浙商证券研究报告︱中国 ︱Investment Research 行业点评 房地产行业︱ 行业公司研究 行业点评 8 October 2010 ︱ 8 pages 细分行业评级 房地产 买入 又是一波政策潮 住宅开发 买入 园区开发 中性 －－房地产行业事件点评报告 公司推荐 戴方 执业证书编号： S1230209050111 公司简称 评级 86-21-64718888-1219 daifang@ 万科买入A 招商地产买入 事件： 保利地产买入 部分省市新出台的房地产调控政策概述如下： 凤凰股份买入 合肥城建买入 浙江省：出台《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》，从11月1日起对商 荣盛发展买入 品房预售资金进行全面监管。 滨江集团买入 深圳市：出台《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨 新湖中宝买入 的补充通知》，规定拥有深圳市户籍的居民家庭，限购两套房，持有一年以上 宁波富达买入 纳税证明或者社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭，限购一套房。 厦门市：出台《关于落实同一购房家庭限定新购买一套商品住房的通知》，即 日起到今年年底将采取临时性限购措施，规定每个购房家庭只能在本市新购买52周行业走势图 一套商品住房。 上海市：出台《进一步加强房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见》， 居民家庭限购商品房一套，动拆迁限售房上市交易期限由5年缩短到3年。 广州市：10月1日，广州市国土房管局对当地在售楼盘进行了检查，要求各 开发商在购房须知上对新一轮房地产调控政策有所体现。 分析： 又是一波政策潮。在9月29日中央有关部委出台措施遏制部分城市房价过快 上涨的背景下，“十一”前夕或者期间部分城市亦出台了相关的配套措施或者相关报告 1、《评<关于规范商业个人住房贷款中补充措施；预计节后将有其他城市进一步出台相关调控措施；进而继4月“国 第二套房认定通知>_房地产行业事件十条”后房地产市场又将迎来一波政策潮。比较两波政策潮，我们可以看到： 点评报告》 2、《国家统计局公布2010年1-4月全 （1）在出台时间上，一个是在3、4月份商品房成交量明显回暖之后，一个8、国房地产市场运行情况_房地产行业事 9月份商品房成交明显反弹之后。（2）在政策重点上，“需求压制”仍然是政件点评报告》 3、《国家统计局公布2010年1-5月全策的中心，表现为商品房限购令、差别化信贷、差别化首付比例以及差别化契国房地产市场运行情况_房地产行业事 税与所得税的优惠等。（3）在政策效果上，在4月份“国十条”出台后，在件点评报告》 4、《国家统计局公布2010年1-6月全浓重的观望情绪下，商品房成交迎来了2个月的低迷期，作为一个理性的预 国房地产市场运行情况_房地产行业事期，未来件点评报告》 2-3个月商品房成交将有所反复；而房价，作为政策调控的重点，在 5、《国家统计局公布2010年1-7月全 “国十条”出台之后并没有出现实质性的下降，那么本次政策潮之后，鉴于国房地产市场运行情况_房地产行业事 件点评报告》 政策调控着力点未变（需求），房价能否有实质的回调存在疑问。 此需求非彼需求，此供给亦非彼供给。从商品房支付能力上区分，普通商品 报告撰写人： 戴方 房市场与保障性住房市场是两个分离的市场，即两个市场的供给与需求是相对 数据支持人： 戴方 1 浙商证券 ︱ Investment Research
︱Investment Research 行业点评 分开的。普通商品房由开发商市场供给，并由具有支付能力的购房者来购买；而保障性住房由政府政策性供给，并由社会相对弱势群体来使用。在当前政府“一刀切”式以“压制需求”为导向的调控政策下，受到影响的是市场上正常的普通商品房需求者而非那些本来就需要政府保障的弱势群体（因为弱势群体的需求根本不是由市场来满足的）。与此同时，当前政策中政府拥有相对主动权的商品房供给增加部分仅为保障性住房（包括公租房、廉租房、经济适用房、棚户区改造房以及农村危房改造房等），鉴于当前保障房的规模和覆盖范围，市场正常的购房者是被排除之外的。由此，我们不难发现当前政策压制的普通商品房购房者的需求，而未来可能增加的是保障性住房供给（不为普通商品房需求者享受），结构性矛盾再次发生，供给与需求再次错位，房价调控仍然在错位上进行。 资金链是一把“双刃剑”。调控政策的进一步出台将再次引起市场的观望、限购政策的出台直接减少商品房成交量，进而不利于开发商的销售回款。商品房预售资金监管、土地增值税的稽查与清算，将进一步压缩房企资金运用空间。在证券市场融资被暂时关闭、信贷融资被收紧的背景下，我们认为行业资金链日渐趋势将是一个客观是的现实。尽管当前各个房企的现金相对富裕，能够支撑相对长的一段时间，但在不正常的市场环境中，资金链考验仍将存在。资金链趋紧，一方面能够迫使开发商加紧推盘、降低房价、以求快速回笼资金，这也是政府调控的一个落脚点（增加供给的角度），也是市场炒作资金链问题的一个热点；但另一方面，也将迫使开发商缩小战线、减少拿地、延迟开工、以求减少资金的流出，最终带来的是商品房有效供给的减少。基于此，资金链是一把“双刃剑”，短期看或增加供给，长期看供给将减少。 房产税将承受“不可承受之重”。在当前房价调控屡屡未能有实质性奏效的背景下，房产税被视为最后的“核武器”或者杀手锏，与市场上多次传言沪深两市率先进行房产税试点相呼应。此次上海房地产调控12条出台，并未包含房产税相关内容，显示上海试点房产税的传言再次落空。众望所归的房产税是否真的能够立竿见影将房价调控下来呢？我们认为至少存在很大的不确定性。（1）房产税，作为一项普通税收，基本职能是调控收入分配，在衍生职能上才涉及商品房供求的调控，调控房价并非是房产税的优势所在。（2）在当前的市场环境中，房产税的出台旨在让拥有多套房的购房者将多余房子抛出（供给增加角度）还是让没有买房的人形成“房子买得起未必养的起”理念（需求减少角度）呢？在不适当的税率下，有房者的“抛房”效应未现（房产税过轻）而房产税却有可能成为城市中低收入者“破产”的一大因素（房产税过重），即“压死骆驼的最后一根稻草”。（3）房产税本身就是一个体系，涉及征收对象、范围、免征额度、免征方式（按套还是按面积）、税率、税率方式（累进还是非累进）、评估价格等参数，参数设置的不成功，不仅不能带来房价调控成功，而且还会造成房地产行业乃至国民经济的硬着陆或者房价的再次暴涨，使得行业发展更为异常。基于此，我们认为，当前被“政治化”了的房产税在承受着“不可承受之重”，被迫孤独一注的房价调控中房产税的出台应该理性和科学的，以求效果的切实发挥。 维持行业“买入”评级。理由如下：（1）当前调控政策中出现了商品房限购等行政性政策而非市场化手段，在商品房市场化的趋势下，将是过渡性的；（2）当前世界各国大打汇率战，争相贬值，人民币被升值的趋势明显，在人民币国际化的趋势下中国资产存在价值重估机会；（3）近期温家宝总理在第八届亚欧首脑会议上表示“审慎稳妥把握经济刺激政策的退出时机和节奏”，可以解读为对年初刺激性政策退出观点的一次重大修正，固定资产投资在宏观宏观经济企稳回升仍将扮演重要作用，其中房地产仍将是重要一极。基于此，我们建议“行业龙头”+“独特公司”构建投资组合，重点推荐凤凰股份（600716）、宁波富达（600724）、新湖中宝（600208）、荣盛发展（002146）、合肥城建（002208）和滨江集团（002244）。 2 浙商证券 ︱ Investment Research
︱Investment Research 行业点评 附文1： 深圳：关于进一步贯彻落实国务院文件精神 各区人民政府，市政府直属各单位： 为进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），坚决抑制不合理住房需求和投机炒作，遏制房价过快上涨的势头，结合国务院有关部门文件规定，在《关于印发深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见的通知》（深府办〔2010〕36号）的基础上，现补充通知如下： 一、要把思想统一到国家房地产宏观调控政策上来，提高认识，坚定不移地贯彻执行国发〔2010〕10号文件，认真落实近期国务院有关部门加强房地产宏观调控的信贷、土地、税收等相关政策。 二、在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对于本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。 自本通知发布之日起，所有商品住房交易必须执行本通知规定。交易时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。 二○一○年九月三十日 附文2： 厦门：关于落实同一购房家庭限定新购买一套商品住房的通知 各相关单位： 根据市国土房产局、市财政局、市建设与管理局、人民银行厦门中心支行、银监会厦门监管局、市国家税务局、市地方税务局等七个单位2010年9月30日联合下发《关于贯彻住建部等五部委房地产宏观调控政策促进我市房地产业持续健康发展的意见》的要求，自2010年10月1日起，本市实行限定居民家庭购房套数政策，即同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）只能在本市新购买一套商品住房。为贯彻落实文件精神，现就有关具体事项通知如下： 一、各相关单位要严格执行同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）只能在本市新购买一套商品住房的政策。 商品住房是指新建商品住宅和二手住宅。 3 浙商证券 ︱ Investment Research
︱Investment Research 行业点评 二、限购时间内，购房人在签订新建商品住宅买卖合同前必须如实填写《家庭成员情况申报表》（详见附表），各房地产开发企业和经纪机构应通过查验购房人的户口本、结婚证等证件原件对《家庭成员情况申报表》进行核实。《家庭成员情况申报表》原件、购房人户口本复印件、结婚证复印件作为商品房买卖合同备案的附加申请材料。 办理二手住宅买卖过户手续时，购房人须如实填写《家庭成员情况申报表》，并提供购房人户口本复印件、结婚证复印件作为二手住宅买卖过户的附加申请材料。 三、房地产开发企业发现购房人提供虚假信息骗购住房的，应当与其解除买卖合同。经纪机构发现购房人提供虚假信息骗购住房的，应当通知并协助售房人与其解除买卖合同。房地产开发企业、经纪机构与购房人串通，骗购住房的，应承担相应法律责任，并予以曝光。房屋登记部门在办理合同备案或二手房屋买卖登记时发现购房人提供虚假信息骗购住房的，不予办理相关登记，并将其行为通报给相关贷款机构。 四、交易时间的认定，新建商品住宅以网签合同备案时间为准，二手住宅买卖以业务收件时间为准。 附件：《家庭成员情况申报表》。 厦门市国土资源与房产管理局 二Ο一Ο年九月三十日 附文3： 上海：进一步加强房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见 为进一步深化落实今年以来国务院关于加强房地产市场调控的各项政策措施，巩固调控成果，10月7日，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》。意见共十二条，主要内容如下： 一是严格执行差别化信贷政策，抑制不合理住房需求。各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。 二是在一定时期内限定居民家庭购房套数。暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。 4 浙商证券 ︱ Investment Research
︱Investment Research 行业点评 三是发挥税收在房地产市场调控中的作用。按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。加强土地增值税征管，按不同的销售价格确定土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为%；超过1倍的，预征率为5%。 四是动迁安置房提前上市交易。为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房)，允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。 五是提高商品住房预售门槛。对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目，要求完成至主体结构封顶并通过验收，方可申请商品住房预售许可，确保房屋质量安全，切实维护购房者合法权益。 六是着力推进住房保障工作。逐步放宽廉租住房准入标准。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进中心城区二级旧里以下房屋改造，有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套。 七是进一步规范房地产开发经营行为，加强交易秩序监管。《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米；项目规模小于3万平方米的，应一次性申领。房地产企业应严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售，销售价格超出申报价格的，应当再次报房管部门备案。严肃查处房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。 八是本市将继续增加居住用地供应总量。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。完善土地供应制度，要求在土地出让合同中明确保障性住房配建比例。 上海将继续坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，加快建立健全房地产市场体系和住房保障体系，加大供应和需求双向调节力度，切实增加普通商品住房供应，引导居民合理住房消费，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件，促进本市房地产市场平稳健康发展。 为进一步深化落实今年以来国务院关于加强房地产市场调控的各项政策措施，巩固调控成果，今天(10月7日)，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》。意见共十二条，主要内容如下： 一是严格执行差别化信贷政策，抑制不合理住房需求。各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。 二是在一定时期内限定居民家庭购房套数。暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一5 浙商证券 ︱ Investment Research
︱Investment Research 行业点评 套商品住房(含二手存量住房)。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。 三是发挥税收在房地产市场调控中的作用。按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。加强土地增值税征管，按不同的销售价格确定土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为%；超过1倍的，预征率为5%。 四是动迁安置房提前上市交易。为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房)，允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。 五是提高商品住房预售门槛。对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目，要求完成至主体结构封顶并通过验收，方可申请商品住房预售许可，确保房屋质量安全，切实维护购房者合法权益。 六是着力推进住房保障工作。逐步放宽廉租住房准入标准。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进中心城区二级旧里以下房屋改造，有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套。 七是进一步规范房地产开发经营行为，加强交易秩序监管。《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米；项目规模小于3万平方米的，应一次性申领。房地产企业应严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售，销售价格超出申报价格的，应当再次报房管部门备案。严肃查处房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。 八是本市将继续增加居住用地供应总量。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。完善土地供应制度，要求在土地出让合同中明确保障性住房配建比例。 上海将继续坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，加快建立健全房地产市场体系和住房保障体系，加大供应和需求双向调节力度，切实增加普通商品住房供应，引导居民合理住房消费，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件，促进本市房地产市场平稳健康发展。 6 浙商证券 ︱ Investment Research
︱Investment Research 行业点评 浙商证券 浙商证券研究服务团队 服务 服务 服务 服务 毛亚莉 徐路鹏 张燕华 金肖男 +86 21 6431 8893 +86 21 6471 8888-1700 +86 21 6471 8888-1287 +86 21 6471 8888-1824 maoyali@ xulupeng@ zhangyanhua@ jinxn@ 金融工程团队 金融工程与衍生品 金融工程与基金 金融工程与债券 信息技术 邱小平 陆靖昶 鲍翔 李思明 +86 21 6471 8888-1701 +86 21 6471 8888-1254 +86 21 6471 8888-1105 +86 21 6474 6780 qiuxiaoping@ lujingchang@ baoxiang@ lisiming@ 信息技术 张雷 +86 21 6471 8888-1740 zhanglei@ 宏观策略团队 首席经济学家 宏观 策略研究 策略研究 闻岳春 李瑞 王伟俊 张延兵 +86 21 6471 6089 +86 21 6471 8888-1211 +86 21 6471 8888-1277 +86 21 6431 8952 wenyuechun@ lirui@ wangweijun@ zhangyanbing@ 行业研究团队 房地产行业 银行业金融行业 中药 生物制药行业 电力设备行业 戴方 黄薇 金嫣 史海昇 +86 21 6471 8888-1219 +86 21 6471 8888-1813 +86 21 6471 8888-1241 +86 21 6471 8888-1737 daifang@ huangwei@ jinyan@ shihaisheng@ 农林牧渔行业 食品、饮料行业 家电、传媒行业 化工行业 张俊宇 葛越 刘迟到 代鹏举 +86 21 6471 8888-1801 +86 21 6471 8888-1281 +86 21 6471 8888-1225 +86 21 6471 8888-1206 zhangjunyu@ geyue@ Liuchidao@ daipengju@ 汽车行业 机械行业 煤炭行业 商贸行业 马春霞 许光兵 田加伟 程艳华 +86 21 6471 8888-1270 +86 21 6471 8888-1805 +86 21 6471 8888-1117 +86 21 6471 8888-1212 machunxia@ xuguangbing@ tianjiawei@ chengyanhua@ 有色行业 钢铁行业 建筑建材行业 林建 范飞 李冬 +86 21 6471 8888-1286 +86 21 6471 8888-1119 +86 21 6471 8888-1807 linjian@ fanfei@ lidong@ 旅游行业 通信行业 公用事业行业 王禾 徐昊 袁佳平 +86 21 6471 8888-1740 +86 21 6471 8888-1702 +86 21 6471 8888-1814 wanghe@ xuhao@ yuanjiaping@ 7 浙商证券 ︱ Investment Research
︱Investment Research 行业点评 浙商证券股票投资评级说明 1、买 入：相对于沪深300指数，预期未来6个月内上涨幅度在10%以上 2、中 性：相对于沪深300指数，预期未来6个月内变动幅度在 -10%－10% 3、卖 出：相对于沪深300指数，预期未来6个月内下跌幅度在10%以上 浙商证券策略/行业投资评级说明 1、 买 入：预期未来6个月内行业股票指数表现优于沪深300指数 2、 中 性：预期未来6个月内行业股票指数表现与沪深300指数持平 3、 卖 出：预期未来6个月内行业股票指数表现弱于沪深300指数 特别声明： 本报告版权归“浙商证券”所有，未经事先书面授权，任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。如引用、刊发，需注明出处为“浙商证券”或“浙商研究”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。本报告基于我公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，但我公司及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。报告中的信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，我公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。在法律允许的情况下，我公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务。我公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。 浙商证券研究所 上海 上海市长乐路1219号长鑫大厦18层 邮政编码：200031 电话：(8621)64718888 传真：(8621)64713795 浙商证券研究所： 8 浙商证券 ︱ Investment Research
