l 图 专题研究
PFI模式在厦门市房地产信息管理中的应用
圆 着我国经济持续快速发展， 人民生活水平不断提高和 城市化进程的加快，对房地
产的需求也在不断增长。作
为我国东南沿海的开放特区城市 ，
厦门市的房地产业十分发达。在市
场经济国家中，金融泡沫往往起始
于房地产行业。因此，如何管理、规
范房地产企业及其企业行为，是政
府对房地产企业管理的重要组成部
分。近年来，世界上许多国家采用
PFI方法，利用民间资本进行基础设
施建设，积累了不少经验，但主要限
于在基础设施建设领域采用 PFI方
式进行工程管理，利用 PFI方法进
行市场管理的方式还比较少见。本
文立足厦门市房地产市场信息化管
理过程的实际，就引进 PFI模式必
要性和可行性以及运作中存在的问
题进行探讨，以促进 PFI在我国市
场管理中的运用和发展。
PFI(Private Finance Initiative)
是 20世纪90年代初在英国产生的
一 种建设模式 ，中文译为私人主动
融资，它的产生背景是英国政府努
力降低在公共项 目中的投资支出，
鼓励和扩大私人资本在设计和建造
领域进行投资。PFI模式是利用私人
或私有机构的资金、人员、设备技术
和管理等优势从事公共项 目的开
发、建设与经营。基本做法是：政府
确定投资项 目和项目建设标准，由
政府招标决定投资主体即私营部
门，并与之签订合同；私营部门对项
目按合同要求进行设计、筹资、建设
及运营；政府按合同购买私营部门
所提供的服务。PFI的模式有三种：
自立型、购买服务型和合资型。
PFI模式被认为是 200年来英
国建筑业最具有根本性的变革，PFI
模式以实现基础设施项 目全寿命周
期 目标为核心，项 目公司对项目全
寿命成本进行集成化考虑，从而使
政府在整个项目寿命周期中的成本
低于传统模式下的总成本。PFI模式
受到英国政府高度重视，英国政府
要求公共工程项目在计划阶段，必
须首先考虑采用 PFI模式 ，除非经
过政府的评估部门认可该项目不宜
或不能或没有私人部门参与的情况
下，才能采用传统的政府财政投资
兴建的办法。PFI模式已成为英国政
府获得高质量 、高效率的公共设施
的主要方式。日本 1999年通过(PFI
推进法》，在亚洲以法律的形式肯定
了 PFI模式。PFI模式在美国等发达
国家及广大的发展中国家都得到广
泛的应用，取得了巨大的经济效益
和社会效益。我国推行 PFI模式的
起步较晚，从理论到实践还处于研
究探索阶段 ，项目实践也仅局限于
PFI模式的个别运作方式。
(一)在厦门市房地产市场信息
管理中应用 PFI模式是市场的选择
随着现代化程度的不断提高，
厦门市房地产企业的数量以及在建
楼盘也在迅速地增加 ，这使得原有
的房地产市场管理模式出现了困
境。作为管理部门的厦门市政府，对
于房地产开发资质管理与年检、房
地产信用档案发布、房地产统计月
报数据的采集、房地产市场分析与
预测、《项 目手册》管理、商品房质量
保证书和使用说明书制度的推行与
监督等方面的管理存在时效性滞
后、信息的准确性 、完整性严重不足
的状况。按照传统的数据信息收集
和管理模式，政府对于房地产企业
的市场监管、数据采集和分析加工
比较困难 ，厦门市有 500多家房地
产企业，而厦门市政府从事房地产
企业监管和企业数据收集与管理的
人员仅有三人，按照原有管理模式，
仅仅单一地依靠行政手段，要求房
地产企业书面报送各类数据，再由
管理人员来进行分类，分析、加工、
处置，不仅数据的收集整理时间较
长，不能满足数据的时效性，数据的
真实性也无从验证核查，而且时间
及管理力量上也是办不到的。要及
时、有效地收集、整理、核查数据，必
须改变原有陈旧的管理模式，建立
新的管理模式。这就出现了两个目
王权民
标。第一个目标体现在房地产企业
在运营过程中必须实现对自身房地
产信息资料的管理，特别是对房地
产档案的管理。其解决方式是建立
符合企业需求的内部信息网络平
台；第二个 目标是如何提高政府对
房地产市场的管理，包括对企业资
质的年检与管理，对房地产信用档
案的建立与管理、对房地产数据的
采集、统计与核实、对房地产市场的
分析与预测等方面。要同时达到这
两个目标，其最终解决方式就是必
须建立一个房地产企业和政府管理
都同时需要的房地产管理信息网络
平台，同时满足上述两个 目标的要
求。因此，建立厦门市房地产管理信
息网络平台就成为了发展的必然。
厦门市房地产管理信息平台的
建设中最关键的三个问题分别是资
金、建设、管理与维护。首先，由于厦
门市正处于大开发、大建设的跨越
式发展阶段，市政道路、港口码头、
工业小区等基础设施的建设资金占
用了政府投资的绝大部分，因此，由
政府增加人员编制、出资建设和维
护房地产管理信息网络平台无疑将
加重财政负担。其次，面对房地产市
场对这个信息平台的迫切需要，以
及建立信息平台之后可能带来的商
机，作为有盈余资金的企业自然愿
意出资建设，这就为厦门市房地产
管理信息平台的建设采用 PFI模式
提供了条件。厦门市房地产管理信
息平台在实际建设过程中也是按照
PFI的建设模式进行的。参与厦门市
房地产市场管理信息平台 PFI项 目
的主体有两方 ：一方是政府代表或
授权的机构，由相关的政府建设主
管部门及法律、技术顾问等组成；另
一 方是以某科技公司为主，房地产
企业为辅所共同组成的项 目联合
体，包括某科技公司、各房地产企业
及法律、技术专家组成。具体实施由
某科技公司进行策划 ，通过筹集启
动资金并进行房地产信息网络平台
的建设 ，并由某科技公司进行管理
和维护，由厦门市房地产企业按年
向某科技公司缴纳技术服务费。
(二)厦门市房地产市场信息化
管理中 PFI模式的运用
30 中国工程咨询 2007年第3期 总第79期
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专题研究 图一
整个信息管理系统建设过程分 地严市场管理提供J，史为强大的雷 ⑧ 为四个阶段： 理手段。根据最新市场管理的要求， 第一阶段
， 从 1998年开始到 通过对房地产各业务系统进行全面
2000年，厦门某科技公司在厦门市 整合、重组的基础上，建立起 “房地
政府主管部门的指导下 自筹资金研 产市场信息系统”。新系统包括 “房 图1
制并开发了厦门市房地产报盘系统 地产开发建设管理系统”、“房地产 应该推出哪些公共项 目来吸引私人
并购置了相关硬件设施，初步实现 测绘管理系统”、“房地产交易权属 投资；二是政府必须采取何种政策
房地产管理的信息化； 登记信息系统”、“房屋产权档案管 和措施来调动私人投资对公共项目
第二阶段：2000年至 2002年， 理系统”、“物业管理系统”等多个子 投资的热情。
该公司在政府主管部门的指导下自 系统。新系统在保持原有企业管理、 要解决好上述问题，应从以下
筹资金 ，经过近 2年的研发与试运 资质管理、项目管理、两书管理、信 几方面着手解决：
行，开发出“厦门房地产开发经营动 用档案、项目手册、统计月报等主要 1、必须制定和完善与 PFI项目
态管理信息系统”，通过采用新技 功能的基础上，根据行政许可的要 相关的法律和组织体系。通过加大
术，实现了房地产企业直接上网维 求调整了部分非业务范围内容，减 PFI方面法律的制定，切实保障PFI
护、政府通过网络进行企业管理、资 化或优化部分原系统中较为复杂的 的运作能纳入法制化轨道。如日本，
质年检、统计月报、项目管理等信息 业务流程，重新设计数据审核流程 为了更好地实施PFI，先后于 1999
化管理等职能，基本实现房地产行 和统计局月报系统，构建起厦门市 年 7月30日及 2000年 3月制订了
政管理的无纸化办公； 完善的房地产市场管理与城市预警 《活用民间资金以促进公共设施的
第三阶段：2002年至 2003年， ，预报系统。 整备之相关法律》(PFI法)和《籍由
根据建设部提出的建立城市房地产 ‘(三)在厦门市房地产市场信息 民问资金等活用以整备公共建设等
市场预警预报体系的指导思想，该 化管理中运用PFI模式的启示 实施的基本方针》(基本方针)。确定
公司在原有基础上，自筹资金，开发 从厦门市房地产市场管理信息 了公共性原则、民间经营资源活用
“城市房地产市场预警预报信息系 系统的发展历程可以看出，通过政 原则、效率性原则、公平性原则、透
统”，这一系统以房地产基础信息库 府主管部门政策的引导支持 、投资 明性原则以及客观主义、契约主义
为核心，在优化企业申报、项目管 方自筹资金进行建设、使用方付费 和独立主义等。
理、统计月报、资质管理四大功能的 使用的推动，厦门市已经初步建立 2、必须建立和发展 PFI的中介
基础上 ，增加了信用档案、项目手 起一个成熟的可持续发展的房地产 服务机构，在政府的有关管理部门
册、两书备案管理等功能，将土地、 市场信息化管理平台，从而使厦门 与投资者之间发挥桥梁和纽带作
规划等相关信息融入系统，建立了 市的房地产市场的动态管理水平和 用。
完整的预警预报采集系统。该系统 信息化程度达到全国的领先水平。 3、必须加大对 PFI投资方式的
能根据日常管理要求，提供功能强 厦门市房地产市场信息化管理的 知识宣传普及工作，使广大投资者
大的数据汇总、查询功能，并为决策 PFI模式属于自立型 (独立核算型) 以及政府有关管理人员改变观念，
提供依据。该系统在厦门正式启用 PFI模式(模型图如下图)，即私营企 接受“政府提供私人生产”的公共项
后，很快满足了管理部门对厦门市 业在得到政府部门的项目许可后， 目建造管理模式。
近 500家开发企业、近千个房地产 在一定的期间内自行筹措资金，计 4、必须加快 PFI投资方式应用
项 目的日常管理要求，并通过网站 划、兴建公共服务项目，并向使用者 于公共管理方面的具体政策的研
及时公布厦门市房地产开发企业、 收取费用来回收该项目的建设与运 究。
房地产项目信用档案信息，供社会 营成本。一方面，可以充分减轻政府 厦门市运用 PFI模式进行房地
查询。由于该信息系统的高效和便 短期财政负担和压力，而政府部门 产市场信息化管理建设，是对运用
捷 ，福建省建设行政主管部 门从 对项目的介入则被限定在项 目的规 非政府投资的一个有益的尝试，这
2003年底开始在全省推广。并在国 划、许可和法定程序的项目上；另一 一管理模式的运用对于缓解我国财
家建设部的推荐下先后在海口、长 方面，私营企业对项目拥有自主的 政资金及政府管理人员的不足，利
春、南京、南宁、大连等城市投入正 经营权，但同时承担建设和运营期 用私人资本进行市场管理起到重要
式运行。 间的所有风险。这整个过程正是成 的示范和带头作用。由于 PFI模式
第四阶段 ：2003年至 2005年， 功运用 PFI模式的过程，并充分说 在我国乃至国际上都是一种崭新的
根据建设部的要求以及结合国家新 明了在市场管理过程中采用 PFI模 建设管理方式，许多国家和地区都
出台的相关法律、法规，该科技公司 式是完全可行的。 在尝试，我国要推广好 PFI模式，还
自筹资金于 2004年开始着手研发 自主型 PFI项 目模型图 (见图 应加强对 PFI理论的研究，以科学
HYMRIS系统，并于 2005年 1月 1 1)。 发展观制定发展战略，改革现有相
日正式启用。该系统在原有功能基 应的投融资体制，出台相关的法律
础上，通过改进统计月报报送制度， ●宴—舅蜀瞄●誓羞■孽 ‘ 盈毫垂 溺 l 垂一 和政策，加强人才培养，鼓励大中型
加强了对两书备案、项目投资的管 逶誊溷瞄 瓣 企业积极参与探索适合我国国情的
理，实行全面的数据审核制度，并在 PFI模式。●
技术上基本实现了离线填报、在线 在运用 PFI模式开展厦门市房 (作者单位：厦门市工程造价站)
数据同步等强大功能，为厦门市房 地产市场信息化管理过程中主要必 责任编辑 杨新民
须解决两个方面的问题：一是政府
中国工程咨询 2007年第3期 总第79期 31
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