同策咨询研究部
2016年11月
沪上楼市调控收紧，楼市变局将在2017年
目录
Contents
Part 1 上海楼市调控政策解读及市场反应
Part 2 上海市场基本特征及趋势研判
Part 3 上海楼市营销和拿地策略
Page
3
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36
Part 1 上海楼市调控政策解读及市场反应
上海本轮调控政策汇总
城市
限购 限贷 土地政策
本市户籍 非本市户籍 首套房
二套房
拥有2套及以上住
房
土地供应
有1套住房且无房贷记录或
房贷已结清
有1套住房且房贷
未结清
性质（户型配比、保障房）
上海
限购2套（成年单身含
离异限购1套）
限购1套（连续个税或社保5年、
单身限购）
30%
普通自住房首付比例最低50%，非普通自住房
最低70%
-
中小套型比例70%（中心城区），
60%（郊区）
昆山 限购3套
限购2套（第2套需累计个税或社保
1年）
20% 50% 80% 暂停 60公顷（每年）
表：上海及周边房地产市场调控政策
数据来源：同策咨询研究部整理 注：“-”表示暂停购买住房，除特殊说明新房外，其他住房均为新建商品住房和存量住房（二手住房）
继2016年3月25日上海楼市出台限购政策后，在10月8日晚间，上海市住建委和规土委联合发布
“沪六条”楼市调控政策。调控的基调紧密贴合中央对于一线城市“防泡沫”的要求，紧接着10
月中旬，上海银行业就开始严查离婚不到半年的贷款申请人，随后11月3日人民银行上海总部住房
信贷强调防止各类资金违规进入房地产市场
沪六条细则解读
二、进一步加
强商品住房用
地交易资金来
源监管
从当前上海土地市场特征来看，今年以来上海“地王”现象已与往年不同，现在上海土地市场，一旦有住宅类用地出让便是“地
王”，即使像青浦、奉贤、崇明等郊区的住宅类用地也是被高溢价拍出，那么，这也就意味着市场风险不是单个项目的，而是整个
市场的，一旦有风险就是系统性的风险。
再加上房企越来越多通过金融机构场外配资“加杠杆”方式进行拿地，甚至不惜成本制造“地王”，从预期影响来看，随着政策面
的收紧与市场调整期的到来，房企在上海制造“地王”投资拿地的风险会增加，一旦这样的风险到来，风险就不仅仅会波及房企自
身，还会波及金融机构，甚至金融机构背后的个人投资者。因此，对于上海土地市场来讲，一旦楼市进入调整的阶段时，整个市场
有可能会出现跌声一片，批量的“地王”项目有可能因此而陷入困局，系统性的金融风险极有可能会爆发。
“沪六条”提出，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土
地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。违反规定的，取消竞买或竞得资格，已缴
纳的竞买保证金不予退还，并三年内不得参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖出让活动。这其实是在为房企拿地“降杠杆”，
也是为了防止企业激进拿地导致地价普遍性上升而引发的系统性的风险。
“沪六条”进一步加大商品住房用地供应力度，并且增加配建和自持比例的措施，其核心目的还是为了“控地王”，通过增加供应
防止地价过快上涨推动房价进一步上涨，为楼市降温。
从土地市场现状来看，同策咨询研究部数据显示，截止9月30日，2016年1-9月上海住宅类用地成交规划建筑面积万平方米，
同比下降40%，成交楼板价23966元/平方米，同比上涨128%，这说明，在“地王”频出的上海土地市场，地价已经呈现出快速上
涨态势。
因此，“沪六条”出台后，增加土地供应，同时增加配建、自持比例有针对性的调控措施“控地王”，一方面有助于为土地市场降
温，另外也防止“地王”对房价的影响和传导。具体来讲：
1、上海前三季度土地出让的量确实不多，加上1-4月和9月的基本断供，上海需要通过加大土地供应调节楼市供求关系，预计四季
度以后上海会加快宅地供应，从供应的角度解决供需矛盾及市场过热的问题。
2、出台“配建”措施和增加地块自持比例要求，其实是降低开发企业周转率，也对企业成本控制、运营能力提出更高的要求，后
续房企拿地可能会更加谨慎，土地市场可能因此降温。
一、进一步加
大商品住房用
地供应力度
沪六条细则解读
三、进一步加
强新建商品住
房预销售管理
自2016年10月8日起，全市新建商品住房销售方案备案实行市、区两级审核（包括预售许可和现房销售备案），对上市房源定价不
合理的，坚决予以调整。加强在售新建商品住房项目销售价格监测监管，不得擅自提价。房地产开发企业应当严格按照国家和本市
商品住房销售管理规定，在销售现场醒目位置公示经备案的销售方案等内容，实行一房一价、明码标价制度，在规定时间内一次性
公开上网销售。严格执行限购、限贷等房地产市场调控政策，对有意规避限购、限贷等相关规定的行为，强化监管措施，加大管控
力度。
从2017年房企策略来看，上半年交易量势必会首先出现下滑，从三季度开始，个案开始出现下跌，整体市场会出现降价的趋势，
价格的指标发生变化。因此，对于房企来讲，总体上，2017年上半年应未雨绸缪提前跑量，争取更多的策略调整“窗口期”，防
止下半年市场突变导致企业资金面遇到问题。到了下半年，房企可以因地适宜采取“以价换量”的策略保证销售业绩的完成，同时，
因为市场低迷期地价相对合理，房企可以进行拿地布局“换仓”，调整市场布局和城市布局，争取城市优质土地资源，争取2018
年之后下一轮市场上行周期的发展机会。
五、全面实行
存量住房交易
资金监管制度
目前房地产经纪行业乱象主要表现在四个方面，一是房地产中介服务存在各式各样的违规行为；二是房地产中介市场缺乏行业监管；
三是法律制度不够完善，并且执行不到位；四是房地产交易双方自我保护意识不到位。因此，需要建议一个第三方的监管平台，在
第三方监管平台上，二手中介公司机构在这个平台上登记并统一验证，抓住源头，实时监管公司的日常交易行为，保证经纪行业交
易的合法性、规范性。同时，平台也对经纪人员实名验证，动态监控，以此来监管经纪人交易活动，对其交易行为进行合法性、合
规性审查，对违规运作者予以曝光和执照暂停，使房地产交易全程公开化、透明化。
从本次“沪六条”关注的重点内容来看，“沪六条”提出：严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、
自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为开展专项整治。本项措
施是对“沪九条”措施的进一步强化和回应。
六、加强政策
解读和宣传
本项措施主要是引导舆论，引导市场预期，规范市场舆论环境。
四、严厉查处
房地产市场违
法违规行为
限购方面
1）类住宅限购：上海“沪九条”限购从严后，办公产权的公寓式办公（类住宅产品）迎来火热的局面。一些原先购买住宅的客户转投
“类住宅”产品，导致“类住宅”销售较好，虽然起到积极去化商办市场库存的作用，但是，也引发投资类客户对于类住宅产品的炒
作，引起类住宅市场价格也呈现出上涨的态势。如果市场也出现过热的状态，不排除后续上海有可能会有一些有针对性的调控措施为
“类住宅”降温：比如，“商改住”继续推进，以改善以居住为目的的市场供求矛盾，同时，针对“类住宅”产品出现投资过热的现
象，不排除上海会模仿北京出台限购类措施。
2) 防止利用假离婚等政策获取购房资格进入楼市：对离婚后（无房一方）购房时间进行限制，比如离婚6个月才具有购房资格。
交易税费及持
有成本方面
1）由于房价的持续上涨，其实符合上海房产税纳税范围的征税对象范围在缩小，为了抑制投资投机性需求，房产税可能借机升级
扩大征税对象范围和力度；
2） 330新政中二手房交易营业税免征5年改2年，可能恢复为5年，届时，市场置换型需求降低，交易流通活跃程度降低，楼市逐
步降温；
未来有可能出台政策预判
商品住房用地
供应方面
1）按地上总建筑面积的10%配置社会公共服务设施（居委会、业委会、治安联防站、服务站、文化活动室、老年康体活动室、生活垃
圾收集房、环卫作业道班房等，其余建面统筹用于社区公共配套服务设施，原则上优先用于文化、养老等服务设施）。但地上计容建
筑面积将不包括建成后无偿移交政府的上述10%社会公共服务设施了。
2) 公共环境空间：应设置不低于用地面积10%的公共环境空间（包含公共空间、公共通道等），公共空间包括：儿童游戏场、健身点、
球场及其它公共空间。公共空间中应设置公共艺术作品（设施），包括城市雕塑、装置艺术，经艺术化处理的城市家具和公共设施等，
相关建设内容应在建筑规划设计方案中明确。公共空间建成后24小时向公众开放,如结合商业部分设置的，由受让人负责运营管理；如
结合住宅部分设置的，建成产权应无偿移交政府，由政府负责运营管理。
3）针对拿地场外配资加杠杆拿地情况给予监管和控制，对于拿地首付比例进行提升，对于拿地后的开工时间、达到预售条件的时间及
竣工的时间给予限定等等，为土地市场“降杠杆”，防止地王频现而导致的系统性风险。
存量住房交易
资金来源监管
方面
1）加强对放贷机构的资金来源审查，如果是P2P资金（吸取个人投资资金而不是机构资金）来源的，这些肯定会严查，甚至马上终止；
2）对放贷主体进行资格限制，如果没有消费贷款的牌照不允许放贷；
3）对于购房者这块，也会进行贷前承诺，承诺不使用首付贷，否则今后贷款信用可能会受到影响，可能因此而影响到自己的衣食住行；
4）对现行中介行业、房地产公司进行抽查，发现一个停止一个、处罚一个，不管规范金融市场，防止首付贷等行为影响金融系统正常运营。
未来有可能出台政策预判
拿地资金监管
方面
银监局方面会要求停止发放各类以多种形式进入商品房土地市场的融资。同时，对于银行的住房按揭贷款额度进行控制，原则上是月度贷款
只降不增。
政策出台后的市场反应
图：调控政策实施后各城市案场10月较9月份新来电比例
-49%
-100%
-50%
0%
50%
100%
150%
青
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济
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宁
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徐
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南
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泉
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上
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阳
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淄
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宿
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嘉
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武
汉
注：新来电为当月新来电询问客户，新来人为当月新来访客户
图：调控政策实施后各城市案场10月较9月份新来人比例
-43%
-100%
-80%
-60%
-40%
-20%
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20%
40%
60%
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海
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博
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嘉
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长三角区域受政策影响较大，来电来人数量明显下降，其他未调控政策来电来人数量影响较小，其中
上海10月新来电较9月大幅下降49%，同时10月来访客户较9月也大幅下降43%，上海案场来人来电
的明显下降，将造成未来市场成交量走低
上海案场10月新
来电较9月下降
49%
上海案场10月新
来人较9月下降
43%
政策出台后的市场反应
-42%
-100%
-80%
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嘉
兴
图：调控政策实施后各城市案场10月较9月份重复来人比例
注：重复来人为上月来访客户当月再次来访，总来人为当月新来访客户和重复来访客户之和
图：调控政策实施后各城市案场10月较9月份总来人比例
-43%
-100%
-80%
-60%
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
厦
门
绍
兴
长
春
沈
阳
徐
州
镇
江
青
岛
郑
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武
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泉
州
宁
波
盐
城
大
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六
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通
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西
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宿
州
无
锡
杭
州
南
京
合
肥
上
海
淄
博
苏
州
嘉
兴
而10月上海重复来人较9月大幅下滑42%，10月上海总来人较9月也同样大幅下滑43%，综合上海案
场的反馈数据，房地产收紧政策无论是对来访量还是来电量影响均超过40%以上
上海案场10月重
复来人较9月下降
42%
上海案场10月总
来人较9月下降
43%
政策出台后的市场反应
投资客退离
违规银行、中介、
开发商受到管制
改善型客户
影响大
新增客户
受到制约
政策出台后，上海市场的整体反应为，投资客退离、新增客户受到制约、政策对改善型客户影响较大，
同时违规银行、中介及开发商受到管制
Part 2 上海市场基本特征及趋势研判
上海市场分析
图：2015年-2016年10月上海商品住宅成交及均价走势
2016年1-10月上海市商品住宅面积累计成交万平米，同比增长%，2016年1-10月商品
住宅成交均价为37919元/平米，同比增长22%；2016年10月商品住宅成交面积大幅下降的主要因
素是政策收紧和商品住宅供应面积大幅减少
数据来源：1、同策咨询研究部；2、商品住宅成交数据不含保障房
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商品住宅供应面积（万平米） 商品住宅成交面积（万平米） 商品住宅成交均价（元/平米）
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公寓供应面积（万平米） 公寓成交面积（万平米） 公寓成交均价（元/平米）
数据来源：1、同策咨询研究部；2、商品住宅成交数据不含保障房
图：2015年-2016年10月上海公寓成交及均价走势
2016年1-10月上海市公寓面积累计成交万平米，同比增长%，2016年1-10月公寓成交
均价为38607元/平米，同比增长26%；公寓市场与商品住宅市场整体呈现出较大一致，政策收紧和
供应量降低也是造成2016年10月公寓成交面积下滑的主要原因
元/平米 万平米
上海市场分析
图：2015年-2016年10月上海别墅成交及均价走势
数据来源：1、同策咨询研究部；2、商品住宅成交数据不含保障房
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别墅供应面积（万平米） 别墅成交面积（万平米） 别墅成交均价（元/平米）
2016年1-10月上海市别墅面积累计成交万平米，同比大幅增长55%，2016年1-10月别墅成
交均价为35107元/平米，同比增长%；房地产收紧政策由于抑制投资性需求释放 ，将对未来别
墅成交面积影响较大
元/平米 万平米
上海市场存量分析
图：截止到2016年11月2日 上海商品住宅、公寓及别墅存量和3个月移动存销比
公寓
3个月移动存销
比
个月
库存：万平米
别墅
3个月移动存销
比
个月
库存：万平米
商品住宅
3月移动存销比
个月
库存：万平米
库存量/3个月均销
售面积
市场趋势含义
<8 房价面临上涨压力
8~15 房价处于合理区间
>15 房价面临下降压力
截止到2016年11月2日上海商品住宅存量面积万平米，3个月移动存销比为个月，其中
公寓的3个月移动存销为个月，而别墅3个月移动存销比达个月，但考虑到预售许可证逐渐
放开和房地产收紧政策抑制需求释放等因素，2017年年中，上海3月移动存销比将达到12个月左右
2017年上海楼市趋势判断
2017年上海商品住宅市
场将迎来变局
四重危机叠加影响
2016年市场严重透支未来需求
“地王”频现后的市场调整
房地产市场量、价周期模型判断
“四重危机”将有可能对2017年房地产市场产生叠加影响，同时考虑到2016年上海市场已经严重透
支2017年市场需求量，市场需求将进入修复期，“地王”频现后市场大概率将进去调整期等定性判
断，结合对上海房地产市场量、价周期模型定量判断，我们认为2017年上海商品住宅市场将迎来变
局
A
B
C
D
四重危机叠加影响 A
数据来源：同策咨询研究部
经济的发展过程中，经济危机是周期性的，差不多每隔十年左右就要发生一次这样的经济危机，
2017-2018年作为下一个危机临界点值得关注
1973年，第一次石油危
机，油价暴涨造成美国滞
胀，标普下跌百分之四十，
日经百分之二十九，蔓延全
球，主要国家生产停滞或者
缓慢，日本紧缩金融政策，
经济滞胀
1979-1982，第二次石油危机，国际油
价飙涨，高物价，高通胀引发英国危
机，随后波及至欧美及日本，同期南美
债务危机
1990-1992，第
三次石油危机，美
国开始，随后发展
到加拿大、日本、
欧洲与澳大利亚，
同期，日本经济崩
溃
1997-1998，亚洲金融危机，
始于泰铢贬值，美国支持索罗
斯及其财团发动针对中国的金
融战争，终结于中国香港
2008年至今，始于
美国次贷危机，伴
随出现的欧洲债务
危机，造成全球性
经济危机爆发
图：全球经济危机时间表
2017-2018经济危机
全球经济周期研判
2010年1月“国十一
条”“新国十条”
2
0
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6
2008年12月
“国十三条”
2014年9月
“930房贷新
政”
2011年1月“新国八
条”
2007年9月
“927房贷新
政”
2013年2月
“新国五条”
14个月
12个月
24个月 12个月 12个月 12个月
12个月
关键时间点
货币政策与楼市小周期研判
央行发布金融数据显示，2016年8月M2同比增速%，M1同比增速%、为7年半以来相对
高位，M1-M2增速剪刀差创历史高位。结合房地产市场调控政策来看，房地产调控政策收紧点临
近，有可能面临未来12个月或者更长时间的收紧期（按照该规律地产触底期应该在2017下半年）
图：2006年12月-2016年7月M1与M2同比增速剪刀差走势
数据来源：Dataln 同策咨询研究部。
2017年市场进入房地产政策调控期市场需求被抑制后，开发商去化速度下降，由于2016年短期借
债到期，同时叠加上2015年中期贷款的集中兑付（经验判断中期借贷周期为2年左右），2017年下
半年开发商将出现借贷兑付困难
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
2014年中期 2015年中期 2016年中期
港股主要房地产开发企业 A股主要房地产开发企业 港股同比 A股同比
亿元
图：A股及港股主要房企短期借贷及长期借贷到期金额
数据来源：wind
数据说明：A股及港股主要房企依照短期借贷及长期借贷到期金额大于10亿元的进行筛选
图：2014年-2017年开发商借贷资金面临集中兑付的逻辑
2014年 2015年 2016年 2017年E
企
业
资
金
杠
杆
示
意
2014年房地
产市场遇
冷，企业短
期借贷资金
总量较低
2015年随着
货币宽松以
及房地产政
策宽松，房
企投资热情
恢复，短期
资金杠杆明
显提升
2016年市场全
面火热，开发
商投资拿地热
情被激活，短
期资金杠杆持
续增加
2017年市场进
入政策调控期，
由于2016年的
短期借款以及
2015年的中期
借款到期（经验
来说中期借贷周
期为2年左
右），开发商将
会出现借贷兑付
困难
B端房企融资偿付期研判
低资金
杠杆
资金杠杆
增加
资金杠杆
持续增加
借贷兑付
困难
C端购房者配资还款周期研判
购房者配资购房模式一般借助互联网金融的模式“加杠杆”进行购房，让部分能力不足或者想借力
投机的人获得买房融资。这个模式能够进行的前提是房价持续上涨，一旦楼市价格下滑，购房人弃
房违约的概率就会增大（按照楼市调整周期，违约情况可能在2017年下半年出现）
购房配资渠道模式
房产中介机构
开发商金融团队机构
个人操作
图： 配资购房模式
2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
图： C端购房配资情况图示
去库存战略
刺激楼市
楼市调整下弃
房违约
购房者配资购房
市场发展迅速
（中介人员或开
发商内部人员）
机构与第三方金融机构合作
小额信贷及互联网金融平台
2016年 2017年 2018年
四重危机叠加
世界经济危机（2018年）
货币地产周期（2017年7月）
开发房企还款（2017年下半年）
购房者配资还款（2017年下半年）
四重危机叠加（最坏的可能）
根据我们对于世界经济周期规律、货币政策下的房地产市场周期、开发企业债务偿付周期以及购房
者配资购房周期的研判，四重危机有可能集中在2017年下半年到2018年集中爆发。如果四重危机
集中爆发，对于我国房地产市场将是重大灾难。届时中国经济和房地产市场类似2008年的情景，为
了保证%的增速，经济刺激和房地产救市政策出台是大概率事件
类似2008年的经济情况，经
济刺激和房地产救市政策出台
是大概率事件
房地产市场在配
资、加杠杆的刺
激下，迅速升温
第一轮收紧调控 第二轮收紧调控
图：四重危机爆发时间点图示
2016年市场严重透支未来需求 B
-258
258
-5
299
-43
-251
-489
421
-601
534
136
-800
-600
-400
-200
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400
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2016年预测值 2015年 2014年 2013年 2012年 2011年 2010年 2009年 2008年 2007年 2006年
限购令后平均市场容量为980万平米/年
2006-2016年上海商品住宅成交面积与对应成交面积差
“限购令”前后4-5年，上海年均住宅市场容量从1480万平米下降至900万平米，作为对其回应，2015年扩容至1488万平米有迹可循；
考虑到限购没有放开，当下市场容量应在980-1480万平米之间，假设其为9年平均（1230万平米），依前所述，2015年大致多释放需求258万平米；
在经济环境不发生剧烈变化的情况下，2016年将承受2015年过度释放的住宅需求，理论成交量约为972万平米。
市场需求平衡定律：从理论上来讲，商品住宅市场基本符合平衡定律，在经济环境不发生剧烈变化
的情况下，2016年将承受2015年过度释放的住宅需求，理论成交量约为972万平米（2016年1-10
月份已经成交万平米，超过理论预测量的30%，2016年货币宽松及市场预期转好是导致市
场需求提前入市的主要原因，但过度透支量将会在未来市场中得到修复
2014年市场基本处于出清状态
数据来源：中指数据、同策咨询研究部
市场需求平衡定律判断
限购令前平均市场容量为1480万平米/年
“地王”频现后的市场调整 C
“地王”频出后的调整：“地王”频出是楼市疯狂的体现，尤其是大面积出现“地王”，楼市疯狂
之后必然出现调整期，2016年下半年之后的楼市将伴随着调整周期的到来。8月底政府暂停了三个
住宅地块的出让，如果市场不能自行调节，政府有可能出台“土拍”政策来调控“地王”现象
-200%
-100%
0%
100%
200%
300%
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商品住宅销售面积（万平米） 同比增长 数据来源：中指数据、同策咨询研究部
月平均成交面积：
82万平米
月平均成交面积：
61万平米
月平均成交面积：
78万平米
月平均成交面积：
107万平米 月平均成交面积：
81万平米
月平均成交面积：
124万平米
2010年上海证大竞得外滩8-1地总价亿称王
2010年华侨城亿拿下苏湾1号加冕单价地王
新鸿基亿获得徐家汇中心项目
华润华发亿夺闸北住办地楼板价34870元/平
华润华发联合体亿再夺闸北区地块
2010-2016年10月上海商品住宅（除保障房）成交面积及同比走势、地王出让情况
“地王”频现后的市场调整
信达地产以73亿元获新江湾城地块楼板价49152元/平米
融创以亿拿下泗泾地王，楼板价约38290元/平米
保利以亿拿下周浦地王，楼板价约55707元/平米
信达以亿拿下顾村地王，楼板价约369627元/平米
月平均成交面积：
126万平米
融信以110亿拿下静安地王，楼板价约100300元/平米
房地产市场量、价周期模型判断 D
0
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9
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商品住宅成交面积（万平米） 商品住宅成交均价（元/平米）
二套房首付不
得低于50%
2007年
9月
上海政府“新
八条”降首付
2008年
10月
新国十条、
限购开始实
施
2010年
4月17日
“沪12
条”限
购限贷
2010年
10月
提高二套房
首付，强化
限购
2013年
11月
930政策，
首套房认贷
标准调整
2014年
9月30日
2016年3月
限购升级：社保及纳税
二变五；二套房首付提
高至50%以上；首付款
必须为自有资金 元/平米
从政策出台及上海商品住宅成交均价走势来看，政策调控往往带来市场周期的波动性变化，我们
通过建立上海商品住宅市场量价的周期模型来对后续市场形势进行研判
数据来源：1、同策咨询研究部；2、商品住宅成交数据不含保障房
图：2006年1月至2016年10月 上海商品住宅成交均价走势及政策
市场价格与政策调控
新国八条，沪
九条，提高二
套房首付
2011年
1月26日
330政策，降
低二套房首
付，营业税五
改二
2015年
3月30日 沪六条，在3月
政策基础上进
一步加强房地
产市场监管和
土地供应调控
2016年
10月8日
万平米
人民银行上海分行强
调，防止各类资金违规
进入房地产市场
2016年
11月3日
选取样本城市商品住宅成交均价
和成交面积月度同比数据，并对
其进行季节调整检验；
Step 1 数据处理 Step 2 波动周期的谱分析
将选取的样本城市商品住宅成交
均价同比数据序列通过其中包含
周期信息，在频域中将其分解为
不同频率的周期，并通过谱值大
小对不同频率的周期成分进行区
分；
Step 3 固定带宽B-P滤波过程
得到样本城市商品住宅成交均价
同比值的主要周期及次要周期信
息，使用B-P滤波法平滑掉其他
无关周期的扰动，最终得到特定
长度上海商品住宅成交均价周期
所对应的周期曲线；
房地产市场周期研究方法
分析方法主要采用3个步骤：第一步趋势及周期分解；第二步波动周期的谱分析；第三步固定带宽
B-P滤波过程，最终得到特定长度的样本城市商品住宅成交均价同比增速和成交面积同比增速周期
对应的周期曲线并进行预测。并且，周期的结果已经包含了房地产政策对市场的影响
t-Statistic Prob.*
Augmented Dickey-Fuller test statistic ... ...
Test critical values: 1% level
5% level
10% level
*MacKinnon (1996) one-sided p-values.
上海商品住宅成交面积同比增速的周期波动序列为稳定序列
38-39个月
波动周期的谱分析
对上海市场商品住宅月度成交面积同比数据进行谱分析，分析发现一个明显周期，周期长度在38-
39个月之间
备注：1、数据来源： Dataln同策咨询研究部；2、数据处理：Eviews，SPSS
表：对上海商品住宅成交面积同比增速的周期波动序列进行ADF检验 图：对上海商品住宅成交面积同比增速的周期波动序列进行频率光谱分析
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商品住宅销售价格同比增速周期 商品住宅销售面积同比增速周期
上海周期趋势判断
如图所示，2016年3月上海商品住宅成交面积同比增速处于波峰，2017年10月上海商品住宅成交
面积同比增速处于波谷，上海去化窗口期已过，将迎来营销窗口收紧期；上海商品住宅成交均价同
比增速2015年2月的低谷已过，下一个低谷要到2017年2月，届时上海将再次迎来拿地窗口期
图：上海商品住宅成交量价同比增速周期
备注：1、数据来源： Dataln同策咨询研究部；2、数据处理：Eviews，SPSS
2016年3月
2015年2月
表：上海市商品住宅量价同比增速最近一期波峰及波谷时间
最近一轮周期 波峰 波谷 当下趋势
销售面积：
2016年3月-
2019年5月
2016年3月
2017年10
月
趋势向下
销售价格：
2016年2月-
2018年2月
2016年2月 2017年2月 趋势向下
上海区域周期趋势判断
图：2007年-2016年月10月 南汇商品住宅成交面积增速周期
备注：1、数据来源： Dataln同策咨询研究部；2、数据处理：Eviews，SPSS
图：2007年-2016年月10月 南汇商品住宅成交面积增速谱分析
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销售面积同比增速周期
重点区域周期趋势判断：南汇商品住宅增速周期为22-23个月左右，从2016年4月开始南汇商品
住宅销售面积增速进入上行周期，预计将在2017年3月迎来向下周期拐点
上海区域周期趋势判断
图：2007年-2016年月10月 浦东商品住宅成交面积增速周期 图：2007年-2016年月10月 浦东商品住宅成交面积增速谱分析
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销售面积同比增速周期
重点区域周期趋势判断：浦东（不含南汇）商品住宅增速周期为38-39个月左右，从2015年10月
开始浦东（不含南汇）商品住宅销售面积增速进入向下周期，预计将在2017年5月迎来向上周期
拐点
备注：1、数据来源： Dataln同策咨询研究部；2、数据处理：Eviews，SPSS
上海区域周期趋势判断
图：2007年-2016年月10月 松江商品住宅成交面积增速周期 图：2007年-2016年月10月 松江商品住宅成交面积增速谱分析
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销售面积同比增速周期
备注：1、数据来源： Dataln同策咨询研究部；2、数据处理：Eviews，SPSS
重点区域周期趋势判断：松江商品住宅增速周期为38-39个月左右，从2016年2月开始松江商品
住宅销售面积增速进入下行周期，预计将在2017年7月迎来向上周期拐点
上海区域周期趋势判断
图：2007年-2016年月10月 嘉定商品住宅成交面积增速周期 图：2007年-2016年月10月 嘉定商品住宅成交面积增速谱分析
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销售面积同比增速周期
备注：1、数据来源： Dataln同策咨询研究部；2、数据处理：Eviews，SPSS
重点区域周期趋势判断：嘉定商品住宅增速周期为22-23个月左右，从2016年2月开始嘉定商品
住宅销售面积增速进入上行周期，预计将在2017年7月迎来向下周期拐点
上海区域周期趋势判断
图：2007年-2016年月10月 中心城区商品住宅成交面积增速周期 图：2007年-2016年月10月 中心城区商品住宅成交面积增速谱分析
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销售面积同比增速周期
备注：1、数据来源： Dataln同策咨询研究部；2、数据处理：Eviews，SPSS；3、商品住宅成交面积数据为剔除保障房数据，中心城区包括黄埔、静安、虹口、长宁、普陀、杨浦、徐汇、卢湾
重点区域周期趋势判断：中心城区商品住宅增速周期为38-39个月左右，从2016年2月开始中心
城区商品住宅销售面积增速进入向下周期，预计将在2017年10月迎来向上周期拐点
上海重点区域商品住宅成交量同比周期的趋势性调整特点
区域 近一轮向上（向下）周期调整节点 周期长度 波动幅度 下一轮趋势性拐点
全市 2016年2月向下周期 38-39个月 ±5% 2017年9月向上周期
南汇 2016年4月向上周期 22-23个月 ±25% 2017年3月向下周期
浦东 2015年10月向下周期 38-39个月 ±6% 2017年5月向上周期
松江 2016年2月向下周期 38-39个月 ±4% 2017年7月向上周期
嘉定 2016年2月向上周期 22-23个月 ±10% 2017年7月向下周期
中心城区 2016年2月向下周期 38-39个月 ±6 2017年10月向上周期
备注：1、数据来源： Dataln同策咨询研究部；2、数据处理：Eviews，SPSS；3、商品住宅成交面积数据为剔除保障房数据，中心城区包括黄埔、静安、虹口、长宁、普陀、杨浦、徐汇、卢湾
从大周期来判断，中心城区、浦东及松江商品住宅销售面积增速周期与全市都未38-39个月，且
周期振幅都较小，而南汇、嘉定商品住宅销售面积周期较短为22-23个月左右，且周期振幅较大
上海区域周期趋势判断
Part 3 上海楼市营销和拿地策略
预测的主、次周期波动曲线示意图
2016年3月
2017年8月
2019年4月
给房企的建议：
2 上海商品住宅市场成交量进入向上周期将会出现在
2017年8月份之后，届时市场再度迎来春天。
1
2016年3月进入市场下行周期，市场博弈局面下，企业
要根据今年业绩目标作出相应的价格调整策略，抢收客
户是营销主基调；
2016年10月至2017年8月处于上海商品住宅市场成交量同比增速的向下周期，建议如下调整营销
策略：1、2016年10月处于市场下行波动周期，四季度基本企业冲刺业绩，要有量的保证，所以今
年四季度企业应该平价跑量，不宜涨价。2、 2017年一季度，市场处于博弈时期，由于春节因素，
量较小，价格基本平稳。3、2017年二季度，企业进入推盘时期，但是市场仍然博弈。4、上海商
品住宅市场成交量进入向上周期将会出现在2017年8月份之后，届时市场再度迎来春天。
量周期
图：上海商品住宅成交量同比增速周期
销售策略建议
去化时间窗口 窗口收紧期
2016年2月
2017年2月
2018年2月
给房企的建议：
2 做好拿地风险把控，尽量避开地王等高价地块；
3
有针对性的拿地，重点跟踪高投资价值区域内的土地；
1
在市场下行周期内，要把握好拿地时机，考虑到住宅市
场到土地市场的传导机制，重点把握市场大幅下调后的
土地市场机会；
2016年10月至2017年2月处于上海商品住宅市场价格同比增速的向下周期，建议如下投资策略：
1、在市场下行周期内，要把握好拿地时机，考虑到住宅市场到土地市场传导机制，重点把握市场
大幅下调后的土地市场机会；2、做好拿地风险把控，尽量避开地王等高价地块；3、有针对性的拿
地，重点跟踪高投资价值区域内的土地；4、把控好拿地和开工的节奏，在2017年2月至2018年2
月份的市场上升周期内推盘
价周期
拿地时间窗口
4
把控好拿地和开工的节奏，在2017年2月至2018年2月
份的市场上升周期内推盘。
投资策略建议
图：上海商品住宅成交价格同比增速周期
谢谢观看
