房地产确权中权属纠纷
一、房地产纠纷
是指关于权利义务关系的争议
二、房地产纠纷的种类
土地纠纷、房屋纠纷
1、土地权属纠纷
（1）土地权属纠纷
（2）土地侵权纠纷
房地产确权中权属纠纷
2、房屋权属纠纷
（1）房屋产权纠纷：所有权的归属
（2）房屋买卖纠纷：违反法律规定进行房屋买卖
虚假的房屋买卖、代理人滥用代理权或超越代理权
订立的房屋买卖合同
因无效民事行为而引起的房屋买卖纠纷
房地产确权中权属纠纷的处理
2、房屋权属纠纷
（3）房屋租赁纠纷：
（4）房产行政性权属纠纷
对房地产管理机关不作为产生的争议
对房地产为法人的行政处罚的争议
（5）房产民事权属纠纷
（6）房产物权纠纷
（7）房产债权纠纷
房地产确权中权属纠纷
三、 房地产权属纠纷处理案例分析
甲向乙购买临街铺面一间，成交后未办理房屋产权变更登
记。随后，甲以该房屋作为出资，与乙共同创办了一家合
伙商店。一年后，甲因私人债务与丙签定合同，将此房屋
抵押与丙。乙提出异议。请问该案应如何处理？
房地产确权中权属纠纷的处理
三、 房地产权属纠纷处理案例分析
原告：李宇驰
被告一：李宇飞
被告二：赵学英
2002年7月原告李宇驰花去几十万积蓄付首付,和其母亲被告二共同与房产
商签订房屋买卖合同,购得房屋一套,后竞发现,产权人不是自己的名字,而是
一位没有授权委托书的哥哥。原来,其哥哥以李某工作繁忙为由,主动承担了
办理产权过户等手续.李某以为合同是自己签的,就万事大吉,没有料到哥哥会
伪造合同,委托书等相关重要资料骗取了产权证。得知此事,李某与其哥哥协
商未果,故聘请律师诉诸法律。请求法院确定其产权.但是因为办理手续的材
料均在其哥哥处,取证存在较大困难。
房地产确权中权属纠纷的处理
三、 房地产权属纠纷处理案例分析
宋华周不服韶关市房地产管理局撤销产权登记决定案
原告：宋华周，男，４２岁，汉族，曲江县人，个体采煤专业户。
被告：广东省韶关市房地产管理局（以下简称房管局） 法定代表人：蔡户弼，局长。
１９９４年１月１１日，宋华周书面向房管局报告遗失了其座落在韶关市武江区沿塘村６
８号之二房屋的《房屋所有权证》，要求补发。经房管局审查核准，并出具证明，由宋华
周于１９９４年１月１４日在《韶关日报》刊登遗失声明，声明其粤房字第０６７０１５
６号《房屋所有权证》作废。房管局于１９９４年４月２９日依法核准给宋华周补发了该
房屋的《房屋所有权证》，证号为粤房字第１３６０８７２号。同年６月２日，宋华周以
作废的粤房字第０６７０１５６号《房屋所有权证》作抵押，向韶关市城市信用社中心社
贷款１２万元，并由被告办理了同意抵押的登记审批手续。１９９５年６月，宋华周将武
江区沿塘村６８号之二房屋卖给他人，同年９月房管局在受理该房屋的买卖过户时，发现
该房屋有两本重复的所有权证。于是，房管局以宋华周隐瞒真实情况，违反有关法规，在
社会上使用两本同一房屋的《房屋所有权证》为由，于１９９５年９月２３日作出撤销座
落在武江区沿塘村６８号之二的粤房字第０６７０１５６号和粤房字第１３６０８７２号
《房屋所有权证》的全部登记事项的处理决定，并在当天的《韶关日报》公告于众，同年
１０月４日作出书面通知，但尚未给宋华周送达。宋华周从报上获悉后不服而向武江区人
民法院提起行政诉讼。
。
房地产确权中权属纠纷的处理
三、 房地产权属纠纷处理案例分析
【审判】
武江区人民法院经审理认为，房地产管理部门依法登记核发的《房屋所有权证》是房屋权
利人依法经营、使用或处分该房屋的凭证，其房产权受法律保护。被告１９９５年９月２
３日的公告和１９９５年１０月４日的通知，内容一致，实质是处理决定，是被告所作的
具体行政行为。粤房字第０６７０１５６号《房屋所有权证》是依法登报声明作废的产权
证，是没有法律效力的；而粤房字第１３６０８７２号《房屋所有权证》是被告依法核准
各登记事项后给予补发的，是有效和受法律保护的。被告将失效的废证和有效的产权证同
时撤销，事实不清，责任不明，属行政权力行使不当，不予支持。同时，被告在处理决定
尚未发生法律效力和尚未给原告通知就将处理决定登报公告于众，违反了《广东省城镇房
地产权登记条例》的有关规定，程序不合法，应予纠正。原告认为其合法权益受侵犯，诉
请撤销被告的处理决定，理由充分，应予支持。至于原告持已作废的粤房字第０６７０１
５６号《房屋所有权证》，并经被告验证认可同意抵押向韶关市城市信用社中心社贷款１
２万元至今本息未还，原、被告应负什么责任，是另一法律关系，不属行政审判范畴，本
案不作断论。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第１、３、５目
之规定，该院于１９９５年１２月１１日作出判决如下：
一、撤销被告１９９５年９月２３日关于撤销粤房字第０６７０１５６号和粤房字第１３
６０８７２号《房屋所有权证》的公告；
二、撤销被告１９９５年１０月４日关于撤销粤房字第０６７０１５６号和粤房字第１３
６０８７２号《房屋所有权证》的处理决定。
房地产确权中权属纠纷的处理
三、 房地产权属纠纷处理案例分析
宣判后，韶关市房地产管理局不服，向韶关市中级人民法院提出上诉，理由是：宋华周利
用遗失契证、新领契证重复进行交易，影响了房地产交易的正常秩序。本局采取登报公告
和通知形式撤销两份房产证是行使正当的行政权利，不存在任何侵权行为。要求撤销原判，
维持其公告和通知决定，判令宋华周公开悔过并处行政罚款５千至１万元。宋华周答辩则
认为房管局的公告和通知决定撤销已登报作废的０６７１０１５６号房屋所有权证和依法
重新核发的１３６０８７２号房屋所有权证的行为是以权代法、滥用职权、推卸责任的行
为，原判正确，要求驳回上诉，维持原判。
韶关市中级人民法院经审理认为：上诉人依程序重新核发给宋华周的粤房字第１３６０８
７２号《房屋所有权证》是有效的房屋所有权证，应受法律保护。宋华周以作废的房屋所
有权证骗取上诉人办理了抵押贷款手续，双方对此应承担何责任，是另一法律关系。在上
诉人发现宋以有效的房屋所有权证办理过户时，又将作废和有效的所有权证同时撤销，实
属责任不明，行使行政权不当的表现，它直接影响他方关系人的权利义务；同时上诉人并
无充分证据证明宋华周是隐瞒真实情况，采取非法手段领取粤房字第１３６０８７２号
《房屋所有权证》，因此，上诉人认为其是正当行使行政管理权，要求维持其公告和通知
决定，不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律、法规正确应予维持。根据《中华人民共
和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，该院于１９９６年３月１５日作出判决：
驳回上诉，维持原判。
房地产确权中权属纠纷的处理
三、 房地产权属纠纷处理案例分析
蓝梦公司诉南通市房产管理局办理房产所有权登记行为侵权案
原告：南通蓝梦公司。被告：南通房产管理局。第三人：南通仁发实业公司。
１９９２年，仁发公司与城西危房办洽商购买胡家竹园商办楼一、二、六层，并
汇去购房款１８１万元。是年秋，仁发公司与蓝梦公司协商合办餐饮娱乐场所。
蓝梦公司化去１０７万元对该楼一、二层进行装璜，并开始对外营业。经营不到
一年，合作失败。次年夏，双方重新商定，该楼一、二层改由蓝梦公司直接向城
西危房办购买，价格为１１０万元。１１月，城西危房办按双方约定的蓝梦公司
正式开出第０４号房屋销售发票１０１．５３万元和房屋建设费发票２．９万元。
蓝梦公司当即付购房款８０万元。余款于１９９５年底结清。１９９４年５月，
仁发公司背着蓝梦公司以第０４号房屋销售发票遗失为由，要求城西危房办重开
第０７、０８号两张房屋销售发票，将购房单位改为仁发公司。１０月，仁发公
司趁蓝梦公司总经理人身自由受限制之机，藉此销售发票向南通市房屋登记管理
部门申领两处房屋所有权证。房屋登记管理部门未经公告程序，即给仁发公司颁
发了第３１２５１２号房屋所有权证。１９９６年１月，仁发公司又到该房屋登
记管理部门办理了房屋抵押登记手续，以此商办楼一、二、六层设定抵押，向中
国银行南通分行贷款１６９万元，贷款期限届满，仁发公司未能归还本息，南通
分行遂主张对抵押物行使抵押权。法院判决南通分行在抵押房屋的折价款、拍卖
变卖款中优先受偿。
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三、 房地产权属纠纷处理案例分析
蓝梦公司诉南通市房产管理局办理房产所有权登记行为侵权案
蓝梦公司获悉后便提起民事诉讼，要求法院确认该商办楼一、二
层所有权归其所有，后因故撤回起诉。１９９６年６月，蓝梦提起
本行政诉讼。 原告诉称，１９９３年原告向仁发公司转买胡家竹园
商办楼一、二层，房款付清，该房屋实际交付并使用至今。仁发公
司隐瞒真实情况向被告申领了房屋所有权证。被告办理房产所有权
登记行为侵犯了原告的合法权益，请求法院判决撤销第３１２５１
２号房屋所有权证，并要求将商办楼一、二层房屋所有权登记在自
己的名下。 被告辩称，仁发公司申领胡家竹园商办楼一、二、六层
房屋所有权证的资料齐全，其审核无误，颁发给仁发公司的房屋所
有权证于法有据，请求法院依法公断。
夫妻一方擅自处理共有房产纠纷案
原告：陈某原告：陈某 被告一：冯某被告二：曾某被告一：冯某被告二：曾某
陈某的婚姻道路曲折，丈夫与同事婚外情，并且早已蓄谋转移夫妻共同财产， 陈某的婚姻道路曲折，丈夫与同事婚外情，并且早已蓄谋转移夫妻共同财产，
将房产所有权转让给被告二曾某，陈某发现后，协商未果，不得不寻求法律将房产所有权转让给被告二曾某，陈某发现后，协商未果，不得不寻求法律
帮助。帮助。
律师接受原告陈某的委托，代理该诉讼。 律师接受原告陈某的委托，代理该诉讼。
案情 案情:2002:2002年年77月，原告与被告一登记结婚。同年月，原告与被告一登记结婚。同年1010月购买某小区房屋一套，月购买某小区房屋一套，
总价总价6060余万元。产权登记在原告丈夫被告一名下。余万元。产权登记在原告丈夫被告一名下。20052005年年22月，被告一与月，被告一与
被告二签订《房屋买卖合同》，将上述房屋转让给被告二，价款为被告二签订《房屋买卖合同》，将上述房屋转让给被告二，价款为8080余万元。余万元。
产权也办理了过户，登记在了被告二名下。且被告二向中国银行办理了抵押产权也办理了过户，登记在了被告二名下。且被告二向中国银行办理了抵押
贷款手续。原告对自己丈夫买卖房屋的事实根本不清楚，直到贷款手续。原告对自己丈夫买卖房屋的事实根本不清楚，直到20052005年年1010月，月，
原告才得知这一事实，于是找到了律师，寻求帮助。原告才得知这一事实，于是找到了律师，寻求帮助。
律师在庭审中明确指出：律师在庭审中明确指出：
11、讼争房屋系婚后购买，虽然登记于被告一一人名下，但是仍是夫妻共同、讼争房屋系婚后购买，虽然登记于被告一一人名下，但是仍是夫妻共同
财产，被告一没有权利在未征得原告同意的情况下擅自卖房；财产，被告一没有权利在未征得原告同意的情况下擅自卖房；
22、二被告原系同事关系，对于原告与被告一系夫妻关系和正在诉讼离婚的、二被告原系同事关系，对于原告与被告一系夫妻关系和正在诉讼离婚的
事实完全知晓，也知道出售的房屋是原告与被告一的夫妻共同财产，显然被事实完全知晓，也知道出售的房屋是原告与被告一的夫妻共同财产，显然被
告二不能构成系争房屋买卖合同中的善意第三人；告二不能构成系争房屋买卖合同中的善意第三人；
33、二被告的恶意串通行为，系合同法明确规定的导致合同无效的情形。、二被告的恶意串通行为，系合同法明确规定的导致合同无效的情形。
房子几易其主全是无效买卖
20052005年年11月月1818日，市民李先生以日，市民李先生以万元的价格买下江汉区一万元的价格买下江汉区一
套建筑面积为套建筑面积为6565平方米的商品房。李先生在银行进行抵押贷款平方米的商品房。李先生在银行进行抵押贷款1212万万
元，于同年元，于同年1111月领取了该套房屋的所有权证。房证中注明，该房屋月领取了该套房屋的所有权证。房证中注明，该房屋
设定了抵押权，权利人为中国工商银行武汉市江汉支行，抵押期为设定了抵押权，权利人为中国工商银行武汉市江汉支行，抵押期为
1010年限。年限。20062006年，李先生因着急用钱，便将此房卖给了王女士。王年，李先生因着急用钱，便将此房卖给了王女士。王
女士又因欠款将此房抵给了郭先生。郭先生对房子进行装修后，全家女士又因欠款将此房抵给了郭先生。郭先生对房子进行装修后，全家
人住了进去。人住了进去。
李先生卖房后，觉得卖便宜了，便找到王女士协商，要求解除买李先生卖房后，觉得卖便宜了，便找到王女士协商，要求解除买
卖关系，经过协商，李先生与王女士于卖关系，经过协商，李先生与王女士于20062006年年99月月2828日又签订一份日又签订一份
协议，解除房屋买卖关系。协议约定：王女士于协议，解除房屋买卖关系。协议约定：王女士于20062006年年1010月月88日退日退
房给李先生，李先生分三次返还给王女士购房款。协议签订后，李先房给李先生，李先生分三次返还给王女士购房款。协议签订后，李先
生如约退还了王女士的购房款，但王女士并没有如约将此房退给李先生如约退还了王女士的购房款，但王女士并没有如约将此房退给李先
生。经过调查，李先生才知道，原来，此房已被王女士抵给了郭先生。生。经过调查，李先生才知道，原来，此房已被王女士抵给了郭先生。
李先生便找郭先生索要，遭到郭先生拒绝。无奈，李先生只好将郭先李先生便找郭先生索要，遭到郭先生拒绝。无奈，李先生只好将郭先
生告上了法庭。生告上了法庭。
抵押房屋不能卖抵押房屋不能卖
法院经审理认为：涉案房屋是原告李先生以抵押贷款的方式购买， 法院经审理认为：涉案房屋是原告李先生以抵押贷款的方式购买，
并领取了该房屋的所有权证。由于原告与贷款银行在该房屋上已设定并领取了该房屋的所有权证。由于原告与贷款银行在该房屋上已设定
了抵押权，并且抵押权目前尚未解除，在此情况下，原告李先生未经了抵押权，并且抵押权目前尚未解除，在此情况下，原告李先生未经
抵押权人同意，卖掉这套房屋的行为是无效的。据此，王女士再将该抵押权人同意，卖掉这套房屋的行为是无效的。据此，王女士再将该
房屋抵偿给他人也是无效的。该房屋应该退还给原告。原告、被告与房屋抵偿给他人也是无效的。该房屋应该退还给原告。原告、被告与
王女士之间的欠款是债权债务关系，可另案起诉后审理。原告李先生王女士之间的欠款是债权债务关系，可另案起诉后审理。原告李先生
曾将设定了抵押权的房屋卖给案外人王女士，对本纠纷的出现有一定曾将设定了抵押权的房屋卖给案外人王女士，对本纠纷的出现有一定
的过错，应承担相应的民事责任。的过错，应承担相应的民事责任。
江汉区人民法院日前作出一审判决：被告郭先生于判决生效之日起 江汉区人民法院日前作出一审判决：被告郭先生于判决生效之日起
3030日内，将涉案房屋腾退给原告李先生。本案宣判后，原、被告均日内，将涉案房屋腾退给原告李先生。本案宣判后，原、被告均
未上诉，此案已于未上诉，此案已于20072007年年88月中旬发生法律效力。月中旬发生法律效力。
押房屋不能卖押房屋不能卖
抵法院经审理认为：涉案房屋是原告李先生以抵押贷款的方式购买， 抵法院经审理认为：涉案房屋是原告李先生以抵押贷款的方式购买，
并领取了该房屋的所有权证。由于原告与贷款银行在该房屋上已设定并领取了该房屋的所有权证。由于原告与贷款银行在该房屋上已设定
了抵押权，并且抵押权目前尚未解除，在此情况下，原告李先生未经了抵押权，并且抵押权目前尚未解除，在此情况下，原告李先生未经
抵押权人同意，卖掉这套房屋的行为是无效的。据此，王女士再将该抵押权人同意，卖掉这套房屋的行为是无效的。据此，王女士再将该
房屋抵偿给他人也是无效的。该房屋应该退还给原告。原告、被告与房屋抵偿给他人也是无效的。该房屋应该退还给原告。原告、被告与
王女士之间的欠款是债权债务关系，可另案起诉后审理。原告李先生王女士之间的欠款是债权债务关系，可另案起诉后审理。原告李先生
曾将设定了抵押权的房屋卖给案外人王女士，对本纠纷的出现有一定曾将设定了抵押权的房屋卖给案外人王女士，对本纠纷的出现有一定
的过错，应承担相应的民事责任。的过错，应承担相应的民事责任。
江汉区人民法院日前作出一审判决：被告郭先生于判决生效之日起 江汉区人民法院日前作出一审判决：被告郭先生于判决生效之日起
3030日内，将涉案房屋腾退给原告李先生。本案宣判后，原、被告均日内，将涉案房屋腾退给原告李先生。本案宣判后，原、被告均
未上诉，此案已于未上诉，此案已于20072007年年88月中旬发生法律效力。月中旬发生法律效力。
2007年12月，王某与刘某签订房屋买卖合
同。双方约定，刘某于2008年1月一次性
支付王某42万元房款，王某同时间将住宅
钥匙交给刘某。双方还约定合同违约金为5
万元。此后，刘某按约定向王某支付房款
时，王某却一再推托。
刘某后来了解到，王某在2008年1月
4日已将住宅以45万元的价格卖给了孙某，
并在房屋管理局办理了产权变更登记。于
是，刘某到法院起诉，要求王某履行合同、
交付房屋，支付违约金。
预告登记预防一房二卖
20072007年年1212月，王某与刘某签订房屋买卖合同。月，王某与刘某签订房屋买卖合同。
双方约定，刘某于双方约定，刘某于20082008年年11月一次性支付王某月一次性支付王某4242
万元房款，王某同时间将住宅钥匙交给刘某。双万元房款，王某同时间将住宅钥匙交给刘某。双
方还约定合同违约金为方还约定合同违约金为55万元。此后，刘某按约定万元。此后，刘某按约定
向王某支付房款时，王某却一再推托。向王某支付房款时，王某却一再推托。
刘某后来了解到，王某在 刘某后来了解到，王某在20082008年年11月月44日已日已
将住宅以将住宅以4545万元的价格卖给了孙某，并在房屋管万元的价格卖给了孙某，并在房屋管
理局办理了产权变更登记。于是，刘某到法院起理局办理了产权变更登记。于是，刘某到法院起
诉，要求王某履行合同、交付房屋，支付违约金。诉，要求王某履行合同、交付房屋，支付违约金。
