涉县房地产市场调查报告
市场部
2008-3-7
涉县房地产市场调查报告
一 涉县房地产市场环境调查
（一）涉县整体环境简介
涉县位于太行山东麓，河北省西南部，晋冀豫三省交界处。涉县县境位于北
纬 36°17′--36°55′，东经 1 一三°26′--114°之间，东西横距 公里，南北最大纵
距 公里。涉县东以东郊山、古脑、老爷山为界，与武安市、磁县比邻；西
以黄栌垴、大寨垴、黄花山为界，与山西省黎城、平顺县相连；南与河北省安阳、
林州市隔漳河、浊漳河相望；北面有羊大垴、界牌山、左权岭与山西省左权县接
壤，属深区。全县总面积一五 平方公里，耕地 33 万亩，宜林宜牧荒山一
五 7 亩，辖 9 镇 8 乡，308 个行政村，5 一三自然村，个总人口 386,404 人。2006
年，全县生产总值完成 110 亿元，增长 20%，财政收入 11 亿，同比增长 36%，
城镇居民可支配收入达到 7040 元，同比增长 10%，农民纯收入 3300，同比增长
%。涉县境内公路通车总里程已达 923 公里，其中:国道一条、省道两条、县
道两条、农村公路 143 条。邯长铁路连接邯郸与长治，途经涉县，阳涉铁路连接
阳泉和涉县，邯郸连接京广线；向西南可通长治连接太焦线。由于邯郸市为冀门
户和河北省的主要枢纽之一，京广线、邯长线、阳涉线铁路与北京、广州、山西
长治相通，纽连河北、河南、山西三省七县（市）。因此，涉县可以以邯郸为中
转站通往全国各地。涉县还是晋煤外运的主要通道、区域重要的交通枢纽之一，
境内有大型煤炭转运站 300 余家。涉县素有“秦晋之要冲，燕赵之名邑”之称，“八
山半水分半田”是涉县总的特点。涉县自古乃商贾云集、兵家必争之地。
涉县经济开发区位于涉县新城区中心地带，占地面积 平方公里。交通
便利，紧邻高速公路出入口，309 国道依区而过，邯长铁路穿越全区，龙井大街、
开元大街、崇州路等主干道路便捷地连接县城。
（二）涉县房地产市场现状
涉县房产的分布主要集中在铁道以北，龙山公园周边。原因是这片区域属于
涉县高开区，新建的政府办公机构也比较多，整体空气环境较好，没有大的厂矿
企业分布，特别适合居住条件。在铁道以南，属于涉县的老城区，由于地区环境
的制约，老城区的发展节奏比较缓慢，城市改造也是从近几年刚刚起步，目前正
在铺设县区的几条主要交通干道。老城区的住宅小区主要是以前所建设的一些单
位家属院，新建的楼盘较少。
目前涉县成规模的住宅小区受到居民的青睐，他们喜欢小区的整体环境，生
活氛围，物业管理以及小区的配套设施。因此涉县比较好的小区（如金源小区和
君子居小区）开盘时间不到半年就已售出 85%以上，从各售楼部调查发现，目前
所剩房源寥寥无几，销售异常火爆。
（三）房地产市场发展趋势
随着 2010 年城区人口由 8 万人增加到 14 万人，城区面积由 4 平方公里扩大
到 23 平方公里，城区规划面积由 9 平方公里发展到 45 平方公里，到 2010 年人
均居住面积由 07 年的 30 平方米增加到到 37 平方米，因此涉县房产的发展成上
升势头，目前在建和将建项目的规模和价格都比往年有较大的上涨。随着房地产
市场的发展，县城土地供应量也较前几年有很大增加。从市场调查了解到，与此
同时，随着房产市场的发展，人们的住房观念也发生了很大变化，现在人们也逐
渐把投资目光转变到了房产市场上来，一方面用于自己居住，另一方面作为一种
长期投资。由此看来，涉县的房产市场目前正处于一个起步阶段，未来发展的空
间很大。
随着新开发区公共配套设施的完善，一些房地产开发商纷纷把目光投向了新
城区的规划和建设当中。涉县城区发展的主力方向是向北的新城区，以及向西涉
县新一中附近发展。
二 涉县房地产市场调查
（一） 房地产产品调查分析
目前涉县销售的房地产产品主要有以下几个特点：
1、开发规模，数量相对较少
目前在售最大楼盘如君子居总共 3000 套，其中一期总共销售 1000 户左右，
目前销售量在 90%以上，空置率较低。金源小区共 586 户，目前已经售罄，目前
正在办理协议签订工作。卧龙居共 300 套左右，目前销售情况较差，空置率在 40%
以上，销售状况不好，主要原因是项目所在区域的道路及其它设施不完善。从市
场实地调查可以看出，目前涉县所开发的楼盘，规模最大的君子居小区占地
亩，计划房屋总套数 3000 余户，是涉县目前开发面积最大的小区。其中，
它分为 1、2、3 期三个阶段开发，目前一期已经全部售完，二期正在销售中，在
三期将会有高层建筑，开盘价格可能会超过 3000 元每平方米。金源小区开盘时
间较早，目前 3 期也已经全部售罄。金源小区占地 116 亩，其中不包括占地 30
亩的金源广场，由于涉县一中的西迁，给金源小区的开发带来了很大的机遇，大
部分消费者都是考虑到子女以后上学近，而在金源小区购买房子。其它涉县县城
各大队建设的都是小面积的商品住宅和村民自建住宅，规模不大。
2、建筑结构、功能、质量分析
目前，涉县大部分的产品主要是以多层为主，也有极少数的小高层（卧龙居
的两栋 11 层小高层），户型主要以 120-一五 0 为主，户型偏大。房屋配套都备有
双气，其中煤气 3000 元初装费，暖气采用地暖，价格从 56-96 元每平方米不等。
相应钱款不包括在房款内。多层绑定地下室，地下室售价在 1200 元每平方米左
右，付款方式为一次性付款，不包括在总房款内。房屋交房为毛坯房，带有防盗
门，墙体粉刷，屋内配有有线电视接口，电话线接口，宽带接口。
3、消费者对现有产品的反馈评价
从消费者调查了解到，目前市场上的房地产产品基本能满足消费者的需要，
客户对其它配套设施的要求不是很高，主要是以满足最基本的居住需要为主。消
费者目前购买房屋具有盲目性，对户型，性能，配套设施等方面都不是很注重，
最关心的还是价格问题，其次是交通条件，最后是配套。消费者对与目前产品最
大的反应就是产品价格较高，从一般普通老百姓考虑，目前的房价相对于他们的
收入来说，还是稍高一些，他们能接受的房价普遍反映在 2000 元以下，如果超
过 2500 元，也就超过了普通消费者所能承受的范围。
（二）涉县住宅项目市场价格调查
涉县环境好点的小区主要分布在新城区东部，老城区除金源小区外大多数都
是单位的家属院，具体情况见下表 2-1
表 2-1 涉县住宅项目调查情况
序
号
项目名
称
位置 规模 开发商
均价
元/ m2 空置率
开盘时
间
户型面积
（平方米）
1
君子
居住
宅小
区
龙山大街
（龙山宾
馆对面）
2500
00 平
方米
邯郸市君
子居房地
产开发有
限公司
2300
10%以
下
2006 年
90
124
140
2
卧龙
居住
宅小
区
商贸城桥
西 50 米
邯郸市康
企房地产
开发有限
公司
1900
地下室
1200 元
/ m2
30%
（包括
两栋高
层）
2006
年 8 月
95
102
一三 9
149
3
平安
小区
平安大街
与青塔路
交叉口南
2 栋
72 户
2000 元
/ m2
2007
序
号
项目名
称
位置 规模 开发商
均价
元/ m2 空置率
开盘时
间
户型面积
（平方米）
4
龙华
苑
开元街东 95 套
60 万元
/套 300
5
金源
小区
振兴路与
迎宾街交
叉口南部
116
亩
邯郸兴亚
达房地产
开发公司
一八 00
元/ m2
商铺
4200 元
/ m2
%
2007
年 6 月
86 90
112 121
一三 3 一
三 4
一三 5 一
三 8
一三 9
144
6
温州
商业
步行
街三
期
体育路龙
山商场对
面
69 户
住宅
46 户
商用
邯郸市恒
亚房地产
开发有限
公司
21 一八
元/ m2
地下室
一三 90
元/ m2
阁楼 11
一八元/
m2
%
2007
年 9 月
65
76
105
121
125
126
一五 7
162
7
龙凤
小区
中兴路与
龙山大街
交叉口东
南角
6 栋
一八
0 户
一八 00
元/ m2 0%
2002 年
8
龙城
小区
龙山大街
与铁道交
叉口东北
角
5 栋
120
户
城大队开
发的
一八 00
元/ m2
地下室
800 元/
m2
车库 5
万元/
个
0%
2007
年 5 月 120
9
龙西
小区
龙山大街
与清泉路
交叉口西
南角
5 栋
144
户
邯郸宏祥
房地产开
发有限公
司
1900 元
/ m2
0% 2002 年
10
呈祥
小区
保险公司
对过老粮
食局仓库
4 栋
216
户
粮食局开
发的
1600 元
/ m2
0% 2003 年
87 100
119 125
一三 5
11 龙祥 消防队北 5 栋 城关镇建 2000 元 0% 2003
小区 边 258
户
的 / m2
序
号
项目名
称
位置 规模 开发商
均价
元/ m2 空置率
开盘时
间
户型面积
（平方米）
12
康达
物流
商住
楼
振兴立交
桥北
1 栋
125
户
邯郸向阳
房地产开
发公司
1763 元
/ m2
%
2007
年 8 月
103 121
122 123
129
一
三
北何
建材
市场
小区
滨河路与
贸易街交
叉口西北
角
2 栋
96 户
滩里村建
的
1700 元
/ m2
0% 2006
14
未命
名
迎春街与
牌坊路交
叉楼口南
3 栋
滩里村建
的
刚打地
基
一
五
未命
名
龙兴大街
与中兴路
交叉口西
南角
4 栋
240
户
北关村建
的
16
未命
名
龙兴大街
与中兴路
交叉口东
南角
48 户 村里建的
17
民政
局家
属院
民政局东
农林路北
5 栋
204
户
民政局建
的
对内一
五 00
元/ m2
对外
2000 元
/ m2
0% 2007
100 至
160
一
八
林业
局家
属院
林业局后
2 栋
24 户
林业局建
的
一五 80
元/ m2 0% 2006
19
别墅
区
龙山公园
西南角
6 栋
一八
户
40 万/
套
0% 260
数据来源：调查得到
从上表可以看出，目前涉县在售楼盘，多层市场均价在 2000 元每平方米左
右，其中金源小区均价在一八 00 左右，目前已经全部售完。君子居小区均价在
2300 元每平方米左右，一期已售出 90%。卧龙居多层均价在 1900 元每平方米左
右，目前空置率较高，高层均价在 2400 元每平方米。空置率在 40%以上，主要
原因是地理位置限制，道路配套较差。另外，从调查得知，君子居的房价在年后
每平方米上涨了 200 元，主要原因是钢筋及其它建材的价格上涨比较大。
（三）涉县商业项目价格调查
涉县的商场主要分布在温州步行街周边，物业经营情况如下表 2-2 所示。
表 2-2 涉县商业物业租金情况
项目 位置 单层面积 总面积 租金 租期 出租方式
金帝大厦
振兴路与
龙山大街
交叉口西
南角
500 m2 2000 m2
580 元/年
/层
5 年 整层出租
奥力商城
振兴路与
龙山大街
交叉口东
北角
一五 00
m2
6000 m2
400 元/年
/ m2
1 年 零租
龙山商场
温州步行
街路北
2000 m2 8000 m2
833 元/年
/ m2
1 年 零租
太行商场
贸易街与
温州步行
街交叉口
偏南
400 元/年
/ m2
1 年 零租
数据来源：调查得到
从上表 2-2 中可以看出，涉县没有大型的商场，面积小形不成一种购物气氛，
动线太宽、太短，消费者流动速度大，不能聚集人气，商场外面的道路较窄，因
此形成一种商场外面熙熙攘攘，内部冷冷清清的虚假繁华。商场整体的租金比较，
繁华地段的租金在 60 元/月每平方米，一般地段的租金在 30 元/月每平方米。
表 2-3 涉县底商销售价格
项目 金源小区 龙城小区 温州商业步行街三期
售价 4000 元/ m2 3800 元/ m2
一 层 一 三 730 元 / m2 8930 元 / m2
二层 3200 元/ m2
数据来源：调查得到
从上表 2-3 中可以看出，涉县底商的售价平均在 4000 元/ m2 左右，由于温
州步行街三期处在涉县最繁华商业地段，交通方便，人流量大，配套设施完善，
所以一层临街商铺价格明显高于其它地段临街商铺，但是二层商铺价格略低于其
它地段的临街商铺。
（四）涉县供给和需求量分析
1、涉县 05 年到 07 年土地出让情况（如表 2-4）
表 2-4 05-07 年土地出让情况一览表
拿地单位 用途 面积（m2） 单位地价
（元/ m2）
单位地价
（万元/亩）
总地价
（万元）
供地时间
龙田贸易公司 商业 220
宏祥房地产 住宅 10235 955
宏达房地产（已退） 住宅 45960 2900
向阳房地产 综合 260
君子居房地产 综合 162360 8750
亚兴达房地产 综合 9634 638
康企房地产 住宅 28016 16.一八 9 680 . 一
五
恒亚房地产 综合 5070 33 一
三.61
1680
陵园管理处 综合 9654 435
森杰房地产 住宅 322 . 一
八
安福房地产 综合 650
中道房地产 住宅 230000 一三
数据来源：涉县国土局
从上表可以看出，自 05 年到 07 年，涉县城区内供应的土地量正在逐渐减少，
可供房地产商开发的土地也越来越少。另一方面，从上表也可以看出，涉县土地
出让的价格也逐年上升，如现在由康企房地产公司开发的卧龙居项目，地块原始
价格合 16.一八 9 万元/亩，而 07 年出让的土地每亩已经上升到了 40 万元以上。
从实地项目调查得知，目前城区内可出让的土地地荣地貌好的也很少，07 年出
让的土地地况较差，这样就给开发商前期地基处理带来了很大的困难，无形中也
就增加了开发企业的成本。
另外，我们从涉县国土局未来土地利用的总体规划了解到，未来涉县土地面
积日趋减少，人地矛盾日益突出。目前人均耕地为 亩，仅为建国初期的
1/3。由于地理条件的制约，生态环境较差，抵御自然灾害的能力也比较弱。从
现有的土地情况来看，土地资源利用不充分，土地生产力较低。但是，后备土地
的资源较多，主要后备资源类型为荒草地和滩涂，共计 公顷，占全县
土地总面积的 %。涉县人口高峰年将出现在 2016 年，高峰期人口 44 万人，
对耕地及住房条件将有更高的需求。为了满足消费者的生活和经济发展对土地的
需求，就要求对未来开发的土地进行合理的规划和利用。
2、房地产市场供给和需求分析
涉县房地产市场的供给量主要是近期开发的几个小区（如：君子居小区、金
源小区、卧龙小区等），供给量在 50 万平方米左右。
需求量主要是城区人口增长量乘以人均居住面积的增加量，到 2010 年根据
政府规划，城区人口由 8 万增加到 14 万人，人均居住面积达到 37 平方米，加上
城区现有人口 8 万人，人均增加的居住面积 7 平方米，但是考虑到消费者购买力，
会有部分消费者没有经济能力购买商品房，按 24%有购买能力算 222 万*24%+56
万= 万平方米，因此住宅需求量在 万平方米左右。
从供给和需求分析，到 2010 年涉县房地产市场供给的缺口很大，将有 50 万
平方米的缺口。
（五）二手房市场情况
涉县几乎没有二手房市场，通过这几天的调查没有发现房屋中介，对这一现
象的思考有以下几点：
1、通过实地走访调查得知，目前城区普通家庭的人均收入水平相当较低，
月平均收入都在 600 元左右，除去基本生活费用，人均可支配收入就所剩无几，
根本就没有多余的闲散资金来改善他们的居住条件。做个体生意的经商人员，他
们的平均收入也在 1200 元左右，除去基本的费用，所剩余的钱也没有多少，所
以，他们也没有足够的资金来改善自己的居住条件。
2、城区新建的商品房楼盘供应量也相对较少，缺少足够的市场支撑。有些
资金比较充裕，想改变自己居住条件的一些消费者，在市场上找不到足够供他们
选择的房源。目前在建和将建的商品房为什么会销售的比较快，就是因为他们能
满足了一部分想改变居住条件人的住房需求。但是，也仅仅是满足他们的住房需
求，还没有到达能够带动房产投资意识的目的。
3、由于区域环境的限制，城区消费者对于房产投资的意识相对不够充足。
涉县处于一个山区环境，和发达地区的接触相对较少，投资房产市场意识淡薄，
人们对于房产投资缺少一定的投资观念，这在一定程度上也影响了房产市场的发
展。
4、买方市场和卖方市场都相对比较薄弱。一方面买房市场不够活跃。买商
品房的是一些有经济基础的政府机构人员或者是个体商户，普通居民较少，而且
对于这种买房消费者来说，他们的主要目的也只是用于自己居住。由于这种情况
的存在，所以目前市场上推出的楼盘规模较小，价格也相对较低。另一方面卖方
市场存在空缺。已拥有住房的消费者他们没有多余的住房来出售，就算有多余的
房子出售，也缺少买家，所以几乎也就没有二手房市场。
三 消费者分析
（一）消费者构成、分布、及消费者需求的状况
通过实地走访和问卷调查得知，涉县目前收入较高的目标客户主要有以下几
类人：天津铁厂、龙山电厂、政府工作人员、行政事业单位人员、教师、个体工
商户及部分工薪阶层。这几部分人构成涉县目前房地产市场的核心消费者。核心
消费者的人数及收入情况如下表 3-1。
表 3-1 目标客户群
目标客户群 人数
平均月收入（元
/月）
备注
天津铁厂
正式员工与合同
工 7 万人，临时
工 5000 人
普通员工 2700
车间主任 3000
管理层 4000
临时工 600
天津铁厂的效益很好，该厂有自
己 的 家 属 院 ， 每 套 住 宅 4 万
——5 万元。
龙山电厂
1000 人
4000
龙山电厂没有自己的家属院，在
一五零电厂家属院住，有 7——8
公里的路程，是主力客户。
公务员 2000
一般都有自己单位建设的家属院，
是主力客户。
老师
在职 4300 人
离、退休 800 人
在职一八 00
离职一五 00
涉县各乡镇的老师是主力客户。
工薪阶层 750 非主力客户
个体工商户 5000 多户 2500 主力客户
数据来源：调查得到
从表 3-1 中可以看出，有购买能力的目标客户占全县总人口的 24%，其特征
有以下几点：
1、由县财政支出的人员。主要包括政府机构人员、教师、以及政府下属行
政机构。他们的总数大约为 10000 人左右，平均工资在一八 00 左右，相对与普
通消费者来说，他们的收入比较高，有一定的经济基础。
2、县城的个体商户。他们在县城从事商业行为，有一定的经济基础条件，
平均月收入在 2000-3000 元不等。
3、龙山电厂将会是主力购买群体，但是考虑到 2010 年的规划，龙山电厂西
北部将开发，因此本项目必须先于其开发。
4、县区个乡镇个体人员。在县城下属的乡镇及农村中有部分有经济实力和
投资意识的个人，他们会选择在县城城区购买住房，尤其是从事教育行业和乡镇
政府的人员。
（二）消费者消费行为分析
消费者喜欢的户型面积 90 m2——一三 0 m2 占 76%。其中 90 m2——110
m2 占 46%；110 m2——一三 0 m2 的占 30%。
计划 1——2 年购房的消费者占 12%；3——5 年购房的消费者占 38%；
5——6 年购房的消费者占 25%；不打算购房的消费者占 24%。
选择两室一厅的消费者占 %；两室两厅的消费者占 %；三室一厅的
消费者占 48%；三室两厅的消费者占 23%；四室一厅的消费者占 %；四室两
厅的占 %；其它户型的占 %。消费者选择三室一厅和三室两厅的占 81%，
因为 %的消费者选择买房后 3 到 5 人居住，因此消费者比较青睐三室一厅和
三室两厅的房子。
消费者获得房产信息的途径其中电视占一五%；报纸占 %；网络媒体占
%；户外广告占 %；亲戚朋友介绍占 %。因为消费者对电视、报纸、
网络广告信任度不高，消费者主要还是通过亲戚朋友获得房产信息的。
选择在新城区购买房子的占 %；在老城区购买房子的占 %。因为新
城区配套设施还不完善，生活医疗不方便。老城区人口密度大，环境差，但大多
数人考虑到生活方便程度还是选择在老城区购买房子。
四 结论
涉县的房地产市场虽然处于刚起步阶段，但是发展势头处于上升阶段，近两
年来新开楼盘较多，价格也逐步攀升，销售状况良好。这是由于目前城区的原住
房条件已不能满足部分消费者的住房需求，而老城区内可开发的土地比较少，楼
盘相对也比较少，较多的新开楼盘主要集中在铁道以北，也就是新开区区域，目
前新开区区域楼盘的销售状况都比较理想。这也就给房产投资者带来了机遇。另
外，由于地区环境的制约，本地居民在外地购买房源的可能性也比较小，所以，
目标客户流失的现象就比较低，这也为我们将来的投资带来了很大的好处。
从房产区域楼盘调查可以看出，环境、交通条件、公共设施等因素是决定购
买者买房的主要因素。新城区内政府机构较多，也相对集中，配套设施也相对发
达，道路状况良好，交通便利，没有大的厂矿，空气质量也比较好，整体环境较
好。所以，目前开发的楼盘也以龙山公园为中心，分布在周边。同类对比，老城
区内最大的小区金源小区的销售周期相对也比较长，价格也比新城区要略低一些。
从空置率上分析，可以发现多层的销售较好，楼盘空置率较低，而高层由于建筑
成本较大，销售价格每平方米也比多层要高 450 元左右，所以空置率较高。
从二手房市场不活跃可以看出不是新住宅供过于求，而是供给不足，没有足
够的房源可供二手市场买卖，出现这种情况的主要原因是住宅供应量不足，次要
原因是对中介的信任度不高，县城里一般通过熟人去购买二手房。根本原因是绝
大部分消费者收入低，没有能力支付高额房款。
以上是在涉县通过 3 天实地调查的结果，结合年前对涉县的第一次调查，做
出的市场调查报告，我们将随着项目的推进程度，随时关注涉县市场变化，根据
市场情况，对目标市场，产品定位，价格定位，客户细分进行准确定位，为建设
适合客户需求的楼盘产品提供依据。
2022 年 5 月 20 日星期五 20:42:22
:4220:42: 时 42 分 8 时 42 分 22
秒 May. 20, 2220 May 20228:42:22 PM20:42:22
