第二章 产品分析 一、项目概况 1、 开发组合 ◆ 投资商： 上海亿丰企业集团 亿丰企业是在1997年 创建的上海亿丰经济发 展有限公司的基础上，为拓宽经营渠道，立足华东，面向全国而发展起来的。总部设在中国上海，现有在职员工近千人，是一个以兴建和经营装饰建材市场为主体，集商业地产开发、建材贸易、休闲场所等为一体的多元化企业。注册资金两亿元，现总资产30亿元。 ◆ 开发商： 沈阳亿丰置业发展有限公司 为上海亿丰企业集团全资子公司。 ◆ 建筑设计： 中国建筑设计院西北分院 ◆ 建筑施工： 暂未定 ◆ 研究顾问公司 世邦魏理仕（CBRE）全球知名商业物业顾问公司，业务遍布世界各地，2004年接受上海亿丰集团委托，为本项目提供整体规划、业态布局设计等服务。 2、项目技术指标： u 总用地面积: 16万㎡ u 总建筑面积: 60万㎡ 共分为D35、D36-1、D36-3、D38四个地块，其中： D35地块 u 用地面积：㎡ 戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司沈阳分公司 - 51- PDF 文件使用 "pdfFactory" 试用版本创建 ÿw ÿw w .
第二章 产品分析 u 建筑面积：256632㎡ u 容 积 率： u 建筑限高：100-150m u 建筑道路红线退让： 东---15 m 西---无 南---15 m 北---无 u 建筑绿地红线退让：10 m u 用地性质：商务办公用地 (此地块规划为集酒店、商业、写字楼于一体的综合地块) D36-1地块 u 用地面积：㎡ u 建筑面积：㎡ u 容积率： u 建筑限高：〈100m u 建筑道路退让： 东---10 m 西---15 m 南---15 m 北---无 u 建筑绿地退让：10 m u 用地性质：商业金融用地 (此地块规划以商业为主，包含部分办公和住宅) D36-3地块 u 用地面积：㎡ u 建筑面积：㎡ u 容积率： u 建筑限高：<100 m u 建筑道路退让： 东---15 m 西---10 南---15 m 北---无 u 建筑绿地退让：10 m u 用地性质：商业金融用地 (此地块规划以商业为主，包含部分办公和住宅) 戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司沈阳分公司 - 52- PDF 文件使用 "pdfFactory" 试用版本创建 ÿw ÿw w .
第二章 产品分析 D38地块 u 用地面积：㎡ u 建筑面积： u 容积率： u 建筑限高：<100 m u 建筑道路退让： 东---无 西---15 m 南---15 m 北---无 u 建筑绿地退让：10 m u 用地性质：混合用地 (此地块主要规划为纯住宅) 二、产品设计 历来项目成败的关键，都将还原为前期对项目整体产品的规划设计，成功的设计方案降低了销售风险，实现预期回报，本行在经过缜密的调研论证后提供如下建议，供予参考。 （以下主要针对D38地块住宅产品的设计） 1、 产品规划布局 在参考项目规划技术指标要求的基础上，从建筑排列形式、人流车流动线、楼宇间距及采光入手，追求全新的建筑布局格调，具体见下。 （相关技术数据） 要求 项目数据指标 备注 地块周界东西长约280m 南北长约178 m 楼盘间距 分别约54m、66m 三室 小高层住宅 规划进深 二室 三室 小高层、高层 一室 二室 高层南北跃 户型套数 约1232套 车行出入口 西侧 人行出入口 西侧 北侧 戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司沈阳分公司 - 53- PDF 文件使用 "pdfFactory" 试用版本创建 w w w . f i n e p
第二章 产品分析 （住宅楼平面布局简要示意图） 2、 建筑风格 参照国内外建筑风格的发展现状和趋势，以周边项目普遍采用的建筑风格相对比，在现代风格的基础上从色彩上、外部装饰上加以调整，加之本项目地处奥体中心核心区域，从区域整体形象上追求风格、色彩的统一，同时又与周边项目颜色厚重建筑风格，形成一定的反差。我行建议采用现代简约、色彩明快的建筑风格。因为北侧奥体中心的整体色调倾向于绿色，所以建议本项目整体色调也向暖绿色靠拢,，以使本项目能与奥体和谐共融。 （图例建筑风格） （该项目为大连亿达世纪城，由香港何韬设计） 戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司沈阳分公司 - 54- PDF 文件使用 "pdfFactory" 试用版本创建 ÿw ÿw w .
第二章 产品分析 3、 户型设计建议 u 户型配比 主要竞争对手之户型配比 （从房型比例看） 一房 二房 三房 四房 其它 河畔花园 无 22% 30% 30% 18% 浦江苑 无 % % 6% 8% 左岸慧晶 无 60% 30% 10% 无 融城时代 27% 67% 6% 无 比例对比 % % % % % （从面积比例看） 70以下 70-90 90-120 120以上 其它 河畔花园 无 22% 78% 〉140 浦江苑 无 % % 〉140 左岸慧晶 无 60% 40% 〉130 融城时代 29% 5% 60% 6% 〉130 比例对比 % % % % 以上数据显示，目前浑南CBD周边区域户型多集中在120㎡以上的三房和90㎡-120㎡的两房，而市场积压房源多为130㎡以上的面积。 我行建议本项目面积配比为： 面积 60㎡以下 60㎡-80㎡ 80㎡-100㎡ 100㎡-120㎡ 120㎡以上 户型 一室 一室厅 二室 三室 三室 小高层住宅 99套 273套 20套 高层住宅 100套 100套 高层公寓（跃层） 80套 560套 合计（1232套） 80套 560套 199套 373套 按套所占比例 % % 16% 30% 2% 我行建议：从建筑类型和户型面积上，其小高层、高层住宅主力户型集中在85-115㎡、高层公寓集中在60-80㎡。 戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司沈阳分公司 - 55- PDF 文件使用 "pdfFactory" 试用版本创建 w w w . f i n e p
第二章 产品分析 按我行此种方案设计的另一个好处是能够与二期项目拟建的酒店式公寓和LOFT公寓实现差异化，分散风险。 u 平面设计方案 依据本区域客户需求，满足市场对户型的“五明、大开间、小进深”等普遍追捧的标准，我行经研究设计，现提供以下几套户型设计方案，供贵司参考。 设计方案为我行在吸收其他优秀楼盘户型设计成功之处，加以改进，以期更能满足购房者对于使用功能和消费能力的要求。 ■ 一房一厅 (注：此户型主要集中在高层公寓产品中，为解决进深大、南北不通透的弊端，现设计为南北越层式，建筑面积在70-75平左右) 下层 上层 南北跃层，高层公寓主力产品，进深米（含走廊），开间米，建筑面积约75平，一室半一厅。 戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司沈阳分公司 - 56- PDF 文件使用 "pdfFactory" 试用版本创建 ÿw ÿw w .
第二章 产品分析 上图为室内装修布局建议图 部分楼层可以取消跃层设计，全部提供超小户型亦可，建议按我行建议将总量控制在80套以内。 超小户型平面布局同上图所示之跃层底层平面。 ■ 二房二厅 (注：为提高容积率，二室住宅将进深提高至米) 戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司沈阳分公司 - 57- PDF 文件使用 "pdfFactory" 试用版本创建 ÿw ÿw w .
第二章 产品分析 如上图所示，建筑面积约90平米左右（得房率83%左右） 与本套相对另一套为三室二厅布局，见下图，建筑面积约113平左右 户型点评： 1）五明户型 2）南北通透设计，实现自然采光 3）紧凑功能分区 此种户型主要位于小高层和高层住宅中。 ■ 三房二厅 (注：为本项目首推之主打产品，建筑面积约110平，主要特色为：紧凑、功能全、五明，总价低) 戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司沈阳分公司 - 58- PDF 文件使用 "pdfFactory" 试用版本创建 ÿw ÿw w .
第二章 产品分析 下图为装修布置建议图 下图为单元平面效果图 戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司沈阳分公司 - 59- PDF 文件使用 "pdfFactory" 试用版本创建 ÿw ÿw w .
第二章 产品分析 4、 硬件设施建议 硬件配套是考核项目档次的重要指标，而一味增加硬件配套档次，无疑会带来成本的增加，惟有根据市场实际需要满足的条件，从市场需求的角度加以补充，才是上策。对此，我行提供如下配套建议 u 公共配套建议 浑南区域生活配套设施现阶段较为缺乏,本项目二期提供的商业恰好弥补了一期住宅的需求,但是幼儿园、社区诊所等必须在一期配备，而小学教育等依旧需要依靠浑南大配套，目前河畔新城有小哈津，附近实验小学也在二站公交辐射范围内，现阶段主要考虑幼托、医疗与会所功能，建议：在本项目建设面积约2000～3000平的会所，会所中涵盖幼托与社区医疗功能，同时提供以下服务：健身中心、快照冲洗、干洗及棋牌、桌球、乒乓球室等。 室内游泳馆、室内篮球等这样的设施因为有了奥体中心一场三馆已经没必要建设。 （图例：幼托、门诊、快照、棋牌室、干洗店、乒乓球室） 戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司沈阳分公司 - 60- PDF 文件使用 "pdfFactory" 试用版本创建 ÿw ÿw w .
第二章 产品分析 本项目东侧约2000-3000平绿地，我行目前不了解是否为政府规划之绿地范围，如果能在其中建设1～2个室外五人制足球场就更好了。 u 智能化配套建议 目前浑南地区新建楼盘智能化设施均配置较高，本项目同样能满足以下五方面需要即可： 可视对讲 周界红外线报警 24小时巡更 出入IC系统 闭路电视监控 卫星电视及宽带 5、 园林景观建议 目前浑南区域大盘众多，但由于均为分期开发，少有贯穿整个项目的大型景观，多数为组团小品，感觉虽然规模大，但是不够大气磅礴，缺乏领袖气质。鉴于此,我行在全面考虑了本项目规划后,建议将建筑与园林高度结合,以楼顶花园、阳台花园配合园区整体戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司沈阳分公司 - 61- PDF 文件使用 "pdfFactory" 试用版本创建 ÿw ÿw w .
第二章 产品分析 景观，借奥运题材，打造运动、自然、休闲、生态主题的园林景观。 同时我行倡导立体绿化，尤其是本项目这样绿化率不足40%的情况下，楼间距又有足够大，在不影响地下停车使用要求的前提下，非常适合进行立体绿化，相当于增加了人均绿地和绿野面积，也能够成为本项目的一个卖点。大连弘基书香园就是一个成功的典范。 立体绿化不能在住宅楼体上进行，避免防水层遭到破坏，而适宜在地面构筑物上实施。 6、 物业管理服务建议 随着沈阳房产市场的逐渐成熟，客户在购置房产时，已不再单纯考虑项目的价格和硬件配套，对未来小区内的服务配套、人文环境的打造更加重视，而一个好物业的介入即能在后期为小区提供优质服务，同时早期的介入还可帮助开发商规避由于前期设计所造成的后期不必要的损失。 贵司目前正积极洽谈的几个国际知名物业管理公司对于本项目的销售非常有帮助，在此不再赘述。 物业收费标准根据选定物业管理企业提供的服务标准而定，但销售前期对外宣称的管理费用不宜过高，我行建议在1元/平·月。 戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司沈阳分公司 - 62- PDF 文件使用 "pdfFactory" 试用版本创建 ÿw ÿw w .
第二章 产品分析 特别说明：本项目一期北侧高层住宅部分首层临浑南大道一侧宜做底商使用，寸土寸金的黄金地段，不做可惜，但是政府规划如有限定除外。 戴德梁行观点 （关于产品定位） 从产品角度出发，寻找目前市场上缺少的核心支撑 点，我行建议将本项目一期住宅定位为： 浑南首席立体园林景观社区 戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司沈阳分公司 - 63- PDF 文件使用 "pdfFactory" 试用版本创建 Ìw ÿw ÿw . f
