金阳大厦项目
投资分析
目 录
一、项目概况
二、长沙房地产市场情况分析
三、地块所处的特性市场分析
四、项目的 SWOT 分析及总体思路
五、项目可类比项目调研情况
六、项目产品的开发策略建议
七、项目投资收益及风险预测
一 项目概况
（据贵司所提供的资料）
◆金阳公司于 98 年取得体育馆路附 1 号建设用地，国土使用证编号：开国用（98）字第（1575 号）
◆地块宗号 5097008，综合用途，使用权面积为 平方米，使用期限至 2043 年 10 月。
◆由于原用地面积较小，无法对之进行有效的商业开发，因此在取得政府支持及邻边单位（长沙铁路公司）的
协议土地租赁意向支持下，金阳公司于 2000 年底取得计委立项批复文件（长技基 2000 年 493 号），该文件中明确
项目可开发总建筑面积为 16000 平方米。
◆2001 年 8 月正式取得长沙市规划管理局的二类规划设计条件通知单（编号 200001078A1），其中详细说明项
目建设用地为 1900 平方米，容积率为不大于 ，建筑高度为 84 米以内，机动车出入方向为东北。
◆目前该地块市场价格为 1200 万元人民币左右。相关土地有偿出让金已经缴纳完毕。
二 长沙房地产市场情况分析
2005，长沙房地产市场发展历程中非常重要的一年。政策变化和外地豪强的进入，使得长沙房地产市场有
些“乱花渐欲迷人眼”。但能够断定，大变革之下，市场无法风平浪静，是继续繁荣火爆还是会进入一个理性期、冷静期、
调整期，都要有个说法。变革和转折，长沙房地产走向何方，这对于我们来说也许还是一个谜！
一、长沙房地产市场——供应与需求的对决
2005 住宅的推盘量将创造新高，巨大的供给在政策开始变得僵硬之时，强劲的消费势头能否持续；产品时代来到，产品不断
升级换代，花花世界能否将消费欲望引导再至喷发；长沙楼市能否再续神话？
二、市场大变革——产品升级和营销升级全面展开
2004 长沙房地产市场正经历着前所未有的发展和变革，无论从产品还是营销上。外地列强的进入导致的竞争加剧是市场升级
的导火索，而这种形势在 2005 将愈演愈烈，产品和营销升级的大潮是不可阻挡的，也是市场优化和进步的标志。
三、价格——让我欢喜让我忧
升、肯定要升的！升多少，能到多少！在一直以来房屋价格偏低的长沙市场，随着产品升级而带来的价格升级已经启动，而
且势头如此迅猛；对于这样一个老百姓最关心的问题，在 2005 需要见分晓！
四、资金链、融资渠道——延续生命线！
国家政策，地方政策，政策与对策！当国家宏观调控产生作用，金融政策开始紧缩，当矛头指向房地产行业，如何打开资金
的缺口？当房地产行业真正成为资金密集型行业，当钞票变得如此紧缺，本地企业如何才能玩转长沙房地产市场？
五、别墅市场——长江后浪推前浪
水云间、绿城桂花城作为新一代别墅能否共同造势城东市场？同升湖、金鹰城老一辈占据天然如何守势？河西别墅市场，
尤其山水英伦（荷塘月色）能否翻身？长沙别墅市场走向何方？
六、小户型和写字楼——物以稀为贵，贵多少
在市区内用地日渐减少的今天，成熟地段的小户型和写字楼越发显得珍贵。明年此类产品的需求走势如何，产品的紧缺能否
表现出更高的价格，产品设计和概念将出现什么样的新变化，看城市中心价值如何提升！
三 地块所处的特性市场分析
———项目地块所处芙蓉路区域分析篇
总体区域分析：
2003 年 8 月 31 日，长沙南北交通主动脉芙蓉路实现全线贯通，标志它成为名符其实的“中华第一路”，它全长 46 公里，南起
暮云镇，北至霞凝港，与 2000 年拓改的五一大道构成一个巨大的坐标，一起撑起了长沙的交通新格局。自从芙蓉路全线拉通后，这条
中国第一大道开始了它真正流金淌银的时代，商机和财富几乎令所有商人无法抗拒，创业者、打工者、投资者都心仪着这块藏金累银
的宝地，在掘金中感受快乐。
以五一市民绿化广场为圆心，以五一大道为轴的五一广场商务圈，以商业为主打、以商业带动商务。在这一商务圈，平和堂、万
代广场、新大新等先后崛起，沃尔玛、铜锣湾、王府井等商业巨子也纷纷抢占黄金码头。
以芙蓉路为轴心的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性，沿途数十家银行证券公司参差林立。
以此为契机，这一区域掀起了一轮商住楼与商务楼盘建设的高潮，商务带动商业成为芙蓉路的特色。
芙蓉路黄金通道以自己的独特地位在刷新商务格局，重新论定商务诸侯！
◆侯家塘超核商圈
●区域板块商业地产特征
侯家塘在未来长沙商业的格局特别重要，侯家塘商圈是长沙市的超核商圈，三湘都市报首次推出超核商圈的概念，所谓超核是指
侯家塘商圈位于东塘商圈和五一广场·黄兴路商圈、芙蓉路金融街和未来省府的十字节点，具有不可替代的优势。
“以芙蓉路和劳动路交汇点为圆心，向外扩散的一个 270°大扇形区域，将成为长沙市新的商务、商业核心。”长沙商业界的一位资
深人士这样断言，而他的理由是，“城市发展的南移，必然会在南城形成一个新的商务、商业核心，而核心的崛起又必须沿主干道发展，
侯家塘的地理位置得天独厚”。
侯家塘处在长沙新兴 CBD 的区域，又毗邻东塘和五一商圈，商业发展本来就有着一定的基础。随着新世纪体育文化中心的建成，
侯家塘依靠文体会展平台更加显示出它独特的吸引力，从而也激发出了一个新兴的商圈效应。“侯家塘处在东塘商圈和五一商圈连线的
中心位置，以体育文化为契机，由于奠定了发展基础，对于未来的发展我认为发展潜力无限。”
“与五一商圈这个传统的商业积聚地比较起来，侯家塘是新产业的发源地，以体育文化为主的产业圈衍生出的其他行业，将会从各
个方面促进侯家塘商圈的全方位发展。”天心区招商局的负责人也指出，五一商圈和侯家塘商圈是相互补充和衬托的，之间的影响当然
会有，但是规模效应也可以吸引更多的客流。
据了解，自从新一佳入驻侯家塘，这两年侯家塘的人流、物流比原来增长了 3－4 成。而随着新世纪体育文化中心的建立，城市商
业广场、家润多“轮番来袭”，更是给侯家塘注入了无限的活力，带动了这一区域的迅速发展。
◆南长沙生态商务区
●区域板块商业地产特征
南长沙是省会长沙的南大门，是长株潭经济一体化的前沿阵地，为长沙拓南扩城的“桥头堡”。随着省政府机关大院南迁，一批重
大文化设施、配套公益设施将在城南拔地而起。在规划中，省政府新址、省地质博物馆、省青少年活动中心、省群众艺术馆、会展中
心、市科技馆、音乐厅等一批省、市级重大文化设施、建筑群落，将使这里成为省会行政文化中心，从而为南长沙的发展提供了无尽
的空间。
●区域商业地产创新模式
生态概念成为商务楼最大亮点
EBD 释义：即“生态商务区”，为 ecology business district 的首字母简化组合。是目前最流行的一个对 CBD 发展的全新的概念选
择。其最大的特征就是解决原来 CBD 存在的生态恶化问题，如“死城”现象，交通上下班时过分紧张，区内绿化较低，商业气氛太淡，
写字楼空调病，办公室综合症等等。
长沙市拓城、融城、省区政府南迁、打造天心生态新城，以及现实的许多商务活动以及许多著名企业办公总部往南发展的趋势等
等，说明了人们是在建设 CBD 的同时发展和改善 CBD 的，所以才有了“生态 CBD”亦即“EBD”的提法。而且 EBD 概念不再过分强调“中
心”，这也是对原来 CBD 过分核聚化造成的种种社会问题的有效解决。
★中央商务区
●区域板块商业地产特征
根据《长沙市城市总体规划（2000－2020）》，在“城市功能分区”中提出了建设长沙中央商务区的构想：“以中心绿化广场为核心，
东起韶山路，西至蔡锷路，北起展览馆路，南至人民路，面积约 3 平方公里，集商务办公、信息、文化、娱乐于一体”，一个以五一大
道与芙蓉路交叉点为中心，以财富金融为特征的带状 CBD 正在长沙形成。
芙蓉中路 CBD 建成以后，将集中长沙大部分金融、商务、文化、服务机构和大量的商务办公酒店、公寓等配套设施，并使长沙更
具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好环境。
由于 CBD 的出现，芙蓉路这条新改建的省城大动脉土地迅猛增值，显得“财气”横溢、遍地是金。经不住由 CBD 巨大商机的引诱，
外地资本加速抢滩星城，一些大的跨国公司纷纷着陆，而嗅觉灵敏的长沙开发商也当仁不让，在 CBD 区域内掀起了一轮商务和基础设
施建设高潮。目前，云集在芙蓉中路上的银行、保险公司、证券营业部等金融机构有数十家之多，这一段已成为名副其实的湖南“华尔
街”。
●区域商业地产创新模式
金融要塞———雄踞五一路和芙蓉路交汇的芙蓉广场铂金位置，金融圈的核心地带，芙蓉广场的绝版宝地。
芙蓉生态广场———350 米视野无阻碍，豁达胸怀、坐观天下，尽览芙蓉生态广场怡人美景，工作之余，携友游历，阳光普照、
放飞心情、激发灵感。
金融商业核心———拥有国际化商务氛围的板块，证券、保险、金融、机构，大公司、大财团、大商家聚集一地，酒店、商务写
字楼林立，平和堂、百盛、家乐福、肯德基、麦当劳、必胜客等国际商业机构构筑起星城经济、商贸、办公的商业轴心。
★松桂园商务区
●区域板块商业地产特征
松桂园商务中心
位于长沙市新规划的 CBD（中央商务区）中北部，是一个以国际财富中心、南方明珠国际大酒店、建鸿达现代城、运达国际大厦
四座高楼为圆心，沿着芙蓉路、展览馆路“十”字型两轴向东———迎宾路、东风路；向西———蔡锷路；向南———八一路、中山路；
向北———湘春路、体育馆路辐射的相对聚集的商务地区，覆盖整个清水塘街道、望麓园街道和上大垅街道办事处的一部分，面积约
1 平方公里。
随着展览馆路的拉通和芙蓉北路的提升，松桂园商务中心目前已初具雏形，成为开福区范围内最活跃、最具增长和发展潜力的商
务区，其发展方向以生产性服务功能为主，以生活服务为辅，包括金融、贸易、信息、广告、法律服务等，重点以金融服务为其特色。
在其方园约 1KM 范围内，汇聚了湖南主要银行、证券、保险等金融机构的总部和高档写字楼，以及家乐福、普尔马斯特、省展览馆、长沙市
一中、湘雅医院、湖南日报社、新闻出版大厦、烈士公园、南方明珠国际大酒店等长沙最著名的商业及文化、教育、新闻、休闲中心，是长沙 CBD 重中
之重的极核地段。项目基地位于松桂园的黄金三角———芙蓉路与展览馆路两条财富矿脉交织的财富鼎点，是长沙 CBD 最后一
块财富处女地。
●区域商业地产创新模式
第二个“金十字”
松桂园商务城明年将重点开发湘春路和体育馆路，构筑松桂园商务中心的第二个“金十字”；打通炮后街路，打造以清水塘两厢为
主的“三湘第一文化教育街区”；改造建湘路，建立电讯产业市场；以展览馆路拉通为契机，在两厢建立集餐饮、娱乐、休闲于一体的
特色街市。今年着重建设的有湘雅医疗城和家居乐置业广场等。
而且，根据政府规划，车站路将和展览馆路实现对接，而且西端将修建另一座湘江大桥，直接接通桐梓坡，形成长沙市的又一条
五一大道。
●区域商业地产投资状况
投资潜力较大 理由：区域发展前景不错，但是目前可开发土地不多。
投资价值风险与收益同在 理由：新兴项目的定位起点高，能提升整个区域的投资价值，但是也正是受运达广场开发节奏
的影响，以及原有几座商务楼销售情况的不理想，造成风险性较高。 该区域好的新项目不多，投资渠道较为单一。
四 项目的 SWOT 分析及开发总体思路
一、项目 SWOT 综合分析
SWOT 论 点 说 明
S（优势） 升值前景被高度认可 长沙城市未来的 CBD 区域，绝大部分消费者都相当认同它的升值潜力
城北素质楼盘
外部数量众多的政府机构、银行企业、院校，加上未来大量进入该区域的中高收入人
群，完全拒绝棚户区、贫民区，低素质与社区安全隐患
优质规划的交通网络 路幅、路况及具有前瞻性的路网建设，又在快速干道边上，不存在亚交通问题
教育配套和文化氛围
不仅仅有湘雅和周边众多的高、初中、小学，还有展览馆、博物馆等等文化氛围浓厚
的活动机构和场所
项目体量小 可以灵活的选择入市时机，不易受市场放量的影响，可以实现快速销售
利润来源单一性 项目利润点被迫依赖于商业部分所带来的风险性
地块先天性不足 过小地块不利与商业规划；东西向不利规划
停车问题很难取得有效解决 受地块较小的影响停车问题只能够通过一种变通的方式解决
W（劣势）
楼盘配套不完善 对纯自用型客户及商务部分的操作均有相当影响
土地的希缺性 区域发展前景不错，但是目前可开发土地不多
充分利用该区域的升值前景 长沙房价还具有一定的升值空间，该区域的发展前景看好
合适的产品设计 通过产品规划的处理，将未来该区域的商业、商务需求功能尽量集于一身
O（机会）
最大限度地释放快速干道效
应
在本案中，干道效应对物流交通的顺畅、业态组合的选择、后续经营和商业的辐射功
能不容低估
竞争项目的不确定性 对本案的商业业态组合、商业部分销售时机的选择有直接影响
项目与周边建筑联体的不确
定性
与周边建筑联体是本项目成功的一个重要因素，但有着很大的不确定性
开发风险
长沙高价位楼盘整体偏淡，局部走强，个盘热销的整体状况，加之不确定的市场因素，
使项目开发存在着一定的市场风险
T（威胁）
市场威胁和客户竞争 客户整体资源有限，周边其他项目将吸引了本项目的部分潜在投资者
产品选择对比分析
（一） 分析调查样本类别统计
样本类别 数 量 项目名称 百 分 比
商住楼 9
曼哈顿新贵、联合商厦、五一华府、碧云天、
都市阳光、锦绣 华天、宏景名厦、
湖南财富中心、建鸿达现代现代城
42．9%
小户型 6
青年公寓、锦华时代、日出东方、芯都信息
大厦、明景公寓、锦绣中环
28．6%
写字楼 6
名汇达、湘茶大厦、蓝色地标、顺天国际财
富中心、雨花大厦、天辰腾达商务大厦
28．6%
（二）样本区位分布
0
20
40
60
80
商住楼
小户型
商务楼
商住楼 22. 2 66. 7 0 0 0 11. 1
小户型 16. 7 0 0 50 33. 3 0
商务楼 16. 7 33. 3 33. 3 0 16. 7 0
五一商圈 芙蓉路沿线 解放西路 八一路 蔡锷路 韶山中路
（三）价格统计
均 价（元/㎡） 价 格
类 别 3000 以下 3000-3500 3500—4000 4000-4500 4500 以上
商住楼 锦绣华天
五一华府、
碧云天、建鸿达、
都市阳光
曼哈顿新贵
宏景名厦
湖南财富联合商厦
百分比 11．1% 44．4% 22．2% 22．2% 0%
小户型 明景公寓
锦华时代、
日出东方
青年公寓 芯都信息大厦 锦绣中环
百分比 16．7% 33．3% 16．7% 16．7% 16．7%
商务楼 蓝色地标
湘茶大厦、
天辰腾达商务大厦
雨花大厦
名汇达、
顺天国际
百分比 0% 16．7% 33．3% 16．7% 33．3%
商住楼
小户型
11. 10%
44. 40%22. 20%
22. 20%
0%
3000以下
3000- 3500
3500- 4000
4000- 4500
4500以上
16. 70%
33. 30%
16. 70%
16. 70%
16. 70%
3000以下
3000- 3500
3500- 4000
4000- 4500
4500以上
商务楼
（四）主力户型统计
主 力 面 积
类 别
40-75㎡ 75-130㎡ 130-180㎡ 180㎡以上
商住楼
建鸿达现代城、
宏景名厦、
五一华府
曼哈顿新贵、都市阳光、
湖南财富中心、碧云天、
联合商厦、锦绣华天
0% 16. 70%
33. 30%
16. 70%
33. 30%
3000以下
3000- 3500
3500- 4000
4000- 4500
4500以上
百分比 0% 33．3% 66．7% 0%
小户型公寓
芯都信息大厦、
日出东方、
锦绣中环、锦华时代、
青年公寓
明景公寓
百分比 83．3% 16．7% 0% 0%
写字楼
雨花大厦、蓝色
地标、湘茶大厦
蓝色地标
天辰·腾达商务大厦、
顺天国际财富中心名汇达
百分比 0% 50% 16．7% 50%
结论:
芙蓉路沿线，小户型分布很少，具有一定的稀缺性，但由于地段和便利性及商业成熟性等的原因，小户
型不宜大量开发；写字楼和商务楼开发成熟，客户认同性较高，但楼盘众多、租金过高，出租效果普遍不理
想，中低档次的字纸楼有一定的发展空间;
小户型出租物业分析:
长沙现状小户型一般为青年客户群购买自住,用于出租的较少, 而且由于单位面积租金价格过高, 基本上
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
40- 75平方米 75- 130平方米 130- 180平方米 180平方米以上
商住楼
小户型
商务楼
算下来租户都会选择自己购买付月供, 租赁客户一般为短期的出差客户和临时租住客户.
二、项目分析结论
我们要整合 —— 升值前景、优质规划、社区人文素质、周边环境素质和巨大的差异化市场真空；
特别注意点 —— “项目体量过小”是项目开发的最大障碍，因此与周边项目联体是项目开发的首先要解决的
问题。
从市场状况和项目分析中，再结合目前各类信息，通过产品的组合来营造或倡导一种符合有可能入住该区域
人群特性的工作和生活方式就是项目成功的关键，即打造一个“精品小户型＋写字楼”形式的公寓式写字楼。
接下来的章节就对我们到底要做什么，为什么要做“精品小户型公寓＋写字楼”形式的公寓式写字楼，进行阐
述，也就是项目定位。
由于本案物业开发的特殊性，鉴于项目体量的问题、项目与周边建筑联体的问题和停车问题的解决方案的问
题，在这样的一种特定的开发前提下做什么物业才合适，才有市场？这是目前我们最关心的问题。本案作为一个临
街的小地块设立裙楼和塔楼是必然的，裙楼部分怎样定位？塔楼部分的产品功能怎样定位，是做公寓还是写字楼呢？
1、裙楼部分建议做四层，都作为一种定向的招商以符合楼盘的特质:
由于本项目自身特点和所处位置，建议在底层主要针对各大银行金融保险机构、通信类大企业、各大旅游公
司等有实力的大公司招租。这些客户最看中交通便利，人流量大、宣传效果高的黄金地段，也不会在租金和其他事
宜上与公司过多纠缠。二楼开始直至四楼，建议主要针对外地驻长办事处、分公司和本地成长中的中小企业的集中
办公中心，开发一部分做为中高档的餐饮类服务场所。
2、塔楼部分根据我司对长沙城市公寓、写字楼市场的深入研究，认为在此特殊地段做单纯公寓和单纯写字楼
都是要冒一定的风险（见风险收益分析部分）。
鉴于本案的种种特性，只有做成创新的唯一的超常规物业，才能最大限度地激发潜在价值。
经过一系列的论证，我公司最终建议本案塔楼部分定位为“公寓式写字楼”(暂命名)。
“公寓式写字楼” ——是近年来逐渐兴起的一种办公模式，最初是由公寓改造而成，这类由住宅改建的公寓
写字楼，在某种程度上克服了目前长沙传统专业写字楼存在的管理费用高，加班受限制等弊端，迎合了部分中小型
公司的利益需求。
首先，是实用率的提高，由于公寓式写字楼是由住宅改建而成，因此在实用率方面比正规的写字楼高出近 20
个百分点。
其次，是管理费的降低以及便于控制的单户空调设计，即节约了开发成本，又能为中小型公司节约了费用开
支，还可以迎合了他们晚上长要加班的需求。
这类公寓式写字楼是一种属于中档或者中档偏下的写字楼，与甲级写字楼有一定的差距，但不难发现这一形
态的写字楼在长沙还具有很大一部分的发展空间，这种具有公寓居家氛围的办公空间，这一种物业在相当一段时
期将满足长沙公司对办公环境的需求。
五 项目可类比项目分析情况
――关于芙蓉路 CBD 地段商务公寓分析
一、 关于 CBD
CBD 即中央商务区，又称商务中心区，是 Central Business District 的简称，最初起源于 20 世纪 20 年代的美国，其意
为商业会聚之地。现代意义上的中央商务区是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓
等配套设施，具备完善的市政、交通和通讯条件，便于现代商务活动的场所。
我市的中央商务区是指东起袁家岭，西至五一广场，北自伍家岭，南止候家塘的这块面积约为 3 平方公里
的区域。
二、 长沙市商务公寓市场现状
1、 代表性项目
在长沙市中央商务区中，具有代表性的项目分别为亚大时代广场、君临天厦、湖南国际金融大厦、顺天城、银海大厦、名汇达、
元盛大厦、中欣大厦、华天新城、顺天国际财富中心、新世纪城、颐美现代城、唐朝碧阁、湖南财富中心、和府酒店公寓和锦绣
华天等。
2、 商务公寓的客户构成
目前，长沙商务公寓的客户基本上由商务型、投资型和居家型三部分组成。
商务型客户主要是指发展中的中、小型企业，他们既不愿意跻身于混杂的住宅公寓中办公，又难以逾越专业写字楼的价格门
槛。而商务公寓则可商可住，既免去了奔波的辛劳，又节约了时间，还可减少大量的开支，所以，商务公寓是成长型企业的首选。
投资型客户主要是指拥有雄厚实力的企业集团和投资商，商务公寓之所以能吸引住众多投资商们的眼光，其原因主要是商务
公寓的投资具有收益稳定、风险小和投资回报率高等特点。
而居家型客户则主要是那些追逐时尚，个性张扬的朝 9 晚 5 一族。他们是城市中的精英。拥有高学历，时尚，创造力强的特
征。
3、 商务公寓的特征
A、商务公寓是介于住宅与写字楼之间的过渡性产品。它与专业写字楼之间的区别十分明显。商务公寓是成长型企业
的温床，从外立面上看，既不是写字楼，又接近写字楼，从配置上讲逊色于专业写字楼却高于住宅，从功能上看既可舒适
的生活又可气派地商务办公。
B、小户型公寓十分走俏。
在芙蓉路沿线的商务公寓中，面积最小的仅 50 多平方米，大的也不过 90 来平方米，每一个户型的设计正向着实用性和人
性化方向发展及完善。处于中央商务区核心地段的商务公寓，由于成本投入较低，地段抢手，设计时尚而倍受欢迎。
C、业主评价较差
现阶段，长沙的商务公寓因为配套设施不齐全，专业服务意识淡薄，住宅功能不完善，商务形象不突出而饱受业主及业内
人士的批评。另外，在配套方面，我市商务公寓的相关配套仍停留在宽带、电话、卫星接收及基本系统上，基本现代商务服务
系统十分欠缺，在客观上让商务公寓面临着一个较尴尬的境地。
D、基本集中在芙蓉路沿线
从北站到候家塘仅 4 公里长的道路上，密密地排布着近 20 个商务项目。我市目前的黄金地段并不多，芙蓉路沿线是仅有
的黄金地段之一，在中央商务区的核心地段建设高档的商务公寓，既可至升值，又有稳定的收益。所以，此区间成为了众多开
发商投资建设的首选。
E、投资型客户居多
芙蓉路沿线地段，是我市中央商务区的核心，有着较浓厚的商务氛围。而这正是投资者喜爱的气息。虽然该区域内的商务
公寓价格并不十分便宜，但是，稳定的收益、丰厚的回报和细微的风险吸引了众多的投资商，成为了商务公寓市场的主要购买
力。
F、含糊的概念
目前，长沙市的商务公寓大多数不能从外立面马上判断出是商是住，开发商为了降低成本，提高利润空间，而锁住了商、
住两类群体，想做到企业、住宅两不误，以扩大市场覆盖面，但实际上却混淆了市场对项目的印象，造成了概念上的模糊和使
用的困扰。
三、 商务公寓市场发展趋势与预测
长沙市的商务公寓市场正在围绕着 CBD 地区快速发展。现阶段商务公寓市场状况比较稳定，销售市场比较活跃，租赁市场较为红
火。随着区域商业氛围的聚集，商务公寓的发展空间广阔。
1、对于住而言 小户型公寓将受追捧，大户型公寓可能有所萎缩。根据有关资料显示，长沙市 20 岁到 35 岁之间的职
业群体占到市区总人口的一半左右，这部分人群拥有高学历、时尚、创造力强的特点，其中又有大部分是刚出校门或初始创业，小户
型因为投入低、个性张扬而将成为“新一族”购买的焦点。
2、对于商务公寓而言 在黄金地段稀缺的长沙市，拥有位于中央商务区的商务公寓即可成为 CBD 地带“最后的贵
族”。随着我市经济的发展，芙蓉路地域将逐渐成为较完善的中央商务区的核心，并形成集商贸、娱乐、购物和休闲为一体的多功能
商业群，将吸引众多外商来长投资，商务公寓需求的增加成为必然，使得商务公寓市场呈现升温之势。
3、对于商业用房而言 随着长沙的发展，城市可开发空间逐渐减少，处于芙蓉路中央商务区地域的商业用房还将维
持较长一段时间的繁荣。
附件：
小户型抽样楼盘一览表
价格
名称 地点
总建筑
面积
（㎡）
总套数
户型面积
（㎡）
装修情况
起价 均价
公摊率
物业管理
费（元/
㎡）
配套设施 周边环境
锦华
时代
八一路富
丽华酒店
东侧
万 459 套 30—50 毛坯房 2650 3100
会所、三层一个
空中花园、健身
房、咖啡厅
富丽华酒店、
阿波罗商场、
肯得基、麦当
劳、家润多生
活超市
千喜
华
城
远大路附
一
万 200 套 55
铺地板砖、厨
房卫生间吊
顶
2900 3100 17%
家润多千喜店、
两部电梯
长沙火车站、
阿波罗商场
今朝宾馆、富
丽华酒店
日出
东方
八一路 68
号
万 180 套 39—75 毛坯房 2780 3120 30% 三台电梯、
阿波罗商业
广场、晓圆公
园、家润多超
市、富丽华酒
店、
几米
空间
车站南路
与雨花大
道交汇处
465 套 30—120
精装修、整体
浴室、整体橱
柜
2300 2900 22%
五台电梯、宽带
网入户
桂花公园
芯
都·信
息大
厦
八一路 万 446 套 38—106
精装修（地面
铺地毯）、远
铃整体浴室
等
3618 4000 30%
7 台电梯、中央
空调、多功能会
议厅（大中小）
票务中心、食堂、
商务中心、健身
房等
省军区、泰天
大酒店、省公
安厅、市十二
中等
续表:
价格
名称 地点
总建筑
面积
（㎡）
总套数
户型面积
（㎡）
装修情况
起价 均价
公摊率
物业管理
费（元/
㎡）
配套设施 周边环境
青年公
寓
蔡锷路东
牌楼尚得
街
万
168 套 45—60
高级木地板、
海尔分体式
空调、远铃整
体浴室、海尔
整体橱柜、海
尔抽油烟机、
电热水器、电
磁炉等
3580 3980 25%
两台电梯、多功
能大家庭自助
式服务厅、洗衣
房、健身房、休
闲茶座等
平和堂、黄兴
路步行街、金
色年华、人民
医院、新华图
书城等
BOBO
国际
解放西路
与太平街
交汇处
538 套 40—80
提供个性化、
菜单式装修
服务
VIP 会所、文化
会所
贾谊故居、坡
子街、金色年
华、沃尔马、
黄兴路商业
步行街
几米空
间
车站南路
与雨花大
道交汇处
465 套 30—120
精装修、整体
浴室、整体橱
柜
2300 2900 22%
五台电梯、宽带
网入户
桂花公园
芯
都·信
息大厦
八一路 万 446 套 38—106
精装修（地面
铺地毯）、远
铃整体浴室
等
3618 4000 30%
7 台电梯、中央
空调、多功能会
议厅（大中小）
票务中心、健身
房等
省军区、泰天
大酒店、省公
安厅、市十二
中等
六 项目产品的开发策略建议
通过上面对长沙公寓及小户型的分析，我们对本项目的有了一个初步的描述：
“精品小户型公寓＋写字楼”形式的公寓式写字楼
——一个具象的商务楼盘，更是无数象征的抽象载体。商务、国际化、金钱、地位······
——商住之意境，天地间，大隐之所，醉心于事业，陶然于生活。
一、产品定位
“精品小户型公寓＋写字楼”形式的公寓式写字楼——填补市场空白
1、产品形式
本案“精品小户型公寓＋写字楼”形式的公寓式写字楼形式是将写字楼与公寓结合，两者均在同一栋建筑物内，即在
同一栋建筑物内，合理配置商住楼与公寓的位置与比例，如写字楼与公寓合理布置在同一层的不同区域上；塔楼上部分为公寓下
部分为写字楼；
2、产品用途：
“精品小户型公寓＋写字楼”形式的公寓式写字楼是办公、商住功能的一种完美结合，旨在使居住与办公融为一体，
并取其最佳之平衡点。其居住功能体现在作为高级员工公寓（小户型）；办公功能体现为公司提供写字楼；
3、产品价值
“精品小户型公寓＋写字楼”形式的公寓式写字楼是有别于普通的公寓式写字楼，有别于普通的公寓、写字楼，在市
场上是一种创新，是一个较新的物业形式，其有特定的消费群体和相当可观的消费容量。
二、建筑形态定位
1、建筑类型——塔楼
2、建筑结构——框架式结构
避免框剪式结构，以便可以随意分割,户型采取菜单式组合，主力户型为 40-80 平方米的小户型
3、建筑风格——现代简约式风格
外立面简洁流畅，色彩鲜明，节约成本
4、材质使用——环保、美观、健康
至于运用何种新型材质，需与建筑商商讨，配合本案的中档次定位；
5、装修风格——DIY 菜单式装修
菜单式装修，在预售商品房住宅时提供多种装修方案、提供多种不同标准装修的价格供购房人选择。
三、楼盘亮点设计
楼盘的内在品质
◆ 一个性价比较优秀的物业 ◆ 一个可以看得到升值空间的物业
◆ 一个交通便捷、周边配套完善的物业 ◆ 一个有着良好的环境，各项功能完善档次较高的物业
酒店式服务体系
管家式物业管理服务，配置 24 小时安全保障体系及公共设施管理服务，使业主体验到身在家中，就可享受星级宾馆的舒
心和安逸；
开放式空间
◆ 独立成套、多套组合——有不同居住需求的人在此都能找到不同的适合自己的空间。
◆ 灵活性和舒适性——可大可小，可拆可改，营造舒适、随意空间
七 项目投资收益及风险预测
1、项目建设投资预测
项目情况表
地理位置 体育馆路附 1#，旁临商业银行，前临芙蓉路，背靠铁路堵头
所有权归属及性质 现属金阳公司，金阳公司股权转给华通公司
地形地况 采取与商业银行联体建设，使建筑面积达 24000 平米
建筑密度要求 绿化率要求 25% 其他要求
项
目
简
介
总占地面积 1900㎡ 容积率要求
项
目
建设环境
周边住宅如唐朝碧阁 28 层均价 3000 元/㎡，元盛大厦均价 3400 元/㎡（商住），
市场消化力较强
目标客户定位
适宜中小型企业购买和投资者投资
建筑规划形式
4 层裙楼，25 层商住，地下一层停车场，限高 84 米
总建筑面积 16150㎡ 商铺面积 3200㎡
其 中 1900 ㎡ 上 建
筑面积
15350㎡ 建筑密度
联体产生面积 0㎡ 绿地率
地下室面积 800㎡ 户数
初
步
设
想
及
建
设
建
议
方
案
建筑类型
及要求
辅助用房面积 停车位 30 个
一、项目开发总收入预测
指标 销售面积 价格（元/㎡） 收入（万元） 备注
商铺部分
一层 650㎡ 25000 有公共部分 150㎡
二层 800㎡ 8000
三层 800㎡ 5000
四层 800㎡ 4000
商住部分 12150㎡ 3300
停车位部分
30 个 9 万元/个
送给自留部分
800*3=2400㎡ 3300 2 层自留
1 层给铁路公司
合计
二、项目开发总投资综述
项目名称 工程量㎡ 单价（元/㎡） 总投资（万元）
土地成本
800 万左右（估值）
前期开发费 1900 185
建筑安装工程 16150 1450
其中：
报建费用 16150 160
公建配套设施费 1900 240
管理费用 16150 20
营销费用 万元 计提 %
财务费用 2000 万元 贷 1 年 7%利息 140
开发税费 营业税 %+增值税 1%
静态投资总额
项目开发效益分析表
1 销售总收入
减：项目总投资
2 利润总额
投资回报率 53%
现金流量指标一览
（假设现在筹备，预计 2 年开发完成，2005 年 10 月开盘）
2004 2005 2006 2007 合计（万元）
现金流入
现金流出
净现金流量
结论：
1、在各种假设顺利通过、按原规划设计的条件下，利润 万元，具有投资可行性；
2、前期启动资金应为： 万元**+800 万元= 万元；
3、本次计算未将股权分配计算入内。
2、项目建议和开发模式
项目面临的问题
1、项目规划难以定位
整体全盘规划难以界定，地块过小；
2、联体开发是否能够很好的协调
如果不能够联体开发，我司则认为其风险太大不适宜开发；
3、停车位的解决方案
最好能够变相的解决，不然项目规划将存在很多的问题；
（一）假设条件满足，关键问题能够得到解决的情况下结合项目本身的各种优劣势情况，提出以下建议：
综上所述，结合长沙实情和项目自身状况，我们认为关于如果能够很好的解决以上的问题，则项目可以定位为“精品小户型
公寓＋写字楼”的公寓式写字楼！
（二）假设条件不能满足，结合长沙整体经济状况、项目自身的条件，我们提出以资本运营为基础的开发模式
1、项目整体进行资本运营：
A、对项目地块进行整体的包装，通过一些特定的渠道寻找投资商、地产开发商等泛合作运营模式；
B、将项目地块整体转让，迅速获取回笼资金，将风险转让给受让者；
2、土地＋资金模式合作开发：
A、资金充足，有扩张需求，并且有相应地产开发经验的开发商合作共同开发；
B、贵方以土地作价入股，对方以资金投入开发，双方按投入比例，利益共享，风险共担；
C、合作开发企业资金实力最好要求不低于 5000 万，前期应接洽两家以上的企业，以便选择。
3、项目运作注意点
1、如果涉及到自身开发问题，那么一定要确保资金流的正常运转，起码要做到自有资金保证项目启动，银行贷款和带资保证工
程进度，销售收入（含按揭）补充开发资金，资本市场融资与合作开发作为备用；
2、涉及到资本运营方面则要做好项目地块整体包装，挖掘项目潜在优势，激活投资者的投资热情，使资本利润最大化；
3、开发运作上注意与片区联动，形成一种你中有我，我中有你的抱成团的做法，利用该片区共同开发和项目互补的优势。
-------(全文完)
