2017 年 11 月：项目竣工验收
8）2017 年 12 月：项目试营业
.项目主要工作节点及实施进度
项目主要工作节点分成项目前期工作、实施工作、招商及销售工作、市场装
修工作及试营业工作等。
2015 2016 2017
1-3 4-6 7-9 10-12 1-3 4-6 7-9 10-12 1-3 4-6 7-9 10-12
前期准备工作
一、项目前期
1.项目可研
2.项目立项
3.项目规划设计
4.项目报批
二、工程建设
1.项目场平
2.基础设施
3.土建施工
4.销售
5.招商
6.安装工程
7.附属工程
8.装修
9.试营业
十二、项目招商、营销与经营管理
.项目招商策略
.农产品、家电市场及仓储招商及营销策略
1.目标客群管理
（1）荣昌县现有市场商户（农产品、家电）。
（2）荣昌县周边现有市场商户（农产品、家电）。
（3）重庆市区市场商户（农产品、家电）。
（4）未来有意向市场商户（农产品、家电）。
（5）市场商户（农产品、家电）生产企业。
2.经营模式
以商场、仓储为主。
3.经营楼层
以 3-4 层为主，酒店/办公以设计为 13 层。
4.起租年限
2-3 年。
5.免租时间
-1 年。
6.商户需求及解决对策
方向 商户需求 解决对策
形象 知名度、影响力、可视性、可达性 1.借行业展会招商。
2.建设项目导视牌。
3.开通购物直通车，接送客户。
经营 资源整合能力、项目定位、科学性 1.行业协会驻场。
能力 2.专业展会、经销渠道。
3.专业招商经营团队。
租金水平引导
政策 免租时间
服务
便利
注册、办证、咨询、投资、税务等 1.优惠政策。
2.一站式办公。
3.融资服务。
7.项目招商及营销卖点
（1）交通优势：免费购物直通车接送。
（2）成本优势：免租 1 年，第 2 年减半，标准租金 20 元/m2。
（3）配套优势：展示、办公、仓储物流配套齐全、停车方便。
（5）经营优势：商场化经营、专业化管理、集聚性市场。
（6）行业优势：国家鼓励的创业创新、生产性服务业市场。
8.招商及营销推广战略
招商及营销推广战略总体定位为“一个中心、两条战线、三大战役”。
（1）一个中心：荣昌周边生产性服务业中心。
（2）两条战线：本地与外地相结合。
℃℃本地推广：重点向现有、有意进入的商户进行招商及营销。
℃℃外地推广：重点向永川、大足、沪县、隆昌、安岳等周边地区现有商家
推广。
（3）三大战役
℃℃市场启动：概念炒作、储备客户。
℃℃重点突破：广告、终端与人员行销结合。
℃℃口碑效应：卖点行销、强化体验。
9.价格策略
（1）招租租金：
楼层 仓储出租（冷冻） 商业、会展出租 车位出租
租金（元/m2·月） 150/m2·月 30/m2·月 300 元/个
（2）售价
楼层 商业 仓储出售（冷冻）
售价（元/m2） 5000 15000
10 优惠策略
（1）租金：交 2 年租金，免 1 年租金，使用 3 年。
交 1 年租金，免 年租金，使用 年。
（2）销售：一次性付款 折。
.酒店/办公招商及营销策略。
1.目标客群定位
（1）快捷酒店。
（2）荣昌县工业园区企业及职工。
（3）荣昌县生产资料经营商户及潜在入驻商户。
（4）荣昌县电子商务经营商户及潜在住户商户。
（5）荣昌县物流快递经营商户及潜在入驻商户。
（6）投资者。
2.起租年限
年以上。
3.免租期
1-3 月。
4.酒店/办公招商及营销卖点
（1）增值优势：
（2）低价优势：
（3）面积优势：
（4）配套优势：
（5）集聚优势：
（6）政策优势：
5.价格策略
（1）租金价格：
类别 仓储出租（冷
冻）
商业、会展
出租
车位出租 备注
租金（元/m2·月） 150/m2·月 30/m2·月 300 元/个 价
（2）售价：
类别 商业 仓储出售（冷冻） 备注
售价（元/m2） 5000 15000 同价
6.价格优惠
（1）租金：交 2 年优惠 年，可使用 年。
交 1 年优惠 3 个月，可使用 15 个月。
交 6 个月优惠 1 个月，可使用 7 个月。
（2）销售：一次性付款 折。
.项目招商营销实施策略
项目招商营销共分成四个阶段，即准备期、启动期、重点突破区、口碑持
销期。
1.准备期
（1）时间：2016 年 9 月-12 月。
（2）目标：引发注意、造势。
（3）策略：完善准备措施、概念推出、发放 VIP 卡。
2.启动期
（1）时间：2017 年 1-6 月。
（2）目标：完成 60%招商与租赁任务。
（3）策略：储备客户、开盘优惠、炒作概念及知名度。
3.重点突破期
（1）时间：2017 年 7 月-12 月。
（2）目标：完成 30%招商与租赁任务。
（3）策略：整合行销、集中暴力推广、增加现场体验。
4.口碑持续期
（1）时间：2018 年 1-6 月。
（2）目标：完成剩余房源招商。
（3) 策略: 强化体验、入驻示范、特价营销。
.项目运营管理策略
.项目经营管理组织结构
.项目经营管理人员
总人数：51 人
（1）高层管理：1 人
（2）总层管理：4 人
（3）员工：46 人（其中：保安 20 人，保洁 10 人）
.项目经营管理内容
（1）项目经营管理
●租赁管理；
●市场销售管理；
●租户管理；
●业态调整管理；
●扶持计划；
●竞争对手状况。
经营管理部部长
策划科 人
事
行
政
会
计
统
计
维
修
租
赁
出
纳
总经理
招商运营科
办公室主任 财务部部长 物管部部长
现
场
管
理
媒
体
策
划
美
工
商
业
策
划
招
商
保
洁
保
安
（2）项目物业管理
●工程改造计划；
●设施设备巡检；
●监控；
●消防管理；
●装修管理；
●店招管理；
●停车场管理；
●物业管理费用管理；
●安保管理；
●保洁管理。
（3）卖场管理
●市场巡视；
●装修巡视；
●空置商铺管理；
●策划活动管理；
●促销活动管理；
●广告管理；
●商场形象管理；
●商户管理；
●客户管理；
●经营分析；
●合同管理；
●其他。
.项目不同经营阶段营运管理策略
（1）项目开发期营运管理重点
●进行准确市场定位；
●有效的招商组织；
●健全完善的企业经营管理模式；
●建立统一、完善的经营管理规范。
（2）项目开业培育期营运管理重点
●关注业态与布局的科学性；
●关注租户结构、租约及租金合理性；
●关注招商、出租率及经营状况；
●关注租金收入、收入增长点；
●关注宣传促销方案的正确性、结果准确性、有效性；
●关注客流量、会员体系统建设、客户满意度与忠诚度。
●关注产品质量，软、硬件环境。
（3）项目提升期营运管理重点
●多种功能与业态组合互补，强调一站式超值服务；
●做好租务管理，包括租期、租金等；
●规范的质量管理体系；
●提供多样主题、多种方式的专业市场整体促销活动；
●租户奖惩考核管理，量化考核，优胜劣汰；
●强调信息、数据服务与积累；
●严格市场管理，创建良好的市场形象。
十三、项目投资估算
.项目总投资及构成
1.项目总投资额为 万元。项目投资构成如下：
序号 项目 金额
1 土地费用 3,
2 工程建设费用 28,
3 附属工程 3,
4 设施设备费用 24,
5 工程建设其它费用 10,
6 预备费用 3,
7 建设期银行利息 1,
合 计 74,
.项目资金来源
项目资金来源主要包括业主自筹和银行贷款两方面：
1.业主自筹资金
共计 万元，占总投资 %；
2.商请银行贷款：
共计 38000 万元，占总投资 %。
.项目资金使用计划
1.项目总投资估算
共计 万元。
2.项目资金使用用途
项目资金需求量最大的是工程建设费用，占 %，其次是设施设备
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费用，占 %。
序号 项目 占比%
1 土地费用
2 工程建设费用
3 附属工程
4 设施设备费用
5 工程建设其它费用
6 预备费用
7 建设期银行利息
合 计
十四、项目财务评价
.项目财务分析依据
1.原国家计委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。
2.现行国家重庆市有关税、费征收政策。
3.其它有关资料。
.原则
1.财务分析本着稳妥保守的原则，以确保项目经济效益计算的可靠性。
2.遵循动态分析为主，静态分析为辅；定量分析为主、定性分析为辅的原则。
3.遵循效益与成本费用计算口径一致。
.基础数据选取
1.项目计算期：项目计算期 10 年；
2.基准收益率：
10%（银行测算项目依据）；
3.利率：
基准年利率为 %，实际利率上浮 30%，即年利息为 %；
4.税率：
营业税及附加按照 %，房地产销售税率综合为 12%，房地产租赁综合税率
为 12%，所得税按 25%计算（西部大开发优惠政策）。
.项目收入测算：
项目 10 年经营收入为 万元。收入主要来自物业销售及租赁。
合计数
项目
面积（万 m2） 单价（元/m2） 金额（万）
商业销售 5, 17,
仓储出售（冷
冻）
15000 65,
商业出租 360 8,
仓储出租（冷
冻）
1800 129,
会展出租 360 1,
车位出租 282 3600
物管费 48 7,
合计 230,
.项目成本费用核算
本项目 2016-2025 年 10 年期间成本费用总额为 万元。
成本主要构成：
项目 金额（万）
一、经营成本合计 65,
开发成本 25,
材料及动力消耗 1,
工资及福利 1,
房屋及设施维修费
折旧 18,
房产税 16,
营销及招商 1,
二、期间费用合计 8,
管理费用 1,
经营费用 1,
财务费用 6,
成本费用合计 73,
.项目利润测算
项目 10 年净利润总额为 万元：
序号 项目 合计数
一 经营收入 230,
二 营业税金及附加 18,
三 经营成本 65,
四 经营利润 146,
五 管理费用 1,
六 经营费用 1,
七 财务费用 6,
八 营业利润 138,
九 补贴收入 6,
十 利润总额 144,
十一 所得税 36,
十二 净利润 108,
十五、社会效益评价
.对当地社会正面影响（社会效益）
1.有利保证生产企业原材料供给，保证原材料质量安全，提高企业生产水平，
成为放心市场；
2.活跃了城乡经济，繁荣了城乡市场；
3.有利于促进当地经济结构调整；
4.改善了生产资料市场交易环境，有效带动相关产业发展；
5.为大众创业万众创新提供平台。
.当地社会负面影响（问题与困难）
1.施工中会对环境造成扬尘、噪声污染，应严格控制；
2.市场经营等产生大量生产、生活垃圾、废水，会对大气、水体造成污染。
.社会适应性分析
1.荣昌县农产品交易市场
项目建设，将大大降低荣昌农产品交易市场的物流成本，为生产企业、中
间商、消费者提供更佳交易环境，从而提高市场竞争能力，从项目运营中获得
收益。
2.荣昌县家电交易市场
项目建设，将填补荣昌县无家电交易市场的空白。
3.当地居民和商人
本项目建设的受益者，项目营业后，周边土地将升值，能增加效益和谋生
就业机会，生活和工作条件得到一定改善。
4.项目设计、施工、监理等单位
项目建设的受益者，通过参与项目建设，获得合理利润，积累经验与财富。
5.当地政府
项目建设宏观受益者，可以带动本地物流、贸易、房产、餐饮、住宿、市
场等产业发展，加快城市建设、有利于增强荣昌县竞争力、辐射力，创造税收
来源。
6.其它商品市场
本项目建设，实现差异化定位，形成互补关系，既有竞争，更有合作。
由此可知，本项目与当地社会总体上能相互适应、协调发展，能得到当地
利益关系者的支持，社会风险较小。
因此本项目与社会互适性较好，将推动荣昌县社会经济的发展。
十六、结论与建议
.项目可研主要结论
项目建设符合国家、重庆市相关政策。项目建设为板桥工业园区提供仓储
和生产资料市场服务，是贯彻执行国家内贸流通健康发展的需要，是荣昌县稳
增长、调结构、促改革、防风险的需要，是荣昌县改善企业生产经营环境、降
低要素成本的需要，是增强荣昌县辐射力，推动区域生产力中心建设的需要，
也是重庆 XXXX 实业有限公司自身发展的需要。
荣昌县缺乏冷链物流设施及家电交易专业市场。项目建设冷链物流设施及
农产品、家电交易专业市场的条件基本成熟。项目建设具有一定的市场前景。
项目规划用地面积 200 亩，净用地面积 123371㎡（185 亩），总建筑面积
233521㎡，容积率 ，建筑密度 %，绿地率 %。规划定位为冷链物
流设施。
共分为两个区，仓储区建筑面积 ㎡，其中会展 ㎡，冷链
物流仓储 ㎡，粗加工仓库 ㎡，冻库 ㎡；商业区建筑
面积 ㎡，其中酒店及办公 ㎡，农产品、家电市场 ㎡
（地上 ㎡，地下 ㎡），地下车库及附属用房 ㎡。项目
建设冷链物流设施及农产品、家电交易市场。项目 2017 年全面建成后，年营业
额 5 亿元，吸纳就业人口 万人。
项目建设满足专业技术、节能、环保、劳动安全、消防等要求。
项目于 2016 年 1 月开工建设，2017 年 12 月开业，建设期为 24 个月。
项目总投资 亿元，由重庆 XXXX 实业公司通过自筹资金和银行贷款等
方式解决，其中重庆 XXXX 实业公司自筹 亿元（占 %），商请银行
贷款 亿元（占 %）。项目通过租售结合方式取得投资收益，十年总收
入为 亿元，经营成本为 亿元，项目净利润为 亿元。项目静态投
资回收期为 年，动态回收期 年，内部收益率 %。
项目建设具有可一定的经济效益和社会效益，技术方案可行，项目建设基
本可行。
.建议
1.项目建设是可行的，建议加快实施进度。
2.由于项目是“保供、稳价、安民”的重要社会民生项目，投资回收期较长，
建议荣昌县政府给于一定政策优惠，一是分类确定土地价格；二是城市配套费
给予一定减免或返还；三是允许重庆XXXX实业公司出售部分资产，以回收成本，
形成良好的现金流。
重庆工商大学
重庆 XXXX 营销策划公司
重庆 XXXX 工程公司
2015 年 7 月
附件一：项目规划图
1.项目功能区规划图
项目总平面布局：
2.项目总平面图
3.项目经济技术指标
指标名称 单位 数值 备注
1 净用地面积 m2 123371 185 亩
2 总建筑面积 m2
地上 m2 其
中 地下 m2 21344
3 容积率
4 绿地率 %
5 建筑密度 %
停车位 个 1008
地下 个 282
6
其中
地上 个 726
附件二、项目财务指标
1.项目投资明细表
估算价值（万元）序
号
工程或费用名称 单位 工程量
综合单价
（元） 建筑工程 设备及安装 其它费用
合计（万元）
一 土地费用 3, 3,
1 仓储用地 元/亩 150 123000 1, 征地面积
2 商业用地 元/亩 50 360000 1, 征地面积
3 税费 % 3, 3%
二 工程建设费用 25, 2, 28,
1 平基土石方 元/M3 108, 25
2 主体工程-商业区 元/M2 59, 1100
3 主体工程-仓储区 元/M2 153, 900
4 主体工程-地下用房 元/M2 21, 1300
5
会展、商场部分装饰
工程
元/M2 53, 350
含地下
6 酒店办公装饰工程 元/M2 26, 30
7 仓库装饰工程 元/M2 145, 20
8 给排水工程 元/M2 233, 20
室内部分
233,
0
20
9 电气工程
室外部分 1 2000000
商业部分 59, 60
10 消防工程
仓库部分
153,
0
30
11 结构化布线 元/M2 233, 20
12 防雷及安全防范工程 元/套 1 1500000
三 附属工程 3, 3,
1 管网工程 元/米 4, 2000 800
2 生化池 元/M3 1, 2000 200
3 变压设施 元/个 1 1800000 180
4 弱电工程 元 233521 20
5 绿化工程 元/M2 15, 300
6 道路工程 元/M2 56, 200
7 照明建设 元/盏 200 2000 40
四 设施设备费用 24, 24,
1 中央空调设施 元/M2 200 1,
2 冷链冻库 元/套 127451 1500 19,
3 新风系统风管 元/M 800 1,
4 发电机 元/台 4 150000
5 物业管理系统 元/套 1 200000
6 停车收费系统 元/套 1 50000
7 地下停车场设施 元/套 0 300000
8 地下消防设施 元/套 0 2000000
9 电梯 万元/台 74 180000 1,
10 变电所 万元/套 1 2000000
11 物流设备 万元/套 7 2000000 1,
五 工程建设其它费用 10, 10,
1 建设管理费 % 28,
2 规划规费 % 28,
3 城市建设配套费 元/M2 212, 290
4 招投标管理费 % 28,
5 招投标代理费 % 28,
6 工程质量检测费 % 28,
7 工程监理费 % 28,
8 设计费及图纸审查费 元/M2 28,
9 勘查费 % 28,
10 环评费 元/套 1 200000
11 可研报告 元/套 1 500000
12 人防费 元/M2 212, 35
13 工程咨询费 元/M2 212, 10
14 营销招商费 元/M2 212, 50
六 直接成本合计 69,
七 预备费 % 69, % 3, 3,
小计 73,
八 建设期贷款利息 % 38, 1, 1,
总投资额 74,
2.项目投资构成（单位：万元）
项目资金投入
序号 项目 金额
1 土地费用 3,
2 工程建设费用 28,
3 附属工程 3,
4 设施设备费用 24,
5 工程建设其它费用 10,
6 预备费用 3,
7 建设期银行利息 1,
合 计 74,
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3.项目资金来源（单位：万元）
合计 自筹资金 银行贷款
74, 36, 38,
% % %
4.项目收入（单位：万元）
合计数 分年度测算
2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年项目 面积（万 m2、
万吨）
单价（元/m2、
元/吨 ）
金额
租售率 金额 租售率 金额 租售率 金额 租售率 金额 租售率 金额
商业销售 5, 17, 20% 7, 15% 5, 15% 5, -
仓储出售（冷冻） 15000 65, 0% 20% 43, 10% 21, - -
商业出租 360 8, 30% 30% 20% 30%
仓储出租（冷冻） 1800 129, 30% 7, 40% 10, 50% 13, 60% 15,
会展出租 360 1, 30% 60% 70% 80%
车位出租 282 3600 20% 40% 50% 60%
物管费 48 7, 20% 50% 60% 70%
合计 230, - 59, 39, 19, 17,
分年度测算
2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年项目
租售率 金额 租售率 金额 租售率 金额 租售率 金额 租售率 金额
商业销售 - 0% -
仓储出售（冷冻） - 0% - 0% -
商业出租 40% 1, 40% 1, 40% 1, 40% 1, 40% 1,
仓储出租（冷冻） 60% 15, 60% 16, 60% 16, 60% 16, 60% 16,
会展出租 90% 90% 90% 90% 90%
车位出租 70% 80% 80% 90% 95%
物管费 80% 90% 1, 90% 1, 90% 1, 90% 1,
合计 17, 18, 18, 18, 18,
5.项目经营成本（单位：万元）
合计 年
项目
金额 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年
一、经营成本合计 65, - 16, 12, 7, 4, 4, 4, 4, 4, 4,
开发成本 25, - 13, 8, 3, - - -
材料及动力消耗 1, -
工资及福利 1,
房屋及设施维修费
折旧 18, 1, 2, 2, 2, 2, 2, 2, 2, 2,
房产税 16, - 1, 1, 1, 2, 2, 2, 2, 2, 2,
营销及招商 1, 120 120 120 120 120 120
二、期间费用合计 8, - 2, 2, 1,
管理费用 1,
经营费用 1,
财务费用 6, 2, 1, 1, - - - - -
成本费用合计 73, - 19, 14, 9, 5, 5, 5, 5, 5, 5,
6.项目项目损益表（单位：万元）
序号 项目 合计数 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年
一 经营收入 230, - 59, 39, 19, 17, 17, 18, 18, 18, 18,
二 营业税金及附加 18, - 6, 3, 1, 1, 1, 1, 1, 1,
三 经营成本 65, - 16, 12, 7, 4, 4, 4, 4, 4, 4,
四 经营利润 146, - 36, 23, 10, 11, 12, 12, 12, 12, 12,
五 管理费用 1, -
六 经营费用 1, -
七 财务费用 6, 2, 1, 1, - - - - -
八 营业利润 138, - 34, 21, 9, 10, 11, 12, 12, 12, 12,
九 补贴收入 6, 1, 4, - - - - - - -
1
其中：建设配套
费返还
6, 1, 4,
十 利润总额 144, 1, 38, 21, 9, 10, 11, 12, 12, 12, 12,
十一 所得税 36, 9, 5, 2, 2, 2, 3, 3, 3, 3,
十二 净利润 108, 1, 28, 15, 6, 8, 8, 9, 9, 9, 9,
7.项目资金来源与应用表（单位：万元）
年
序号 项目 合计 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年
1 资金来源 311, 31, 109, 39, 19, 17, 17, 18, 18, 18, 18,
销售收入 230, - 59, 39, 19, 17, 17, 18, 18, 18, 18,
自有资金 36, 10, 25, - -
补贴收入 6, 1, 4, - - - - - - - -
长期借款 38, 19, 19, - - - - - - - -
2 资金应用 234, 30, 72, 20, 15, 22, 21, 14, 14, 14, 7,
投资 74, 29, 44, - - - - - - - -
管理费用 1, -
销售费用 1, -
经营成本 21, - 1, 1, 2, 2, 2, 2, 2, 2, 2,
经营税金及附加 18, - 6, 3, 1, 1, 1, 1, 1, 1,
所得税 36, 9, 5, 2, 2, 2, 3, 3, 3, 3,
应付利润 -
自有资金返还 36, 7, 7, 7,
借款本金偿还 38, - 7, 7, 7, 7, 7, - - - -
借款利息支付 6, - 2, 1, 1, - - - - -
3 资金余额 77, 1, 36, 18, 4, -4, -3, 4, 4, 4, 11,
4 累计资金余额 77, 1, 37, 56, 61, 56, 52, 57, 61, 65, 77,
8.项目现金流量表
年
序号 项目 合计
2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年
1 现金流入合计
销售收入
补贴收入
2 现金流出合计
投资
管理费用
销售费用
经营成本
财务费用
营业税金及附加
所得税
流动资金投入
3 净现金流量(1-2)
4 累计净现金流量
5 净现金流量净现值(折现率 10%)
6
累计净现金流量净现值(折现率
10%)
