市场前瞻|
安居客独家发布：2025 一二手房找房倾向趋势年报
核心内容
找房倾向趋势：2025 年，新房与二手房市场持续分化，两者客户重合度维
持在 20%以下。不过，二手房找房人数占比显著上升，达 %，较2024
年同比增长 个百分点，这使得二手房对新房的分流压力增强， 同比提
升 个百分点。城市间分化明显，呈现出“城市能级越高，客户重合度越
低、分流压力越小”的特点。
市场变化特征：2025 年房地产市场呈现三大特征：一是二手房表现强于新
房，找房热度与成交量均彰显强劲韧性；二是二手房成为成交主力，占比持
续攀升，2025 年达 %，同比提高 3 个百分点；三是产品需求分化，大体
呈现“新房改善化、二手刚需化”趋势，不过城市间因条件差异， 市场表现有所
不同。
资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库
2. 二手房找房人数占比显著上升，95%以上城市占比在六成以上
如今，超 95%的购房者会在购房前通过线上平台了解房源信息，线上行为真实反
映了购房者需求。安居客对 46 个重点城市的监测数据显示，2025 年二手房找房人数占比
月均值达 %，较 2024 年再升 个百分点，二手房找房人数占比显著提高。
从近两年该指标走势看，呈现一定的周期变化，节前冲高后会出现短暂回落，随后在
4-5 月份又开始出现逐月回升，上升态势明显。年底及节假日新开盘项目减少，更多人转
向二手房市场，在这期间（春节前后）关注二手房的人数通常会有显著上升，节后随着
新房供应陆续入市，客户在一二手房之间进行分流，其占比又开始回调，但整体趋势还是
二手房人数占比在不断提升，毕竟二手房市场是刚需客户的主战场。从 2025 年数据可以
看出，2、3 月份二手房找房人数占比达全年峰值 %，4 月出现周期性回调，随后连
续 8 个月增长，年底再次达到一个小高峰（%），较 4 月上升 个百分点。
资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库
分不同城市来看，46 城中，有 44 城（占 96%）二手房找房人数占比超 60%，其中
南通、北京、哈尔滨、沈阳、大连和无锡这 6 个城市占比均超 70%。从变化来看，
2025 年，一线、新一线、二线、三四线城市重合度均值分别为 66%、%、66%、
%，同比上升 、、3、 个百分点。46 城中，42 城（占比 91%）同比实现增
长，仅 4 城略有下降。占比提升超 5 个百分点的城市有 7 个，分别是咸阳、上海、郑州、
广州、中山、南通和东莞，其中咸阳提升幅度最大，2025 年二手房找房人数占比达
%，同比上升 个百分点。
资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库
3. 二手房市场分流强度不断增强，且“城市能级越低，分流强度越大”
随着二手房找房人数占比上升，其对新房市场的分流压力持续增大。安居客对 46
个重点城市监测显示，2025 年二手房市场分流压力月均值达 %，较 2024 年再升
个百分点。
近两年，二手房对新房市场的挤压效应不断增强，具体表现为短期有波动，但整体走
势向上。2025 年 2 月，分流压力触达近两年峰值 34%，春节返乡潮下，大量返乡客短期
看房，更倾向“即买即住”的二手房，且三四线城市新房交付延迟问题加剧了购房者的避险
情绪。然而，2025 年 3 月后，分流压力快速回落，到 5 月降至 %，降幅超 5 个百分
点。这主要因为节后需求减少，新房供应增加，各地推动高品质住宅落地， 缓解了二手
房的分流压力。从找房人数占比看，二手房找房者明显更多且多数为刚需客户，他们在新
房市场等待‘’质量好房“和在二手房市场淘“价格好房”之间给出了自己的投票。7 月份以后，
二手房对新房市场的分流压力持续 5 个月上升。
资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库
分不同城市来看，各能级城市二手房分流强度均有所提升，且城市能级越低，分流
强度越突出。2025 年，一线、新一线、二线、三四线城市二手房分流强度均值分别为
%、%、%、%，同比分别增强 、、、 个百分点。
在 46 城中，上海最低，为 %，有 21 城分流强度超过均值（%），其中哈
尔滨、秦皇岛、宜昌分流压力在 40%以上。从变化情况看，46 城分流强度均同比增长，
其中 15 城占比提升超 5 个百分点，秦皇岛、哈尔滨分流压力增加最多，同比分别增 、
个百分点。相比之下，成都、杭州、西安分流压力低于均值，且变动幅度不到 2 个
百分点。
资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库
二、市场变化三大特征
1. 一二手房找房热度均下降，二手房韧性更强
找房热度是找房需求的真实反映，该需求直接影响未来市场成交情况，是更具前瞻
性的指标。安居客对 46 个重点城市监测显示，新房和二手房找房热度有明显下降，且
新房月均找房热度下降幅度大于二手房，
2025 年，新房找房热度指数月度均值为 ，同比降 11%；二手房找房热度指数月
均为 ，同比降 3%。年同比数据显示，二手房韧性更强，热度降幅小于新房，即
二者找房需求虽均下降，但二手房表现优于新房。
资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库，重点监测 46 城找房热度统计
2. 二手房成市场成交主力且占比不断提升，成交表现优于新房
二手房找房人数占比是二手房成交占比的“先行信号”，而二手房成交占比则是二手
房找房人数占比变化趋势的“最终体现”。
从成交量看，二手房表现优于新房。2025 年，13 城新房成交套数同比减少两成，
二手房成交套数基本与去年持平。城市间分化显著，新房成交虽均同比下降，但上海、
深圳、杭州、南京降幅在 10%以内；二手房方面，东莞、广州、上海、深圳成交量有
显著提升。
从占比来看，二手房已成为市场主力需求且占比逐年递增。据典型 13 城数据统计，
二手房成交占比均值从 2024 年的 %升至 2025 年的 %，上升 3 个百分点，与二手
房找房人数占比变化趋势相近。13 城二手房占比均超 50%，其中超 60%的有 10 个，超
70%的有 5 个，超 80%的有 1 个（北京，81%）。与 2024 年相比，10 城二手房成交占比
提升，增幅在 4～7 个百分点。成都、宁波表现突出，自 2024 年 1 月起持续上升，截至
2025 年 12 月二手房成交占比分别为 75%、70%。
资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库
数据说明：二手房成交占比=二手房成交套数/（新房成交套数+二手房成交套数）
资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库
3. 一二手房产品需求分化，且城市之间分化显著
以一线城市为例，基本上呈现出“新房改善化、二手刚需化”的趋势，但各城市因自身
条件不同从而存在一定的差异。具体表现为：北上购房者在"高房价+供应大户化+ 政策相
对严"三重作用下，形成 "新房买大、二手买小" 的结构；广深购房者在"相对低门槛+供应
多元+需求分层"环境下，则呈现 "新房大小并存、二手适度改善" 的结构。
通过下面两张图对比，就很容易看出两类城市的区别。上海新房需求主要集中在
90-120 ㎡的三房，二手房则多集中在 90 ㎡以下的两房，典型的“新房买大，二手买
小”。相比之下，深圳新房需求不仅有 90-120 ㎡三房，还有 70-90 ㎡两房，二手房方
面更看重三房功能，对 70-90 ㎡三房和 90-120 ㎡三房均有较大需求，即“新房大小并存、
二手适度改善”。
之所以出现这样的差异主要有三点：
首先，新房供应结构存在差异，北上新房市场全面“大户型化”，90-120 ㎡三房供
应较大，90 ㎡以下户型供应明显较少，而广深新房供应保持多元，除了 90-120 ㎡三房
有较大供应外，70-90 ㎡三房也有较大供应；
其次，房价水平与总价承受能力不同，北上二手房套均总价约为新房的 45%-50%， 二
手房找房均价约 万元/㎡，而新房均价达 万元/㎡，在高房价下，首置刚
需购买力存在明显天花板，只能承受 90 ㎡以下小户型。相比之下，广深房价虽高，但
显著低于北上，购房者在二手房市场也有能力追求 90-120 ㎡三房，90 ㎡以下刚需与
90-120 ㎡改善产品在二手房市场占比双高，说明改善需求在二手房市场同样强劲；
最后，购房政策与资格门槛存在差异，作为一线城市，北京、上海尚未全面放开限购，
政策相对较严，购房资格珍贵，导致需求呈现“一步到位”的改善特征，有能力买新房的购
房者直接选择 90-120 ㎡三房满足长期居住需求。相比之下，广深落户政策和购房政策相
对宽松，持续吸纳年轻人口，购房需求层次更丰富，既有刚需也有改善，在新房市场上形
成“双核驱动”。
数据说明：新房户型供应比例根据项目各类户型汇总统计，新房需求比例根据项目各类户型找房
关注度统计，二手房户型供应比例（表中的房源比例）根据挂牌房源的户型汇总统计，需求比例
（表中的流量比例）则根据挂牌房源的各类户型的流量汇总统计，数据统计截止
资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库
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