工业地产——
中国未挖掘到位的金矿
目 录
第一章 2006 年中国工业地产发展现状（P3－P14）
1、2006 年中国工业地产政策回顾
2、工业地产总体发展状况
3、工业地产土地价值增长迅速
4、工业地产成为投资热点的原因
5、工业地产在中国高速发展原因
6、2006 年中国工业地产大事记
第二章 如何深度挖掘工业地产这座金矿（P15－P21）
1、认清工业地产模式的特性
2、创新工业地产开发模式
3、合理运用工业地产商运营模式
第三章 中国工业地产发展趋势分析（P22－P29）
1、宏观政策趋势分析
2、工业地产发展走向
3、政策将强调市场对工业用地的配置作用
4、国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势
5、投资热点区域将不断扩大
6、工业地产的升级版——产业地产
7、产业地产开发将进入“产业型新城开发时代”
第四章 总部基地案例解读（P30－P49）
1、总部基地的特征
2、建设“总部基地”三步曲
3、基地优势
4、项目特色
5 、 其 他 总 部 基 地 项 目 介 绍
近来，工业地产渐成热点，国外投资基金大举投资，国内一些开发商也跃跃欲试．都对工业
地产的未来抱有十足的把握和信心，工业地产已再不单纯指一种物业形式。更代表一种投资模式，
一种盈利模式，一种产业发展模式。它的突然受宠，给正处于宏观调控下愁眉紧
锁的房地产市场打了一针兴奋剂。但在中国，工业地产仍然像是一座未挖掘到位的金矿。
第一章 2006 年中国工业地产发展现状
1、 2006 年中国工业地产政策回顾
（1）与工业地产相关政策回顾
时间 政策 与工业地产相关内容
7 月 11 日
《关于规范房地产市场外
资准入和管理的意见》
外商投资设立房地产企业，投资总额在 1000 万美元(含
1000 万美元)以上的，其注册资本应不低于投资总额的
50％；投资总额在 300 万美元至 1000 万美元的，其注册
资本应不低于投资总额的 50％；投资总额在 300 万美元
以下(含 300 万美元)的，其注册资本应不低于投资总额
的 70％；外商投资房地产企业的股份和项目转让，以及
境外投资者并购内房地产企业，由商务主管等部门严格
按照有关法律法规和政策规定进行审批。
8 月 1 日
国土资源部《招标拍卖挂
牌出让国有土地使用权规
范》和《协议出让国有土
地使用权规范》正式施行
六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供
应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及
有竞争要求的工业用地；其他土地供地计划公布后同一
宗地有两个或者两个以上意向用地者的；划拨土地使用
权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、
行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂
牌出让的；划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定
书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用
权，实行招标拍卖挂牌出让的；出让土地使用权改变用
途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、
行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂
牌出让的；依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。
8 月 6 日
国土资源部推出土地使用
五大价格与税收措施
五大措施：一是提高征地成本。二是规范土地出让收支
管理。三是提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准。
四是统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。五
是加大建设用地取得和保有环节的税收调节力度
8 月 31 日
《国务院关于加强土地调
控有关问题的通知》
建立工业用地出让最低价标准统一公布制度
国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制
订并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让
最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本
和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标
拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价
标准。
10 月 18
日
《土地出让金收支管理办
法》(草案)基本修订完成
初步规定是城镇土地使用税提高 2 倍，新增建设用地有
偿使用费和耕地占用税各提高 1 倍。至于地方政府对土
地出让金的收支，将采取在财政部系统（即国库）中设
立“国有土地有偿使用专账”的方式，按照国有土地出让
金收入的一定比例，建立“国有土地收益基金”，并规定
地方政府不得作为当期收入安排使用。在这个过程中，
土地出让金将全额纳入地方财政预算，实行“收支两条
线”，并接受地方人大的监督。并且，土地出让金总额的
15%必须用于农地复垦和土地整理开发。此前的做法，
是要求土地出让金增值部分的 15%作此用途。
11 月 22
日
财政部、国土资源部、中
国人民银行日前联合发出
《关于调整新增建设用地
土地有偿使用费政策等问
题的通知》
从 2007 年 1 月 1 日起，新批准新增建设用地的土地有偿
使用费征收标准在原有基础上提高 1 倍。通知强调，新
增建设用地土地有偿使用费仍实行中央与地方 30：70 分
成体制。同时，为加强对土地利用的调控，地方分成的
新增建设用地土地有偿使用费，一律全额缴入省级国库。
（2）政策点评
2006 年 是 政 策 密 集 的 一 年 ， 从 政 策 内 容 看 可 总 结 几 点 ：
为了防治外资的大量涌入对中国经济安全造成影响，提高外资进入门槛，其在境内投资房地
产企业的设立、股权和项目转让等程序要经过严格的审批。规范外商投资房地产企业在贷款、结
汇等方面的行为；这样可以在一定程度上抑制国外资本的投机成分，维护国民经济安全，稳定地
价，防止投资过热。
工 业 用 地 招 拍 挂 主 要 是 解决工业用地出让价格太低和过程不规范问题。“协议出让”的方式
出让土地使用权成了政府滋生腐败的一个重要原因，政府往往为了招商引资甚至“零”地价出让土
地，土地的价值不能真正显现，也造成了土地资源的巨大浪费。而招拍挂的意义在于：首先，工
业用地挂牌出让，极大地简化了审批手续，提高了行政效率，是实行阳光行政、高效行政的又一
制度创新。 其次，工业用地挂牌出让为企业公开、公平、公正获取发展用地提供了一个崭新的平
台。 再次，工业用地挂牌出让，缩短了企业获得土地使用权的周期，对提高工业用地使用效率，
探索土地节约集约利用和新的出让模式具有重大意义。 第四，采取工业用地挂牌出让方式，通过
设定企业准入门槛，将有利于引导片区的合理布局和健康协调发展。
强 化 土 地 出 让 金 收 支 管 理 ，约 束 地 方 政 府 卖 地 的 冲 动 。国务院发展研究中心的一份调
研报告显示，在一些地方政府，土地出让金净收入已经占到政府预算外收入的 60%以上。这种极
不合理的状况，固然有着法律空白、监督不力的诱因，但在另一方面，中央与地方财权、事权不
相匹配，更是卖地冲动难以遏制的症结。通过重新划分土地收益及收支分离，可以对地方政府卖
地冲动实行遏制。
2、工业地产总体发展状况
伴随着中国经济以每年近 10%的速度迅猛增长，全球众多的制造型企业都在加紧或已考虑在
中国建立生产基地，或是扩大现有生产设施。随着交通等基础设施的逐步完善，工业地产越来越
显现自身的投资潜力。
（1）跨国投资增多
跨国工业地产巨头们首先看到这一点。作为世界最大的上市工业房地产投资信托公司，普洛
斯于 2003 年携“物流地产”概念登陆中国市场，只用了短短两年时间，便完成了在沿海地区的战略
布局，目前已拥有在上海市区西部的普洛斯西北物流园、普洛斯苏州物流园和普洛斯广州保税物
流园等 12 个物流地产项目。
2006 年 1 月，规模仅次于普洛斯的美国二号工业地产巨头 AMB 宣布在上海投资约 1330 万美元，
购得面积近 2 万平方米的工业地产项目及附近一块待开发用地，完成了第一笔在华业务。
这一切仅仅是个开始。从 AMB 总部传来的消息，未来五年内，AMB 将在北京、上海及珠三
角地区投资 5 亿美元开发工业地产项目。新加坡枫树信托凭借其拥有的多种投资基金，四处寻觅
合适的工业地产项目；欧洲排名第一的工业地产商 Gazeley 也将进驻中国……
（2）国内企业大举圈地
国内，在资本的冲动中。不仅是格力电器、美的集团、海尔集团等国内家电巨子不约而同打
着产业“扩军”的旗号大举圈地，建造自己的工业园区；甚至是浙江的民间资本、个体老板。都想
把手里的钱投向工业地产。
（3）工业地产价格飙升
通过集中整片建造标准化厂房也就成为今后的发展趋势。供给与需求的共同作用。使部分城
市工业地产价格飙升。2005年上海工业厂房空置面积比上一年下降了4成。在上海的国家级开发区
中。漕河泾高科技园区几乎已全部满租，张江高科技园区、外高桥保税区、金桥
出口加工区、嘉定工业园区和青浦工业园区的入驻率也保持在90％以上。
3、工业地产土地价值增长迅速
2006 年第三季度工业地价水平为 492 元／平方米，增长率 %；与 2005 年同期相比，2006
年第三季度工业地价增幅提高 个百分点（2005 年第三季度工业地价增长率水平为 %）。
同期商业、居住地价水平分别为 2526 元／平方米、1686 元／平方米，同比增长 、
个百分点。
2006 年全国城市总体地价增长率同期水平比较（%）
资料来源：国土资源部地价动态监测系统
由于政策对工业用地出让的规范，工业用地市场价格的市场体系逐步建立，工业土地价值开
始在市场中有所体现。
2006 年全国城市分用途平均地价增长率比较（%）
2006 年第一季度，工业用地的价格增幅同比出现比较明显的增长，增长幅度首次超过其他类
型的用地显示，首先政策调控使工业用地走向了市场化；其次是新的工业用地开发投资增长出现
了较大的提升。而且，全国工业用地不管是售价还是租金都在节节攀升，拿上海来讲，第三季度
内上全市平均工业用地报价环比快速上涨 %，为 美元/平方米。同期，厂房平均租金报
价环比上升 %，至 美元/平方米/月。
（1）产业地产升温，全国大部分地区现有开发区土地存量不足
开发区作为主要的工业集中用地，发展面临着严重的考验，一方面，国家宏观政策加强对开
发区和工业园的调控力度，清理整顿开发区，致使大量开发区或工业园区关闭；另一方面，保留
下来的开发区也普遍存在用地空间不足的问题，未来的发展空间受限。
北京原有近千家开发区和工业园，经审核后已正式批准保留的仅 27 家。去年北京市批复开发
区详细规划工业用地面积为 8067 公顷，其中绝大多数已经出让给企业，到 2006 年 8 月份可出让
和租赁的工业土地面积只有 2481 公顷，工业用地量趋于紧张，多数开发区已面临“无地可用”的窘
境。
上海、重庆等地的工业园区同样面临无地的困境。上海市松江、青浦、嘉定等主要工业园区
已基本无地可售，市场上对工业用地的争夺到了激烈的程度，甚至出现了 200 家客户争夺 100 亩
的土地的场景。根据重庆市城镇建设总体规划，到 2010 年重庆市工业用地只有 66 万亩，截至 2006
年 5 月底，工业用地供应指标已基本用完。
造成开发区土地存量不足的原因主要有两方面：
一是开发区规划面积与产业发展的矛盾。部分开发区随着入区企业增多，逐渐形成产业集聚
效应，引来更多的项目入驻，现有土地存量已不能满足新上项目对土地的需求，而开发区扩区又
受到各种因素的制约，致使开发区发展受限。
另一方面原因是部分开发区本来的规划面积过小。只有 100 至 200 公顷，发展空间有限，难
以形成较大规模的产业聚集，制约了开发区的发展。
（2）企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移
把中国工业地产发展机遇放到全球产业分工的高度，目前“世界制造工厂”的局面还会长期持
续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场。虽然我们
一直在倡导提高自身的创新研发能力和产业升级，但是中国的国际贸易市场的核心竞争力还是廉
价的劳动力和土地。
北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、
三线城市转移，在这些二、三城市还有其发展的巨大空间。而生产基地向二、三线城市转移的同
时，国内外各大企业总部却在向一线城市“迁徙”，这是一线城市和二、三线城市所面临的不同发
展机遇。
人民币的不断升值也成为国外资本眷顾中国工业地产的一个重要原因。把中国工业地产放到全球
来看，价格的低廉是十分诱人的，升值的空间巨大，再加上人民币汇率的收益，国际资本可以赢
得双份利益。总之，工业地产将是中国房地产市场的下一个投资热点，也许是资产升值的最后一
片热土。
4、工业地产成为投资热点的原因
任何领域之所以成为投资热点．要么是投资回报率高，要么是稳定性好。或者两者兼而有之。
从调查的数据看。工业地产的投资回报相对稳定，年投资回报率大约8％，好的项目能达到9％甚
至高达1 7％左右。这一数据虽然较住宅项目动辄20％以上的回报率低。但工业地产毕竟不像住宅
那样受国家宏观调控影响那么大，而从目前来看，其增长潜力也并不比住宅差。
（1）需求增大
从需求方面来看，当前发达国家正在加快向中国进行产业转移的速度和步伐，中国正在形成
“世界制造中心”，而且随着跨国公司继续在中国制造业中大量投资和提升在华投资的技术与结构
水平，中国在跨国公司全球生产体系中的地位正在从低技术含量、低附加值的加工组装基地。向
产品与技术档次齐全、附加值和技术含量高的制造基地转变。这一趋势无疑为我国工业地产由低
层次向较高层次发展提供了良机。
与此同时，目前相当部分厂房存在配套设施落后、缺少现代通讯和网络技术的支持、供水供
电不足、周边环境污染比较严重、交通堵塞、治安秩序相对较差等问题。这些问题使它们越来越
不适应中国工业升级换代的要求，需要专业的工业地产开发商来对这些旧厂房加以改造。
此外。现在国内很多制造企业都在转变观念，变买壳(厂房)为租壳(厂房)，成为真正的“瓤”企
业。他们也成为工业地产市场的重要客户。
（2）供给减少
从供给方面来看。前些年工业园区一哄而上的“圈地运动”。带来了全国性的土地资源浪费，
而其后出台的一系列土地政策。又使近期各地的工业地产开发面积受到影响。有资料显示。2003
年全国有3763个工业园区被取消，2004年达到4813个。上海原有的176个开发区已被核减至79个。
共减少了378．9平方公里的规划面积。比清理前减少37．9％。而随着经济的发展，国内外企业对
工业地产的需求已呈现出逐步上升的态势。
（3）众多企业看中工业用地低廉的价格
之所以会有很多企业开始积极投身，其中，其根本还是在于低成本和增值性上。众所周知，
住宅、商业用地与工业用地的价格，往往要相差一倍乃至数倍。究其原因，主要是住宅与商业用
地都已经采取“招拍挂”方式转让，而工业用地还是基本以协议方式转让。同时，地方政府为了发
展地方经济，增加地方财政收入，也需要以较低的土地价格吸引工业企业入驻。事实上，一些地
方政府是“心甘情愿” 地将大块土地廉价地转让给投资商。
工业地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格原本就比中心区便宜。而在政
府看来，如果是纯住宅地产开发，在取得土地征用的补偿后就没有更多的地方收益了。而工业地
产项目更能给当地带来经济发展的推动力，持续增加地方税收和安排人员就业。因此。政府以较
低的价格转让土地给开发商做工业地产项目也就不足为奇了。
5、工业地产在中国高速发展原因
（1）工业地产的市场需求驱动——全球产业战略转移
20 世纪 80 年代以来，战后第三次全球产业结构调整进入高潮，世界范围内产业结构变迁出
现了一些新的特征，不仅包括为适应高技术产业发展及产业升级的要求，劳动密集型产业和一般
加工制造业大量向发展中国家的转移，也包括资本密集型和技术密集型等产业环节的全球战略调
整。
在产业有序更替过程中，各国产业结构之间逐步形成了一定的联动效应。由于中国经济发展采
取了较为开放的模式，加之中国在劳动力、工业配套能力、国内市场规模等方面的优势，使中国
成为承接国际产业转移最重要的区位之一。可以说，在这次产业转移过程中，中国是主要的目的
国。
改革开放以来，我国已经接受来自香港、台湾、日本和韩国以及自欧美等多个国家和地区的
产业转移，这是中国制造业的崛起和发展重要诱因。中国制造业的迅速发展很大程度上是经济全
球化条件下，全球产业升级和国际产业转移不断深化的必然结果。制造业的发展和升级，给我国
工业开发区的发展提供了新的历史性机遇，其间也蕴藏着新的商机。
（2）工业地产市场的主要载体——工业开发区大量建造
我国开发区自改革开放以来，经历了从无到有的发展时期，它的诞生顺应了国际竞争和新技
术革命的发展潮流。开发区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、
示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。建立和发展开发区，是我
国改革开放政策的一项重要措施，其重要作用与国际产业转移密切相关。
开发区由于具备政策优惠、投资环境相对完善等特性，已经成为当地吸收外资、先进技术和
管理经验最为集中的地区。这在国家级和省级开发区表现得更为明显。同时通过外引内联，开发
区又成为带动周边城市、企业及整个地区经济积极参与国际竞争、扩大开放的重要通道。据统计，
全国 54 个国家经济技术开发区 2003 年实现国内生产总值 亿元，占全国国内生产总值的
%。
伴随着开发区的逐步完善，以工业开发区为主的工业地产行业逐步形成和快速发展，庞大的
市场需求是行业快速发展的重要基础。
6、2006 年中国工业地产大事记
（1）中国工业地产发展里程碑——中国首界产业园创新论坛召开
2006 年 8 月 10 日到 11 日，由北京思源置地房地产顾问有限公司和新地产策划机构联合举办
的“中国产业园创新论坛”在北京国际会议中心召开。来自北京、上海、深圳、杭州、西安、香港、
台湾、新加坡等地的政府官员、学者、产业投资机构、产业园区代表、入住产业园区企业代表和
专业策划机构等，着重讨论了：“在新政策环境下，产业园区及工业用地的投资价值？ 如何判断
国内产业园区未来的发展趋势？ 如何在现有产业园区的开发模式上进行创新？ 在新政策环境下，
产业园区如何定位、开发及运营？ 国内产业园区如何与国外资本对接？”等问题。
为了方便业界对中国产业地产有更全面和深入的了解，思源顾问总结了过去数年对产业地产
长期跟踪、系统研究、顾问咨询的经验，推出了国内首部全景式介绍中国产业地产的深度研究报
告——《中国产业地产创新研究报告》，力求给开发投资企业和园区发展管理机构以参考和启发。
（2）总部经济、总部模式全国开花
自 2003 年北京第一个总部基地--中关村（丰台）基地开始建设以来，总部经济从北京逐步蔓
延到上海、广州、武汉等城市。目前我国已形成了三大总部经济区：
①长三角区
基本形成以上海为核心，以江苏、浙江的苏州、绍兴等中等城市为制造基地的"总部-加工基
地"区域合作模式；
①珠三角区
形成了香港和顺德、东莞间的"总部-制造业"互动发展模式；
① 环渤海区
以北京为核心，以京津冀及环渤海为腹地的"总部-加工基地"模式。
总部经济对于一个区域的发展具有５种效应：
税收供应效应
一个总部在这儿，结算中心一般就在总部，部分税收得上交总部所在地；产业效应，一个总
部入住一个区域，往往能带动当地第三产业的水平；
消费拉动效应
一个总部的研发、生产、投入及交通运输、个人消费等活动都在本区域实现；
就业乘数效应
商务服务产生的就业与生活服务产生的就业往往能带动新的就业；
社会资本效应
一个地区总部越密集，说明这个城市的各方面条件较优越，越能吸引企业总部，使城市设施
条件更趋完善。
总部带来的种种利好效应，带来了一股总部经济热潮：广州、深圳强强联合欲做南中国总部
中心。青岛、沈阳、大连、杭州、南京、厦门、武汉、西安、重庆等国内各大城市纷纷树起了发
展总部经济的大旗。
（3） 物流地产成为工业地产市场的新宠
从 2003 年普洛斯带着“物流地产”的概念登陆中国后，就掀起了物流地产的热潮。美国的
AMB，新加坡的丰树基金，腾飞基金，麦格理亚洲投资基金等国外投行纷纷在国内布下棋子。国
内地产巨头也不甘寂寞，合生创展，恒大、美林基业、珠江投资、复地、绿地等也开始在各大城
市上演“圈地”热潮。同时一向在地产界活跃的江浙财团在住宅和商业逐渐被政策限制的情况下也
开始染指物流地产。
陆家嘴集团 亿收购陆家嘴软件分园一厂房，并以 6363 万元的代价获得 3 万平方米的地块，
用于工业厂房的建设。嗅觉灵敏的温州商人也加入到工业地产的淘金中来，普庆投资在上海投资
两处工业物业之后，又将资本之手探向了天津。复地与上海钢联投资发展、上海新杨行经济发展
签定合作开发协定,共同开发上海宝山国际钢铁物流服务业基地项目, 项目占地面积约 347 亩,总建
筑面积 万平方米，复地在合资公司中占 50%股权。
外商工业地产开发商几乎没有本土化的障碍，工业的标准化决定了工业地产的客
户需求在全球范围内都是基本一致的，这正是外资工业产商无需本地化就能长驱直入
迅速布局中国的原因，也让本土地产开发商在财大气粗的海外同行面前优势尽失。更
重要的是，全球的工业巨头都在外资工业地产商的客户名单上，以普洛斯维利，目前，
全球四千多家企业与其建立合作关系，世界一千强企业中近半为其客户。
（4） AMB 在中国市场首次发力于上海
１月 22 日，仲量联行宣布，已协助美国工业地产巨头 AMB 收购了松江九亭的一个物流房地
产项目，预计总投资约 1330 万美元。“这是 AMB 在中国的第一笔收购。”AMB 中国副总裁 Oliver
Treneman 介绍说，这一仓储物业距虹桥机场 6 公里，距上海市区 18 公里。最早由日本八佰伴公
司于 8 年前建成。2005 年 11 月，AMB 从香港上市公司“爪哇控股”手中收购，项目包括一期 17474
平方米的工业地产及旁边一块待开发用地，可开发工业物业面积达 17826 平方米。 AMB 将在中
国侧重拓展机场、海港及其他主要交通枢纽的物流房地产市场，近期计划在中国物流地产市场至
少投资 5 亿美元。资金投向主要考虑北京、上海、珠三角以及其他沿海港区。
AMB 置业有限公司（纽约证交所代码：AMB）成立于 1983 年，是全球第二大工业物流房地
产投资和开发公司，在北美、欧洲和亚洲开发、收购并经营工业物流地产，目前在全球近 40 个区
域市场里拥有 1, 100 多栋物业，总面积超过 1100 万平方米，主要服务于美国联邦政府、FedEx
（联邦快递）、DHL（德国邮政局）等 2800 多家客户。投资及管理的资金总额达 100 多亿美元，
全球拥有 1000 多平方米的物流仓储设施，
（5）ＧＥ开始试水中国工业地产
２月，ＧＥ旗下的ＧＥ东芝有机硅公司与江苏省南通市政府签署协议，计划投资约 7800 万美
元在南通建设其在中国最大的工业厂房。同时ＧＥ还将拓展中国商业地产市场，计划通过 5000 万
美元的资产而使项目得到经营性升值。
小结：
工业地产的供需倒挂，使其投资价值正在逐步显现。而随着土地供应日趋紧张。工业用地的
集约利用程度引起人们的关注。目前我国大部分城市工业园区的平均容积率在0．8至1 l2之间。容
积率水平远低于同样缺少土地的El本(2．0至2．5之间)。
目前，工业地产发展迅猛，成为投资热点，但是，我们也可以发现，我们仍然处于起步阶
段，如何提高工业地产开发潜力，挖掘这座金矿，成为我们面前的问题。
第二章 如何深度挖掘工业地产这座金矿
要深度挖掘工业地产这座金矿，我们必须深入理解工业地产的特性，从而创新工业地产的开
发模式和经营模式，最后，使得在开发、投资工业地产中，达到价值最大化。
1、认清工业地产模式的特性
工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设
施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速
启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大
投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。
（1）特性一 ——大投资
工业地产的开发区别于传统的以政府导向为主要方式的开发区建设过程，一个重要特点就是
对工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。
工业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这一特点成为资金不
足的中小开发企业的进入门槛。工业地产的投资规模，前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招
商、管理运营等方面的投入也高得惊人，而投资回收期则有的长达十几年，资金实力稍有不足，
就会出现资金断链的情况。因此工业地产的运作需要一定实力的投资开发商参与，这是工业地产
大投资的特点所决定的。
工业地产开发商的资金一般也分为直接融资和间接融资两种方式。直接融资方式是指开发商
对拟建项目的直接投，以及项目法人通过发行股票、债券等直接筹集的资金；间接融资是指从银
行及非银行金融机构贷款借入的资金。
（2）特性二——快速启动
基础设施建设是园区快速启动、形成雏形的基础。基础设施是指交通、通讯、能源供应、水
电管道等基础硬件。在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是最先引起注意的因素。只有
过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目/企业的入驻。供水、供电、通讯、道路、环保、治安等
方面有力的保障，是投资者入驻项目得以如期开工的必要条件，自然也是其关注的重点。另外，
近年来许多国外投资者不仅注重生产设施的完备，更将注意力放在投资地是否可以为其提供高品
质的生活、娱乐和休闲设施。
（3）特性三——提供增值服务
目前我国大部分经济技术开发区发展的一个重要制约因素是“人气不足”、“商气不旺”。分析
其原因，与第三产业发展滞后有很大关系。针对这种情况，开发区应主动出击，着力发展那些适
合二三产联动的产业，促进第三产业的发展，特别是生产、生活配套及专业服务领域，同时加强
教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展。
建设完善的配套产业环境
随着政策优惠对投资者吸引力的不断减弱，利用完善的配套产业环境吸引投资者，特别是那
些知名大企业、跨国公司，正成为开发区招商引资的新动向。随着国际产业梯度转移，分工进一
步细化，跨国公司的在华经营更加注重核心技术、控制核心部件，以实现比较利益。由于目前跨
国公司集中于靠其强大的研发力量支撑品牌，逐渐将其生产环节放掉，因而如何更好的靠本地化
市场就近解决非关键部件的生产整合问题就成为其选择投资地点的关键。
搭建物流服务体系
根据长城企业战略研究所的分析，开发区的物流环境正成为投资者对投资地选择的新趋势。
在社会化大生产条件下，为了保证投入产出链条的有效链接，从生产资料到最终产品的巨额吞吐，
企业产品的供、产、销的经济配置都需要物流业的高效配合。完善的园区内部物流、仓储等服务
业，以及原料和市场地区与开发区间的物流运输网络对投资者是巨大的吸引力。
为投资者提供良好的投资软环境
近年来投资者对工业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势。由于
硬环境的建设只要投入充足，给予一定时间就可以实现，而软环境的复制却是十分困难的，也体
现着工业地产的核心竞争力。如何站在投资者的角度，想投资者所想、急投资者所急，为投资者
提供各种专业化咨询服务，让来到园区的客商能在细微处感受到园区舒适宽松的人文环境，是被
许多投资者越来越重视的事情。另外，开展一站式办公、简化项目审批手续；开通双语网站、方
便企业与开发区管理者双向沟通；设立企业服务热线，及时解答企业问题等这些虽然给开发区管
理者添了麻烦，加重了工作量，却给投资者带来了方便，减轻了负担，必然会获得投资者的青睐。
协助园区企业解决融资渠道问题
完善的融资渠道是另一个被越来越多投资者在选择投资地时所关注的热点。近年来，跨国公
司在我国投资的一个趋势是规模快速增长，且本地化采购率不断提高，因此需要巨额资金支持。
因此过去那种以总部单独融资的模式已逐渐不能满足要求。完善的本地融资渠道不仅对资金有限
的中小投资者有现实意义，就是对资金实力强大的国际巨头也是一个有效的吸引因素。
（4）特性四——追求长期稳定回报
根据长城企业战略研究所的理解，一个房地产开发企业投资工业地产，由于投资金额巨大，
对投资开发商来说，属于重大商业举措，是至关重要的战略行为。投资行为一旦发生，通常需要
考虑 10 年甚至更长的时间的经营。因此，投资者考察并评价一个开发区，从视野上，应考察整个
投资环境；从纵深上，需要在空间和时间上都进行全面的评价，而不是仅仅局限于短期的投资回
报。
因此，工业地产的另一个特点就是开发商追求投资回报的稳定性与长期性，而不是追求短期
内的投资收益。工业地产的长期回报是建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上的，
因此对于工业地产的投资商来讲，投资工业地产除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回
报率。
众多外资企业以更快的速度在中国建设生产基地，给工业地产带来了稳定持续的客户群体，
更为投资者提供了稳定的投资回报。工业地产的投资回报出现了快速的增长势头。业内人士认为，
从市场需求的强度来看，目前国内工业地产的平均投资回报率保守估计在 8%以上，好的项目能达
到 9%，甚至高达 17%左右。如果仅从标准化厂房的投资建设来看，工业用地的年限是 50 年，以
现时建标准厂房来计算，年回报率大约在 12%-16%，回报率较高。
2、创新工业地产开发模式
根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式有 5 种，即工业园区开
发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式、综合运作模式和私人业主模式。
（1）工业园区开发模式
工业园区开模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目
前工业地产市场的主要载体。因为工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的
是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。各类工业园区作为本
地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促
进区域经济发展的强有力的推动器。
其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策
支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土
地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。这类的案例可以参照中国各省市各级政府下所
建立的各种各样的大大小小的工业园区项目。
如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等。是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产
开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。在政府主导的前提下进行，通过创造相
关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招
商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。
（2）主体企业引导模式
主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身
更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；
在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、
项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。当然很多时候，此类
主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地工业地产开发。
如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时
进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发
展目标奠定坚实的基础。这是一种相对独立的工业园区。在核心企业入驻且占主导的前提下，借
助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业
的聚集，实现整个产业链的集成和提高。
（3）工业地产商模式
工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进
行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转
让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。
例如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商，开发及管理超过 140 亿美元资产，普洛斯管理总
物业面积已超过 2700 万平方米。普洛斯专注于物流房产租赁服务，在同类的上市公司中，普洛斯
的规模为行业第一。
首先，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设
施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团
队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个
设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户
操作，其本质是依旧是房地产开发商。
（4）综合运作模式
综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混
合运用的工业地产开发模式。
由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税
收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营
运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往 很难达到使工业项目建设能顺利推进的目
的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。
（5）私人业主模式
目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上杨，其
利润汇报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善
特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套
设施等方面都没有竞争力，时常也逐渐将其淘汰。
以上工业地产开发模式各有特点，但是目前，总部基地模式正蓬勃兴起，用于工业地产开发，
总部基地已经成为工业地产最主要的开发模式。
3、合理运用工业地产商运营模式分析
（1）以土地溢价增值，获取利润
投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土
地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。如美国普洛斯工业
地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园。
（2）进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利
项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、
出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、
商服配套等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或
长期持有项目而取得经营管理收益。
如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发
包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管
理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江的“大业
领地”等项目亦如此。
（3）通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利
工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企
业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。
一直以来，工业地产的发展都没有像住宅地产、商业地产那样表现出强烈的发展势头来。而
事实上来讲，工业地产的发展相比于住宅、商业地产来说更为稳定。相关专家表示，目前，一般
的厂房租期是 8 年-10 年，租期较长的一个好处便是投资收益的相对稳定。而在目前工业地产发展
比较好的上海等地，产业地产的投资回报近年来一直维持了一个较高的增长态势，相当一部分项
目的投资回报已经达到了 10%左右。
附：苏州工业园运营模式
1、配套先行
在苏州工业园区的配套建设方面，园区实行了非常“铁腕”的统一开发，而这其中最大的亮点
就是引入了“邻里中心”的概念。
邻里中心是新加坡在先进的公共管理理念基础上，所诞生出的一种商业模式。简单来说，它
就是一个集商业、文化、体育、卫生、教育于一体的区域性商业服务中心。
1997 年，总投资达 亿元的苏州工业园区邻里中心管理有限公司正式成立，并由此拉开了
园区内邻里中心的建设序幕。到目前为止，园区已成功开发、运营了四个综合性的商业服务中心
——邻里中心湖东大厦、邻里中心新城大厦、邻里中心贵都大厦和邻里中心师惠大厦。
在每一幢综合性的大楼内，都涵盖了超市、菜场、银行、邮政、餐饮、医药、社区活动中心
等 12 项内容。而按中新苏州工业园区整体规划，将在整个工业园区内建成按住宅区的分布成 17
个邻里中心。
一些有特色的娱乐场所，会集中在我们规划中的几个区域。而一般的吃穿住行和简单的娱乐，
在邻里中心内就完全可以实现了。
2、以园区内商业用地和住宅用地的拍卖作为主要的盈利增长点
（1）打造核心竞争力
在基础设施上投入巨资，在配套上也是不惜血本。那么，在高投入的背后，苏州工业园又是
怎样来取得收益的呢？
持续的投入配以相应的优惠政策，打造了苏州工业园区的核心竞争力。诺基亚、飞利浦、西
门子、三星、三菱、松下……世界 500 强企业中，有 55 家已经在苏州工业园区内安家落户。而近
两年来，外资的涌入更是呈现出了明显的上升势头：2003 年全年，全区吸引外资企业 380 余家；
到 2004 年，这个数字上升为 426 家。
大批外资企业的涌入，带来了大量的外方工作人员，并培育出了更多的白领阶层，而正是这
些特殊的群体拉升了整个工业园区的消费需求。园区内的几家五星级酒店，入住率一直是在 90%
以上的。
（2）商业用地和住宅用地的拍卖是最主要的盈利增长点
03 年，苏州商业用地的拍卖价格在 400－700 美金每平米之间，住宅用地价格为 400－500 美
金每平米；04 年，商业用地价格攀升至 500－700 美金每平米左右，而住宅用地的价格受到调控
影响略有回落，大致在 350－450 美金每平米之间。
事实上，园区内一些热点板块的土地价格更高。随着园区内广受关注的高尔夫球场的落成，
在该球场以西，位于金鸡湖畔的一块 L 型住宅用地也将于今年 10 月份公开拍卖，而该地块的最终
出让价格显然将十分可观。
与高尔夫球场更近、地理位置更佳、开发性更强的另一地块却并不在拍卖的计划日程当中。
对此，园区管委会给出的解释是：对于该地块的开发利用，园区还没有一个详细的规划，因此在
拍卖的时间上要更迟一些。让土地的价值最大化，这个解释背后所隐藏着的含义，我们并不难读
懂。
第三章 中国工业地产发展趋势分析
1、宏观政策趋势分析
从整体上来说．中国目前的房地产政策走向“紧缩”。一方面是严格执行各国已经颁布的法律
法规．另一方面是不断出台新的政策，以期达到稳定房价、规范房地产市场发展和促进房地产业
持续繁荣的多重目标。但是针对房地产的不同类型却有不同的政策力度。
（1）住宅市场调控趋紧
国家近年来频频出台宏观政策其主要意图还是在住宅市场上，从土地、税收、金融、市场管
理等各个方面严格防止住宅市场泡沫的产生(膨胀或者破灭)。建设部在《建设部2006年工作要点》
中指出2006年将继续贯彻落实加强房地产市场调控的政策措施．调整住房供应结构，促进合理的
住房消费，切实稳定住房价格．尤其针对土地、别墅、建筑面积大于120平方米(指全国：深圳144
平方米)的豪宅．
对于工业地产，由于绝大部分工业用地是通过协议出让,少数城市已经成功实行或试点工业用
地招拍挂)．加上中央和地方利益分配、地方之间利益分配、地方政府官员急功近利等多种原
因．工业地产存在很多问题，很不规范。但是政府关于工业地产的政策也日渐全面、成熟。
（2）工业用地引入招拍挂
国土资源部在《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(征求意见稿)》(计划于2006年7月1日
实施)也明确了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围政府供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各
类经营性用地以及有竞争要求的工业用地等。而且首次引进了香港的“勾地”制度。不过“勾地”制
度是否只适用于工业用地、具体细则等还不明朗可见。工业用地逐步推进招拍挂出让和集约利用
已经成为政府当前的工作重点工业用地招拍挂成为一种趋势。
总之．国家对于房地产的政策趋势是明朗的，即规范和引导．而非打击和压制。工业地产面
临较好的相对宽松的宏观政策环境．这是目前住宅类房地产无法比拟的。工业地产的宏观政策主
要在于推进土地制度改革和加强土地的集约化利用。
2、工业地产发展走向
（1）工业地产：行业需求增大，稀缺性凸现
在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等
重要因素的作用下，国内工业地产的长期需求呈上升趋势，目前许多地区已出现工业地产供
需倒挂，工业地产的投资价值正逐步显现，工业物业的租售价格趋于稳步上扬。
国土资源部在 06 年 9 月发布《关于加强土地调控的有关通知》，对于新的工业用地出让
最低价将按照“不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的标准
制定，并将工业用地最低价标准制定权将从地方政府收归中央。按照规定，今后工业用地将
逐渐实现“招、拍、挂”的出让方式，出让价格一律不低于最低价标准。我们认为，《通知》将
有利于杜绝地方政府变相低价卖地行为，工业用地的批租环节将日益市场化、规范化，工业
用地的资源稀缺性将日趋明显，工业用地价格上涨不可避免。持有大量工业土地的上市公司，
资产增值效应将非常明显。
（2）工业地产将保持高景气度
2007 年房地产行业中住宅地产、工业地产等子行业表现将会有所差异。在 2007 年，政府
依然会加大对以住宅地产为主的政策调控，房地产价格涨幅将会被控制在一定幅度内，而房
价涨幅过大城市的住宅市场也将会在地方政府的政策打压下受到一定程度的抑制。国家税务
总局 1 月 16 日发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，并将从今
年 2 月 1 日起开展对房地产开发企业土地增值税的清算。土地增值税主要针对以住宅开发为
主的房地产开发企业，对企业自用或用于出租等商业用途的不征收土地增值税。因此，征收
土地增值税对住宅开发类上市公司普遍产生影响，但对持有物业型的工业地产基本没有影响。
行业景气度将会在多因素作用下维持高位振荡，房价涨幅趋缓。” 未来几年，在工业用
地地价上涨、工业地产需求长期持续升温，工业物业销售及租赁价格持续攀升的带动下，工
业地产行业将保持高景气度。
（3）高新技术开发区：工业地产发展的主要载体
在国家出台《关于加强土地调控的有关通知》后，工业用地审批的政策导向性将更加明
显，各级政府将会限制一般工业厂房等用地的审批，加大对科研创新型、高新技术型企业的
工业用地审批力度，工业用地向集群化、高端化、园区化的发展趋势将非常明显。以高新技
术企业聚集为特征的高新技术开发园区将成为未来工业地产的主要载体。
“十五”期间,国家对国家高新区实施“二次创业”战略，5 年间国家高新区继续保持了主要经
济指标年均 %的高速增长。2005 年 53 个国家高新区共有 11411 家规模以上工业企业，其
中制造业企业有 8687 家,涉及电子与通讯设备、专业科学仪器设备、医药制造业、电气机械及
设备、新材料制造业、计算机及办公设备、航空航天制造业等先进制造行业。
在全国主要经济区域的高新技术开发区中，上海为核心的长三角区域、京津地区的高新
区是国家高新区发展高新技术产业的主要区域。长三角区域的营业收入、工业总产值、工业
增加值、净利润、上缴税额、出口创汇等项指标在高新区所占份额平均为 %。其他如珠
三角、西部及东北地区的高新区发展指标较为接近。从 2005 年主要国家级高新区国内生产总
值排名来看，依次为上海张江、北京中关村、苏州高新区、无锡高新区、成都高新区、南京
高新区等。按照 2006 年上半年主要国家级高新区营业收入、净利润排名来看，北京中关村、
上海张江等依然排在全国前列。
（4）工业地产上市公司：投资价值凸现
在地产供需结构变化、区域市场走势分化、人民币升值、地产政策调控、会计制度变更
等外因作用下，地产上市公司的投资视角应向“多极化”方向演变。在目前住宅地产公司的投资
价值被市场充分挖掘的情况下，工业地产中被低估的公司将可能成为未来的投资重点，其中
业绩持续增长、资产增值明显、估值偏低的工业地产公司的投资价值将会被市场深度“挖掘”。
未来市场对地产公司的关注热点将可能从住宅地产、商业地产向工业地产公司转移。
目前主业为工业地产的上市公司主要以高新技术开发园区类公司为主，公司大多以经济
或高新技术开发区为基础平台，从事工业园区或高新技术开发区内的土地一级开发、房地产
开发、工业物业出租、配套设施服务等。通过财务数据分析比较发现，与住宅地产、商业地
产上市公司相比，工业地产公司具有盈利水平一般，管理费用及期间费用率较高，但偿债能
力较强，资产周转率高的特点。工业地产公司最大的优势是经营业绩稳定，一般现金流充沛；
享受工业土地增值带来的资产溢价；不受住宅地产政策调控影响。
（5）地产公司估值比较：工业地产行业估值偏低
在我们选取的住宅地产、商业地产以及工业地产样本股中，目前工业地产上市公司的动
态市盈率明显低于商业地产上市公司，而接近与住宅地产上市公司。考虑未来工业地产行业
景气上升、工业地产公司业绩稳定增长、工业土地及物业增值，以及不受住宅地产调控等因
素，工业地产上市公司则大多处于被市场低估状态。
3、政策将强调市场对工业用地的配置作用
从 2003 年到 2006 年的工业用地政策，我们可以看出，工业用地即将进入“市场调配资源的时
代”,而不是以政策为主导对资源进行调配。工业工地出让逐渐走向市场化，使土地价格能够真正反
映市场供求关系。
4、国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势
2005 年年末新加坡丰树以 亿元收购浦东空港欧罗物流园项目，今年年初全球排名第二的
工业地产开发商 AMB 成功收购了靠近虹桥机场的物流地产项目，再加上近日麦格理开发的上海
康桥物流厂房仓库，外资对上海物流地产项目的升温其实还仅仅是一个开始。
海外投资机构进入工业地产而产生的资金门槛高及回收周期长对他们来说不算是障碍。他们
的开发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准，反租给客户；二是带租
收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。这两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等
待上市，通过 REITs 包装上市，融到大笔的资金。
这些海外基金通常的做法是打包上市，扩大资本，进行更大的投资。先前腾飞基金的做法便
是把手中的 44 个工业地产项目打包成 REITs 上市，融到大量资金，轻松地用同样的股本金做成了
比原来规模大 5 倍的业务。在麦格理的计划中，康桥项目可能也会被打包上市，进行融资，以求
更大的投资资本。
尽管普洛斯、丰树、AMB、麦格理等目前在中国的投资方式并不是真正的 REITs，“普洛斯
和 AMB 在中国内地一系列投资，实际上还是一种着眼于具体项目的公司经营方式，而不是立足
于为投资者理财的基金操作方式”。但近年内地 REITs 可望开闸，普洛斯和 AMB 之所以选择此时
对中国进行巨额投资，就是要利用时间差，提前在中国内地房地产行业布局，为即将实行的 REITs
做准备。当然，把国内的工业地产项目转化为 REITs 产品到海外上市更为现实，在麦格理的计划
中，康桥项目就被打包进上市计划。
5、投资热点区域将不断扩大
由于一线城市土地价格与劳动力成本上升很快，一些跨国企业正在试图将生产基地从北京、
今后政策方向
开发区名
义“圈地”
土地集中
整顿阶段
03年2月-03年底 04年 05年-06年
整 顿 深
化 ， 监
管 力 度
加强短暂休
克疗法
持 续 整
顿 ， 取
得 阶 段
性成果
政
策
效
果
巩固整顿成果
合理
规划
引导
发展
经 济 高
速 发 展
需 要 ，
逐 步 放
行阶段
强化集约用地
积极盘活存量土地
鼓励产业结构优化升级
鼓励向“多功能综合性产
业区”发展
今后政策方向
土 地
出 让
金 收
支 管
理
逐 步 实
施 工 业
用 地 招
拍挂
上海等一线城市撤出，而只保留区域总部、研发中心这样占地少、劳动力要求精简的机构，同时
将占地面积大、普通劳动力需要量高的生产基地移至二线城市。
国内六大区域开始成为各跨国企业选址热点：分别是以天津、青岛为代表的环渤海地区；以
苏州、杭州为代表的大长三角地区；以深圳厦门为代表的华南地区；以成都、重庆、西安为代表
的西南地区，以大连、沈阳、哈尔滨为代表的东北地区和以武汉、长沙、郑州为代表的中部地区。
6、工业地产的升级版——产业地产
工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附
属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地，工
业类土地上可建的建筑物用途有较大的范围。其范围通常包括：工业制造
厂房、物流仓库和工业研发楼宇等等。
通过与目前国内经济、产业发展的情况对比，建设部有关工业用地性质的解释已经是一个陈
旧的名词解释，与时代发展已经出现了明显的脱节。
在国内一些城市，为适应发展的需要，政府在土地供应中已采取了研发用地、科研用地等新
的土地形态。这些土地虽然仍保持着工业用地的部分外在特点，但承载的产业内涵已经出现根本
变化、更广泛，以适应新兴工业和产业发展、升级的需要。
从现实意义讲，工业用地需要升级为符合新经济和新型工业化发展的产业升级需要，符合产
业布局和城市规划要求的产业用地。
产业地产：是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、
高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综
合性产业商服地产。
产业地产在形态上的狭义定义，体现在传统地理意义上的表现形式，主要形式为城市近郊或
者郊区的工业园、开发区。
与中国经济、产业发展、城市发展相结合，产业地产在形态上的广义定义，颠覆了传统上对
产业地产地理概念的认识。由于产业地产与城市化发展的必要性，城市发展与产业结合的必要性，
其主要形态包括：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产
业园等具备产业聚集特点，并在此基础上为之服务的综合性产业商服地产。
从 BDA 国际企业大道，总部基地，都市型产业园和文化创意产业园的形态来看，已经不具备
原先的工业地产的模式，它是一个更广阔的概念集管理、研发、营销展示，商务接待等企业活动
的高端环节，迎合产业升级的需求，称产业地产更为符合其形态。
7、产业地产开发将进入“产业型新城开发时代”
经过 20 年的发展，开发区单纯做工业地产开发越来越不适应经济和社会发展的需要，部分开
发区正在升级为产业型新城，为工业地产探索出一条新路。开发区在中国的经济发展中充当了高
新技术转化基地，引进外资，产业升级等角色，在促进产业聚集，经济发展，解决就业的同时，
聚集大量的人流，物流，信息流，资金流，适时发展居住和其他各种城市功能，走产业型新城的
道路是最佳的选择。
天津滨海新区 2005 年生产总值达到 1490 亿元，年均递增 %。滨海新区生产总值和外贸
出口将分别占天津市的 %和 %。吸纳就业人员 万人，约占全市的五分之一。企业资
产已达 亿元，年营业收入 亿元，分别为全市的 %和 42%。从最初的开发区到
国家“十一五”计划的重点发展区域，天津市的都市副中心。
北京经济技术开发区 2005 年工业总产值达到 亿元，占北京市的 16%；出口总值
亿美元，占北京市地方出口总值的 %；实际利用外资 亿美元，占北京市的 %。2006
年前 5 月，开发区工业总产值占北京的 20%，出口总值占北京市的 40%，合同外资金额占北京市
的 23%。开发区是新规划的“亦庄新城”的核心区，北京经济技术开发区将以国际化宜业、宜居城
市的标准，打造面向国际市场的高端产业园区。以高新技术产业和先进制造业集聚发展为依托的
综合产业新城——“亦庄新城”将成为辐射和带动京津城镇走廊产业发展的龙头。
附：产业地产介绍
1、产业地产特征
（1）具有广阔的升值潜力与投资价值
产业地产追求资源价值最大化，而不是企业价值最大化。产业地产的出发点是将地产资源与
其它资源整合，把土地开发升华为区域经济增长极的培育。对于土地与房产的开发更是持续性的
二次、三次的深度开发和利用，因此具有更广阔的升值潜力与投资价值。
（2）提供菜单式定制化服务
产业地产物业更注意特殊客户群的需求，提供菜单式定制化服务。产业地产在营造适宜人居
住环境的同时，注重人们的就业与个人事业的发展。
（3）具有超强的聚集与辐射功能
产业地产与传统商业地产的最大区别在于，它不单是以好地段所在地形成的自然辐射，而是
在产业集聚优势、区位发展优势的基础之上，借助城市发展的综合资源优势，依托地区经济能量、
城市功能的提升，形成整体强大的社会效益和经济效益。
2、产业地产的八大开发原则
产业主题原则
产业地产的主题必须明确。依据市场需求，制定产业地产主题开发规划，确立开发规模、档
次、标准与空间布局，让开发依从规划走。
资源整合原则
在产业地产项目中，有各种不同的客观资源，大概可分为两大类：一是从是否明显看出来分，
有显性资源、隐性资源。二是从具体形式来分，有主题资源(或称概念资源)、社会资源、政府资源、
人文资源、物力资源、人力资源等。
客观原则
做好客观市场的调研、分析、预测，提高运作的准确性．开发运营的观念、理念既符合实际，
又有前瞻性。
定位原则
所谓“定位”，就是给产业地产运营的基本内容确定具体位置和方向，找准明确的目标。产业
地产开发项目的具体定位很重要，关系到项目的发展方向。
可行性原则
可行性原则是产业地产整体项目的方案是否达到并符合切实可行的开发运营目标和效果。可
行性原则要求产业地产开发运营行为应时时刻刻地为项目的科学性、可行性着想，避免出现不必
要的差错。
全局原则
全局原则从整体、大局的角度来产业地产整体项目兴衰成败。从产业地产开发运营的整个过
程来讲，它分为“开局、析局、创局、选局、布局、运局、馈局和结局八大过程，每个过程都跟全
局有密切的联系，每个局部的运作好坏都会对整个全局造成影响。
人文原则
人文原则是强调在产业地产运营中要认真把握社会人文精神，并把它贯穿到开发的每一个环
节中去。人文精神包括人口及文化的意识：人口意识是指人口的数量和质量水平、人口的局、年
龄结构、家庭婚姻等表现出的社会思想；文化意识包括人们在特定社会中形成的特定习惯、观念、
风俗及宗教信仰等表现出的社会思想。
应变原则
所谓应变就是随机应变，它要求产业地产开发运营要在动态变化的复杂环境中，及时准确地
把握发展变化的目标、信息，预测事物可能发展变化的方向、轨迹，并以此为依据来调整开发目
标目标和修改开发方案。
小结：
首先，房地产≠住宅地产。目前市场存在将房地产笼统地理解为住宅开发地产的误区。在
住宅地产调控力度加大、人民币稳步升值、会计政策调控等因素的作用下，未来房地产行业
将以“多极化”的投资策略为主，投资热点将会从住宅地产向商业地产，再向工业地产转移。
第二，未来工业地产行业将保持高景气度，工业用地价格将大幅上涨，工业物业出租及
销售价格将有提升空间。工业地产发展的科研化、聚集化与高端化趋势，将促使国家重点扶
持的高新技术园区公司的业绩增长及资产增值效应更加明显。
第三，在地产公司估值方法上，住宅地产未来土地储备增值均以销售收入体现，其估值
方法应主要以业绩增长为前提的相对估值为主；工业地产以持有投资性房地产为主，按照新
的会计准则，其土地及物业如可以公允价值计量，其账面增值将可以计入当期损益，且收益
不计入应纳税所得。
第四章 总部基地案例解读
总部基地简称 ABD，是 Advanced Business District 的缩写，所谓“总部基地”，是指通过创造
各种有利条件，吸引跨国公司和外埠大型企业集团总部入驻，形成企业总部在本区域集群布局，
企业生产加工基地则通过各种形式安排在成本较低的周边地区或外地，从而形成合理的价值链分
工。
在总部基地开发模式里，从市场定位，到产业定位，到开发操作、销售招商、物业管理和资
产运营，即：“产业聚集——地产开发——人口聚集——商务发展”，成为产业地产的一个完整的
价值链。当前，总部基地已经成为一种热门的开发模式，下面介绍的是北京一个以“总部基地”命
名的一个项目。
项目档案
建筑面积：140万平方米
独体独栋、独立产权、独立冠名总部楼500余座
绿化率：占总面积约50%
容积率：
总投资额：约60亿人民币
葡
萄
模
式
基
础
专
业
市
场
应
用
专
业
市场定位、
产品定位，
以及开发操作
等
产业知识、
产业运作、
地产知识、
地产运作
总部基地的完整价值链：市场定位、产业定位、开发操作、销售招商、物业管理和资产运营。
建设周期：3-5年
项目地址：丰台区南四环西路 188 号
开发商：中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司
总部基地地处北京市丰台区西南四环交汇处，科技园出口，由中关村丰台园与英国道丰国际
集团合作开发，占地 65 公顷，总建筑面积 140 万平方米，容积率约 ，平均绿化率 50%左右，
总投资约 45 亿人民币，是中关村有史以来最大的中外合资单体项目。以智能化、低密度、生态型
的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。
项目内部建有 500 余座每栋面积 1200 至 6000 平方米的总部楼；总面积约 60000 平方米总部
广场；面积约 万平方米商业配套设施；每套面积约 30—50 平方米的总部小公寓；几十个面
积 200 至 500 平方米的风味餐厅；大型地上、地下停车场。
1、“总部基地”的特征
∶规划建设为“以人为本”的现代化新社区，营造人文环境、生态环境，体现出人与建筑、科技、
环境、文化的高度融合与互动，更加适宜成长型科技企业的入驻，随之带来的信息、技术、资金
等要素的集聚，将构筑起高新技术产业的强势，发挥科技要素的聚集、共生效应。
∶借助国外建设形态，接轨国际发展趋势，吸引国外科技型企业落户丰台园创业，不仅有利于
培养人才，也为丰台园在国际经济中的科技创新链上谋求一席之地。
∶实现了吸引科技型企业入园，由依靠低价转让土地费用的优惠政策向创造良好的工作环境、
服务氛围转变。同时，也缩短了科技型企业立业家园的建设周期，势必促进“¾营园区”水平的提高，
为区域¾济持续快速发展和建设科技型新社区打下根基。
∶为方便在总部基地办公的人们的生活起居，开发商将配套开发少量的居住区和公建区。将工
作、生活、以及配套服务等功能高效率地结合在一起，成为现代、绿色、文明城区的科技型新社
区。
2、建设“总部基地”三步曲
产品是好的、构想也是好的，但是总部基地的理念能否融入本土，区域是否具备其物质条件，
经济形态的多样化意味着不同阶段的企业形态的同时出现，这将衍生出不同形态城市格局的并生
关系，因此，总部基地如何建设，其操作模式显得尤为重要。
（1）政府隐身的操作模式
在丰台总部基地的建设过程中，代表政府一方的丰台园管委会将自己的作用定位于服务，“管
委会的作用就是起到平台的作用，为道丰集团服务，为企业服务”。
在北京市各个高新区的开发历程中，政府一直处于支配的地位，政府在开发过程中既是政策
的制定者也是政策的执行者，效果难免会大打折扣。总部基地的建设，则是由外资控股的合资公
司来统一规划、建设、管理，并且完成后期的招商工作以及所得利益的分配等等，政府只是担任
土地提供者和政策监督者的角色。管委会的工作主要分为两大块：一是要调节开发商和入园企业
之间的利益，主要是运用合理的土地和税收优惠政策；二是作为园区建设的监督者，管委会要审
核入园的企业是不是高新技术企业或者高新技术中介企业，监督规划的落实。
这种政府隐身的操作模式，不仅仅是一个创新，更重要的是，它从根本上提高了工业园区的
素质。政府一旦从执行者的身份中脱离出来，就可以更好的去履行监督者的义务。而民间资本的
介入，则能够从将工业园区的规划、建设提高一个档次，摆脱单一的依靠硬件设施的恶性竞争，
更注重软环境的发展与完善。
（2）统一规划、配套建设的开发模式
与旧有的开发模式不同，总部基地从一开始就进行完整的规划，统一整个园区的整体形象，
实施以科技为主题、以人为本的“花园式科技园工程”，将园林设计的各个要素如草地、雕塑、小
品、喷泉、灌木等有机的融合为一体，形成充满现代感和科技感的花园新区。
（3）准确定位的经营模式
面对北京市众多的高新技术开发区的竞争，总部基地并非是占据优势的一方，要减轻其他对
手所带来的压力，丰台园选择了“错位”的经营模式，加上优惠的价格和优秀的工作环境，其对市
场的冲击还是非常有力度的。
从市场的供给量来看，丰台园区从建设到投入使用的时间与中关村西区、中关村科学城的建
设时间惊人的一致，尽管丰台园一直强调其与中关村科技园其他的姐妹园区——中关村核心区、
海淀园、昌平园、亦庄园是一种互补的关系，并非对立。根据北京大总部经济区的构想：中关村
海淀园以民营科研、电子商贸为主，中小企业在此孵化、磨砺、成长，是民营企业的摇篮；朝阳
区CBD是为以商贸、外贸办公形态为主的跨国企业、合资企业创造的内外贸易窗口，也是国际企
业进入北京的跳板；亦庄开发区则是国内外大型企业的生产基地，也是国际企业的产业基地；中
关村丰台总部基地将以企业总部集聚的整体效应，加强总部之间的群体优势，最终促使北京大总
部经济区的形成。
3、基地优势
（1）规模优势
总部基地位于北京西南四环的丰台区中关村丰台园二期基地内。是作为中关村开园以来单体
面积最大的中外合资项目，总占地面积：65公顷；总建筑面积：140万平方米；包括总部楼500余
座。
（2）价格优势
总部基地在定价上，采用低价策略，比起周边其他项目，具有价格上的优势：
比较项目 总部基地 北京其它经济区一般状况
产权 独立产权 一般无
购买价格/㎡ 7650 元/㎡（三期） 13000 元/㎡---＄2100 美圆/㎡
租金(人民币)/㎡·日 元/㎡ 5 元/㎡---＄20 美圆/㎡
优惠政策 三减三免 三减三免或无
同等价格可购买 1000㎡独栋总部楼 400----600㎡办公面积
绿化覆盖率(%) 50%左右 一般不高于 30%
建筑容积率 >=6
停车位/10000 平米 约 100 个 45---60 以内
使用率(%) 85%以上 一般在 70%以下
物业管理费/月·㎡ 元/月·㎡
一般在 18 元 /月 ·㎡---＄3 美圆 /
月·㎡
建筑密度 30% 50%以上
车位费/月 150 元/月 650 元左右/月
单体独立使用程度
建筑面积 1200㎡以
上独立使用
一般须建筑面积 20000㎡以上才
立项单体使用
（3）政策优势
凡入驻总部基地企业，符合科技园条件的均享受中关村科技园优惠政策，企业经营所得税减
按15%税率征收。高新技术企业自注册日起，三年内免征所得税，第四至第六年减免按%的税
率征收所得税。其它优惠政策详见《中关村科技园区条例》
（4）交通优势
居于丰台的总部基地距四环路不足百米，紧邻丰葆路、世界公园。距京沈，京石高速路约四
公里。周边公交线路通往京城各个区域。东临京开、京津塘高速公路、南苑机场，毗邻国际汽车
城；轻轨9号线仅距500米。距天安门直线距离12公里；西有京石、京良等重要公路干线；南有世
界公园、葆台汉墓、超大型体育中心；北有北京西站、丰台站、丰台西站，连接京山、京广、京
九、丰沙等7条铁路干线。南北有幅员阔达的人居社区，例如帝京花园、怡海花园、怡景园、棉花
城、未来城、大溪地、北京国际花园、星河城、城南嘉园、鸿业鑫园、兴涛社区、翡翠城等。总
部基地可经过四环畅快驰至首都机场，南苑机场等重要目的地。
（5）生态优势
城区内最大占地面积，最多单体数量的总部楼集群以及总规划50%的绿化率，使得生态性与
建筑的结合达到最紧密。
中国庭院与西方开放式街区结合，公共与私密结合，独立楼宇和共享庭院结合，单元式总部
楼与公建区商务楼围合布局。总体绿化覆盖率50%左右，容积率。庭院式中心绿化，点式组团
绿化，带状公共绿化结合。
4、项目特色
• 中关村有史以来最大的中外合资单体项目
• 人性化设计
• 独栋式单体设计
• 良好的生态环境
• 配套星级酒店
• 配套总部小公寓
• “三减三免”优惠政策
（1）中关村有史以来最大的中外合资单体项目
总部基地，中关村开园以来单体面积最大的中外合资项目，地处西南四环交汇处，科技园出
口，占地65公顷，总建筑面积140万平方米，容积率，平均绿化覆盖率：50%左右，总投资约60
亿人民币，预期3-5年全部建成。
总部基地成批开发1200至6000平米独栋总部楼、约60000平方米六星级酒店、约万平方米
商业配套总部小公寓和健身中心、休闲会所等完善的商业配套设施，将吸纳约近千家大中型企业
的总部入驻，已经被列为2003年北京市政府69项重点工程及北京市60大重点外资工程之一。
总部基地，以前瞻性开发理念，为企业提供高效、多能、全方位的中枢式经营氛围和高速发
展通道；以中心辐射全国乃至全球的“中心外围效应”，为企业提供全新的发展空间和管理视野。
作为中国首践总部经济的超大规模园区，总部基地的“体量”赋予其“聚集又聚变”的天生禀赋。
总部聚集，人才、资本，资源，信息的大聚合，实现高集约化互补、共享、互动；总部集中，形
成极化趋势，以基地为核心，辐射周边产业。
（2）人性化设计
总部楼集群在整体规划上，融合中国传统围合式建筑与西方开放式街区的精髓。在公共和私
密建筑空间中，对庭院与街区空间巧妙运用，令各个独立楼宇既相对开放，又共享庭园空间。同
时，这种围合式布局，不但保持沿街总部楼建筑立面的整洁，且创造出总部基地特有的静谧氛围。
高低错落，凹凸有致的总部楼座组合，展示丰富的建筑天际线。同时，总部基地通过对总部
楼的精心布局和朝向推敲，使每一幢总部楼获得最佳视野与采光。各总部楼单体摒弃浮华与造作，
呈现出稳健、典雅、含蓄、简洁的企业总部特质。各总部楼看似随意，实则规律有序的自由式曲
线排列，体现现代企业热情朝气、不拘一格的气质，并增添总部基地活泼动感。
围合式氛围
单元式总部楼与公建区商务楼组成围合式布局，不但保持沿街总部楼建筑立面的整洁，且创
造出总部基地特有的静谧氛围，高低错落、凹凸有致的总部楼座组合，展示丰富的建筑天际线。
各总部楼看似随意、实则规律有序的自由式曲线排列，体现现代企业热情朝气、不拘一格的
气质，并增添总部基地活泼动感。
围合式庭院布局最大程度地将各企业形象展示给总部基地干道，沿科技大道一侧的总部楼则
呈韵律状一对对排列，形成了序列有致的总部基地街景。
（3）独栋式单体设计—开创独栋式总部楼新时代
各总部楼皆采用标准柱网组合，框架式结构，使各总部楼在追求独立的同时，又可
分、可合、可大、可小，衍生出适应不同企业总部发展性需求的组合形式。
各总部楼皆采用标准柱网组合，框架式结构，使各总部楼在追求独立的同时，又可
分、可合、可大、可小，衍生出适应不同企业总部发展性需求的组合形式。
总部基地通过对总部楼的精心布局和朝向推敲，使每一幢总部楼都获得最佳视野与采光。各
总部楼单体摒弃浮华与造作，呈现出稳健、典雅、含蓄、简洁的企业总部特质。
透明落地玻璃窗、黑色石材（普通单体楼无石材）……精致与肌理、力量与深沉，共同创造
出总部基地简洁精致、内蕴深厚、极具想象力的现代感外观。开窗方式、屋顶形式和局部色彩的
调整，则塑造出不同企业的个性化标志，从而强化企业的标识性，满足各类企业总部的形象需求。
凡购买总部基地总部楼的企业，会自动获得该总部楼的冠名权以最大满足各企业总部的形象
展示和可识别性需求。
A 型总部楼
12 层商务楼，二楼座组合，电梯 2 台/楼座，计 4 台。结构层高：首层 米，标准层高
米，顶层高 米，建筑高度 米。单体建筑面积 5960 平米。
B 型总部楼
二楼座组合或三楼座组合，电梯 2 台/楼座，共计 4 台或 6 台。结构层高：首层 米，标准
层高 米，顶层高 米，建筑高度 米。单体建筑面积为：10 层--2860 平米；11 层--3150
平米；12 层--3445 平米。
C 型总部楼
二楼座或三楼座组合，电梯 1 台/楼座，计 2 台。结构层高：首层 米，标准层高 米，
顶层高 米，建筑高度 26 米。单体建筑面积为：6 层--1620 平米；7 层--1910 平米；8 层--2190
平米。
D 型总部楼
6层商务楼，四楼座组合，电梯1台/楼座，计4台。结构层高：首层米，标准层高米，顶
层高米，建筑高度26米。单体建筑面积为：1190平米或1250平米。
E 型总部楼
6 层、7 层、8 层商务楼，四楼座组合，电梯 1 台/楼座，计 4 台。结构层高：首层 米，标
准层高 米，顶层高 米，建筑高度 26 米。单体建筑面积：6 层--1625 平米；7 层--1900 平米；
8 层--2210 平米。
（4）良好的生态环境
总部基地总体绿化率约50%。庭院式中心绿化、点式组团绿化同带状公共绿化相结合，层次
分明，分级明确。
绿化主题以缓坡草坪、格状铺砌为主，简洁明快，表现总部商务的现代感、节奏感、速度感，
并满足总部办公的静谧与舒适的环境需求。
（5）配套星级商务酒店
99米高、总面积达6万多平米的六星级大酒店位于总部基地入口，是北京市城南第一个六星级
酒店，主要由六星大酒店，酒店式公寓，国际会议中心，5A写字楼，高档商业组成。它在和谐、
唯美的氛围中，营造出舒适与优雅的商务情调，缩短了繁忙商务中人与自然的距离。另外，配属
的还有2栋总面积为2万多平米的总部商务酒店。
总部基地会所
每个庭院中心均设置有面积约为 200-500m2 的会所，满足企业总部的工作用餐、休息会客需
求。
六星级商务酒店
总部基地入口的标志性大厦是北京市城南第一个五星级酒店，它在和谐、唯美的氛围中，营
造出舒适与优雅的商务情调，缩短了繁忙商务中人与自然的距离。
（5）配套总部小公寓
总部基地为入驻企业总部员工特别打造总部小公寓千余套，产权自主。总部小公寓每套面积
约30平方米，均为景观较好的精品板楼式设计，每套都配有卫生间、厨房等各类生活设施，全精
装修，配家具，直接入住。
（6）“三减三免”优惠政策
凡入驻总部基地的高新技术技术企业，符合条件的皆享受中关村科技园区优惠政策，企业经
营所得税减按15%的税率征收；高新技术企业自注册之日起，三年内免征所得税，第四至第六年
减免按%的税率征收所得税。外地员工根据实际情况享受一定的进京政策及相应的税收政策。
小结：“总部基地”成功的启示
成功启示一：以企业为主体的开发建设
总部基地所占土地的一级开发由中关村科技园区丰台园管理委员会负责，具体开发则由丰台
园科技开发建设有限公司与中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司负责。
成功启示二：规模产生效应
总部基地将形成新的总部集群，其规模和“中心外围效应”非一般写字楼能及。总部集中，形
成极化效应，以丰台总部基地为核心，辐射北京周边地区和环渤海地区；企业总部聚集，人才、
资本聚合，实现优势互补、资源共享、信息互动。
成功启示三：完善总部知识型服务业链条
总部基地在规划过程中，不但增加了培训中心、会议中心、展览中心、国际商务中心等建设
项目，而且同时在招商时，注重对于金融、信息、咨询、法律等知识型的服务业的招商，完善总
部知识型服务链条。
成功启示四：提供优美的社区服务环境
丰台园在总部基地建设的一开始，就注重总部基地社区环境的整治和改善。在总部基地所在
的社区内，建设酒店、咖啡馆、会所、银行、邮政、娱乐等功能设施，构建人性化生活社区，满
足企业领袖和总部员工的工作、生活需求。
5、其他总部基地项目介绍
（1）BDA 国际企业大道
项目概况
BDA 国际企业大道位于北京经济技术开发区南大门的入口处，总占地 12 万平方米，总建筑
面积约 11 万平方米，其中地上部分 9 万平方米，计划分为三期开发，于 2005 年中全部竣工。其
中一期面积 3 万平米左右，主力户型在 1000—3000 平方米之间。
开发背景
■SARS 后，写字楼客户对环境的要求大大提升。
■众多企业白领越来越难以忍受拥挤、嘈杂、污染严重的城市中心区办公环境。
■高科技研发、商务运营行业向产业集群化发展的趋势。
市场定位
开发商在经过市场研究和竞争分析后，从项目周边情况以及客户需求，将项目定位为：
城市边缘地带、小到中体量、具备良好的生态化办公环境的独栋写字楼。
项目开发具体实施步骤
步骤一：以打造微型的集中式的硅谷为开发模式
BDA 国际企业大道以美国硅谷模式为开发理念，以在开发区范围内打造微型的集中式的硅谷
为开发模式。在 A 区项目中，引进硅谷的服务体系；在 B 区项目中，更多是在形式上模仿低密度、
绿化率高的硅谷。
步骤二：促使产业链的形成
项目立足于开发区，面向全国，以打造产业链为整体开发战略。在这过程中建设了开发区企
业的厂房、科技孵化器、科技园、软件园。
步骤三：完善配套服务体系
此外，在项目内部自身产业链的基础上，形成完善的配套服务体系，从而为入驻的企业提供
更大的企业发展空间，形成企业、开发区、开发商三赢的局面。
相关链接：项目配套
■职能机构
工商分局、地税分局、国税分局、外汇管理局、市涉外审查办开发区办事处、人事劳动局、建
设发展局、城市管理局、财政局、经济发展局、投资促进局等 11 家单位进驻开发区企业服务大厅。
为企业提供名称预先核准登记、税务登记、涉税审批、工程报建、申领施工许可证、开工审批等
31 项服务。
■金融机构
中国银行开发区支行、中国工商银行开发区支行、中国建设银行开发区支行、中国农业银行开
发区支行、交通银行开发区支行、北京市银行开发区支行
■其它服务机构
开发区电信局、开发区邮政局
■酒店
麋鹿苑国际交流中心、锦江富园大酒店、圣坤酒店、伊梦华都大酒店
■医疗机构
北京同仁医院南院、亦庄医院、同仁堂药店、敬仁堂药店
■体育休闲机构
社区体育中心、鸿禧长新国际高尔夫球场、圣福华国际俱乐部、北京俊杰健身休闲俱乐部
■餐饮
东晶国际西街、创新大厦首层、上海沙龙新天地
■购物
大雄商业中心（华润超市）、上海沙龙新天地（美廉美超市）、大中电器城
成功启示
BDA 国际企业大道作为亦庄商务带的一个特殊类型，不仅仅是单纯的独栋企业总部楼，而是
提供一个完整功能能性的商务区。因此如何给办公带来一种新的革命、一种新的变化的服务配套，
不仅限于完善的物业服务，更包括企业发展所需要的金融服务，律师、会计等现代中介服务等一
系列企业扶植系统。
（2）第一企业社区
项目概况
第一企业社区位于武汉市黄陂区盘龙城楚天大道后湖园特 1 号，占地 700 亩，建筑面积 58 万
平方米，容积率低至 ，园林绿化高达 42%以上，由 200 栋独栋总部楼组成，分三期开发，建
成后，是一座全新的独栋式、低密度、智能化、生态型的企业新城。目前在建的为一期项目，主
要是独栋办公楼产品；二期将会推出相关的服务业态以及生活配套等，比如商业街，商务酒店等。
开发背景
■区位优势
武汉作为中部最大的城市，自古以来九省通衢，交通趋势十分明显。同时，武汉是中部最大
的城市，在中部崛起的战略中地位举足轻重；
■经济产业基础
武汉的经济发展速度迅猛，光电、信息、汽车等产业发展迅速。例如汽车产业已经形成了一
定的聚集，大批的汽车零部件已经在武汉形成了一定的聚集；
■本土企业总部资源丰富
武汉有一批大企业、大集团，都具有规模大、实力强、扩张迅速等特点；
■外地企业迁入武汉成加速态势
仅 2003 年即有入汉企业总部或分支机构 12 户。
市场定位
第一企业社区不同于一般的居住社区，它是专为企业打造的，它也不同于一般办公楼的企业
聚居地， 它是一个生态环境，不管是大型企业还是中型或小型企业，在社区中都能维持共赢共生
的状态。因此，根据企业的发展特点，将项目的市场定位为：华中首席商务花园。
项目开发的具体实施步骤
借鉴美国“硅谷产业办公”模式和国内“总部基地”模式，开发商经过对武汉总部经济发展的市
场需求、选址考察等方面充分的市场调研、论证和规划的基础上，选择有“武汉后花园”之称的武
汉盘龙城经济开发区内，开发建设第一企业社区。
步骤一：多功能汇聚
第一企业社区以集办公、科研、产业、会展、休闲、公寓、物流为一体的功能汇聚，以高效、
多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围效应”为
企业铺设前瞻式空间路径。
步骤二：特色型总部基地
第一企业社区立足总部基地建设的创新，以特色型总部基地吸引更多企业总部加入。项目在
实现自身特色上，主要体现在由于总部基地集聚的企业总部来自国内外不同行业，不同的企业文
化和企业规模使其对企业形象有不同的需求，因此在办公楼的建设上充分体现了栋栋各异的创意
原则，保证企业形象的唯一性。
步骤三：设立总部服务社
总部服务社是为总部基地入驻企业提供传统物业服务以外的各种创新服务的工作机构。由于
总部基地入驻企业一般较多，而入驻企业又多隶属于不同行业，拥有不同的资源。因此，由总部
服务社这些企业的资源和服务需求情况进行有机整合，发挥其潜在价值，实现资源共享、企业联
盟。第一社区在引导总部基地建立有特色的总部服务社的同时，并以此为卖点进行招商引资，从
而吸引了更多的企业总部入驻。
相关链接：项目配套
第一企业社区除建有 100 多栋各具特色的研发办公楼群外，还有品牌展示中心、商务会所、
物流仓储、金融商贸、员工公寓、娱乐休闲等相应配套设施。这些配套设施主要分为四大中心：
第一是位于企业园区正大门的会展中心，主要是服务于园区内的企业以及相关周边企业各种
类型的会展、研讨等会议；
第二是孵化中心，服务于园区的中小科技型企业，为他们提供共享平台；
第三是一个物流中心，为园区内的企业提供一个便捷的物流环境和成本；
第四是二期中有一个社区商业中心。
成功启示
成功启示一：运作模式创新
即形成一种“企业主导、政府支持、市场运作”模式。这种按照市场原则，政府、企业在进行
合理分工基础上的总部经济发展模式，可以更好地获取经济、社会、生态等方面的效益。在这种
模式下，企业承担了更大更多的责任：（1）选择合适区域建设总部基地，并开发适宜的产品。这
有别于传统的在开发区内，由入园企业自行开发或政府先建好创业中心的做法；（2）引进企业总
部入驻的招商工作。这项工作往往由政府独自承担，现在是以商招商，专业招商，政府促商，更
好地保障了入驻园区企业的整体素质；（3）对企业社区的管理和服务实行公司化管理，提高运作
效应；（4）自担各类经济风险。
成功启示二：项目定位创新
即定位于优势企业的总部集聚地。经过市场分析，进驻企业主要包括以下几类：（1）湖北乃
至华中地区发展势头良好、潜力巨大的优秀民营企业的公司总部；（2）一些具有技术创新优势和
资本优势的新兴公司；（3）国内一些著名品牌企业在湖北乃至华中地区的区域性总部；（4）部
分国际跨国公司在湖北乃至华中地区的区域总部或总代理等。由于专为成功企业设计，必将形成
较大规模的需求和供给环境，对于入驻企业形成产业链生态，促进市场开拓、实现整体提升方面
将有很大的集约优势。
成功启示三：打造企业生态链
第一企业社区在产业链的上下游之间，存在着一个相互配合相互发展的关系。项目通过采取
重点引进龙头型企业，带动相关配套企业（服务性企业）的链式招商特点来打造企业生态链。
（3）重庆模具产业园
项目概况
重庆模具产业园位于正在建设中的重庆渝北重庆十里汽车城核心位置，紧邻江北国际机场、
火车新站、集装箱码头、长安汽车城、经济技术开发区。项目总占地面积 3000 亩，总投资 40 亿，
整个园区由市场交易区（重庆国际五金机电城）、生产加工区、综合配套区三部分组成。园区将广
泛招引机床、工模具等与产业链相关企业进驻，特别是千方百计引进国内外一些著名的大型机床
和模具制造企业，形成产业聚集，提高重庆模具产业整体水平。
开发背景
■重庆作为老工业基地，更拥有汽摩等产业优势，具备了模具业发展的先天土壤。
■模具是“工业之母”，是投入产出 1∶15 的高技术、高利润行业。
■重庆的模具产业还处于相对散乱的局面，模具业长期以来也缺乏一个集中的集散市场。
■重庆必须将模具产业作为支撑新型工业化的重要支柱来抓，建设一个具备完整产业链的模具产业
园区势在必行。
市场定位
重庆模具产业园是重庆市的一个重点项目，也是浙江省在重庆投资的三大重点工程之一。项
目的市场定位为：西部最大的模具产业中心。立足于打造成为重庆五金机电的物流基地。
项目开发的具体实施步骤
步骤一：模具产业+相关衍生行业的组合
重庆模具产业园以模具产业为核心，相关衍生行业包括五金、机电、机床、汽摩整车及零部
件、建材、塑料等行业为支撑，集生产加工、产品展示销售、原材料供应、设计研发、人才培训、
信息交流等功能为一体的产业集群，成为一个现代化、国际化、品牌化、具备完整产业链的特色
园区。
步骤二：招商策略
重庆模具产业园奉行“亲商、安商、富商”政策，采取“一次规划、分期开发、滚动发展”的战
略、运用“筑巢引凤”和“引凤筑巢”的经营策略，吸引国内外模具产业链相关企业投资入驻。
相关链接：重庆模具产业园形成科学产业链
目前，重庆模具产业园已经引来了庆明远橡胶模具有限公司、重庆华松模具制造有限公司、
重庆鼎盛印务有限公司、重庆市兴美橡胶有限公司、重庆丹尼尔汽车模具制造有限公司、重庆光
华精密模具有限公司等众多金凤凰，初步形成了以汽摩集群为龙头、模具业为支撑、五金机电交
易为基础的科学产业链。
项目配套
项目内部的综合配套区占地 600 亩，位于市场交易区与生产加工区之间的缓冲地带，是集产
品技术研发培训、信息交流、商业服务、休闲娱乐、酒店宾馆、居住配套为一体的高等级综合性
社区，拥有独具风格的建筑、星级服务的配置和完善的配套设施。
成功启示
重庆模具产业园通过“汽摩集群——模具产业——五金机电”这条环环相扣的科学产业链，给
商家提供了交易平台和商业机会，同时吸引了相当多的制造业和高新技术企业入驻，形成了中国
西部的“德国鲁尔工业区”。通过采用“葡萄式”的开发模式，重庆模具产业园达到了互盈的效果。
结束语：
作为一项国内热门的投资行业，工业地产正不断发展，根据当前发展特点，工业地产将有以
下发展趋势。
政策调控趋紧
随着住宅市场调控趋紧，政府关于工业地产的政策也会日渐全面、成熟。所以说，今后工业
地产在政策方面，调控将更加趋紧，现在可以预期的是，工业用地将会引入招拍挂，使得土地成
本增加。
工业地产投资将增多
工业地产投资将继续增多，其中国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势。
投资热点区域将不断扩大
由于一线城市土地价格与劳动力成本上升很快，一些跨国企业正在试图将生产基地从北京、
上海等一线城市撤出，而只保留区域总部、研发中心这样占地少、劳动力要求精简的机构，同时
将占地面积大、普通劳动力需要量高的生产基地移至二线城市；
工业地产将继续升级
在国内一些城市，为适应发展的需要，政府在土地供应中已采取了研发用地、科研用地等新
的土地形态。这些土地虽然仍保持着工业用地的部分外在特点，但承载的产业内涵已经出现根本
变化、更广泛，以适应新兴工业和产业发展、升级的需要。
工业地产作为一种具有可持续经营与发展的复合产业，其商业模式具有投资大、启动快、提
供增值性服务、追求长期稳定回报等方面的特点。在当前工业地产的发展趋势下，同时它作为一
门产业，其商业模式包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供产业地
产相关的各类产业服务等一系列活动。因此，工业地产项目的开发，必须对产业的特性、市场区
分等具有充分了解的基础上，通过将地产资源与其它自然及社会资源进行整合，从而达到价值和
利润的最大化。
