2OO4年第 1期 经济经纬 ECONOMIC SURVEY No
．1 20o4
城市发展进程中的 “逆城市化"趋势及其经济学分析
孟祥林 ，张悦想2，申淑芳2
(1．北京师范大学 经济学院，北京 100875；2．华北电力大学 人文学院，河北 保定 071003)
摘 要：城市化水平的提高是促进我国经济增长的推进剂，为了更好地推进城市化进程，就必须了解城市
化的规律。研究表明，城市化高度发展的发达国家都 曾经或正在经历 “逆城市化”，“逆城市化”是城市化
另一种表现。我们在充分探索了一些主要国家 “逆城市化”过程的基础上，从经济学理论角度通过分析区
位地租衰减 以及级差地租规律分析 了城市化过程中居民点的布局一般行为选择。
关键词 ：逆城市化；经济学分析；消费者均衡
中图分类号：F290 文献标识码：A 文章编号：1006—1096(20o4)01一OO64—04
一
、 城市发展中的 “逆城市化”趋势
城市化水平在各国表现有所不同，发达国家包括美
国、英国、法国、俄罗斯和日本等在上个世纪后十年已
经进入后城市化时期，这些国家，从城市化的中后期开
始都有 “逆城市化”现象产生，“逆城市化”是指在城
市发展演变过程中，由于城市中心地带生存空间日益狭
小、交通条件日益拥挤以及地价日益上涨等原因，中心
城区居民迁出城市中心，不断向城市边缘及郊区、乡村
地带迁移的趋势，主要表现在人口空心化和产业空心
化，各国 “逆城市化”的特点不尽相同。
1．美国。城市郊区化发生在 2o世纪 5o一70年代，
主要表现是城市人口向郊区转移，大城市外围分散布局
卫星城镇 ，根本原因在于城市人口、服务业及相关产业
向郊区迁移的一种离心分散化。美国从 18世纪末城市化
的初始阶段始到 2o世纪末 “逆城市化”出现经历了两个
多世纪的时间。19世纪后期，在霍华德田园城市思想的
影响下，首先一批富有阶层搬入郊区，在随后的半个世
纪里，家庭汽车的大量使用和公共交通设施快速发展极
大地加速了城市郊区化进程。城市内的大量中产阶级开
始涌向新的郊外开发区居住，城市空间结构形态随之发
生变化，城市发展在空间上表现为卫星放射状。二战后
市区地价趋高，但是市区土地的供给已经高度无弹性。
这时美国政府为了合理地规划城市发展，对在郊区选择
住宅给予鼓励，使得更多中产阶级包括部分低收入阶层
能够支付郊区住宅，郊区化得到普遍发展。2o世纪末，
美国的 “城市空心化”发展迅速，郊 区已由城市边缘扩
展的松散形态，演变成为具有各种城市功能的就业中
心。
2．德国。城市化进程中，非常鲜明的特点，中小城
镇是城市化的主体、城乡一体化程度高。德国百万人口
以上城市只有柏林、汉堡和慕尼黑，小城市 (人 口在 2
万一2o万)在所有城市中占了76％。在城乡一体化中法
兰克福经济 区非常能够说明问题 ，它是德国的交通枢
纽，对整个欧洲的作用也是非常重要 ，进入 20世纪 9o
年代以来尽管法兰克福的经济地位在增强，但市区人口
呈现负增长趋势。这说明大城市的人口在逐步向郊区和
中小城市流动。全德每年有 20万人向郊区和小城市流
动，城市空心化、城乡一体化进一步加强。
3．日本。到2o世纪2o年代逐渐形成了日本的四大
工业地带，这奠定了日本临海城市带格局的基础。20世
纪70年代时日本的城市化率已经达到75．2％。在经济高
速发展中，也曾经出现了劳动力大批进入东京 、大阪等
大城市的现象，一时造成大城市人口拥挤和地区间差距
拉大。1975年以后，由于工业增长速度减缓，大城市开
始趋向扩散发展，人口向东京、名古屋等大城市集中的
收稿 日期：2OO3—10—15
作者简介：孟样林 (1969一)，男，河北保定人，北京师范大学经济学院博士研究生，研究方向区域经济和理论经济学；张悦想、
申淑芳，华北电力大学副教授，主要研究理论经济学。
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状况趋于消失。9o年代后，由于地价上涨，出现了与美
国城市发展史上相同的状况，市区居民和企业离开市中
心向周围城郊迁移，城市郊区化发展明显，新城市不断
出现，形成了城市群，市中心区人口减少。在英国；主
要中心城市的土地开发话动由城市中心地区转向城市边
缘地带转移，主要原因在于：(1)市中心地区和城市边
缘地带地价悬殊。英国地价特点是南部高于北部；城市
中心区高于边缘区；不同类型的城市用地之间存在非常
高的地价差。(2)住宅建设对土地需求不断增加。 (3)
工业结构改变冲击了传统工业，许多不适于在城市中心
区发展的企业开始外迁。(4)城市中心购物功衰退，消
费者的兴趣逐渐由市中心转向郊区，城市郊区的购物中
心的规模也随之不断扩大。
4．俄罗斯。城市化水平速度很快，十月革命以后的
7O年间其城市人口从0．291亿人增加到 1．775亿，是原
来的6倍。以莫斯科为例，莫斯科市区面积994平方公
里，在一个多世纪中发展到了原来的 17．75倍，主要是
沿交通线呈放射状、走廊式发展。前苏联长期实行低房
租政策，经济发展的成本长时期以来过多地由政府负
担。为了更好的发展经济，城市建设的成本开始转移给
市场，地价开始上扬，市区地价攀高使得居民点布局呈
现新特点：过多的土地需求只能在郊区得到满足。土地
的需求者主要是城市居民，目的是为了寻找第二住所和
辅助消遣，土地的用途主要分为四类：乡间别墅、果
园、菜地或村舍等，从一定意义上讲，莫斯科市郊的土
地利用类型反映了莫斯科市民拥有财富的空间分布格
局。
二、城市城市化过程中居民点布局的
理论分析
如上论及各一些发达国家的城市化过程，“逆城市
化”已经非常突出，城市发展的郊区化现象背后是消费
者的效用最大化原则在起作用，消费者正是以级差地租
为成本在消费城市设施过程中进行反复比较而做出的居
民点布局结论，笔者下面对该问题进行初步解释。
1．消费者均衡理论在城市居民点布局中的分析模型
城市化过程 (包括逆城市化)中居民户在市区的
“离心”布局现象可以用消费者行为理论进行解释。在
西方经济理论中，分析消费者对某种消费品的消费时经
常采用边际效用分析方法，设X和 Y为两种消费品，Ql
和P1分别为x商品的消费量和价格，Qv和 分别为 Y
商品的消费量和价格，M为消费者的既定收入，MUx、
MUy和 MUm
rP QI+ Qy=M (1)
1． ： ：MU (2)
‘ x ‘y
分别为商品x和Y以及货币的边际效用，由此可以得出
以下的方程式：按照这样的思路可以对城市化过程中居
民户在城市中不同区位的布局进行考证，居民户在城市
的不同区位布局居民点考虑的出发点是用既得收益获得
最大的效用，假设住户的效用函数为 =U (Z，q，r)，
=U( ，q，r)，式中 y为城市居民户
的收入，P(r)表示土地价格 P是住户地点与城市中心
距离 r的减函数，q为居 民户消费的土地面积，pl为综
合商品的价格，z为居民户对商品的消费量，k为交通
成本，k是 r的增函数 ， 为居民户的效用函数，对 的
两边分别取 q和 r的一阶导数，令 =0； =0进行整
理得到公式 (3)和 (4)
『 =一P(r)~-zU／Pz+ 3U=0 (3)
l謇=一( q+ ) ／Pz+ 3U=0 (4)
将公式 (3)和 (4)整理得到公式 (5)和 (6)
fY=pzZ+P(r)哂+k(r) (5)
l 3U／p(r)= ／pl= ／(害q+ dk (6)
仔细观察就可以发现，公式 (5)相当于公式 (1)，而公
式 (6)相当于公式 (2)，在公式 (6)中有三个分式，
左边的分式中分子表示地皮的边际效用，分母是地皮的
价格，为正值：中间的分式中分子表示综合商品的边际
效用，，f ~131_是其价格 ，为正值；右边的分式为距离的边
际效用，，f ~131_为由于为止的变化而引起的地皮和通勤费
用上支出的变化，由于r的边际效用为负，所以 q+
为负，即 <一 q，该公式表明，消费者的选择总
是趋向于租地面积不变时地租随区位变化相对于交通成
本更占优势的地段，即消费者在均衡的区位上随着距离
r的增加 ，总是趋 向于减少租地费用和通勤成本，节约
的成本用于扩大用地面积或者商品的消费使得总效用的
增加能补偿由于通勤距离增加而引起的效用减少，只要
存在补偿的效用大于减少的效用，距离就会增加 ，直到
两者相等时消费者的选择就会停止，这时实现了居民户
消费的区位均衡。
2．地租衰减曲线与不同居民户的住址选择
在城市规模迅速膨胀的情况下，城市的圈层在向外
扩展，消费者原来认为的土地成本布点区位就会变成现
在的高成本布点区位，这就会使得租地费用大为增加，
即用与原来相同的支出只能得到更少的租地面积，在其
他条件不变情况下会使得P(r)曲线左移，这时在原来
区位相同地方布点的居民户会觉得距离 r扩大较比以高
地租增加较少的面积所带来的总效用增加的幅度会更
大，居民户就会用长距离 r同时获得更大的租地面积替
代短距离时获得较少租地面积，于是就会使得居民户向
城市的外围扩展，从而促使城市规模扩大。如果把一个
城市想象成为均质分布并且只有一个中心时，实际上地
租水平是按照以城市中心为圆心的同心圆的规律而分布
的，越是距离城市中心近的地方，地租水平越高，距离
· 65 ·
城市中心越远 ，租金水平越低。如图 1所示，曲线表示
租金是距离的一个减函数，租金水平沿 A>B>C，每一
个租金水平对应着一个同心圆，在整个城市区域内存在
无数多个同心圆，所以存在租金的距离衰减规律。图 2
表示了四种不同消费能力的人群 1】，12，13，和 l4，距离
在 D以内时租金水平大于 A只有 11能消费，租金介于 A
和B之间时l1和12能消费，由于更多的l1选择了D以内
的居住区域，所以为l2在 D和E之间选择剩下了更多的
空间。按照这种方式，租金介于 B和 C之间时13选择 E
和 F之间的居住区域 ，租金小于 C时，ld选择 F之外的
居住区域，所以，在消费者消费能力一定并且更多的考
虑的是城市中的居住区位的情况下，图2中的 l ，12，13
和 l4，的分布状态实际上就是城 区中居住人口贫富差异
的一个区位标准。历史资料表明，在西方发达国家大城
市城区内居民早期交通不发达时的居住区正是按照这样
的原则进行分布的，一般是富人居住在市内而穷人居住
在市外。随着城市的发展交通越来越便捷，不但公共交
通设施逐渐完善，而且家庭轿车越来越普及，这时距离
对于居民进入城市已经不是障碍，在交通成本允许的范
围内，更多比较富裕的住户以居住的舒适来替代距离，
用原来花费在地租上的支出购买交通工具，这时图2表
现的规律不在具有，而是恰恰相反。支出承受能力很强
的 l1，选择在 F之外的区位上，12选择在 E和F之间，13
选择在 D和 E，14选择在 D以内，所以图 2中1 ，l2，13
和 ld随着距离的分布规律正好相反表现。当然以上论述
只是一种趋势，至于 l4，会不会布局在 D以内也不一定，
因为l4之所以原来布局在F之外是因为充分考虑了地租
和交通费用，所以如果由于富人外迁造成 F以内地租下
降l4会考虑向市中心方向迁移，如果 F以内地租没有下
降则 l4的位置不会有多大变动，富人外迁相应地只会在
原来相对稳定布局基础上使得城区扩大，即富人只能迁
移到比原来城市规模更远的地方，国内有些专家将该种
现象叫做 “城市空心化”，“城市空心化”促进了城市规
模的发展，这样的发展导致穷人居住在市中心而富人居
住在市郊区，当代西方国家大城市住户的布局充分证明
了这个结论。
· 66 ·
图 1 土地租金与距离之间的关系示意
图2 距离选择与土地租金承受关系示意
3．居民户布局中的级差地租思想
根据马克思级差地租理论的基本思想 ，级差地租由
于租种质量等级不同的土地而缴纳的归土地所有者占有
的超过平均利润以上的那一部分超额利润。级差地租的
存在需要有两个条件：自然条件和投资不同而产生的生
产率的差别；土地经营权的垄断。前文论及的城市地租
衰减规律实际上就是城市的级差地租在市区不同区位上
的反应。城市级差地租存在以下特点：由土地位置而形
成的级差地租是城市级差地租的主要形式：商业级差地
租是城市级差地租的典型形态；城市土地投资的地租效
应扩散性强，城市级差地租的积累性大。城市居民点布
局实际上就是以级差地租为成本而进行的一次收益成本
分析，收益就是消费者购买并且享受了土地及其以上的
建筑后所取得的效用。前文已论及，这里的成本除了居
民点到市中心的交通费用外 ，主要的是级差地租，消费
者为了获得预期效用必须按照P的价格预先支付级差地
租，所以消费者支付的不是级差地租本身，而是按照一
定的级差水平支付的一定利息水平上的折现值，即
P=R·[(1+i)“一1]／[(1+i)“·i]
式中P是土地价格，也是消费者必须支付的费用，
R是地租，i是利息率。在一定时期内i是一定的，所以
影响消费者行为决策的主要变量是 R，由于城区中不同
区位的级差地租水平存在很大差别，居民点布局与级差
地租水平存在很大的相关性，在图2中已经有详细说明。
以天津市为例，天津地价的分布形态为马鞍形，即从华
界大胡同、东马路、日租界旭街 (今和平路)到法租界
劝业场一带为一条高地价山脉，地处这条山脉两端的东
北角一带和劝业场一带为两个高峰区。全市地价由这一
山脉和两峰向四边逐渐降低。沿海河一带、解放路、大
沽路是一条次高峰带，与和平路，东马路走势相同。天
津地价高峰地带均为租界、华界商业最繁华地区。其特
点为租界与华界各有一个地价高峰区；而且彼此由一条
繁华商业街相毗连，价格相近；而华界与租界最低地价
相差很大。近代上海市的地价分布也呈现近似的情况 ，
以1925年的上海公共租借地为例，城市土地价格在交易
中形成了多层次的等级差别：外滩头等地产每亩 25—35
万两；头等洋行地产每亩 14—25万两 ；中区大商店地产
每亩7 15万两；普通店地产每亩2—13万两；外国住
宅每亩 O．45 2．5万两；最远至码头沿浦等地每亩 O．5—
2．5万两；头等工厂地产每亩O．5—1．8万两；普通工厂
地产每亩 0．2～0．6万两；界外田地每亩 0．02～0．3万两。
从地域分布上看，地价与城市规模之间存在很大的
正相关，刘幼慈等根据运用城市地价模型分析了我国
1992年517个城市 (如表 1)的地价水平，充分论证了
这一结论。这就使得城市居民布局居民点时会充分考虑
自己的承受能力以及进行成本收益 比较 ，逆城市化现象
出现成为必然。
表 1 地价水平与城市规模之间的对应关系
等 地价区间 城 按照城市规模划分的城市数
市
级 (元／ ) 超大 特大 大 中等 ，J、 数
城市 城市 城市 城市 城市
I V≥550 l5 7 3 4 l O
Ⅱ 400<~Y(550 l5 3 6 3 3 0
Ⅲ 300~<V<400 36 O ll l2 l2 l
Ⅳ 200<~V<300 46 O 2 l0 24 lO
V 100≤ V<200 135 O O 5 65 65
Ⅵ V<l00 270 O O 3 44 223
合计 517 l0 笠 37 l49 299
资料来源：刘幼慈，詹诗华，余培国，王秀梅 ．我国城市地价评估
模型茂其空间分布规律研究 [J]．中国人口资源与环
境。1998，1：20—25，根据资料整理。
三、结论
市区发展过程中居民点布局表现为向城市的外围扩
展仅仅是现象，各国的城市化进程虽会有不同表现方
式，在这种现象背后时刻有共同的经济规律在发生作
用，消费者行为理论和级差地租理论就可以对逆城市化
现象做充分地解释。我国正处于城市化发展阶段 ，应该
充分借见发达国家城市化进程中的成功经验，稳步加速
我国的城市化进程。
参考文献 ：
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The trend and its Economic Analysis on the‘‘Counter
Urbanization’’in the Process of Urbanization
MENG Xiang一[in，ZHANG Yue—xiang，SHEN Shu—fang
(School ofEconomics，Beo'ing Normal University，
Be 100875，School ofArts，North China University of
Electric Power，Baoding 071003，China)
b&stt'act：Urhaffr~ on improvement is the boost factor which acederates China’s economy．In order to better boost the urba~zatJon，
we sllDuld kI删 th砒the“counter~ zatlon’’which is undergone and undergoing in 8olle devdoped countrics is another show of
uIl zad0n．Based On this，the article iIlak~$all analysis on the resident’S behavior choice from the aspect of econonllcs．
Key words：counter urbanization；economics analysis；balance of consulI~r
(编校：书明)
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