!Jtft!J，产居7移张智住房和城乡建设部政策研究中心E级云，杨绕经iJHf/J1;微言及IZ矿/ij厨房w!l产f/f~多必启示…、土地供给限制成为本轮廓地严泡沫累积的…二战之后，以美罔为首的西方发达国家为了规m种合理解梅城市规划和城市建设，在部分城市实行了较为严格的本轮世界范围内的经济危机缘自英国等国家房土地供给管制政策。部分城市的土地管制较为宽松，地产炮谏累积而引发的次贷危机，这得到了各界的公城市开发用地的供给比较富有弹性，冈而被称作"弹认。而对于房地产泡沫的产生机理，大多数观点认为性土地供给城市"。而另一部分城市则实施了非常严主要原因在于政府对低收入家庭购买房产的鼓励，而格和刚性的土地供给政策，它们被称作"严格土地供1否次级债相关的各种金融衍生品的使用则加刷了泡给城市"。沫的累积并尊致了最终危机的爆发。这种解释正确但在第二樊城市中，政府设置了比较刚性的"城市不充分，至少它忽略了一些重要的方面。发展边界"目及"市政服务均界"而在边界之外，政府}些报告指出，如果单纯从需求角度出发，在上不允许进行房地产项目的开发。在以上边界拓展的过一轮荣罔经济快速发展的过程中，各主要城市房价上程中，一些城市的政府掌握着周边待开发土地的所布升的速率回大概一致。但事实上，各城市房价上涨的权，而政府在这部分土地供给问题上也通常采取"节幅度并不一样，甚至得在较大差距。例如，以纽约等为奏持制"的手段，以使自身在土地市场中获得最大化首的一部分城市在本轮房地产泡抹进程中房屋销售的收益。政府也通过对地块容积率上限的控制降低居均价上涨了3倍左右，而南部贯镇亚特兰大在此期间住密度，从而人为造成了土地供给的紧张。仅上涨了不到l倍。五、土地供给限制引发房地产市场的一系列问题仅从需求方出发来解释房地产油抹黑积显然缺1.土地价格的商胀催高了城市的房价水平乏力度，回此，许多经济学家开始从供给角度来对此对于城市新增开发用地供给的严格限制大幡度问题进行分析。例如，诺贝尔经济学奖得主克鲁格曼地催离了土地价格。据相关统计显示，从上世纪90年2005年就曾经在《细约时报》上撰文，他认为美国当代至今，美国新增城市开发用地的土地价格水平已经前的房地产泡味仅存在于那蜡土地供给受到严格控提高了近10倍。而土地价格的商概也进一步加刷了制的城市:而一份源自英格兰银行货币政策委员会的住房价格水平的提高。相关数据显示，2000由2006年报告称，英罔许多家庭住房支付能力状况明显下降的期间，美周城市住宅价格的年均涨峭都在5%以上，罪舶祸首就是由"1947年城市规划草案"所均成的严2005年第二二字度甚至达到了%。特别是那些"严厉的土地利用限制措施。格土地供给城市"在远段期间，其住宅价格的年均涨价格的产生是由需求和供给观方面因素决定的，幅约为"弹性土地供给城市"的2倚在右，部分城市的泡沫的累积阅然有需求方面的问题，然而供给方的原涨幅有2帆布布。因也不能，忽视，甚至在…定程度上会成为造成泡沫的严厉的土地供给限制不但使住宅的市场价格水决定性因素。平不断高企，还在很大程度上提高了价格的波动幅二、英因等因为国家近年来存在较为严重的城市度。有学者注意到，在"严格土地供给城市"，房价不但土地供给限制问题高而且波动剧烈。而在"弹性土地供给城市"房价水췲랽쫽뻝荔劈憨;23
d亨1jfIJ产，市'ij平与房恩建筑成本的关联性更大，因为在这些市场严厉性并不逊色于西方回家。报照《土地管理法》的相中，即便出现了新的需求，富有弹性的土地供给也会关规定，我国罔旬建设用地分为住宅用地、商业服务立即费平市场波动。另外，房地产油悚主要发生于那业用地和工业用地。绕计显示，2008年我罔出让土地些"严格土地供给城市"中。中住宅用地的比重仅占到%，而工业用她却占到2.使城市册民住房支付能力出现严重恶化了47.悦。而;在城市的规划和建设过程中，景观类建在那些"严格土地供给城市气房价快础上涨的同设所使用土地占的面积过大，地问然有利于城市居住时收入水平并未增伏，峙致这些地区居民的住房支付环境的提升，但却在蒋观上限制了住宅建设的土地供能力大幅下降。应，特别在我国快速城镇化的情况下，进一步加刷了早在上世纪90年代初，世界银行专家Bertrand住宅用地的供求矛盾。而为了国家粮食安全，我国实Renaud在他著名的关于房价收入比国际标准问题的行严格的耕地保护制度，"18亿商红线"以及"占补平文章中就曾经指出，一个市场的住房支付能力(即房衡"等政策客观上也限制了城市的土地供给。价收入比水平)在很大程度上要受剑住房供给弹性的第二，我国实行较为刚性的城市规划制度，土地影响，而土地的供给弹性和土地戚本在房屈价格中的供给缺乏必要的弹性。城市总体规划实行的期限一般比重成为其中的主要因素，即土地供给弹性越小、土是15"'-'20年，在总规中各个地块的性质(即用于何种地戚本在房屋价格水平中占的比重越高，住房支付能用途的建设)和容积率等具体要点被严格限定，若因力的恶化程度也将越南。现实情况的改变需对总规进行修改，则需要一个极为根据相关统计显示，美国和西欧的许多发达市场繁琐的和序。而在我国城市纶济高速增长和快速城镇经济困家2000-2007年期间的房价收入比水半持续化的背景下，城市土地的播求最和需求结构很难一成提高。例如，在此期间，美罔洛杉矶的平均房价收入比不变，因此，在20年前就将各类用地严格规划的结果水平为11倍，而加拿大的温哥华则将近10倍，英国很可能造成期间士地供求双方难以匹配。另外，住宅的伦敬1E.达倍。比较"严格土地供给城市"和"弹建设容积率过低的问题也较为严重，例如，我阔特大性土地供给城市"前者住房支付能力的间题更为严城市总体规划中规定的住宅小区容积率一般低于重。2000-2007年期间，前者的房价收入比均值平均，而巴黎住宅区的容积率为，华盛顿为是厨者的2倍，最严重的2006年甚烹达到了3倍，在城乡分割的土地市场更增加了土地供给的某些年份甚至达到将近9的水平:而后者的房价收入刚性。由于二元土地制度的限制，农村集体建设用地比均值绝大多数年份总是在3以下。不能进入房地产开发市场，而这些土地进入房地产市3.某种程度上成为本轮国际金融危机的一个起场流转体系的唯…淦任就是纯过城市政府的征收程因序。剧此，大量农村集体建设用地的"荒废"就在无形虽然本次国际金融危机的导火索被公认为信贷当中使本来已经紧弛的住宅用地供给更为收窄，进一市场和金融衍生品市场的危机，但是由于房地产市场步增加了土地供给的刚性。的泡悚主要发生于上述"严格土地供给城市"，住房信第四，土地闲置和槐费的情况也非常严重。除以贷的墙约以及丧失抵押品赎回权等次级债危机爆发上直接因素外，我国在许多领域还存在着大景的土地的源头也主要位于这些城市，井由此扩散到整个房地闲置和浪费问题。现存以电基地制度为基础的"一户产金融和国际金融领域。一宅"农村住房制度本身就造成了土地的大最占用，因此，即使我们不能把本轮金融危机的主要原因而农村地巨更存在农民遥法占地以及"空心村"等使归咎于与土地供给的严格限制，但说它是这场危机的大量土地闲置的问题。…个震要决定因素并不为过。可见，我国大多数城市的土地供给同西方国家四、对我国脚地产市场的瞥示你用"严格土地供给城市"的情况极为相似，在这种制度下我国在土地供给方面也存在着与四方国家相似继蝶发展下去，极易进一步催生因供给矛盾而造成的的情况，供给因素引发房地产市场泡沫累积的时能性房地产泡凉，同样，这也是有可能产生危机的一个重在一定程度上将长期存在。笔者认为我罔土地供给的要隐患。我们应当正视这个问题的严峻性。限制主要表现在以下几个方面z李求军/责任编辑第一，在土地的供给和利用方面，我国"限制"的24췲2랽:쫽纯뻝赞ZF
