序言
温州泰和房产营销机构受浙闽物流中心委托，对其位于苍南县灵溪镇物流中心一综合用地地块进行相关市场研究和项目定位分析。
本次调研主要通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解苍南灵溪商业和房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及产品定位，对项目的整体规划提出具有建设性的建议，以达合理规划项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。
我们希望，此次专项调研可做为项目前期开发及后期销售的重要决策依据，并为贵公司后续开发项目提供具可参考价值的数据资料。
温州泰和房产营销有限公司
2011年6月8日
序 言
目 录
市场研究
宏观经济分析
项目地块分析
物业市场研究
目标客户研究
产品规划建议
写字楼物业规划
餐饮娱乐物业规划
超市物业规划
SOHO物业规划
开发成本估算
经济收益估算
产品定位
经济分析
市场研究
第一部分 市场研究
宏观经济分析
项目地块分析
物业市场研究
目标客户研究
城市概况
城市规划
宏观经济
宏观经济总结
灵 溪 (城镇概况)
灵溪镇位于苍南县中心偏北,面积平方公
里，是浙江省最南端的一个县城集镇。北离
温州市区83公里，南距福建省福鼎镇32公里。
地处浙闽交通要冲，104国道、同江——三亚
高速公路、 G15沈海高速、温福铁路贯穿全境；
横阳支江、萧江塘河、沪山内河穿城而过，形成
便捷的水陆交通网。是苍南县的政治、经济、文
化、科技、交通中心。
灵溪
行政 灵溪镇辖5个社区、18个居民区、146个行政村。人口万人。
经济 浙闽副食品商城、浙福水产城、浙闽物流中心、浙闽农贸综合镇场已成为浙南闽东北颇具影响的龙头镇场，参茸镇场获“中国人参鹿茸冬虫夏草集散中心”金名片。浙闽汽车城（4s别克专卖店）的成立，填补了苍南高级轿车专卖的空白。灵溪主要经济指标增速较大，综合经济实力在温州镇30个强镇中名列前茅。
文化 经浙江省文化厅批准，灵溪镇分别荣获“浙江省木偶戏传承基地”、“浙江省民间文化艺术之乡（单档布袋戏）”称号。县政府对文化产业、极为重视特在灵溪镇人民公园的黄金地段划出一地块，建成全省首家乡镇级的民间艺术专用基地——“灵溪民间艺术馆”。作为木偶戏、渔鼓的传习所。灵溪民间艺术馆的建成，是灵溪镇非遗保护与传承工作的一项重要举措。
灵 溪 (城镇概况)
随着苍南县城市规划的不断完善，未来灵溪将形成：一心两轴两片联动的总体布局。“一心”即城区中心。位于站前大道东侧，规划成为苍南行政、商业、文体中心。“两轴”即东西向城市商贸流通轴及城市主要公共服务设施集中轴。“两片”即以站前大道为界，西片为老城区，保留原有商业、居住功能。东片为新区，形成新型商、公、贸、住为一体的多功能区。总体规划以城市向东发展为基础，适当向南拓展形成扇形发展的态势。
灵 溪 (城市规划)
1、中心聚集，南北伸展。 加强中心城市建设以建设现代化都市为目标，使之成为我国东南沿海重要的工业、商贸、港口城市以及浙西南与闽东北的重要核心。
2、点轴开发，分片均衡。 通过轴线的带动作用，均衡各片区域的城镇发展。扶植重点城镇，通过交通轴线的辐射，带动山区经济、社会发展。
灵 溪 (城市规划)
年份
生产总值（亿元 ）
增长率
2006年
%
2007年
16%
2008年
%
2009年
%
2010年
%
灵 溪 (宏观经济-GDP)
宏观经济总量大，增长速度快，资金充裕，为房地产发展带来了机遇。
灵溪镇经济总量大，增速快，增速都在%以上，历史最高增速是2009年达到%，2010年实现生产总值亿元，由于2009年总量太大，2010年出现负增长。
金融危机后灵溪经济开始跨越发展
年份
人均收入元
增长率
2006
5436
10%
2007
8271元
%
2008
9188元.
%
2009
11567元
%
2010
11808元
%
灵 溪 (宏观经济-人均收入)
灵溪镇人均收入提高较快，民间投资活跃
年份
市场贸易成交额（亿元）
增长率%
2006年
10%
2007年
11%
2008年
%
2009年
%
2010年
%
灵 溪 (宏观经济-市场贸易)
商贸活跃
区域影响力强
灵
溪
镇
市
场
贸
易
成
交
额
很
高
灵溪经济发达，人民生活富裕，消费力强！
灵 溪 (宏观经济总结)
一、灵溪镇经济比较发达，GDP总值和人均收入较高
二、灵溪镇商贸发达，是温州市域少有的第三产业占主导地位的城镇
三、灵溪镇是浙南闽北交通咽喉，近年来，灵溪镇厚积薄发，加大城市建设力度，对平阳水头、腾蛟、萧江以及福建福鼎等地闽南语系形成聚合力
四、目前灵溪镇房地产开发还处于粗放阶段，市场机会较多
五、灵溪镇区域影响力将进一步推动商贸发展
市场研究
第一部分 市场研究
宏观经济分析
项目地块分析
物业市场研究
目标客户研究
商业物业研究
住宅物业研究
办公物业研究
酒店物业研究
餐饮娱乐物业研究
灵溪商业环境
第一部分 市场研究
本次共调查了灵溪一街到八街的主要商业街。在此调查中发现灵溪当地服装店居多，也有电动车一条街、珠宝项链一条街、手机一条街、但是分布的区域比较零散，规模都不大，主要集中在一街到五街之间。其次灵溪商业的格局很差，每条街经营的类型各有不同，没有形成核心商圈。
由于没有集中卖场式商业，灵溪人普遍喜欢流动式购物，但在服装店集中的江湾路、仁英路人流量较少，说明购物目的性很强。
时代广场聚集了新型业态的商业，但体量不大，还没有形成商圈。
城中路
莲池路
望鹤路
江湾路
东仓路
华侨路
大门路
站前大道
第一部分 市场研究
街道
主要经营项目
年租金
城中街 （一街）
以品牌服饰鞋业为主：七牌、美特斯、康奈鞋业、森马、德尔惠、吉尔达、杰豪、红蜻蜓、意尔康、法派、红火鸟、巨派、康龙、爱登堡、意丹怒、太子龙，夜市一条街，华府百货、李宁、珠宝、多喜爱、中国工商银行、农行、十足、藤桥、阿迪达斯
9万左右
莲池路 （二街）
以南以中老年人服饰为主，诊所、窗饰、银行、药房、化妆品、食品商行、饭庄、饰品店、家纺、内衣、酒行、美发、乔丹体育、女装、宾馆
9万左右
望鹤路（三街）
当家人、面馆、药店、饭庄、航空、电瓶车、摩配、绿驹、奔的、保时、绿佳、佳捷、佳能、主要以电动车为主，家居、 旅馆、服装店、烟酒行、文一书店、保健品、婚纱摄影、诊所、烟酒行、眼镜店
9万左右
大门路（四街）
解百纳、杂货店、餐馆、正新、航空售票、现榨水果、中药店、美发、床饰、东池便当、凉茶、农贸市场、康程路-水果一条街、小酒店、美甲、闽南菜、儿童摄摄影、学生用品、阿尚酒行、华莱士、面疙瘩
9万左右
江湾路（五街）
以年轻时尚品牌服饰为主,业种较，其他杂酒店、美食、银行、家电、超市、服装店、手表、皮具、美发、宾馆、家纺、便利店、邮政、烟酒、图文、门行、化妆品店、药店、杂货店 较多、其次以手机店、还有以各类的美食、渔庄、小吃、还有一家邮政和几家银行
10-12万
华侨路（六街）
名尚美食、灯饰、知味和私家菜、美发、手机、杂货、饭庄、大药房、海鲜美食、超市、医院、化妆品店、书店、农家果园、酒窑、宾馆、琴行、汽车用品超市、天韵琴行、佳乐电玩、口十味、鞋业、多味小吃、男装、派出所、宾馆、
5-7万
东仓路（七街）
房地产中介、饭庄、理发店、图文农家果园、宾馆、药店等
5-7万
结论：从老城区到新城区主要商业街的经营分析，灵溪当地没有一条正规的商业街，档次高低都混在一起，租金也是比较低，没有形成核心商业圈.
卖场研究
调查表明，灵溪只有3家规模性超市：天客隆、百一超市、万家惠。万家惠一天的人流量最多可以达到10000人左右，但是这些普遍档次不高，装修一般。
天客隆
总面积约4745平米
经营情况很不错
百一超市
总面积约985平米
经营情况很不错
万家惠
总面积约4439平米
经营情况很不错
第一部分 市场研究
卖场研究
第一部分 市场研究
卖场研究
第一部分 市场研究
世纪名品：
灵溪镇唯一的主题卖场，面积约1000平方米，经营国际名牌，年租金在100万元左右。
卖场研究
第一部分 市场研究
世纪名品主要经营项目
品牌服装
杜嘉班纳(Dolce&Gabbana) 、迪赛（ DEICAE）、比音勒芬(BIEMLFDLKK)
品牌皮鞋
古琦(Gucci) 、Prada 、杜嘉班纳(Dolce&Gabbana)
品牌包包
古琦(Gucci) 、 CK (Calvin Klein)
品牌手表
CK (Calvin Klein)、卡帝亚
卖场研究
第一部分 市场研究
杜嘉班纳(Dolce&Gabbana)
迪赛（ DEICAE）
比音勒芬(BIEMLFDLKK)
古琦(Gucci)
Prada
迪赛（ DEICAE）
时代广场
第一部分 市场研究
调查得出结论，当地人对喜欢一站式购物场所，当地人希望有大型超市和百货店，所以我们建议可以在此项目中做一个大型的购物超市。
其次是未来在可能的情况下配置主体卖场,引入更高档的知名国际品牌入住，提高我们项目的档次和品质。
泰和观点
第一部分 市场研究
灵溪住宅市场
第一部分 市场研究
商品房
已售交付楼盘
已售在建楼盘
即将开盘楼盘
在已交付的楼盘里，我们调查了6个已交付楼盘，主要有绿都花城 、华府新世纪 花园、东方景园、时代·都市广场、怡和城市家园、浙南大厦等。这些新楼盘主要集中在新城区。
第一部分 市场研究
已交付楼盘
第一部分 市场研究
已交付楼盘
时代·都市广场
东方景园
怡和城市家园
浙南大厦
楼盘名称
经济指标
销售情况
二手均价
户型配比
空置率
绿都花城
总占地面积163亩、总建筑160000㎡、容积率、绿化率40%，由多层和小高层组成。
总共三期一共1063套全部已售完。
15800元左右
主力户型120-140㎡，8幢圆桶楼里有90㎡左右的小户型
40%-50%
怡和城市家园
总建筑面积24万方，主要以高层、小高层、多层。
现已全部售完
18000元左右
主力户型140㎡、147㎡
50%-60%
华府新世纪家园
总占地面积116亩、总建筑面积209041㎡、容积率、绿化率30%、由小高层和高层组成。7号楼为单身公寓
总共两期一共455套全部已售完
18800元/㎡左右单身公寓价格为15000元/㎡
主力户型143㎡、170㎡、175㎡、223㎡
80%-90%
东方景园
总建筑面积在万方，商业面积16758㎡
已全部销售完
15000元左右
主力户型130㎡左右、165㎡
30%-40%
小结：以上4个案例证明了灵溪新区板块住房刚性需求极大，但因周边配套未完善导致空置率比较高，所以也给我们项目做商业配套的提供了市场依据。
第一部分 市场研究
已交付楼盘
已售在建楼盘
华
洲
锦
园
时
代
御
园
新
世
纪
花
园
怡
和
家
园
第一部分 市场研究
楼盘名称
经济指标
销售情况
户型配比
二手均价
都市御园
项目总用地面积： 平方米，总建筑面积平方米，本项目总幢数为13幢，住宅为1376套，商铺为46套。
现一期销售400套房源，只剩下20多套未售，60多㎡的一套都未售。
65㎡、132㎡、137㎡、151㎡、160㎡
17000元左右
新世纪花园
项目总建筑面积平方米，共9栋，小高层。项目容积率为，绿地率为30% ，共536套。
现只卖了50%，60㎡-80㎡未售居多。
66㎡、87㎡、90㎡、173㎡跃层、219㎡跃层
16000元左右
华洲锦园
总占地面积㎡总建筑面积㎡，
商业面积㎡、住宅面积㎡，
容积率，绿化率30%机动车车位239。
总共加合拼后320套，全部售完
户型面积58－230平方米左右 合并后320套 由小高层高层组成 一共5栋
14800元左右
小结：结合以上三个近两年内开的楼盘看，灵溪当地人对小户型不是很受青睐，主要追求的户型在110-120㎡以上；其次是灵溪的房价在节节攀升，对本项目销售会带来更好的前景。
第一部分 市场研究
即将开盘的楼盘
第一部分 市场研究
中驰·御景园
德嘉华庭
天和家园
华臣一品
楼盘名称
经济指标
主力户型
高层预计价格
天和家园
总建筑面积平方米（其中地上建筑面积平方米，地下建筑面积66579平方米，架空层建筑面积平方米），总户数为1452户，容积率，建筑基底占地面积平方米，建筑密度23%，绿地率42%，机动车停车泊位1744个，非机动车停车位3448个 ，采用欧式外立面
主力户型约在130㎡-143㎡
18000元左右
德嘉华庭
总建筑面积148325平方米，住宅，地上28层，总绿化面积达到12000平方米 ，采用ART DECO外立面建筑群
115㎡、130㎡、143㎡、168㎡无双拼房型
18000元左右
华臣一品
总建筑面积226269平方米 ，建设4栋27层，3栋26层，5栋17层，以及31幢排屋。容积率，绿化率%。共971户。
主力户型为185-190㎡
18000元左右
中驰·御景园
总建筑面积在12万方，采用欧式风格，共有800多套。
约86㎡、136㎡
17500元左右
小结：从以上数据得知，本项目周边的新楼盘开发量很大，预计销售价格高，更能提高我们项目的销售价格和商业机会，同时也折射出我们项目的升值潜力。
第一部分 市场研究
调查中我们走访了6-7个集体房，在求知路和城北二街几栋联建房，层高普遍都6层，2-4个单元，每套120平方米左右,市场成交价格60-70万左右，一楼的在45万-50万左右。
小产权房
第一部分 市场研究
灵溪办公物业市场
第一部分 市场研究
纯写字楼
苍岳大厦
基本概况：
地处华侨路与仁英路交汇处 ，总建筑面积15000㎡左右，共8层，2-7层，共分A、B两个区， 配一个大会议室，精装修，由浙江苍岳电器有限公司开发。
第一部分 市场研究
建筑面积
15000㎡左右
租售情况
全部租满
房间个数
210个
租金
30元/㎡/月
物业费
2元/㎡
物业公司
宏泰物业
每层面积
2000㎡
户型配比
单间面积以35㎡、38㎡为主,很多公司是租赁多套单间办公
装修情况
精装修
商铺面积
1200㎡左右
物业配套
智能化一卡通、每层配公共精装修卫生间两个、容纳400-500人的会议室、中央空调。
苍岳大厦指标
第一部分 市场研究
苍岳大厦内部
第一部分 市场研究
现入住企业共有42家、入住的公司一般都为建筑装饰公司、房地产开发公司、矿建有限公司等。
苍岳大厦客群
第一部分 市场研究
华府·新世纪商务大楼
基本概况：
地处人民大道与体育场路交界处，总面积近7000㎡，共16层，5-16层为纯写字楼，每一层面积在618㎡左右，由苍南华府置业开发。2010年12月交付。
第一部分 市场研究
建筑面积
7000㎡左右
租金
未定
房间个数
240多个
写字楼价格
均价18000元/㎡
物业费
暂定2元/㎡
户型配比
38-50㎡左右
每层面积
618㎡左右
商铺面积
3000㎡左右
装修情况
毛坯
商铺价格
20000元/㎡--30000元/㎡
物业配套
配四个电梯、公共卫生间、地下停车场
华府·新世纪指标
第一部分 市场研究
东方景园
地处站前大道与仁英路交接处，由2栋5层组成，商办总建筑面积为10000多㎡。
第一部分 市场研究
混合商办写字楼
建筑面积
10000㎡左右
租金
25元/㎡
房间个数
80多个
写字楼价格
15000元/㎡-20000元/㎡
物业费
元/㎡
户型配比
135㎡左右
每层面积
1300㎡左右
商铺面积
3000㎡左右
装修情况
精装修
商铺价格
40000元/㎡ -55000元/㎡
物业配套
每个房间配一个卫生间、两扇门、一层两个电梯。
东方景园大厦指标
第一部分 市场研究
东方景园内部
第一部分 市场研究
这一带入住的企业主要为装饰公司、保险公司、房地产评估公司及发艺设计室行业等。
东方景园客群
第一部分 市场研究
住宅办公分析
地址
面积
价格（元/㎡）
入住企业
租金（每年）
苍南大厦4-5楼
约1000㎡
13000-15000
温州兴安矿山建设公司
20万元左右
金城大厦4楼
约230㎡
13000左右
汉唐装饰公司
6万元左右
社保大厦6楼
约162㎡
12000左右
未入住
4万元左右
浙南大厦7楼
150㎡
10500
未入住
未详
怡和家园2楼
100㎡左右
20000左右
装饰公司
6万元左右
玉苍大厦7楼
142㎡
14000
未入住
未详
第一部分 市场研究
第一部分 市场研究
住宅办公楼
自建办公楼
天信仪表有限公司
温州神硅电子
第一部分 市场研究
结合以上几个案例市场调查分析，苍南灵溪当地的纯写字楼很少，主要以住宅办公和自建办公为主，品牌矿建公司和房地产开发公司都需要有一个环境优越的场地办公，刚性需求极大，对我们项目的定位带来了一定的机会。
当地的纯写字楼销售价格普遍在15000元/㎡--20000元/㎡，数量很少,而商住两用写字楼配套都很差，导致很多公司找不到办公场地。
纯写字楼市场需求很大。
第一部分 市场研究
泰和观点
