（物业管理）物业管理前期
介入方案
前期物业管理方案
二〇壹二年二月十七日
目录
第壹部分前期介入服务的四个阶段 3
壹、物业顾问组建阶段 3
二、建设施工阶段 4
三、竣工验收阶段 5
四、物业销售阶段 6
第二部分物业管理模式及服务目标 7
壹、服务管理模式的设想 7
二、服务管理目标－－构建“阳光社区”11
第三部分项目组织架构和岗位人员设置 13
壹、组织机构设置和岗位人员配备情况 13
二、各部门主要工作职责 14
三、物资装备需求情况 17
四、前期介入工作计划 17
五、日常管理期工作计划 18
第四部分物业前期管理开支计划预算 20
1.行政办公用品计划表 20
2.维修工具计划表 20
3.护卫、消防装备计划表 21
4.环境绿化装备计划表 21
5.前期介入日常费用开销预算表 22
第五部分前期物业管理工作的开展 23
壹、前期物业工作重点 23
二、前期管理流程及工作计划 25
三、前期管理总要求 26
四、物业接管验收的前期管理 27
五、接管验收程序及注意事项 31
六、设备设施试运行 32
七、全面清洁开荒 32
八、样板房的服务接待工作 36
九、会所及康乐服务建议 52
第壹部分前期介入服务的四个阶段
****住宅小区的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的
物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的遗留问题，为
日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关
资源准备，确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。
****X公司针对****住宅小区的前期物业管理特点及项目进度安
排，拟在****物业管理平台的支持下，从客户关系、制度管理、
技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业规
程和工作计划，以保障****住宅小区物业的正常、有序运转，协
助集团使之物业建立良好之窗口形象。
要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至
关重要的作用，将根据物业施工进度的实际情况，对“****”制订科
学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，且按计划和阶段开展
各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。
壹、物业顾问组建阶段
对于物业管理前期介入，物业 X公司将依托集团 X公司总部强大的技
术力量以及和我们合作多年、极具专业见解及工作经验的各相关专业
专家，组建“项目前期顾问团”。根据物业特点，提出合理建议。前
期介入人员需要参和小区规划设计方案的变更讨论，从管理的角度审
视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工
作。
1. 小区人车分流的设计；人员、车辆进出智能化“壹卡通”系统；
2. 电梯联动监控和消控中心的设置五方通话，刷卡上下梯系统；
3. 会所功能设计；
4. 公共照明开关设置位置及开闭形式；
5. 家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；
6. 信报箱的设立，公共告示栏的配置；
7. 直饮水系统功能配置；
8. 公共洗手间的设置；
9. 小区垃圾房的设置；
10.物业管理用房的位置设计；
11.附属工程配置设施建设的设计参和。
二、建设施工阶段
建设过程中，物业前期介入人员及物业顾问每日到现场了解工程进度、
施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题
早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。
1. 提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目
的建议；
2. 分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理
的压力；
3. 审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；
4. 提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；
5. 提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；
6. 帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质
造成损伤；
7. 对施工现场出入的车辆实施安全监察和环境清洁措施管理。
8. 提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线
布置及所用建材的性能；且配合对各施工现场的水电核抄数据
和施工单位正常使用的管理。
9. 检查工程施工进度（根据需要参和建造期有关工程例会和建筑
负责人定期碰面会等）；
10.检查前期工程的施工质量，且就原设计中不合理但又能够更改
的部分提出建议；
11.配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；
12.提出遗漏工程项目的建议；
13.对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设
备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、
OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。
三、竣工验收阶段
物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参和工程例会，及时提
出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做
好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐壹检查。
1. 参和委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，且建立验收档案；
2. 发现可能存在的施工隐患，且列出遗漏工程；
3. 参和重大设备的调试和验收；
4. 制订物业分户验收流程且执行；
5. 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。
四、物业销售阶段
良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有
助于开发单位树立企业品牌形象和知名度。因此，物业管理前期介入
人员将根据实际情况，协助开发部的物业销售和宣传推广。
1. 制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备；
2. 会所的服务和管理；
3. 小区门岗、售楼处及样板房的保安、保洁规范等服务，建立
良好的物业形象；
4. 设置物业专业人员在售楼现场解答客户对小区物业管理方面
的疑问；
5. 对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；
6. 负责有关售楼宣传、构建小区未来的居所环境，物业服务、
配套设施的宣传和推广。
7. 拟在****推行科学、实用的“礼宾助理服务”，从而扩大物业
管理的服务领域，使服务更为细致，反应更为快捷。
第二部分物业管理模式及服务目标
壹、服务管理模式的设想
****是集团 X公司第壹个整体开发的优良项目，集 X公司技术
和资金的优势，大手笔打造的高档纯住宅小区，真正实现以房地产带
动建筑业发展的思路。为此，作为物业前期介入，也是物业行业经过
多年探索的成功经验，作为开发的壹个后勤部门开展工作，在全国壹
二线城市采用这种模式非常成功，为达康 X公司树立品牌，创品牌打
造精品小区奠定扎实的基础。为达康 X公司大盈利，大发展提供强有
力的后勤保障，促进了楼盘更好的销售，且在同等楼盘的销售价格上，
有着壹定的提价优势。物业 X公司历经多年的市场运作，由于利润薄
弱，没有完全发挥应有的更加功效，因此，我 X公司作为集团的下属
企业，壹定以集团 X公司大局为重，学习和借鉴先进管理模式，结合
自己实际情况，摸着石头过河。众观中国地产业多数的房地产商，如
万科、保利等全国著名房地产品牌企业，均以其产品开发的建筑质量
和优质的物业服务取胜，从而在全国各地创造出壹个又壹个的精品楼
盘，在房屋销售价格上也比壹般非品牌楼盘高出 10%，企业从中获取
丰厚的利润回报。近年已有恒大华府、碧桂园俩大品牌进驻郴州地产
市场，现正开发挂牌销售的楼盘，其地理位置和周边配套条件且无优
势，然而开发企业成熟而大气的前期运作模式，除大胆的在楼盘景观
建设投入外，更是大手笔投资把前期物业服务体现得淋漓尽致，其品
牌的效应和优质的物业服务的发挥，使其楼盘的销售价格远远地突破
郴州本地的新高，从开盘以来空前好的销售量来见，也得到了郴州客
户的认可。
现本市物业企业均采用包干制运营，盈余或者亏损均由物业服务
企业享有或者承担。但郴州市属于物业管理起步较晚的地区，物业服
务行业仍在摸索发展的幼稚期，在市场竞价激烈的条件下，多数物业
企业采取尽量减少人员开支，来降低运营成本，获取企业利润的最大
化，然而造成从业人员工资福利待遇低，员工招聘困难，从业人员素
质参差不齐，服务质量普遍不高，物业服务企业和业主甚至和开发商
之间之间矛盾重重的恶性循环，最终导致俩败俱伤。根据我 X公司在
著名地产商恒大集团和碧桂园进驻郴州后考察的经验，安居 X公司拟
在****住宅小区前期物业管理模式上打破本地物业管理行业惯例的包
干制，而实行酬金制运营模式和服务管理，即前期物业管理阶段的服
务管理所有开支成本，由物业方在履行物业服务活动开展的过程中，
按预算申报的方式向开发建设方提出申请，经审核后按计划资金拨付
物业管理费用的方式。既易于让物业的服务品质得到有效的保障，从
而提高开发本项目的销售，又适合物业企业在行业的立足和平稳度过
行业的幼稚期，避免物业企业因承接的物业项目开发周期长，入住率
低，因物业成本等问题，导致各种恶性循环的矛盾产生。
根据优质物业服务的要求和项目的特点相结合,****物业通过对
项目的情况分析及对项目周边情况的了解,结合对项目的定位,我们
认为****住宅小区的物业管理服务壹定要把“安全、舒适、快捷、健
康”放在首位。
****住宅小区物业管理围绕“安全、舒适、快捷、健康”八个字
展开。
安全是指让业主在小区里生活得安全放心；
舒适是指要创造优美整洁的环境，让业主感到舒适、温馨；
快捷是指让业主在小区里方便的和各地进行联系，交换信息，这
就要求我们打造壹个高端品位的智能化小区；
健康是指良好的环境促进人的身心健康，同时丰富多彩，形式各
样的社区文化活动引领业主健康的生活工作习惯。
为此，项目的物业管理和服务要按照以下要求展开：
1、科学化、制度化、规范化、高起点
****住宅小区技术含量高，管理范围广，不能只凭经验办事。要积极
探索制定且不断完善壹套覆盖各个方面的管理制度，使整个管理工作
有章可循，有据可依，管理和服务走上科学化、制度化、规范化的轨
道；要有高素质的员工队伍，高技术的管理手段，高标准的管理要求。
只有这样，才能达到好的管理效果。
2、加强治安防范，严格出入管理制度，建立客户档案
小区住宅管理最重要的就是安全管理。而****住宅小区物业管理的安
全保卫工作极其重要，必须加强治安防范，建立和健全各种值班制度，
坚持外来人员出入检查登记制度，坚持定期检查楼宇防盗和安全设施
制度，坚持安全管理下班交接检查制度，坚持 24小时值班巡逻，力
求做到万无壹失。同时，应全面建立客户档案，熟悉业主情况，增加
沟通了解，做到时时心中有数，确保业主的人身和财产安全。
3、加强消防管理，做好防火工作
由于****住宅小区功能多、设备复杂、人流频繁、装修量大（特别是
入伙初期，将面临大批量的装修管理），所以火灾隐患因素多。因此，
****住宅小区物业管理防火要求高，应特别加强对消防工作的管理。
做好对业主、对各施工单位用火、用电的宣传教育及监督管理工作，
明确防火责任人，熟悉消防基本知识，掌握防火、救火基本技能；加
强防范措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发现问题及
时处理，消除事故隐患。
4、重视清洁管理
环境卫生好坏是小区管理服务水平的重要体现。我们将在自身环境管
理经验的基础上，为小区提供专业的清洁服务工作。为此要制定完善
的清洁细则，明确需要清洁的地方、材料、清洁次数、检查方法等。
同时要加强经常性巡视保洁，保证大堂、电梯、过道随脏随清，广场
走道无杂物、灰尘，门窗干净明亮。
5、强化设备管理及设施的维修保养
设备、设施的正常运行是小区是否正常运作的核心。应重视对****住
宅小区水电设施(包括高低压变电房，高低压电缆、电线，上下水管
道等各项设施)的全面管理和维修，供水供电要有应急措施。应特别
注重对电梯的保养和维修，注重对消防系统的检查、测试。要有健全
的检查维修制度，要对公用设备、公共场所，如大厅、走道、电梯间
等定期检查、维修维护。对业主的设备报修要及时处理，且定期检查。
要做到电梯运转率不低于 98％，消防设备完好率达到 100％。
6、设立前台客户中心，完善配套服务
管理就是服务。为方便客人，满足客人需要，****住宅小区应有配套
的服务，设立客服中心。帮助业主、租户办理各种手续，解决相关问
题；提供问讯、商务等各类服务，包括提供壹些日常性服务，如协助
接待来访客人，回复电话投诉，提供打字、传真、复印及订票服务等；
提供其他可能的委托服务，如代送快件等（小区多种运营有偿服务范
畴）。
7、加强沟通协调，不断改进工作
小区管理处应加强和业主的沟通，主动征询、听取他们对管理服务工
作的意见和要求，认真接受、处理业主、租户的投诉，及时反映、解
决他们提出的问题。要谨慎对待，协调好各方关系，协调配合好政府
各部门的工作，仍要不断改进各项管理，使各项工作指标达到同行业
先进水平。
二、服务管理目标－－构建“阳光社区”
****住宅小区作为高尚物业居所，开展物业管理工作，就必须高
度重视他们的文化需求、服务需求及主动参和社区建设的愿望,共同
营建高品质的服务环境。
我们提出构建“阳光社区”的人居理想模式，强调由“物化”管
理上升到“文化”管理，实现传统家居理念和现代生活方式高度共融
的“阳光社区”的管理目标。文化管理涉及俩个层面，壹是通过多种
交流形式促进物业管理人员和小区成员以及小区成员之间的正常沟
通，使“长幼有序，睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归，且激
发小区成员共同参和建设社区人文环境的积极性。二是通过多种宣传
形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是
在使用共享性较强的物业中，进行约束和引导，以降低管理难度，提
升管理效果。我们的设想是：
1、倡导“全员参和”的管理文化：
在管理处内部我们强调员工在合理分工基础上的充分合作，例如
在保洁方面提倡“人过地净，全员保洁”，安全管理方面提倡“全员
防范，全员消防”等，以多层面的共同参和和协作来弥补管理上的缺
项和漏项。在小区内，我们推崇“为客户节约每壹分，让客户满意多
壹分”的管理理念，实现“管理开放，开放管理”。把热心小区公益
事业的业主组织起来，参和社区的安全管理和社区文化建设。且且，
通过实施“年度管理报告制度”，定期如实向客户报告综合管理服务
费的收支使用情况，以及治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作
的运作情况，真正做到尊重业主权益。
2、推广“平等互动”的服务文化
服务文化的涵义在于“把提供优质服务视为工作的自然方式和最
重要的规范”。服务连着业主和物业管理人，我们对俩者关系的定位
是：建立在权利和义务对等基础之上的合法契约关系。建立这种认识
能使员工真正尊重自身的工作，产生服务热情，自觉尝试去寻找满足
业主期望的恰当方法，提供发自内心的“微笑服务”。业主在享受服
务的同时提出改进意见，服务产品的供方和需方均保持愉悦的心境，
服务水准在平等互动的基础上得以提升。
3、营建“和睦亲善”的社区文化
社区文化是物业管理人和小区成员共同创造的、具有社区特色的
精神财富和物质形态的完美结合，社区文化建设的最终目的是在居住
区内建立壹种“和睦亲善”的文化氛围，以取代社区中正在蔓延的“人
情冷漠”。我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带，建立崭新
的社区公共秩序。
我们将围绕“爱国主义、环境保护、社区科普、全民健身、社区
公益、尊老爱幼、物管宣教、健康家居”等八大主题来组织、策划社
区活动，努力把****住宅小区创建为“精神家园”。
4、塑造“亲和人文”的环境文化
现代信息时代的到来，业主更加关注社区内的人文环境。物业管
理人和业主壹起参和环境文化的建设，将极大地满足业主愉悦身心、
亲近自然的居住需要。在环境文化氛围营造上，我们将导入壹套结合
现代和传统、符合建筑设计特色的形象识别系统，提升档次；提供高
品质的园艺维护，保持绿化的良好长势以承续设计理念；以多种形式
组织业主开展环境保护及美化家园活动。且不断完善居住区内的园林
小品及自然景观，营造厚重的人文气息，建立人和环境和谐共融的“文
化社区”。
第三部分项目组织架构和岗位人员设置
壹、组织机构设置和岗位人员配备情况
结合对****住宅小区的管理设想，我们认为，完善明晰的管理职
责、高效节约的组织架构，是物业 X公司保证管理成效的前提，是为
业主提供及时、完善物业管理服务的基础。在****住宅区项目上，从
提高工作效率的角度出发，建议尽量减少不必要的管理环节，特设置
以下的管理架构（见组织架构图设置表）
物业服务中心人员的配备及组织架构图设置表
根据之上客服中心架构示意图，管理中心拟配备 56人。
备注：本方案只是对项目的管理岗位进行预设置，而各岗位的具体人
员编制则要根据小区入伙情况及各岗位的工作范围进行配置
增减。所有人员工资、福利、服装、工作餐等费用由开发单位
承担。
二、各部门主要工作职责
1）物业 X公司总部：
负责协调、监督、检查、指导****的管理情况及实际成效，控制费用
开支，合理调配人力、物力；定期和相关主管部门沟通汇报，且根据
其相关意见调整****的管理计划。
2）服务中心项目经理：
A执行 X公司决议，负责****日常工作的整体计划、协调、组织、控
制及跟进落实；
B对项目的服务质量及运营成本进行目标控制；
C参照住宅小区物业管理标准，对项目每日的管理情况进行现场检查
及督导落实整改；
D每月对小区的管理实效进行综合评审考核，且对存在问题组织及时、
有效的专项整改，保障高质量的物业管理及服务。
3）客户服务部：
A面向业主现场接受咨询、意见、建议、投诉、求助、质疑等工作，
突发性事件处理及报告；
B定期组织进行业主意见调查，回访统计分析工作，及时掌握业主综
合评价等数据；
C根据业主的实际需求，协调其他各部门，及时为其提供各类专项有
偿服务；
D根据交楼的计划安排楼宇前期介入、接管验收、单元移交及楼宇交
收统筹工作；
E定期落实社区文化活动的拟定及组织工作；
F二次装修的申报、监督、管理工作；
G接受业主的零星报修工作，且及时反馈工程人员，安排工程人员及
时上门进行维修服务；
H按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支
情况；
I负责****项目的清洁、绿化、消杀工作的检查、考核、工作质量的
监督管理等；
J礼宾部的规范操作（电瓶车对小区内业主接送、样板房管家）
K为进壹步提高物业管理服务质量和效率，在短时间内解决业主的投
诉，同时全面提高员工职业道德水平和工作责任意识，也为了提高业
主的满意度，最终满足业主高标准、高质量的健康生活需求，在客户
服务管理工作上推行“礼宾助理”服务。
L前台接待的规范管理工作；负责向住客提供全方位的尊贵服务，接
收客户电话之服务要求、投诉等，向各部门转达住户的要求，协调各
部门的工作，保证住户需求在 24小时内获得反馈。“助理”对客户提
出的服务要求进行全程监控，务求按时确保服务质量；定期拜访客户，
听取服务质量反馈意见。
M对****项目各类型物业进行管理费收缴、代收代支费用的收缴等；
N进行管理中心的成本控制、资金计划和管理。
行政部：
A主要负责客服中心的内勤管理，包括文件、档案、正常办公运作、B
会议召集、固定资产及物品的采购和保管等工作；
C负责客服中心人员招聘、培训的组织；
D负责客服中心人员的考核、薪酬管理等；
E负责客服中心内部管理制度的制度及实施监督等。
三、物资装备需求情况
为创造壹个良好的生活和工作环境，请按物业建设规划的要求配
置物业管理用房物业管理用房包括：
1. 管理服务用房：管理处接待、办公用房；
2. 保安、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修材料、清洁
物料和更衣等的管理用房和仓库；
物业管理用房的配置要求：
1. [管理处办公用房]划分为客户接待和办公俩个区域。
2. [工程维修作业工作室]需放置梯子、台钻等设备及备品备件仓库。
3. [保安、保洁人员休息、更衣室]放置更衣箱、凳子、保洁工具等。
之上配置除管理用房外，其他用房可利用车库等多余房间，以不侵占
正式办公用房为宜。总的原则是，给业主及租户带来方便，提高物业
人员工作效率。
四、前期介入工作计划
序号 工作计划 计划要点 实施时间 备注
工程管理介入
售楼处保安、清洁服务
客户档案建立
1
成立****前
期介入工作
组 物业资料归类收集
时间项目
进展确定
协商确定管理处办公场所；
二次装修管理处办公场所；
办理管理处有关运作手续；
人员配置、培训；
2
成立住宅区
物业管理处
管理处办公设备配置。
项目入伙
前 2个月
3 收集各类工程资料； 入驻
前期介入 熟悉、掌握各类设施和系统
前 二
个月
导入 ISO9001；
导入****物业各项规章制
度；
4
导入****物
业管理模式
导入****物业管理理念。
物业验收（软、硬件）；
资料移交；5 物业接管准
备 问题备忘。
入驻
前 壹
个 月
内
收集小区合理化建议分析
调查结果，
上门调查和回访；
6
首次业主
意见调查
提出改进方案。
入驻
前 壹
个 月
内
五、日常管理期工作计划
管理策划 内容描述 备注
完善日常管理流程，修订会务运营管理办法；
完善各类壁挂文件，VI系统，物业招租配合
程序；
建立完善的分包方工作绩效考评体系；
展开管理委员会的筹备工作。
体系完善
定期内部评审 ISO9001（2012版）质量管理
体系
定期对员工进行服务意识、技能培训；服务持续
改进 定期上门回访及开展客户意见调查；
全面开展促进****销售的住宅小区的文化活
动（壹年不少于 2次）；
开展各种形式的物业法规宣传活动，制作小
区办事指南；
定期开展客户消费意向调查，适当调整服务
项目及内容
会所策划
营运
加强对分包项目的监管
俩年内达到区、市物业管理示范小区标准，
管理达标
三年内达到省优秀物业管理示范小区标准
第四部分物业前期管理开支立项预算
1.行政办公用品立项表
名称 数量 单价（均价） 合计 备注
办公桌椅 5
打印机 1
传真机 1
会客桌椅 2
复印机 1
电脑设备 3
空调机（分体式、柜式） 2
饮水机 2
照相机 1
电话 1
档案、资料柜 1 整体制作
员工服装 56
各类标识牌 1
鞋套机 4 根据样板房数量
伞架 2
电瓶见房车 3
小区宣传栏 1
员工餐厅用具
各类办公用品 1
小计
2.维修工具立项表
名称 数量 单价 合计 备注
75型室内疏通机 1
200型室外疏通机 1
8KVA型电焊机 1
冲击钻 1
砂轮切割机 1
手电钻 1
台钳 1
梯子 1
万用表 1
摇表 1
潜水泵 1
电工工具 2
电流表 1
打磨机 1
水工工具 1
高层作业工具 1
其它工具材料备件 1
3.护卫、消防装备立项表
名称 数量 单价 合计 备注
无线对讲系统 12
消防工具 2
巡逻车 1
3米高铝合金人字梯 2
床及床上用品 24
手电筒以及雨具 12
4.环境绿化装备立项表
名称 数量 单价 合计 备注
洗地机 1
吸水吸尘机 1
打磨机 1
抛光机 1
剪草机、雨衣 1
小推车、胶水管 3
农药喷杀器 1
铁锹、锄头 1
多功能清洁车 1
小计
备注：之上四项物资开办筹备物质立项表，由开发方出资采购。
5.前期介入日常费用开销预算表
项目 月预算额（元） 年预算额（元） 备注
工资费用
项目经理 5000 1 60000 社保费未计
行政部 2500 2 60000 社保费未计
礼宾部（置业顾问） 1800 10 216000 社保费未计
前台接待 1800 1 21600 社保费未计
物业收费 1800 1 21600 社保费未计
维修 2400 3 86400 社保费未计
保洁 1200 10 144000 社保费未计
绿化 1600 4 76800 社保费未计
1
秩序维护 1800 24 518400 社保费未计
2 工作餐费 16800 56 201600 10元每人每日
4 办公费用 500 56 6000
印刷、办公用品等费
用
5 交通费用 300 56 3600
6 接待费用 600 56 7200
7 饮水费 200 56 2400
8 办公室水电费 56 0
通讯费用 100 56 1200 宽带网络费
9
手机通讯费 100 5 6000
办公室通讯费 300 56 3600
10 培训费 2000 56 112000
计划物业人员考察
培训费
12 员工人身意外险 100 56 5600
13 不可预见费用 500 56 6000
合计 1560000
备注：之上日常费用开销预算合计：1560000元，由开发方出资。
第五部分前期物业管理工作的开展
壹、前期物业工作重点
（壹）建立****住宅小区项目管理部的沟通渠道。和同人置业良好的
沟通是****住宅小区管理成功和否的关键，物业 X公司将建立 X公司、
管理处、现场三个层次的沟通渠道。在项目进驻的初始阶段起，就建
立 24小时值班的客户服务热线，随时接受业主咨询和服务需求。
1、认真听取集团或使用人对物业管理的要求、希望。
2、了解集团或使用人对物业使用的有关安排、打算。
（二）全面了解物业的土建结构、管线走向、设施、设备安装等情况，
参和工程验收，协助成品保护，进行器材检查、外观检查、性能检查、
功能测试、标牌检查，且按整改计划督促整改。
（三）设计管理模式拟定管理制度。根据前期管理过程中集团的意见
和要求，结合现场实际情况，对各项管理方案进行调整，使之更加适
合集团的要求，经过壹段时间的运行磨合，最终固化为基于 ISO9000
标准要求的****住宅小区物业服务中心程序文件及作业指导书。
1、拟定物业辖区的规章制度、装修施工管理办法、大门出入管理
办法、停车场管理办法等。
2、设置物业辖区内的物业管理处，规定各类人员岗位责任制定等。
3、制定上岗人员的培训计划，且实施计划。
（四）办理移交接管事宜，进行工程及物业资料交接。
1、拟定移交接管办法。
2、协助和办理移交接管事项。
（五）建立良好的外部公共服务系统和服务网络，以利于今后工作的
开展。
1、消防、电梯等专业维保 X公司的评估、选定。
2、同街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事
业、商业及文化娱乐等部门进行联络、沟通。
3、建立代办服务项目网络。
（六）工程、技术等档案资料的建立和管理。经整理后按照资料本身
的内在规律和联系进行科学的分类和归档，所有资料实行“双档”（电
子档案、文本档案）管理，且对重要资料进行备份以及规定相应的保
存时限。
（七）协助作好小区入伙前的准备工作。物业 X公司在长期的物业管
理实践中积累了丰富的相关工作经验，我们将在总结过去经验的基础
上，协助作好****住宅业主入伙及相关手续的办理工作。
（八）清洁开荒工作。****住宅小区入伙前，施工管理方将负责进行
初次全面清洁工作，物业管理 X公司将给予全面配合，在进行开荒过
程中，特别注意外抢、石材地板、瓷砖地板、不锈钢表面的清洁。注
意不使用有腐蚀作用的清洗液，防止腐蚀后造成损失及后续管理的困
难。
二、前期管理流程及工作计划
（壹）物业接管工作流程
签定物业委托管理合同
进行物业的接管验收
钥匙移交
组建物业接管验收小组
三、前期管理总要求
（壹）进行功能区、辅助工程的前期管理和设备调试，充分了解、熟
悉物业情况，对影响今后使用功能的工程问题提出整改合理化建议，
制定操作性强的物业管理方案。通过详细查见各专业设备系统的设计
技术参数，结合设备随机技术文件，了解掌握各专业设备的技术性能
参数、安装基础、标高、位置和方向以及维修拆卸空间尺寸、动力电
缆连接等技术问题。在符合设计规范、技术设计要求的前提下，应使
设备及系统的巡视操作便利、易于维修保养，设备系统容量容易调节
匹配，系统管线布置和流程控制更趋于合理，各系统的功能、功能流
量输出应便于计量管理，便于经济核算。****物业 X公司将就这些问
题提出改进建议，提请设计单位和工程筹建处改进。
（二）严格按相关规范要求进行各项验收，确保物业质量。参加设备
安装工程的分部分项工程验收、隐蔽工程的验收和设备安装工程的综
合验收。熟悉楼宇各设备系统安全经济运行的状态参数，掌握设备系
统的调节控制方法、紧急情况的处理措施，提出设备系统运行管理方
面的整改意见和建议。
（三）明确开发商、施工安装单位、物业 X 公司及专业 X公司各方的
责、权、利的关系。
（四）接管****住宅小区物业管理后确保集团或使用人各项工作的正
常开展。
四、物业接管验收的前期管理
按照物业接管验收的程序和要求，依据国家制定的物业接管验收
标准，做好接管验收工作，做到全面、细致而不漏项，为日后的物业
管理打下坚实基础。
（壹）物业接管验收
物业接管验收分为现场验收，资料交接及其它交接等三个方面。
移交管理用房
开始进入正式管理
1、验收引用标准：
GBJ7建筑地基基础设计规范
GBJ10钢筋混凝土结构设计规范
GBJ11建筑抗震设计规范
GBJ14室外排水设计规范
GBJ16建筑设计防火规范
GBJ45高层民用建筑设计防火规范
GBJ206木结构工程施工及验收规范
GBJ207屋面工程施工及验收规范
GBJ232电气装置安装工程施工及验收规范
2、现场验收主要项目
（1）主体建筑外观、各构件安装和墙体饰面等符合建筑规范要求。
（2）各类屋面必须符合 GBJ207中 条的规定，排水畅通，无积
水，不渗漏。
（3）室内装饰装修工程和消防工程必须符合有关规范要求。
（6）供配电系统：地区变电站及各变电所内正常供配电设备、应急
供配电设备、柴油箱及油库、各配电房的防鼠要求、各弱电检
查井内管线及电箱、公共照明灯具等符合标准要求。
（7）各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，相应的防雷设备必
须经过专业部门的检测，且持有检测单位签认的合格证，接地
阻值必须符合 GBJ232的要求。
（8）电梯的启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声和震动声
不得超过 GBJ232的规定值。制动器、限速器及其它安全设备
应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记
录及完整的图纸资料均应符合要求。
（9）智能化系统：楼宇自动化（电力、保安、办公自动化、网络通
讯等）应符合国家标准；消防设施必须符合 GBJ16、GBJ45的
要求，且且持有消防部门检验合格签证。
（10）给排水系统：各供水、消防水泵及电机等，各水箱、给排水管
网、接头及阀门等，检查井内管接头、水表、阀门等，消防供
水管网、接头、阀门、消火栓、人防工程及相应供水系统，均
要求符合 GBJ14规定。
（11）装饰工程：玻璃幕墙、框架、门和门框及附件、护栏及扶手、
外墙饰面、公共区域设施设备的外装饰、各种标记及区域图标、
公共洗手间、灯具及其它小电器设施、各设备及管理用房、信
报箱等。地面、地脚线、内墙饰面、防火卷帘、护墙板、天花
各种装饰等，均应符合标准要求。
（12）大堂的设备设施及装修工程符合规范要求
（13）通信、自动控制室、信息机房等网络设备房间屏蔽墙体符合规
范要求
（14）附属工程及其它，包括室外排水、沟道等设施符合 GBJ14要求。
（15）。消防控制中心及消防控制室的设备设施应符合标准要求。
（二）资料交接
1、 产权资料：
（1）立项报告；
（2）批准文件；
（3）信息许可证；
（4）用地批准文件；
（5）施工许可证；
（6）红线图；
（7）测量报告。
2、技术资料：
（1）竣工图（包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽
管线的全套图纸）
（2）地质勘察报告
（3）工程合同及开工、竣工报告
（4）工程预决算分项清单
（5）图纸会审记录
（6）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）
（7）隐蔽工程验收记录
（8）沉降观察记录及沉降观察点布置图
（9）竣工验收证明书
（10）钢材、水泥等主要材料的质量保证书
（11）新材料、构配件的鉴定合格证明书
（12）设备（水、电、空调、电梯、消防、网络、通讯）及卫生洁具
检验合格证书
（13）砂浆、混凝土试块、试压报告
（14）供水试压报告
（15）机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试
记录等
（16）消防设备合格证书
3、验收资料：
（1）工程竣工验收证书
（2）消防工程验收合格证书
（3）供用电协议书
（4）用电许可证
（5）用水审批表及供水合同书
（6）电梯使用合格证
（7）电话 X公司协议书
（8）信息验收证书
五、接管验收程序及注意事项
1、接管验收程序：
（1）物业 X公司将以书面报告提请开发商接管验收；
（2）开发商接报告后对验收项目逐项进行审核，认为具备条件的在
壹周内签发验收通知和约定验收时间；
（3）开发商和物业管理处会同工程建设单位共同对验收项目进行检
查验收；
（4）在验收中若发现质量问题，发出限期整改通知书；
（5）经检查合格的项目，各方签署验收合格证，签发接管文件。
2、注意事项：
（1）接管验收前，物业管理处主动和开发商主管部门、施工管理方
协商有关接管验收事项交接双方具体人员、具体时间、注意事
项等），同时要求统壹验收标准，明确交接方的责、权、利。
（2）物业管理处将对物业的质量进行检查，且清点设备设施数量以
及物品种类、图纸资料及要求的参数，验收报告须交接双方认
可签字后才能有效。
（3）物业管理处对存在的问题记录在案，且书面报告给发展商相关
部门，无法整改的需保留记录，共同协商后处理。
（4）注意工程剩余材料、设备系统的随机备品、备件、专用工具、
仪器仪表的验收和管理。
六、设备设施试运行
设备设施在验收合格后，物业服务中心对设备设施进行试运
行，物业服务中心的工程技术人员将在设备安装调试单位配合下
直接操作设备，且请设备调试单位对相关操作人员进行设备正式
运行前的培训，以确保设备能正常运行。
七、全面清洁开荒
（壹）清洁开荒工作的范围
物业方可根据的甲方要求和实际情况，进行全面的清洁开荒工作，
主要包括：各楼层的通道、广场、室内地面（大理石、花岗石晶面处
理、地砖清洗、木地板打蜡等）、墙壁（不包括外墙）、天花板、灯具、
电梯、楼梯等室内外相关设施、设备；地下室、灯具、楼梯等相关设
施、设备；室外地面所有设施等。
（一） 清洁开荒工作程序及标准
项目 主要物料及设备 工作程序 标准
大理石
地面
洗地机、吸水机、
晶面处理机、晶
面处理剂、地板
清洁剂
1先扫去垃圾杂物；2用洗地机及地
板清洁剂彻底清洗，且用吸水机吸去
污水；3再用地拖反复拖净地面；4
最后用机器进行晶面处理；
光亮照人、明洁
如新
瓷砖地
面
洗地机、吸水机、
洁瓷灵、地拖
1扫除地面垃圾杂物；2用刀铲铲除
顽固、坚硬污物；3用洗地机及药水
彻底清洗，吸去污水；4用地拖反复
拖净。
干净、无水泥、
油漆等污点
天花板
/龙骨
尘扫、毛巾、铝
梯、
1用尘扫来回清扫，除去灰尘及蜘网；2
部分地方借助铝梯清洁。
无明显灰尘
灯盘
毛巾、铝梯、清
洁剂
1借助铝梯，用毛巾及清洁剂擦抹表
面污垢；2用干毛巾抛光表面
无污尘、污渍
玻 璃
（含边
框）
玻璃刮刀、玻璃
清洁剂、吸尘机
1先用吸尘机吸走边框泥沙；2在玻
璃表面涂上药剂，用玻璃刮刀刮去污
迹。（对于表面的胶点及水泥点采用
特殊工艺处理）
光洁明亮无污渍、
手印、水泥点、
胶点；无划伤内
膜
电梯轿
厢
毛巾、百洁布、
不锈钢油、吸尘
机、铝梯
1用吸尘机吸去门轨槽里的泥沙；2
清洁天花、按钮；3用毛巾及钢油擦
抹厢壁。
厢门光洁明亮，
无手印；门轨槽
里无泥沙。
电梯厅
墙面
玻璃刮刀、刀片 1先用刀片刮去顽固污渍；2涂上清
洁剂，用刮刀刮去污液。
光洁、无污渍，
纸擦 30CM无明
显灰尘
消防楼
梯
刀片、钢丝球，
地拖
1扫除地面垃圾杂物；2用刀铲铲除
顽固、坚硬污物；3用洗地机及药水
彻底清洗，吸去污水；4用地拖反复
拖净。5、扶手洁净；
干净、无水泥、
油漆等污点
洗手间
毛巾、刀片、铝
梯、清洁剂、毛
刷、消毒绿水
从上到下，对洗手间各部分进行全面
清洁。
地面无灰尘水渍；
墙面纸擦 30CM
无明显灰尘
注：重点、难点部位的清洁方案
1、玻璃
（1）当玻璃上有胶点及水泥点时，用壹般的清洁方法已经无法清洁，
只能用特殊工艺方法清洁；
（2）对于胶点，能够喷洒少许化胶剂，待药水充分反应后，用湿毛
巾擦去即可；
（3）对于水泥点，准备壹定浓度的酸性溶液，用喷壶喷洒在上面，
稍等片刻，用刀片小心地轻轻地刮去。
（4）最后，再使用玻璃刮刀、玻璃清洁剂全面清洗壹遍。
2、地面大理石
花岗石、云石属于价格昂贵的，精美华贵的装饰材料，可是
随着时间推移，会受到侵蚀和磨损，如果不加以保护，很快就会
失去原有的光泽和亮度，大大缩短其使用寿命。因此，我司对地
面进行专项养护。针对联美品格住宅小区地面材质情况，我司对
大理石、花岗石地面采取晶面处理的方式，此种方式能够长时间
保证地面的光洁度，观感较好，显得高档、华贵，且且不容易出
现污水浸渍现象。
（三）清洁检查标准
保洁内容 保洁标准 检查方法
玻璃门 无尘、无污物、无明显手印
防盗门 无尘、无污物
防火门 无明显污迹呈本色
天台门 无尘、无污物
大门、围栏 无明显污迹、油迹
门
卷闸门 无蜘蛛网、无明显污迹、油迹
目
视
大堂玻璃 清洗后无明显污迹
楼道玻璃 清洗后无明显污迹窗
房间玻璃 清洗后无明显污迹
目
视
大理石地面 无明显脚印、污迹，壹米之内有
明显轮廓
瓷砖地面 无明显污迹、脚印
目
视
胶质地面 无明显灰尘 纸巾擦拭 50cm
地
面
大理石、水磨石
地面
无灰尘、污渍、胶迹 目
视
水泥地面 无杂物、明显油迹、污迹
办公场所打蜡 光亮无明显蜡印
广场砖地面 无杂物、明显油迹、污迹及泥渣、
沙石
外墙清洗 清洗后无明显污迹
大理石贴瓷墙
面
无灰尘、污渍、胶迹
纸巾擦拭 50cm
涂料墙面 无明显污迹、脚印、油漆痕迹
墙
面
水泥墙面 无蛛网、明显油迹、呈本色
目
视
标识牌 无明显污迹、灰尘
消防楼梯 无杂物、污迹和明显灰尘
楼梯扶手 基本不被污染，无尘 纸巾擦拭 50cm
天花 无蜘蛛网、明显灰尘、污迹
空置房、架空层 无污迹、蜘蛛网
管道 2米以下无明显灰尘、呈本色
通风窗 侧视无明显灰尘、呈本色
天台 无明显污迹
目
视
垃圾桶（箱） 外表无污迹、油迹
烟灰盅 标志图案清晰
灭火器、消防栓 无明显灰尘、污迹
目
视
八、样板房的服务接待工作
为了完善服务中心的整个流程，体现出服务中心的现代化管理及
人性化的服务。确保整个楼盘的销售服务水平达到星级服务要求，协
助销售部做好后勤服务保障工作，给参观楼盘客人提供壹个舒适、优
雅的环境，做到贴心、用心、细心。
壹、服务接待要求：
（壹）、VIP客人壹级接待：
1、VIP客人壹级接待指由集团 X公司总裁、副总裁、
总监、总裁助理带领，且致电重点接待的客人、参观团队或新闻媒介；
2、项目物业负责人及所有管理人员均到售楼部门口
迎接，陪同参观介绍，直至领导和客人参观完毕上车离开；
3、沿楼盘入口处增设 4-8名警卫队礼宾（根据现场
配备的警卫队员人数来定）敬礼迎接，离开时在路口列队行举手礼欢
送。（二）、VIP（二）客人二级接待：
1、VIP客人二级接待指由集团 X公司领导、下属各 X
公司领导带领或致电接待的客人、参观团队或新闻媒介；
2、项目物业负责人及在场的所有管理人员均到售楼
部门口迎接，陪同参观介绍，直至领导和客人参观完毕上车离开；
3、在售楼部入口处设 2名警卫队礼兵敬礼迎接；
4、准备冰冻（夏天）瓶装矿泉水和毛巾供客人使用
（根据现场情况适时递给客人）；
5、通知样板房接待员提前将室内灯光和空调调到最
佳状态，检查样板房物品、卫生是否到位，然后在样板房门口迎接客
人；
6、别墅样板房每栋、高层样板房每层要配备 1名警
卫队员负责现场接待跟进工作。
（三）、壹般客人接待：
1、壹般客人指自行到售楼部来见楼的客人；
2、由样板房接待员按“服务流程要求”接待客人。
二、服务流程要求：
1、样板房接待员迎接客人：
1）当客人行至离样板房岗位 3米处,微笑站立迎接
客人：“您好,欢迎光临 XX样板房”。
2）待客人进入样板房休息区域,提醒客人：“您好！
请您穿上鞋套,”依次将鞋套双手递给客人。
3）如果客人较多，须依次提醒客人：“请稍等，请
您穿上鞋套。”且随最后壹位客人进入样板房。
4）如果有售楼员陪同进入，接待员在门口保持等待
状态；如果有老人或儿童，须随时给予照顾和见护。
5）如果没有售楼员陪同，接待员须主动和客人交流。
2、讲解样板间：
外观、周边、户型结构、朝向、面积---门厅---客
厅---主卧---主卫---次卧---次卫---餐厅---厨房---阳台等壹壹进
行介绍、讲解。
3、客户回顾样板间：
如无须讲解时，接待员：“您慢慢参观，有需要可
随时告知我们。”回到门口。
4、离开：
“谢谢光临！欢迎下次再来!”礼貌地微微鞠躬迎送
客人离开。
5、接待员的言行举止：
1）说话声音适度，吐字清晰，节奏平稳，以客户听
清为主；
2）用心倾听客户提出的问题，片刻思考之后做出解
答；
3）注意观察客户的每壹个眼神，思考他所想要了解
的情况；
4）站姿要端正、大方、得体，不能斜倚，不能俩臂
交叉胸前或无端摆动；
5）引领客户时距离适当，言语、手势大方得体。
（四）礼宾服务工作规
1、分别于住宅大堂设“礼宾助理”，24小时接受咨询和服务
2、为更好地宣传置业管家服务，方便业主和助理取得联系，将特定
专职“置业管家”的相片、个人特长、服务电话等助理资料镶嵌在每
壹幢住宅公区内，且印制助理名片派发业户。
3、每位置业管家必须了解其服务的家庭状况，如家庭房号、成员、
家庭背景、工作行业、生活习惯、饮食偏爱、娱乐及运动爱好、身体
情况、商务要求等以便随时满足各服务对象的需求。
4、“置业管家”定期向业主通报社区最新讯息，向住户讲解物业相关
法规政策；企业新闻及相关政策、制度改革最新动态；社区生活诸如：
天气预报、健康信息和安全常识等最新服务信息。
5、“置业管家”倾情奉献秘书管家服务，不仅提供购物、订餐、购票、
商务、家居、代召出租车等日常服务，更是您商务和生活的贴心顾问。
6、“置业管家”出现以下情况要承担过失责任，过失者视情节轻重给
予口头、书面警告且相应扣减当月奖金或辞退；
7、对自己职责范围内或自己能够即行处理的事情不予理睬或拖沓、
推诿者；
8、自己无法解决的投诉及时向上级汇报者；
9、有证据显示带有情绪或缺乏诚意地去处理投诉，令投诉人不满意
者。
10、电瓶车的使用和优质服务
11、服务人员服务态度方面的投诉处理时限：情节壹般的，不超过半
天；情节严重，不超过 2天；
12、业主咨询回复工作时限：
A关于小区壹般情况，不涉及管理中心内部情况，不能马上回复的，
不超过 30分钟。
B关于各项物业收费项目和标准，要求马上回复，无统壹标准，需要
确定的，征得业主同意，在 30分钟内派人到现场确定收费，回复业
主。
C关于管理中心以外的服务项目和收费标准的咨询，壹般要求马上回
复，确实无法落实，不超过 30分钟回复对方。
D关于其它部门的办事程序、收费情况的咨询，马上答复或和业主约
定时限内回复，但原则上不得超过 2个工作日。
工作质量要求：
1、业主投诉处理和咨询回复工作时限除经客服中心经理特别同意，
任何人员不得超过规定的时限；
2、物业分管业主投诉/咨询回复工作的主任每月抽样回访，回访率不
得低于 50%（重大投诉回访率达 100%），每月业主满意率要达到 90%之
上。
三《样板房清洁标准》
（壹）、样板房清洁标准：
1、大厅：
a)地面光洁、无污渍杂物；
b)不锈钢、玻璃光洁明亮，无手印、污印；
c)接待台、沙发等家俬清洁干净，无灰尘、污印；
d)电梯、洗手间、垃圾桶等清洁干净；
2、楼梯：无灰尘、扶手光亮无污渍；
3、走廊：公共通道地面无杂物、无污渍、洁净光亮；
4、厅：地面干净、无杂物、无污渍；
5、房间：干净、无尘、无杂物、无污渍；
6、厨房：洁具、厨具内外干净无尘、无污渍；
7、花园和阳台：干净、无沙粒、无垃圾；
8、洗手间：
a)洗手间空气清新，无异味；
b)纸巾、洗手液补充及时；
c)坐便器、洗面盆、水龙头、梳妆镜等卫生洁具表面要清洁、光亮，
无水印、手印及污迹；
d)枧液机、干手机、喷香机、开关、插座等清洁无灰尘、污渍；
e)天花、空调口，抽风口，灯管清洁干净，无灰尘、无蛛网，无污迹；
f)隔板、瓷砖墙面，门、门锁无灰尘污迹，无任何涂面；
g)废纸桶、烟灰盅内外清洁干净，无污渍；
h)洗面台、地面清洁及时，无任何杂物，污迹、水迹；
9、天花：无蜘蛛网、无灰尘；
10、大理石：光亮、无污渍、无垃圾；
11、石面上蜡：蜡面均匀，光泽度好；无蜡痕，已清洁干净；
12、木地板：洁净光亮，无污渍、尘埃或水渍；
13、不锈钢：不锈钢表面光亮，无尘无手印无污渍；
14、灯具、灯饰：干净、无尘；
15、电器：干净、无尘；
16、电梯清洁：
a)玻璃、不锈钢清洁光亮，无手印、污渍、灰尘；
b)轿厢地面清洁光亮无灰尘、污迹、无烟头果皮等垃圾杂物；
17、家俬、装饰品：光亮，整洁无尘、无污渍无手印；
18、玻璃：玻璃洁净光亮，无污渍，无灰尘、手印；
19、地毯：清洁干净，无污渍杂物；
20、墙身：窗台、光洁无尘；
21、空调、排风扇：干净、无尘；
22、镜、窗、门：明亮干净、无尘无沙粒、无污渍、无手印。
（二）、大堂清洁
1.大堂保洁工作，应在大堂区域巡回作业，要重点工作先做，全面兼
顾，保持干净、明亮、清洁的居住环境。
2.及时用尘推推干净大堂地面的沙粒、脚印、灰尘、细小的垃圾杂物。
a)尘推按平行方式顺序前推，转弯时要转半圈，控制污物以推净；
b)积累的尘污，推到不影响他人位置，用扫帚、畚箕或吸尘机清理干
净；
c)脏的尘推头要换下清洁干净；
d)有水或油污等在地面先用毛巾抹干，方可使用尘推，避免污染尘推。
3.经常用湿毛巾清洁地面的水迹、油污或其它尘推不能擦净的污物，
保持地面洁净光亮。
4.大堂玻璃有少量手印、灰尘可喷上玻璃水或湿毛巾抹过，再用不脱
绒的布擦干净。较脏时应依照《玻璃清洁操作程序》。
5.及时清洁垃圾桶、烟灰盅，保持干净。
6.大堂门口垫进行清扫或吸尘清洁干净。
7.大堂沙发、茶几、前台、台面等可用微湿布抹尘，如为光滑表面、
湿毛巾抹后，要用净布抹干水印。
8.电梯清洁干净玻璃、地面、不锈钢。
9.保持宣传牌、置伞器干净。
10.外围及绿化带清扫干净废纸、烟头、果皮等垃圾杂物，有污渍及
时清理。
11.楼梯、通道的地面，扶手护栏定时清洁，注意天花、灯饰清洁。
12.如遇雨天要在大堂放置“小心地滑”告示牌。
13.注意事项：
a)仪容仪表整洁；
b)勤巡查、有污脏及时处理；
c)微笑工作，讲文明、有礼貌。
（三）、电梯清洁
1.电梯全面清洁
a)电梯全面清洁应每天进行壹次；
b)用微湿布抹拭轿厢天花、灯具及四壁装饰板，如较脏应使用适量清
洁剂清洁；
c)清洁轿厢内的玻璃，按《玻璃清洁操作程序》进行；
d)清洁电梯不锈钢门、按钮牌，按《不锈钢的清洁保养操作程序》进
行；
e)清洁电梯槽缝，可用细窄物品顶住毛巾清洁，或用吸尘机吸净；
f)用湿毛巾抹干净地面，如需上蜡依照《石面上蜡操作程序》进行；
g)擦干净每层楼电梯门和按钮牌，标识牌。
2.电梯保洁
a)玻璃镜上的手印或油污，用喷壶喷少量已经稀释后的玻璃水，再用
不脱绒的布擦净；
b)内外电梯门，按钮牌不锈钢上的手印、污印、灰尘等用带有少量不
锈钢油的不脱绒的布擦至光亮；
c)扫净轿厢内地面的垃圾杂物，如有污渍、痰渍用湿毛巾擦净。
3.注意事项：注意尽量对客人使用电梯减少影响。
（四）、洗手间清洁
1.洗手间清洁
摆放“清洁进行中”告示牌在门口处。
检查且补充纸巾、洗手液等。
清倒烟灰盅
a)倒干净烟头、烟灰；
b)用百洁布擦洗烟灰盅内部；
c)用干毛巾抹干水迹。
清倒垃圾篓
a)倒干净垃圾篓内垃圾、杂物；
b)特别脏的要更换垃圾袋或用毛巾抹干净；
c)倒出的垃圾，应用垃圾袋装好。
抹尘
a)用毛巾抹门、隔板、墙面、窗台、地脚线、纸巾盒、干手机、枧液
机、开关、插座等表面灰尘；
b)用百洁布擦门、隔板、地脚线的污痕、污垢，再用毛巾擦干。
梳妆镜清洁
a)用毛套粘取玻璃清洁剂涂在镜面，反复擦洗；
b)用玻璃刮刮干水迹；
c)用干毛巾抹干边框水迹、污迹。
台面和洗手盆清洁
a)用全能（消毒）清洁剂喷在表面，用百洁布擦洗；
b)用毛巾抹干表面水迹、污迹。
地面清洁
a)用洗衣粉兑水，用长地擦全面擦洗壹遍；
b)用地拖拖干净、水迹、污迹；
c)用清水洗干净地拖，再将地面拖干净；
d)用毛巾抹净边角等位置；
e)补充事项：
——壹般地砖地面壹个星期需用酸性清洁剂彻底清洗壹遍；
——酸性清洁剂不能接触不锈钢、铜器、云石。木材等表面。
用毛巾跟踪检查有无遗漏的，再适量喷洒空气清新剂。
清理垃圾，移走告示牌。
2.巡回保洁
检查且补充纸巾、洗手液等。
马桶、尿槽用水冲洗干净。
清倒烟灰盅，太脏要用水冲洗，且用毛巾抹干净水迹污迹。
垃圾篓垃圾超过三分之壹时宜进行清倒。
用毛巾抹镜子、台面、洗手盆、水龙头等表面水印，保持干净光
亮。
用全能（消毒）水，百洁布擦洗马桶、尿槽等污物。
用全能（消毒）水喷洗马桶隔板，坐便器隔层、水箱等污物、水
迹。
将地面脏物和水拖干净。
喷适量空气清新剂。
补充事项：
a)清洁马桶、尿槽的毛巾不能用来抹洗手盆、台面；
b)天花、灯管、玻璃、抽风口、空调口，每月清洁二遍，且随时保持
无明显污渍，灰尘、蛛网
（十）、玻璃清洁
1.玻璃清洁前应先除掉污迹
玻璃常见污渍清除方法：
污渍清除方法注意事项
a)水泥：用刀片刮干净；
b)玻璃胶、水油漆：用刀片将厚层刮去，再用天那擦干净；
c)油污：用洗洁精、碱性清洁剂视油污程度 1:5-30稀释进行清洗；
d)手印、微尘：用玻璃水视情况 1:10-40，稀释后清洁。a)使用的刀
片宜锋利，且倾斜 45度以下，用力柔和，避免将玻璃面刮花；
E)配合壹定的水进行除渍，有利于提高工作速度，效果和避免刮花。
（十壹）、地毯清洁
1.地毯日常清洁保养应做好三个方面：
a)定期吸尘，及时除渍；
—吸走尘埃、细小污物、沙粒使地毯免受污染或磨损；
—污渍应及时清除，在 12小时后将变成不易清洗。
b)干泡清洗
—清洁地毯表层的污脏，对地毯损伤小，且且风干时间短。
c)抽洗（深层清洁）
—清洁干净藏在地毯底部的沉沙、污垢。
2.吸尘工作应当：
a)选择对参观客人影响小的适当时候进行；
b)对于大块纸屑、别针等先清掉；
c)吸干净边、角落位置。
3.地毯清洁步骤：
a)把需移动的家俬搬到壹边；
b)清干净地毯上的尘埃、废纸、别针等杂物；
c)清除掉污渍；
d)用地毯除渍剂对较脏部分预喷；
e)依规定进行清洗；
f)风干后把家俬放回原位。
5.干泡清洁法：
a)用干泡清洁剂视地毯污脏情况兑水 1:20-30，倒进泡箱；
b)打出泡沫，再开动机器配合地毯刷擦洗地毯；
c)边角等位置机器清洗不到位置手工清洁；
d)吸水机吸去污物；
e)待地毯风干后用吸尘机吸尘。
样板房物品管理
1、样板房管理员负责样板房物资使用、摆放、保管、进出的管理工
作。
2、客服中心负责样板房入伙前的钥匙管理；返修组负责样板房返修
期间的钥匙管理。
3、当班礼宾部管家负责样板房现场的物品保管和管理，且对现场物
品负责。
4.样板房物资的入库管理，对于样板房新购物资，经管理员检验合格
且完备相关手续后（如新购空调需提供配套说明书、保修卡等资料），
再在发票上签名，原件交回采购员到财务部报账，留下发票复印件作
为入账依据，开出《营销物资验收入库清单》。
5、相关人员签字确认后按指定位置摆放，随后管理员统壹对物资进
行编号登记。
6、样板房物资的出库管理，借用或调拨样板房物资，需经样板房管
理员同意且完善相关手续后方可借出。
7、对于借用物资，归仍时由管理员验收无损后，在《物资领(借)用
单》上注明归仍日期且签名确认。如有损坏或丢失，则由借用人负责
赔偿。
8、对于新购物资，地产 X公司设计人员领用时，可直接在《营销物
资验收入库清单》签名办理领用手续，不须另填《物资领(借)用单》。
9、样板房物资的转移管理，样板房物资的所有权属地产 X公司，未
经使用部门和房产后勤管理部的同意，样板房物资不得调拨。
10、使用部门人员要求调拨、转移物资时，当班人员应及时知会管理
员到场核实，开具《物资转移单》，经手人、管理员和物资负责人均
须在转移单上签名确认，转移单需随物资壹起到达使用地点。
11、对于急用物资，管理员不在岗位时，（现场）物资负责人须及时
知会当班主办，确认使用人的身份，使用人须在值班记录上签字确认，
能够办理领用手续，事后须及时通知管理员办理物资转移手续。
12、转移物资到达现使用地点时，不入库而直接到现场的，管理员验
收后在转移单上“核实”壹栏签名，再交现场物资负责人签“保管”
壹栏。
13、样板房布置期间，所有进入现场的物资，由物资负责人安排人员
见管，物资进出都要及时登记，且要求经手人在值班记录上签名确认，
防止物资遗失。搬运人员由物资负责人协调安排。
14、各样板房工作人员未经允许不得撕毁粘贴在物品上的编号，如发
现编号脱落或模糊不清，须及时通知管理员重新粘贴。
15、需和样板房壹起销售或赠送给业主的物资，管理员在接到地产 X
公司销售部负责人以文字知会、或提供相关的售楼协议书复印件通知
后，管理员和物资负责人必须对现场物资进行盘点，且填写《移交物
资清单》，此单须交销售部签名确认。管理员负责安排其他物资的搬
离，清点销售或赠送给业主的物资。在正式办理物资移交时，业主须
在移交清单上签名确认，清单原件须上交房产后勤管理部确认，管理
员须保存清单原件存档，复印件交房产后勤管理部。
16、物业服务中心负责区域内的代管物资，在布置、搬运、转移途中、
开放期间、当班期间、客户参观、维修组返修期间，由于人为因素或
非人为因素造成的物资损坏、遗失，相关人员应于当日内将事件报告
管理员，且由物业服务中心按 X公司规定进行处理（事件发生后及时
口头知会房产后勤管理部仓库保管员），且在三个工作日内把处理结
果以书面形式填写《物资损坏/遗失申报表》反馈到房产后勤管理部。
17、物资报损或遗失时，当班安全员或保洁员须及时报项目经理，由
房产后勤管理部直接报地产相关部门处理。
18关闭及已销售的样板房钥匙全部收回控制中心管理，在未接到地产
销售部及万创的撤离通知前，物资由物资负责人负责保管，日常的清
洁卫生由物业服务中心安排定期维护。
19样板房入伙前，各类物资及钥匙由物业服务中心统壹负责保管，样
板房岗位安全员负责保管壹条，其余交控制中心保管；样板房入伙后
各类物资及钥匙由业主或业主委托返修组统壹负责保管。
20、因返修或其它原因需借用样板房钥匙时，双方应对样板房内物品
及钥匙进行移交且签字确认，使用完毕后应对样板房内物品清点，无
误后收回钥匙且签字确认，钥匙需保持保管的唯壹性；出现遗失等情
况，由保管方负责。同时填写样板房物品跟踪卡,且签字确认。
21、物业服务中心需加强样板房的巡视工作，由安全员定期巡查，以
确保物资的安全。
22、如有物资变动应及时在物资清单上注明，物资变化前后及原始清
单皆给中心壹份。.
23、管理员每月需对非库存的代管物资进行壹次盘点，清点时需和物
资负责人和现场当班人员三方壹起清点。物资清点好后，三人同时在
《物资核实记录表》上签名确认。如属管理员临时抽查，则无需事先
通知，可单独前往抽查。
24、样板房钥匙借用流程
九、会所及康乐服务建议
物业方建议，会所根据****的整体功能定位及交错运营思路，
可设置儿童游戏房、健身房、乒乓房、棋牌室、餐厅或酒吧等项目。
以下会所服务可由物业方根据集团要求制定出相应的管理制度，经过
归还钥匙
（返修或
借用结束）
酒店式服务培训上岗后操作实施。
[健身服务]
1. 服务人员准时上岗，不脱岗，上岗时保持精力充沛；
2. 密切关注客户安全使用健身设施，必要时给予热情指导；
3. 礼貌接待客户，讲解健身器材使用方法；
4. 及时进行清洁打扫，保持健身场所整齐清洁；
5. 发现健身设施有异常，或客户有反映，应立即检查，如情况特殊
应停止使用，报设备维修，且尽快恢复正常使用。
[棋牌室服务]
1. 棋牌室在正常开放时间内开放；
2. 保持棋牌室环境整洁，器具完好；
3. 根据时点来确定麻将或棋牌的收费；
4. 谢绝 18岁以下者进入麻将室和纸牌室；
5. 按法律法规和社会治安要求严禁违法活动。
[酒吧服务]
1. 保持环境幽雅，体现相当品位，器具清洁，设施精致；
2. 讲究服务礼仪，热情、主动、周到、微笑待客，举止文雅；
3. 各种饮品明码标价，规范收费；
4. 保持酒吧环境及装饰物整洁、尽显尊贵；
5. 主动招呼客户，客户离开应热情礼貌送客。
[乒乓室服务]
1. 乒乓室保持整洁，乒乓台、网摆放规范，乒乓拍、乒乓球完好；
2. 按规定时间开放，按时点收费；
3. 保持乒乓室照明符合要求，休息椅或沙发整洁；
4. 出借的球拍、乒乓球应完好且交客户验见，收回时服务人员应验
见，如发现球拍有损坏应酌情协商处理。
5.
