第一章 房地产成本管理制度
一、总 则
l、为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，
根据国家有关法规政策，结合成本管理的要求和经验、教训，制
定本制度。
2、成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为
前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。
3、成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位
责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降
低成本，提高经济效益。
二、房地产成本管理职责
（一）成本管理部的成本管理职责
1、制定、修正成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完
善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制
度监控。
2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，
及时提供、反馈给企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规
政策和成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处
理有关政策性问题。
3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，
按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，
帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重
点是： ◆立项资料是否齐全、规范； ◆市场定位是否明确、
恰当； ◆投资成本估算是否经济、合理； ◆投资回报是否
符合利润目标要求； ◆投资风险能否有效控制。
4、跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项
目成本的实际构成，汇编成本报表；分析、总结项目成本控制情
况。协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作。
5、建立成本信息监控中心，及时收集各项目成本动态资料，
为管理层提供充分、有效的决策依据，并按要求将有关意见反馈
给各开发企业。
6、组织成本管理的信息交流，通过培训、双向交流、研修会
等方式，增进全员的成本管理意识，推广内外成本管理经验．寻
求降低成本的有效途径，促进成本管理水平的提高。
7、根据管理的需要，派出审计小组对项目成本进行阶段审计
和决算审计，对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出
审计意见。并结合项目收益情况，考核项目的成本降低率、投入
产出率、投资回报率等指标。
8、逐步排行成本管理及其信息交流电脑化，搞好成本管理的
综合服务。
（二）各执行部门的成本管理职责
1、认真执行成本管理制度，结合实际制定本单位成本管理制度，
并自觉接受监督。
2、根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目
开发计划，组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开
发设想，并按要求提交立项可行性报告，履行立项审批程序。
3、规划设计阶段，应按市场定位和成本估算准确把握设计方案，
组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计既符合规范，又体
现成本控制的意识和要求。
4、客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计
划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指
标，落实降低成本技术组织措施．
5、遵循基本建设程序，进行项目实际操作，对房地产成本实行
项目经理负责制和全员全过程控制，对可控成本、变动成本和成
本异常偏差实行有效监控、保证将成本控制在目标成本范围内。
6、正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之
间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，
严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资
回报率。
7、组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反
映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料。
坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。
8、熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额
水平等成本控制因素，用足用活各种政策、资源，提高成本控制
的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。
9、定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其
效果、经验教训，每年至少一次，并将分析报告报财务部。
三、房地产成本监控
（一）成本监控系统
1、根据公司的管理体制 建立以管理监控为中心、以操作监控为
中心的房地产成本监控系统。实行总经理领导下、项目经理负责、
各职能部门具体实施的运行机制。
2、各监控中心应树立全员成本意识，对房地产成本实行全过程
监控．
3、各开发企业应根据管理需要和项目实际情况，设置审算部、
工程部、财务部等成本管理职能部门或岗位，保证成本控制工作
的顺利进行。
（二）成本监控的要求
制度建设
l、根据管理的需要，各房地产公司应制订和完善包括以下几方
面内容的成本管理制度， 并备案：
◆ 成本管理责任制及监控程序；
◆ 计划管理制度（包括指标、定颁、考核管理办法）： ◆ 招、
投标管理制度； ◆ 合同管理制度；
◆ 工程（质量、进度、监理、现场、工程盘点、期工验收移交）
管理制度； ◆ 预决算（包括概算、设计变更、现场签证、结
算．款项拨付僧理制度． ◆ 费用控制制度； ◆ 材料设备管理制
度。
以上制度，各单位可分别制定也可综合制定。
2、公司应不断总结成本控制经验，在此基础上，逐步健全、完
善公司的房地产成本管理制度。
计划管理
1、各开发企业应按根据项目开发的节奏，及时编制成本计划，
并跟踪、检查、考核计划的执行情况：
◆ 开发产品成本计划（按完全成本口径）；
◆ 期间费用计划；
◆ 降低成本技术组织措施什划。
2、成本计划以设计概算、施工图预算、成本预测和决策为依据，
综合考虑各种因素进行编制，做到目标明确、先进、可行，尽量
数据地、图表化。
3、各开发企业应完善成本考核办法，确立成本降低率、费用节
约额、项目投资回报率等成本考核指标。
分析检查
1、 各开发企业在成本控制过程中，应定期、按开发阶段对房地
产成本的结构、差异及其原因、控制措施及其效果进行分析，以
及时总结经验教训，做好下一步成本控制工作、分析的重点是：
◆ 计划及其执行盾况；
◆ 实际成本与预算成本、计划成本对比差异及其原因； ◆ 分析
棚内控制措施、效果、存在问题及改进意见、对策； ◆ 评价、
结论与揭示。
2、 公司根据管理需要，应按项目就成本控制情况进行分析检查。
信息交流
1、 应上报的常规性成本资料主要包括： ◆ 项目基本情况；
◆ 按会计制从规定应编报的成本核算报表； ◆ 成本动态情况及
其分析资料；
◆ 当地政策性收费项目、内容、标准、依据及政策的适用期限、
收费部门。 2、按例外管理原则．对下列成本异常偏差及其处置
办法．应随时上报； ◆ 当地有关法规政策的重大调整：
◆ 成本超降率占单项工程成本总额 10％以上、占其本身预算成
本或计划成本 30％以上的的项目、事件（包括停工、严重南工、
重大设计变更、计划外增减项目、现场签证、工程质量事故等因
素影响造成的成本增、减项目、事件）： ◆ 合作条件更改． ◆
补交地价。
3、各开发企业应建立成本信息库，互相交流成本控制的经验教
训。
四、房地产开发环节的成本控制
（一）立项环节的成本控制
1、各单位新项目立项时必须提交《立项价示》和详细的《可行
性研究报告》，并经立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除
应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合
作方式及条件、初步规划设计方案、开发节目及市场定位等基础
内容外，还须包括以下内容：
◆ 成本费用估算和控制目标及措施； ◆ 投资及效益测算、利润
体现安排； ◆ 税务环境及其影响； ◆ 资金计划； ◆ 《竟投方案》
（仅限招标、拍卖项目）；
◆ 投资风险田信及相应的对策； ◆ 项目综合评价意见。 2、
《可行性研究报告》应至少在立项听证会前提前一周上交。
3、若项目立项后，合作条件或招标、拍卖条件等关键因是发
生变化，并将对我方构成重大不利影响时，应重新提交《立项申
请》。
4、招标或拍卖项目的竞价不得突破批准的最高限阶；合作建
房项目要充分考虑地价款的支平才方式及相应的资金成本；
5、招标、拍卖合同或合你开发合同应经律师审核后正式签署。
（二）规划设计环节的成本控制
1、规划设计单位的选择由各开发单位自行负责，但应遵循以
下原则：
◆ 能由内部完成的规划设计工作，应由内部自行完成；
◆ 需委托设计院进行的规划设计工作，应采取地标方式，择优确
定。 2、总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目
标），应首先上报领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，
获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工
图设计）。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）
算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础
上编制我方的《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制
目标，并以此控制下一阶段的设计。 3、施工图设计合同应具
备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位
的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。
4、设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施
工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管
理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单
位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失
浪费。
（三）施工招标环节的成本控制
1、除垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或作业单位，
不得指定． 2、主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招
标方式进行。
3、应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联台组成招
标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行进详细、
具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、
经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场
考读，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估
意见。
4、同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较
低的单位。
5、凡投资额超过人民币 1，000 万元的工程项目若采取邀请招
标方式。应事后提交有关招标、评标等工作的文字备忘。
6、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术
力量、报价等进行选择。 7、垄断性质的工程项目（如水、电、
气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。
8、施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人
员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应消晰，
不得因工程紧而不签合同就开工。
9． 应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量
等．
10、出包工程应严禁擅自转包．
（四）施工过程的成本控制
现场签证
1、现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。
2、现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲
方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，
其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场
签证的具体审批程序与权限，由各开发企业自行制定。
3、现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在职后五日内
办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明
了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。
4、凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费
或不可预见费的工程项目。在施工过程中不得办理任何签证。
5、因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写
《设计变更审批表》并编制预算，经设计、监理单位和我方有关
负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工
或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。我方设计变更的审
批权限由各开发单位根据自身实际情况而定。
工程质量与监理
1、项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资
格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工
单位和供货商无利益关系。
2、工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。
一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查、分析事故原因，
提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，
按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。争故报告与处理方
案应一并存档备案。
3、应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收．必须
由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面
手续。凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道
工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档
案。
工程进度款
1、原则上不向施工单位支付备料款．确需支付者 应不超过工
程造价的 15％．并在工程进度款支付到工程造价 50％时开始抵
扣预付备料款。
2、工程进度款的拨付应当按下列程序办理：
◆ 施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报
表．
◆ 工程、预算部门会同监理人员 对照施工合同及进度计划，
审核工程进度内容和完工部位（主 体结构及隐蔽工程部分须提
供照片）、工程质量证明等资料： ◆ 预算部门整理复核工程
价值量
◆ 经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。
3、应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为我
方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利．
4、工程进度款支付达到工程造价 85％时 原则上应停止付款，预
留至少 10％工程尾款和 5％保修款以便掌握最终结算主动权。
（五）工程材料及设备管理
1、项目开工前，设计或工程管理部门应及时列出所需材料及
设备消单，一般按照下列原则决定甲供、 甲定乙供和乙供，并
在工程施工承包合同中加以明确： 1）、甲方能找到一级建材
市场的、有进口免税计划指标的、有特殊质量要求和价格浮动幅
度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余实行乙供；
2）、实行甲供或甲定已供的材料和设备应尽量不支付采购保
管费。 3）、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货
时间，防止积压或造成窝工现象． 4）、甲供材料、设备的采
购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采
购上采用招标方式．在质量、价格、供货时间均能满足要求的前
提下，应比照以下列条件择优确定供货单位： ◆ 能够实行赊
销或定金较低的供货商：
◆ 愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商： ◆
能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商； ◆ 售后
服务和信誉良好的供货商。 2、 工程管理部门对到货的甲供
材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报
告，办理验收手续，妥善保管。对不符台要求的，应及时退货并
通知财务部拒绝付款． 3、《采购合同》中必须载明：因供货
商供货不及时成质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成
影响和损失的，供货商必须承担索赔责任．
4、各单位必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验
收保管相分离的内部牵制制度， 不得促成由一人完成材料采购
全过程的行为．
5、 对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型．在
预算人员控制的价格上限范围内抽取样板，进行封样，并尽量采
取我方限价的措施．同时在材料和设备进场时应要求出具检验合
格证。 6、材料的代用应由工程管理部门书面提出，设计单位
和监理单位通过．审算部门同意 领导批准．
7、甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部
门的检验合格证和我方工程管理部门的验收检验证明以及结算
清单．经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算．
（六）竣工交付环节的成本控制
1、单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才
能移交．
2、设计、工程、审算、销售和物业管理部门必须参加工程结
构验收、装修验收及总体验收等。“移交证明书” 应由施工单位、
监理单位和物业公司同时签署．
3、凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安
装部位、装饰部位和设备、设施．均应限期整改直到复验合格。
因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合
同追究其责任。
4、工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管理规定及时
与施工单位签订《保修协议书》，以明确施工单位的保修范围、
保修责任（包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定）及处
罚措施等。 5、采取一次性扣留保修金、自行保修的开发企业，
应对保修事项及其费用有充分的预计，留足保修费用。
6、甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用 应在工程承
包合同中便明确由乙方承担．
（七）工程结算管理
1、工程竣工结算应具备以下基本条件；
◆ 符合合同（协议）有关结算条款的规定：
◆ 具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收
资料； ◆ 项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资
料齐备； ◆ 工程遗留问题已处理完毕：
◆ 施工单位结算书按投求编制，所附资料齐全。
2、工程结算要以我方掌握的设计变更和现场签证为准，施工
单位提供的设计变更和现场签证，一般只能作为参考． 3．“点
工” 必须按照定颁价计取、结算．
4、审算部门应详细核对工程量．审定价格、取费标准．计算
工程总造价．做到资料完整．有根有据，数据准确，也可聘请建
行或国家有关部门进行复审．
5、编制的预、结算书，应当有工资、材料、设备和有关经济
指标的计算过程及详细的编制说明，扣清甲供材料款项．
6、审算部门应对主体工程成本进行跟踪分析管理．进行“三算”
对比 找出工程成本超、降的因素，并提出改进措施和意见．
7、在审算部门提供的结算资料基础上，财务部门应当结合预付
备料款、代垫款项费用等债权、债务，对照合同详细审核并编制
工程财务决算书．
（八）其他环节的成本控制
1、正式发售前，应组织销售、设计、工程和预算人员拟订详
细的《销售承诺事项清单》．逐项测算其建设成本，并对照原成
本预算逐项审核．对学校、交通、水塔等配套，应测算其运行成
本，并列入项目完全成本范围内．《销售承诺事项清单》及有关
成本测算，须报各开发单位总经理办公会审查通过。 2、销售
过程中为增加“卖点”需增加或调整绿化、公建配套等项目时．应
事先编制预算并报各开发单位总经理办公会批准后方可实施。
3、应尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。应保证
向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿；在市场和
经营条件许可的情况下，应注意加快项目开发节奏：应减少现房
积压时间，减少利息费用等成本．
4、各开发企业应按回避、竟争、平等、服务、距离、双赢、公
正、团队合作的原则，正确处理与合作伙伴的关系．
五、附 则
1、本制度适用于各房地产开发企业．各房地产开发企业应根
据本单位的具体情况和项目特点，结合本制度的要求。制定本单
位的成本管理制度或管理办法．在实际工作中不断完善，并备
案．
2、本制度未涉及到的内容或未尽事项．应按照国家和房地产
开发企业成本管理的有关规定执行。本制度由财务管理部根据成
本管理的需要进行修订和完善．
第二章 房地产企业成本核算指导
一、 总 则
1－1 为了加强成本管理，规范房地产开发企业成本核算，正确
计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据国家颁布
的有关会计准则、会计制度以及制定的有关规定的要求、制定本
指导。
1－2 房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算
基础工作，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本的
费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，以便及时发现成
本管理中存在的问题，寻求降低成本的途径。
1－3 各房地产开发企业，应建立成本核算责任制，不断完善成
本核算基础工作，改进成本核算方法，严格按照国家以及公司成
本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受公司监督。
二、 成本核算的基本程序
成本核算的一般步骤：
第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核
算对象。 第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集开
发成本费用。
第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本
核算对象之间的分配方法、标准。 第四步：将归集的开发成本
费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 第
五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总
成本。
第六步：正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别
结转完工开发产品成本。 第七步：正确划分可售面积、不可售
面积（由主管部门划分提供），根据有关规定分别计算可售面积、
不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。
第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各
成本核算对象的成本情况。
三、 成本核算对象的确定
3－1 成本的核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要;便于
成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。
3－2 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地
点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、
施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算
对象。
（1） 单位开发项目，一般以每一对立编制设计概算或施工图预
算所列的单项开发工程为成本核算对象。
（2） 在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同
一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核
算对象。
（3） 对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目
特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划
分成本核算对象。
◆成片分期（区）开发的项目，可以以各期（区）为成本核算对
象。
◆一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区）划
分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。
◆同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按
结构划分成本核算对象。 （4） 根据核算和管理需要，对独立的
设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等
开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋
等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配
套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计
入房屋等开发项目的成本。
四、 成本费用项目及核算内容
4－1 开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本
法设置成本项目。成本项目一般包括系列六项：
1） 土地获得价款 2） 开发前期准备费 3） 主体建筑工程费 4）
主体安装工程费 5） 社区管网工程费 6） 园林环境工程费 7）
配套设施费 8） 开发间接费
4－2 各成本项目的开支范围如下：
土地获得价款
指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：
二） 政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，
向政府部门交纳的大
市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更
用途和超面积补交的地价。 三） 合作款项：补偿合作方地价、
合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税
金等。
四） 红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建
造费、管线铺设费、接
口补偿费。
五） 拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿
净支出，安置及动迁支
出，农作物补偿费，危房补偿费。
开发前期准备费:
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘查、测绘、
规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要
包括以下内容： 一）勘查设计费
（1） 勘测丈量费：包括初勘、祥勘。主要有：水文、地质、文
物和地基勘查费，沉降观测费，
日照测试费、拔地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑
面积丈量费等。
（2） 规划设计费：
规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果
图设计费、总体规划设计费。 设计费：施工图设计费、修改设
计费等
其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。 （3） 建筑研究
用房费：包括材料及施工费 二）报建费
（1） 报批报建费
包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建
费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、
建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金（或
墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆
迁管理费、招投标管理费等。 项目整体性批报建费：项目报建
时按规定向政府有关部门交纳的报批费。 （2） 增荣费
包括水、电、煤气增荣费 三）“三通一平”费：
1） 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用
2） 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管
线铺设、改造、迁移、临时变压器
安装及拆除费用。
3） 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、
管线铺设、改造、迁移等费用。 4） 场地平整：场地清运费、旧
房拆除等费用。 三）临时设施费
1） 临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用 2） 临时
办公室：租金、建造及装饰费用
3） 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费
4） 临时围板：包括设计、建造、装饰费用主体建筑工程费
指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主
要包括：
一）基础造价
包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费、基础处理费、桩基咨询
及检测费、降水 二）结构及粗装修造价
结构及粗装修（含地下室部分），如系高层建筑，有裙房架空层
及转换层，原则上架空层结构列入裙楼，转换层结构并入塔楼。
三）门窗工程
主要包括室外门窗、户门、防火门的费用 四）公共部位精装修
费
主要包括大堂、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用 五）
户内精装修费
主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。
主体安装工程费
一）室内水暖气电管线设备费：
1、 室内给排水系统费（自来水/排水/直饮水/热水）；
2、 室内采暖系统费（地板热/电热膜/分户燃气炉/管道系统/暖气
片）； 3、 室内燃气系统费：室内电气系统费（强、弱电预埋管）
二）室内设备及其安装费
1、 空调及安装费 2、 电梯及其安装费 3、 发电机及其安装费 4、
高低压配电及安装费 5、 消防通风及安装费 6、 背景音乐及安
装费 三）室内智能化系统费
1、 保安监控及停车管理系统费用 2、 电信网络费用 3、 卫星
电视费用 4、 三表远传系统费用 5、 家居智能化系统费用
社区管网工程费
一）室外给排水系统费
主要包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统 二）
室外采暖系统费
主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用 三）室外燃气系统
费
主要包括管道系统、调压站 四）室外消防系统费
主要包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站 五）
室外智能化系统费
主要包括电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围
墙监控照明系统
园林环境工程费
指项目所发生的园林环境造价，主要包括：
1） 环境设计费
2） 绿化建设费：区内、区外绿化支出 3） 建筑小品：雕塑、喷
泉、环廊、假山等
4） 道路、广场建造费、道路广场铺设、开设路口工程及补偿费
等 5） 围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门 6） 室外照明：
室外照明电气工程，如路灯、草坪灯 7） 室外背景音乐
8） 室外零星设施：各种指示牌、标识牌、示意图等
配套设施费
指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其受益权补属于开发
商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设
施支出。主要包括以下几类：
（1） 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公
共配套设施支出，居委会、派出所、岗
亭、儿童乐园、自行车棚等设施的支出。
（2） 在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归
于经营者或业委会的可经营性公共配
套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、
游泳池、球场等设施的支出。
（3） 开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿
转让和取得经营收益权时，发生的没有
投资来源的费用。
（4） 对于产权。收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，
应根据当地政府法规、开发商的销
售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交
地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设
施的产权，则应作为经营性项目独立核算。
该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如“
1、 游泳池：土建、设备、设施
2、业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构 3、幼
儿园：建造成本及配套资产购置 4、学校：建造成本及配套资产
购置 5、儿童游乐设施
6、车站建造费：土建、设备、各项设施
开发间接费
开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发
环节的成本费用性支出；以及
与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。
一）工程管理费
1）工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用
2）预结算编审费：为编制、审查施工图概算、预算、结算所支
付的费用
3）行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、
补贴等人工费以及直接从事项目开发的行政费
4）施工合同外奖金：赶工奖、进度奖 5）质检费：竣工验收过
程中的有关质检费。 二）营销推广费
项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模
型等所有营销推广费用，主要包括：
1）媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、
电子屏 2）广告设施及发布费：车站广告、路牌广告
3）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆 4）促
销活动费：场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费 5）宣
传资料及礼品费：售楼书、各种礼品 6）接待厅装修、装饰费：
设计、工程、装饰等 7）现场销售器具费：饮水机、家私等 8）
现场销售人工费：工资、奖金、补贴等 9）卖点增加费：
10）看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用
11）样板间：包括临时样板间的建造、设计、装修等费用以及维
持清洁、保安、维修费用。对于主体内的样板间的设计、装修以
及家具、家私等费用，可收回部分从总费用中扣除。 12）销售
模型费
13）展销费：展位费、布置费、制作费等 14）其他
三）资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇
兑损失、减去利息收入和汇兑受益的净额。
四）物业管理完善费
包括按应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业
管理基金、公建维修基金或其他的专项基金。
期间费用
期间费用包括管理费用、营业费用、财务费用三类，均不属于房
地产的制造成本范畴，其科目设置、归集内容、核算程序详见
《费用核算办法》。
三类期间费用与“开发间接费”均由联系和区别，详细界定与核算
办法详见《用核算办法》
四、 会计科目与帐簿设置
5－1“开发成本”科目：核算产品开发过程中所发生的各项费用。
各级明细科目的详置详见“房地产成本核算科目明细表”
在各级明细科目下，在按各成本核算对象设立核算项目，成本核
算对象可分层次设立。 为了归集暂时不能确定特定成本核算对
象的成本，以及需要先归集后分配的成本，在每个项目的成本核
算对象中，加设一条“待分摊成本”进行归集。 **项目 在建一
期 住宅
裙楼 地下室 在建二期 ········ 待开发土地 跨期
待分摊成本
项目开工前，所有成本均在成本核算对象’待开发土地“中核算；
项目开工后，将已开工部分逐期自”待开工土地“中转入”在建*期
“。
5－2“开发间接费“科目：归集和分配与项目开发直接相关、但不
能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与楼盘推广销
售有关并发生在开盘前费用支出。
这类费用先归集，再并按一定标准分配计入各成本核算对象。各
级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表“。
5－3“预提费用“科目：核算按权责发生制原则计提的，应由本受
益期、受益对象承担的已经发生或将要发生、但尚未结算或支付
的成本、费用。
费用预提的时间：一般在结转房屋等开发产品时预提。
费用预提金额的确定：以电算化成本信息系统中的动态成本总额
减帐面已列入成本总额的差额计提。 对于预提费用，也可不作
帐务处理。在自定义资产负债表中，预提费用直接取帐套中“开
发成本····各成本核算对象的贷款余额“，存货取帐套”开发成
本····各成本核算对象的借方余额“。
5－4“待摊费用“科目：按权责发生制原则核算在本期发生但应由
本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。
5－5“开发产品“科目：核算已开发完成并验收合格的开发产品的
实际成本。
各单位在进行“开发产品“核算的同时，应收集、整理具体到每户
的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料。
万科地产成本控制实施细则
一.目的
.为进一步明确万科地产各部门及相关人员和设计、监理单位
在工程成本控制中的责任,从而达到对工程开发过程中的成本进
行动态控制的目的,确保各项目工程成本控制在管理公司批准的
目标成本范围内。
二.适用范围
.适用于万科地产开发建设的所有项目。
三.职责
.规划部负责施工图预算低于目标合同价及设计变更费用的控
制。
.工程部负责现场签证的成本控制。
.成本控制部负责工程项目的预算、结算及审核现场签证单及
设计变更单产生的费用,并及时对目标成本的完成情况提出预警。
四.程序
.确定目标合同价,目标设计变更费用、目标现场签证费用。
.成本控制部根据已完成工程及同类工程的数据资料提出各
项目的目标设计变更费用、目标现场签证费用。
.成本控制部根据万科地产批准的目标成本和已定的目标设
计变更费用、目标现场签证费用确定各分项工程的目标合同价
(目标合同价=目标成本-目标设计变更费用-目标现场签证费用),
并编制成表一。
.成本委员会对表一的各分项工程的目标合同价、目标设计
变更费用、目标现场签证费用的限额进行确认,确认后的上述费
用作为各责任部门成本控制的依据。
.设计阶段成本控制
.规划设计部在与设计院签订委托施工图设计合同时必须将
以下成本控制参数写入合同条款中,并明确提出实现下列目标的
奖惩办法:
每平米钢筋含量低于目标钢筋含量
每平米砼含量低于目标砼含量
项目的施工图预算不超过目标合同价
属设计质量产生的设计变更费用不超出目标设计变更费用
. 施工图完成后,成本控制部在规定时间内完成施工图预算,
如施工图预算未超出目标合同价,则按施工图实施;如施工图预算
超出目标合同 价,则由规划设计部组织成本控制部、设计院分析
超出原因。如属设计问题,由设计院修改;如属设计标准太高,则由
规划设计部调整标准,使施工图预算低于目标 合同价。
.施工阶段成本控制
.施工图确认后,由工程部按管理公司招投标管理规定及南昌
地产公司招标程序组织招标工作。
.不提倡采用费率招标,尽可能采取总价或单价包干方式。
.与中标单位签订的合同价不得高于目标合同价。
.设计变更费用的控制
.规划设计部是施工图设计变更费用控制的责任部门,规划
设计部各专业工程师是各专业设计变更控制的责任人。
.设计变更分为设计院设计质量引起的变更和甲方提出的
变更两类。
.因设计质量引起变更时,设计院应在施工前十天提出设计
变更,规划部一天内确认其技术可行性和合理性;成本控制部 2 天
内核算出此次变更产生的费用增、(来自:)减值。
设计变更引起的造价增加:2 万元以下需经设计总监批准;2-5 万
元以下需经总经理批准;5 万元以上的需经公司技术质量委员会
及成本委员会批准后下发实施。确因特定原因无法实施的,工程
部应立即反馈给规划发展部及成本控制部。
.因甲方原因提出变更时,规划设计部应作出设计变更方案,
经成本控制部估价后,成本增加 2 万元以下的需经设计总监批
准;2-5 万 元需经总经理批准;5 万元以上的需报管理公司批准,批
准后由设计院正式出具设计变更单下发实施。确因特定原因无法
实施的,工程部应立即反馈给规划发展部及 成本控制部。
.规划设计部每月月中将上月所发生的设计变更费用按因
设计质量问题、因甲方提出变更两类分专业汇总报设计总监、总
经理及成本委员会各成员并抄送设计院。
.现场签证费用的控制
.工程部是现场签证费用控制的责任部门,工程部各专业工
程师是各专业现场签证费用控制的责任人。
.工程部在与监理公司签订合同时,应将现场签证费用不超
出目标现场签证费用的条款写入合同中,并明确奖惩办法。
.现场签证审批权限:2 万元以下的需经工程总监批准;2-5
万元的需报总经理批准;5 万元以上的需报公司成本委员会批准。
.现场签证分"正常类" 、"特急类"签证:
"正常类"签证的办理应遵循先估价后施工的原则,凡是现场签证
事项一经提出十天以后再施工的,都视为正常类签证,必须先定价
(估价)后实施;正常签证的办理需在十天内完成。
"特急类"签证的办理是必须立即执行而且延缓实施会造成更大
损失的签证。特急类现场签证的办理原则是边施工边洽谈,但必
须在开工后十天内办妥全部手续。
.工程部每月月中将上月所发生的现场签证费用按专业汇
总报工程总监、总经理及成本委员会各成员并抄送监理公司。
.分项工程完成一月内成本控制部应将该项工程成本控制情况
书面报告设计总监、工程总监、总经理及成本委员会各成员并抄
送设计院、监理公司。
. 工程竣工结算后成本控制部在一周内按土建和安装工程统
计出分部分项工程单位成本、建筑面积单位成本、可售面积单位
成本及总设计变更费用 增加比例、各专业设计变更费用增加比
例、总现场签证费用增加比例、各专业现场签证费用增加比例,
为后续工程的成本控制提供依据。
.成本控制的奖罚
.工程竣工结算完成后,公司根据整个工程的成本控制情况,
对成本控制成绩优秀的责任部门和个人按节约成本额的 5 %提
成予以奖励,对成本超过目标成本的责任部门和个人按超出额的
2%予以处罚,从年终奖金中扣除。
.工程竣工结算完成后,公司根据整个工程的设计变更费用统
计,设计变更总费用低于目标设计变更费用时,予以设计院节约额
的 5%的奖励,设计变更总费用高于目标设计变更费用时,则予以
设计院超出金额的 5%的罚款,罚款从预留的设计费中扣除。
工程竣工结算完成后,公司根据整个工程的现场签证费用统计,对
非设计变更所发生的现场签证费用低于目标现场签证总费用时,
予以监理公司节约额的 5%的奖励;当现场签证费用高于目标现
场签证总费用时,予以监理公司超出金额的 2%的罚款。
注:上述比例均为参考数值。
万科地产员工关系管理办法
员工关系篇
第一章 劳动合同
1.劳动合同制管理
公司实行全员劳动合同制管理。你的所在单位会与你签订劳
动合同。如所在单位不具备独立法人资格,则由所在单位的上级
单位或集团总部与你签订劳动合同。
合同的签订、变更、解除等依国家、各地方相关劳动法规和
公司相关规定执行。
2.完备调离手续
与公司解除/终止劳动合同,你须在离职前妥善处理完工作交
接事宜,完备离职手续,包括:
(1)交还所有公司资料、文件、办公用品及其它公物;
(2)向指定的同事交接经手过的工作事项;
(3)报销公司帐目,归还公司欠款;
(4)租住公司宿舍的应退还公司宿舍及房内公物,办理退房手续;
(5)户口及人事档案关系在公司的,应在离职日将户口、档案及人
事关系转离公司,不能马上转离的,需与公司签订委托管理协议;
(6)职员违约或提出解除劳动合同时,职员应按合同规定,支付有关
费用;
(7)如与公司签订 有其它合同(如培训协议、保密
协议),按其约定办理;
(8)完备所在单位规定的其他调离手续。
待所有离职手续完备后,领取离职当月实际工作天数薪金。
未按公司规定完备调离手续即擅自离开工作岗位,公司将按
旷工处理。
一线公司第一负责人或重要岗位管理人员离职,公司将安排
离职审计。
在集团内部调动人员,应比照上述条款完备调离手续(户籍、
档案关系等办理依与公司的约定执行)。
3.离职面谈
离职前,公司可根据职员意愿安排人力资源部门同事或职员上司
进行离职面谈,听取职员意见。
4.纠纷处理
合同履行过程中的任何劳动纠纷,职员可通过申诉程序向上级负
责人或责任机构(职工委员会、集团人力资源部、劳动仲裁调解
委员会)申诉,不能解决时可向当地劳动仲裁机构申请仲裁。
第二章 员工关系与沟通
1.十二条沟通渠道
(上级经理)门户开放
公司倡议所有经理人员"门户开放",欢迎职员直接提出想法和疑
问,同时也要求经理人员主动关注下属的想法和情绪。
吹风会
高层管理人员面向基层,关注一线,让职员及时了解公司业务发展
方向及动态,并现场解答职员关心的问题。
员工关系专员
公司设员工关系专员岗,接受和处理职员表达的想法、意见和建
议,保证在正常工作日 36 小时内给予答复,并为职员的身份保密。
我与总经理有个约会
如职员需要与公司高层管理人员单独面谈,可以通过员工关系专
员提出申请,员工关系专员保证在正常工作日 36 小时内给予答
复。
职工委员会
职工委员会是代表全体职员利益并为之服务的机构,它的基本职
能是参与、沟通、监督。如果职员有意见和想法,可以向职委会
委员反映。有关职委会的介绍请参阅《员工组织》。
工作面谈
新职员转正、职员调薪或岗位变动、进行工作评估、职业发展规
划以及职员提出辞职等情形下,职员上司都将与职员进行面谈,了
解情况,听取意见。
工作讨论和会议
公司提倡团队工作模式,团队必须拥有共同的工作目标和共享的
价值观。公司的绩效管理体系倡导管理者在制定目标的时候通过
工作讨论和会议倾听团队的意见,共同分享愿景。
E-MAIL 给任何人
当面对面的交流不适合时,职员可以给任何人发送邮件,以迅速反
映问题或解决工作中的疑惑。电子邮件应简洁明了,并只发给真
正需要联系的人员。
网上论坛
如职员有任何意见和建议,或希望能与其他同事进行观点交流分
享,均可通过内部网论坛直接发表。
职员申诉通道
当职员认为个人利益受到不应有的侵犯,或需要检举揭发其他职
员违反《职员职务行为准则》的行为,可以通过申诉通道进行投
诉和检举揭发(参阅 2.申诉程序)。
员工满意度调查
公司通过定期的不记名意见调查向职员征询对公司业务、管理等
方面的意见,了解职员对工作环境的整体满意程度,职员可按照自
己的真实想法反馈而无须有任何顾虑。
公司的信息发布渠道
公司有网站、周刊、业务简报、公告板等多种形式的信息发布渠
道,职员可以方便、快捷地了解业界动态、公司业务发展动态和
重要事件、通知。
2.申诉程序
原则上,职员的各层管理人员直至集团人力资源部、职工委员
会甚至集团总经理或董事长均是申诉对象。
当职员认为个人利益受到不应有的侵犯,或对公司的经营管
理措施有不同意见,或发现有违反公司各项规定的行为时,可选择
适当的申诉渠道向公司申诉:
(1)公司鼓励职员逐级反映情况,或者直接向部门负责人或所在公
司总经理申诉;
(2)当职员认为不方 便通过申诉渠道(1)申诉时,
也可通过职委会申诉;
(3)从解决问题的角度考虑,公司不提倡任何事情都直接向集团总
经理或董事长申诉,但当职员坚持认为有必要时,仍可直接向集团
总经理或董事长申诉。
申诉方式可选用面谈和书面两种形式;如选用书面方式,申诉
书必须具名,否则不予受理。
各级责任人或责任部门在接到职员申诉后,将在申诉事件涉
及的相关当事人中进行调查,并根据调查结果尽快做出处理决定。
处理决定将通过书面或电子邮件的形式通报给申诉者、公司总经
理及集团人力资源部,职员如果对处理决定不满意可继续向更高
一级经理或部门申诉。
3.特别提示
由职工委员会与集团人力资源部、审计法务部成员组成的万科企
业股份有限公司劳动仲裁调解委员会,负责受理职员在劳动纠纷
方面的申诉。
第三章 员工组织
1.职工委员会(以下简称"职委会")
职委会是代表全体职员的利益并为之服务的机构,其工作宗
旨是"维护员工合法权益、倡导健康文体生活、促进企业顺利运
行"。职委会的委员分布在集团各所属单位,由职员投票选举产生。
集团职委会由主席一名,执行委员七名组成,均为兼职;设专员
和秘书各一名,负责日常工作。专员办公室设在集团总部。
集团所属单位组建的职委会作为集团职委会的分会。
职委会的基本职能是:参与、沟通、监督。
(1)参与----参与公司有关职工利益的制度或政策的制订;
(2)沟通----在公司内部、管理层与员工之间、集团总部与一线公
司间,发挥沟通管道的作用,使一些行政渠道不能够及时准确传递
的信息,通过职委会的沟通得到传达;
(3)监督----职委会作为广大员工的代表,有权对违反国家和公司
规定而侵害职员权益和公司利益的行为进行监察、批评,并监督
改正。
集团职委会的日常工作主要包括:
(1)受理职员申诉,维护职员利益;
(2)收集职员意见,向公司管理层反映;
(3)开展经常性的文娱体育活动,丰富职员业余生活;
(4)管理"万科职员共济会";
(5)管理"万科职员证券投资互助会";
(6)管理"万科职员公积金"。
2.万科职员共济会
由集团职委会在集团范围内发起成立,其宗旨是"居安思危、
同舟共济;人人为我、我为人人",对遭遇重大困难的共济会会员提
供经济援助。
共济会自愿入会,有意加入共济会的员工,转正后可向所在单
位的职委会委员(或职员代表)索取申请书,填写后交本单位委员,
统一报送集团职委会,集团职委会统一制作会员卡、收取入会费
和会费。
员工入会后即具有获得共济会援助的资格(入会满 6 个月后
罹患重大疾病时才可申请重大疾病援助)。共济会根据会员申请
援助的实际情况和共济会章程规定,向符合相关条件的会员提供
援助。
3.万科职员证券投资互助会
公司规定,员工在上班时间不能买卖股票。为增加员工的投资
渠道,帮助员工更好地做好家庭理财,于 1994 年底成立万科员工
证券投资互助会。
互助会由万科职员自愿加入,是以深沪交易所上市证券和债
券发行市场作为投资对象的自发性职员内部投资互助组织。
4.特别提示
有关职委会、共济会、互助会章程等更详细信息请查询万网景上
的"职委会"主页。
第四章 员工健康与安全
1.员工健康与安全
公司遵守有关法律法规,为你提供安全的工作环境。
工作期间请遵守劳动纪律,认真执行安全生产规章制度和操
作规程,服从管理,正确佩戴和使用劳动防护用品,阻止他人违章
作业。
你需要学习必要的急救知识,接受必要的安全生产教育和培
训,掌握本职工作所需的安全生产知识,提高安全生产技能,增强
事故预防和应急处理能力,对安全生产工作提出合理化建议。
你有权拒绝接受上司的违章指挥和强令冒险作业,但应及时
向更上一级管理者反映。
如发现直接危及人身安全的紧急情况时,你有权停止工作或
者在采取可能的应急措施后撤离工作场所,但请在停止工作或安
全撤离后立即向直接上司汇报。
公司不主张你以牺牲个人健康为代价承担超出你个人能力之
外的工作,如果你感觉力不从心,请及时与你的上司沟通,共同商
讨解决之策。
2.灾害天气安全措施
出现台风警报时,根据深圳市政府有关规定,公司将采取以下
安全措施:
(1)职员在上班时间之前接到当地媒体发布的黑色暴雨信号、红色
台风信号或黑色台风信号,请及时与集团人力资源部或本单位办
公室联系,(来自:)也可以直接拨打所在单位公布
的抗灾应急热线电话,在获得批准后,可以不用上班。如在下午 1
时前黑色暴雨信号取消、红色台风信号取消或降为黄色台风信号,
请立即返回工作岗位。
(2)职员在工作时间内接到黑色暴雨信号、红色台风信号或黑色台
风信号时,应停留室内或安全场所避险。正在从事外勤工作的职
员,应立即前往安全地带。
(3)在灾害气象条件下坚守工作岗位的职员,在人身安全面临危险
时,应撤离至安全地带。保管公司财产的职员,在接到预警信号时
后应立即采取有效措施保护公司财产的安全;但当人身安全面临
危险时,应首先确保人身安全。
(4)在正常办公时间之前(或时间内)显示黑色暴雨信号、红色台风
信号或黑色台风信号时,公司抗灾应急指挥小组应提前 1 小时到
达指挥位置,及时下达有关注意事项及紧急情况的处置。
各地公司可根据当地实际情况及政府有关规定,参照制定应
对台风、暴雨、地震、高温、暴风雪等安全措施。
