证券研究报告-简评报告 房地产 第三波调控出台，地产股进一步承压 ——新国八条政策点评 事件 维持 标配 国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作,会议确定了八项政策措施。 分析师：桂长元 投资咨询执业证书编号：评述 S0630208020059 1、实行差别化住房信贷利政策。政策规定二套房首付比例由50%上调联系信息： 至60%，最低利率水平维持在基准利率倍不变，人民银行各分支机构可021-50586660-8623 根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政gcy@ 策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。首付比例提高一成，进一步降低资金杠杆，多次提高首付比例所产生的累积效应将对抑制日期 投资需求效果十分明显，同时改善性需求将遭到进一步挤压。 分析：2011年1月27日 2、限购涉及所有一二线城市，禁购令超市场预期。限购、禁购适用行业表现 范围：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市。%30000禁购的三种情形：拥有两套房的本地居民、拥有一套房的非本地居民、不%%20000能提供纳税和社保证明的非本地居民。国八条中行政管制手段再次升级，%15000限购、禁购范围之广，力度之大，均超出我们的预期。 %%50003、大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房%0用地。该政策的推广将压缩中低价位普通商品住房项目的盈利空间，房地成交金额房地产(申万)上证综合指数产企业未来业绩承压。 相关报告： 4、后续细化政策可能近期出台。国务院房地产调控政策出台之后，1.《2008下半年房地产行业投资策地方政府执行层面需要出台相关文件以细化政策条款，我们认为近期推出略报告》2008/6/27 的可能性较大。与此同时，据媒体报道，上海和重庆房产税试点已经进入2.《把握低利率时代行业投资机会—国务院讨论阶段，可能会在地方细则里同时推出。 2009年房地产行业投资策略报告》2008/12/13 5、我们认为，一、二线城市商品房销售量将出现20-30%的下滑，其3.《通胀预期之下成交或将延续高增时间跨度还有待观察；房价在交易低迷持续6个月的时间内保持平稳，若长--2009年下半年房地产行业投资突破时间阀值，企业因为资金链极度紧张才有可能主动降低房价；销售低策略报告》2009/6/22 迷与项目利润空间压缩将降低上市公司2012年预期利润。在量价利分析框4.《一半是海水，一半是火焰--房地架下，我们给予2011年一季度行业中性投资评级，建议投资者暂时回避地产行业2010年投资策略》2009/12/8产股，只有当销售量见底回升或房地产实体经济见底时。地产股才会迎来5.《风雨过后总是晴--房地产行业一波较好的投资机会。 2010下半年投资策略》2010/7/9 6、《调控市道也有投资机会》2010/12/27 市场有风险，投资需谨慎 110-0910-1010-1010-1010-1010-1110-1110-1110-1110-1110-1210-1210-1210-12
资讯短报附一：温家宝主持召开国务院常务会议 研究部署进一步做好房地产市场调控工作 国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。 会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施： （一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 （二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 （三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。 （四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。 （五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。 市场有风险，投资需谨慎 2
资讯短报 （六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 （七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。 （八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。 市场有风险，投资需谨慎 3
资讯短报桂长元：经济学硕士，房地产行业4年相关从业经历。2006年7月毕业于中国人民大 作者简介 学，2007年12月起就职于东海证券研究所，从事房地产行业研究。 重点跟踪公司：万科、保利地产、金地集团、招商地产、华发股份、滨江集团、广宇集团、苏宁环球、栖霞建设、名流置业、亿城股份、中华企业、福星股份、荣盛发展、中南建设等 市场指数评级 看多——未来6个月内上证综指上升幅度达到或超过20% 评级定义 看平——未来6个月内上证综指波动幅度在-20%—20%之间 看空——未来6个月内上证综指下跌幅度达到或超过20% 行业指数评级 超配——未来6个月内行业指数相对强于上证指数达到或超过10% 标配——未来6个月内行业指数相对上证指数在-10%—10%之间 低配——未来6个月内行业指数相对弱于上证指数达到或超过10% 公司股票评级 买入——未来6个月内股价相对强于上证指数达到或超过15% 增持——未来6个月内股价相对强于上证指数在5%—15%之间 中性——未来6个月内股价相对上证指数在-5%—5%之间 减持——未来6个月内股价相对弱于上证指数5%—15%之间 卖出——未来6个月内股价相对弱于上证指数达到或超过15% 本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并不构成对客户的投资建议，并非风险提示 作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证，建议客户如有任何疑问应当咨询独立财务顾问并独自进行投资判断。 本报告基于本公司研究所及研究人员认为可信的公开资料或实地调研的资料，但对这免责条款 些信息的真实性、准确性和完整性不做任何保证。本报告仅反映研究员个人出具本报告当时的分析和判断，并不代表东海证券有限责任公司，或任何其附属或联营公司的立场，本公司可能发表其他与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告可能因时间等因素的变化而变化从而导致与事实不完全一致，敬请关注本公司就同一主题所出具的相关后续研究报告及评论文章。在法律允许的情况下，本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务，本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之间已经了解或使用其中的信息。 本报告版权归“东海证券有限责任公司”所有，未经本公司书面授权，任何人不得对本报告进行任何形式的翻版、复制、刊登、发表或者引用。 东海证券有限责任公司是经中国证监会核准的合法证券经营机构，已经具备证券投资资格说明 咨询业务资格。我们欢迎社会监督并提醒广大投资者，参与证券相关活动应当审慎选择具有相当资质的证券经营机构，注意防范非法证券活动。 北京 东海证券研究所 上海 东海证券研究所 联系方式 中国 北京 100089 中国 上海 200122 西三环北路87号国际财经中心D座15F 世纪大道1589号长泰国际金融大厦11F 电话：（8610） 66216231 电话：（8621） 50586660 传真：（8610） 59707100 传真：（8621） 50819897 市场有风险，投资需谨慎 4
