第一章 总 论
项目概况
项目名称：南昌市利字街 1-7 片低洼地危旧房改造工程
项目建设单位：南昌市城市建设投资发展有限公司
拟建地点：朝阳新城
建设规模：总用地 亩
项目实施期限：2010 年 4 月—2011 年 12 月
项目总投资为： 亿元
编制依据
南昌市城市建设投资发展有限公司关于编制《南昌市利字
街 1-7 片低洼地危旧房改造工程可行性研究报告》的委托
函
南昌市市委、市政府及各级政府的纪要和批文
《关于南昌市利字街 1-7 片低洼地危旧房改造工程立项的
批复》
南昌市总体规划
南昌市规划局划定的本工程规划红线图
南昌市利字街低洼地危旧房改造工程土地现状图、位置图
南 昌 市 利 字 街 低 洼 地 危 旧 房 改 造 工 程 规 划 设 计 方 案
国家发改委、住建部 2006 年颁发的（建设项目经济评价
方法与参数）第三版
《江西省建筑安装工程费用定额》 2004 年版。
编制内容
对拟建项目的自然概貌、现状及存在的问题进行详细调查。
本项目建设对周边的影响和社会效益的研究。
收集建设单位对工程项目资金来源筹措问题的意见。
确定南昌市利字街低洼地危旧房改造工程实施的必要性。
建设规模与目标
项目规划总用地 公顷，总建筑面积 平方米。其中：
住宅建筑面积 ，商业建筑面积 ，学校建筑面
积 11200M2，幼儿园建筑面积 3100M2。总户数 2148 户，容积率
， 建 筑 密 度 24 ％ ， 绿 地 率 35 ％ ， 停 车 泊 位 240 个 。
整个项目既体现二十一世纪新的居住理念和较高的环境标准，又展现
“经济、实用”的新生活空间，有利于南昌作为省会城市经济建设和社
会发展的需要。
第二章 工程建设条件
工程现状
利字街 1-7 片低洼危旧房改造地块，位于朝阳中路以北，新洲路
以西，朝新路以东总规划用地总面积 公顷，现状多为 50~70 年
代速成的不成套住房，住户多为困难户，这些房屋大部分早以破坏，
且所处区城地势低洼，基础设施缺损，道路狭窄，人口稠密，存在严
重的脏，乱，差现象和各种安全隐患。
地形地貌
南昌位于东径 115°27′至 116°35′，北纬 28°27′至 29°11′之间，
地处江西省中偏北部。赣江为境内主要水系，纵贯江西省汇入鄱阳
湖，全长 827 公里，总流域面积 万平方公里。其东岸是以近代冲
积层为主的湖泊冲积平原，城区座落于此。西岸是以红色粘土层为主
的丘岗山地，总约的地势西南高东北低，全市山丘占 %，水面占
%，平原占 %。城区地形平坦，西南稍高，高程约为 ～
米（除注明外均为黄海系），东北偏低，地面平均纵坡 1～3%。
工程地质、水文资料
河湖水系
赣江：南昌市受丘陵地貌和湿润气候特征影响，市内河湖水系较
为发达。赣江纵贯江西省汇入鄱阳湖，全长 827 公里，总流域面积
万平方公里，从锦江口起经南昌新建两县流入城区，流经我市境内长
119 公里。在八一桥以下分为三支：北支、中支、南支，北支经吴城
汇入鄱阳湖，是我省通长江的主要航道，南支往北流入鄱阳湖，是通
往景德镇的经济航线。
抚河：南昌市城区处于抚河尾闾，原支流故道在城区西部朝阳洲
尾汇入赣江，1958 年水利工程将其改道，往市郊东南隅由青岚湖汇入
鄱阳湖。
锦江：为赣江的一条支流，全长 260 公里，在新建县南部边境汇
入赣江，境内长 52 公里。
南昌市湖泊众多，水系发达，在昌南城区有：象湖、东湖、西湖、
南湖、北湖、梅湖、青山湖、艾溪湖，昌北城还有碟子湖、黄家湖、
礼步湖等。
全市江河湖泊水域辽阔，形成得天独厚的河湖环绕，“秋水共长天
一色”的绮丽风光。具有优越的水资源。
气象
南昌属亚热带湿润气候，温暖湿润，四季分明，湿差较大，夏季
炎热，冬季寒冷，春季雨量多，平均降雨量为 1645 毫米，约占全年 52%。
秋季气候十分宜人，全年平均气温 ℃。最低一月平均气温 ℃，
最低℃，最热七月平均气温 ℃。最高气温 ℃。
全年平均无霜期 277 天降雪较少。
南昌市城市常年主导风向是北风和东北风，多发于冬季。夏季七、
八月份多西南风，偶有台风侵袭。
地质
在地质构造上，南昌市处于九岭隆起的过渡地带，宜春—乐平大
断裂的北缘，大部分处在东起进贤西至新建的湖泊沉降区内，呈北东
东向块状沉陷。
境内第四系地层分布最广，岩性以洪积土砾石层及粗砂砾石层为
主。多分布在赣、抚、锦河两侧和滨湖地带。
城区第四纪发育，下伏基岩为第三纪红岩系（R）。第四系岩性变
化复杂，总的规律是颗粒分布上粗下细，分层于粘性土和砂性土两大
类，下中更新统约含水层是主要含水层，其间有弱透水粘性土与上属
滞水层相隔离。
周边环境和交通
利字街 1-7 片低洼危旧房改造地块，朝阳中路以北、西河滩路以
南、朝新路以东、康王路以西。地理位置十分优越，交通便利。该小
区规划总户数 2407 户，居住人口约 7221 人，是个大型的、综合的居
住社区。
第三章 工程建设的背景及必要性
项目融资代建单位的基本情况
南昌城市建设投资发展有限公司（简称南昌城投公司），是 2002
年 7 月经省人民政府批准由南昌市政府出资设立的国有独资企业。
公司内设机构和下属单位情况，总体概括为八个职能部门、六家
全资和控股子公司、叁家孙公司、两家参股企业。
2009 年 12 月止，公司在岗员工 334 人。其中总部员工 88 人、下
设各子公司员工 246 人。总部拥有大专以上学历人数 81 人，占比
%，其中：硕士 12 人、本科 40 人、大专 29 人、中专（高中）
及以下 7 人。有专业技术人员 76 人，占比 %，其中：经济管理
类 49 人，工程技术类 27 人；获初级以上职称人员 40 人，占比 %，
其中：高级职称 7 人、中级职称 22 人。
截止 09 年末，公司资产总额 亿元，净资产 亿元，比
初创时净资产总额 亿元增加 倍。2009 年，实现主营业务收
入 亿元，完成年计划的 %；完成利润总额 2941 万元；完成
年计划的 114%；上交税金 8779 万元，完成年计划的 %。2009
年度国有资产保值增率为 %；2009 年度投资总额实际完成
亿元，2009 年度融资总额完成 亿元，其中政府项目融资
亿元，本公司融资 亿元，完成年计划的 %。
项目建设的背景
南昌是江西省省会城市，位于赣江下游，鄱阳湖平原，有着得天
独厚的自然条件，是江西省政治、经济、文化及教育中心。南昌市市
委、市政府将南昌市城市发展战略定格为“中国中部地区重要经济城
市、全国历史文化名城、中国旅游热点城市、走向世界的花园城市”。
随着我市的城市建设进入快速发展期，城市框架迅速拉开，人口快速
成长，建筑面积由 80 平方公里扩大到 230 平方公里，城市户籍人口
由 120 万增长到 230 万。随着城市建成区域的不断扩张，城市环境改
善，老城区还有一些建于解放前的棚户房，破旧不堪，甚至威胁住户
的生命财产安全。为全面贯彻落实省委、省政府关于加快推进新型城
镇和城市建设的一系列政策部署，按照繁荣发展新城区，改造提升老
城区的思路；加快推进我市城市低洼危旧房改造，从 2009 年起，我
市将利用 2～3 年时间，高标准、高质量对低洼危旧房进行多层次、
全方位的综合更新改造。进一步拉开城市框架，疏散老城区人口，彻
底解决城市低收入困难人群的住房问题，全面提升老城区的居住、休
闲、服务环境。根据南昌市政府摸底调查，我市低洼危旧房面积
万平方米，涉及户数 万户，共 万人，按照“关注民生，先急
后缓，成片改造，逐步实施”的工作安排，近几年，我市先后投入 20
多亿资金，改造完成了硝皮厂、豆芽巷、章江路、船山路等沿线地块，
改造总面积 70 万平方米，涉及人口 10 万人，2009 年以来，我市有针
对性的启动了象山南路中段、朝阳洲片区、彭子江片区等三个片区的
改造，根据计划安排，利字街 1—7 片低洼地危旧房改造地块的拆迁
安置房建设用地确定在朝阳洲片区，在各级政府的重视下，朝阳新城
开发建设正在如火如茶的推进，该项目北起水厂路、南至昌南大道、
东临象湖、西滨赣江，正全力加快基础设施、公共设施、拆迁设施、
拆迁安置等建设，已完成投资 40 多亿元，总面积 平方公里，已
启动 8 个安置点建设，总建筑面积达 160 万平方米，届时中心城区将
基本建设成以居住为主，物流为辅，有完整配套基础设施和公共服务
设施的现代宜居之城。可满足拆迁群众居住要求。在加速新城区建设
的同时，加快城市危旧房改造，改善中低收入群众住房条件，促进经
济社会和城市建设又快又好发展。
另外利字街 1—7 片低洼地地块位于繁华的中心城城区，随着旧
城改造的逐步推进，将扩大南昌市老商业街区的范围，利字街 1—7
片地块将和亨字街道两边地块形成一个商圈，规划发展南昌首个创意
产业的新型新生活广场，包括服装设计 DIY 中心、角色扮演活动中
心、多媒体产业园、动漫基地、大型游戏城、生态旅游休闲娱乐的平
台等，为人们提供一个展示自我创意的平台。低洼危旧房改造，能让
南昌老城区的活力在近年内得到爆发。
项目建设的必要性
全面建设小康社会，构建社会主义和谐社会，必须把解决民生
问题摆在突出的位置，下大气力解决人民群众最关心、最直接、最现
实的利益问题，让人民共享改革发展成果。中共中央高度重视城市危
旧房改造，特别关心解决低收入群众保障性住房问题，低洼地危旧房
改造是老百姓的最大福利，是一项利国利民，提升城市形象，促进结
构调整，功在当代利在千秋的民心工程、德政工程，对于平房价、改
善民生、拉动内需、保持经济平稳较快发展，维护社会和谐稳定具有
重要意义。实施危旧房改造是解决困难群众住房问题，改善市民居住
条件的重大举措；是提升城市形象，改善城市品质的重要抓手；是调
整经济结构、提高土地利用效益的现实需要是构建和谐社会的客观要
求，稳步推进城镇化，加强城市建设，也是保持经济更好更快发展，
重要推动力，营造有利于南昌加快发展的氛围，形成支持南昌做大做
强的合力，加快全省发展，加速江西崛起。
为了保证工程的如期进行，安置好拆迁户的问题迫在眉睫，把利字街
1—7 片低洼地危旧房建成与城市建设相匹配的新型的安居典范是非
常必要的。
第四章 项目规划设计方案
、规划设计原则及目标
1、打通断头路，改善城市交通环境。
随着今年南昌经济饿不断发展，城市规模的不断扩大，城市的交
通压力也越来越大，本片区属朝阳片区，和老城区只一路相隔。本区
块的路网交通连接南昌大桥，八一大桥，沿江路，洪城路，抚生路，
桃花路，这些城市主要干道，交通辐射老城区，红谷滩新区，及整个
朝阳片区，本区块的开发能够有效地改善区域内的交通状况，同时能
够顺利连通濡子路和抚生路，缓解过境交通的压力。
2、完善城市基础配套设施，提升城市的生活品质，促进城市的可
持续发展，优化城市布局，完善城市功能，寻求在城市建设过程中经
济，生态和文明的和谐统一，促进城市的可持续发展。同时也是改善
民生的社会工程，将惠及相当普通百姓及困难群众。
在整个项目开发中将考虑一幢商业综合体，一座 25 亩地的学校，
一座 9 班幼儿园，一座城市广场，及商业服务和市政配套设施，在城
市广场下增设一座公共停车场。通过基础设施的完善，提升城市的活
力，改善城市的品质和人民的生活。
3、规划设计突出以人为本的核心原则，把居民对居住环境，居
住类型和物业管理三方面的需求作为规划的重点，努力把小区规划成
具有优美的居住环境，完善的配套服务设施，丰富的文化内涵的新型
居住小区。
坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的生活环境。规划
的用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性、便
捷性及舒适性，做到以人为本，为人服务。在满足日照、采光和通风
的基础上，着重进行绿地系统规划，强调绿地景观系统的均好性，使
居民最大程度接近自然、享受自然，保证居民的身心健康。
4、尽量减少本地块的开发对周遍地块及城市的负面影响
地块的开发会对城市的市政设施，道路交通带来一定的压力，对
周遍地块的生活方式，城市景观带来一定的影响，也会对周边的日照
带来一定的负面影响。
、规范设计依据
（国标）：
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、《城市规划编制办法实施细则》
3、《城市用地分类与规划建设用地标准》
4、《城市居住区规划设计规范》 G50180-93-2002
版
5、《住宅设计规范》 GB50096-1999
（2003 版）
6、《城市工程管线综合规划规范》 GBJ50289-98
7、《城市道路交通规划设计规范》 GB50220-95
8、《城市用地分类与规划建设用地标准》 GBJ137-90
9、《民用建筑设计通则》 GB50352-2005
11、《托儿所、幼儿园建筑设计规范》 JGJ39-87
12、《汽车库建筑设计规范》 JGJ100-98
13、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 GB50067-97
14、《高层民用建筑设计防火规范》 GB50045-95(2005
版)
15、《建筑设计防火规范》 GB50016—2006
16、《汽车库建筑设计规范》 JGJ100-98
17、《民用建筑热工设计规范》 GB50176-99
18、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》 JGJ134-2001
19、《公共建筑节能设计标准》 GB50189-2005
（地方性法规）：
1、《南昌市城市总体规划》 （2002-2020）
2、《南昌市城市规划管理技术规定》
3、《江西省居住建筑节能设计标准》DB36/J004-2006
4、本地块选址意见书
5、甲方提供的设计资料：有比例的电子文件图、地勘报告、批复
文件及会审纪要等
、技术经济指标
总经济技术指标：
总规划用地面积： 公顷
住宅用地面积： 平方米
商业、办公及酒店用地面积： 平方米
学校用地面积： 平方米
公园及街头绿地用地面积： 平方米
道路用地面积： 平方米
总建筑面积： 平方米
计算容积率建筑面积： 平方米
不计算容积率建筑面积(地下室)：36874 平方米
住宅建筑面积： 平方米
商业、办公及酒店建筑面积： 平方米
学校建筑面积：11200 平方米
幼儿园建筑面积：3100 平方米
总户数：2148 户
、方案设计
工程概况
1.区位条件
南昌是江西省的省会。其位于东经 115027`～116035`，北纬
28009`～29011`，地处长江中下游，是唯一一个与长江三角洲、珠江
三角洲和闽东南经济区相毗邻的省会城市，区位优越、交通便利。全
市总面积 平方公里，下辖 4 县 5 区 2 个国家级开发区和 1 个
红谷滩新区，户籍总人口 万，是全国 35 个特大城市之一。
南昌有着一流的空气，一流的水质，是一座绿色生态家园。全市
空气质量优良率为 %，绿地覆盖率达 %，人均绿地面积
平方米，城市水域面积占城市面积的 %，“城在湖中、湖在城中”是
南昌环境的真实写照。
2.场地概况
本项目基地处于朝阳中路以北，新洲路以西，朝新路以东总规划用地
总面积 公顷，现状多为 50~70 年代速成的不成套住房，住户多
为困难户，这些房屋大部分不反早以破坏，且所处区城地势低洼，基
础设施缺损，道路狭窄，人口稠密，存在严重的脏，乱，差现象和各
种安全隐患。
规划设计结构及布局
1、本区块总规划利用面积 公顷，住宅用地面积 公
顷，商业办公及酒店用地 12 公顷，学校用地 16800 平方米，幼儿
园用地 3500 平方米，公园及街头绿地 7000 平方米，道路用地
公顷。
2、本区块总共有大小 11 个区块组成 A，C 区块性质为酒店
办公及商业用地，B,D,F,K,H，J 区块为商住用地，G 区块为教育
用地。
3 城市轮廓线设计
本项目所在区域周边道路作为南昌市的重要交通道路和形象
景观道路，需要重点设计公共建筑，小区建筑对城市形象的影响，
形成良好的城市印象。
在城市空间处理上分为二个层次，第一层次是在 A 地块退让
出绿地广场，配以绿化铺地景观，以凸显公建丰富的现代感立面
所形成的繁华表皮效应；第二层次是住宅组团部分通过板式与点
式住宅的有机结合，形成优美的空间变化，从而反映出城市的高
度与活力。
4、公共建筑规划
商业综合体+商业便利店双重购物体系；
社区服务用房+9 班幼儿园+9 年制学校
通过基础设施的完善，提升城市的活力，改善城市的品质和
人民的生活。
商业综合体设在 A 地块，地处朝阳中路及孺子西路交叉口，
用地南面设一城市广场。提升城市形象，最大化提升商业价值，
方便群众生活。
9 年义务学校设在朝新路，用地 25 亩，建筑面积 11000 平方
米。主入口设在朝新路，便于辐射周边地块，减轻城市交通压力。
提升该片区活力。
9 班幼儿园布置于 J 用地，便于服务周边区域。
5、住宅规划设计
住宅设计以绿色生态住宅为导向，以建设高标准的智能化住
宅小区为目标，运用生态学和城市设计理论的概念，建立独具特
质而自然亲和的人文环境。各类层数住宅有机的结合地形和自然
生态，形成丰富多变的居住空间。
房型设计考虑不同的经济条件，因此在有限的面积下如何高
效率的利用面积是设计的重点。建筑面积分配完全按照任务书提
供的面积标准。住宅单体设计适应现代生活方式，并以经济实用
为原则，强调大厅活动空间，南向起居室考虑南昌地方气候特征。
合理利用每一点空间。
6、立面与建筑形象塑造
1、追求简洁而现代的体块组合，通过具有雕塑感的建筑体块
组合及变化来彰显现代商业中心和高档住宅区的不凡气度。
2、强调虚实的对比，通过玻璃与石墙的材质对比，将建筑的
体量反差拉开，形成错落而有韵律的立面造型。
3、以精致的细部处理来体现建筑物的高档性，整合的体块加
上细致入微的建筑细部的推敲与研究，成就了极具现代风格的商
住综合体。
7、道路系统规划
1. 交通体系
打通断头路，改善城市交通环境
各区域内尝试建立车行系统与步行系统适当结合的居住区交
通方式，力求在小汽车进入普通家庭的同时，仍能提供给居民安
全、便捷、环境优美的交通空间。
本规划各区车行主路为环状，主要道路宽度 7 米，组团道路 4
米，漫步道 米。
2．出入口位置
出入口的设置避免在城市主干道开口。主要利用城市支路开
口。
3．停车系统
静态交通规划也是本次规划设计的重要方面，整个小区地面
停车与地下停车结合设计。停车位按住宅每 户一辆，公建每
200 平方米一辆设计。
8、优美的绿化景观
1，区域内设置一个城市广场，二块街头绿地。
2，住宅小区内的绿化系统做到点、线、面相互结合。结合主要
公建,采取一定的几何形体，布置活动广场、建筑小品，以种植为主，
适当的配以硬质铺地，从而组成了丰富的景观。庭院绿地为居民提供
舒适的绿化空间和适宜的硬地铺装活动场所，成为居民的“室外起居
室”。
9、完善的配套设施
片区的公共设施配套包括社区管理、服务、文化活动、商业店面
等多种类型，方便居民的日常生活。E 地块设置一处公厕。E，H 地
块各设置一处垃圾收集站。
10、竖向设计
规划路面标高 米，最小路面坡度不小于 %。外围
市政道路标高依据《南昌市旧城区控制性详细规划》。根据现状地形
和地貌，以及水位关系，在设计中区内道路中心标高与对外出入口的
城市干道平滑连接，场地标高均高于周边道路标高，以避免场地积水。
小区内建筑物间距在满足国家规范的基础上，保证住宅有良好的
日照条件。
设计依据
1、《民用建筑设计通则》 GB50352-2005
2、《住宅设计规范》 GB50096-1999 （2003
版）
3、《住宅建筑规范》 GB50368-2005
4、《高层民用建筑设计防火规范》 GBJ50045-95（2005
年版）
5、《建筑设计防火规范》 GBJ16-87（2006 年版）
6、《托儿所、幼儿园建筑设计规范》 JGJ39-87
7、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 GB50067-97
8、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》 JGJ50-2001
9、《屋面工程技术规范》 GB50345-2004
10、《地下工程防水技术规范》 GB50108-2001
11、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2001）
12、《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）
13、国家、江西省及南昌市其它有关规程和规范
14、南昌市城乡规划局审批通过的修建性详细规划、建筑设计方
案。
设计内容和要求
1、本项目由一栋 20 层的商业综合体，一座 9 年制义务学校，1
座 9 班幼儿园，二栋多层商业办公楼，2 栋 11 层单元住宅楼，4 栋 18
层住宅楼，10 栋 24-30 层住宅组成。
2、住宅建筑结构形式为框架剪力墙结构。建筑类别为一类及二
类，设计使用年限为 50 年。抗震设防烈度为 6 度。
3、住宅和商铺建筑耐火等级为二级，地下室的耐火等级为一级。
4、一层地下车库为：地下汽车车库，自行车车库和设备用房。
防水设计等级按二级标准。
5、全部高层住宅做无障碍设计。
建筑平面设计
1、地下室
地下层设汽车停车库，及自行车停车库，设备区设高低压配电室、
水泵房、生活和消防水池、风机房、消防控制中心等各类设备用房。
2、高层住宅楼（24-30 层）
沿街建筑一二层裙楼为商业网点，三层以上住宅。户型面积套内面积
36-110 平方米，主要一梯 4 户，局部一梯五户，结构形式采用钢筋混
凝土剪力墙结构。
设剪刀楼梯一部、电梯两台。
3、小高层住宅楼（11 层）
一二层裙楼为商业网点，三层以上住宅。户型面积套内面积 45，80，
85，95，105 平方米，采用一梯 4 户，结构形式采用钢筋混凝土剪力
墙结构。设楼梯一部、电梯一台。
4，高层住宅楼（18 层）
一二层裙楼为商业网点，三层以上住宅。户型面积套内面积 50，55，
60，65，70，80，85，95，105 平方米，采用一梯 4 户，结构形式采
用钢筋混凝土剪力墙结构。设楼梯一部、电梯二台。
4、户型设计
户型设计充分体现以人为本的设计思想，并注重对生活细节的细
致处理；使之在体现均好性、多样性和协调性的基础上，在设计理念
上充分结合本项目的特点和基本情况。
5、剖面设计
高层住宅楼一，二层裙楼为商业网点，层高一层为 米，二层
为 米，其余各楼层、各栋楼层高均为 米（住宅部分）。
小高层住宅楼设底部商业网点，层高一层为 层，其余各楼层、
各栋楼层高均为 米（住宅部分）。
公建层高 米。
地下车库层高为 米，屋面覆土厚度为 -1 米。
五、立面设计
建筑立面设计主要以下几个方面：
1.考虑建筑群体的天际线效果，通过建筑顶部不同方向的退台，
形成高低起伏变化和多种层次，营造丰富的城市轮廓线。
2.色彩的梯度设计：建筑色彩由下至上由深至浅的变化，使得建
筑底部稳重，构图均衡，色彩的横向分段，打破了建筑竖向过于瘦长
的感觉。
3.恪守“形式服从功能”这一颠扑不破、永不衰败的设计准则，摒
弃一切华而不实、哗众取宠、矫揉造作的立面装饰“垃圾”，从而准确、
自然地体现住宅建筑所应有的亲和、朴实的自在品格和特质。
4.着力表现整个小区建筑外观错落有致的节奏和韵律感，从而突
出体现群体建筑的整体美。
六、建筑无障碍设计
按照《城市道路和建筑物无障碍设计规范》要求，小区内人行道
路和停车车位、综合楼办公入口、各单元住宅入口、电梯厅、公共卫
生间等部位均进行无障碍设计。
七、建筑用材（只考虑住宅部分及所属配套用房用材）
1、墙体
高层外墙：采用 200 厚烧结大孔砖。分户墙：190 厚加气混凝土
砌块。户内隔墙：采用 190、120 厚加气混凝土砌块。厨房、卫生间：
100 厚加气混凝土砌块。偏厨卫外侧布置。
2、外墙饰面
涂料+玻化微珠外墙外保温。选用图集赣 07ZJ105。色彩、材料
具体位置详立面。
3、门窗
车库采用钢质卷帘门；其余部分均采用木质夹板平开门；防火门
根据其使用部位分别采用木质甲、乙、丙级防火门。
门窗材质为节能塑钢窗，采用玻璃为双层玻璃；入户门为钢质防
盗门；卫生间窗采用磨砂玻璃。
4、屋面
屋面采用节能屋面（挤塑聚苯板保温）03ZJ207
5、室外
建筑首层做散水明沟。选用江西省标准设计图集赣 04J701-3/12。
底层室外入口残疾人防滑坡道。
6、内部装修见“内装修材料表”
楼 层 房间名称 地 面 内 墙 天 棚 内 门
走 廊 水泥砂浆
白色乳胶
漆
白色乳
胶漆
夹板木门或
防火门
水泵房 水泥砂浆
白色乳胶
漆
白色乳
胶漆
甲级木质防
火门
高低压配
电室、值班
室
水泥砂浆+
绝缘地面
白色乳胶
漆
白色乳
胶漆
甲级木质防
火门
电梯前室 防滑地砖
白色乳胶
漆
白色乳
胶漆
乙级木质防
火门
地
下
层
车库 细石砼
白色乳胶
漆
白色乳
胶漆
卷帘门
住
宅
部
客厅、卧室、
餐厅
水泥砂浆 混合砂浆
水泥砂
浆
分户门为乙
级防火防盗
门，
其余均为夹
板木门
厨房卫生
间
水泥砂浆 水泥砂浆
水泥砂
浆
夹板木门
分
阳台 水泥砂浆
混合砂
浆
塑钢玻璃门
商业用房 水泥砂浆 混合砂浆
混合砂
浆
塑钢玻璃门
厕所 水泥砂浆 水泥砂浆 夹板木门
管道井 水泥砂浆 混合砂浆
混合砂
浆
丙级木质防
火门
楼梯间、
电梯厅
水泥砂浆
白色乳胶
漆
白色乳
胶漆
乙级木质防
火门
其
他
部
分
电梯机房 水泥砂浆
白色乳胶
漆
白色乳
胶漆
夹板木门
结构设计
一、主要设计依据
1、本工程结构设计使用年限为 50 年。
2 、 自 然 条 件 : 基 本 风 压 ： ； （ 100 年 一 遇 ）
年一遇）
基本雪压：
抗震设防烈度为 6 度，场地设计基本地震加速度值为 。
3、国家、江西省、南昌市关于建设管理的有关文件。
4、本工程设计遵循的现行国家及地方的相关标准、规范、规程
及规定：
1）、建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）
2）、建筑结构荷载规范（GB50009-2001）2006 版
3）、混凝土结构设计规范（GB50010-2002）
4）、高层建筑混凝土结构技术规程（GB50007-2002）
5）、建筑抗震设计规范（GB50011-2001）(2008 版)
6）、砌体结构设计规范（GB50003-2001）
7）、建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）
8）、建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）
9）、《多孔砖砌体结构设计规范》 （ JGJ 137-2001）
10）、《建筑工程抗震设防分类标准》(GB 50223-2008)
11）、《地下工程防水技术规范》(GB 50108-2008)
12）、建设工程设计文件编制深度的规定(建质[2008]216 号)
二、建筑分类等级
1、本工程建筑结构的安全等级为二级。
2、建筑抗震设防类别：幼儿园、学校、商业综合体商业部分为
乙类,其余均为丙类。
3、住宅剪力墙抗震等级为三级（高度小于 80 米为四级）。幼儿
园、学校框架抗震等级为三级。商业综合体商业部分框架抗震等级为
二级, 剪力墙抗震等级为二级；商业综合体上部办公部分框架抗震等
级为三级, 剪力墙抗震等级为三级。
4、地下室防水等级为二级，抗渗等级为 P6。
三、上部结构及地下室结构方案.
住宅采用剪力墙结构，幼儿园、学校采用框架结构，商业综合体
采用框架剪力墙结构，地下室采用框架结构。地上建筑超长、平面不
规则设结构缝，地下室为满足建筑设计要求并方便施工，不设伸缩缝，
纵横两个方向每隔 30m 设 800mm 宽后浇带。
四、基础方案
暂无岩土工程勘察报告，拟采用桩基。
五、 主要结构材料
1、混凝土强度等级：
主体结构部分：C25~C40
地下室部分垫层为 C15，其余垫层为 C10。
2、钢材：
钢筋：采用 HRB400 钢筋、HRB335 钢筋、 HPB235 钢筋。
型钢、钢板等：Q235b。
3、填充墙
± 以 上 外 墙 采 用 200 厚 MU10 烧 结 多 孔 砖 （ 容 重 不 大 于
10KN/m）；± 以上内墙采用 100/200 厚 、B05 加气混凝土砌
块。± 以下采用 MU10 烧结多孔砖，并用 Cb20 混凝土灌孔。
给排水设计
一、给水系统
1、水源
1)本工程水源为城市自来水，供水压力为 .
2)本工程从儒子西路城市给水管道上分别接二根 DN300mm 的
引入管至小区。
2、生活用水量
本小区最高日生活用水量为
消防用水量：室外消火栓 30L/S,室内消火栓 40L/S,自动喷淋系统
30L/S.
3、生活给水系统
根据建筑高度，水源条件，防二次污染，节能和供水安全原则，
供水系统设计如下：
1）住宅的四层以下及四层由市政管网直接供水；五~十二层，十
三~十九层，二十~二十六层，
二十七-三十层分别由四套变频供水设备供水。
2）办公楼的三层以下及三层由市政管网直接供水，四~九层，十~
十四层，十五~二十层，
层分别由三套变频供水设备供水。
3)当入户管水压大法 时，采用支管减压以满足规范要求。
4)变频供水设备设于地下室设备用房内。
4、消防给水系统
1）室外消火栓系统：该系统用水由市政给水管网，消防水池与消
火栓泵供给。由北京东路和瑶湖路城市给水管道上引入两根
DN300mm 给水管在红线内布置成环状，在环状管上设室外地上式
消火栓，消火栓间距为 120 米，保护半径 150 米。
2）室内消火栓系统
所有建筑内均设消火栓保护，系统由地下室的消防水池，消火栓
泵，屋顶消防水箱组成。
3）自动喷淋系统
除不宜用水扑救的部位外，均设自动喷水系统保护。系统由地下
室的消防水池，自动喷淋泵，屋顶消防水箱组成。
4）气体消防：在配电间，发电机房等部位设置气溶胶灭火系统。
5）灭火器配置：所有建筑的各层均设有手提式磷酸铵盐干粉灭火
器。
二、生活排水系统
1、污废水排放量
本小区污废水排放量约 80%计。
2、系统
本小区室内排水采用雨污分流制，生活污水经管道收集进化粪池
处理后排入小区市政污水管网；地下车库，设备用房及消防电梯底设
潜水污泵，将废水提升排入室外雨水管网。
3、雨水量的计算采用南昌市暴雨强度公式
Q=1598(1+)/(t+)
屋面重现期：P=5 年，汇水时间 t=5 分钟。
小区重现期：P=2 年，汇水时间：t=10 分钟。
径流系数为
屋面雨水由雨水斗及雨水立管收集后排入小区室外雨水管网
电气设计
一)工程概述
本小区除商业，办公，小学，幼儿园等少数公共建筑外，其余均
为普通住宅建筑。住宅建筑均为高层(11,18,24,30 层)形式，部分建筑
底层含商铺。另设地下车库，内设高压开闭所。
二)设计依据及规范
1．高层民用建筑防火设计规范(GB50045—95)(2005 版)
2．住宅设计规范(GB50096—2003)
3．民用建筑电气设计规范(JGJ16—2008)
4．低压配电设计规范(GB50054—95)
5．火灾自动报警系统设计规范(GB50116—98)
6．建筑物防雷设计规范(GB50057—94)(2000 版)
7．《住宅建筑规范》(GB50368—2005)
8．《建筑照明设计标准》GB50034—2004
9．全国民用建筑工程设计技术措施一电气
10．建筑，结构及给排水专业提供给电气专业的设计资料
11．业主提出的设计任务书及要求
三)负荷等级及供电电源
l_本工程大高层的电梯、应急照明、地下车库、排烟风机、消防
控制中心及小区消防水泵等公共用电属于一级负荷，其余均属于三级
负荷。
2 ． 小 区 采 用 10KV 双 回 路 电 源 进 线 ， 电 缆 采 用
YJV22—10KV．由市区就近两个区域变电站或同一变电站的的两段
母线引进小区高压开闭所．具体高压进线方式应由甲方与供电部门联
系，落实两路电源从何处引入。由高压开闭所引出 4 条高压回路至小
区各箱式变电站，再由各箱式变电站引出低压回路至各建筑用电设备。
公共用电部分采用高压供电高压计量方式；住户用电采用低压供电低
压一户一表计量方式。
3．每栋建筑的电源采用低压电力电缆直埋地引入，供电电压为 380
／220V，配电系统采用 TN-c-s 系统。
四)防雷
1，本工程各幢楼均按二类防雷建筑设防。
2，采用￠12 镀锌圆钢沿屋顶檐口、屋脊及其它易受雷击的部位敷
设避雷带，并在屋面组成不大于 12mx8m 或 10mx10m 的避雷网格，
屋面上所有凸起的金属构件或外露金属管道均用￠12 镀锌圆钢与避
雷网（带）联接，屋面上的非金属风管,烟囱等物体的顶部边沿均设避
雷带（针）。避雷针、避雷带、网均应相互联接。
3，根据图中所示位置，利用柱内两根不小于￠16 的主筋连续焊接
作为引下线，其平均间距不应大于 18m 。引下线上与避雷带下与接
地极焊接。
4，防雷接地装置详接地与安全。
5，应采取如下等电位保护措施：
1）钢构架和混凝土的钢筋应互相连接，钢筋的连接应符合
GB50057-94 第 条的要求。
2）竖直敷设的金属管道及金属物的顶端和底端与防雷装置连接。
6，在供电至屋面用电设备的配电箱内装设防雷电波侵入的过电压
吸收装置，详系统图，相关线路的保护钢管一端与配电箱金属外壳相
连，另一端与用电设备金属外壳、保护罩相连，并就近与屋面防雷装
置联接。所有室外埋地的电缆引入建筑时，在入户端应将电缆金属外
皮和金属护管用￠12 镀锌圆钢就近接地，以防雷电波
五)接地与安全
1，采用基础地梁底部或底板内两根不小于￠16 的钢筋及桩基内两
根竖向主筋(不小于￠16) 焊接连通，组成大楼的接地体（极）。各弱
电子系统的接地与强电工作接地、防雷接地共用接地体，接地电阻不
大于 1 欧姆。
2，本工程配电系统的接地形式采用 TN-C-S 系统，电源中性线（N
线）在总配电箱做重复接地。
3，金属电缆桥架、金属线槽、配电线路的金属保护管、插座接地
孔、电动机和灯具可接近裸露导体及其它所有电气设备外露导电部分
均应与接地保护线（PE）可靠连接， PE 支线应与 PE 干线相连接，
不得串联连接。
4，电缆桥架及其支架和引入（出）的金属电缆导管全长应不小于
2 处与 PE 干线相连，本工程选用镀锌电缆桥架，其桥架间连接板两
端应采用不小于两个防松螺丝帽或防松垫圈的连接固定螺栓。
5，安装高度低于 的灯具的金属外壳须与接地线连接。
6，本工程均选用能同时断开相线和 N 线的漏电开关。
7，本工程设总等电位联结。在配电室设 MEB 箱，底边距地
米明装。应将下列导电体作总等电位联接：1）PE 干线。2）电气装
置接地极的接地干线。3）建筑物内各种金属管道。4）电梯导轨、金
属支撑物等条件许可的建筑物金属构件及其他装置外导电部分。等电
位联接中金属管道连接处应可靠地连通导电。
8，本工程的各弱电机房、弱电间、设洗浴设备的卫生间设 LEB
端子板，并应按其连接示意图将各导电体做局部等电位连接。
9，总等电位连接、局部等电位连结做法详国标 02D501-2《等电
位联结安装》、03D501-4《接地装置安装》。
六)弱电部分
1．有线电视信号引自本小区有线电视网．进户线由室外弱电手
孔井埋地引入单元弱电井电视寻址箱，然后采用放射式进到各户多媒
体布线箱．室内线路采用 SYV-75-5 穿阻燃 PV
管沿墙暗敷．系统装置选型及调试由当地有线电视安装部门负责。
2．电话进线引自本小区公用通讯网．进户线由室外弱电手孔井
采用 HYA 电缆穿钢管埋地引入每户设 2 对通信线进线．单元进线增
加两个 SC50 预埋管．
3．单元对讲系统采用总线制．竖向配线及水平分支线采用
穿 PVC20 沿墙暗敷．
4．消防控制室设于小区中心区域之间的裙房内，所有弱电系统
(含火灾报警及联动控制
系统)在总图上只预留管道，待确定承包商后再由其出具施工图纸。
消防---电气
消控室设有火灾报警控制器、消防联动控制设备、火灾应急广播、
消防专用电话、彩色 CRT 、打印机等设备及可直拨"119"的直线电话。
火灾自动报警系统除由消防电源作主要电源外，另设直流备用电源。
1、在《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95 ）等有关国
家规范、标准规定的场所及根据火灾危险程度及消防功能要求需要的
各有关场所设置火灾探测器，每个防火分区均设置手动火灾报警按钮，
从一个防火分区内的任何位置到最邻近的一个手动火灾报警按钮的
距离均不大于 25m。所有报警信号均通过总线进入火灾报警控制器。
2、消防联动控制设备可通过总线实现以下控制及显示功能：
1）手动或自动切断有关部位的非消防电源，并接通警报装置及火
灾应急照明灯和疏散标志灯； 2）显示室内消火栓启泵按钮的位
置；
3）显示水流指示器、安全信号阀、报警阀的工作状态等；
4）显示消防水池及水箱、消防水泵电源和备用动力等是否处于正
常状态的反馈信号；
5）确认火警后，卷帘门一次下降到底；
6）控制电梯停于首层，消防电梯降到首层待用，并接收其反馈信
号。
7) 本工程应急照明兼做平时照明的一部分，灯具选用三线控制方
式，火灾时由消防联动系统强制点亮。
3、消防联动控制设备可通过多线实现以下控制及显示功能：控
制消火栓泵、喷淋泵，防烟和排烟风机的启、停并显示其工作及故障
状态，除自动控制外，还能手动直接控制。消火栓能直接启动消防泵，
压力开关能直接启动喷淋泵。
4、彩色 CRT 应能显示保护对象的重点部位、疏散通道及消防设
备所在位置的平面图等。
5、在地下室等公共场所设置火灾应急广播扬声器，每个扬声器
的额定功率为 3W . 火灾应急广播具有手、自动选层功能，火灾时能
自动强切为消防广播。
6、 在消控室设置多线制消防专用电话总机，在变配电所、消防
电梯机房、电梯轿厢、防排烟机房等处设固定消防专用电话分机，手
动火灾报警按钮带电话塞孔。
7、本工程在走道等公共场所设置火灾光报警器。
8、各层模块均就近安装在其监控设备附近的模块箱（盒）内，
模块箱（盒）挂墙明装，安装高度根据被控设备的位置现场确定。各
火灾探测器吸顶安装在楼板或顶棚下， 范围内不应有遮挡物，
到墙壁、梁边的水平距离不应小于 ，消防专用电话分机距地 ,
手动报警按钮距地 。
9、总线的传输线路、消防控制线路、消防通信线路所用线型详
见火灾自动报警系统图。导线在管内或线槽内不应有接头或者扭结，
导线的接头应在接线盒内焊接或用端子连接。线路在竖井内沿金属线
槽或穿 JDG 钢管敷设，水平线路穿 JDG 钢管暗敷在混凝土板内，其
保护层厚度不应小于 30mm ，所有明敷的金属线槽或金属管均应涂
防火涂料保护。
10、消防应急照明和疏散指示标志采用蓄电池作备用电源，持续
供电时间大于 30min。高低压变配电间,水泵房,风机房等应急照明持
续供电时间大于 60 min .应急灯选择设有玻璃保护罩的灯具。
11、所有出入本工程的火灾自动报警线缆均应在出入户端设置
适配的信号浪涌保护器，其设计选型由专业消防公司提供深化设计。
节能---电气
1．多层楼梯采用节能灯头，由声光控制其亮灭。
2．所有灯具均采用节能灯泡，其功率因数不得小于 。
3．所有电气设备均采用符合国家规定的安全节能标准。
暖通设计
一．设计依据
1. 《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005 年版)
2. 《采暖通风与空气调节设计规范》GB 50019-2003
3. 《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97 1998
年版
4. 《住宅设计规范》 GB 50096-99 2003 年版
二．设计范围
1．地下室平时通风及火灾防排烟设计。
2．高层建筑通风及防排烟设计。
3. 空调设计。
三．室内通风换气参数：
汽车库通风换气次数：＞4 次/小时；水泵房通风换气次数：5~6 次
/小时；
弱电机房通风换气次数：＞6 次/小时；配电间通风换气次数：12~15
次/小时；
值班室通风换气次数：＞6 次/小时。
四．通风系统设计
1．地下室水泵房设有机械排风兼排烟系统及机械补风系统。
2. 地下室变配电间设有机械排风及机械补风系统，并设置事故排
风。
3．地下室汽车库平时排风采用消防高温轴流风机在车库顶板下吊
装进行排气通风，同时兼作火灾时消防排烟系统，排风量＞4
次/h，通过排风井排至室外。由车道自然补风；不具备自然进
风条件的防火分区采用机械补风方式。
五．排烟系统设计、
1. 地下室汽车库利用高度不小于 500mm 的梁划分为防烟分区，每
个防烟分区不大于 2000 平方米，并不跨越防火分区。排烟系统与
平时通风系统合用，系统按防烟分区划分，采用消防高温轴流风
机在车库顶板下吊装进行排烟为＞6 次/h。设置多台风机，平时减
少开启台数排风，火灾时由消控中心联动为多台同时开启排烟。
通过风管及排风井直接排至室外。具备自然进风条件的防火分区
由车道自然补风；不具备自然进风条件的防火分区采用机械补风
方式，机械补风量不小于排烟量的 50％。
2． 设备用房防火分区，对其走道、水泵房等设有机械排烟（兼
排风）系统及相应的机械补风系统。系统按排烟要求设置。排
烟量按所负担防火分区的最大防烟分区面积 x120m3/h 计算；机
械补风量不小于排烟量的 50％。设置双速风机，平时低速排风，
火灾时由消控中心联动为高速进行排烟。通过风管及排风井直
接排至室外。配电间设置事故排风，在进入配电间的送、排风
支管上设置带电动复位的防烟防火阀，火灾时手动或电信号关
闭阀门进行密闭气体灭火，灭火完毕后手动或自动复位进行事
故排风。
3． 排烟控制：与平时通风合用的排烟系统，当确认火警后由火
灾信号联动或就地手动开启排烟风机，火警时开启地下室该防
火分区的所有排烟风机，并连锁排烟时补风机开。在排烟风机
入口的总风管设 280℃熔断温度之排烟用防火阀，当总管烟气温
度达 280℃而关闭时，联锁排烟风机关闭，返回信号。
4． 各送排风系统上皆设有防火阀，当防火阀熔断丝断时，防火
阀关闭同时联锁风机
六.防烟设计
1. 采用自然排烟不能符合规范要求的高层建筑，对其防烟楼梯间、
防烟楼梯间前室、合用前室均设置机械加压送风防烟系统。对超过三
十二层的高层建筑加压送风系统分段设计。地上部分为高区一个系统，
对其地下室的防烟楼梯间、合用前室均设置独立的机械加压送风防烟
系统。正压值为：合用前室 25Pa~30Pa；防烟楼梯间 40Pa~50Pa。在
地下室的防烟楼梯间设置常开自垂式百叶送风口；前室设置常闭加压
多叶送风口。火灾确认后手动或瞬时电动打开地下室的加压送风口并
联锁启动相应合用前室及防烟楼梯间加压送风机。
七.空调设计:
1. 高层综合楼空调方案有待后续进行专项讨论，本院提出一套方
案：综合楼空调分两套系统，办公部分采用多联式中央空调系统，方
便管理及运营，并节能；商业部分另作一套全空气系统，空调主机可
采用风冷热泵机组(有条件可采用水源热泵机组)。
2. 住宅及小型商铺采用家用分体空调，冷凝水有组织排放。
人防设计
人防设计部分由业主方与市人防办沟通，办理相关手续。
卫生防疫专篇
1、小区内大面积绿化为小区居民提供优美的环境和新鲜的空气，
关有利于防尘降噪。
2、各建筑单体间距均符合日照要求，住宅建筑每户保证一个南
向居住空间的窗口在大寒日有满足连续两个小时以上的有效日照，满
足国家卫生要求。
3、生活垃圾处理根据环保部门的需求布置垃圾收集处，并实行
有人管理的袋装式，确保环境整洁美观，由物业统一时从住宅各户收
集垃圾于此，免除承民手持垃圾之苦。
4、厨房油烟采用烟道排出屋面。
环保设计专篇
人可以改造环境，环境可以改造人。贯彻：“以人为本，尊重自
然”与“可持续性发展”的思想，创造一个生态环境好的社区，是增长
人们文化修养，充实人们高尚情操，提高国民素质的重要举措。
一、生活给水系统
1、生活水池内设紫外线消毒措施。
2、采用无负压变频供水设备供水，取消屋顶生活水箱，以消除
屋顶生活水箱引起的二次污染。
3、生活水池与消防水池分开，以防生活水被消防水污染。
4、生活水池采用不锈钢，并在人孔盖上加锁。水池通气管，溢
流管口加设防虫网罩。
5、在小区的引入管上设置倒流防止器，以防止小区供水管污染
城市管网。
二、污废水系统池
1、排水系统采用伸顶通气立管，以保护水封，防止下水道内污
气进入室内。
2、采用水封深度不小于 50mm 的地漏，保证其使用功能与防污
染效果。
3、粪便污水进化粪池处理。
4、采用水封深度不小于 50mm 的地漏，保证其使用功能与防污
染效果。
三、降低噪声措施
1、生活水泵进，出水管设置柔性减振接头和弹性吊、支架。
2、生活水泵采用隔振基础。
节能设计专篇
节约能源是我国的一项基本国策，本设计从节约用水、用电及节能
等方面取得各项措施，以降低能耗，提高经济效益。
1、设计依据
、国家标准《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2001
、国家标准《民用建筑热工设计规范》GB50176-93
、国家标准《公共建筑节能设计标准》GB50189—2005
、《江西省居住建筑节能设计标准》DB36/J004-2006
2、居住建筑节能设计
、南昌地区居住建筑建筑节能设计有关指标参数：
耗热量指标（q）:
耗冷量指标（q）:
采暖度日数（HDD18）:1213℃.d
空调度日数（HDD18）:230℃.d
居室室内计算温度：夏季全天为：26℃
冬季全天为：18℃
采暖和空调时，室内换气次数为 次/h
夏热冬冷地区居住建筑围护结构各部分传热系数 K(W/ m².K)和热
惰性（D）
居住建筑对门窗气密性的要求：
建筑层数 气密性等级 空气滲透量（m³/）
1-6 层 三级 ≤
七层及以上 四级 ≤
工程中不同朝向的窗墙面积比及外窗传热系数规范限值（以 2#、4#
为例）：
2#楼
朝向 东 西 南 北
窗墙面积比
外窗传热系数（K）的规范限值（W/m2·K）
4#楼
朝向 东 西 南 北
窗墙面积比
外窗传热系数（K）的规范限值（W/m2·K）
通过具体构造措施满足不同朝向外窗的传热系数不大于上表的规范
限值。
屋顶 外墙 分户墙和楼板
底部自然通风的楼
板
户门
k≤
D≥
K≤
D≥
K≤
D≥
K≤
D≥
K≤ K≤ K≤
本工程住宅建筑采取的构造节能措施：
外墙: 普通砼空心砌块(双排孔 AJ 保温浆料)
墙体各层材料（由外至内）：
第 1 层：耐碱破纤网格布，抗裂砂浆, 厚度 5mm
第 2 层：AJ 保温浆料, 厚度 50mm
第 3 层：普通混凝土空心砌块墙(双排孔), 厚度 190mm
第 4 层：石灰,水泥,砂,砂浆, 厚度 20mm
传热系数（W/m2·K）：<
热惰性指标：>
满足外墙节能要求
分户墙: 砼空心砌块墙(双排孔 AJ 保温)
墙体各层材料（由外至内）：
第 1 层：聚合物砂浆, 厚度 5mm
第 2 层：AJ 保温浆料, 厚度 10mm
第 3 层：普通混凝土空心砌块墙(双排孔), 厚度 190mm
第 4 层：石灰,水泥,砂,砂浆, 厚度 20mm
传热系数（W/m2·K）：<
满足分户墙节能要求
屋顶 1: 平屋面(挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板)
屋顶各层材料（由外至内）：
第 1 层：铺块材, 厚度 20mm
第 2 层：水泥砂浆 1, 厚度 25mm
第 3 层：挤塑聚苯板, 厚度 30mm
第 4 层：水泥砂浆 1, 厚度 5mm
第 5 层：水泥膨胀珍珠岩 3, 厚度 80mm
第 6 层：钢筋混凝土, 厚度 120mm
第 7 层：水泥砂浆, 厚度 20mm
传热系数（W/m2·K）：<
热惰性指标：>
满足屋顶节能要求
屋顶 2: 平屋面(挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板)不上人
屋顶各层材料（由外至内）：
第 1 层：水泥砂浆, 厚度 25mm
第 2 层：挤塑聚苯板, 厚度 30mm
第 3 层：水泥砂浆, 厚度 20mm
第 4 层：水泥膨胀珍珠岩 3, 厚度 80mm
第 5 层：钢筋混凝土, 厚度 120mm
第 6 层：石灰,水泥,砂,砂浆, 厚度 20mm
传热系数（W/m2·K）：<
热惰性指标：>
满足屋顶节能要求
屋顶类型 3: 有保温层（坡屋面）有隔气层(挂瓦条、顺水条、防水层
未计)
屋顶各层材料（由外至内）：
第 1 层：块瓦
第 2 层：水泥砂浆, 厚度 25mm
第 3 层：水泥砂浆, 厚度 20mm
第 4 层：挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板, 厚度 40mm
第 5 层：水泥砂浆, 厚度 20mm
第 6 层：钢筋混凝土, 厚度 110mm
第 7 层：石灰砂浆抹灰, 厚度 20mm
传热系数（W/m2·K）：<
热惰性指标：>
满足屋顶节能求
楼板:
第 1 层：面层用户自理
第 2 层：30 厚细石混凝土
第 3 层：100 厚现浇混凝土结构板
第 4 层：20 厚聚苯颗粒保温砂浆
第 5 层：3 厚抗裂砂浆
第 6 层：5 厚 1： 水泥砂浆压实罩面
第 7 层：面层用户自理
传热系数（W/m2·K）：<
传热阻（m2·K/W）：
参数 冬季 夏季
一般房间 20 25
温度
大堂、过厅 18 室内外温差≤10
风速（V）（M/S） ≤ V≤ ≤ V≤
相对湿度（%） 30-60 40-65
满足楼板节能要求
架空楼板:
第 1 层：面层用户自理
第 2 层：100 厚现浇混凝土结构板
第 3 层：界面剂
第 4 层：35 厚聚苯颗粒保温砂浆
第 5 层：4 厚抗裂砂浆复合耐碱纤网格布
第 6 层：柔性腻子、弹性防水底漆
第 7 层：专用涂料
传热系数（W/m2·K）：<
传热阻（m2·K/W）：
满足架空楼板节能要求
外门: 分户门采用具有防盗、保温、隔声等性能的双层金属门板,中间
填充 15 玻璃棉，分户门传热系数（W/m2·K）≤
窗 户：住宅外窗采用普通玻璃窗，空气渗透量不得大于 （m3/
）
3、公共建筑节能设计
、南昌地区公共建筑建筑节能设计有关指标参数：
商业建筑空间设计新风量：20M3/（h·P）
夏热冬冷地区公共建筑围护结构传热系数和遮阳系数限值
公共建筑对门窗的要求：
外窗的可开启面积不应小于窗面积的 30%；透明幕墙应具有可开启
部分或设有通风换气装置。
外窗的气密性不应低于《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》GB
7107 规定的 4 级。
透明幕墙的气密性不应低于《建筑幕墙物理性能分级》GB/T 15225
围护结构部位 传热系数（W/m2·K）
屋面 ≤
外墙（包括非透明幕墙） ≤
底面接触室外空气的架空或外挑楼板 ≤
外窗（包括透明幕墙）
传热系数
（W/m2·K）
遮阳系数
（东、南、西向/北向）
窗墙面积≤ ≤ -
<窗墙面积≤ ≤ ≤
<窗墙面积≤ ≤ ≤
<窗墙面积≤ ≤ ≤
单一朝
向外窗
（包括透明
幕墙）
<窗墙面积≤ ≤ ≤
屋顶透明部分 ≤ ≤
注：有外遮阳时，遮阳系数=玻璃的遮阳系数 X 外遮阳的遮阳系数；无外
遮阳
时，遮阳系数=玻璃的遮阳系数。
规定的 3 级。
夏热冬冷地区地面热阻限值：
地面热阻：R（m2·K/W）≥
本工程不同朝向的窗墙面积比及外窗传热系数规范限值：
以 6#楼底层店铺为例：
朝向 东 西 南 北
窗墙面积比 - -
外窗传热系数（K）的规范限值（W/m2·K） - -
遮阳系数 SC - - -
本工程公建建筑采取的构造节能措施：
外墙: 普通砼空心砌块(双排孔 AJ 保温浆料)
墙体各层材料（由外至内）：
第 1 层：耐碱破纤网格布，抗裂砂浆, 厚度 5mm
第 2 层：AJ 保温浆料, 厚度 50mm
第 3 层：普通混凝土空心砌块墙(双排孔), 厚度 190mm
第 4 层：石灰,水泥,砂,砂浆, 厚度 20mm
传热系数（W/m2·K）：<
满足外墙节能要求
屋顶: 平屋面(挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板)不上人
屋顶各层材料（由外至内）：
第 1 层：水泥砂浆, 厚度 25mm
第 2 层：挤塑聚苯板, 厚度 30mm
第 3 层：水泥砂浆, 厚度 20mm
第 4 层：水泥膨胀珍珠岩 3, 厚度 80mm
第 5 层：钢筋混凝土, 厚度 120mm
第 6 层：石灰,水泥,砂,砂浆, 厚度 20mm
传热系数（W/m2·K）：<
满足屋顶节能要求
地面：60mm 细石混凝土地面
第 1 层：C25 细石混凝土
第 2 层：加气砼碎块实铺 200 厚
第 3 层：水泥砂浆 15 厚
第 4 层：C15 混凝土 60 厚
第 5 层：素土夯实 600 厚
地面传热阻（m2·K/W）：<
满足地面节能要求
窗 户：外窗采用双层中空玻璃窗，空气渗透量不得大于 （m3/
）
注：不同朝向外窗的传热系数及遮阳系数不大于上表的规范限值
4、其他各专业节能措施
节能——电气
1、多层楼梯采用节能灯头，由声光控制其亮灭。
2、所有灯具均采用节能灯泡，其功率因数不得小于 。
3、所有电气设备均采用符合国家规定的安全节能标准。
节能——给排水
（一）节能
1、四层以下采用市政管网直接供水，充分利用市政供水压力。
2、高层建筑给水系统分区。
3、采用支管减压。
（二）节水措施
1、选用节水型卫生洁具及配水件。
2、采用计量收费。
3、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、
水箱长时间溢流排水。
5、结论：本工程通过采用增强围护结构保温隔热性能和提高采暖、
空调设备能效比的节能措施，在保证相同的室内热环境指标的前提下，
与采取节能措施前相比，可实现建筑节能 50%的目的。
第五章 环境保护、劳动保护、防震措施及消防
影响环境因素分析
废水
安置小区附近大的湖近有青山湖，拟建工程的实施不会破坏水资源，
本身也不会产生水污染，通过雨污分流，污水进入城东污水处理厂。
噪声
施工机械作业时对周边环境会产生影响，应在施工边界上（指小
区内 50 米或砼搅拌机周围 50 米）选择距环境敏感战火 最近处作敏
感点。
按点声源扩散公式中算，距作业点 47 米处机械噪声的最大值为
85dB，因而此处的施工噪声限值 85dB，同时一般夜间（22:00～6:00）
均停止工程施工，所以小区噪声影响范围最大为 50 米左右。
我国城市环境区域噪声标准（GB3096-82）中第一类混合区（居
民、商业）标准中昼间 55dB，夜间 45dB。
不同施工阶段作业噪声限值表 单位：等级声效 dB（A）
施工阶段 主要噪声源 昼间噪声 夜间噪声
土石方 推土机、挖掘机、装载机等 75 55
打桩 各种打桩机 85 禁止施工
结构 砼搅拌机、电锯等 70 55
装修 吊车、升降机等 65 55
当环境区域评价点受施工噪声影响，环境噪声超过限值时，可采
取调整同时作业的施工机械数量或调整机械噪声低的机械等防治措
施。还可以采用商品砼以减少施工噪声对周围居民的影响。
环境保护
土方开挖或回填时，原有的值被受一定的破坏，雨天施工会受一
定的破坏，雨水施工会产生一定量的水土流失，施工期间应采取以下
措施：
1、注意天气预报，以便采取相应措施。待取土完成后，立即将
覆盖原土，使其近早恢复植被。
2、小区内排水采取雨污分流制，雨水通过自然水体流入小区内
水系中，污水则全部排入市政污水管道进行统一处理。
3、对施工单位运输车辆实行限制，防泄漏、抛洒等措施，尽量
避免因施工而造成原料在途经的沿线路面污染。
劳动保护
施工期间，施工单位与员工签定用工合同，严格遵守《劳动
法》，对工人进行安全教育，文明施工教育，技能的培训和考核，针
对工程施工各阶段的特点，教育员工自觉做好生产过程中的施工防护
和人身防护，牢固树立“安全第一，预防为主”的思想，保安全生产。
项目全体员工每年组织一次专门的安全教育。
新进场的工人在上岗前必须进行三级安全教育，经考核合
格后，方能上岗。
特种作业人员安全教育经政府劳动部门考核后，一律持劳动
部门颁发的操作证上岗，操作证每两年复审一次，各级劳动安全部门
建立特种作业人员档案，登记造册，保存操作证复印件或原件。
加强安全管理标准化，坚持“五同时”“三不放过”制度。施工现
场设安全标语，危险区设立安全警示标志。特殊工种坚持持证上岗。
生产区与住宿区必须隔离。住宿环境符合安全卫生要求。对于
流动性施工，可视具体情况而定，搭设流动住宿区。现场设置临时办
公室，做到整洁、干净，并设公用厕所。工地食堂必须符合卫生要求，
做到灶台整洁，有专门的洗菜地，橱具定期消毒。现场必须保证供应
符合卫生要求的饮用水。
防震措施
地震是威胁人类安全的主要自然灾害之一，根据中国地震局的预
测，目前我国大陆已进入第五个地震活跃期，“十一五”期间，抗震防
灾的工作方针是：预防为主，平震结合，城乡并举，突出重点，依法
监督，常备不懈。抗震防灾工作的指导思想是：以法律法规和工程建
设强制性标准为依据，以新建工程抗震设防和现有工程抗震加固为重
点，依靠科技创新和技术进步，加强工程建设、城乡建设抗震防灾的
监督管理，全面提高工程建设和城乡建设的综合抗震防灾能力。
按 《 中 国 地 震 参 数 区 划 图 A1 》 和 《 建 筑 设 计 抗 震 规 范 》
（GB50011-2001），南昌地区抗震设防烈度为 6 度，设计基本地震加
速度值为 .
房屋结构宜采用抗震性能较好的框架结构，持力层落在稳定的亚
粘土或中粗砂层上，不宜落在淤泥质土或易液化的细砂土上。
为避免震害，在软弱粘性土层和液化土层上修建时，可采取换土、
加大基底面积、采取桩基础等加强地基处理的措施。
消防
为了保卫社会主义建设和公民生命财产的安全，在城镇规划和建
设中贯彻“预防为主，防消结合”的方针，采取防火措施，防止和减少
火灾危害，真正做到“防患于未然”。
根据《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）（2001 版）规定，室外
消防栓应沿道路设置，并宜靠近十字路口。间距不应超过 120 米，保
护半径不应超过 150 米，并有明显标志。室内消防栓在有消防给水的
建筑物中，各层均应设置消防栓。消防栓布置应保证有两支水枪的充
实水柱同时到达室内任何部位。消防栓应设在明显易于取用地点。
第六章 组织管理与招投标管理
组织管理
为加快推进我市低洼危旧房改造，市委、市政府成立专门指挥机
构（南昌市城市和国有工矿棚户区改造指挥部）负责全市城市和国有
工矿棚户区改造工作的政策制定、方案审定及相关协调工作。省委常
委、市委书记余欣荣总负责，市委常委、市政府常务副市长赵东亮担
任总指挥，市政府副市长黄春平任常务副总指挥，市政府市长助理张
恨水、市政府副秘书长、市建委主任龚亚立担任副总指挥，指挥机构
下设办公室（设在市建委），龚亚立兼任办公室主任，办公室由市建
委、市规划局、市国土局、市房管局、市财政局、市商贸委、昌工控
股集团、各区政府、开发区管委会等相关单位抽调人员集中办公。办
公室作为日常工作与管理机构，具体负责项目协调及推进工作，并安
排相应的工作经费。办公室下设综合协调组、规划指导组、征地拆迁
组、资金筹措组、新闻宣传组、信访维稳组、督导考核组等 7 个机构。
招投标管理
严格按照基本建设程序办事，成立了招标领导小组，成员
由公司领导、稽核审计部、监察室、项目办组成。采取公开招标方式
选择投资一流、管理规范、技术力量雄厚、业绩优良的设计单位、施
工单位和监理单位，严把工程技术质量关，使建设质量达到优良标准。
邀请审计部门参与，实行跟踪审计，有效控制项目投资，
选择科学合理、经济的方案，严格财务管理，认真做好预决算工作。
第七章 工程建设进度计划
建设安排
根据拟建项目的工程特点和施工条件，本着保证施工质量和控
制开发成本的原则，合理安排施工计划，使各阶段工作相互衔接，
保证项目如期竣工。
前期工作安排：
2010 年 7 月完成本工程的可行性研究报告；
2010 年 8 月完成初步设计文件；
2010 年 9 月完成施工图设计文件；
2010 年 9 月至 2011 年 12 月底完成各分项工程的施工。
实施进度安排
项目实施进度表
第八章 投资估算
投资估算
投资估算内容
该项目投资估算包括从项目筹建、施工直至竣工投入使用
所需的全部费用，具体包括建筑安装工程费、建安管理费、工
程前期费、基础设施配套费、园林景观工程费、安防设施费、
小区内给水消防配电设施费、预备费等。
投资估算依据
安置小区规划设计方案
国家计委编制的《建设项目经济评价方法与参数》
类似建设项目工程造价指标
人工工资： 元/工日、45 元/工日
材料价格执行：南昌市建设工程造价管理站发布的造价
信息 2010－4 期，有的主要材料做了调整。
建设单位管理费：按建安工程费的 2%计取
工程监理费：按建安工程费的 %计取
预备费：按工程总费用的 5%计取
代建费：按建安工程费的 2%计取
估算结果：本项目总投资估算金额为 亿元。
主要材料价格及用量
主 要 材 料 用 量 (仅 供 估 算 参 考 )
水 泥 ： 300 元 /吨 68000 吨
钢 筋 ： 4800--5000 元 /吨 17000 吨
木 材 ： 820 元 /M3 8500 M3
资金筹措
资金来源 100%申请银行贷款。其借款利息的计算均按年计息,并
假定借款均在年中支用,按半年计息,其后年份按全年计息;还款当年
按年末偿还,按全年计息。贷款利率按 %计算。
资金安排
工程建设期为二年, 资金安排:第一年为 50%,第二年为 50%。
还贷期:按二年计算。
第九章 工程效益分析
经济评价应分为财务评价和国民经济评价的两个层次，鉴于本工
程系城市基础设施，其国民经济效益主要表现为社会效益和环境效益，
很难用货币量化。工程项目的经济效益则主要体现为促进本地区工农
业经济的发展，减免国民经济损失，提高城市综合经济实力，而其净
贡献也难以确切的定量计算。根据《投资项目可行性研究指南》对建
筑工程项目淡化、简化国民经济评价的要求，本报告仅对社会效益作
定性分析。
南昌市利字街低洼地危房改造工程的建设可以显著提高朝阳片
区的产业布局，即可以改善低洼地危旧房居民的生活条件，又可以充
分发挥地区的区位优势、政策优惠条件和土地级差效益，提高地区的
城市品位，为保证朝阳新城开发顺利进行，必须妥善解决原拆迁户的
居住问题，该小区的建成能充分体现以人为本，以家为本的原则，居
住环境体现了二十一世纪新的居住理念和较高的环境标准。
南昌市利字街低洼地危房改造工程建成后，由于大量人员的迁入，
成为一个消费群体，势必增加该地区的就业人数，对附近居民而言意
味着无限商机，收入、消费水平、生活质量都会得到较大的提高。
项目的建成还可以改善该片区的投资环境，促进当地经济发展，
满足人民生活需求，加快周边土地增值。
另外，我国是一个人口大国，也是一个劳动力资源丰富的国家，
就业压力大，要求充分利用人力资源和减少失业带来的不安定因素。
项目的建设将创造更多的就业岗位；除了直接就业之外，还有间接就
业，项目建成后，将加快朝阳新区的开发、建设，拉动南昌市城市建
设，就业机会必然增加。
现代城市中，众多人工建筑物使得城市景观单调枯燥，该小区绿
化以及景观小品的建设，能营造出舒适、怡人的绿色空间，使人们漫
步其间，接触绿色，感受自然。
综上所述，南昌市利字街低洼地危房改造工程作为城市基础建设
项目，对社会、经济和环境的影响是积极的，项目建设是必须的。
第十章 研究结论与建议
可行性报告研究结论
通过对推荐方案的详细分析论证，南昌市利字街低洼地危房改
造项目，从社会效益方面来看，是切实可行的，建议尽快实施。
存在问题与建议
利字街低洼地危房改造项目总用地 214 亩，存在大量的拆
迁安置问题，建议尽快妥善解决，以保证拆迁工作的顺利进
行。
大力实施市政基础设施先行策略，为危旧房改造项目的推
进创造基础条件。
加强安置用房的建设质量管理，尽可能通过公开招标方式
选择有实力的单位参与建设，加强工程质量安全监督管理，
确保安置房屋的建设质量，防止因质量问题引发矛盾纠纷。
由于该小区住户偏多，建议引进连锁超市，以保证小区内
居民的正常生活需求。
初步设计前，能确定公交线路规划，综合考虑公交站台位置，
确定小区内各出入口的位置，尽量靠近站台，方便小区内居
民的出行。
附图、附表、附件
