恒大发展模式引申探讨未来房地产发展模式
(广东-老郑-工程(130133133) 15:26:10
请教个问题，像恒大这种快速开发模式，大家觉得还能持续多久呢？
懒人-群-服务(1652785012) 15:26:55
群的规模快到极限了
广东-老郑-工程(130133133) 15:28:02
额，这个是不是跟恒大有点相似呢，经过一段时间的快速发展，然后，受市场影响，到了一
个极限程度
懒人-群-服务(1652785012) 15:28:30
群本来也仅仅是测试的场所。
广东-霜-成本(7942235) 15:29:00
能持续发展的应该还是论坛模式吧
广东-老郑-工程(130133133) 15:29:09
额，你能回答下俺的疑问么，懒总，关于恒大的开发模式，
广东-霜-成本(7942235) 15:29:29
老郑
实名群
现在就在谈这方面相关
你可以去看看
懒人-群-服务(1652785012) 15:29:43
您见过竹子吗？
懒人-群-服务(1652785012) 15:31:03
竹子初期长的很快，但并不是长到最后自己断了，恒大也一样吧
懒人-群-服务(1652785012) 15:32:19
企业发展必须经历野蛮期
广州-醒了-成本(31813948) 15:32:36
野蛮期是指？
懒人-群-服务(1652785012) 15:32:54
野蛮生长
懒人-群-服务(1652785012) 15:33:26
到一定程度会回归精细管理。
广州-蔷薇-成本(369933814) 15:33:36
呃，这个深奥，
广州-蔷薇-成本(369933814) 15:33:45
好像有很多竹子后来是被人砍断拿去卖了的，不然就老死，不过好像有很多百年老树，没听
过百年老竹
南京-rj-管理(1776024936) 15:34:32
竹子开花然后就死了
懒人-群-服务(1652785012) 15:34:35
我是指在他的生命周期内
广东-霜-成本(7942235) 15:35:56
恒大现在借着势头发展
起码在行内已经是家喻户晓
西安—岳—成本(279064663) 15:35:55
其实这也可以叫做发展的瓶颈阶段
广东-老郑-工程(130133133) 15:36:00
有道理，一般来讲，企业经过快速发展，都会存在很多问题，比如内部人才培训等，不知道
恒大是否也存在这个问题，
懒人-群-服务(1652785012) 15:36:19
一样.
广东-老郑-工程(130133133) 15:37:06
因为，现在恒大通过快速开发，以加快资金回笼，而现在整个市场，因为受买方影响，不知
道这个开发模式还能持续多久，
懒人-群-服务(1652785012) 15:37:08
恒大在产品品类方面做的不比万科差.
广东-老郑-工程(130133133) 15:37:28
呵呵，这个话，我就不太赞同了，懒总，
广东-老郑-工程(130133133) 15:37:36
万科品质应该比他们好的，
广东-霜-成本(7942235) 15:37:52
恒大速度快并没有以牺牲质量为前提的
赞同懒总的观点
懒人-群-服务(1652785012) 15:37:52
你看的不仔细.
广东-老郑-工程(130133133) 15:38:19
我昨晚看一个关于佳兆业的东西，佳兆业就比较崇尚恒大的开发模式，他们也引入这种模式，
懒人-群-服务(1652785012) 15:38:29
品类跟品质不一样啊
广东-老郑-工程(130133133) 15:39:25
而快速开发，资金投入与资金回笼，这是两个关键因素，以目前的市场情况，对于这种快速
开发的模式可持续多久，还是挺期待这个答案，
懒人-群-服务(1652785012) 15:39:32
做高品质会让企业死掉,合适的品类+适当的品质才是生存之道
广东-老郑-工程(130133133) 15:40:48
也不见得会轻易死掉，现在开发奢侈品的企业也不少嘛，
懒人-群-服务(1652785012) 15:41:17
不死会多次易主
京-茹今-成本(45536134) 15:41:23
懒人-群-服务(1652785012) 15:39:32
做高品质会让企业死掉,合适的品类+适当的品质才是生存之道
京-茹今-成本(45536134) 15:41:37
适当的品质，适当的规模
广东-老郑-工程(130133133) 15:41:39
不过，快速开发蚊子房，感觉这种开发模式，并不能持续太久，
京-茹今-成本(45536134) 15:42:00
盲目扩张的结果就是昙花一现
懒人-群-服务(1652785012) 15:42:35
罗尔斯罗意思高端吧.
懒人-群-服务(1652785012) 15:44:16
顶级汽车品牌有几个不多次易主?最高品质并不好运营
懒人-群-服务(1652785012) 15:45:15
反而中端的大众的品牌才恒久些
北京-汗马-成本(346951154) 15:46:10
大众也兼并了保时捷
北京-汗马-成本(346951154) 15:46:20
高低搭配
广东-JACK-造价(27667907) 15:46:35
还有劳斯莱斯
懒人-群-服务(1652785012) 15:49:29
万科跟恒大有共同之处,并且这个共同之处是他的关键,大家可以找出他们的共同点
北京-汗马-成本(346951154) 15:49:54
用高端项目占领品牌制高点，带动低端房产获得高利润
北京-汗马-成本(346951154) 15:50:53
上面的话不是接着懒总的话说的，我对两家都不十分了解
广州-蔷薇-成本(369933814) 15:51:45
我也不了解，抛个砖：资金快速回笼？
懒人-群-服务(1652785012) 15:52:13
策略是这样,利润点都是在消费基数最大的群体
懒人-群-服务(1652785012) 15:52:41
他们的定位决定了销售额能快速做
广东-老郑-工程(130133133) 15:58:18
懒总，大胆预测一下未来的开发模式吧？让俺们看看方向，
广东-霜-成本(7942235) 15:58:33
恒大发展模式大家继续讨论吧
呆会可以整理一下
懒人-群-服务(1652785012) 15:58:47
未来的开发模式就是没有开发商
广东-老郑-工程(130133133) 15:59:15
额，走欧美路线？
北京-汗马-成本(346951154) 15:59:29
完全定制？
广东-霜-成本(7942235) 15:59:34
懒人-群-服务(1652785012) 15:58:47
未来的开发模式就是没有开发商
愿闻其详
懒人-群-服务(1652785012) 15:59:36
没有开发商的模式就是新家坡模式.
懒人-群-服务(1652785012) 16:00:32
政府规划做规划.设计等,有钱就做投资商
广东-老郑-工程(130133133) 16:01:08
额，那不是美国路线吗，
懒人-群-服务(1652785012) 16:01:26
也就是说房地产高度金融化
广州-蔷薇-成本(369933814) 16:01:48
高度金融化？
懒人-群-服务(1652785012) 16:02:30
投资商没技术人员
广东-霜-成本(7942235) 16:02:53
那由谁把控？
懒人-群-服务(1652785012) 16:03:12
第三方
四川-肥肥-造价(44311653) 16:03:24
这个未来是很久以后的事吧
广东-老牛-成工(1064964661) 16:03:26
代建模式
广东-霜-成本(7942235) 16:03:28
外聘第三方管理？
广州-蔷薇-成本(369933814) 16:03:47
那我们这些人全去事务所等人来请？
广东-霜-成本(7942235) 16:03:52
那这个利润点怎么摊分呢？
广东-老牛-成工(1064964661) 16:04:12
中国还不具备社会条件
广州-蔷薇-成本(369933814) 16:04:12
这个未来可能有生之年都难看到吧
人-群-服务(1652785012) 16:06:13
能看到,十五年前,大家还觉得政府按楼面地价格出让土地不可能
广东-老郑-工程(130133133) 16:06:30
额，懒总说的，未来几十年之内，应该会逐步向这个方向转变，
广东-JACK-造价(27667907) 16:06:40
这种模式，在政府开发的廉价房廉租房还是运用到了
广东-JACK-造价(27667907) 16:07:14
不过就是变味了
广东-老郑-工程(130133133) 16:07:20
其实，我也赞同这种开发思路，因为，这个涉及到一系列的问题了，需要由政府主导来实现
的运作模式，
广东-老牛-成工(1064964661) 16:07:40
要推行代建必须具备几个条件
广东-老郑-工程(130133133) 16:07:47
呵呵，JACK，你说的这个廉租房实质是两码事了，
广东-老郑-工程(130133133) 16:07:57
中国的廉租房建议，就是一个四不象，
广东-霜-成本(7942235) 16:08:03
政府主导
监督不到位
可就肥了某些人了
懒人-群-服务(1652785012) 16:08:14
现在很多旅游城市旅游区内的设计实际已经是政府主导了
广东-JACK-造价(27667907) 16:08:15
是啊，任何在国外好的模式，一到这里就变味
广东-JACK-造价(27667907) 16:08:26
不知道是不是中国人太多小聪明了
四川-肥肥-造价(44311653) 16:09:51
监理机制本来也该是政府把控的，现在也成了四不象了
广东-霜-成本(7942235) 16:09:56
房地产能健康的发展是最好的
看看现在
房子绑架了多少房奴
扼杀了多少创造力
广东-老郑-工程(130133133) 16:10:06
将来这个会必然的，我前段时间也在想这个问题，我说说我的看法，不正之处，大家等会指
点下，不过，我还没有很系统的思考这个问题，
南京-rj-管理(1776024936) 16:10:02
我们就是政府代建
懒人-群-服务(1652785012) 16:10:44
美国模式会在局部地方试点
北京-汗马-成本(346951154) 16:11:09
能不能说详细点？
广东-霜-成本(7942235) 16:11:35
老郑
也说说你的看法
广东-老牛-成工(1064964661) 16:11:49
第一，社会化分工要达到一定程度，投资人要一门心思玩资本运作，参与具体操作获得的收
益比资本运作少得多。
第二，专门从事建设管理的社会机构要成行业，自我约束机制健全，专业水平让投资人放心
广东-老郑-工程(130133133) 16:12:38
首先，房子应该是建来住，也就是专家说的刚需，相信大家都不否认这个最基本的认识，而
现在的房地产开发，已经脱离了这个轨道，是以投资的目的性的开发，
广东-老牛-成工(1064964661) 16:12:59
第三，社会机构的诚信度要好。
广东-老郑-工程(130133133) 16:13:06
有了房子，还得有人来居住，现在开发的另一个问题，就是蚊子房，或者说鬼城，
广东-JACK-造价(27667907) 16:13:51
但是第一点就很难啊
广东-霜-成本(7942235) 16:14:17
老牛的第三点
恰恰是最容易出现问题的
懒人-群-服务(1652785012) 16:14:25
现在不行,主要是.建设方.第三方,投资方的利润分配模式不合理造成的
广东-老郑-工程(130133133) 16:15:04
而目前的产业转移，必然会带来新的城市布局，因为产业结构调整，作为政府，
在新的城市规划上，必然要重新下功夫，
懒人-群-服务(1652785012) 16:15:03
如果给第三方足够的利益,自然就公证了
广东-霜-成本(7942235) 16:15:37
所以刚才就问到懒总
利润点怎么摊分的问题
广东-老郑-工程(130133133) 16:15:52
而这种新的城市规划，也就给以政府为主导的合理布局，给未来的房地产开发，
带来了机遇，
懒人-群-服务(1652785012) 16:16:24
利润分配必须靠行政力量,西方一样
广东-老牛-成工(1064964661) 16:16:32
第四，社会机构承接管理任务出料纰漏要有相应的保险公司承担；
第五，社会机构管理后，效益要能体现出来。
第六，现在中国老板的“我的家凭什么让你来当”思想要改变
懒人-群-服务(1652785012) 16:17:21
现在中国最大的问题是缺人.
北京-汗马-成本(346951154) 16:17:47
缺能人
懒人-群-服务(1652785012) 16:18:27
第三方产业缺足够的高水准的人
广东-老郑-工程(130133133) 16:18:40
我觉得不是缺人，而是对新模式的认知能力和接受程度，
广东-霜-成本(7942235) 16:18:48
除了水准不高
职业道德修养也不到家
懒人-群-服务(1652785012) 16:18:52
这个缺人是机制造成的
广东-JACK-造价(27667907) 16:19:13
我觉得最大问题是企业老板接不接受这种模式
懒人-群-服务(1652785012) 16:19:15
职业道德修养最好办
广东-老牛-成工(1064964661) 16:19:20
第七，政府或行业协会要真正实行专业机构和从业人员审查，不然就会出现我也
搞一个“专业机构”回到原点
广东-老郑-工程(130133133) 16:19:33
其实，现在城市的开发，乱的现象大家都知道，相信未来的高层，对于这个城市
开发，会更多的参照西方的模式，
懒人-群-服务(1652785012) 16:19:49
这就涉及到准入机制.
广东-老郑-工程(130133133) 16:20:40
特别这种围墙式的开发，估计，大家都比较反感了，一块连成片区的土方，引入
多家开发商，搞得五花八门，乱七八糟，大家有目共睹，
懒人-群-服务(1652785012) 16:21:04
如果监理资格几乎不批,一旦获得利润丰厚,一旦出问题立即注销.现在的监理问
题不是问题
广东-老郑-工程(130133133) 16:21:51
这种围墙式的圈地运动，一是浪费土地资源，二是影响了城市功能，三是影响有
资源合理分配利用，四是不利于整体规划，
广东-老郑-工程(130133133) 16:22:22
这些种种因素，都可能会让高层改变对目前开发状况的认识，
广东-霜-成本(7942235) 16:22:42
老郑讲的是现状
懒总讲的是未来发展
相得益彰
继续
懒人-群-服务(1652785012) 16:23:11
政府做大规划,做大立面,投资商做室内布局是趋势
南京-rj-管理(1776024936) 16:23:26
我看难
郑州-kevin-成本(155200467) 16:23:33
我们的政府现在更本的就没有远见
广东-老郑-工程(130133133) 16:24:05
呵呵，kevin，也不能这么说，因为政府目前需要钱，无论是中央还是地方，
广东-老郑-工程(130133133) 16:24:14
远见嘛，相对而言啦，
郑州-kevin-成本(155200467) 16:25:15
市中心都是高楼林立都是这样规划的？市政道路天天都在挖下个小雨 就内涝
广东-老郑-工程(130133133) 16:25:44
因为产业结构调整，带来的城市布局，未来的开发，必然以注重城市整体功能为
导向，
懒人-群-服务(1652785012) 16:25:47
其实大家对政府规划的偏见,是因为现在规划跟开发企业没有交流的通道
广东-霜-成本(7942235) 16:25:52
看看政府工程
的确是让人不放心
北京-汗马-成本(346951154) 16:26:38
规划和开发企业交流的很好呀
广东-老郑-工程(130133133) 16:27:05
现在很多旧城区的开发，和新城区的开发，差别就很大了，新城区的开发，更会
注重于整体考虑，无论是地下还是地上，
郑州-kevin-成本(155200467) 16:27:14
有交流 都在下面做交流只要钱给够土地随意改变规划用途多的是
广东-老郑-工程(130133133) 16:28:30
目前是这样子啦，不过，总的来说，这个方向，会逐步改变的，
郑州-kevin-成本(155200467) 16:28:42
恩 我们这有个郑东新区貌似挺不错至少下完雨路面干的快 但还是没有做 类似
共同沟的 东西
广东-霜-成本(7942235) 16:28:47
郑州-kevin-成本
说的也是个现实问题
就算换了种模式
作为投资方
肯定也是最求利润最大化
这点问题还是存在
南京-rj-管理(1776024936) 16:29:17
不要对政府部门要求高
他们做不到的
南京-rj-管理(1776024936) 16:29:31
我跟他们接触多
懒人-群-服务(1652785012) 16:29:47
如果政府做设计.开发商的利润不会高
广东-老郑-工程(130133133) 16:30:04
未来的开发，会更注重于大手笔的运作，像广州这两年一些新地块，都引入这种
思路了，而不再是把一块地划分几个饼干，而是允许多家大企业联手开发，改变
这种围墙式的开发，改变这种各个开发公司各自以政的开发思路，
懒人-群-服务(1652785012) 16:30:15
利润最大的是建设方与设计方
北京-汗马-成本(346951154) 16:30:49
开发商就不必存在了，直接承包商，交钥匙
懒人-群-服务(1652785012) 16:31:15
开发商是投资商
广东-霜-成本(7942235) 16:31:17
北京-汗马-成本
你这种方式就回到计划生产时代了
广东-霜-成本(7942235) 16:31:37
没有投资商
政府不会拿那么多资金去运作的
郑州-kevin-成本(155200467) 16:32:01
没有充分的竞争质量怎么保证
广东-老郑-工程(130133133) 16:32:24
额，我很赞同懒总的看法，或者三十年之内，未来更年轻的领导人，估计对于这
个城市开发，会引入更多的西方理念，
懒人-群-服务(1652785012) 16:32:29
资金还是投资商的,有预约机制
广东-JACK-造价(27667907) 16:32:47
老郑，15 年前我也有这种想法
广东-老郑-工程(130133133) 16:33:36
JACK，呵呵，有些东西，是趋势，当问题膨胀到一定程度的时候，大家都会试
图去改变的，
北京-汗马-成本(346951154) 16:33:55
政府做设计，投资商能够影响设计吗？
懒人-群-服务(1652785012) 16:34:03
我房地产从业 20 年,回过头来看,中国始终在向美国模式靠拢
郑州-kevin-成本(155200467) 16:34:22
懒总给我们大概梳理个模式图吧看看未来的趋势 是什么
广东-老郑-工程(130133133) 16:35:08
当政府更注重于城市功能的时候，必然会带来新的改革，我相信，未来每个城市，
都会形式多个城市能力中心区，就像前几年倡导的 CBD 一样，
懒人-群-服务(1652785012) 16:35:15
现在有些项目是政府跟开发商一起做.
广东-霜-成本(7942235) 16:36:09
例如呢，效果怎么样？
懒人-群-服务(1652785012) 16:36:12
在青岛,国际啤酒城是上实开发,但上实并不能主导设计
广东-老郑-工程(130133133) 16:36:51
我觉得未来的开发也可以理解为大 CBD 模式，这种模式的发展，必将会形成为
政府为主导，到时候，可能会引入多种模式开发运作，
广东-老郑-工程(130133133) 16:37:24
大家先聊，先撤，
懒人-群-服务(1652785012) 16:37:22
在重大的项目上,一线城市实际是政府主导了设计
广东-老牛-成工(1064964661) 16:38:36
看来大家都可以做城市营运了
上海-gh-管理(6486765) 16:39:02
我觉得政府要做的是管理，控制性规划就可以了，至于详规以及后续设计可由事
务所代替完成，但设计费需要由政府出，然后投资商按照政府制定中标的设计图
纸进行测算以及报价，再反过来由政府代建以及出面聘请专业管理公司监督、施
工招投标等！投资商只管按节点投钱，完工后按中标书结算利润。
懒人-群-服务(1652785012) 16:44:22
国外就是这样,重点项目政府现在也这么做
北京-汗马-成本(346951154) 16:44:38
投资商以项目上市融资可以吗？
懒人-群-服务(1652785012) 16:44:54
不能
北京-汗马-成本(346951154) 16:45:19
那全靠自有资金？
昆明-贝子-成本(349768084) 16:45:30
以前听一个老师说过：GCD 是什么素质，小学没毕业当~~~~~，GMD 是什么素
质，哥伦比亚大学，当~~~~~~
懒人-群-服务(1652785012) 16:45:32
能以项目融资不是投资商
广东-JACK-造价(27667907) 16:45:56
懒总，现在在中国的重点项目，政府也是这么做的
昆明-贝子-成本(349768084) 16:45:59
好像是三天学一门造价的一个老师讲的
广东-JACK-造价(27667907) 16:46:31
如广州的金沙州，大学城，亚运城
广东-老牛-成工(1064964661) 16:47:10
我建议这样做：
第一，政府进行土地利用规划；
第二，政府进行区域规划；
第三，政府进行控制性规划
第四，按照城市功能要求，进行基础设施规划就是七通一平。
第五，公共的供水、排水、排污、热力、供电、通信、燃气及其他管线，道路，
公共绿地、公园等基础设施政府主导建设。
第六，各道路之间的地块有明确的体量控制，色彩、风格等，然后严格执行。
第七、开发商在圈圈内发挥聪明才智
广东-老牛-成工(1064964661) 16:49:25
我想要真这样，有些部门的官就少人争着去干料
郑州-kevin-成本(155200467) 16:50:00
现在的政府 不是这样做的吗？只是做的不像 走样了 当时他们的初衷应该是这
样的
广东-老牛-成工(1064964661) 16:52:06
融资问题可以通过股份制解决
广东-老牛-成工(1064964661) 16:52:20
政府一定是主导
广东-JACK-造价(27667907) 16:53:23
政府一定是主导没有错，但现在是领导意志主导了一切
广东-老牛-成工(1064964661) 16:54:05
不过估计要等，在涛哥的七一讲话熏陶出人才之后才能真正执行的了或者有好的结果
