千禧世纪广场市场调研报告
（公寓项目）
2006年5月13日
汇峰房地产咨询有限公司
市场概述
回顾2005年是太原房地产遍地开花的一年，在太原市政府提出的“南移西进的扩容提质下，城市人居环境有了较大的改善，同时以此为契机，房地产开发销售市场竞争特别激烈。相对于过去的2005年，2006年的房地产市场将会异常繁荣，今年酝酿当中的楼盘和即将推出的比以往任何一年都多。
如今的太原市房地产市场主要形成以汾河沿岸板块、城南板块、市中心为主的竞争格局。尤其是以亲贤街、长风街为主的城南板块，在南移西进政策的带动下开发势头旺盛。新开楼盘、在售楼盘上规模、上档次，加上便利的交通，地段优势逐渐凸显，已成为市民认可的黄金地段和投资热点区域。通过一段时间的市场调研，区域内绝大多数的在售楼盘基本去化顺畅。随着政策的不断深入和市民生活水平的提高，界时整个房地产市场的前景是非常美好的。
项目周边环境及市场前景
城南受南移西进规划蓝图牵引，都市生活气息逐渐浓郁，这里成为房地产开发的高起点。高素质居住人群纷至沓来，这为城南整个商业业态提供了广阔空间。在太原，这是其他区域无法比拟的。
城南是新区，小店区一开始就被视为城南新区市政、科技的核心。发展到现在，小店几乎成为南城的代名词。
小店区政府把小店区的发展思路概括为：以招商引资为途径，用项目扩大规模，靠管理促进升级，着力打造亲贤街、长治路和学府街形成的“工”字商圈，从而将小店区建设成集居住、商业、市政、科技为一体的多功能综合区域。“工”字型商圈成为城南繁荣发展的动力核心。
“工”字型商圈与柳巷传统商圈相比还比较年轻，但随着太原市经济的进一步发展，它将在未来几年内，形成以居住、餐饮、娱乐、休闲、商务等商业业态为核心的成熟商圈。这些业态的日趋成熟，必将带动消费人气和商气，目前，该商圈内已有各类市政项目渐次落地。尤其值得一提的是，国际巨头纷纷在此落户。先是台湾富士康在该地建厂开园，而后，美国沃尔玛等500强分别把自己的经营领地安在这里，他们看好小店区的发展前景。
本项目位于长治路，左右相邻长风街和亲贤街，这是城南小店区绝无仅有的黄金地段。沃尔玛、北京燕莎、、北京居然之家等便利的购物条件，四十八中、师范三附小等优良的学校，824、865、816、39、610路等方便的交通都是这一区域无以附加的优势。
如今在太原，人们买房子选地段有一个共识就是在城南，所以不管是购房者还是投资者都把目光聚集于此，无论首次置业、二次置业还是投资，这里都是他们的首选。因为他们相信这个区域的未来是不可限量的。
在小店区，最繁华的是亲贤街，长风街次之，而长治路与亲贤街、长风街交叉。长治路正在传递着亲贤街的繁华，就像与柳巷交叉的钟楼街、开化豕寺街。未来的长治路一定是繁华的、它会和亲贤街、长风街一起构建出小店区的“柳巷”商圈。
就太原市整个房地产量体而言，小店区的项目相对集中，且价格处于龙城之 首。飞云现代城、南波湾等众多项目的热销无一不在验证着新城南区在人们心目中的魅力。多数开发商已看出了此地的投资潜力，市场的激烈程度是不言而喻的。
目前项目周边在销和准备销售的项目很多。以下是对项目周边住宅楼盘的一个细化分析：
项目名称
均价
销售率
御公馆
3700元/平米
75%
大唐长风
4000元/平米
未开盘
飞云现代城
4500元/平米—5100元/平米
50%
世贸中心
5500元/平米
60%
百桐园
4500元/平米
95%
E间公寓
4100元/平米
80%
怡和广场
4200元/平米
35%
际馨苑
3700元/平米
70%
新太原公寓
4200元/平米
70%
滨东花园
4300元/平米
从以上列表可以看出项目周边的住宅类项目相对较多，均价范围在3400元/平米—5500元/平米之间，基本价格不低于4000元/平米，而且销售率也特别高，由此可以看出人们 对住宅的需求，另外价格的差异也体现在小区自身的配套上。
以下是对住宅规模、配套分析
项目名称
总建平米
楼高
建筑现状
外立面
配套设施
御公馆
6万平米
11、13层
现房
瓷砖
无
大唐长风
万平米
31层
地基
瓷砖
喷泉广场
飞云 现代城
12万平米
10、21、26
15层
瓷砖
6000平米的休闲娱乐、健身房
世贸中心
22万平米
27、27、27层
做外立面
玻璃幕墙、涂料
五A酒店、购物、会馆、俱乐部
百桐园
10万平米
6、10、11层
现房
涂料
网球场、游泳馆.梧桐景观
E间公寓
9700平米
13层
现房
无
怡和广场
7万平米
13、15、31层
现房
涂料
际馨苑
平米
21层
14层
涂料
无
新太原公寓
万平米
11层
现房
涂料
无
滨东花园
20万平米
25、27层
4层
瓷砖
健身房、网球场、游泳馆、棋牌馆
通过以上列表可以看出大唐的高价入世主要凭借其较好的品牌效，滨东花园规模较大，小区配套十分完善，是一个大的住宅社区，且临近汾河，在市场中有较好的口碑，飞云现代城的热销，主要是受益于平阳路和亲贤北街，周边有着成熟的生活配套，总价较低。由此可以看出，现在的购房客已经越来越注重小区的自身配套和居住品质了。在地段和价格相差不是太多的情况下，取决与市场胜负的砝码主要在于小区自身的配套、功能、品质、环境等因素。也说明随着市场的不断成熟，客群已进入了一个相对理性的消费阶段。
住宅面积分析
项目名称
规划面积
主力面积
主力户型
飞云现代城
38-132平米
64平米
2/1/1
大唐世家
60-170平米
70-100平米
2/1/1
世贸中心
50-260平米
60平米
1/1/1
百桐园
40-240平米
140平米
3/2/2
E间公寓
36-79平米
40平米
1/1/1
际馨苑
110-290平米
110平米
3/2/1
怡和广场
70-260平米
150平米
3/2/2
新太原公寓
38-71平米
38平米
1/1/1
滨东花园
141-260平米
180平米
4/2/2
御公馆
36-128平米
60-90平米
2/1/1
以上列表反映出周边的项目面积范围在30平米-290平米之间，主力面积集中在100平米-150平米之间主力户型为三房，小面积的主力户型主要是公寓性质的产品、如飞云现代城、百桐园和E间公寓，销量都很不错。
项目名称
主要区域
主要职业
主要年龄
次要区域
御公馆
周边县市
自经商
35-45岁
小店区
飞云现代城
周边县市
自经商
35-45岁
小店区
大唐世家
太原市
自经商、公务员
30-45
周边县市
世贸中心
周边县市
自经商
35-45岁
太原市
百桐园
小店区
自经商
35-45岁
周边县市
际馨苑
小店区
自经商
30-40岁
周边县市
怡和广场
周边县市
自经商
35-45岁
太原市
新太原公寓
太原市
工薪阶层
30-40岁
周边县市
滨东花园
周边县市
自经商、公务员
35-45岁
小店区
E间公寓
小店区
自经商
35-45岁
周边县市
除飞云现代城、百桐园、E间公寓的去化速度较快外，其它项目的去化情况也基本顺畅，追根究底还是得益与市政“南移西进”的规划，客群对新城区的看好。大面积户型的去化速度相对较慢，主要是经济制约的因素。究其原因是市场对此类产品的需求量较少，客群不宜寻找 。
客源分析：
通过以上列表可以看出区域内项目购房主要是小店区及周边县市购房客为主，多以自经商为主，年龄范围集中在30岁-45岁之间，大多事业有成，还有部分公务员及其它从业人员购买。随着近几年地产资源的逐步紧张，山西又是一个矿产资源的盛地，近几年来涌现出了大批的暴发户和私营矿主，很多此类客群选择龙城置业投资，外地购房客的比例成逐年上升的趋势。 以上部分是纯住宅与商住公寓的一些列表。下面做一个纯住宅的细化分析：
项目名称
总建平米
楼高
建筑现状
外立面
配套设施
开发期次
御公馆
6万平米
11、13层
现房
瓷砖
无
1期
大唐长风（长治路）
万平米
31层
地基
瓷砖
喷泉广场
3期
百桐园
10万平米
层
现房
涂料
网球场、游泳馆.梧桐景观
1期
际馨苑
万平米
21
14层
涂料
无
3期
滨东花园
20万平米
25、27层
4层
瓷砖
健身房、网球场、游泳馆、棋牌馆
2期
项目名称
规划面积
主力面积
主力户型
均价
销售率
购买人群
年龄
职业
御公馆
36-128平米
60-90平米
二室一厅一卫
3700元/平米
75%
周边县市
35-45岁
自经商
大唐长风（长治路）
60-170平米
70-100平米
二室一厅一卫
4000元/平米
未开盘
太原市
30-45岁
自经商、公务员
百桐园
40-240平米
140平米
三室二厅二卫
4500元/平米
95%
小店区
35-45岁
自经商
际馨苑
110-290平米
110平米
三室二厅一卫
3700元/平米
70%
小店区
30-40岁
自经商
滨东花园
141-260平米
180平米
四室二厅二卫
4300元/平米
周边县市
35-45岁
自经商、公务员
以上列表可以看出纯住宅主力面积在100平米左右，户型为两居室到三居室之间，均价在4100元左右，最主要的基本上都是有绿化的大社区，而且纯住宅房屋必需具备的条件格局好、动静分离、通风采光、有一定的私密性。
楼盘对比（百桐园）
纯住宅
地理位置：太原市并州南路西一巷48号。
土地规模：75亩
产品的定位：百桐园10万平米的纯居住空间，一律板式建筑。单纯私密的多层、小高层，一梯一户或两户，全程超大栋距，采用框架剪力墙结构，居家安全、抗震性好，得房率高。
户型定位：方正实用、超大灵动空间，板式建筑独有光线迎面相接，空气对流随意，南北通透。大面宽、浅进深。真正宁静、优雅、清新、高贵内敛、世家风范，主要以三居室为主。
小区配套及绿化：百桐园室内游泳馆，国标网球场、羽毛球场随处
可见的运动休闲设施，成就健康和谐的人生。 以保留原有开发地块上数龄30年以上的原生梧，梧桐大树，为业主保留了一条梧桐景观大道，形成一道漂亮的景观，万平米的园林。
广告宣传语：首席原生府邸 城市原创生活
广告宣传页：以夕阳黄色为底色象征着皇家的风范，上面有满地是落叶的梧桐树，看起来气势磅礴、高贵。
销售方式：无任何优惠政策。
付款方式：一次性、按揭（首付30%）、分期（封顶付完）
卖点：纯板式、50米栋距、低容积率、原生树木、自然生态、纯地密度。地理位置优越。
公寓细划分析：
项目名称
总建平米
楼高
建筑现状
外立面
配套设施
开发期次
楼盘类型
飞云现代城
12万平米
10、21、26
15层
瓷砖
6000平米的休闲娱乐、健身房（6层）
1期（1栋）
商住一体
世贸中心
22万平米
27、27、27层
做外立面
玻璃幕墙、涂料
五A酒店、购物、会馆、俱乐部（1-6层）
1期（1栋）
商住一体
米拉公寓
万
32
26层
未定
下沉式中庭广场（1层）
1期（1栋）
商住一体
E间公寓
9700平米
13层
现房
不详
无
1期（1栋）
商住一体
新太原公寓
万平米
11层
现房
涂料
无
1期（1栋）
商住一体
项目名称
规划面积
主力面积
主力户型
均价
销售率
购买人群
年龄
职业
飞云现代城
38-132平米
64平米
2/1/1
4500元/平米—5100元/平米
50%
小店区
35-45岁
自经商
世贸中心
60-170平米
70-100平米
2/1/1
5500元/平米
60%
太原市
35-45岁
自经商
米拉公寓
65-140平米
70平米
2/1/1
3800元/平米
85%
小店区
35-45岁
自经商
E间公寓
36-79平米
40平米
1/1/1
4500元/平米
95%
周边县市
30-40岁
自经商
新太原公寓
38-71平米
38平米
1/1/1
4200元/平米
70%
周边县市
30-40岁
工薪阶层
以上列表可以看出公寓的主力面积在40-100平米之间，户型主要以两居室为主，而且大都是底下为商铺上面为住宅的商住一体公寓。公寓吸收了住宅、写字楼的某些特点，既可居住、又可办公的综合性很强，但公寓与普通住宅楼比较起来，其结构和设计均有所不同。公寓需要配套齐全、高档，能为住房提供星级酒店式的生活环境和物业管理。
百桐园纯住宅销售原因分析：
优势
阳光纯板式住宅，大规模区。
绿化面积大，客户可以享受到自然生态园林，有自己的活动空间。
适合居住，私密性高。
劣势
不适合商住办公。
不适合做投资。
一般市场竞争不激烈。
三、客户人群分析：
小店区
自经商（自己居住）。
类似楼盘对比（飞云现代城）
商住公寓
土地规模：26亩
地理位置：亲贤北街与平阳路交汇处。
产品的定位：综合功能，完善配套，三种业态相映成彰。整个楼体为阶梯状，大厦结构为框剪结构，公寓可根据客户的需求自由分割、自由组合、写字楼、购物中心、公寓，均有自己独立的大厅和独立的出入门。各种先进的设备配置齐全。
户型定位：公寓可根据客户的需求自由分割、自由组合。
小区配套：楼盘是以商住为一体，配套除了高级的智能化以外就是楼盘本身具有的购物中心，休闲娱乐健身房等。
广告宣传语：新晋商、财富中心
广告宣传页：以蓝色为底色，有一栋阶梯状的商住楼。
销售方式：无优惠政策。
付款方式：一次性、按揭（首付30%）、分期（封顶付完）
卖点：以租养贷
例如：公寓面积：60平米 均价：4500元/平米
房屋总价：27万 首付：9万
贷款年限：20年
每月还款：1200元
例如出租： 租金：
月租金收入：2700元
报投资回期：十年
飞云现代城公寓销售原因分析：
一、优势
1、面积小、总价低。
2、地理位置优越。
3、作投资的较多。
4、政策南移西进。
二、劣势
1、广场前面没有停车位，不方便，留不住人。
2、新旧街道相结合有些杂乱。
三、客户人群分析
1、小店区、周边县市。
2、自经商（作投资）。
以商列举了纯住宅与公寓相对比，纯住宅一般是大社区，低密度，适合居家过日子使用。公寓最大特点是宜商宜住，表现在户型设计、物业管理、社区配套上。户型大中小都有，但有一明显特点：既适合居住，也适合办公或出租。物业管理：如打扫卫生、预约送餐等，装修标准也比普通住宅高档，相对而言物业管理费也高许多。社区配套便于商务来往：配备服务如商务中心、娱乐、购物等。
根据以上楼盘的分析建议公寓产品定位如下：
公寓面积定位
公寓面积
配比
户型
50—90平米
50%
二房
90—120平米
30%
二房、三房
120—180平米
20%
三房、四房
价格定位
均价：4500元—5000元
以上是对本楼盘的一些住宅的建议，还需细致研究加以分析。
客源定位
1、周边县市及小店区客户；
2、自经商客户；
3、用于做投资的客户。
执笔人：李娜 主要市调人员：李娜
2006-5-13
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