”零首付”促销计划-----之研究
中国经济的发展和人们观念的更新，贷款买房（车、消费）的方式
已逐渐为人们所接受，然而贷款所需的高额首付款又让不少工薪阶
层望而却步。为了扩大住房贷款的发放，银行方面也做了积极的探
索，住房贷款“零首付”就是其中的一项。
但随之而来的却是市场反应的平淡。在个人信用机制并不健全
的现在，银行小心翼翼地调整着它的营销手段，但设立的众多壁垒
又潜藏着不信任。很多人认为，“零首付”只是一种促销手段，目前
中国真正意义上的“零首付”还没有。专家强调，信贷消费必须建立
在完备、真实的个人信用调查机制基础上，国外企业掌握消费者非
常细致的资料，多数消费者都有信用等级，我国现阶段还无法做到
这一点。因此，盲目地推行“零付款”等国外流行的汽车信贷方式，
并不符合我国国情。相比较而言，分期付款在各地的推行情况更好
一些。
盲目地制造一个噱头想大捞一笔在日渐成熟的消费者面前已行
不通，银行开发商应踏踏实实地完善自己的营销策略。对于“零首
付”，目前最主要的是，要根据商品房贷款零首付产品“小众化”的特
征，将该项产品的市场营销策略，更多地针对目标客户进行推广，
而不是以往的“大众化”推广。因此，银行应改变营销战略，首先要
将“小众化”产品重点向适合该产品的、目前需要消费的“小众化”客
户群给予广泛与深入的推广。
虽然“零首付”前景看好，但目前并不适宜，规范的个人信贷消
费在中国终将有一段很长的路要走。
一、“零首付”现身
建行上海分行首家推出“零首付”信用消费
从现在起，上海顾客可以在商店柜台上当场贷款买走货物。由建行
上海市分行首家推出的即来即贷式“零首付”信用消费贷款，提供了
这个方便。
目前上海持有公积金龙卡和龙卡信用卡的４２８万居民，只要有
良好个人资信，都能在上海南京路上的第一百货、新世界商厦，淮
海路上的新华联商厦、百盛商厦，徐家汇的汇金百货等著名商店，
享用这一银行最新产品。
过去，申请消费信贷在上海商店购物，必须先支付２０％的首付
金。而现在，顾客只要带上一张卡，一般花半小时，就能连贷带买
完成购物。目前，这项贷款只用于购物消费，不能提现。贷款金额
最高５０００元，期限分半年和１年两种。
据介绍，建行上海市分行发挥办理上海居民缴付住房公积金的优
势，通过商店联接到银行信息库的网络，能迅速了解顾客缴付公积
金的情况和信用卡记录，当场审核“零首付”贷款，从而大大省却了
传统资信核查的时间，既简化了申办手续，又有效控制了信贷风
险。（据《羊城晚报》）
成都贷款买车也“零首付” 了
从 20 日起，成都市民贷款买车将不再有首付款的“负担”。四川省建
行营业部等将联合向成都市民推出贷款买车无须首付款 30％的信贷
业务。
据了解，此次“零首付”的汽车类型几乎涉及所有国产车型号，采
取的担保、质押方式也十分新颖。有关负责人称，申请“零首付”购
车的消费者在向银行及车商提供了有关证明自己月收入的资料后，
可采取多种方案获得这项“优待”，诸如利用质押物加本车抵押再加
担保人方式；用出租车经营权抵押加本车抵押加担保人方式；用旧
车抵押加本车抵押加担保人方式等等。“零首付”贷款购车贷款期为
1 至 5 年。消费者按月把本息资金存入在建行开设的账户内。如长安
铃木“都市贝贝”，车价为 4．99 万元左右，贷款期为三年，那么消
费者只需在三年中每个月向建行存入 1060 元左右的本息即可。
二、“零首付”适用范围：
“零首付”（也称首付款贷款）在以下几种情况下非常适用。
1.工作不久、经济收入较高且稳定、但存款较少，想通过贷款
买房的年轻人。他们可以通过协商，以亲属的产权房向银行抵押，
用贷款解决首付款问题。几年后还清首付款贷款，与银行解除抵
押，产权依旧归原亲属所有。
2.家中有旧房（产权房）但不愿出售，想贷款购新房但又拿不
出首付款的市民，可以在向银行贷得首付款后，以出租旧房的收入
还贷。
3.以房产投资为目的的市民，可以将手头资金用于他项投资，
通过首付款贷款购置房产。这种贷款的利率与个人住房贷款的利率
相同，较银行其他贷款的利率低。
4.这项业务还可解决购房人在卖旧房、买新房之间的时间差问
题。
零首付，会引发消费者感兴趣吗?
上海人现在买房、买车、购物，都可以选择“零首付”，那么，上海
市民在“零首付”的路上，走得如何呢？
买房零首付：凸现“小众化”特征
今年７月５日，上海工行、建行几乎同时宣布推出个人商品房
首付款贷款业务。这项被媒体称为“零首付”的房贷新品种一公布，
引起买房者极大关注。前天从建行上海市分行、工行上海市分行了
解到，建行已签约发放近１０户，正在受理的有１５０户左右；工
行签约发放了３笔“零首付”，受理申办的有几十笔。
上海市工行有关人士说，“零首付”新业务不是一项大众化的金
融产品，具有“小众化”的消费特征。但他表示，随着房改政策的深
化和房地产市场的回升，投资性住宅消费的市民越来越多，精明的
投资者会利用银行的钱来投资。从这个意义上说，“零首付”前景一
片光明。
从两家银行的政策看，“零首付”是有条件的，买房者必须用旧
房抵押首付款。将来有没有可能用新房来作抵押，或者实行真正意
义上的零首付？有关人士称：“对９５％以上的人群来讲，真正的零
首付几乎不太可能，也无必要。”他解释说，即使信用制度健全了，
能凭信用来“零首付”的人，毕竟还只是极少数。
购车零首付：车商、买家都看好
记者前天从上海工行获悉，自该银行率先推出这项业务以来，
申请零首付贷款购车的占了购车贷款总申请量的１／３。
工行闸北支行信贷客户二科的陆小姐告诉记者，“零首付”政策
推出后，银行的汽车贷款业务一直很忙碌，从今年８月９日做成第
一笔业务至今，已经有２５辆车被买走，其中以上海通用新推出的
２８．８万元的小排量别克和普通桑塔纳为主，买主大多为私营业
主。普陀支行也已经放贷９１万元用于５辆私家车的贷款；该行信
贷科王坚鸣科长说，除此之外他手头还有１０辆“帕萨特”的主人正
在申请该项贷款。
眼看生意兴隆，汽车销售商的热情也日益高涨。闸北支行的陆
小姐说：“此项贷款刚推出时，大多数销售商还持观望态度。但是一
个月后，我的玻璃台板下多了十几张汽车销售商的名片，他们都想
尽办法加入零首付行列。”。
购物零首付：８大商家紧跟而来
上海市百七店自８月１８日推出“零首付”近半月来，到昨日为
止前来办理“零首付”的顾客为５００人，贷款资金达到了３１６万
元。昨日从建行上海市分行传出信息，市百一店、新华联、市百六
店等８大商家将联袂和建行上海市分行推出“零首付”购物信贷消
费。
据介绍，在七百办理“零首付”的顾客平均每人贷款的金额为６
２００元，其中９５％是购买家电产品。办理“零首付”的顾客大多
年龄在３０－４２岁，其平均收入为１５００－３０００元，工作
大多较稳定。
但是，也有消费者反映，“零首付”在操作上还较繁琐。如仅办
卡就需３天的时间。建行上海分行的有关人士昨日透露，为了方便
消费者，全市４２８万“公积金龙卡”或“龙卡信用卡”持有人可凭个
人信用申请免担保的购物贷款，这样就可做到即来即办。(据《解放
日报》)
政策：购房“零首付”又降门槛
在北京、无锡等地相继推出购房“零首付”业务后，南京房地产业的
“零首付”也开始出现。
所谓“零首付”，指的是消费者购房除了办理银行抵押贷款外，
不必支付最低限额 30%的首期房款。据华东新闻报道，近日，南京
市某些房地产开发公司为使房产尽快流动起来，推出了购房“零首
付”业务。与北京、无锡等地不同的是，南京的“零首付”是房地产开
发公司推出的，而非金融机构开办。
南京河西某房产开发商推出的“零首付”业务内容包括：购房者
不论身份、职业，均可以“零首付”形式购房；房款可以分期支付，
最长支付期为 10 年。以一套价格为 20 万元的商品房为例，购房者
可以在 10 年内按月支付，其实质与银行开办的“零首付”业务无异。
所不同的是，无锡等地银行推出的“零首付”业务对象须为机关、事
业单位职工，而南京开发商推出的“零首付”则没有这一限制。（据
《华声报》）
一个尴尬的营销方式： “零首付”——吃力不讨好？
“零首付” 的推出何以落得如此尴尬境地，北京 400 多人贷款买车却
不还钱，一位家徒四壁的单身汉竟为 4 个人担保购车！很多消费者
对“零首付”的高门槛颇有微词，而有的甚至认为“零首付”是“骗人”，
于是又陷入了商家一腔热血而消费者并不买帐的尴尬局面，以中国
现在的国情，任何不适应市场的营销方式终将失去消费者，不管它
有多么时髦和流行……
零首付开走车 四百人不还钱
北京市第一宗汽车信用消费案正在审理之中，有 400 多名贷款买车
不还钱的人被起诉。目前，大部分欠款追回，有 14 人因无力还款被
拘留。
近年，我国掀起私人购车热。为抢占这一市场，各汽车经销公
司纷纷推出了分期付款业务。北京某公司也加入了这一促销热流，
推出“零首付”的售车举措，条件极具诱惑力。几万元一辆的昌河、
松花江等小型车，近 2000 辆迅速订购一空。
为保证购车人在一年或一年半内按时还款，这家公司要求购车
者从所在单位出具资信证明，要求有偿还能力的保人做担保，提供
有效证件即户口本、身份证，并在公证部门进行了公证，同时在保
险公司做了保险。但在还款时却仍有 400 多人没有按期还款。这家
公司打电话催款，不想留在合同上的呼机、手机均已被停机，留下
的电话号码是查无此人。于是，他们把 400 多个不还款的购车者告
上了法庭。
从去年初开始，海淀法院投入了大量的人力艰难地查找这 400
多个当事人，追还欠款。有的当事人见法院的人来了，凑钱交了购
车款；有的则是要钱没有，要车也没有；有的还想拉黑活还车款，
结果黑车被公安机关扣了，无力还款还车；有的借口汽车质量有问
题，不还车款；有的公司倒闭，汽车被扣留还了债务；有的购车人
并不是汽车的使用人，汽车的使用人死亡，车、人均无处查找……
而很多担保人与购车人并不熟悉，在法庭上向法官申辩不知道
有连带责任；有的担保人根本不具备资质，有一个姓白的单身汉，
无业，与父母同住，家徒四壁，竟为 4 个人担保购车！（据《市场
报》）
北京汽车信用消费案暴露出汽车信贷基础不牢
据悉，北京市第一宗汽车信用消费案正在审理之中，有４００多名
贷款买车不还钱的消费者被起诉。专家指出，这说明汽车信贷消费
的基础即个人信用机制还非常不完善。
近年来，以北京为代表的一些城市掀起私人购车热。为抢占这
一市场，各汽车经销公司纷纷推出了分期付款业务。北京某公司也
加入了这一促销热流，推出 “零首付”的售车举措，条件非常宽松。
几万元一辆的“昌河”、“松花江”等小型车，近２０００辆迅速订购
一空。为保证购车人在一年或一年半内按时还款，这家公司要求购
车者从所在单位出具资信证明，要求有偿还能力的保人做担保，提
供有效证件即户口本、身份证，并在公证部门进行了公证，同时在
保险公司作了保险。但在还款时仍有４００多人没有按期还款。这
家公司打电话催款，但是留在合同上的呼机、手机均已被停机，留
下的电话号码是查无此人。迫于无奈，该公司把这四百多个不还款
的购车者作为集体被告，告上了法庭。
从去年初开始，海淀法院投入了大量的人力，艰难地查找这四
百多个当事人追还欠款。很多担保人与购车人并不熟悉，在法庭上
向法官申辩不知道有连带责任；有的担保人根本不具备资质。目
前，大部分欠款已经追回，有１４人因无力还款而被拘留。
此间专家强调，信贷消费必须建立在完备、真实的个人信用调
查机制基础上，国外企业掌握消费者非常细致的资料，多数消费者
都有信用等级，我国现阶段还无法做到这一点。因此，盲目地推行
“零付款”等国外流行的汽车信贷方式，并不符合我国国情。相比较
而言，分期付款在各地的推行情况更好一些。（据新华社）
“零首付”并非无代价
近期，建设银行上海分行为促进住房信贷的发展，推出了一种新的
个人住宅抵押贷款——“零首付”，即购房者不用支付任何首期付
款，就可以从银行获得 100％的抵押贷款。
“零首付”乍一听起来，不用个人掏一分钱，就可从银行借钱买
房，这对刚刚进入社会，个人金融资产积累不足而又急着购房的人
来说，的确颇具诱惑力。但是，仔细琢磨，人们会发现我国的“零首
付”与发达国家的高比例贷款或无首期付款抵押贷款还有一定的区
别。这种“零首付”虽然不需个人支付首期付款，但是获得银行贷款
的条件是要以两栋房产，即现有住房（可以是父母或亲朋好友的房
子）和预购新房作抵押，这便利刚刚降低借贷的“门槛”忽悠一下又
抬高了起来。进一步分析，我们会发现“零首付”的代价和成本并不
低。
对于消费者来说，“零首付”虽然免除了 20％－30％的首期付款
的负担，但是“以两栋房屋作抵押”的借贷条件，对于那些无房户、
城市化中的新增人口、流动人口和刚参加工作的年轻人来说并不轻
松。他们上哪儿找一个能让银行接受并能与自己共同承担抵押风险
的伙伴和抵押品呢？找不到合格的抵押品，“零首付”对他们仍是可
望不可及的奢侈。
此外，“零首付”虽然减免了消费者的当期负担，却加重了他未
来还贷的负担。目前，我国实行的是浮动利率抵押而不是固定利
率，在经济增长缓慢和利率多次下调的情况下，100％的债务负担对
于一些当期收入较高者是可行的，但随着经济形势的变化，利率的
上调，会增加借贷人未来债务负担，从而影响他的还贷能力。
从银行经营的角度来分析，在我国住宅金融基础设施极不健全
的情况，“零首付”潜在的风险及带来的经营成本也令人担忧。这种
风险表现在：首先，“零首付”设计者的初衷是要满足当期收入高但
个人资金积累不足消费群体的需求，但是，在个人信用制度不健
全、个人资产透明度低和工作变动频繁的情况下，银行很难就个人
的信用做出正确的判断。
其次，我国抵押制度不健全也会给“零首付”实施带来诸多风
险，这突出表现在：
（1）抵押品设置难。按照我国的《担保法》，抵押也是担保的
一种方式，具有降低信贷风险的功能，问题在于我国住宅抵押市场
上，许多借款人购买的预售商品房，对这种不属于现存的房地产不
仅理论上争论很多，更重要的是，由于开发企业资信差，竣工期和
房屋质量无保障，银行如将这种虚拟房地产作为“零首付”抵押品，
其风险是可想而知的。
（2）抵押登记制度不健全。即使消费者购买了现房，但是，按
照有关的法律，只有向房地产管理部门办理过抵押登记的房地产，
才具有对抗第三人的效力，而目前我国许多城市抵押权登记难、登
记制度不健全，就很难避免房地产的重复抵押，从而侵害银行债权
人的利益。
（3）抵押物产权不清。多年来，我国实行一种房产所有权与城
镇土地国家所有的“两权分离”的政策。而目前在市场上交易的各类
房地产中，其土地的供给形式极其复杂。其中，大多数的房屋土地
是以无偿划给的形式取得的。这类住房在出售时，其成本价格并不
包括土地的价格，也就是说，这类住房在申请抵押贷款时，抵押物
只有房产所有权而不含土地使用权，那么，这种没有土地权属的房
产是否具有保值、增值的功能呢？是否能保全债权人的利益呢?
（4）抵押物处置难。按照“零首付”设计得想法，两栋房产抵押
可以保证贷款的收回万无一失。但是在现实生活中，除海南为解决
积压商品房按中央指令采取了强制性拍卖外，其它强行取消消费抵
押赎回权的案例还并不多见。这也会给“零首付”带来一定的风险。
除信用制度和抵押制度外，抵押担保保险制度不健全也是“零首
付”发展的一种障碍。首先，面对外资的竞争与挑战，我们的保险公
司只能将钱存入银行，靠低得可怜的利息过日子。其次，从各地因
地制宜创造出了多种抵押担保形式说，单位担保因有许多经营性企
业的资产质量低和人才流动频繁，导致担保资质差的问题。就“连
坐”制度来说，这种担保形式对个别小笔贷款也许是可行的，但是，
当贷款金额大到数十万规模时，它的可行性就很成问题，并没解决
抵押物的财产风险和借款人的信用风险问题。而目前各地自行其
事，各搞各的置业担保公司，其资质、专业人员和管理水平都不规
范，而且其又不经济，也不利于全国规范住宅抵押担保和保险机制
形成。
因此，在我国信用制度、抵押制度和抵押保险制度很不完备的
情况下，“零首付”抵御风险的功能是十分有限的。积极地从制度安
排上，解决风险防范问题，才能为“零首付”的推广和抵押新产品创
新奠定稳定、坚实的基础。这应是我国抵押市场发展的当务之急。
（据《中华工商时报》）
“零首付”对消费者产生其它负面问题探讨
以下是一些消费者的话：
●抵押旧房，真要做到“零首付”是很难的。我的旧房估价最多值
十万，这样只有五六万的贷款额度。这点钱作为“首付”还不够，只
能说“部分首付”。
●不知首付款的抵押贷款利息怎么算，如果它和按揭利息同样高
的话，我是不会申请“零首付”个人贷款的。我宁愿找个住处过渡一
下，然后把老房子卖掉作为“首付”。
●“零首付”贷款我想都不会去想。我有两个儿子，都在谈恋爱，
如果他们提出来要抵押我的房子后买新房，我是不会同意的。我宁
愿拿出所有积蓄分给他们，也不愿意让他们抵押房子。你想想，我
天天住在被抵押掉的房子里，心里肯定会感到空空的，哪能过得好
日子。
●骗人！好什么好？这“零首付”不就是跟上房置换的“置房安家
宝”一个意思吗！意思就是贷得更多，还得也更多！为了它，我既要
还抵押贷款又要还普通的个人购房贷款，起码在今后的 15 年里，我
的人生就被这双层铁镣套牢了！
●这不是引发家庭矛盾嘛！我又没有房子，用父母的房子作抵押
给自己买房，用两位老人晚年珍贵的栖身之所为自己负担风险，这
也太没孝心了！再说了，现在储蓄都用实名制了，父母不好以自己
的名义给孩子储存未来基金，而这种新出的制度不又是变相把父母
名下房产过户给自己吗？如果手续不清晰的话，搞不好还会引发家
庭矛盾，岂不是祸害！
●这种好处我是享受不到的。能得到这种“福利”的，自己得先是
个有房的才行，而我是个刚参加工作的无房者，只能有心购房无房
抵押，空欢喜了！我从外地来上海工作，刚刚落脚，能有个房子住
就已经满足了，要是真有房可供抵押贷款，我还吃饱了撑的买什么
新房嘛！
“时尚购物零首付” 原意好、手续烦
为了在上海市百七店“时尚购物零首付”，消费者得到店里拿一次表
格，回来填完再送过去，然后等上一周，才可以实现“零首付”的梦
想，但可贷额只有 3000 元。而且据介绍电器不列入零首付的行列，
另外，要消费满 1000 元，店家才给予 100 元的贴息。看来时尚购物
零首付是一个好设想，但具体实施仍需改进。
周六，记者闲逛至市百七店，想试试“零首付”这一购物新方
式。经指点找到登记台，一问，消费者在当天绝对不可能做到购物
“零首付”。据介绍，没有龙卡的消费者，得先领一张“中国建设银行
龙卡信用卡申请表”，找一个担保人、填好申请表和到单位敲好公
章，然后再送到申请处，并且把本人的有效身份证和近期的水、
电、煤、电话等月缴单任一份的原件和复印件、工资单及工作证或
收入证明等一同带去；一周以后，建行会把龙卡交给你。在消费者
拿到龙卡的同时，建行才会给想要购物零首付的消费者一张已存入
3000 元贷款金额的建行“龙卡借记卡”及密码。消费者用这张龙卡借
记卡就可以开始购物零首付了。
据驻市百七店的建行工作人员介绍，该贷款的利息是由商店替
顾客支付的，但条件是必须在半年内使用，用完 1000 元贴息 100
元，用完 2000 元贴息 200 元，依此类推。不过，她们同时介绍，电
器是不列入“零首付”范围的。
记者看见闻讯前来问询的顾客还不少，说明此种消费方式的市
场是不小的。但问完后失望的人不少。一位小姐说，本来想试试零
首付购物，问下来发现手续太繁琐，为了贷这半年后就得还的 3000
元，花这么大的力气似乎不值得，大家上班都忙，实在没有这么好
的心情跑来跑去。一位中年男子说，综观整个店堂，电器是最值钱
的大件，但它又不在零首付的范围内，买服装等等小件，区区几百
元谁拿不出？拿不出钱也就不买呗，没紧急到非要用贷款来买。而
40 岁左右的阿姨更是把算盘打得劈啪响，说如果半年内自己消费没
满 1000 元，最后岂不是还得自己贴利息？
购物零首付是一个很好的尝试，是对消费方式的开拓，市百七
店开了先河。上海作为国际大都市，需要这种灵活购物方式的存
在。消费者呼吁有关部门对这种消费加强研究，尽快建立完善的信
用体系，为商店提供类似购物方式奠定基础，使消费者能够真正得
到便利和实惠。（据《青年报》）
成都楼市“零首付”变味？
随着秋季房交会的日渐临近，成都楼市又呈蓄势待发的状态。不少
市民发现，在铺天盖地的房地产广告中，“零首付”一词出现的频率
越来越高。“零首付”到底能给普通老百姓带来多大的实惠
“零首付”在吸引谁
某楼盘开发商说，“零首付”这种方式主要针对年轻的白领阶
层，他们的收入普遍较高，但是积蓄有限，对按揭房的首付款难以
承受。所以“零首付”这种方式对他们来说十分合适。
有一部分敏感的投资者看好“零首付”。专门从事软件开发的刘
先生说，目前他手里有一笔闲置资金，想通过“零首付”买到合适的
现房，然后出租。
“零首付”只为促销
与热闹的广告相比，“零首付”真正运营情况却难如人意。据某
楼盘的售楼小姐介绍，该楼盘在成都较早采用“零首付”方式，广告
刊登出来后，的确吸引了不少市民前来咨询、看房，但真正购买的
人并不多。她认为，“零首付”只是公司的一种促销手段。
有市民认为，“零首付”对购房者提出的条件非常苛刻。他们
说，除付了定金后，在正式入住前还需交２０％的首付款，这样“零
首付”实际上已变味了。
某房地产公司总经理说，目前成都楼市“零首付”的条件还不十
分成熟。“零首付”成为一些房地产商炒作的一个噱头。
银行介入势在必行
据调查，目前一些开发商的“零首付”都属“单打独斗”。再加上
开发商的资金有限，所以“零首付”无疑加重了开发商的负担。这就
不难理解为什么开发商要求购房者必须在一定时间内交清２０％的
首付款。从长远看，“零首付”必须有银行的支持才能真正减轻购房
户的资金压力。
成都银行界有关人士接受记者采访时表示，成都房产贷款的业
务一直开展得很好，“零首付”贷款业务只要房地产开发商与银行配
合肯定会“水到渠成”，但目前这还需要一个过程。（据《四川青年
报》）
购车“零首付”真的轻松吗？
最近，继推出个人住房贷款“零首付”之后，工商银行上海市分行又
推出“零首付”汽车贷款。购车者只须具备有效担保或信用条件，银
行就可以发放百分之百金额的汽车消费贷款，帮助消费者降低购车
的门槛。消费者是否真能因此感觉轻松了呢？
原本消费者到银行申请汽车消费贷款，贷款的最高额度是车价
的百分之七十，即必须先付百分之三十的“首付款”。这对于不少想
买车、有消费能力但因种种原因手头资金暂缺的消费者而言，是块
“挡路石”。实行组合汽车消费贷款，即“零首付”汽车消费贷款后，
消费者可以不必立即支付首付款，而在银行申请到相当于车价百分
之百的贷款，当然方便了许多。
上海宝钢商贸有限公司汽车分公司是上海首家签订“零首付”银
企协议的汽销商。据他们计算，如果购买一辆普通型桑塔纳，车价
是十二点一万元，原先申请汽车消费贷款，首期必须支付车价的百
分之三十给经销商，即三点六万余元，再加上购置附加费、保险
费、各项杂费，林林总总要将近六万元，这还不包括竞拍牌照的费
用。如果申请了“零首付”汽车消费贷款，购车的即时支出就只有原
先的一半。所有购车款将在以后数年里按月偿还，由此减轻了购车
者的负担。
作为组合贷款，“零首付”汽车消费贷款其实是汽车消费贷款首
付款贷款和汽车消费贷款的结合。汽车消费贷款必须由所购新车作
抵押，而首付款贷款则有多种方式。因为增加了一种贷款，所以与
原先的汽车消费贷款比较，消费者需要提供的材料也多了一点，
如：申请“质押＋新车抵押”贷款，需要提供工行签发的定期储蓄本
外币存单（折）或凭证式国债和签约保险公司的养老保险单；申请
“房产抵押＋新车抵押”贷款，需要提供所有权无争议且拥有合法处
置权的房产产权证明等。同时，因为涉及银行对借款人提供的材料
及本身信用的审核评估，因此，可能要比原先申请汽车消费贷款多
花四到五天的时间。
此外，“零首付”购车组合贷款期限最长为五到八年，利率和原
先的汽车消费贷款的利率一样：一年为百分之零点四八七五，两
年、三年为百分之零点四九五，四年、五年为百分之零点五零二
五，五年以上为百分之零点五一七五。但是，因为贷款额增加，所
以每月的还款压力实际还是加大了。（据《人民日报·华东新闻》）
购房零首付在上海遭冷遇
上海市工行、建行推出购房零首付已一个月了，结果遭到市场的冷
遇。据这两家银行统计，到目前为止，申请这项贷款的客户累计为
100 多人，而已拿到贷款的不足 10 人。
旨在推动房市发展和贷款增长的这项新业务，何以落得如此境
地？
据业内人士分析，一是这项业务并非真正的零首付，申请者必
须有旧房抵押，才能拿到贷款。这显然将一些没有旧房，需要通过
贷款购房者排除在外，而一些有房户，在钱不够时又不会急于买
房。产品的目标客户定位失准，自然难有市场。
二是本来就不那么简便的住房贷款，由于需要逐项完成“零首
付”的操作步骤，而变得更加复杂了。旧房抵押需要评估，评估时间
快者要一个月，慢者要 2 个月。等到所有手续全部办妥、产权证到
手，周期可能要有 2 至 3 个月。如此慢长而繁琐的程序，也使一些
潜在客户产生畏难心理。
据悉，上海市建行正在积极尝试采用更简便的方式推广这项新
产品。（据《中国证券报》）
京城楼市如何面对零首付
仔细留意一下近期北京的房地产广告，确实有不少项目曾经或正在
力推“零首付”。远一点的有紫竹花园、都会华庭，正在实行的有阳
光曼哈顿、方宝苑、信荷城等。虽然这些项目都是打着“零首付”的
招牌，但具体实施起来却各不相同。
有些项目的“零首付”对购房者的要求较为宽松，但也有的则对
购房者列出了比较苛刻的条件。以都会华庭为例，如果要买一套 60
万元的房子，购房者要先付 4 万元的订金后，和开发商签订购房合
同，到明年 2 月份补足全部房款的 10%，也就是再交 2 万元，到明
年 7 月份入住前，再交房款的 10%，也就是 6 万元，这样在入住之
前 20%的首付款也就交清了。事实上，这种首付方式只能叫作首付
款的分期付。而且，用这种方式购房没有折扣的优惠。
和都会华庭比较起来，阳光曼哈顿的“零款现房入住”就显得相
对宽松。由于该项目以总价在 20 万元至 30 万元的小户型为主，因
此首付只要 4 至 6 万元。如果以“零首付”方式购房，只需先交 万
元的订金就可以入住现房，首付款的其余部分可视客户的财务状况
在半年到一年内分期或一次性付给开发商。而且与其他项目不同的
是，“零首付”的方式并不是阶段性的，而是贯穿该项目销售的始
终。
而信荷城的“零首付”则只需付 1 万元订金就可入住现房，但必
须是作公积金贷款，并且最晚要在 10 月 31 日前交清全部房款的
10%。
零首付你说我说他说
据了解，各项目自推出“零首付”后，就有众多的购房者前去询
问，阳光曼哈顿更是在一个月内售出了 100 套房以上。但是，在采
访中记者也发现，开发商、售楼小姐、购房者对“零首付”看法不
一。
都会华庭的开发商——北京京港物业发展有限公司的首席顾问
李世濠先生在谈到推出“零首付”的初衷时说，都会华庭一般一套房
大约需要 60 万元左右，他们在售房初期发现，许多来看房的客户虽
然很喜欢他们的房子，但是由于很难一下拿出十几万的首付款，所
以只能放弃。实行“零首付”使得一时资金困难的客户有了两个缓冲
期，在这两个缓冲期内可以把资金充裕地调回来，解客户的燃眉之
急。
而售楼人员则对“零首付”不以为然，据某项目的售楼小姐反
映，该项目的“零首付”广告打出后，引来了不少咨询者，但咨询的
人多，购买的人少。大多数人在听了他们的介绍，尤其是知道了“零
首付”不像其他方式那样有折扣优惠后，都放弃了用“零首付”购房的
打算，虽然在实行“零首付”期间售出了 30 余套房，但没有一套是以
“零首付”签约的。“零首付”的招牌实际上只是起了一个引人来看房
的作用。
而大多数购房者对目前众开发商推出的“零首付”则表示失望。
一位买房者对记者说，他在看了某项目的“零首付”广告后，曾给该
项目的售楼处打过电话，然而，售楼小姐告诉他，用这种方式购
楼，不仅要交一笔数额不少的订金，而且扣除订金外，20%的首付
款的其余部分也要在几个月内还清，再加上正式签订合同后，马上
就要开始月还款，负担依然十分沉重。由此看来，某些项目的“零首
付”只不过是开发商制造的又一个噱头而已。看来，“零首付”在北京
还有很长的路要走。
零首付究竟方便了谁?
事实上，就是在开发商内部对“零首付”也有不同看法。阳光曼
哈顿的开发商——华远房地产开发公司的总经理助理赵铁路认为“零
首付”是否可行，应视不同人群、不同项目而定。他认为，采用“零
首付”这种付款方式的人多为外地大学毕业在京工作的白领阶层，他
们文化程度较高，且有较高和稳定的经济收入，但由于工作时间
短，存款较少，没有能力一下拿出好几万的首付款和装修费，而“零
首付”的付款方式把高昂的首付款分开来付，可以大大缓解首期的压
力，因而对他们有很大的吸引力。其次，那些以房产投资为目的的
购房者也比较欢迎“零首付”，尤其是“零首付”的现房，他们可以通
过这种方式用很少的资金买到现房，并出租出去，从而得到丰厚的
资金回报。而且，他们还可以将节省下来的资金用于其他投资。
那么，什么样的项目适合“零首付”呢？赵铁路认为，首先应该
是现房，购房者即使资金不足也可以立即入住；其次，小户型比较
适合“零首付”，因为购买小户型的多为积蓄不多的年轻人，以阳光
曼哈顿为例，买一套一居室大概 20 万元，用“零首付”方式付款，加
上简单的装修，首期大概只需要 3 万余元，对工作不久的年轻人极
为适合。而来自深圳、现为曙光花园全案策划的思源企业管理顾问
有限公司的刘强先生则认为，“零首付”只是开发商的一种促销手
段，虽然它能吸引买房人来看房，但最终让购房者付出购买行动的
只能是项目的品质。这种手段在房地产市场相对发达的深圳已经几
乎销声匿迹了，随着北京房地产市场的逐步成熟，能打动消费者的
将只有越来越好的品质和越来越细致的服务。
零首付静待银行介入
据建设银行北京分行的有关人士介绍，目前开发商推的“零首
付”，其客户欠的首付款资金都是开发商自己想办法进行内部运作，
银行并没有给予支持。因此，也就不难理解大部分开发商为什么一
般要求购房者在半年或一年内分期还清 20%的首付款。
虽然目前已有上海、厦门等地的商业银行介入到“零首付”中
来，但北京的银行在这方面尚无动作，但也许这些地方的做法会给
北京一些借鉴。据相关媒体报道，上个月建设银行厦门支行开办的
购房“零首付”便利贷(也称首付款贷款)的具体做法是，购房人向银行
提供一份其在厦门的亲人或朋友房屋产权做抵押，有了这份抵押，
银行便向其提供房屋首付款的贷款，最高贷款额度为 80 万元，贷款
则需在 5 年之内偿还。而南京的“零首付”虽然同北京一样，是房地
产开发公司为使房地产尽快流动起来自己推出的，但其实质则与银
行开办的“零首付”业务无异。这项业务包括：购房者不论身份、职
业，均可以“零首付”房款分期支付，最长支付期为 10 年。这种“零
首付”贷款虽然以后还得将贷款偿还给银行或开发商，而且还会因此
承担一笔不小的利息款，但它确实可以让一部分人真正享受到了零
首付。应当指出的是，这种银行推出的“零首付”虽然不错，但它也
只能让一部分人受益，而且只是一小部分。这部分人包括：
1、工作不久、经济收入较高且稳定，但存款较少，想通过贷款
买房的年轻人。他们可以通过协商，以亲属的产权房向银行抵押，
用贷款解决首付款问题。
2、家中有旧房(产权房)但不愿出售，想贷款购新房但又拿不出
首付款的市民，可以在向银行贷得首付款后，以出租旧房的收入还
贷。
3、以房产投资为目的的购房者，可以通过首付款贷款购置房
产。这种贷款的利率与个人住房贷款的利率相同，较银行其他贷款
的利率低。据了解，上海第一个办理此项业务的人便是出于此种目
的。
4、这项业务还可解决购房人在卖旧房、买新房之间的时间差问
题。特别是在二手房市场还不成熟的情况下，要转卖自己的旧房子
还很繁琐，需一个很长的时间。消费者既可以住到新房又可以认真
考虑如何卖出旧房。
据建设银行北京分行的有关人士介绍，“零首付”贷款目前在北
京还处于内部论证阶段，何时能推出尚无明确的时间表。虽然“零首
付”贷款数额也并不是很大，但银行毕竟还是要承担一定的金融风
险。但我们相信，随着北京金融机构“零首付”的推出，将有不少人
不会再在首付款这个高门槛前望而却步，居者有其屋将不再是理
想。（据《北京晨报》）
买房“零首付”市场反应平淡
上海推出个人商品房“零首付”已近一个月，然而市场的反应并不尽
如人意。承担这项业务的唯一中介评估机构上房置换称，目前仅有
个别预定的商品房用“零首付”方式办理贷款，尚无成交记录。
家住华师大附近的钱建良先生遗憾地表示，本打算采用“零首
付”购买新房，再将抵押的旧二室一厅出租，“以房养房”，不料到建
德花园、怒江小区等周围多个楼盘一问，都不接受“零首付”。记者
根据近期的房地产广告，随机拨通了 10 个售楼热线，其中仅有两个
楼盘表示与银行有协议，可以实现“零首付”。
一些房产商称，如果采用“零首付”，资金到位慢，会影响资金
周转。据了解，目前“零首付”从对抵押旧房进行评估到放贷，大约
要经历 1 至 2 个月时间。而有些热销住宅小区，因为房子好卖而“朝
南坐”，认为根本不需要用“零首付”来吸引购房者。
从购房群体看，“零首付”的购房对象面较窄。购房者既要有贷
款买房的观念，又要有可抵押的产权房，还要有每月还贷能力。面
对一般 10 万元左右的首付款，多数购房者还是觉得一次付清比较爽
气。（据《文汇报》）
零首付：何时叫好又叫座
市工行推出的个人住房贷款零首付业务，在住房信贷业务领域又消
灭了一个盲点，也是商业银行在房产信贷上迈出的重大的一步。
作为商业银行，对于房产按揭这块大“蛋糕”都是“虎视眈眈”
的，有关调查表明，在不想出售原有住房的情况下，通过适当的途
径购买新房的市民不在少数，而购买一套价值四五十万的商品房，
所需要的近 10 万元的首付款，对于普通居民来说，还是一笔不小的
开支。同时，对于许多准备贷款购新房的客户，如何处理正居住的
原有产权房也颇让人费神费力。而且，在出售旧房子与搬入新居还
存在一个时间差，旧房子出售之后的居住问题也是很现实的问题。
所以零首付，在一定程度上说是符合市场需求的。
但这项业务在推广上还是有局限性，利用原有产权房作为抵押
取得首付款的贷款，这确实弥补了住房贷款市场的一个很大的盲
点，解决了为数不少的市民的一个难题，但这项业务的前提就是购
房者原先必须拥有一套住房。对于为数不少的外地留沪就业刚工作
的大学生、知青子女乃至来沪打工者，要购房还是有着一条“坎”。
住房改革发展到今天，从原先的只有公积金贷款，到公积金和
商业性组合贷款；贷款年限从 10 年放宽至现在的最长 30 年，贷款
首付从 5 成到现在的二成乃至此次的准零首付，上海商业银行的个
人住房贷款业务在不断地发展，方向就是更便利地让市民贷到款，
购房的门槛越放越低。使数以百万计的市民也真正做到了“花明天的
钱圆今天的梦”。那么，横在面前的这条“坎”以后会不会消失呢？
其实，随着最近上海联合征信体系的初步建立，对于以后购房
贷款是否还是像目前这样需要拿出产权房作为担保、质押而取得首
期款，有关人士已经提出了疑问。在即将到来的信用时代，在房产
贷款的发放上，个人的信用或许就是“抵押”一个首期。而届时，无
论是房产商还是急于购新房而暂时还“搞不定”金额不算小的首期款
的市民，都是一件很得人心的事。
“零首付”，用户市场孵化器？
世上没有免费的午餐，“零首付”的背后自然要购房者付出一定
的代价。不难理解，在当前中国个人信用制度刚刚起步，银行让客
户以自有产权房或父母住房为抵押，用于申请首付款贷款，的确是
结合了中国国情，有望成为启动商品房消费信贷的“芝麻开门”般秘
诀。但购房者应清醒地认识到，“零首付”实际上意味着购房者向银
行申请了两笔贷款：一是以自有产权房作抵押申请的首期应付款贷
款，二是以新购商品房为抵押申请的个人住房贷款。也就是说，未
来的利息负担加重了，将来二三十年的还本付息将是家庭中一笔不
小的开支，因此，考虑自己未来的支付能力成为个人选购房屋、定
价位的重要参照表。
“零首付”的推出，将对三类消费群体特别有吸引力。
首先，有较高收入的单身白领阶层，他们年轻、新潮，有超前
消费理念，未来预期收入较高。
其次，是年轻夫妻。一边忙着打点婚事，一边其又要支付 30％
首付款的确有点吃不消，现在有了“零首付”，先入住装修，房子拿
得出手，住得也舒适，夫妻俩今后共同奋斗，用二三十年的光阴，
偿还这一笔贷款，倒颇有检验爱情的稳固，“和你一起慢慢变老”的
感觉。
再次，已拥有住房的家庭条件较好的人，通过“零首付”，可轻
松实现二次置业，何乐而不为呢？
“零首付”作为银行一种金融创新工具，势必为房产市场打开了
广阔的发展空间，国家统计局城镇居民消费意向调查的结果显示，
住房消费位居消费意向榜首，比例高达 62．8％，没有住房的想买
房，有了住房的还想以小换大，以旧换新，十年内中国平均每年住
房需求量高达 5．2 亿平方米，上海的“零首付”是否将成为房产市场
的孵化器，我们拭目以待。
银行不能“心太软”
“零首付”几乎削平了消费信贷的门槛，使空手套白狼梦想成
真。但面对千家万户，面对相当不完备的个人信用制度，银行的风
险系数在加大。在上海这样的大城市，尝试一下未尝不可，推而广
之却很难有普遍意义。中小城市及农村金融机构只能谨慎从事，求
得安全性、流动性、效益性的统一。
尽管如此，“零首付”代表了消费信贷的方向，是具有纯粹意义
的个人消费信贷。开风气之先，第一个吃螃蟹者是需要智慧与勇气
的，总有一天，人们花明天的钱会像花今天的钱一样方便自然。
沈阳：“零首付”不掏钱也白搭
夏季以来，沈城房地产市场就像进入了“黄金期”，在房地产商打的
各色广告上，频频出现“零首付”的字眼。真有不花钱就能入住的好
事吗？昨日，记者了解到，“零首付”其实不简单。
在一商品房售楼处，售楼小姐介绍，“零首付”要用现住房抵押
才行，而且抵押的金额要达到欲购商品房房款的２０％。否则，只
能提供八成购房贷款。在另一售楼处，通过“零首付”购房只限于两
种房型，而且要交３万元抵押金，如果商品房以３０万元计，抵押
金就占到了一成。
在这两家售楼处，无一例外地提到，“零首付”必须要过银行审
批这一关。记者在某银行了解到，银行对“零首付”购买商品房的业
户审查很严格，工作单位、收入状况、身体条件等都要严格审核。
目前，银行和开发商为了减少风险，一般都采取现住房抵押或交押
金的方式，真正意义上的“零首付”还没有。
业内人士分析，“零首付”的现实意义并不大。通过个人住房贷
款购房，几成首付款对有还款能力的人来说障碍不大；对缺乏还款
能力的人，即便是“零首付”，也难以使其产生购房的实际需求。“零
首付”更多地是房地产商的一种促销手段。
住房贷款零首付推广受阻
随着经济的发展和人们观念的更新，贷款买房的方式已逐渐为人们
所接受，然而贷款所需的高额首付款又让不少工薪阶层望而却步。
为了扩大住房贷款的发放，银行方面也做了积极的探索，住房贷款
“零首付”就是其中的一项。
据了解，住房贷款“零首付”是在今年 7 月 11 日由中国建设银行
和中国工商银行率先在上海和北京推出的。所谓房贷“零首付”，简
而言之就是利用旧房作为信用保证，将原应付的首期款均摊到未来
逐步支付，可见“零首付”使普通百姓离贷款买房又近了一步。三个
月以来，仅上海就有 200 多户提出贷款申请，已办成的达 40 多笔。
这项贷款可以满足三类消费者的买房需求：一是手头资金不多，但
未来收入预期较好，并有房产作抵押者。比如刚参加工作的大学毕
业生，可以用父母的房产作抵押；二是住房并不困难，但希望再置
房产的市民，例如一些想利用房租获益者；三是打算卖掉旧房买新
房，但又无力筹足首期款或立刻将旧房变现的市民。“零首付”可以
帮助他们解决旧房出售与新房入住的时市差。
但是，由于业务本身的规定限制与消费者对“零首付”认识的偏
差，使得此项业务在推广的过程中也存在一些障碍。
“零首付”并非是一些人理解的那样是完全的信用贷款，只要申
请就可以获得。而是要以旧房产作为首付抵押。这就使两种人不能
享受该项业务带来的好处。一种是本来就没有房产的市民，这些消
费者其实是最迫切需要买房的人。“零首付”房贷本可以是他们的福
音，只因要房产抵押而被拒之门外。而另一种是因为购房环境造成
无法使用该业务。在北京，由于房改的进程较缓慢，不少市民至今
仍未获得所住房的产权，当然拿不出产权房作抵押了。
银行将抵押首付的旧房的规格与贷款数额相联系，把旧房规格
当成评估贷款人还贷能力的标准之一。这种限制很可能成为拓展该
业务的瓶颈。如果有些人在买旧房时暂时经济状况不佳，或旧房产
是继承的老房子，目前市价不高，那么就不能真正反映申请人现阶
段的经济实力，使他们难以一次到位地买到档次适宜的住房。
由此可见，住房贷款“零首付”真正得以推广，让更广大的消费
者受益，还需要各方面共同努力才能做到。住房贷款本身具有长期
性和金额大的特点，在我国现有信用评估和监督体系还很不健全的
情况下，银行在还贷期间无力监控贷款人的经济状况。因此大范围
地发放大额信用贷款显然是不现实的，而只能提高放贷要求来降低
风险。所以，尽快建立完善的信用检测体系，已成为贷款消费深入
民众经济生活的迫切要求，“零首付”房贷才能被更广泛的人士使
用。而作为政府部门，也要加大房改步伐，创造良好的购房环境，
让更多的消费者有机会使用房贷“零首付”，实现改善居住条件的愿
望。同时，广大消费者也应不断更新消费观念，学习和尝试使用现
有的金融服务业务合理理财。
“小众化” 营销战略出现
上海在“零首付”方面迈出了第一步。近年来，由于上海市各家商业
银行都将住房金融业务作为本行的一项业务重点，使得上海市住房
金融市场上各项新产品、新服务层出不穷，供消费者选择的范围也
越来越大，选择项目越来越细，，从而导致金融住房产品摆脱以往
“大众化”的购买局面，日益呈现出“小众化”的消费特征，因此在市
场上常常不会出现以往的火爆场面。
正是因为该产品所具有的“小众化”特点，因此，住房“零首付”
的消费者对产品的消费需求，不可能集中在某一个时点上，所呈现
的是在业务发展的全过程中，任何一个时点上都会有一定数量的消
费者需要购买，这也是单项金融产品市场销售所体现的应有特征。
一种新产品上市销售以后，必须经过消费者的检验，通过与市
场消费群体的充分磨合，才能发现新品设计阶段的不完善处，找到
其需要进一步改进的地方。因此，住房“零首付”新业务之所以上市
初期仅有几十户申办客户，其内在原因恰好表现出这个事物发展客
观规律。问题的关键，不是该项业务前期是否表现出强大的市场购
买力，而是在产品的整个供应过程中，产品功能与用途是否及时改
善、修正，以充分满足更多消费者的消费需求。
除上述原因之外，银行开发商的营销策略也有待于进一步完
善。最主要的是，要根据商品房贷款零首付产品“小众化”的特征，
将该项产品的市场营销策略，更多地针对目标客户进行推广，而不
是以往的“大众化”推广。因此，银行应改变营销战略，首先要将“小
众化”产品重点向适合该产品的、目前需要消费的“小众化”客户群给
予广泛与深入的推广。
真正的零首付何时实行?
零首付，尤其是真正的零首付应该缓行，是因为我国的个人信用体
系不健全。业内专家强调，要让人们从传统的消费方式过渡到凭着
个人信用去贷款消费，除了观念的转变之外，要培育和发展我国的
个人信贷消费市场，首先是要在全社会范围内形成个人信用体系，
让信用体现其应有的价值。在借鉴的基础上，形成一整套适合中国
国情的个人信贷制度，才有可能使全社会认可信用消费。
也许不用太久，人们购房、买车、旅游，甚至上大学，都会首
选信用贷款，同时，人们也要像爱护自己的眼睛一样，爱护自己的
信用，如果在进行信贷消费时，有一次没有履行信用，将会永远失
去银行的关照……
零首付：先假设你是有信之人
上海特色零首付
7 月 19 日，上海的零首付高温终于迎来了主角——在众多媒体
的“全程陪同”下，计强强和建行上海分行签定个人住房贷款合同，
成为第一个享受个人住房贷款零首付的客户。从可以贷款 70%、
80%，到现在可以从银行贷 100%的购房款，已经拥有 6 套住房的计
先生是中国住房信贷的见证人。
此次上海的零首付高温始于 7 月初。7 月 5 日下午，建设银行上
海分行对外宣布“首推”零首付住房贷款。与此同时，原本准备第二
天“首推”的工商银行上海分行，也赶在这一天下午公开了自己的零
首付计划。两家银行的做法大同小异，都是购房者可以用已有产权
住房和所购住房做抵押，向银行申请购住房全部房款的贷款，这样
购房者不必在首期一次性支付 20%或 30%的房款。
显然，用已有产权住房作抵押获得新房首付款贷款，上海的零
首付是有条件的，真正意义上的零首付只需用所购新房做抵押就可
以获得全部的住房贷款。
有房的人有机会
对那些已有住房的老住户来说，上海的零首付不失为一个令人
兴奋的好消息。56 岁的陈老师家住徐汇区太原路 297 号，夫妇俩都
是华东理工大学的老师。陈老师家的房子是一套继承而来的旧房，
前几年就想买一套新房，但同时拿出买房的首付款和装修费有点困
难。
陈老师一家研究了建行的零首付贷款后，办理了抵押、评估、
公证、保险等一系列手续，与建设银行徐汇支行签定了贷款合同。
陈老师看中了学校附近的一套三室两厅，总价 35 万元，陈老师说：
“我和爱人都有稳定的收入，儿子从事计算机行业，我们对未来还贷
充满信心。”
尽管按要求每月需还款 3000 元左右，但陈老师夫妇商定每月还
款 6000 元或者更多，他不希望还款期拖个十几年，“我希望尽快把
钱还了，以前从没有借过钱，所以总有点心神不定。”的确，对买房
者来说，零首付不等于不付，眼前的付款压力减少，长远的还款负
担无疑加重了。
最关心住房零首付业务的应该是那些年轻白领。他们有相对稳
定和优厚的收入，对未来的预期充满信心，但由于刚参加工作，积
蓄不多，需要花钱的地方很多，住房首付款往往成为他们尽快买房
的障碍。
上海为那些父母在这个城市里已经有住房的年轻人买房降低了
门槛，外地的“移民一族”依然少有零首付的机会。实际上，建行上
海分行推出零首付新品种之前经过仔细的市场调查，目标对准的并
不是那些真正的无房户。建行上海分行房地产信贷部的沈小莺副主
任说：“我们零首付的对象并不是没有钱或缺钱花的人，而是已经有
一套住房，需要改善一下住房，并且有能力承担的家庭。”
银行帮自己赚钱
率先享受零首付业务的计先生，贷款买第 7 套住房的目的不是
自己居住，而是用来出租，然后用租金来还银行的贷款，精明的计
先生“生财有道”。虽然不愁没有旧房作抵押，计先生也觉得“不过
瘾，这不是真正的零首付。”计先生没花一分钱，仅靠旧房的产权
抵押就可以赚回一套新房，难怪他觉得不过瘾，如果是真正的零首
付，他的“无本投资事业”会更大。零首付一出台，像计先生这样聪
明的上海人很多，以至于上海的媒体称“零首付催生了二房东”。
对于计先生能用银行的钱赚回更多自己的房，建行上海分行房
地产信贷部副主任沈小莺说：“计先生用银行的钱赚钱，是因为他善
于经营，他要承担房产市场和银行利率变动等多方面的风险。银行
不可能像有的人说的那样干脆自己买下房子再出租赚钱，银行不是
房产公司。”
沈小莺副主任的同事闵远松则认为，零首付也使个人的理财手
段更灵活，“假如我能付得起首付款，我也可以选择零首付，现在股
市都到了 2000 点，我为什么不用这笔钱去投资股市呢？”
促销背后的风险
银行业人士指出，建行和工行打出“零首付”招牌不过是一种比
较高明的促销手段。中国银行零售业务部总经理张卫东说：“零首付
我的理解是一种促销手段，住房信贷的比较激烈，银行要考虑怎么
能够竞争吸引住客户。”
从 1998 年开始，个人住房贷款渐渐成为银行热门的金融产品，
各家银行纷纷降低贷款条件，首付款从 30%，到 20%，10%，乃至
零首付。到了 2000 年，各行竞争开始白热化，建行具有传统优势，
高呼“要买房到建行”；工行不甘落后，宣称“在资金和网点上有优
势”；农行要做好基层工作，“占领小城市”。建行 2000 年计划新增
个人住房贷款余额 400 亿元，工行的目标是 360 亿元，农行的计划
是 200 亿元。
虽然各家银行都明白，个人住房贷款的高质量的优质资产，但
在零首付的买房游戏中，风险需要银行一肩承担。中国社会科学院
的汪利娜研究员说：“住房贷款的风险要从制度上加以防范，现在住
房二级市场不完善，房地产产权复杂、抵押登记制度也不健全，这
些都加大了银行个人住房贷款的风险。”
业内人士指出，上海之所以在住房金融上走在前头，就是因为
上海在这些制度环境上要优于其他地方。
有人反对零首付
对零首付，房地产公司应该是举双手赞成，毕竟，多一种付款
方式，房地产公司就多一个潜在的客户。
出人意料的是，北京中鸿天房地产有限公司总经理潘石屹有顾
虑：“我是不赞成零首付，如果是零首付，就会使发展商和客户之间
可能达成某一种默契，来把银行的钱套走，这样就不利于房产信贷
的健康发展。客户选择房子应该是慎重的，只有让客户掏钱，他才
是慎重的。如果是真正的零首付，不承担风险就是不慎重的。在中
国现有的信用制度和房地产商良莠不齐的情况下，房地产的资金会
朝不好的项目发展，整个的机制比较乱，对市场的健康成长是不利
的。”
为了降低银行的风险，完善的房地产交易市场是必须的——万
一个人无法归还住房抵押贷款，银行可以顺利地处理抵押的房产。
但在潘石屹看来，在北京，即使是有条件的零首付都难以实
行。不完善的住房二级市场会让抵押在银行手中的房产成为“不动”
产；抵押登记制度不健全造成房产的重复抵押会使银行陷入经济纠
纷的泥淖；而最让人心烦的是房产千奇百怪的“成分”：内销房、外
销房、商品房、经济适用房等等。不同成分的房产的产权是混乱
的，有些房产的土地使用权和房屋所有权是分离的，买房者常常是
只购买了房屋所有权。而最有价值的部分是可以保值增值的土地使
用权，不是需要折旧的房屋所有权。不管是谁，把这些情况都弄明
白都将是一笔不小的成本。
真正的零首付何时实行?
零首付，尤其是真正的零首付之所以应该缓行，是因为我国的
个人信用体系不健全。
无论是否零首付，客户在向银行申请住房贷款时，银行都要考
察个人的资信状况。虽然各家银行具体的评价方式和标准有所不
同，但依据无非是年龄、学历、职业、家庭背景等简单资料。信贷
员除了靠这些基本资料再加上自己的直觉外，购房者单位出具的收
入证明是最主要的依据——而具有讽刺意义的是，单位往往最不了
解自己员工的真正收入。某商业银行的信贷员说：“我更关心抵押物
是否得到恰当的评估，看它是不是会贬值。”
因为对个人信用不放心，上海的零首付是有条件的。买房者要
用旧房抵押首付款，因为银行担心如果是真正意义上的零首付，买
房者缺少利益制衡，在还款初期更容易退出，——如果他对房子不
满意，可以轻轻松松抽身就走。
真正意义的零首付是个人信用的试金石，它反映了人们信用观
念的巨大转变。银行先假设你有信之人，无须再用首付款来制衡，
仅凭个人的信用状况和所购房产权就可以进行全额的住房贷款。
而在目前的信用环境下，银行真正实行零首付则勉为其难。所
幸，上海已经开始建立个人信用体系的努力，通过第三方的资信公
司为个人建立信用档案，评估个人的信用状况。
信用是相互的，如果每一个人都在完善的信用体系监督之下，
都很珍惜自己的信用，把信用当成自己的财富，银行也会给个人提
供更多的方便。(据《三联生活周刊》)
个人信贷路在何方
一宗贷款购买汽车、逾期拒不还款的案件，日前正在北京市海淀区
法院审理并执行。在这起案件中有４００多人被起诉。这是我国首
例大规模信用消费案，此案引起了人们对个人信用消费的关注。
个人没有信用 贷款将会怎样
７月５日，北京市海淀区法院执行庭的执法人员一大早就集中
起来，去执行一项信用消费案的追款任务，这一案件涉案人员达到
４００多人，执行难度颇大。
沙月亮（北京市海淀法院执行庭法官）："今天我们负责中航汽
车销售分公司诉马金江、黎涛等汽车买卖案件的执行工作。马金
涛、黎涛等买车已经将近一年了，但车款一直没付。"
１９９７年底到１９９８年初期间，以北京为代表的一些城市
掀起私人购车热。为抢占这一市场，各汽车经销公司纷纷推出分期
付款业务。北京中航汽车销售分公司也加入了这一促销热流，推出"
零首付"的售车举措，近２０００辆车被迅速订购一空。但在还款时
却出现了很多问题，有４００多人没能按期还款。虽然这家公司想
尽办法催款，但效果并不明显，迫于无奈，该公司把这四百多个未
还款的购车者告上了法庭。
张嘉林（北京市海淀法院民事庭庭长）："以前分期付款涉案的
标地金额都不是很高，也就万把块钱左右，但像这样大规模的、人
数如此众多的，而且每个案件的标地都在６－７万的分期付款的诉
讼，在我们海淀法院还是第一次。"
据了解，当时这家汽车销售商因已得知北京将限制微型面包车
在城区通行，所以急于售出库存，所以忽略了对购车者和担保人的
全面调查。
汽车销售商："分期付款业务当时还不够成熟，商家追求一个
量，对调查还款能力没有一个准确的反馈，造成现在一半人未还
款，给商家造成了很大的损失。"
从去年初开始，北京市海淀法院投入大量人力，艰难地查找这
四百多个当事人追还欠款。很多担保人与购车人并不熟悉，在法庭
上向法官申辩并不知道有连带责任；有的担保人还根本不具备资
质。有一个叫白涛的单身汉，没有职业、没有财产、也没有收入。
在本案中，居然为四个购车人做担保购车，总共金额高达２３２２
７９元。
今年８月份，涉案的４００多人中已有３２０多人被执行完
毕，可仍还有七、八十件案子没有审结。此案不仅给销售商造成了
损失，也给我国刚刚起步的个人信贷消费敲响了警钟。
信用消费要求信用制度
近两年，我国个人消费信贷发展势头十分迅猛，商家纷纷推出
各种针对个人的信用消费方式。但在对个人贷款和分期付款当中，
商家对个人的信用情况了解得不够充分，导致类似汽车信用消费案
这样的案件在国内屡屡发生。
武英（海淀法院执行庭助理）："咱们国家的信用消费制度不很
完善，所以造成了销售商把车辆售出后引发的一系列案件。"
目前我国经济秩序和交易规则还不很规范，消费者的信用意识
尚未建立。因此有关专家指出，搞信用消费就必须要健全完善各种
制度，从而制约无信用消费行为。
从１９９９年起，各家商业银行相继推出个人消费信贷业务，
然而实施效果并不明显。究其原因，主要是个人信用制度没有建立
起来，银行信贷部门对个人的资信情况不了解。
程琳（中国银行北京分行）："一般来讲，银行需要每一笔贷款
都有一个风险防范，所以对担保人和抵押都有要求。在担保方面如
果没有确定的抵押物，或是有效的担保人，操作起来就有一定的难
度。"
银行虽有大量闲置资金，却不敢轻易贷给个人；为此，它只能
采取担保手段，强化申请审批程序，严格控制审批条件等措施。可
这样使得贷款的手续纷繁复杂。
记者："你觉得申请贷款麻烦吗？"
男顾客（上海）："太烦，烦琐复杂。"
男顾客（中国银行）："目前来看，手续比较麻烦。"
消费信贷在我国全面推广一年多来，虽然障碍重重，但无论是
个人、银行，还是商家都渐渐发现他们对个人信贷都有很大的需
求，信用消费市场潜力巨大。
就上海而言，这几年个人消费信贷的增长为：１９９５年为
１．５万人次，发放贷款金额５．７亿；１９９９年已累计６８万
人，发放贷款金额５４７亿，三年翻了近１００倍。
记者："以后有贷款的计划吗？"
上海女士："有可能吧！"
北京男士："条件跟得上的话，我也想贷款。"
在信用制度良好的国家，个人消费信贷已占银行总贷款的３０
％；越是资产质量优质的银行，比例就越大：花旗银行已经占到了
６０％。而我国商业银行个人消费信贷的比例只占银行总贷款的１
％左右。其主要原因是个人信用制度没有保障。
王政（中国银行上海分行）："这几年我们发展较快，个人信用
资信成为我们业务发展的重要一环。今年上海市政府也把个人的资
信调查业务作为今年为老百姓做的实事。"
市场经济迅速发展，个人要投资、要置业、要贷款消费，人与
银行之间需要发生信用关系，而没有个人信用记录就无法取得银行
信任。没有信用制度，在人与人之间的交易、合作中问题就会层出
不穷。要解决这些问题就要有完善的信用制度作保证。种种迹象表
明，建立个人信用制度已迫在眉睫。
信用制度 上海先行
７月１日上海市建立的个人信用联合征信体系试点正式投入使
用，大约有１１０万上海市民已率先拥有了一份新的"个人信用档案
"。这个体系是什么呢？简单的说就是如果你建立了良好的个人信
用，就无须抵押、无须担保，你将会轻松快捷的从银行得到贷款。
反之，如果你在个人的信用记录中留下了污点，那么你将被所有银
行拒之门外。
陆国梁（上海市信息中心主任）："它是把商业银行原来记录的
个人已申请贷款、信用卡的记录汇总起来，储存到统一的数据库
里。如果又要对个人进行贷款或发放信用卡的时候，就到这个系统
进行查询，查询他的信用是否良好，以前是否已按期还贷；如果情
况好的话就可继续给他更大额的贷款。"
个人信用体系的建立对老百姓的经济生活、社会生活都将会带
来很大的方便。在个人申请贷款中，银行也可以很快作出反应。
王政（中国银行上海分行副行长）："这个系统提供了一个时间
便利。我们可以马上作出决策，是给予贷款还是不给。对老百姓来
说，贷款的过程就加快了很多，给他们提供了方便。"
个人信用体系建立后，个人的信用度将举足轻重。如果信用度
高的话，不用担保不用质押，光凭自己的良好信用就能贷款消费。
那么，普通市民如何培养、建立自己良好的信用度呢？
尚和平（上海资信公司总经理）："一要条积极的去商业银行发
展个人的信用消费，通过贷款、信用卡建立自己的信用行为。二要
规范自己的信用行为，要认真的履行好和银行借款、还款、信用卡
透支还款的约定。"
陆国梁（上海市信息中心主任）："你借得多、还得按时，你以
后就可以越借越多。"
个人信用体系建立后，上海市到各商业银行办理贷款及透支信
用卡的市民达到了数万人，这其中相当一部分人是"醉翁之意"不在
钱，而是为了建立个人信誉。
上海男士："借了再还不就是信誉吗！以后再借不难嘛！"
上海女士："我觉得蛮好的，要灵活运用资金可以帮改善资金处
理情况。"
这个系统的建立大大缩短了老百姓从银行贷款的过程，非常有
助于培养规范个人的信用行为，也培养了老百姓花未来钱的消费意
识。
王政（中国银行上海分行副行长）："私人消费信贷发展的非常
快，涉及的面也比较广；居民的住宅贷款、汽车消费贷款、大额的
日用品的贷款，还有就是出国的留学贷款。"
男顾客："我办的是留学保证金贷款，银行可以贷给你８０％，
这样在签证时的资金压力会轻一些。"
上海的个人消费信用制度只是刚刚开始，是万里长征第一步，
今后的路还很长。要真正形成气候，就必须有能覆盖全社会的信用
记录和严格的信用监督制度，这有待于立法的支持，同时有待于老
百姓改变"量入为出"的消费观念。
消费走向信用制
一个有良好信用体系的国家通常被称为"征信国家"，在发达国
家个人信用制度已有１５０多年的历史。人们已经逐渐养成了自觉
遵守信用的习惯，因为他们担心信用不良会被记录在册，从而影响
他们的社会经济生活。因此，人们把信用看得比自己的生命还重
要。
王政（中国银行上海分行副行长）："国外有这么一种说法，有
信贷才有信誉，你没有贷款的记录就没有信誉的记录。"在国外，从
来不借钱的人被认为是信用空白的人。如果要贷款，也只能享受最
低的额度。
陆国良（上海信息中心主任）："现在美国已发展到对个人资信
评估打分的阶段，它有各种数据因素，有１１００多项的因素来综
合评估这个人的信用状况。"
与发达国家相比，刚刚起步的上海个人征信系统晚了多年。参
照别国的经验，一个完整的个人信用系统应该包括：个人基本资
料、健康状况、社会背景、经济状况、信用记录、公用事业缴费情
况、犯罪、诉讼等全面的信息，这些信息应由司法、税务、工商、
保险等部门提供。但现在，所有的信息都由银行一个渠道提供，这
显然不够全面。
秦艳梅（北京工商大学经济学院金融教研室主任副教授）："我
认为至少有两个方面要注意，一方面就是在个人信息资料获得的准
确性、完整性、保密性上如何处理，第二方面就是相关部门的配
合。"
目前，上海还有１０００多万市民没有建立自己的信用档案，
而且个人征信系统在信息收集量、开放范围、配套法律制度的建立
等方面都不完善。
范西平（上海市信息办公室主任）："在法律规范方面，我想应
结合现有的法律经过调研后建立一套既有利于推行个人信用制度，
又能够保障公民的隐私信息安全的法律条款。"
建立一个完善的个人信用体系是一个漫长的过程，需要政府各
部门、国家立法机构、中央银行、商业银行、个人信用中介机构等
密切合作，同时用法律的手段来保证个人信用制度的健康发展。个
人信用制度的建立无疑将为中国信用消费铺平道路。（据新华网）
信用消费，离我们有多远？
近年来，随着人们生活水平的提高，“信用消费”也开始进入百姓的
生活。然而，大多数人对出现在眼皮子底下的这个新概念，或一知
半解，或敬而远之。
“信用”是什么？现代汉语词典里的解释就是言而有信，指能够
履行跟人约定的事情而取得的信任；或不需要提供物质保证，可以
按时偿付的，比如信用贷款。在国外，人们大多习惯于向银行借钱
消费，有借有还，就有了信用的基础。如果借得次数多，注意积累
自己的信用记录，银行对你的个人信用评价就会逐步升级。说不定
哪一天你急需一大笔钱而筹措无门时，你就可以凭着自己良好的信
用记录去银行贷款度过难关。那些从来不借钱的人，被认为是信用
空白的人，银行甚至会怀疑你的偿还能力。
长期以来，中国人习惯把自己的钱存在银行里，借给银行用，
而不是向银行借钱用。或许不少人也听说过中国老太太存钱买房、
美国老太太贷款购房的故事：中国老太太到６０岁时说：“我终于把
买房子的钱存够了”，而６０岁的美国老太太则说：“我终于还清了
房子的贷款”。
两者的人生历程和生活质量迥然不同：一个是省吃俭用，一个
是洒脱自在。可细想想，中国老太太的做法可能也是一种无奈。因
为长期受计划经济的影响，个人消费活动缺乏信贷机制的支撑，我
国公民还无法建立信用记录，靠个人信用消费基本上属于空白。几
年前“信用消费”对大多数人来说还是一个陌生的字眼，也就是在这
两三年，中国人才听说和知道类似“要买房找建行”、“中行圆你住房
梦”、“贷款买车‘零首付’”这样的宣传广告。“ 花明天钱，圆今日梦”
听来颇有诱惑，但说归说，中国几千年形成的传统消费观念，也不
是一下子就能改变的。
纵然有一天，你鼓起勇气，兴致勃勃地到银行想要办理信贷
时，才会发现事情并不像你想像的那么简单。以住房贷款为例，从
填写申请表开始，然后提供收入证明、所购房屋评估报告、法律意
见书、综合贷款保险（包括所购房屋保险和贷款保险）、合同公
证、申请审查等等，总之，又是签字，又是单位证明盖章，要办完
这些繁杂手续，不知要跑多少次。这样的反复折腾，你或许会趁兴
而去，败兴而归，甚至因此放弃贷款的念头，发誓再不与银行打交
道。
由此可见，没有一套简便易操作的程序，要提高消费者的信贷
消费积极性也是不容易的。然而，对银行来说也有苦衷，由于我国
没有一整套个人信用档案制度，对个人资信情况缺乏必要的了解，
个人信用评估困难，银行必然要承担很大的信贷风险。因此，银行
虽有大量闲置资金，却不敢轻易贷给个人，只能通过担保手段，强
化申请审批程序，严格控制审批条件等措施，抬高个人信贷的“门
槛” ，从而达到防范和降低风险的目的。这些现象表明，建立个人
信用制度已迫在眉睫。
业内专家也强调，要让人们从传统的消费方式过渡到凭着个人
信用去贷款消费，除了观念的转变之外，要培育和发展我国的个人
信贷消费市场，首先是要在全社会范围内形成个人信用体系，让信
用体现其应有的价值。在借鉴的基础上，形成一整套适合中国国情
的个人信贷制度，才有可能使全社会认可信用消费。
对个人来讲，信用是有价的。中国有句俗话：“有借有还，再借
不难”，一个人在日常生活中有信用，人格会得到别人的尊重；在经
济活动中守信用，对事业的发展也会如虎添翼。而对金融机构来
说，信用更准确的表述应该是“有借准时还，再借就不难”。个人有
银行的信用，基本上是有借准时还的记录，借得越多，还得越多，
累积起来，个人信用就越好，再借就更容易。而一个人拥有财富的
多少则与其在银行的信用无关。实际上，我国从今年４月１日起实
行个人储蓄实名制，也是适应市场经济发展的需要，它是建立个人
信用制度和实施相关法律制度的重要基础。
现在我国市场经济迅速发展，个人要投资，要置业，要贷款消
费，人与银行之间需要发生信用关系，而没有个人信用记录就无法
取得银行信任。没有信用制度，在人与人之间的交易、合作中问题
就会层出不穷。
据报道，发达国家对个人的消费信贷，已占银行贷款总额的３
０％以上，而我国目前对个人的信贷规模尚不及银行信贷总规模的
１％。由于全社会个人信用体制尚未形成，各商业银行进一步发展
个人信贷业务缺乏健全的风险防范机制，因而个人申办信用消费手
续复杂，制约了全社会个人信贷消费规模的扩大。所以，尽快建立
个人良好的信用记录就显得尤为迫切。
上海在这方面迈出了第一步：今年６月２８日，由上海资信公
司独家运营的“个人信用联合征信服务系统”正式开通，１８０万上
海市民率先拥有了由资信公司作出的个人信用报告。从７月１日
起，这个报告可以在全市１５个商业银行中通用。只需花费１０元
钱，５秒钟的时间，银行即可查询到这１８０万人中任何一个人的
详细信用记录。
据悉，继上海以后，我国其它大中城市也会陆续开展个人信用
联合征信工作。可以预言，信贷消费将会成为今后最流行、最时尚
的消费方式。
也许不用太久，人们购房、买车、旅游，甚至上大学，都会首
选信用贷款，同时，人们也要像爱护自己的眼睛一样，爱护自己的
信用：如果在进行信贷消费时，有一次没有履行信用，将会永远失
去银行的关照。
