防范和降低坏账的发生
1、适时进行应收账款收回情况的监督。企业已经发生的应收账款时
间长短不一，有的尚未超过信用期，有的则已逾期拖欠。一般来讲，拖欠
的时间越长，催收的难度越大，款项收回的可能性越小，形成坏账的可能
性也就越高。为此，企业应密切关注应收账款的回收情况，实施对应收账
款回收情况的监督。一是对已掌握的客户信息进行分析处理，对已形成欠
款的客户进行分类，对重要客户进行重点关注。可以按照客户性质分，分
为政府机构、大型企业、普通企业、个人客户等;也可以按建立业务关系
的时间来分，分为老客户、新客户;也可以按欠款金额大小来分，分为重
要客户、一般客户和零星客户。二是编制应收账款账龄分析表，利用账龄
分析表可以了解企业有多少欠款尚在信用期内，这些款项虽然未到信用期
，欠款是正常的，但也不能放松管理、监督，预防新的逾期账款发生。有
多少欠款超过了信用期，超过时间长短的款项各占多少 ，有多少欠款会
因拖欠时间太久而可能成为坏账，这些信息和分析数据都是企业制定收账
政策和采取收账方式的重要依据。物业管理企业对业主的信用期确定为一
个月或半年等，但有的业主采取年中或年末一次交款，虽然拖欠了几个月
，只要在年内结清，我认为都应视为正常。
2、选择较优的收账政策。对不同拖欠时间和不同信用品质的客户的
欠款，企业应采取不同的收账方法，制定出不同的、经济可行的收账政策
。企业对各种不同过期的应收账款的催收方式，就是它的收账政策。收账
政策就是确定适当的催款方法、收账费用等。收账费用开支越大，收账措
施越有力，收回的账款就越多，坏账损失就越小。制定收账政策，就是在
收账费用和减少坏账损失之间做出权衡，以最小的收账费用最大限度地收
回应收款项。制定经济可行的收账政策在很大程度上依靠有关人员的经验
，比如财务人员的职业敏感和一系列的量化指标，业务人员的对客户的分
析等等。
物业管理企业由于工作性质的决定，除了正常上班时间与业主进行电
话等方式联系外，大量的逾期应收款是工作人员利用业主下班回到家里这
段时间进行沟通、催收，为了收回一户业主欠款要三番五次上门，工作十
分辛苦。所以物业管理公司在制定收账政策的时候，对于欠款时间较长的
业主可以给催收人员一定的折扣权限，便于在适当时间与业主进行协商。
同时，为了调动收账人员的工作积极性，可给予适当补贴或奖励，最好的
办法是收回的应收款直接与奖励挂钩，这些措施都会使收账政策更好的落
到实处。
3、选择恰当的收账策略。对不同拖欠时间和不同信用品质的客户的
欠款，企业应采取不同的收账方法，往往会收到事半功倍的效果。催款的
方式一般是循序渐进的，即信函、电话联系、上门面谈、协商或仲裁、诉
诸法律。比如，对过期较短的客户，不要过多地打扰，以免引起客户的反
感;对过期稍长的客户，可以婉转地电话催款;对过期较长的客户，可以连
续发送催款单、电话催款或上门催款;对过期很长的客户除了不断发送催
款单、电话催款或上门催款外，必要时提请有关部门仲裁或提起诉讼。
有少数业主从入伙就未交过物业管理费，时间长达三、五年或更长，
金额较大。物业管理企业要充分利用业主委员会的工作职能，对欠款金额
较大，对管理工作意见较多的业主，与业主委员会一道上门进行沟通、催
收，能收到较好的效果。物业管理企业在应收账款的催收过程中，一定要
千方百计想办法预防超过诉讼时效，要有意识的造成诉讼时效的中断，保
全企业的收入。工作人员在催收欠款的时候，要争取收集到欠款的证据，
依法使诉讼期间后延。比如，工作人员亲自上门送催款单并请债务人(业
主)签字;对部份还款的债务人(业主)应请求在发票或收据上签字;对欠款
金额较大的债务人(业主)可以请求订立还款计划，双方在还款计划书签字
确认。
4、建立应收账款坏账制度。无论企业采取什么样的信用政策，只要
存在着商业信用行为，坏账损失的发生总是不可避免的。既然应收账款的
坏账损失无法避免，因此，企业就应遵循谨慎性原则，对坏账损失的可能
性预先进行估计，建立应收账款坏账准备制度。企业应根据客户的财务状
况，正确估计应收账款的坏账风险，选择恰当的坏账会计政策。根据现行
会计制度规定，只要应收账款逾期未收回，符合坏账损失的确认标准之一
的，企业均可采用备抵法进行坏账损失处理。实际操作中，大多数物业管
理公司对业主未交物业管理费这部份逾期收入，在当期都没有进行账面反
映，也没有计提坏账损失。这样，一是当期反映的管理费收支结余不真实
;二是少数人不交物业管理费，损害的是大多数业主的利益，很不公平。
所以，物业管理公司应如实反映物业管理费的收入，对逾期未交的管理费
不仅要反映收入，符合坏账损失确认标准的，在当期要计提坏账损失，真
实反映该项目物业管理费的收支结余情况。
