综合概述
投资型公寓是一种出现较晚的物业类型，其特点是购买者不是为了自住，而是为了出租，以期赚取利润；
投资型公寓的两大类别，一是公寓式酒店，二是酒店式公寓。二者的用地性质，一般都是商业用地；
与一般的酒店和公寓不同的是，投资型公寓的产权，一般都是分割到套，出售给投资购买者，而不是由开发商自己持有或整体出售给一家购买者；
一般的酒店和公寓使用者不是业主，而是租用者。
一、市场的“看不见的手”与投资型公寓的开发
投资型公寓的出现有两个前提：一是市场的需求，二是房地产产品的市场化；
市场是不断发展变化的；现在的市场需求，已经不是低级的、满足最基本居住空间的需求。所以，人们开始需要各种选择性强的产品。这在市场营销学里，叫做市场细分化。
房地产的产品一旦市场化之后，市场这只“看不见的手”，就会根据不同层次的市场需求来从宏观上调节产品的生产机制。
例举：上世纪80年代初的建国饭店
市场经济的法律保证是房地产业开发的前提
开发商是商人，商人的行为有一个最直接的目的，就是获取商业利润。这个目的是颠扑不破的真理，也是社会经济发展的动力。
开发商的目的，还可以进一步进行描述，就是利润最大化，风险最小化。
改革开放之后，房地产产品的市场化成为定局，产权允许私人持有，才使得投资型公寓的产权分割成为可能。
所以说，市场经济的法律保证，是房地产业开发的前提，也是投资型公寓的开发前提。你要做投资型公寓，从用地性质、控制性规划的审批阶段，就一定要做到具有合法性。
市场营销的根本理念与房地产的产品设计
房地产开发为什么要进行前期策划
前期策划是市场营销的第一步。前期策划的宗旨，就是根据市场调查，来寻找市场的需求。你只有确定了市场需求的存在，才可以去研究究竟要生产什么样的产品。
房地产开发为什么要进行前期策划
市场竞争出现白热化是必然结果，它促进了专业发展的细分化和精细化。
顾问公司囊括了富有房地产市场运营经验的各方面专家，提供智力型的服务是顾问公司的业务强项；因此，一个优秀的顾问公司能够起到智囊团的作用。
顾问公司的一项重要服务内容就是项目的前期策划。
投资型公寓的开发，首先涉及的问题是，什么样的地段才适合做投资型公寓。投资型公寓的户型设计与普通住宅也有一定的区别。
没有策划的开发，就如同一场没有作战计划的战役，打的是一场糊涂仗。胜则凭偶然的侥幸，败则是一片混乱。因此，投资型公寓的开发，一定要先进行项目的前期策划。
投资型公寓的开发必须关注市场需求
房地产业内流行这样一句话：地段，地段，还是地段。这说明，楼盘所处的区域位置是营销成败的关键。如果透过现象看本质，我们可以说：需求，需求，还是需求。市场需求在哪个地段，那个地段的产品就卖得好。这是一个必然规律，毋庸置疑。
但是，很多开发商做投资型公寓，还是袭用普通住宅的开发思路。这很危险，容易犯经验主义、主观主义的错误。
口 号
本 质
投资型公寓的客户需求
投资型公寓的市场需求和选址要点，与普通住宅有着本质的不同。
原因很简单：产品的使用者和使用目的都截然不同。 所以，必须从实际出发，去认真调查真正的市场需求。
他们需要解决时间成本、交通成本的问题，需要既能够办公、会客，又比酒店更为舒适、便于生活的商住综合体。
投资型公寓的地段研究
普通住宅的市场需求和选址要点，与投资型公寓有着本质的不同。原因很简单：产品的使用者和使用目的截然不同。
所以，必须从实际出发，去认真调查真正的市场需求。
投资型公寓的市场需求究竟在哪个地段？一个地段是否真的具有投资型公寓的市场需求？
必须建立这样一个信条：不同的地段，有不同的特征；不同的项目，有不同的特点。因此，每个具体的项目，其开发都要从实地调查开始做起。
这是因为，房地产市场是一个不断动态变化的市场，其市场需求不是一成不变的。
二、投资型公寓的市场调研与产品定位
开发商是否可以在某个地块上做投资型公寓，取决于地段的周边情况，也就是潜在的市场需求。要想充分了解这种潜在的需求，就必须通过计划周密的、有效实施的市场调研工作。调研数据的分析，直接决定着产品是否可以开发，以及怎样开发。也就是说，市场的调研很大程度上影响着产品的定位。
给城市区域把脉——供需关系的宏观把握
做一个建筑项目，特别是大型的项目，首先要做的就是市场调研。
成败就在于前期策划的市场调研阶段，因此不可忽视。
一个地块是否可以做投资型公寓，首先要了解这个区域的经济特征，甚至是整个城市的经济发展特征。
把握了城市区域特征，才能够从宏观上判断，这里是否存在投资型公寓的市场需求。
在一个流动人口较少的落后城市，刚性需求不会很大；但在北京这样的大都市，市场潜力是非常巨大的。因此说，城市区域的经济特征与供需关系有着千丝万缕的联系。
案例解析：山东容成—新城板块
楼盘名称 建筑面积M2 均价 售出比例 外地业主所占比例
海景山庄 22310 1580 100% 18%
市府机关小区 4000 2400 100% 0%
荣圣铭仕别墅 30000 5200 80% 90%
兰花苑 8100 3400 90% 50%
十里香河I期 19749 3620（4000元含380元精装） 95% 90%
十里香河II期（小高层） 13000 3650（4200含550元精装） 15% 90%
十里河 7500 3080 30% 90%
十里河（小高层） 13000 3200 15% 85%
君正天海苑 7800 3500 40% 10%
桃园·浅水湾I期 13000 3200毛坯 78% 90%
桃园·浅水湾II期（多层） 0 预计多层精装修均价4200 0%
桃园·浅水湾II期（小高层、高层） 0 预计高层4800 0%
案例解析：山东容成—老城板块
楼盘位置 建筑面积 M2 均价 售出比例 外地业主数
崖头城乡结合部 75000 2340 40% 20%
崖头城乡结合部 70000 2340 70% 50%
崖头市区 30000 2900 90% 30%
崖头市区 129800 2800 10% 30%
崖头市区 3600 2300 17% 20%
崖头城乡结合部 5200 2425 50% 5%
崖头城乡结合部 19145 2425 20% 8%
崖头城乡结合部 72000 2450 90% 5%
崖头城乡结合部 31000 2050 20% 50%
崖头城乡结合部 12000 2580 3% 3%
崖头城乡结合部 14000 2502 3% 4%
崖头城乡结合部 9800 1880 70% 10%
崖头市区 17000 3480 60% 0%
崖头城乡结合部 55000 2300 5% 0%
崖头城乡结合部 38000 2630 60% 3%
崖头城乡结合部 53400 2600 30% 0%
案例解析：山东容成—石岛管理区板块
楼盘名称 建筑面积 M2 均价 售出比例 外地业主数
亲海花园 120000 2500 80% 90%
明珠花园 20000 2400 60% 90%
凤凰湖I期 228485 2500 70% 85%
凤凰湖II期 5400000 预计3500 0% 0%
怡海山庄 32000 2500 70% 80%
映红苑 25000 2498 80% 20%
黄海嘉苑 20000 2480 40% 20%
金海湾花园 36000 2070 20% 10%
海韵花园 32000 2340 3% 10%
南车花园 20000 1600 95% 5%
华东兴隆居 13700 3300 20% 70%
山海龙城 150000 1980 15% 5%
案例解析：山东容成
由于时间关系，我们只看这一个调查表格。仅仅开发商地块的路北，就有这么大的住宅供应的体量。而且，我们也能注意到，业主中的当地人所占比例很少。买房子的大都是外地人。
在这种情况下，我们就要调查分析一下。通过走访，我们了解到，当地居民喜欢居住在老城区，因为他们有一种居住理念，叫做“亲海，但不近海”。因为长期住在离海边近的房子里，会受海风和潮气的侵袭，对身体不好；再者就是海边的房价高于。
寻找目标投资者和目标租用者
——细致入微的需求分析
在确定城市区域具有潜在的市场需求之后，就需要开展微观的调研活动，细致入微地分析市场需求，确定目标客群在哪里，由什么样的人构成。
这样，我们才可以着手了解和研究他们的生活方式、工作方式、行为方式，以及对产品的具体需求。
产品定位——前期策划的精髓
三、投资型公寓的规划设计管控
建筑设计工作，是文化创意产业的一个重要组成部分。因此，建筑的规划和设计，不是纯粹的艺术创作。
建筑师的成果，必须与项目的市场运作挂钩。你的成果再好，能得国际建筑设计大奖，如果不符合我的市场定位，我也不能采用。你的成果很简单，如果符合我的项目的需求，那对开发商来说，就是最佳的方案。
所以，建筑的规划和设计，是“带着镣铐跳舞”。这个镣铐，就是根据市场经济规律而实施的规划设计管控。
顾问公司的职责
一般来说，如果开发商雇佣了顾问公司，那么这个顾问公司除了要进行前期策划的市场调研、数据分析、产品定位等工作环节之外，还要进行经济测算和规划设计管控。
管控就是在开发商与建设师中间起到中间人的作用。具体地说，就是顾问公司既要了解开发商的市场营销计划，又要把握建筑规划和设计的要点，这样就可以凭借自己对产品定位的理解，来与建筑师随时沟通，对规划和设计过程起到管理和控制的作用。管控工作一般要达到开发商对规划、设计成果满意才告结束。
从策划、设计到销售、推广的整体思路
顾问公司除了要根据市调结果来提出产品定位等策划方案，并且实施进行规划设计的管控之外，还应当提出产品的销售推广的整体策划思路。
有些全案代理公司，除了提供顾问服务外，还有专门的销售队伍，这样就可为开发商提供销售、推广的整体性服务。
现在有些开发商喜欢建立自己的销售队伍。这要看开发商的经营规模。小企业如果自己搞一套销售班子，其弊端是由于缺乏竞争压力和动力，容易形成思维定式，观念日益老化，而且还有可能逐渐丧失专业化、精细化水准。
专业化、精细化的顾问机构或全案代理公司，因为必须参与竞争，才能得到开发商的合同，因此会有意识地去吸纳高级人才，不断提高自己的专业水准。
对于开发商而言，雇佣全案代理公司有这样一个好处：销售推广人员容易把握整个项目的营销策略的要点。如果前期策划与后期销售脱节，势必难以体现产品定位的战略思想。
投资型公寓的推广要点
投资型公寓的销售和推广，与普通住宅有着很大的不同。
差异首先体现在：投资型公寓的投资购买者与产品的使用者是错位的。即，产权拥有人不是产品使用人。
因此，我们在做产品定位时，往往最关心的是对使用者的市场调查，而在销售推广时，往往更关心怎样才能让广告到达投资购买者那里。
在这种情况下，前期策划一定不要忽略对投资者的研究，这样才能在推广时得到事半功倍的效果。
具体的要点是有二点要注意：
a.广告媒介一般不像住宅产品那样，去选择普通的大众媒介，而应该尽量选择专业性较强、服务客群倾向性较大的媒体机构，以求较少的广告费用和较大的广告到达率；
b.广告内容在突出产品优势的同时，要更加强调产品的出租率和回报率。
结语
投资型公寓的开发，要力争做到利润最大化。同时，在考虑经济价值的同时，还要考虑产品是否能够提升该区域地块的附加值 。
经济测算对于投资型公寓的开发也非常重要，特别是项目资金流的测算，事关开发进度和各环节的协调，因此必须给予足够的重视。
2011-3-11
