《经济师》2009年第 11期
能更快地销售房产。
（3）网络销售。它是利用现代电子商务的
手段，实现房产的销售。与传统的销售策略相
比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销
成本，可以实现零距离和全天候的服务，更方
便地和消费者沟通；可以树立房地产企业意识
领先、服务全面、信息完备的良好形象，有利于
增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售
的地域性等优势。目前，国内出现了一些以房
地产为主要内容的网站，如搜房网、中房网等。
随着电子商务的发展，网络营销应用在房地产
业上将具有更大的发展潜力。
三、结语
综上所述，结合房地产商品本身发展的特
点，房地产营销策略大致可分为以上几个方
面。目前我国房地产业正处于一个崭新的发
展阶段，房地产营销俨然成为地产开发中的重
要环节，它对整个房地产行业而言都具有极其
重要的现实意义。在日益严峻的市场竞争环境
下，房地产营销策略对一个企业来说，就如同
指引房地产企业前进的明灯，房地产企业只有
开发出适应市场需求、满足客户需要的产品，
才会给企业带来生存发展的机会。可以说，房
地产营销策略是关系房地产开发经营成败的
关键。
（作者单位：浙江金基置业有限公司 浙
江杭州 310000） （责编：若佳）
●房地产业
摘 要：文章从需求层次理论的角度出发，分析了房地产业与经济
总量倒 U 曲线形成的原因，并对中国房地产业与人均 GDP的倒 U 曲
线进行了初步的统计分析，认为我国房地产业发展已经处于初步满足基
本的刚性需求、改善型需求与投资需求逐渐扮演着拉动房地产业发展的
重要角色，房地产业已经从快速增长进入稳定增长的阶段。
关键词：房地产业 倒 U 曲线 需求层次理论
中图分类号:F293 文献标识码:A
文章编号:1004-4914(2009)11-237-02
房地产业与区域经济的总量关系，指的是在房地产业与区域经济协
调发展、相互作用的过程中，呈现出一定的比例关系，而这种比例关系，
随着不同国家、不同区域的不同而不同，但总体而言，两者之间的关系可
以用倒 U曲线的关系来描述。
一、房地产业与经济总量的倒 U曲线关系概述
房地产业与经济总量的倒 U曲线关系，指的是在经济发展初期，房
地产业占地区生产总值的比重逐渐上升，当经济发展到一定阶段后，房
地产业占地区生产总值的比重开始下降，两者的形状呈倒 U型。
房地产业与经济总量的倒 U曲线关系，最初来自于美国的数据验
证。1995年美国著名学者 和 通过对许多国家住宅投
资问题研究，详细地分析总结了住宅建设发展与各国经济增长的内在关
系。得出结论:按照一般规律，住宅建设投资与人均 GDP存在着内在关
系，人均 GDP在 500美元以下时，住宅建设投资占 GDP的比例在 2%以
下；人均 GDP达到 2500美元时，比例为 3%～5%；人均 GDP达到或超
过 5000美元时，比例达到最高值 6%～7%。此后，住宅建设投资随着人
均 GDP的增加，绝对值增加，但占 GDP的比例呈下降趋势。
在国内，2001年曹振良教授在 和 的倒 U曲线的
基础上，提出了对倒 U曲线的理解：指一个国家经济起飞时，随着人均
GDP的增长，房地产业以高于人均 GDP的增长速度，加速增长；但是随
着人均 GDP的进一步增长，房地产业发展速度逐渐放慢，直至与人均
GDP同速，甚至低于人均 GDP的增长速度，其发展轨迹呈倒 U曲线。
和 提出的倒 U曲线与曹振良教授提出的倒 U曲
线的区别主要在于：前者研究住宅建设投资占 GDP比重随着人均 GDP
的不同，呈现倒 U曲线的变化；后者研究房地产业增长速度与人均 GDP
增长速度的相对变化中，呈现倒 U曲线的变化。但是，无论是住宅建设
投资占 GDP的比重，还是房地产业的速度与人均 GDP增长的速度比
较，都反映了一个共同的现象，即房地产业在经济发展早期占优势地位，
随着经济的进一步发展，其他产业的兴起，受制于房地产业本身的特性，
房地产业逐渐丧失这种优势地位。
二、倒 U曲线的验证
目前，国内对倒 U曲线的研究主要集中在以曹振良教授为代表的
一批学者，其中，梁荣博士在其专著《中国房地产业发展规模与国民经济
总量关系研究》中对 1947- 2002年美国房地产业增加值与 GDP的关系
进行了统计分析，首次证明了美国房地产发展“倒 U曲线”存在。梁荣在
美国房地产发展“倒 U曲线”探讨中采用房地产业和国内生产总值取对
数转化成可线性回归的数据、再线形回归的方法，模拟了美国房地产业
作为实体经济在 1985年前对美国国内生产总值的增长的强拉动效果，
以及 1985年后该产业增长速度开始的较国内生产总值增长速度却越来
越慢的发展趋势。从而解释了美国在 1947- 2002年阶段，房地产业与国
内生产总值的增长速度关系经历了一个大致倒 U的曲线关系。
在文中，梁荣将 1947- 2002年分成三个阶段，以 GDP的对数为解释
变量，房地产业增加值的对数为被解释变量，分别对 1947- 1960年、
1961- 1982年及 1986- 2002年三个阶段数据进行线性回归分析，分别得
出以下三个回归方程：
1947- 1960年：
Lregdp=- +
(- ) ()
R2=,DW=
1961- 1982年：
legdp=- ++(1)- (2)
(- ) () () (- )
R2=,dw=
1986- 2002年：
lregdp=- ++AR(1)
(- ) () ()
R2=,DW=
由此可见，在上述三个阶段，GDP增长速度每增加 1%，房地产业增
加值增长速度分别增加 %、%和 %，表明美国房地产业增长
速度与 GDP增长速度之间的倒 U曲线关系存在。
三、从房地产功能定位角度看倒 U曲线的形成
曹振良教授认为，房地产业与经济总量关系之所以呈现倒 U曲线
的变化，主要是房地产业除了其常规功能特征基础产业特性外，还具有
支柱产业的功能特征，尤其是在发展速度方面。在倒 U曲线起止两端
（A、B）之间的时期内，一方面随着国民经济的增长，一些经常起作用的
常规因素推动着房地产业的增长，即常规增长，发挥基础产业的作用。在
这里所谓常规因素，是指一国经济发展的任何时期亦即不论是房地产业
发展倒 U曲线时期，还是非倒 U曲线时期都对房地产业发展起作用的
因素。这些因素主要有如：（1）国民经济的发展，增加了对工商用房及其
他公共用房的需求，从而推动了非住宅房地产业的发展；（2）随着国民经
济的发展，居民收入的增长，增加对住宅的需求，从而推动住宅房地产业
的发展；（3）房地产金融制度的启动对整个房地产业发展的推动作用；
（4）提升城市竞争力，开展城市经营，而城市经营的主要内容是房地产经
营，对房地产发展起经常性作用。
另一方面是基本只有在经济起飞初期到经济发展成熟后一个时期
内，才有的特殊因素或超常规因素推动房地产业加速增长，即超常规增
房 地 产 业 与 经 济 总 量 的 倒 U 曲 线 形 成 分 析
●陈雪松
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长，从而使房地产业发挥支柱产业的作用。这些超常规因素主要有如：
（1）旧城改造中对居民的拆迁补偿推动住宅房地产的发展；（2）城市化过
程加快，吸纳农业人口进城刺激了住宅房地产业的加速发展；（3）城市居
民自我调整消费结构增加住房消费，影响住宅房地产业的超常发展；（4）
国民经济跳跃式发展也有推动房地产超常规的因素；（5）在这一时期政
府的有关特殊政策。这一时期政府的特殊政策是多方面的，而且往往有
叠加效应，一方面直接推动住宅房地产和非住宅房地产发展，如对中低
收入家庭采取更特殊的住房补贴政策，对大众公共设施实施更优惠的措
施等。另一方面通过上述有关措施如旧城改造政策、城市化政策、跳跃式
发展战略等加速房地产超常规发展。
然而，国民经济经过一个时期快速增长以后，进入平稳持续发展阶
段，这时，上述影响房地产业超常发展的因素，有的继续发挥作用如城市
化，有的作用减弱如旧城改造。经过拐点，就整体而言，作用的力度下降，
直至基本消除进入常规发展，房地产业支柱产业的地位也将逐渐下降或
消失，继续发挥基础产业的作用。
曹振良教授对房地产业作为基础产业的绝对性和房地产业作为支
柱产业的相对性及其成因、房地产业发展倒 U曲线理论的初步分析。通
过常规因素和超常规因素解释倒 U曲线，尽管有一定的道理，但是并不
具备一般性，并没有揭示房地产业在区域经济中相对地位变化的本质。
四、从需求层次理论看倒 U曲线的形成
房地产业与经济总量的倒 U曲线关系，实质上体现的是随着经济
的发展与人均收入水平的提升，人的需求也随之不断的发展变化，从而
使得房地产业在经济发展过程的角色发生变化：在经济早期阶段，由于
居住需求是一种刚性需求，而且占收入的比重比较大，因此表现为房地
产业在经济增长中起着重要的作用，而且呈现快速增长的趋势。随着经
济的进一步发展，人的基本居住需求已经得到满足，对房地产业的刚性
需求有所减弱，但改善型需求及投资需求逐渐加强，继续推动房地产业
的快速发展，但是发展速度相对早期有所减弱，而且随着其他产业的兴
起，在经济总量中所扮演的作用尽管继续增长，但是增长速度出现下滑。
进入最后一个阶段，人的基本居住需求已经得到完全的满足，而改善型
的需求也达到一个相对稳定的状态，这时对房地产业的需求主要表现为
保值增值的投资需求，而且其他产业的重要性愈加突出，因此此时的房
地产业在经济总量中的比重开始出现下跌，出现了倒 U曲线的拐点。
根据马斯洛的需求层次理论，人的需求可以分为生理需求、安全需
求、社会需求、尊重需求以及自我实现需求五个层次。如果从经济发展阶
段的角度考察人的需求层次，可将生理需求与安全需求对应于经济起飞
阶段，此阶段主要是基本的居住需求促使房地产业在经济中扮演着越来
越重要的作用；将社会需求与尊重需求对应于经济达到中等发达阶段，
此阶段刚性的居住需求已经基本得到满足，改善型需求与投资需求开始
起重要作用；将自我实现需求对应经济发达阶段，此阶段基本居住需求
完全得到满足，改善型需求也达到一个相对稳定的状态，而投资需求开
始扮演重要的作用，倒 U曲线开始出现拐点。
从需求层次理论看房地产业倒 U曲线的形成，实质上是从房地产
业的产业属性出发，利用马斯洛的需求层次理论，分析房地产业在经济
发展的不同阶段满足人们不同的需求层次，这种差异导致房地产业与区
域经济的倒 U曲线关系的形成。
五、我国房地产业倒 U曲线的考察
这里，我们从房地产业增加值与人均 GDP的相对增长速度角度考
察。我们先对 GDP与房地产业增加值进行对数处理，然后作出对数处理
后的散点图。
从下图可见，我国 GDP与房地产业增加值大致呈线性关系，其中，
在 1992年之前这种线性关系相对较陡，而在 1992年之后斜率有所下
降，而 1992年对应我国房地产业的一个高峰期，因此，我们以 1992年为
分界线，对两段数据进行回归分析。建立如下线性回归方程：
Ln（RE）=a+bLn（PGDP）
其中，Ln（RE）表示房地产业增加值的自然对数，Ln（PGDP）表示人
均 GDP的自然对数。
通过对 1978- 1992及 1993- 2007两段时间进行回归分析，并将两个
时间段的数据进行转化后使用线性回归方法。结果如下所示：
对 1978- 1992年进行数据处理得
Ln（RE）= Ln（PGDP）-
图像拟合很好说明了两者之间有很强的线性关系，表明在这一阶
段，经济每增长 1%，房地产业增加值增长 %。因此，房地产业以远高
于经济增长的速度增长。
对 1993- 2007年数据处理得
Ln（RE）= Ln（PGDP）-
图像拟合很好说明了两者之间有很强的线性关系，表明在这一阶
段，经济每增长 1%，房地产业增加值增长 %。尽管在这一阶段房地
产业仍以高于经济增长的速度增长，但是增速已经较第一阶段有所下
滑。
因此，如果从需求层次理论看我国房地产业的发展阶段，则可以初
步判断，我国房地产业已经处于第二阶段，在这一阶段，基本的刚性居住
需求已经得到初步满足，改善型居住需求与投资需求开始扮演着越来越
重要的角色，促使房地产业在经济增长中继续保持较为重要的份额，而
且比重继续增长，但是增长速度出现下滑。因此，在我国目前房地产业发
展过程中，在重视解决社会保障型住房的同时，也要重视改善型住房的
需求，而不是一味强调发展中小户型的住房。
参考文献：
1.曹振良.房地产经济学通论.北京大学出版社，2003
2.曹振良.论房地产经济学.理论与现代化,2005(5)
3.梁荣.中国房地产业发展规模与国民经济总量关系研究.经济科学
出版社，2005
4.达摩达尔·N·古扎拉蒂.计量经济学基础（第四版）.中国人民大学
出版社，2005
（作者单位：暨南大学经济学院 广东广州 510632）
（责编：贾伟）
回归统计
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R Square
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标准误差
观测值 14
回归统计
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观测值 14
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●房地产业
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