上海市嘉定区中信泰富商办项目
立项报告（集团汇报稿）
上海公司上海公司
目 录
2
总结部分 项目价值
第一部分 项目地块概况
第二部分 市场分析
第三部分 项目产品定位和经济效益分析
第四部分 总体一级节点开发计划和付款节奏
3
总结部分 项目简述
嘉定新城站
甲级写字楼
SOHO
SOHO
20F
5F商业
1层品牌主力
店（自持）
2层品牌主力
店+简餐（自
持）
3,4,5层可售
小商铺，娱
乐，餐饮
中信泰富又一城，06
年1月由香港中信泰富获取
的地铁上盖商住项目，一
期地铁西侧住宅已全部售
罄，此次转让部分为地铁
站东侧商办用地，占地
万方，地上建面20,9
万方，包含3栋20层办公及
酒店公寓和5层大型商场。
总项目概况说明：
1:政府文件未规定持有比例
，可全部销售，此次报告
按商业50%持有，办公酒
店全售作为测算依据。
2：项目有独立项目公司，
此次以全部股权转让或者
合作开发方式来操作。
3：转让价格4000元/㎡，
1098万/亩，总地价亿
（其中可计入成本1000元/
㎡）
4：目前土地平整，四证全
中心广场
商业万
方
万方
万方
万方
万方
4
最为上海十二五计划中九大新城中发展最成熟的嘉
定新城，此项目处于交通位置优越的联通嘉定主城区的
轨交11号线嘉定新城站的地铁上盖商办项目。在以住宅
为主，缺乏大型标杆性商业的新城核心片区，此项目将
直接辐射周围15万人口住户和轨交引入的流动客群。
版块价值：
嘉定新城核心区总规划面积平方，06年至
今商品住宅总销售套数36150套，占全版块70%的
住宅已售，按全市平均人/套的标准，潜在人口
万，未来整个家定城区版块规划80~100万人口
项目定位：
嘉定新城核心区连续2年成为全市住宅成交量最高
的新区。住宅市场竞争激烈，目前该区域缺乏标杆
性一站式集中商业，已街铺和住宅群楼商业为主，
以高档甲级写字楼、高性价比轨交上盖soho、以及
大型高端商业为一体的项目再该区域有极高的潜力
和价值。
周边地价水平：
嘉定目前出让住宅用地底价在7500元/㎡，商办在
3500~5000元/㎡，近年成交最高溢价住宅高达
12000元/㎡，商办9000元/㎡，而且轨交沿线住宅和
商办用地已全部出让。
项目价值：
总地价亿，总投资额亿，总销售收入
亿，50%持有商业细税前年利润亿，开发
周期2年，销售周期2年半。
总结部分 项目价值
目 录
5
总结部分 项目价值
第一部分 项目地块概况
第二部分 市场分析
第三部分 项目产品定位和经济效益分析
第四部分 总体一级节点开发计划和付款节奏
6
• 嘉定中信泰富项目位于嘉定新城板块，11号线嘉定新城站地铁上盖，20分钟直达市中心。
• 距离嘉定老城5公里，虹桥枢纽16公里，为上海西北门户，是上海政府规划5大新城之一。
中信泰富项目
太湖
陆家
嘴
11号
线
绕城高
速
沪
嘉
高
速
沈
海
高
速
京
沪
高
速
中信泰富项目
嘉定新城站
已建部分
转让部分
胜辛路
双
丁
路
云谷路
国际赛车
场
第二部分 项目地块概况 项目区位
作为上海西部最大的经济带，政府重点打造的嘉定新城区域，总规划面积220平米公里，规划
人口80万。目前核心片区18平方公里，规划人口15万。目前已有多家开发商进驻，并已
配建瑞金医院，华师大二附中，妇幼保健院。13年底区政府也将迁至片区，目前核心区
以住宅为主，商办极其欠缺。
龙湖郦城
远香湖
总部商务区
新城金郡
绿地秋霞坊
总部配套区
中信
泰富
泰国盘古
保利家园
龙湖蔚蓝香醍
合景泰富
常发地产 瑞金医院
华师大二附中
妇幼保健院
保利大剧院
第一部分 项目地块概况 项目周边配套及四至
8
已开发住宅 未开发地块
嘉定新城站
转让部分
地块
名称
总占地面积㎡ 容积率 总建面
㎡
商业总建面
㎡
办公酒店总
建面㎡
转让楼板价
（元/㎡）
可计入成本
（元/㎡）
预估转让金额
(亿）
中信泰富
又一城
50,778 209,000 132,500 76,500 4000 1000
第一部分 项目地块概况 项目规划指标
云谷路
双
丁
路
胜辛路
项目宗地现状
9
• 301目标地块土地已平整，零星桩基为了证明项目已开工。
• 轨交站南侧为中信泰富又一城住宅部分，目前已基本售罄，底部沿路商业已开业。
• 地块西侧及南侧201、101、402地块均为中信泰富又一城未建住宅部分。
第一部分 项目地块概况
地块连接嘉定新城站
一期住宅已
基本售罄
目前地块处于平整状态
已建完住宅
地块现状
地块现状
目 录
10
总结部分 项目价值
第一部分 项目地块概况
第二部分 市场分析
第三部分 项目产品定位和经济效益分析
第四部分 总体一级节点开发计划和付款节奏
11
上海市宏观市场分析
• 办公市场：随着近年来核心区的办公租金逐渐走高，区域版块较好的非核心区办公成为投资者
新的投资机遇，由于不限购自10年起办公物业供求持续走高。
• 商业市场：由于非核心区域商业用房供应量不足且商铺市场的稳定性使投资者不着急出手，12
年商业用房成交量较10,11年有明显下降，但核心区域及轨交站附近的商铺租售依旧很热。
2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年
0
5000
10000
15000
20000
25000
0%
10%
20%
30%
40%
-10%
11788 12496
14184
16221 16016
21802 21830
商办年度成交均价(元/㎡) 环比涨幅
2006-2012年上海商办年度成交均价一览表
第二部分 市场分析
全市商办市场年度均价走势
年度上海办公供求走势图 年度上海商业供求走势图
20
11
年
6月
20
11
年
7月
20
11
年
8月
20
11
年
9月
20
11
年
10
月
20
11
年
11
月
20
11
年
12
月
20
12
年
1月
20
12
年
2月
20
12
年
3月
20
12
年
4月
20
12
年
5月
20
12
年
6月
20
12
年
7月
20
12
年
8月
20
12
年
9月
20
12
年
10
月
20
12
年
11
月
20
12
年
12
月
办公月度供应面积(万㎡) 办公月度成交面积(万㎡) 供求比
12
• 从商业和办公的供求图可看出，由于入市门槛较高投资者不急于出手使得商铺供稍大于求。今
年较多办公整购且soho产品不限购因素导致办公产品需求大于供应。
20
11
年
6月
20
11
年
7月
20
11
年
8月
20
11
年
9月
20
11
年
10
月
20
11
年
11
月
20
11
年
12
月
20
12
年
1月
20
12
年
2月
20
12
年
3月
20
12
年
4月
20
12
年
5月
20
12
年
6月
20
12
年
7月
20
12
年
8月
20
12
年
9月
20
12
年
10
月
20
12
年
11
月
20
12
年
12
月
商业月度供应面积(万㎡) 商业月度成交面积(万㎡) 供求比
2011年6月-2012年12月上海商业月度供求面积一览表
第二部分 市场分析
2011年6月-2012年12月上海办公月度供求面积一览表
上海市宏观市场分析
全市商办市场月度供求走势
13
• 2012年，浦东包括南汇和浦东新区，市区包含黄浦，卢湾，静安，普陀，虹口，杨浦，闸北，
徐汇、长宁区。
• 嘉定区作为上海西北门户，拥有便利的交通，优质的产业配套和密集的人口一直被视为郊区最
热的版块，12年嘉定区全年的商办市场成交量为上海单区第一，供求旺盛
2012年各区域商办成交面积对比
嘉定 浦东 松江 闸北 奉贤 宝山 闵行 普陀 金山 杨浦 虹口 静安 黄浦 长宁 崇明
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
24
16 13
第二部分 市场分析
全市商办各区月度成交面积对比
上海市宏观市场分析
14
第二部分 市场分析 区域分析
嘉定新城简介
嘉定是上海西北门户，位于长三角16个
经济发达城市的圆心，是沪宁经济带，沿江经济带
两个发达成熟经济带的交点。半小时可迅速辐射长
三角地区，是连接长三角重要节点的城市
交通优势
联通嘉定区的轨交11号线是未来上海最长轨交线路，
联通昆山通过嘉定，江苏路，徐家汇，浦东三林，迪斯
尼公园直至临港新城。沈海高速、沪嘉高速、绕城高速、
等公路网与上海市区无缝对接，再建中的嘉闵高架直接
联通虹桥枢纽只需10分钟车程。未来还将规划轨交13、
14、16、17号连入嘉定中心城区。
嘉定区板块概述
15
第二部分 市场分析
发展目标
嘉定新城将打造成为经济发达、功能完
备、内涵丰富、生态宜居、具有科技特色和
高端制造功能的长三角综合性节点城市。
作为上海“十二五”时期重点建设的
郊区新城之一：
区域分析
嘉定新城总体规划
规划至2020年：
嘉定建设总用地为：220平方公里
人口规模（常住人口）：80~100万人
其中嘉定主城区规划面积120平方公里，规划人口约50万，
是未来嘉定的经济、政治、文化中心。南翔组团规划面积50平
方公里，人口15万，重点发展特色文化居住，承接部分市区疏
导人口。安亭组团规划面积50万方，人口约15万人，重点发展
汽车产业，打造国际水平的综合性汽车产业聚集区。
目前嘉定主城区主要分老城区、新
城区、都市产业区、F1赛车场片区等：
嘉定老城区位于嘉定主城区北侧，
有悠久的历史文化底蕴及成熟的居住社
区，配套齐全。
南部新城区处于嘉定主城区西南角，
为嘉定政府十二五计划中重点规划的新
城区，未来嘉定的经济，政治，文化中
心，以休闲，商务，教育，科研培训，
居住，都市工业为一体的现代化综合性
城区，其中核心区是本次转让项目的所
在片区更是重点规划的重中之重。
都市产业区片主要把分布在各区的
嘉定现有产业及新进的工业相集中而规
划，服务于整个嘉定的产业发展。
F1赛车场位于核心区西侧，是嘉定
汽车产业的重要组成部分，是具有国际
化标准的标志性地标。
16
大场
老城区
第二部分 市场分析
嘉定主城区重点区域比较
嘉定新城主城区分析
新城核
心区
都市产
业区
F1赛车
场
生态文
化公园 菊园
17
• 交通区位：11号线贯通嘉定新城核心区，南邻宝安
公路，东邻沪嘉，北连绕城，西连沈海。
• 板块特色：以一湖二带一园形成核心区极具特色的
绿化生态空间，未来将会是上海首个无线网络全覆
盖新城。总部商务区和生态居住区、以及办公酒店
医疗教育和社区配套使嘉定新城将会发展成为一个
综合功能性的城市副中心。
• 客户群：面相全市的刚需产品，以及改善型大户型、
低总价别墅和办公商业产品。总体以本地自住客、
周边企业主、辐射版块内客户为主。由于配套和交
通优势客户面相全市。
• 产品：以80~130m2的首改二、三房及200~350㎡的
联排和叠加住宅为主，部分项目有40~80㎡的soho
产品，办公较稀缺。
远洋7号
第二部分 市场分析
罗店
嘉定区板块分析
新城核心板块
龙湖 中信泰富
盘古
常发
远香湖
企业总部
商务区
商务
配套区
瑞金
医院
新城
华师大附中
司法
中心
妇幼
保健
交大
附中
保利 凯悦酒店 影剧院
嘉宝
瑞士酒店
绿地 合景
生态宜居的新兴居住社区
11号
线
• 价格：区域公寓住宅均价约在万元/平米（毛
坯），别墅均价在万元/平米，办公售价万
元/平米，商铺均价在万元/平米，
• 租金： 目前租金水平办公在3元/天/㎡，商铺除
了售出的部分其余开发商以自持为主。
18
• 嘉定新城核心区地块由07年开始推出市场，商住地块楼板价均价在1000~2000元/㎡。09~10年为
拿地高峰，轨交沿线的商住地块曾一度超过万元大关。现在核心区优质住宅地块已基本推完，以
中片区商办地块为主，轨交沿线地块已全部出让。目前住宅地块在7000元/㎡水平，商办在
4000~5000元/㎡水平。
宝安
公路
胜
辛
路
第二部分 市场分析
20-05
18-10
项目所在区域周边土地成交情况
阳光城商住办地块，占地
万方，容积率：2 总建面
万方 获取时间12年21月 成交
总价3亿 楼板价：6700元/㎡
龙湖郦城，占地万
方，容积率： 总建
面万方 获取时间
07年12月 成交总价
亿 楼板价：2280元/㎡
龙湖蔚蓝香醍，占地万
方，容积率： 总建面
万方 获取时间09年12
月 成交总价亿 楼板价：
11883元/㎡
绿地秋霞坊 占地万方，
容积率： 总建面15
万方 获取时间09年11月
成交总价亿 楼板价：
8551元/㎡
盘古天地，占地万
方，容积率： 总建
面万方 获取时间
07年2月 成交总价
亿 楼板价：2083元/㎡
新城金郡，占地万
方，容积率： 总建
面万方 获取时间
08年1月 成交总价
亿 楼板价：2083元/㎡
合景峰汇，占地万方，
容积率： 总建面
万方 获取时间10年10月
成交总价6亿 楼板价：
5196元/㎡
利佳投资商办地块，占地
万方，容积率： 总
建面万方 获取时间12
年11月 成交总价亿 楼
板价：2193元/㎡
万卓远香湖商办，占地
万方，容积率： 总建
面万方 获取时间12年6
月 成交总价亿 楼板
价：16070元/㎡
沈
海
高
速
沪
嘉
高
速
• 以下5个项目为项目周边可比较的商住办综合体项目，嘉定区自09年期市场供应以住宅为主，全区域
主力户型以90㎡~100㎡二房和110~130㎡三房为主，毛坯均价在元/㎡。11年限购之后soho产品销
售火爆，40~60㎡小户型总价在50~80万。全区商办供应较少，价格稳定后市极具潜力，地铁边核心商
铺开发商以持有为主，商铺销售均价在万/㎡左右，办公均价万/㎡，办公租金在3元/㎡/天。
19
第二部分 市场分析
项目 板块 容积率 物业类型 开盘时间
主力户型面积
(㎡)
目前均价(万元/
㎡)
套均总价(万元
)
秋霞坊 嘉定新城
高层、别墅、
商业
2010年12月 100~140住宅、
100~150商铺
住宅、
商铺
150~280住宅、
250~400商铺
龙湖郦城 嘉定新城
高层、别墅、
商业、
SOHO
2009年10月
88~130住宅、
200别墅、
40~60SOHO
住宅、
别墅、
150~250住宅、
500~800别墅、
50~80SOHO
合景峰汇 嘉定新城
SOHO、商
业
2011年12月 51SOHO、
70商铺
、
~商铺
55~100SOHO
、
150~250商业
保利星海屿 嘉定新城
小高层、商
办
2012年12月
80~110住宅、
80~300商铺、
300~400办公
住宅、
商铺、
办公
180~200住宅、
240~700商铺、
700~900办公
绿地威廉公馆 南翔 高层、商业 2012年2月
80~150住宅、
50~300商铺
住宅、
~商铺
160~300住宅、
200~1000商铺
嘉定新城区商品房成交分析
嘉定新城区2012年周边商住项目概况比较
20
第二部分 市场分析
• 嘉定新城核心区沿轨交周边住宅大多已售罄，目标项目周边龙湖、绿地等项目去化率均已达到
80%以上，入住率也已超过20%以上，11号线轨交运输人流高峰时期已接近饱和，而该片区商业
缺乏标杆性综合商场，均为零星沿街铺面。队未来轨交站边的大型商业有极大的支撑。
• 未来嘉定新城核心区版块又大量企业总部入驻，而该区域目前可租售办公项目几乎没有。依托
轨交和大型shopping mall的优势，对于项目中办公的去化也具有良好的支撑
项目 容积率
总供应面积
(万㎡)
去化面积
(万㎡) 总套数(套)
总去化套数
(套) 去化率
去化速度(㎡
/月)
去化速度
(套/月)
秋霞坊 15 1108 925 83% 3395 33
龙湖郦城 1900 1887 99% 7350 47
合景峰汇 1862 565 30% 2385 43
保利星海屿 1500 173 12% 4850 43
绿地威廉公馆 1974 1099 56% 7714 79
嘉定区住宅成交分析
嘉定新城区2012年周边商住项目成交去化分析
项目名称 东云街1号
位置 上海市嘉定区永盛路1218号
开发商 上海亿嘉置业有限责任公司
物业形态 办公、SOHO
规划 占地面积万㎡，建筑万㎡
容积率
绿化率 20%
车位配比 1： 地面停车位70个
建筑面积（主力户型） 80~107㎡办公soho（精装修）
总价 110~150万
楼层状况 14层（1~2层为商业）一层8户
租售水平
销售均价~万元/㎡、租金2~元/天/
㎡
第二部分 市场分析
21
嘉定新城经典项目案例分析
周边在售办公项目概况
76平米1+1二房 102平米2+1三房
• soho户型：82平米一房一厨一卫；110平米一房一厅一厨一卫
• 产品特点：户型普通，层高米，东南西北分别2个对称户型，南北朝向户型
开间大，构造相对简单。
• 建筑外立面感觉较为陈旧没有品质，内部房间没有阳台，作为生活用房较为不
便，产品感觉单一，没有新颖之处。
第二部分 市场分析
22
项目竞品分析
项目户型分析
106平米
办公室 厨房
办公区
办公区
厨房
办公室
卫
生
间 106平米
106平米
107平米
107平米
112平米
112平米
82平米
• 装修风格：
现代简约风格，以办公结合住宅的
形式结合。给人一种居家办公的理念。
色调以白色墙面为主，部分户型采用
深色木框和木橱以年轻创业人和中年
企业主为目标客群进行定位。
• 装修材料：
大厦外立面采用花岗岩料。门窗采用
中空断热玻璃，每户赠送中央空调，并
通有天然气管道。
第二部分 市场分析
23
嘉定新城经典项目案例分析
项目内部分析
• 成交情况：此项目为二栋商住两用的写字楼，总建面仅为13758㎡，由于产品力和
地段位置不佳，户型也无特色，去年2年成交平平。此项目反映出嘉定办公物业的
潜力，相对案例项目位置均价处在精装修万元/㎡水平，轨交沿线带商业综合
体的商办将会更抢手。另一点也体现目前版块内好的办公竞品尤为稀缺。
2011年 2012年
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
10000
10500
11000
11500
12000
12500
13000
1,904
6,769
11,234
12,840
成交面积(㎡)
2011-2012年年均成交面积和成交均价
第二部分 市场分析
24
日期 成交面积 成交套数 成交均价 成交金额
2012年11月 119 1 12,750 1,517,250
2012年10月 831 7 12,780 10,620,180
2012年9月 237 2 12,120 2,872,440
2012年8月 0 0 0 0
2012年7月 0 0 0 0
2012年6月 106 1 11,489 1,217,834
2012年5月 0 0 0 0
2012年4月 359 3 11,253 4,039,827
2012年3月 241 2 11,379 2,742,339
2012年2月 0 0 0 0
2012年1月 4876 41 11,499 56,069,124
嘉定新城项目周边商办项目案例分析
案例项目成交情况分析
项目名称 合景峰汇
位置 上海市嘉定区天祝路555弄
开发商 上海合景泰富有限公司
物业形态 酒店式公寓
规划 占地面积万㎡，建筑万㎡
容积率
绿化率 20%
车位（别墅） 1: 共有1512个
建筑面积（主力
户型）
50-80㎡酒店式公寓、40~70㎡商铺
楼层状况 19层
租售水平
销售均价~万元/㎡、租金2~3元/天/
㎡
第二部分 市场分析
25
嘉定新城经典项目案例分析
周边在售办公项目概况
50平米户型
第二部分 市场分析
26
嘉定新城经典项目案例分析
80平米户型
• soho户型：主要分50平米和80㎡户型，80平米主卧与客厅分开
• 产品特点：采用米挑高设计，充分利用垂直空间进行房型设计。毛坯交付，
总价低，交房时完成隔断，产品较适用于居住型。
• 项目邻近轨交站，西侧有华师大二附中。由于低总价、空间利用率高、学区房、
交通便利的因素，去化速度相对理想。
项目户型分析
第二部分 市场分析
27
• 装修风格：
样板间采用典型的隔断双层样式，
标准酒店式公寓。米挑高充分利
用空间，户型开间较窄，客户群体针
对上班白领及学生。
• 装修材料：
大厦外立面采用黄色涂料感觉更像公
寓。窗户设有飘窗台。天然气未做到全
面覆盖，部分户型需要使用液化气。不
设有中央空调。
嘉定新城经典项目案例分析
项目内部分析
• 成交情况：此项目作为项目周边最具参考意义的纯商办项目，距离白银路地铁站1
公里。12年开盘至今已去化30%，典型的挑高复式酒店式公寓产品，毛坯价格目前
已至万/㎡。限购下区位好的类似这类低总价SOHO去化速度不亚于周边住宅。
2012年 2013年
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
10400
10900
11400
11900
12400
12900
25620
5174
11190
12541
成交面积(㎡)
2012-2013年年均成交面积和成交均价
第二部分 市场分析
2012年3-13年3月成交情况一览表
28
日期 成交面积 成交套数 成交均价 成交金额
2013年3月 240 4 11,593 2,780,050
2013年2月 2,093 35 12,898 26,993,357
2013年1月 2,841 52 13,133 37,311,071
2012年12月 3,884 69 12,745 49,498,857
2012年11月 3,622 60 10,947 39,647,698
2012年10月 1,542 28 11,090 17,096,131
2012年9月 2,344 43 11,022 25,841,270
2012年8月 2,300 43 10,822 24,890,813
2012年7月 2,932 56 10,707 31,389,527
2012年6月 1,975 38 10,825 21,374,722
2012年5月 1,588 31 11,015 17,496,111
2012年4月 1,740 34 11,217 19,520,282
2012年3月 3,693 72 11,496 42,457,621
嘉定新城项目周边商办项目案例分析
案例项目成交情况分析
第二部分 市场分析
29
嘉定区自09年末，市场开始火爆，住宅市场成交连续3年的全市排名都在1,2名水平。其主
要的供应量大多集中在11号线沿线。目前前期火爆的项目基本70%以上均已交付，这给了轨
交站点边的商业很好的支撑。而住宅项目自带的底商建面较小，户型也偏小，难以满足品牌
商家的入驻，均已超市和快餐饮为主。嘉定新城站位于11号线往安亭和老城区交接的换乘站
点，客流数远高于其他小站点，加上周边已陆续入住的高端楼盘，对于综合商业体的未来有
非常高的潜力。
嘉定的办公产品供给不足，分布多半处于老城区和嘉定新城中部，轨交沿线产品绝对多数
以住宅为主，未来几年轨交沿线的办公产品有一定的稀缺性，可比较的办公竞品也为数不多。
针对嘉定住宅饱和的市场形势来看，高品质的商办综合体正好切入市场的空白期，对项目去
化 速度有很好的保障。
综上所述：商办市场总体来说是供不应求，缺少标杆性的商业综合体。综上所述：商办市场总体来说是供不应求，缺少标杆性的商业综合体。
嘉定新城商办市场分析结论意见
总结部分 项目价值
第一部分 项目地块概况
第二部分 市场分析
第三部分 项目产品定位和经济效益分析
第四部分 总体一级节点开发计划和付款节奏
目 录
30
第三部分 项目产品定位和经济效益分析
11号轨交作为连接嘉定各个核心区域的
主要交通，连接嘉定新城核心区，安亭，南翔
三个主要区域：
• 安亭是嘉定最大的汽配中心，有成熟的产业支撑，需
求旺盛，由于整个区域已进入大众等大型租户拉低整
个片区商办水平，目前轨交站边商铺售价在2~3万元/
㎡之间，租金水平2~5元不等，办公最高售价1万元/
㎡左右；
• 南翔处于进入嘉定城区的门户，同时还辐射了上海市
区的客群，其商品住宅售价及商办租售水平目前为版
块最高水平，地铁上盖可参考项目为中冶祥腾，商业
全部持有租金在5~10元/天/㎡，办公售价在万元/
㎡，周边可出售商铺价格水平在3~万 元/㎡；
• 嘉定新城核心区有2个站点，本项目所在嘉定新城站
为去往安亭和老城区的换乘站，其未来的商业潜力不
亚于南翔。目前项目周边可参考竞品为瑞金医院西侧
合景领峰，均价万元/㎡商铺现已一铺难求。版块
商铺均价3~4万，租金水平4~6元/天/㎡，办公售价
万元/㎡。
本项目目前周边竞品较少，合景，龙湖12年
底推出的沿街裙房商铺均已售罄，成交均价在
~4万元/㎡，版块对商铺的投资热情高涨，
给未来轨交上盖商铺去化度有利的支撑。
万元/㎡（办公）
1万元/㎡（办公）
3~万元/㎡（商
铺）租金水平
5~10元/天/㎡
2~3万元/㎡（商铺）租
金水平2~5元/天/㎡
3~4万元/㎡（商铺）租
金水平4~6元/天/㎡
31
南翔
万元/㎡（办公）
板块目前成交均价
项目价格定位
嘉定新城核心区
安亭
11号
线
32
• 由版块内市场分析和竞品对比来看：
-商铺成交面积来看，以60-100㎡ 的投资型低总价商铺最受热捧。
-成交总价来看，150万~400万之间，其中150~200万成交占60%以上。
-未来供应情况 嘉定新城核心区商铺供应大多以住宅沿街商铺、邻里中心为主，尤其在轨交
沿线缺乏大型地标性mall。
-竞品对比来看，未来商业综合体主要集中在片区东北部的远香湖，项目周边没有大体量一站
式shopping可比较。
• 该项目万㎡的地上建筑面积，的容积率。
- 方案制定为万方5层商业，50%持有（约万方），单层26500㎡，轨交站可直接2层连
入商场，主要销售商铺集中在2,3,4层，一层及2层主要位置自己持有。3栋20层高层和商业连
为一体（2栋公寓式酒店+1栋办公）产品，公寓式酒店户均60㎡，总价在100万以内，车位按照
个/户配比。办公一层1275㎡，总户数255户，车位按100㎡1个。底下2层均为车库。
第三部分 项目产品定位和经济效益分析 项目产品定位
-办公成交面积来看 以50-80㎡loft公寓式酒店为主，纯办公由于供应量问题成交较少。
-成交总价来看 60~100万之间，低总价、交通便利、不限购成为最大卖点。
-未来供应情况 未来嘉定新城loft产品供应逐步减少，龙湖，保利，合景等loft竞品大
部分已进入尾盘阶段。区域交通方便的办公类产品尤为稀缺。
-竞品对比来看 目前嘉定市场成交速度来看loft和办公类均收到版块目前火热的去化速度
和未来供应量都证明片区未来的商办潜力巨大。
• 针对该别墅项目进行静态收益测算，测算依据如下：
- 地价：项目方预计出让地块土地总价1098万元/亩，按地上计容总建筑面积计楼面地价为4000
元/㎡。
- 目前周边沿街小商铺均价在3~4万之间（非靠近轨交站），预计项目2年后售价按4万/㎡起算，
预计整盘销售周期2年，总销售收入接近37亿元，租金起始已6元/㎡/天计算。
- 嘉定的酒店式公寓目前毛坯成交均价在万/㎡，办公由于稀缺性，配套好的办公售价可达
万/㎡，办公和酒店式公寓产品按2年后市场预计定价为万/㎡，总销售收入公寓式酒店
为亿，办公为亿。
- 产品开发成本费用：产品按可售面积分摊直接开发成本除地价外为6355元/㎡，销售费用按照
3%计提，贷款总金额亿，利息费用亿。
地上建
筑面积
(㎡)
产品类型 面积(㎡) 规划户数(户)
户均面积
(㎡)
起始售价
(元/㎡)
年均
涨幅
整盘均价
(元/㎡) 销售周期
月均销售
套数(套)
209,00
0
酒店式公
寓
51,000 850 60 15,000 8% 18901
2015年3季
度-2017年
3季度
35
办公 25,500 255 100 15,000 8% 18525
2015年4季
度-2017年
1季度
15
商铺（可
售部分）
66,250 828 80 40,000 10% 52983
2016年1季
度-2017年
4季度
34
第三部分 项目产品定位和经济效益分析 项目测算基础
• 按照上述标准测算：
- 项目销售收入亿元；
- 股东层面净利润亿元；
- 项目总投资亿元；
- 项目土地增值税合计14亿元，其中预缴
亿元；
- 项目投资利润率%；
- 销售净利润率6%；
- 融资状态下IRR %。
项目
单价
（按可售面积摊）
总额(万元)
1 成本 10,385 217,053
土地成本 4,030 84,227
除地价外的开发成本 6,355
2 收入 24,870 519,784
3 营业税及附加 1380 28848
4 净收入 23490 490936
5 毛利 13105 273884
6 毛利率 %
7 费用 373 7797
8 成本费用合计 10758 224849
9 土地增值税 6733 140,709
10 税前利润 7542 169587
11 所得税 1885 42397
12 项目公司净利润 5,656 140,709
13 项目总投资 287,549
14 项目投资利润率 %
15 资金峰值 162,940
16 自有资金回报率 %
17 销售净利润率 6%
18 IRR %
第三部分 项目产品定位和经济效益分析
34
项目初步概算
本项目由于可计入成本地价仅有1000元/㎡，
销售增值额过高，如果全部清算销售净利润
率仅为6%，项目实际操作可通过售后不清
算及增加建安成本来处理。
如不清算增值税测算项目情况：
清算土增税合计亿；
税前利润亿；
项目公司净利润亿；
项目净收益亿；
销售净利率%；
项目公司投资利润率%
总结部分 项目价值
第一部分 项目地块概况
第二部分 市场分析
第三部分 项目产品定位和经济效益分析
第四部分 总体一级节点开发计划和付款节奏
目 录
35
土地款支付节奏 第四部分 一级节点计划和土地款付款节奏
36
节
点
编
号
关键计划节点 时点 支付节点描述
实际产生支付金
额（万元）
1 签订股权转让协议 2013年5月15日 签订《项目公司股权转让》
2 支付保证金地价款20%（可商谈） 2013年6月15日 签订《土地出让合同》 -16,720
3 30%第二期股权收购 2013年9月30日 施工队进场后 -25,080
4 45%第三期股权收购 2013年12月30日 年底前 -37,620
5 5%尾款 2014年3月30日 或已中信泰富参股方式保留 -4,18
注：此金额是按底价中标估算，若拍卖成交价格上浮，则从第3笔款项支出开始相应比例上浮
一级节点计划 第四部分 一级节点计划和土地款付款节奏
37
注：上海项目商业层高限制一层不得高于米。地下车库不补地价。
上海项目的《预售许可证》的发放条件是主体封顶
序号 工作内容
时间
开始 完成 周期
1 项目市场定位工作 2013年3月30日 2013年5月28日 58天
2 规划方案设计 已完成
3 单体方案设计 2013年3月30日 2013年5月15日 45天
4 施工图设计 2013年5月2日 2013年5月31日 30天
5 签署《股权转让协议》 2012年5月28日
6 取得《土地证》 已获取
7 取得《建设用地规划许可证》 已获取
8 取得《建设工程规划许可证》 已获取
9 取得《建设工程施工许可证》 已获取
10 桩基施工开始 2013年6月21日 2013年8月21日 30天
11 开盘 2015年6月1日
12 竣工验收 2016年4月1日
13 入伙 2016年4月1日
开发和销售期 第四部分 一级节点计划和土地款付款节奏
38
注：项目只分一期开发，可售面积按2年平均分摊
分期 可售面积 开发周期 销售周期
一期商业 66250 13Q3-16Q1,2年9个月 16Q1-17Q4,2
一期办公 25500 13Q3-16Q1,2年9个月 15Q4-17Q1,1年半
一期SOHO 51000 13Q3-16Q1,2年9个月 15Q3-17Q3,2年3个月
总计 142750 13Q3-16Q1,2年9个月
15Q3-17Q4
2年半
