七V月luatloll Illdex ~}色评价体系
广西绿色建筑经济性评价研究
Study on Economic Evaluation of Green Building in
Guangxi
王钩，林 宇 (华蓝设计(集团)高限公司，广西南宁 5300才 1)
摘要 : 绿色建筑的发展要考虑技术和经济因素的均衡，但是目前绿色建筑评价体系过于侧重技术分析，忽略了经济性评价 。 绿色建筑的经济
性评价能真实反映项目技术方案的经济合理性和高效性， 真高重要的理论意义和现实意义 。 在广西绿色建筑发展现状的基础上，根据工程经
济学理论和绿色建筑评价标准，设计了一套绿色建筑的经济性评价体系， 并通过工程案例进行了分析与验证。 最后，根据广西地域及经济现
状对绿色建筑技术的选用及宾经济性评价提出了一些建议，具有一定的工程实用价值。
关键词: 广西，绿色建筑，经济性评价，全寿命周期，费用效益
申圈份类号: TU50 文献标识码 : A 文章编号: 1 674-8 1 4X(2016)06-004丁 05
0 概述
近年来 ， 两部委明确了建筑节能与绿色建筑发展的王要
目标和原则，并通过建立财政激励机制、健全标准规范及评
价标识体系 、 推进相关科技进步和产业发展等多种手段来促
进绿色建筑的发展。 绿色建筑的发展已由仅靠政府强制性政
策推广逐步向市场推动转型，然而在此过程中，经济性评价
问题日益巳显 。 项目经济性评价的失位是阻碍绿色建筑在国
内发展的重要因素。 从经济性角度进行评价，能更有效地推
广绿色建筑 1 并能够促进绿色建筑的可持续发展 。
1 广西撮色建筑经济性评价现状
广西摄色建筑发展现状
20 1 3 年底和 20 才 4 年初， ((广西壮族自治区绿色建筑
行动实施方案》和《南宁市绿色建筑行动实施方案》相继出
台 ， 且中 ， 南宁五象新区核心区新建建筑巴经全面执行绿色
建筑标准。 目前南宁市新建保障性住房、政府投资以及开发
商投资建设的 2 万 m? 以上的公共建筑均已全面执行绿色建
筑标准 ， 柳州市、桂林市以及一些县城也奇一部分项目正在
进行绿色建筑设计标识认证。 经统计，广西目前通过绿色建
筑设计标识认证的项目已经涵盖各种类型和星级建筑，但主
要集中在设计和施工阶段 3 运营阶段的项目较少。
广西摄色建筑经济性评价现状与问题
(才)侧重绿建技术分析，忽略经济性评价国家和广西的
绿色建筑评价标准。 针对绿色建筑的行业标准均主要针对绿
色建筑技术体系进行评价，缺少对绿色建筑经济效益评价的
指标体系 。
(2) 披伪绿色外衣，运营预期效益难实现 。 相对于广
东、上海等城市，广西的绿色建筑起步较晚。 目前广西绿色
建筑多处于设计阶段，达到运营条件的项目较少 。 同时，在
广西甚至国内部存在长期以来的"重建轻筐"的风气，高些
绿色建筑仅依靠现有的评价标准拼凑条款 ， 而忽略了项目本
身的特点和经济性因素。
(3) 绿建增量无标准，费用统计差别大 。 在统计绿色建
筑的投资增量时，由于市场价恪认知!莹的不罔 ，费用统计标
准不统一。 由于南宁五象新区可再生能源建筑应用的强制性
政策要求 ， 可再生能源技术成本是否计入绿色建筑增量成本
也一直存在争议 。
(4) 只重视投资回报，缺少间接效益分析。 由于政府与
开发商往往只注重直接的投资与回报，传统的建筑经济效益
分析中并未考虑绿色建筑的间接效益 1 如增加居住舒适性、
减少全社会资源耗费及碳排放等。
绿色建筑 41
2016年第6期
@色评价体 系 Evaluation Index
2 绿色建筑的经济性评价方法
环搞资源价值理论
环境是人类生存和社会发展的基本条件刊物质基础，是
一种有限的资源。 然而长期以来，人们对环境资源价值的错
误认识 ， 导致过度地开采和利用环境资源 ， 带来了严重的环
境问题 ， 也凸显了环境资源的稀缺性和有限性[1] 。 绿色建筑
的发展需要从自然环境中有偿索取资源 ， 同时也要考虑对环
境影响后的价值补偿i2410
全生命周期评价理论
对于建筑物来说 ， 全寿命周期是一个 "从摇篮到坟墓"
的全过程 ， 包插项目的方案策划、设计、施工、运营、维护
和拆除等各个阶段[5升。 绿色建筑的全寿命周期评价理论从
长远的角度出发，通过合理的规划和设计 1 在全生命周期费
用最小化的前提下 ， 达到经济 、 环保的目的，提高建设项目
的综合效益。
费用姐益结析理论
费用效益分析理论是用来评价项目合理性的最普遍万
法，也是项目经济效益和费用、环境影响的主要评价方法用。
该分析理论结合全寿命罔期评价方法 3 在考虑、绿色建筑的综
合费用与效益、环境资源的稀缺性等因素的条件下来评价顶
自由经济性。 费用效益分析对象包括内部效果和外部效果 。
内部效果指直接费用和直接效益 ， 通过费用估算等财务评价
万法来分析，方法相对比较成熟。 外部效果包括间接费用和
间接效益 ， 真计量方法通常有市场价值法、机会成本法、人
力戚本法 、 调查评价法等[4 ， 8-111 。
3 广西绿色建筑经济性评价体系
广西绿色建筑经济性评价体系主要采用费用效益分析模
型 ， 并考虑广西地域经济技术条件、外部经济性和影子价格
等间接因素[12] 在全寿命周期内评价绿色建筑的经济性。
广西绿色建筑技术选用台析
由于罔样星级的绿色建筑因技术路线不同而存在增量成
本差异 ， 设计时应尽量采用负增量、零增量及{民增量的绿色
建筑技术 ， 如本地建材 、 透水地面军口分I页计量等技术 。 广西
属于夏热冬暖气候地区，不适合使用冷热电联供 、 中水回用
等技术，但被动式的建筑节能技术值得推广 3 如建筑遮阳和
外围;户隔热等 。 广西近年来积极发展可再生能源建筑应用技
42 绿色建筑
2016牢第6期
术 ， 虽然真增量戚本较高，但节能与经济效益也非常明显。
另外 ， 绿色照明技术在广西绿色建筑中已全面采用， 自然采
光、自然通风和噪声控制等低成本技术也很普及， t'8获得了
较好的经济效益。
绿色建筑外部经济性给析
绿色建筑在莫生命周期内除了可以产生直接的经济效
益，节省能源和费用，还具有良好的生态与社会效益，能够
带动建筑节能产业的发展 3 促进社会经济的良好循环 。 但是
生态和社会效益需要较长的投资回收期，由于时间价值，人
们往往会忽视这部分效益 ， 这些外部效果不像直接经济效益
那样容易量化和计算。
建筑全寿命周期评价理论
绿色建筑全寿命周期评价包含金寿命周期费用(LCC ，
Life Cycle Cost)和全寿命周期效益(LCB , Life Cycle
Benefit)两个部分 。 分析绿色建筑的费用与效益，主要考虑
绿色建筑相对于基准建筑的增量(含增量费用和i首量效益) 。
基准建筑可以定义为:设计、施工及管理水平满足国家相当
地现行政策法规和标准规范要求的建筑。
绿色建筑全寿命周期费用主要包括因采用绿色建筑技术
而形成的项目前期费用增量、建设初始成本增量、运营成本
1吕量、 维护成本增量、拆除成本i昌量和生态保护成本i雷量
等。 计算式见式(1 ) 。
L CC=Cq +CO+C 1,. XρVC1r+C2r x ρVC1r
式中 Cq一一前期费用增量，
CO一一切始建设投资成本增量;
C1T一一运营戚本i曾量，
C2T 维护成本增量，
C3一一污染治理与生态、保护成本增量;
Cc一一拆除成本增量;
了 寿命周期，
r-1斤1见率 。
绿色建筑全寿命周期效益包含绿色建筑技术带来的节
地、 节能、节*'及节材等直接经济效益和改善室内与自然生
态环境 、 增强舒适度等间接效益 3 也包插因技术示范作用获
得的政府补贴以及建筑物拆除所得的回收价值。 计算式见式
(2) 。
LCB=Q+B1r+B2r X PV2r+B3r x P V3r+1 +B10r XρV1Or+S
x PVs (2)
式中 :Q一一政府补贴或税赋减免 ;
) A
1l (
B1T-一节地效益，
B2T一一-节能效益 ，
83T-一-节水效益，
84T-一节材效益，
85T-一室内环境改善效益 86T 为运营管理节费效
益，
877，一一人体健康效益，
881'一一二氧化碳;成排等生态效益，
8gt一一延长建筑物寿命效益;
8 101' 真他社会效益;
S一一建筑残值和可回收利用材料价值 1
7一一寿命周期;
f一一折现率。
费用与鼓益评价指标体系
根据工程经济学理论，绿色建筑综合评价指标主要有净
效益现值(NPV ， Net Present Value)、内部收益率(lRR ，
Inner Rate of Return)、费用效益比(R8C)和投资回收期
(Pt)等。
(丁)净效益现值(NPV)。绿色建筑全寿命周期内 3;争效
益现值可按照式(3)计算 。
NPV=8z-Cz (3)
式(3)中， 8z , Cz 台别为建筑全寿命周期内折算到墓
;佳点后的总增量效益现值和总增量费用现值 。 当 NPV>O
时， 可认为绿色建筑技术方案合理;多个亘斥方案比较时，
NPV为最大值时最经济合理。
(2) 内部收益率(/RR) 。内部收益率是项目全寿命周期
内总i自量效益现值与总增量费用现值相等时的折现率，用
/RR 表示。 计算式见式(4) 。
NPV(/RR)= I t~/(8t-Ct)( 1 +/RRr'二o (4)
式(4)中 ， 8t 、 Ct 分别为第t年的增量效益和增量费用，
7为寿命周期 。 将内部收益率 /RR与社会折现率 /RRo 进行
比较 3 当 /RR>/RRo 时经济性较合理。
(3)费用效益比(R8C)。绿色建筑的费用效益比是指项
目的绿色建筑技术总捂量效益现值与忠、增量费用现值之比，
用 R8C 表示。
工作。T8 T (1+ryt (5)
BC I叫T8 T (丁 +r/
时 ，则项目效益大于费用，经济上可行 。 对于亘斥万案 ，
RBC 越大，经济效益越好。
(4) 投资回收期 (Pt) 。投资回收期是U，项目的净效益来
偿还项目总投资所需的时间，根据是否考虑资金时间价值可
分为静态投资回收期和动态投资回收期。
静态投资回收期计算公式计算式见式(6) 。
Pt=(T' -1 )+[ I ~0T'(8t-Ct)/(8t'-Ct丁] (6)
Evaluation Index ~)色评价体系
式(6)中，7'为静现金流量出现正值年份; Br l 、 Cr l分别
为第 T1年的增量效益和增量费用 。
动态、投资回收期计算公式计算式见式(7) 。
P，'=I扣。T(8t'一Ct丁(1 +ior' (7)
式(7)中 ， Tm 为行业或部门的基准投资回收期 。 时 ， 经
济上可行。
绿色建筑经济性评价指标体系
基于绿色建筑全寿命周期评价理论 2 综合费用与效益评
价指标体系， 可以得到项目净效益现值计算式见式(8) 。
NρV=L C8/LCC (8)
项目费用效益比计算式见式(8) 。
R8C=LC8/LCC (9)
在计算项目内部收益率、投资回收期等指标肘，可做如
下简化:绿色建筑的运营和维护成本增量投增量年金来计
算，项目前期增量成本和建设期增量成本可近{以为顶目1曾量
费用现值，项目拆除成本i茵量归为项目增量费用终值;政府
补贴或税赋减免计为i曾量效益现值，建筑物残值和可回收利
用价值计为增量效益终值。
确定社会折现率和墓准投资回收期肘，对于电耗、水量
及真他可量化的指标，以国家和地方的标准及规范为依据，
对于一些定性指标的分析，可以参照建筑物地域条件、行业
平均水准或者典型案例作为量化依据。 绿色建筑评价标准中
控制I员和一般项中部分条文均有相应的标准规范限定，此类
绿建技术投资一般不计入增量成本。
4 工程囊例分析
~~具有代表性的南宁市崖宁滨江幸福小区项目为例进行
绿色建筑经济性评价分析。该项目用地面积 20120 m2 ，总
建筑面积 才 m2 ，拟建 6 栋高层住宅，各栋楼均设
置 2 层临街商铺 ， 3 层以上为住宅，总户数 1 078 户 。 该
项曰主要采用了热岛强度、 室内外风、自然采光等建筑物理
环境模拟和优化技术、透水地面、绿色照明 、 雨水渗透与积
蓄利用、节水灌溉、预拌混凝土、隔声降。吴、分户分类计量
收费等绿色建筑技术。 由于该项目目前尚未投入运营 ， 项目
的全寿命周期撞照真设计寿命 50 年计算，运营期及以后的
成本和费用采用市场价格法、 调查评价法和经济预测等万法
来评价[7-81
糟量费用台析
(1 )项目前期增量费用 。 项目场址氢含量检测费用 4 万
元，绿色建筑前期咨询、方案评审、 I页目管理等费用约 20
绿色建筑 43
2016军第6期
@色评价体系 Evaluation Index
万元，项目前期增量费用合计约 24 万元 。
(2) 初始投资增量费用 。 该项目采用的建筑物理环境模
拟与优化、绿色照明 、 预拌混凝土 、 分户分类计量收费等技
术均不增加建设投资增量成本 ， 真他影响到初始投资的费用
如袤才所示，项目初始投资增量成本合计为 万元。
(3) 运宫、维护及环保等增量费用 。 小区公用设施设备
的曰常运营与维护 、 清洁卫生、绿化养护 、 物业管理等增量
费用，接照 0 . 12 元/(m2 . 用)计算， 每年增量费用约 13 万
7已 。
(4) 建筑物拆除与回收费用 。 该建筑物因绿色建筑技术
i首刀口的拆除 。
回收费用较少，主要为雨水平只蓄系统和浮筑楼板等活
施 ， 预计增加的费用约 10 万元。
取建筑寿命 50 年 ， 折现率为银行贷款基准利率的 1 . 1
倍 ， 约 % 。 南宁市崖宁;~5工幸福小区项目初始投资增量
成本见表 1 0
表 1 南宁市毯宁滨江幸福小区项目初始投资增量成本
类别 序号 技术措施 工程量 单价 工程费用/万元
节地与室外 1 室外透水 m' 90元1m2 环境 地面
节水与水资源 2 雨水回收 10 m3 才 6000元1m3 16 利用 利用系统
室内环境质量 3 建筑浮筑 37091 .2 m2 40元1m2 楼板
项目初始投资总增量成本合计(万兀
憎量鼓益给析
(1 )财政补贴 。 该项目仅为一星级绿色建筑项目 ， 未能
获得政府配套补贴。
(2) 节地效益。 该项目人t'，J居住用地面积为 m2 ,
低于常规高层建筑人均用地指标 ， 但i亥效益在项目规划阶段
已经产生，不计入绿色建筑技术增量效益。
(3) 节能效益 。 项目通过高效光源和节能控制手段实
现了绿色照明，年PJ节约用电量约 15% ，合计节约电费约
万元 。 另外通过建筑物理环境模拟优化和建筑围护结构
节能等技术提高了建筑的保温隔热性能，大大减少了重季空
调的能辑，使I页曰综合节能率提高了 5% 左右，年节约费用
约 4 .5 万元。
(4) 节水效益 。 该项目采用了采用节水器具、高效绿化
灌溉和雨水回用系统 ， 可高效节约用水约 20% ， 年合计节
水费用为 3 万元 。
(5) 节材效益。 该项目无大量装饰性构件 ， ~见j尧混凝土
全部采用预拌混凝土，但经济效益不明显 ， 可以忽略。
(6) 室内环境改善与人体健康效益。 该项目通过热岛、
室内外自然通风和自然采光等建筑物理环境优化 ， 以及浮筑
44 绿色建筑
2016年 第6期
楼假隔声等技术措施 ， 大大改善了居住的室内外环境，可明
显提高居民的健康指数 ， 减少疾病发生率 。 根据广西城镇
居民医疗保健支出费用统计估算，人均年可节省费用约 80
元， 按照小区 3450 人计算，则年可节居民费用共计 27 .6
万元 。
(7) 真他社会效益，这部分效益主要包括二氧化碳减排
等生态效益及其他社会示范效益，不易量化 2 采取调查评价
法， 估算i亥部分年增量效益约 0 .8 万元 。
(8) 建筑物可回收利用材料增量效益 。 i亥部分效益较
小 ， 可以忽略不计。
则该项目的全寿命周期增量效益现值为
LCB=γ9 . 5++3+27 .6+0 .8γ
综合经济性指标台析
项目内部收益率 : NPV=LCB/LCC= 0
I页目费用效益比 通过项目内部收益率和费用效益比计
算， 可以评定该绿色建筑项目技术经济性合理 ， 在真全寿命
罔期内效益现值大子费用现值。 经计算，项目静态回收期为
8 年 ， 动态回收期为 1 2 年，在项目回收期后的每年效益流
入均大于费用支出 ， 可获得较好的综合效益。
5 结语
该文的评价方法在建筑全寿命周期范围内充分考虑了绿
色建筑的外部经济性 ， 通过费用效益分析方法， 根据广西的
技术经济水平和地域特点建立了一套绿色建筑的经济性评价
指标体系 ， 可以高效指导广西类似工程项目的投资与建设 。
由于建模过程中简化并忽略了部分影响因素， 该评价方法仍
高待完善 ， 尤其对于不易量化的经济指标如何参数化需要进
一步解决[12] 。
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e内外环境与检测 Indoor and Outdoor Enwonment and Inspectlon
40
E
一·一过滤
一·一吸附
32!- A 负离子
- y 光催化
• 臭氧
紫外线
·一静电主盟@t 一←等离子体
16 一化学络合
8
3 结语
我国目前室内污染呈现建材散发源甲醒、 voc 类化学
污染物和室外灰疆和烹饪源引起的 PM2 . 5 细颗粒物并存的
污染现象。 近年来，我国在室内空气净化领域的专利申请数
量和论文发表数量位居世界前列，基础研究、应用研究和产
业示范等不同层次均取得了一批高水平的科技成果，显示
出我国在这一目术领域的科技和产业投入日益增加，发展富
育活力，已经具备为相关产业发展提供技术支撑的条件和能
力 。 但同时也应该看到，我国在这一领域的科研和产业力量
还比较分散，与发达国家相比，技术起步较晚，还没奇形成
真苟明显竞争优势的企业和科研机构 。
(J二毒集第 44页}
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作番简介: 王钩， 现供职于华蓝设计(集团)有限公司 ， 主要研究
方向为建筑节能。 你啻通讯地址: 广西南宁市华东路39号，邮编
530011 。
