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绝密
(编号：)
XX市##公司**项目
目
标
成
本
控
制
责
任
书
XX市##公司房地产有限公司
2007 年04 月
编制依据及说明
按照XX市##公司房地产有限公司经营规划和利润计划，为加强前期成本控制的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本，成本管理部结合市场现状及项目具体情况，编制了《XX市##公司**项目全期目标成本控制责任书》，编制主要依据如下：
1．项目发展部：土地出让合同；
2．项目事务部：报批报建费用明细；
3．设计管理部：实施方案设计图纸及规划指标(2007年03月10日版)；
4．工程管理部：钢筋、砼、砌体等结构指标；
5．采购管理部：招标工作；
6．**项目管理部：场地平整方案，临时设施建造标准；
7．营销管理部：营销费用计划；
8．财务管理部：资本化利息计算依据、管理费用计算依据。
本责任书已与相关部门讨论并达成一致。执行过程中，由成本管理部整体负责。各部门在控制责任成本的同时应主动向成本管理部反馈相关信息。
成本管理部
2007年4月 12日
《XX市##公司**项目全期目标成本控制责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过其中各项控制目标。现予以发布，请相关部门遵照执行。
签发人：
签发日期：2007年04月12日
主送：公司管理层
抄送：集团成本审算中心、（区域成本管理中心）
1、 项目开发总目标：
1. 项目概况
1) 总体规划指标
· 容积率: ，绿化率: %
· 建筑面积： 47570 m2
其中：可售面积： 41234 m2，不可售面积： 6336m2
· 住宅套数：538 套
· 车位：577 个
· 入伙日期：2008 年 11月3日
2. 经营目标
年份
销售面积
结算面积 (万m2)
销售金额 (万元)
项目利润 (万元)
净利润
结算收入(万元)
(万m2)
(万元)
2007年
2008年
注：含住宅、商业、车库等所有可售资源。
3. 开发计划
专业
逻辑关系
名称
全期
A
A
建筑结构类型及地上层数
框剪33层含2层商业
B
B
基础形式及地下室层数
人工挖孔桩，2层地下室
C
C
周期分析
20月
D
D
可售面积
40339
E
E
里程碑版本号
初始里程碑计划(A-0)
考核基准计划
实际完成时间
动态调整计划（A-1）
营销01
出图报建01
市场定位
——
——
设计01
出图报建02
概念设计
06-8-25
06-8-25
报建01
出图报建03
取得《土地使用证》
06-10-20
06-10-20
报建02
出图报建04
取得《建设用地规划许可证》
——
——
设计02
出图报建05
规划设计完成
06-10-10
06-10-10
报建03
出图报建06
规划方案通过审批
设计03
出图报建07
单体方案完成
06-10-22
06-10-22
报建04
出图报建08
单体方案通过审批
——
——
报建05
出图报建09
取得专业审批意见
06-11-15
06-11-15
设计04
出图报建10
扩初设计完成
06-11-30
06-11-30
报建06
出图报建11
扩初设计通过审批
06-12-20
06-12-20
设计05
出图报建12
施工报建图完成
06-12-25
06-12-25
报建07
出图报建13
取得《建设工程规划许可证》
06-9-30（地下部分）
06-9-30（地下部分）
报建08
出图报建14
完成节能审批及施工图审查
06-10-1
07-2-10
报建09
出图报建15
获得《建筑工程施工许可证》
06-10-20（地下部分）
06-10-20（地下部分）
设计06
出图施工01
桩基施工图
06-12-25
06-12-25
采购01
出图施工02
基础施工单位确定
06-9-25
06-9-25
设计07
出图施工03
全套施工图
07-2-10
07-2-10
采购02
出图施工04
总包单位确定
06-9-25
06-9-25
设计08
出图施工05
景观施工图
07-4-30
07-4-30
采购04
出图施工06
景观施工单位确定
07-6-10
07-6-10
施工00
出图施工07
基础施工开始
06-12-25
06-12-25
施工01
出图施工08
基础施工完成
07-4-10
07-4-10
施工02
施工销售01
主体结构达到正负零
07-5-10
07-5-10
施工03
施工销售02
示范区（景观、绿化、管网）施工
07-9-20
07-9-10
施工04
施工销售03
示范区（样板房）施工
07-9-20
07-9-10
施工05
施工销售04
主体结构达到预售条件
07-9-20
07-9-20
报建10
施工销售05
取得预售许可证
07-9-27
07-9-27
营销02
施工销售06
销售开放
07-9-28
07-9-15
营销03
施工销售07
销售开盘
07-10-1
07-10-1
施工06
施工验收交付01
主体结构封顶
07-11-5
07-11-5
施工07
施工验收交付02
外脚手架拆除
08-4-15
08-4-15
施工09
施工验收交付03
竣工资料完成
08-4-4
08-4-4
报建11
施工验收交付04
竣工(质量)验收
08-5-15
08-5-15
报建12
施工验收交付05
取得《规划验收许可证》
08-6-1
08-6-1
施工10
施工验收交付06
竣工备案要求的景观、绿化、管网完成
08-5-10
08-5-10
报建13
施工验收交付07
竣工备案完成
08-6-20
08-6-20
施工11
施工验收交付08
外墙渗漏整改完成
——
——
施工12
施工验收交付09
土建移交精装修完成
08-5-13
08-5-13
客服01
施工验收交付10
第一次业主开放日
08-5-23
08-5-23
客服02
施工验收交付11
模拟验收完成
08-9-3
08-9-3
客服03
施工验收交付12
第二次业主开放日
08-9-13
08-9-13
施工13
施工验收交付13
景观、绿化（水、电、煤气）全部完成
08-5-10
08-5-10
报建14
施工验收交付14
产权查丈及勾线图
08-9-3
08-9-3
客服04
施工验收交付15
交付使用
08-11-3
08-11-3
报建15
施工验收交付16
大确权
08-10-3
08-10-3
客服05
施工验收交付17
日返修量低于30条
08-12-18
08-12-18
施工14
施工验收交付18
新建物业移交完成
08-10-25
08-10-25
（上表时间来自**项目里程碑开发计划）
4. 成本目标
XX市##公司** 项目目标成本确定为 元/m2，按成本科目具体构成如下：
序号
费用项目
成本总额
可售单方成本
(万元)
(元/m2)
一
土地获得价款
二
开发前期准备费
三
主体建筑工程费
四
主体安装工程费
五
社区管网工程费
六
园林环境工程费
57
七
配套设施费
八
开发间接费
开发成本
九
期间费用
总成本
注：含住宅、商业、车库等所有可售资源。
各部门责任成本汇总如下：
序号
费用项目
成本总额
销售面积单方成本
(万元)
(元/m2)
合计
29532
一、项目事务部
1
作业成本
2
牵头控制成本
0
0
二、项目发展部
12,
1,
1
作业成本
0
0
2
牵头控制成本
12,
1,
三、设计管理部
3
作业成本
4
牵头控制成本
四、工程管理部
5
作业成本
6
牵头控制成本
五、 **项目管理部
7
作业成本
8
牵头控制成本
15
六、营销管理部
9
作业成本
10
牵头控制成本
0
七、成本管理部
11
作业成本
12
牵头控制成本
0
0
八、采购管理部
13
作业成本
0
0
14
牵头控制成本
七、其他调整
15
行政管理费用
5. 成本分摊计划
成本跨期分摊表
成本科目
成本金额
分摊标准
一期
二期
建筑面积
190,739
96,368
94,370
可售面积
157,072
69,042
88,030
占地面积
222,000
107,400
114,600
土地成本
223,004,000
107,885,719
115,118,281
原鹏利账面土地成本
80,550,000
占地面积
38,968,784
41,581,216
中粮前期投入费用
56,390,000
占地面积
27,280,568
29,109,432
前期利息成本
78,240,000
占地面积
37,851,243
40,388,757
利息税
7,824,000
占地面积
3,785,124
4,038,876
开发前期准备费
27,300,000
11,999,864
15,300,136
建筑研究用房
100,000
可售面积
43,956
56,044
临时围墙
460,000
可售面积
202,196
257,804
临时办公室
600,000
可售面积
263,733
336,267
前期配合费
13,070,000
5,744,990
7,325,010
前期咨询费用
2,220,000
可售面积
975,813
1,244,187
其他项目走帐
10,080,000
可售面积
4,430,719
5,649,281
原设计合同解约补偿
770,000
可售面积
338,458
431,542
园林环境费
820,000
360,435
459,565
人工湿地
220,000
可售面积
96,702
123,298
红线外公共绿化
600,000
可售面积
263,733
336,267
公共配套设施
23,206,880
10,859,253
12,347,627
中水处理系统
600,000
可售面积
263,733
336,267
游泳池
1,260,000
可售面积
553,840
706,160
公交车场
1,005,500
可售面积
441,973
563,527
幼儿园
1,752,380
可售面积
770,268
982,112
人防车位
12,485,000
可售面积
6,146,392
6,338,608
红线外市政配套-强电引入
5,904,000
可售面积
2,595,135
3,308,865
红线外市政配套-红线外水引入
200,000
可售面积
87,911
112,089
合计
274,330,880
130,744,836
142,766,044
营销费用分期计划表
分期
销售收入（万元）
营销费用比例（%）
营销费用（万元）
全期
％
合计
%
整体营销费用比例 = 营销费用总和∕销售收入总和
2、 各部门作业目标
项目事务部
项目发展部
设计管理部
工程管理部
采购管理部
**项目管理部
营销管理部
成本管理部
项目发展部
一、主要作业目标：
1、严格按照土地出让合同约定控制付款节奏和金额。
2、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。
二、成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：
牵头控制成本：项目发展部负责组织设计管理部、工程管理部、**项目管理部、成本管理部等部门以及营销管理部等相关部门进行控制的产品实体成本，包括内容见下表。
项目
作业量
单位
单价(元)
总费用(万元)
备注
总计
41,
M2
3,
15,
可售面积
一、土地获得价款
41,
M2
3,
15,
可售面积
1、政府地价
47,
M2
3,
15,
建筑面积
2、红线外市政设施费
建筑面积
3、应缴契税
建筑面积
4、拆迁补偿费
建筑面积
3、 控制要点：
1、充分利用公司知名度和信誉，在不违反公司原则的条件下力争各项费用的减免。
2、对大额款项争取延迟支付以降低资金成本。
重要提示：
以上牵头控制成本，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。成本管理部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息。财务管理部着重对报批报建费、管理费用等非合同性成本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟通。
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项目事务部
一、主要作业目标：
1、根据项目开发计划按时完成项目报批报建工作，按计划、尽早获得规划许可证、施工许可证及预售许可证。
2、按政府规定、协议约定缴纳各种报建费用，并争取最大限度的优惠和减免。
3、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。
二、成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：
作业成本：项目事务部为完成项目的报批报建以及地价支付而消耗的成本，是项目事务部独自控制的责任成本，包括内容见下表。
项目
作业量
单位
单价(元)
总费用(万元)
备注
一、开发前期准备费
47,
M2
建筑面积
1、报批报建费
41,
M2
可售面积
环保报建费等
47,
M2
建筑面积
放线、验线费
47,
M2
建筑面积
白蚁防治费
47,
M2
建筑面积
图纸审查费
47,
M2
建筑面积
卫生防疫费
47,
M2
建筑面积
质检费
47,
M2
建筑面积
消防审查费
47,
M2
建筑面积
产权交易费
41,
M2
可售面积
防雷检测费
47,
M2
建筑面积
产权查丈费
47,
M2
建筑面积
预售查丈费
47,
M2
建筑面积
印花税
47,
M2
建筑面积
淤泥排放费
47,
M2
建筑面积
三、控制要点：
1、充分利用公司知名度和信誉，在不违反公司原则的条件下力争各项费用的减免。
2、对大额款项争取延迟支付以降低资金成本。
3、报批报建工作应争取与其他工作同步开展，避免成为唯一的关键线路。
重要提示：
以上作业成本，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。成本管理部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息。财务管理部着重对报批报建费、管理费用等非合同性成本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟通。
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设计管理部
一、主要作业目标：
1、组织实施设计阶段的方案优化，使设计方案具有更大的经济合理性。
2、在目标成本范围内实行景观限额设计。
3、依据项目开发计划按时完成图纸设计，时间不能延迟公司里程碑开发计划，变更要求规范化发放；
4、保证出图质量，不得影响招标方式。
5、按制度办理设计变更，设计变更造价不得超过15元/平米，总费用不超过 万元。
6、准确核算项目销售面积，规划指标面积与竣工查账面积误差小于%。
7、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。
参考执行文件《设计阶段成本管理工作指引》、《设计变更及现场签证管理办法》
三、成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理需要，还需完成如下成本目标：
1.作业成本：设计管理部为完成项目的方案与施工图设计而消耗的成本，是设计管理部独自控制的责任成本，包括内容见下表。
项目
作业量
单位
单价(元)
总费用(万元)
备注
总计
39,451
M2
92
可售面积
一、开发前期准备费
1、规划设计费
概念设计
47570
M2
建造面积
规划设计
47570
M2
建造面积
施工图设计
47570
M2
建造面积
景观规划设计
4066
M2
景观施工设计
4066
M2
景观面积
人防设计
2090
M2
建造面积
精装修设计
36857
M2
建造面积
建筑模型
47570
M2
建造面积
建筑研究用房
1
项
项
注：作业时间成本计算中，总作业时间为从签订土地合同到竣工入伙的时间，部门作业时间成本 = 单位时间成本 * 部门作业时间。成本测算时采用计划作业时间，动态结算或结算时采用实际作业时间。
2．牵头控制成本：设计管理部负责组织工程管理部、**项目管理部、成本管理部以及营销管理部等相关部门进行控制的产品实体成本，包括内容见下表。
项目
作业量
单位
单价(元)
总费用(万元)
备注
总计
39,451
M2
可售面积
一、主体建安工程设计变更
39,451
M2
可售面积
二、主体建筑工程费
39,451
M2
可售面积
1、公共部位精装修(含甲供材料)
39,451
M2
可售面积
楼梯间装修
M2
高层作业面积
外立面涂料装修
-
M2
#DIV/0!
高层住宅作业面积
外立面面砖装修
33,
M2
高层作业面积
大堂精装修
M2
高层作业面积
电梯厅精装修
1,
M2
高层作业面积
屋面平屋面
1,
M2
高层作业面积
阳台、露台做法
3,
M2
高层作业面积
楼梯栏板
M
高层作业量
阳台栏杆
2,
M
高层作业面积
信箱、报箱等零星项目
个
高层作业量
楼梯间装修
M2
公寓作业面积
外立面涂料装修
-
M2
#DIV/0!
公寓住宅作业面积
外立面面砖装修
14,
M2
公寓作业面积
大堂精装修
M2
公寓作业面积
电梯厅精装修
M2
公寓作业面积
屋面平屋面
-
M2
#DIV/0!
阳台、露台做法
3,
M2
公寓作业面积
楼梯栏杆
M
公寓作业量
阳台栏杆
2,
M
公寓作业面积
信箱、报箱等零星项目
个
公寓作业量
外立面面砖、石材装修
1,
M2
商业作业面积
公共走廊等装修
1,
M2
商业作业面积
2、室内装修
36857
M2
1200
高层及公寓可售面积
室内装修
26070
M2
1200
高层可售面积
室内装修
10787
M2
1200
公寓可售面积
3、门窗工程
39,451
M2
入户门
樘
高层作业量
管井门
樘
高层作业量
防火门
樘
商业作业量
雨蓬
M2
高层作业量
护栏
2,
M
高层作业量
百叶
1,
M2
高层作业量
窗、阳台门
6,
M2
高层作业量
入户门
樘
公寓作业量
管井门
樘
公寓作业量
防火门
樘
公寓作业量
单元雨蓬
-
M2
#DIV/0!
公寓作业量
护栏
M
公寓作业量
百叶
M2
公寓作业量
窗、阳台门
2,
M2
公寓作业量
铝合金门窗
1,
M2
商业作业量
三、园林环境工程费
39,451
M2
可售面积
绿化建设费
1,
M2
景观面积
大乔木
M2
中小乔木
M2
车行道面积
灌木
M2
硬质铺贴面积
草坪
M2
景观面积
道路广场建造费
2,
M2
可售面积
普通车行道
M2
可售面积
组团园建
1,
M
作业量
园建基层
1,
个
作业量
石材面积
1,
M2
可售面积
洗石米面积
-
M2
#DIV/0!
作业量
建菱砖、瓷砖铺贴面积
M2
可售面积
山楂木铺贴面层
M2
景观面积
园建水电（室外照明及背景音乐）
4,
M2
景观面积
构筑物
4,
M2
景观面积
新建造水景建造费用
M2
景观面积
原有湖改造费用
-
M2
#DIV/0!
景观面积
永久围墙建造费
项
大门建造费
室外零星设施
-
#DIV/0!
项目标志
4,
花箱
4,
开放摆花
4,
遮阳伞,活动家私,垃圾箱等
4,
项目指引
4,
体育(游乐)设施
四、配套设施费
39451
M2
地下其他
26
M2
建筑面积
设备用房
1622
M2
建筑面积
屋顶电梯机房
161
M2
建筑面积
服务中心（居委会）
143
M2
建筑面积
中西药店
264
M2
建筑面积
市政公用（粮油店）
196
M2
建筑面积
架空活动
170
M2
建筑面积
小区管理处
89
M2
泳池面积
自行车库
273
M2
游泳池
400
M2
消控中心
车位成本摊入住宅
四、控制要点：
1、加强前期总体方案的优化工作，充分考虑同各专业的协调。
2、考虑设计变更量较大的因素，景观设计成本限额应控制在目标成本的一定范围内。
3、控制不计容积率面积的比例，合理配置配套设施。
4、在保证工程质量、效果、品质的基础上考虑装修做法及选材的经济性。
5、施工图设计单位的选择建议采用招标方式，并将结构指标作为评价的重要指标。
6、施工图出图时间和质量需满足工程量清单招标要求；
7、设计变更应在施工前尽早提出，减少拆除工程的费用。
8、准确计算销售面积并与政府部门核对。
重要提示：
以上作业成本与牵头控制成本，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。成本管理部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息。财务管理部着重对管理费用等非合同性成本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟通。
此外，你部门还应积极配合项目事务部完成规划和施工图的报批工作，配合工程管理部完成材料、设备的选样(型)工作，配合**项目管理部完成零星工程设计工作。
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工程管理部
一、主要作业目标：
1、开展结构方案优化，控制结构指标的经济性，钢筋及砼含量控制在附表要求范围以内。
2、基础、结构、水电施工图纸出图前审核，要求有书面依据；
3、单项设计图纸时间不能影响招标时间；
4、单项设计图纸质量（铝合金、钢结构、网架、智能化、消防、电梯），不得影响招标方式；
5、优化计划完成比率不得小于90％【按照工程部与成本部核对的计划】
6、组织相关部门进行材料选样、定样，控制在成本目标以内。
7、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。
参考执行文件《设计阶段成本管理工作指引》等
三、成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：
1.作业成本：工程管理部为完成部门工作而耗费的成本，是工程管理部独自控制的责任成本，包括内容见下表。
项目
作业量
单位
单价(元)
总费用(万元)
备注
总计
47570
M2
一、工程管理费
工程保险费
47570
元
建筑面积
注：作业时间成本计算中，总作业时间为从签订土地合同到竣工入伙的时间，部门作业时间成本 = 单位时间成本 * 部门作业时间。成本测算时采用计划作业时间，动态结算或结算时采用实际作业时间。
2.牵头控制成本：工程管理部负责组织设计管理部、**项目管理部、成本管理部以及营销管理部等相关部门进行控制的产品实体成本，包括内容见下表。
项目
作业量
单位
单价(元)
总费用(万元)
备注
总计
39451
M2
可售面积
一、结构经济指标
39451
M2
可售面积
1、钢筋含量
KG/M2
高层
KG/M2
办公公寓
KG/M2
公建商业
2、砼含量
M3/M2
330
高层
M3/M2
330
办公公寓
M3/M2
330
公建商业
二、弱电系统费
39451
M2
可售面积
电子可视对讲,居家报警
268
户
高层户数
电子可视对讲,居家报警
270
户
公寓户数
三表远传费用
268
户
高层户数
三表远传费用
270
户
公寓户数
三、勘察丈量费
39451
M2
可售面积
测绘
M2
2
占地面积
文物古迹勘探
M2
0
占地面积
初勘
M2
占地面积
详勘
M2
35
占地面积
施工放线
M2
1
占地面积
竣工测量费
M2
1
建筑面积
四、社区管网工程费
39451
M2
1、室外智能化系统费
停车管理系统
1
套
230000
套
闭路监控系统
27
点
10333
点
周界防范系统
8
点
2500
点
小区门禁系统
13
套
7750
套
无线巡更系统
30
点
400
点
广播及背景音乐系统
6
点
5667
点
防雷及集中供电
1
套
50000
套
液晶显示系统
3
套
30000
套
2、室外消防系统
5734
M2
10
占地面积
4、 控制要点：
1、组织设计单位、相关部门或外请专家进行各项工程的方案优化，重点关注基础类型、结构形式和结构布置，确保各项经济指标控制在集团平均以下。
2、积极进行新材料和新工艺的发掘和应用。
重要提示：
以上作业成本与牵头控制成本，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。成本管理部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息。财务管理部着重对工程管理费、管理费用等非合同性成本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟通。
此外，你部门还应积极配合设计部及**项目管理部开展设计及施工方案优化工作。
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采购管理部
一、主要作业目标：
1、按金额统计，工程合同招标率不低于90%，总包工程量清单招标率不低于50%；
2、最低价定标比率不得低于85%；
3、在满足中标条件下，每月定标中有不得少于10％的新单位中标；
4、招标流程按照集团制度规范化操作，招标资料必须归档完整，每月30日前提交下月招标计划；
5、合同签订及时（要求进场前签订合同）；
6、确保招标工作公开、公平、公正，获得性价比最高的材料和施工单位。
7、发展扩大合格供应商队伍，确保招标的充分竞争。多标段同时发标时，总体中标率不高于50%。
8、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。
参考执行文件《工程招标管理办法》等
三、成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：
1． 牵头控制成本：采购管理部负责组织设计管理部、**项目管理部、成本管理部以及营销管理部等相关部门进行控制的产品实体成本，包括内容见下表。
项目
作业量
单位
单价(元)
总费用(万元)
备注
1、室外燃气系统费
M2
可售面积
管道系统（9F以上普通住宅）
538
户
1810
户数
2、室外电气及高低压设备费
M2
可售面积
高低压配电设备及安装
KVA
1500
KVA
室外弱电管道埋设
5734
㎡
5
占地面积
5、 控制要点：
1、发展扩大供应商队伍，并进行评估和分级，确保每次招标都能得到充分的竞争。
2、定期分析统计工程合同招标率、工程清单招标率、定标方式比率和中标率。
重要提示：
以上牵头控制成本，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。成本管理部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息。财务管理部着重对工程管理费、管理费用等非合同性成本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟通。
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**项目管理部
一、主要作业目标：
1、按制度办理现场签证，现场签证造价不得超过元/平方米，总费用不得超过 万元；
2、招标技术要求完备，不影响评标的可比性；
3、招标前招标范围、标段划分准确、完整；
4、施工方案要求有书面依据；
5、委托、指令、变更、签证发放、审批规范化，直接委托造价不大于目标成本的10%；
6、预结算、签证结算资料要求按合同及时、完备提交；
7、根据工程实际情况展开施工方案优化，力求成本节约；
8、提高工程质量，入伙后一年内因工程质量造成的维修、赔偿费用不得超过5元/m2；
9、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。
参考执行文件《设计阶段成本管理工作指引》、《设计变更、现场签证管理办法》
三、成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：
1.作业成本：**项目管理部为完成工程施工、确保工程质量和工期而消耗的成本，是**项目管理部独自控制的责任成本，包括内容见下表。
项目
作业量
单位
单价(元)
总费用(万元)
备注
总计
39451
M2
可售面积
一、开发前期准备费
39451
M2
可售面积
1、三通一平费
39451
M2
可售面积
临时道路
464
M2
50
建筑面积
临时用电
1
项
440000
建筑面积
临时用水
1
项
145000
建筑面积
场地平整
5734
M2
10
占地面积
2、临时设施费
39451
M2
12
可售面积
临时围墙费
230
M2
200
作业量
临时办公室
47570
M2
5
建筑面积
临时围板
450
M
460
作业面积
3、室外给排水系统费
39451
M2
可售面积
室外给水、雨污水系统
5734
M2
占地面积
二、工程管理费
可售面积
工程监理费
47570
M2
建筑面积
施工合同外奖金
47570
M2
建筑面积
注：作业时间成本计算中，总作业时间为从签订土地合同到竣工入伙的时间，部门作业时间成本 = 单位时间成本 * 部门作业时间。成本测算时采用计划作业时间，动态结算或结算时采用实际作业时间。
2.牵头控制成本：**项目管理部负责组织设计管理部、工程管理部、成本管理部以及营销管理部等相关部门进行控制的产品实体成本，包括内容见下表。
项目
作业量
单位
单价(元)
总费用(万元)
备注
一、主体建安工程现场签证
39451
M2
可售面积
四、控制要点：
1、对现场的施工条件作详细调查，保证地质勘查科学准确，优化施工方案与施工做法。
2、合理安排好主体建安工程、社区管网、景观工程的施工顺序，保证合理连接，有充分的时间进行清单招标。
3、临时设施应考率永久化或长期重复利用，避免短期内重复性建设造成成本浪费。
重要提示：
以上作业成本与牵头控制成本，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。成本管理部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息。财务管理部着重对管理费用等非合同性成本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟通。
此外，你部门还应积极配合采购管理部进行工程招标和供应商评估工作，配合成本管理部完成项目结算工作。
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营销管理部
一、主要作业目标：
1、根据营销计划按项目、年度分别编制营销费用计划，项目整体营销费用最高不得超过销售收入的%，本期营销费用额度3974万元。
2、定期进行营销费用分析，使营销费用的支出与项目销售节奏相匹配，开盘前营销费用使用的不得超过本期营销费用额度 %。
3、营销设施的设计、建造、装修及部品采购必须实行招标或询价议价的方式。
4、样板房装修工程按照不低于60%标准价收回。样板房设计费及物品按照不低于40%标准价收回。
5、提高销售回款率加速资金周转，合同签约48天内回款率不低于90%。
6、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。
参考执行文件《营销费用管理规范》
二、成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：
作业成本：营销管理部为确保项目的销售按照经营计划的要求完成而消耗的成本，是营销管理部独自控制的责任成本，包括内容见下表。
项目
作业量
单位
单价(元)
总费用(万元)
备注
总计
39451
M2
可售面积
一、营销设施建造费
39451
M2
可售面积
二、营销费用
39451
M2
可售面积
注：作业时间成本计算中，总作业时间为从签订土地合同到竣工入伙的时间，部门作业时间成本 = 单位时间成本 * 部门作业时间。成本测算时采用计划作业时间，动态结算或结算时采用实际作业时间。
三、控制要点：
1、营销费用计划应考虑全面、编制详细，分期(月、阶段)按计划使用，与销售进度保持协调。
2、营销中心、样板间、广告牌、围板等营销设施根据需要设置，对营销有促进作用，不得盲目、重复建造。
3、居家示范物品和现场销售设施最大限度回收组合利用。
4、发售前，应组织设计、工程和成本人员拟订详细的《销售承诺事项清单》，防止因销售承诺增加公司投入。
重要提示：
以上作业成本，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。成本管理部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息。财务管理部着重对除营销设施建造费用以外营销费用、物业完善费、管理费用非合同性成本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟通。
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成本管理部
一、主要作业目标：
1、提供准确合理的项目目标成本测算；
2、按月进行动态成本评估，准确分析成本动态信息并向公司管理层和相关部门通报；
3、根据公司经营目标、项目目标成本组织实施全方位、全过程项目成本管理，对项目成本总体控制负责，结算成本不得超过目标成本±1 %(即目标成本变动率≤± 1 %）；
4、定标造价不得高于目标成本；
5、签证结算及时率与预结算计划完成率均不得小于90%；
6、工程合同结算准确率不低于99%；
7、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。
参考执行文件《目标成本实施细则》、《设计阶段成本管理工作指引》等
三、成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：
1.全面负责项目的目标成本：
序号
费用项目
成本总额
销售面积单方成本
(万元)
(元/m2)
一
土地获得价款
二
开发前期准备费
三
主体建筑工程费
四
主体安装工程费
五
社区管网工程费
六
园林环境费
七
配套设施费
八
开发间接费
开发成本
九
期间费用
总成本
2.作业成本：成本管理部为完成成本管理而消耗的成本，是成本部独自控制的责任成本，包括内容见下表。
项目
作业量
单位
单价(元)
总费用(万元)
备注
总计
M2
一、造价咨询费用
41234
元
建筑面积
注：作业时间成本计算中，总作业时间为从签订土地合同到竣工入伙的时间，部门作业时间成本 = 单位时间成本 * 部门作业时间。成本测算时采用计划作业时间，动态结算或结算时采用实际作业时间。
四、控制要点：
1、做好成本信息的收集工作，用好成本软件，每月分析、发布项目动态成本信息并据以控制项目成本。
2、按《设计阶段成本管理工作指引》参与设计各阶段的优化工作，及时对设计方案进行估算，提供给设计部门和公司决策层作为决策的依据。
3、坚持工程量清单招标，减轻后期结算压力。
4、做好预结算编审交底工作，合理确定审减金额，合理确定委咨询费用。由于造价审减金额过大导致外委咨询费用的增加，应按合同约定由扣除对方违约金递减咨询费用。
重要提示：
你部作为项目成本管理的业务主管部门，负责对项目成本管理的全过程、各环节进行协调，参与各项成本决策，负责造价审核和成本结算，向公司及各部门及时、准确通报相关成本信息。
在成本决策过程中，重点配合设计管理部、**项目管理部优化设计及施工方案，配合工程管理部开展工程量清单招标工作。
你部门还应积极协助其他部门开展成本控制相关工作，提供专业支持，与财务管理部共同协作搞好成本核算工作。
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PAGE
0
目标成本控制责任书－项目发展部
####项目二期
（成本管理部）
目
标
成
本
控
制
责
任
书
###地产有限公司
2007年 4月
经与公司研究确定， 成本管理 部将按照本责任书中所列主要作业目标与成本目标的要求，以指导本部门完成项目各项工作，确保顺利实现公司经营目标，并同意据此作为公司对本部门 2007年度季（年）度考核标准。
部门负责人：
总经理签发：
年 月 日
PAGE
－七对眼睛的表格－
表一
表1：项目土地属性分析
调查项目 调查子项 描述 评级
配套设施 文脉属性 C
教育配套 C
生活配套设施 C
娱乐休闲配套 B
医疗配套 祈福医院在建，花都二甲医院有人民医院及中医院、胡中医院 C
交通条件 公共交通便利性 B
私家车交通便利性 A
交通不拥堵 B
交通无噪音 A
环境景观条件 可视景观 C
距离景观区距离 A
空气质量 B
城市角色 产业发展趋势 A
历史接受度 C
填写部门： 项目发展部
填写说明： 1、花都城市地图未完成。花都
2、评级标准与【表二】中一致.
yuzl:
餐饮、休闲娱乐等
yuzl:
超市、菜市场等
表二
表2：客户对土地属性的需求价值排序
配套设施 交通条件 环境景观条件 城市角色
评级（A-D级） 文脉属性 教育配套 生活配套 娱乐休闲配套 医疗配套 公共交通便利性 私家车交通便利性 交通不拥挤 交通无噪音 可视景观 距离可视景观距离 空气质量 产业发展趋势 历史接受度
表一土地属性 C C B B C B A B A C A B A C
社会新锐 青年之家 B A A C A C A C B B B B C 7 0 7
青年持家 C A B B A C A A B C B B C 8 0 8
望子成龙 小太阳 B A B B A C B A B B B B B 7 0 7
后小太阳 C A B C A B A B B B B B B 8 0 8
孩子三代 C A B B A B A A B B B C B 7 0 7
健康养老 老人1、2、3代 D A B A B C C A A C A D C 9 2 5
富贵之家 富贵之家1 B B B C C A A A A A A B A 7 2 3
富贵之家2 B B B C C A A A A A A B A 7 2 3
经济务实 B A C B A C A C D D C D D 8 0 8
填写部门： 市场部
注：1、在5大类不变的前提下，第二级细分客户的分类应根据各城市特性确定，评判标准是“面目是否清晰，是否能描述、区分、找到此类人群”。
2、土地属性栏目的设置应与表一一致。
3、客户细分工作完成之前，评分可以描述性语言或简单等级划分替代。
填写说明： 1、增城的客户细分未完成；客户对土地属性的需求价值排序，我们按照需求程度将其分为4个等级,分别按ABCD给予打分:
A：非常接受/非常需求；B：比较接受/需求；C：不在意；D：完全不接受/完全不需求；
2、评分标准与【表一】中一致；
3、“历史接受度”主要关注项目所在板块在目标消费群中的价值判断；
4、根据土地属性条件与客户要求的对比，若土地本身条件评级高于客户的需求，则为正分，标绿色块；反之，土地属性条件离客户要求较远的，为紫色块,若紫色块较多，则该类人群不考虑；相差一点的为白色块。
小结： 1、对于花都这样的城市化程度不高的卫星城，客户对各类土地属性的价值总体排序应该是：配套设施〉历史接受度〉交通条件〉环境景观；因为在城市化进程处于初步发展阶段的镇区，客户更重视生活的便利性、城市感，这样的镇区还基本没有出现城市过度发展的问题，客户也暂时还没有体会到城市过度发展引起的环境、交通等问题；
2、从评分情况看，社会新锐更倾向于娱乐休闲配套、交通等价值；望子成龙对各维度都有较高的期望值；健康养老更倾向于环境景观、医疗配套等价值；富贵之家在各维度都有较高的期望值，其对城市角色也有很高的期望；经济务实由于预算约束的限制，不作为我们的客户群；
3、根据评分情况，得分与表一中本项目土地属性比较符合的主要人群是社会新锐和望子成龙；，项目主要目标客户群就是青年持家、青年之家、小太阳、后小太阳和孩子三代；
yuzl:
？
lifan:
可改善后的评分
改善前为C
表三
表3：本项目客户产品对照表
产品类型 户型类型 户型面积 户型均价 户型总价 单一产品容积率
社会新锐 青年之家 高层（18层） 两房 75 3900 292500
青年持家 高层（18层） 小三房 95 3900 370500
望子成龙 小太阳 小高层（11层） 小三房/大三房 95/115 3900 370500/448500
小高层（12层） 小三房/大三房 115 3900 332500/402501
后小太阳 小高层（13层） 小三房/大三房 115 3900 332500/402502
小高层（14层） 小三房/大三房 115 3900 332500/402503
小高层（15层） 小三房/大三房 115 3900 332500/402504
后小太阳 小高层（11层） 小三房/大三房 115/130 3900 448500/507000
三代孩子 小高层（11层） 大三房 130 3900 507000
小高层 3900 0
健康养老 老人1、2、3代 小高层 3900 0
小高层 3900 0
富贵之家 富贵之家1 小高层 3900 0
富贵之家2 小高层 3900 0
小高层 3900 0
经济务实 3900 0 ——
3900
填写部门： 黄色区域——市场部；蓝色区域——设计部
注：1、行目所列客户，为表一和表二叠加后价值对应的客户。
2、空白内容是市场部依据所选取客户的价值观模拟推证得出，目前市场上此类客户购买产品情况（产品类型和售价）可作为一般性参考。
3、单一产品容积率是设计根据当地日照等规范，假设项目整体只做一种产品的最饱和净建设用地容积率。
表四
表4：单一产品成本假设法
细分客户 A B C D E F G H I G K L M N O
容积率 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 200
建筑类型 多层6F 小高层11F 小高层18F LOFT 宽景HOUSE 情景洋房 合院 叠T 密T TH 独立别墅 高层29F 办公公寓 架空商业 公建商业
土地及固定配套费用（总值暂视为不随建筑面积变化）
成本构成 土地费用
开发前期准备费
配套设施费
园林设施费
社区管网费
开发间接费
期间费用
建筑安装费用（随建筑类型与建筑面积变化）
主体建筑费
主体安装费 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 230
单方成本
市场售价 0 0 8500 0 0 0 0 0 0 15700 0 0 0 0 22000
财务指标 单方净利润
净利润
IRR
财务指标 销售净利率
填写部门： 黄色区域——成本部；蓝色区域——财务部
注：1、此表的目的是检查选取的每一种产品单位面积获利能力，排除单位面积不能获利或获利过薄的产品，所以每一列的填写都是以假设该项目仅有这一种产品为前提的。
2、总成本拆分成固定部分和可变部分，第二级细分的条目请参考，如有更细致的数据可进一步拆分制作，表格形式不要求。
表五
表5-1：竞品客户构成表
客户构成比例 雅居乐雍华庭 云珠花园 时代美居
社会新锐 青年之家 15% 25% 无
青年持家 无 25% 5%
望子成龙 小太阳 10% 20% 10%
后小太阳 15% 20% 20%
三代孩子 30% 10% 25%
健康养老 老人1、2、3代 无 无 10%
富贵之家 富贵之家1 15% 无 15% 主要是别墅及类别墅产品
富贵之家2 15% 无 15%
经济务实 无 无 无
小结： 1、花都销售最好的楼盘是雅居乐雍华庭，该楼盘客户主要涵盖了望子成龙及社会新锐、富贵2；其中对应的产品分别是小高层、别墅及联排别墅,但该类客户对地块的要求高；
2、花都其他楼盘的产品相对单一，一般城区内以小高层为主（11～18居多），中小户型的消化速度优于大户型，主要购买客户是社会新锐、望子成龙；
3、可以看出：花都最主要的购买客户是望子成龙；望子成龙是市场的中坚，是最值得关注和研究的细分人群；
4、基于花都快速增长的经济发展趋势，特别是在汽车城区域,青年之家将是次要的目标客户群；区内各盘一般都没有涵盖健康养老和经济务实家庭；
表5-2：竞品客户产品对照表 补充表格1：竞品汇总表
荔城碧桂园 总体 荔城碧桂园 中坚豪庭 汇港豪苑
产品类型 户型类型 户型面积 户型均价（装修） 户型总价 规模比例 年去化速度 规模 6 户型 年规模 (万m2) 比例 年规模 (万m2) 比例 年规模 (万m2) 比例 年规模 (万m2) 比例
社会新锐 青年之家 多层洋房 两房 80 2,750 220,000 15% 90% 两房 5% 15% 0 0% 0 0%
青年持家 多层洋房 两房 0 三房 67% 25% 95% 70%
望子成龙 小太阳 多层洋房 三房 113 3,186 360,000 10% 80% 四房以上 18% 30% 5% 30%
后小太阳 多层洋房 三房 133 3,383 450,000 15% 80% 别墅 10% 30% 0 0% 0 0%
三代孩子 多层洋房 四房 160 2,500 400,000 15% 80% 合计 100% 100% 100% 100%
多层洋房 四房 169 3,077 520,000 15% 80%
健康养老 老人1、2、3代 0 补充表格2：未来3～5年市场预期竞品
富贵之家 富贵之家1 别墅 四房以上 240 3,800 912,000 30% 70% 总体 荔城碧桂园 和黄项目
富贵之家2 别墅 四房以上 100% 0 户型 占地 比例 占地 比例 占地 比例
经济务实 小高/多层 3200亩 15% 200亩 10% 3000亩(容积率) 20%
别墅类 85% 90% 80%
中坚豪庭 规模
产品类型 户型类型 户型面积 户型均价（毛坯） 户型总价 规模比例 年去化速度 0
社会新锐 青年之家 0
青年持家
望子成龙 小太阳 小高层 三房 130 2,231 290,000 35% 70～80%
后小太阳 小高层 三房 169 2,604 440,000 30% 70～80%
三代孩子 小高层 三房 169 2,604 440,000 30% 70～80% 0
健康养老 老人1、2、3代
富贵之家 富贵之家1 小高层 四房以上 210 3,662 769000 5% 70～80% 0
富贵之家2
经济务实
汇港豪苑 规模 3
产品类型 户型类型 户型面积 户型均价（装修） 户型总价 规模比例 年去化速度
社会新锐 青年之家
青年持家
望子成龙 小太阳
后小太阳 小高层 三房 114-135 3000-4000 35万-54万 35% 80%
三代孩子 小高层 三房 35% 80% 0
健康养老 老人1、2、3代
富贵之家 富贵之家1 小高层 四房以上 151 3000-3500 45万-54万 30% 80%
富贵之家2
经济务实
填写部门： 市场部
注：此表的目的是找到市场的机会点和威胁点，估计不同产品的年度销售量参与项目总体收益的测算
表六
表6-1：产品配比方案表
方案一：全部18层小高层
产品类型 容积率 面积比例 户型区间
社会新锐 青年之家 18小高层 6% 80
青年持家 18小高层 4% 80
18小高层 10% 95
望子成龙 小太阳 18小高层 10% 95
18小高层 20% 115
后小太阳 18小高层 5% 95
18小高层 30% 115
三代孩子 18小高层 15% 130
健康养老 老人1、2、3代
富贵之家 富贵之家1
富贵之家2 全复式18小高层
经济务实
方案二：11层小高层＋18层小高层
产品类型 容积率 面积比例 户型区间
社会新锐 青年之家 11小高层 6% 80
青年持家 11小高层 4% 80
11小高层 10% 95
望子成龙 小太阳 11小高层 10% 95
18小高层 20% 115
后小太阳 11小高层 5% 95
18小高层 30% 115
三代孩子 18小高层 15% 130
健康养老 老人1、2、3代
富贵之家 富贵之家1
富贵之家2
表6-2：产品配比对比表
方案一 方案二
产品构成 产品比例构成 全部18层小高层 11层小高层＋18层小高层
总容积率(净地）
覆盖率（净地） % %
财务指标比较 综合单方成本 13060 3097
单方净利润 0 440
项目净利润 0 5911
项目IRR % %
销售净利 % %
市场机会比较 销售速度评价 小高层市场适应面更广，销售速度有保证（但18层施工进度和取得预售条件要慢于11层） 小高层市场适应面更广，销售速度有保证（但18层施工进度和取得预售条件要慢于11层）
价格空间评价 客户群较广，价格上升趋势较明显 客户群较广，价格上升趋势较明显
直接竞争评价 与市区中小开发商的小高层、高层竞争，我们有小区、园林和产品的优势；18层小高层较11层小高层，市场接受度无明显优势 与市区中小开发商的小高层、高层竞争，我们有小区、园林和产品的优势；18层小高层较11层小高层，市场接受度无明显优势
产品创新评价 成熟产品（参考广州城花） 成熟产品（参考广州城花）
开发节奏比较 开发速度评价 分六期开发建设(2006年6月－2011年） 分六期开发建设(2006年6月－2011年）
首期开盘时间评价 首期开发18层小高层，12个月开盘，满足集团均加条件 首期开发11层小高层，11个月开盘，满足集团均加条件
现金流评价 07年3季度实现项目整体正向现金流 07年3季度实现项目整体正向现金流
填写部门： 蓝色区域——市场；黄色区域——成本+财务；绿色区域——财务；橘红色区域——项发（交地）+设计+工程
注：1、此表的目的是通过不同产品的组合得出最优解。考虑因素见表6-2
2、设计和营销的弹性优化可在这个环节反复运行。
小结： 1、以上各方案中，各类产品的售价与【表三】一致，即均价为：11小高层3900元，18小高层3900元；
2、以上方案优选过程如下：
1）方案一全部为18层小高层；18层小高层与11层相比，会降低覆盖率、增加园林面积等，但售价在该区域不会有非常大的差异；考虑到施工周期原因，建议排除方案一；
2）方案二的覆盖率在可接受的范围内；考虑到18层小高层成本高于11层小高层但售价无明显差异，方案 在指标上优于方案 ；因此，排除方案 ，最终保留方案 ；
表七
表9：产品定位表
产品建筑类型 户型特征
容积率 产品类型 规模比例 户型类型 户型面积 户型均价 户型总价 朝向
社会新锐 青年之家 18小高层 6% 两房 75 3950 296,250
青年持家 18小高层 4% 两房 75 3950 296,250
18小高层 10% 小三房 95 3900 370,500
望子成龙 小太阳 11小高层 10% 小三房 95 3900 370,500
11小高层 20% 大三房 115 3880 446,200
后小太阳 11小高层 5% 小三房 95 3900 370,500
11小高层 30% 大三房 115 3880 446,200
三代孩子 11小高层 15% 大三房 130 3890 505,700
健康养老 老人1、2、3代 —— —— —— —— —— —— —— ——
—— —— —— —— —— —— —— ——
富贵之家 富贵之家1 —— —— —— —— —— —— —— ——
富贵之家2 —— —— —— —— —— —— —— ——
经济务实 —— —— —— —— —— —— —— ——
100% 3902
填写部门： 会议记录者
注：此表是以上各个环节结论的总结，指导下一步建筑单体的选型方向。
表八
表10：产品解决方案清单表（一:表六[方案二]）
产品建筑类型 产品位置特征 产品户型特征 产品形象特征 部品特征
产品类型 户型类型 户型面积 朝向 楼层 景观 社区内位置 车位 房间面宽 房间朝向 房间配置 露台 地下室 层高 跃层 凸窗 院子 立面风格 开窗 园林
社会新锐 青年之家 11小高层 两房 80 偏南向或更好 厅和一间房朝南 > 主要房间配凸窗(2~3个/户) 现代/典雅,立面材料建议是面砖(不要墙面漆) 在符合节能标准的前提下,尽量多有用大玻璃/大户型可多用落地玻璃窗/弧形窗/转角窗,等 降低覆盖率,扩大中心园林/大泳池/可参照深圳金色或广州城花的小高层+园林的做法 多用"看上去很高档"但不贵的材料,例如墙面砖/豪华大堂,等
青年持家 11小高层 两房 80 偏南向或更好 厅和一间房朝南 >
11小高层 小三房 95 偏南向或更好 主朝园林 厅和两间房朝南 >
望子成龙 小太阳 11小高层 小三房 95 偏南向或更好 主朝园林 厅和两间房朝南 >
18小高层 大三房 115 主朝南向 中心园林 中心 厅> 厅和两间房朝南 一套房 大阳台 >
后小太阳 11小高层 小三房 95 偏南向或更好 主朝园林 厅和两间房朝南 >
18小高层 大三房 115 南向 中心园林 中心 厅> 厅和两间房朝南 一套房 大阳台 >
三代孩子 18小高层 大三房 130 南北通透 景观最优处 中心或靠山 厅> 厅和两间房朝南 一套房 可改造的大阳台 >
健康养老 老人1、2、3代 —— 大三房 —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— ——
—— 大三房 —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— ——
富贵之家 富贵之家1 —— 大三房 —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— ——
富贵之家2 —— 大三房 —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— ——
经济务实 —— 大三房 —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— ——
填写部门： 市场部
注：此表是针对单体创新和修改的客户价值排序。
勾稽关系
各表间勾稽关系检查表
项目名称 地价及规划 成本估算 税费说明 开发及销售计划 现金流量 利润预测 检查式 备注
建筑面积 116964 93945 23019
可售面积 86945 86945 108745 108745 108745 -65400
多层6F 0 0 0 0 0
小高层11F 0 0 0 0 0
小高层18F 32055 32055 32055 32055 0
LOFT 0 0 0 0 0
宽景HOUSE 0 0 0 0 0
情景洋房 0 0 0 0 0
合院 0 0 0 0 0
叠T 0 0 0 0 0
密T 0 0 0 0 0
TH 54690 54690 54690 54690 0
独立别墅 0 0 0 0 0
高层29F 0 0 0 0 0
办公公寓 0 0 0 0 0
架空商业 0 0 0 0 0
公建商业 200 200 22000 22000 -43600
会所 0 0 0 0 0
销售收入 0 0 0 0
多层6F 0 0 0
小高层11F 0 0 0
小高层18F 14425 14425 0
LOFT 0 0 0
宽景HOUSE 0 0 0
情景洋房 0 0 0
合院 0 0 0
叠T 0 0 0
密T 0 0 0
TH 38283 38283 0
独立别墅 0 0 0
高层29F 0 0 0
办公公寓 0 0 0
架空商业 0 0 0
公建商业 22000 22000 0
会所 0 0 0
项目总投资 66017 0 0 0
总地价 11512 11512 11512 0
开发成本 62044 0 0
期间费用 3973 4970 4970 -1992
营业税金及附加合计 0 0 0 0
企业所得税 0 0 0 0
项目利润 0 0 0
税后利润 0 0 0
现金流入 0 0 0
现金流出 0 0 0
净现金流 0
资金成本 3771 0
检查式合计 0
经济指标
项目名称： 3/22/06
可行性研究经济指标
敏感系数：100%
项目 指标值 计算式 说明
核心指标：
1、内部收益率% % 使累计净现值为零的贴现率
2、销售净利率% % 项目净利润/销售收入×100%
参考指标：
3、单位面积净利 0 项目净利润/销售面积 净利润 0万元
4、销售毛利率% % 项目利润/销售收入×100%
5、资金峰值比例 % 资金峰值/项目总投资 资金峰值为累计负向净现金流量的最大值
6、地价支付贴现比 % 各期支付地价现值之和/地价总额 贴现率为10%
7、各年资金占用回报率 2006年上 2006年下 2007年上 2007年下 2008年上 2008年下 2009年上 2009年下 2010年上 2010年下 2011年上 2011年下 2012年上 2012年下
% % % % % % % % % % % % % %
审核人： 李爱学 填表人：王绪斌
%
vk:
=-各年项目净利润/各年累计净现金流（含利息）×100%，当净现金流为正时，将该值设为无穷大
政府规划指标与本期指标对比表
政府规划要点 一期划设计指标 本期规划设计指标 两期合计设计指标 备注
总占地面积 222001m2 107400m2 114600m2 222,000
绿地率 ≧55% % % %
容积率 ≦
建筑层数 ≦18层 3~11层 3~18层 3~18层
建 筑 密 度 ≦25% % % %
总建筑面积 96368 116964 213332
其中可售面积 69042 86945 155987
赠送面积 14117 18639 32756
车位面积 6199 9505 15704
可售比 % % %
幼儿园 1200
会所 无要求
车位要求 1个/套别墅，且车位面积不低于建筑面积的15%； 1：1 :1 :1 车位比
项目总成本及利润
成本项目 可售面积单位成本 总成本
小高层 TH 公建商业 平均 小高层 TH 公建商业 合计
开发成本 4,674 8,586 5,135 7,136 14,984 46,957 103 62,044
项目总投资 5,131 9,043 5,592 7,593 16,449 49,457 112 66,017
售价 8500 15700 22000 13060 27247 85863 440 113550
毛利 2901 5793 15198 4749 9299 31684 304 41287
净利润 1944 3882 10183 3182 6231 21228 204 27663 25189
净利率 % % % % % % % %
说明：
1、本项目中项目净利润未扣除销售分红4415万元，分摊到二期2474万元，分红后实际净利润为25189万元，净利率为%;
%
售价与利润、成本关系表
住宅平均售价 5741 5849 5855 6136 6166 6447 6463 6736 6763 7047 7050 7074 7106 7175
单位净利润 637 698 701 853 826 975 939 1082 1048 1195 1197 1209 1224 1258
108
说明：因与鹏利国际协议需按住宅的平均售价给予分红，当住宅平均售价超过7050元/平米后，按协议规定计算原则分红额相当于销售收入的%,我司净利润额的%;
售价与利润、成本关系表
单位净利润
平均售价
单位利润
各产品对比表汇总
各产品类型成本对比表
一、各产品类型成本汇总对比表
产品类型 成本项目 二期目标成本 一期成本 与一期成本差异 二期目标成本与一期成本差异说明
全期 开发成本 $7,136 $5,372 $1,764 1、主体建筑工程费增加2091元/平米；2、土地获得价减少240元/平米；3、社区管网成本减少38元/平米；4、配套设施费减少53元/平米；5、开发间接费及园林环境费各减少18元/平米；开发前期准备费减少8元/平米；6、安装工程费增加45元/平米；
项目总投资 $7,593 $5,606 $1,987 1、原因同上；2、期间费用增加224元/平米
小高层18层 开发成本 $4,674 $4,181 $493 1、主体建筑工程费增加721元/平米；2、土地分摊成本减少108元/平米；3、社区管网成本减少38元/平米；4、配套设施费减少53元/平米；5、开发间接费及园林环境费各减少18元/平米；开发前期准备费减少8元/平米；6、主体安装工程费增加14元/平米；
项目总投资 $5,131 $4,414 $717
TH 开发成本 $8,586 $7,430 $1,156 1、主体建筑工程费增加1817元/平米；2、土地分摊成本减少608元/平米；3、社区管网成本减少38元/平米；4、配套设施费减少53元/平米；5、开发间接费及园林环境费各减少18元/平米；开发前期准备费减少8元/平米；
项目总投资 $9,043 $7,664 $1,380
公建商业 开发成本 $5,135 $5,740 $(605) 1、土地分摊成本减少1121元/平米；2、主体建筑工程费增加608元/平米；3、安装成本分摊增加43元/平米；
项目总投资 $5,592 $5,973 $(381)
二、各产品类型主体建安汇总对比表
产品类型 成本项目 目标成本 一期成本 与一期成本差异 二期目标成本与一期成本差异说明
1、高层18层
三 主体建筑工程费 2408 1687 $721 1、室内装修成本增加400元/平米；2、边坡支护分摊费用增加249元/平米；3、结构及粗装修成本增加66元/平米；3、门窗工程增加8元/平米；
1 基础、结构及粗装修 1,075 760 $315
2 公共部位装修 170 167 $3
3 门窗工程 163 155 $8
4 室内装修 1,000 604 $396
四 主体安装工程费 238 223 $14 1、电梯分摊成本增加
1 室内水暖气电 100 112 $(12)
2 设备及安装费 115 74 $42
3 弱电系统 22 38 $(15)
2、TH
三 主体建筑工程费 5288 3390 $1,898 1、公共部位装修成本增加元/平米，其中外立面装修就增加890元/平米，其他方面因为户均面积加大使成本减少；2、室内装修成本增加元/平米；3、基础边坡支护分摊成本增加285元/平米；3、采用双层LOW-e玻璃增加成本87元/平米；4、主体结构成本增加元/平米，其中因考虑外墙做钢筋砼增加17元/平米，赠送面积成本分摊到可售面积增加元/平米，二期总包成本增加53元/平米；
1 基础、结构及粗装修 1,987 1615 $372
2 公共部位装修 1,522 679 $843
3 门窗工程 320 238 $82
4 室内装修 1,460 859 $601
四 主体安装工程费 224 224 $(0)
1 室内水暖气电 142 155 $(13)
2 设备及安装费 37 28 $9
3 弱电系统 45 41 $4
3、公建商业
三 主体建筑工程费 2344 1736 $608 1、因面积仅有200平米，增加了400元/平米的简单装修，另外主体结构及门窗工程相应分摊增加成本；
1 基础、结构及粗装修 $1,083 874 $209
2 公共部位装修 $371 503 $(132)
3 门窗工程 $390 260 $130
4 室内装修 $500 100 $400
四 主体安装工程费 230 187 $43
1 室内水暖气电 $100 97 $3
2 设备及安装费 $130 90 $40
3 弱电系统 0
三、各产品类型六类公摊汇总对比表
序号 成本项目 目标成本 一期成本 与一期成本差异 二期目标成本与一期成本差异说明
一 土地获得价款 1,324 1,563 $(239) 1、容积率二期为,一期为,容积率增加造成分摊到可售面积成本减少239元/平米；
小高层18层土地获得价款 665 773 $(108)
TH土地获得价款 1,711 2318 $(608)
公建商业土地获得价款 $1,197 2318 $(1,121)
二 开发前期准备费 201 208 $(8) 1、主要为场地平整分摊费用减少；
1 勘察设计费 $118 116 $1
2 报批报建增容费 $13 12 $1
3 三通一平费 $59 69 $(10)
4 临时设施费 $10 11 $(0)
三 主体建筑工程费 4219 2128 $2,091
四 主体安装工程费 229 184 $45
五 社区管网工程费 204 242 $(38) 1、室外高低压线路成本减少22元/平米，其余因容积率比一期增加，造成分摊到可售面积成本减少；
1 室外给排水系统 $54 64 $(10) 1、容积率二期为,一期为,容积率增加造成分摊到可售面积成本减少10元/平米；
2 室外燃气系统 $24 22 $2
3 室外高低压线路 $105 126 $(22)
4 室外智能化系统 $15 23 $(8)
5 室外消防系统 $5 6 $(1)
六 园林环境费 274 292 $(18)
1 软景部分（绿化建设费） $64 78 $(14)
2 硬景部分 $190 198 $(8)
3 水景部分
4 构筑物
5 围墙建造费
6 室外照明
7 室外零星设施 $20 16 $4
七 配套设施费 303 356 $(53) 1、公共配套（设备用房、物业管理用房）仅在一期建造，二期无，成本减少37元/平米；2、架空活动分摊成本减少12元/平米；3、车位成本分摊成本减少13元/平米；4、二期泳池分摊成本增加10元/平米；
1 中水处理系统 $4 4 $0
2 公交车场 $6 6 $0
3 幼儿园 $11 11 $0
4 架空活动 $20 33 $(12)
5 游泳池 $18 8 $10
6 车位成本摊入住宅 $120 133 $(13)
7 红线外市政设施费 $124 122 $2
8 球场 2 $(2)
9 公共配套 37 $(37)
八 开发间接费 382 399 $(18) 1、资本化利息减少13元/平米；2、工程管理费减少9元/平米；营销设施建造费增加4元/平米；
1 工程管理费 $149 158 $(9)
2 资本化利息 $17 30 $(13)
3 营销设施建造费 $131 126 $4
4 物业完善费 $35 35 $(0)
5 不可预见费 $50 50
九 期间费用 457 233 $224 销售管理费增加158元/平米，管理费用增加65元/平米；
1 管理费用 $130 65 $65
2 销售费用 $326 168 $158
3 财务费用 0
合计 $7,593 $5,606 $1,987
$7,136 $5,372 $1,764
jiangfh:
为11层
各责任部门控制指标
责任部门 控制项目 控制指标 备注
设计部 面积指标准确率 ±%
设计费 万元 控制总金额
设计变更费用 万元 控制总金额
小高层精装修 1000元/平米 室内精装成本
TH精装修 1700元/平米 室内精装成本
窗地比 小高层
TH，计建筑面积不包括赠送面积
外立面含量系数 小高层面砖
小高层涂料
TH石材
TH木材
TH涂料
软硬景比例 55%：45% 硬景面积包含沥青道路面积
软景面积 其中草坪28481M2，灌木18988M2，大乔木702棵，小乔木1170棵
硬景面积
沥青道路面积
水景面积 3000 含600平米泳池面积，建议尽量减少水景面积
责任部门 控制项目 控制指标 备注
工程管理部 钢筋含量 48 小高层（小户型），KG/平米
65 TH
70 公建商业
160 人防车位
砼含量 小高层（小户型），M3/平米
TH
公建商业
人防车位
室外智能化系统 万元 含停车管理系统2套，闭路监控系统56点，周界防范系统34点，门禁及苑门19套，无线巡更4套，广播及背景音乐29点；
室外消防系统 4元/平米 按占地面积4元/平米控制
勘查丈量费 38万元 包含初勘，详勘，测绘费用
说明：1、以上含量系数均以建筑面积为基数；
责任部门 控制项目 控制指标 备注
采购部 总包清单招标率 ≧65% 按造价划分
招标比率 ≧90% 按造价划分
最低价中标率 ≧50% 按造价划分
室外电气及高低压设备 822万元 总费用控制
室外燃气费用 万元 争取减少
项目管理部 指令委托 万元 总费用控制
临时办公室费用 60万元 全期总费用控制60万；
临时围墙费用 46万元 全期总费用控制46万；
临时道路 24万元 总费用控制
工程监理费 14元/平米 建筑面积
合同外奖金 5元/平米 建筑面积
营销部 营销费用 万元 销售收入%控制
物业完善费 304万元 按建筑面积26元/平米
财务管理部 财务负责费用变动率 ≦1% 负责费用包含行政管理费、资本化利息、管理费用、营销费用、物业完善费
成本管理部 目标成本变动率 ≦1% 目标成本整体变动率
预结算编审费 10元/平米 建筑面积
地价分摊
地 价 分 摊 表
产品 可售面积 容积率 分摊基数 单基应摊
多层6F 0 1,197
小高层11F 0 1,197
小高层18F 32,055 17,808 1,197
LOFT 0 1,197
宽景HOUSE 0 1,197
情景洋房 0 1,197
合院 0 1,197
叠T 0 1,197
密T 0 1,197
TH 54,690 78,129 1,197
独立别墅 0 1,197
高层29F 0 1,197
办公公寓 0 1,197
架空商业 0 1,197
公建商业 200 200 1,197
会所 0 1,197
合计 86,945 96,137
产品 应摊地价总额 单位土地成本
多层6F 0
小高层11F 0
小高层18F 2132 665
LOFT 0
宽景HOUSE 0
情景洋房 0
合院 0
叠T 0
密T 0
TH 9355 1,711
独立别墅 0
高层29F 0
办公公寓 0
架空商业 0
公建商业 24 1,197
会所 0
合计 11,512 1,324 0
地价及规划
0 地价及规划要点 3/22/06
土地及地价 总占地面积 114600平米 172亩 建筑用地（净地） 114600平米 绿化率%
总建筑面积 116964平米 规划容积率 建筑密度%
计容积率建筑面积 86945平米 不计容积率建筑面积 30019平米
地价（万） 土地协议中的地价 其他相关成本 合计 说明
1、政府地价及市政配套费 0 0 0
其中： 0
市政配套费 0 0
应交契税 0 0
2、合作款项 11,512 11,512
4、拆迁补偿费 0 0
合 计 $11,512 0 11,512
单位地价（元/m2） 楼面地价（元/m2）
按总占地面积 按净占地面积 按计容积率建筑面积 按总建筑面积 按可售建筑面积
984 1324
地价支付节奏
规划要点 产品组合 占地面积 容积率 建筑面积 可售率 可售面积 产品比例 平均每户面积 总户数
住宅 多层6F 0 0 0% 0 0
小高层11F 0 0 0% 0 0
小高层18F 32,055 32,055 37% 118 271
LOFT 0 0 0% 0 0
宽景HOUSE 0 0 0% 0 0
情景洋房 0 0 0% 0 0
合院 0 0 0% 0 0
叠T 0 0 0% 0 0
密T 0 0 0% 0 221
TH 54,690 54,690 63% 0 0
独立别墅 0 0 0% 0 0
高层29F 0 0 0% 0 0
办公公寓 0 0 0% 0 0
小计 86,745 86,745 100% 176 492
公建 架空商业 0 0
公建商业 200 200
自行车 0 0
小架空 4,525 0
大架空 0 0
非人防地下 0 0
人防地下 4,980 0
地面露天 0 0
小计 4,725 200
配套用房 会所 0 0
其他 1,875
学校、幼儿园 0
小计 1,875 0
合计 0 93,345 86,945
分期计划
分 期 计 划
建筑面积 一期 二期 三期 四期 五期 六期 合计
多层6F
小高层11F
小高层18F $5,343 $5,343 $5,343 $5,343 $5,343 $5,343 $32,055
LOFT
宽景HOUSE
情景洋房
合院
叠T
密T
TH $9,115 $9,115 $9,115 $9,115 $9,115 $9,115 $54,690
独立别墅
高层29F
办公公寓
架空商业 0
公建商业 $33 $33 $33 $33 $33 $33 200
会所 0
其他公建 $413 $413 $413 $413 $413 $413 2475
小架空 $754 $754 $754 $754 $754 $754 4525
大架空 0
非人防地下 0
人防地下 $830 $830 $830 $830 $830 $830 4980
地面露天 0
总计 $15,658 $15,658 $15,658 $15,658 $15,658 $15,658 $93,945
可售面积 一期 二期 三期 四期 五期 六期 合计
多层6F
小高层11F
小高层18F $5,343 $5,343 $5,343 $5,343 $5,343 $5,343 $32,055
LOFT
宽景HOUSE
情景洋房
合院
叠T
密T
TH $9,115 $9,115 $9,115 $9,115 $9,115 $9,115 $54,690
独立别墅
高层29F
办公公寓
架空商业 0
公建商业 $3,667 $3,667 $3,667 $3,667 $3,667 $3,667 22000
会所 0
其他公建 0
小架空 0
大架空 0
非人防地下 0
人防地下 0
地面露天 0
总计 $18,124 $18,124 $18,124 $18,124 $18,124 $18,124 $108,745
开发销售计划
开 发 销 售 计 划 3/22/06
敏感系数：100%
2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年
项目 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 合计
一、开发计划（m2）
一期/区 15,658
二期/区 15,658
三期/区 15,658
四期/区 15,658
五期/区 15,658
六期/区 15,658
竣工面积小计 15,658 15,658 15,658 15,658 15,658 15,658 93,945
二、销售面积（m2）
多层6F
小高层11F
小高层18F 1,069 1,603 1,069 1,603 1,069 1,603 1,069 1,603 1,069 1,603 1,069 1,603 1,069 1,603 1,069 1,603 1,069 1,603 1,069 1,603 1,069 1,603 1,069 1,603 32,055
LOFT
宽景HOUSE
情景洋房
合院
叠T
密T
TH 1,823 2,735 1,823 2,735 1,823 2,735 1,823 2,735 1,823 2,735 1,823 2,735 1,823 2,735 1,823 2,735 1,823 2,735 1,823 2,735 1,823 2,735 1,823 2,735 54,690
独立别墅
高层29F
办公公寓
架空商业
公建商业 733 1,100 733 1,100 733 1,100 733 1,100 733 1,100 733 1,100 733 1,100 733 1,100 733 1,100 733 1,100 733 1,100 733 1,100 22,000
会所
小架空
大架空
非人防地下
人防地下
地面露天
小计 3,625 5,437 3,625 5,437 3,625 5,437 3,625 5,437 3,625 5,437 3,625 5,437 3,625 5,437 3,625 5,437 3,625 5,437 3,625 5,437 3,625 5,437 3,625 5,437 108,745
三、销售单价（元/m2）
多层6F 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000
小高层11F 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500
小高层18F 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500
LOFT 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500
宽景HOUSE 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500
情景洋房 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000
合院 5,800 5,800 5,800 5,800 5,800 5,800 5,800 5,800 5,800 5,800 5,800 5,800 5,800 5,800 5,800 5,800 5,800 5,800 5,800 5,800 5,800 5,800 5,800 5,800
叠T 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500
密T 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500 6,500
TH 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000
独立别墅 7,500 7,500 7,500 7,500 7,500 7,500 7,500 7,500 7,500 7,500 7,500 7,500 7,500 7,500 7,500 7,500 7,500 7,500 7,500 7,500 7,500 7,500 7,500 7,500
高层29F 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000
办公公寓 7,200 7,200 7,200 7,200 7,200 7,200 7,200 7,200 7,200 7,200 7,200 7,200 7,200 7,200 7,200 7,200 7,200 7,200 7,200 7,200 7,200 7,200 7,200 7,200
架空商业 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000
公建商业 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000
会所 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 车位售价 单位售价
小架空 60,000
大架空 60,000
非人防地下 153,000
人防地下 60,000
地面露天 60,000
销售均价
四、销售额（万）
多层6F
小高层11F
小高层18F 481 721 481 721 481 721 481 721 481 721 481 721 481 721 481 721 481 721 481 721 481 721 481 721 14,425
LOFT
宽景HOUSE
情景洋房
合院
叠T
密T
TH 1,276 1,914 1,276 1,914 1,276 1,914 1,276 1,914 1,276 1,914 1,276 1,914 1,276 1,914 1,276 1,914 1,276 1,914 1,276 1,914 1,276 1,914 1,276 1,914 38,283
独立别墅
高层29F
办公公寓
架空商业
公建商业 733 1,100 733 1,100 733 1,100 733 1,100 733 1,100 733 1,100 733 1,100 733 1,100 733 1,100 733 1,100 733 1,100 733 1,100 22,000
会所
小架空
大架空
非人防地下
人防地下
地面露天
小计
税费说明
税 费 说 明
0 单位：万元
1、地价票据合法性情况
合同中关于票据之规定情况：
2、预计税费情况 税率% 计税依据或应税所得 预计税额 计算说明
营业税 % 营业收入 营业收入*5%
其中：售楼营业税 % 营业收入 营业收入*5%
合作建房营业税
城建税 % 营业税额 营业税额*7%
教育费附加 % 营业税额 营业税额*3%
营业税金及附加 %
营业税额*%
堤围建设费 %
营业收入*%
土地增值税 % 营业收入 0 营业收入*1%
印花税 ‰ 建筑承包合同、购销合同 合同金额*‰
契税 % 成交价 345 出让地价*%
企业所得税 33% 应纳税所得额 应纳税所得额*33%
3、项目税收优惠政策情况
1、所得税
2、营业税
说明：各税费项目的计算，应与“利润表”中损益税项、“地价”表中之契税、分房营业税项等计算相符。
综合营业税税负为
利润测算
利 润 测 算 表 3/22/06
敏感系数：100% 金额单位：万元
项 目 合计 期间 说明
06年上半年 06年下半年 07年上半年 07年下半年 08年上半年 08年下半年 09年上半年 09年下半年 10年上半年 10年下半年 11年上半年 11年下半年 12年上半年 12年下半年 13年上半年 13年下半年
结算面积 108,745 0 0 9,062 9,062 9,062 9,062 9,062 9,062 9,062 9,062 9,062 9,062 9,062 9,062 0 0
多层6F 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
小高层11F 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
小高层18F 32,055 0 0 2,671 2,671 2,671 2,671 2,671 2,671 2,671 2,671 2,671 2,671 2,671 2,671 0 0
LOFT 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
宽景HOUSE 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
情景洋房 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
合院 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
叠T 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
密T 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
TH 54,690 0 0 4,558 4,558 4,558 4,558 4,558 4,558 4,558 4,558 4,558 4,558 4,558 4,558 0 0
独立别墅 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
高层29F 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
办公公寓 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
架空商业 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
公建商业 22,000 0 0 1,833 1,833 1,833 1,833 1,833 1,833 1,833 1,833 1,833 1,833 1,833 1,833 0 0
会所 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
小架空 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
大架空 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
非人防地下 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
人防地下 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
地面露天 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
营业收入 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
多层6F 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
小高层11F 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
小高层18F 14,425 0 0 1,202 1202 1202 1202 1202 1202 1202 1202 1202 1202 1202 1202 0 0
LOFT 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
宽景HOUSE 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
情景洋房 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
合院 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
叠T 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
密T 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
TH 38,283 0 0 3,190 3190 3190 3190 3190 3190 3190 3190 3190 3190 3190 3190 0 0
独立别墅 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
高层29F 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
办公公寓 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
架空商业 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
公建商业 22,000 0 0 1,833 1833 1833 1833 1833 1833 1833 1833 1833 1833 1833 1833 0 0
会所 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
小架空 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
大架空 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
非人防地下 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
人防地下 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
地面露天 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
营业税及附加 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
销售成本 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
多层6F 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
小高层11F 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
小高层18F 14,984 0 0 1249 1249 1249 1249 1249 1249 1249 1249 1249 1249 1249 1249 0 0
LOFT 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
宽景HOUSE 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
情景洋房 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
合院 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
叠T 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
密T 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
TH 46,957 0 0 3913 3913 3913 3913 3913 3913 3913 3913 3913 3913 3913 3913 0 0
独立别墅 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
高层29F 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
办公公寓 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
架空商业 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
公建商业 11,297 0 0 941 941 941 941 941 941 941 941 941 941 941 941 0 0
会所 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
小架空 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
大架空 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
非人防地下 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
人防地下 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
地面露天 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
项目利润 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
期间费用 4970 0 0 414 414 414 414 414 414 414 414 414 414 414 414 0 0
其中：管理费用 1419 0 0 118 118 118 118 118 118 118 118 118 118 118 118 0 0
销售费用 3551 0 0 296 296 296 296 296 296 296 296 296 296 296 296 0 0
财务费用 0
税前利润 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
所得税（33%） 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
税后利润 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
单位毛利(元/m2) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 项目利润/结算面积
单位净利(元/m2) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 税后利润/结算面积
销售毛利率% % % % % % % % % % % % % % % % % % 项目利润/销售收入×100%
销售净利率% % % % % % % % % % % % % % % % % % 项目净利润/销售收入×100%
各年资金占用回报率% % % % % % % % % % % % % % % % % =-各年项目净利润/各年累计净现金流（含利息）×100%，当净现金流为正时，将该值设为无穷大
工程款支付
期间 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年
1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度
工程款
一期
二期
三期
四期
五期
六期
开发间接费
一期
二期
三期
四期
五期
六期
xbwang:开盘付至30%
xbwang:
竣工付至60%
现金流量
现金流量及内部收益率 3/22/06
敏感系数：100% 金额单位：万元 面积单位：平方米
2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年
项目 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 合计
一、现金流入
销售面积（m2） 3,625 5,437 3,625 5,437 3,625 5,437 3,625 5,437 3,625 5,437 3,625 5,437 3,625 5,437 3,625 5,437 3,625 5,437 3,625 5,437 3,625 5,437 3,625 5,437 108,745
销售额
回款额
小计
现金流入现值NPV 0
二、现金流出
1、付地价款 11,512 11,512
2、付工程款 190 442 758 822 1,138 1,390 1,706 1,770 1,138 1,390 1,706 1,770 1,138 1,390 1,706 2,086 1,138 1,390 1,706 2,086 1,138 1,390 1,706 2,086 948 948 948 1,264 632 37,922
3、开发间接费 24 71 71 71 141 141 118 71 141 141 71 71 141 141 71 71 141 141 71 71 141 141 71 71 71 71 2,545
4、期间费用 207 207 207 207 207 207 207 207 207 207 207 207 207 207 207 207 207 207 207 207 207 207 207 207 4,970
项目投资合计 213 513 12,341 1,099 1,486 1,739 2,031 2,047 1,486 1,739 1,984 2,047 1,486 1,739 1,984 2,363 1,486 1,739 1,984 2,363 1,486 1,739 1,984 2,363 1,226 1,226 1,155 1,264 632 56,948
5、营业税及附加
6、所得税
小计 213 12,341 632
现金流出现值NPV
三、净现金流量 -213 -12,341 -632
四、累计净流量 -213 第一年 %
五、平均资金占用 -53 ** 第二年 %
六、资金成本 4
七、资金计划
1、资金期初余额
2、筹资计划
来源
归还
3、资金期末余额
八、内部收益率IRR %
九、资金峰值比例 %
十、地价支付贴现比
说明：
2、现金流量项目中应扣除非付现成本，如折旧等；
3、平均资金占用指现金净流量为“零”以前各期累计净现金流量的平均数。年平均资金占用=第1-4季末累计净现金流量之和/4；
4、现值可使用NPV函数，表达式=NPV（贴现率，B2：Bn）+B1，B指各期现金流量（期数次序不得颠倒）；
5、内部收益率可使用IRR函数，表达式=IRR（B1：Bn），B指各期净现金流量（期数次序不得颠倒）；本公式不适用于以物业抵付地价款的情况
6、当年销售现金回款，一般按当年销售额的70%计算，加上年销售额的30%计算；
7、当年工程支付款，一般按当年工程开发成本的80%，加上年工程开发成本的20%计算；
8、资金成本以累计净现金流量为零以前的各期资金占用乘以同期银行利率计算。
9、年度期望贴现率定为10%年利率、则季度贴现率为%；
Vanke:
按资金平均占用计算的项目资金利息，应≥开发间接费用中的资本化利息。资金成本=平均资金占用*%
Vanke:
插入NPV函数，表达式=NPV（贴现率，B2：Bn）+B1。B为各期的现金流量
Vanke:
插入NPV函数，表达式=NPV（贴现率，B2：Bn）+B1。B为各期的现金流量
Vanke:
插入IRR函数，表达式=IRR（净现金流量数组）
Vanke:
各期地价支付的现值，可插入NPV函数计算（同上）
vk:不包括资本化利息
敏感分析
敏感因素的影响
0 金额单位：万元 面积单位：平方米
一、售价的影响 预计售价 预计售价 预计售价 预计售价 预计售价
敏感系数 （×100%） 95% 90% 105% 110%
销售均价(元/m2) 0 0 0 0 0
营业收入 0 0 0 0 0
项目利润 0 0 0 0 0
税后利润 0 0 0 0 0
单位净利 0 0 0 0 0
销售毛利率% % % % % %
销售净利率% % % % % %
敏感系数（净利率）
二、成本的影响 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本
敏感系数 （×100%） 95% 90% 105% 110%
单位开发成本(元/m2) 7,136 6,779 6,422 7,493 7,850
开发总成本 62,044 58,942 55,840 65,146 68,248
项目利润 0 0 0 0 0
税后利润 0 0 0 0 0
单位净利 0 0 0 0 0
销售毛利率% % % % % %
销售净利率% % % % % %
敏感系数（净利率）
景观指标
景 观 指 标
总占地（m2） 建筑用地（m2） 建筑物占地（m2） 景观面积（m2） 软景面积比率 硬景面积比率 道路面积比率 围墙长度
114600 114600 25293 89307 55% 26% 19% 1034
软景面积（m2） 硬景面积（m2） 道路面积（m2） 水景面积（m2）
22440 16398 3000
草坪面积比率 灌木面积比率 大乔木密度（棵/m2) 中小乔木密度（棵/m2) 石材面积比率 洗石米面积比率 建菱砖、瓷砖铺贴面积比率 木材面积（m2） 新建水景面积（m2）
60% 40% 100 60 70% 0% 30% 300 2400
草坪面积（m2） 灌木面积（m2） 大乔木（棵） 中小乔木（棵） 石材面积（m2） 洗石米面积（m2） 建菱砖、瓷砖铺贴面积（m2） 泳池面积（m2） 原水景面积（m2）
28481 18988 702 1170 15288 0 6552 600 0
填表说明：本表中红色字体是需要根据每次测算项目修改数据，其余表格中的数据为公式设置，不允许修改。
62 38 118 62 63 37
panys:
原景观面积链接有误
panys:
测算临时道路
测算园林中车行道
panys:
测算临时围墙
测算园建中永久围墙
规划指标
规 划 指 标
总建筑面积 $116,964 总可售面积 $86,945 计容积率面积 $86,945 容积率
产品构成 计容积率面积 可售面积 赠送面积 户均面积 单元数 户数 楼梯形式 层数 售价（元、平米）
建筑面积 可售面积 户数
住宅 多层6F $6
小高层11F $11
小高层18F $32,055 $32,055 145 5 221 1梯3户 $18 8500
LOFT $11
宽景HOUSE $4
情景洋房 $4
合院 $4
叠T $4
密T $4
TH $54,690 $54,690 $18,639 202 128 271 1梯1户 $3 15700
独立别墅 $3
高层29F 29
办公公寓 $18
小计 $86,745 86745 $18,639 $133 $492
公共配套建筑 配套类型 计容积率面积 建筑面积 可售面积 售价
架空商业 成本核算说明 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
公建商业 200 200 200 22000 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
会所 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
学校 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
幼儿园 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
物业用房 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
设备用房 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
活动中心 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
服务中心（居委会） 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
中西药店 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
市政公用（粮油店） 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
架空活动 1875 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
首层消控中心 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
游泳池 600 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
小计 200 2075 200 22000 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
车位配套 车位类型 车位数 建筑面积 单车面积 售价 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
自行车 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
小架空 181 4525 25 0 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
大架空 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
非人防地下 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
人防地下 112 4980 44 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
地面露天 284 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
小计 577 9505
合计 $86,945 $116,964 $86,945 $30,019
填表说明：本表中红色字体是需要根据每次测算项目修改数据，其余表格中的数据为公式设置，不允许修改。
liucsh:
含中西药店、粮油店
含量指标
含 量 指 标
产品类型 土方开挖深度 管桩 钢筋 砼 模板 砌体 找平及抹灰 防水 卫生间 入户门 管井门 防火门 雨蓬 护栏 百叶 铝合金 楼梯间 外立面平涂 外立面艺术涂 外立面面砖 外立面木材 外立面石材 大堂面积 电梯厅面积 平屋面面积 坡屋面面积 阳台、露台面积 楼梯间栏杆 阳台、露台栏杆 电梯 高低压 精装修面积比例
指标单位 M M/M2（建筑面积） KG/M2（建筑面积） M3/M2（建筑面积） M2/M2（建筑面积） M3/M2（建筑面积） M2/M2（建筑面积） M2/M2（建筑面积） M2/户 樘/户 樘/楼层 樘/楼层 樘/单元 M2/M2（建筑面积） M2/M2（建筑面积） M2/M2（建筑面积） M2/M2（建筑面积） M2/M2（建筑面积） M2/M2（建筑面积） M2/M2（建筑面积） M2/M2（建筑面积） M2/M2（建筑面积） M2/单元 M2/单元 M2 M2 M2/户 M/单元 M/户 KVA M2/M2（建筑面积）
多层6F 0
小高层11F 0
小高层18F 48 1 2 1 1 45 $22 1781 $10 $132 $10 2 1768 1
LOFT 0
宽景HOUSE 0
情景洋房 0
合院 0
叠T 0
密T 0
TH 3 65 1 1 3 67 $35 $30 3252 1
独立别墅 0
高层29F 0
架空商业 0
公建商业 70 1 0 1 4
会所 0
小架空车位
大架空车位 0
非人防地下车位 0
人防地下车位
其他公共配套建筑
&C&9第&P页，共&N页
panys:
需手动
panys:
需手动
liucsh:
5米玻璃栏杆
造价指标
结 构 造 价 指 标
土方 管桩 人工挖孔桩 基坑支护 桩基承台 砼 钢筋 模板 砌体 找平及抹灰 防水
元/立方米 元/米 元/米 元/米2 元/平米（建筑） 元/立方米 元/公斤 元/平米 元/立方米 元/平米 元/平米
25 185 105 40 325 360 35
卫生间做法 多层洋房别墅措施费 小高层措施费 高层措施费 超高层措施费 变更、签证 小架空车位 大架空车位 地下车位 人防车位 赠送地下室
元/平米 元/平米（建筑面积） 元/平米（建筑面积） 元/平米（建筑面积） 元/平米（建筑面积） 元/平米（建筑面积） 元/平米 元/平米 元/平米 元/平米 元/平米
104 105 105 30 900 1500 2000 2400 1300
&C&9第&P页，共&N页
liucsh:
含苯板
全期分摊配套明细表
成本科目 成本金额 分摊标准 一期 二期 学校 公交车站 地下车位
建筑面积 190,739 96,368 94,370
可售面积 157,072 69,042 88,030 86,775
占地面积 222,000 107,400 114,600 155,
土地成本 223,004,000 107,885,719 115,118,281
原鹏利账面土地成本 80,550,000 占地面积 38,968,784 41,581,216
32,819,408 41,845,592 74,665,000
中粮前期投入费用 56,390,000 占地面积 27,280,568 29,109,432
前期利息成本 78,240,000 占地面积 37,851,243 40,388,757 24,743,626
利息税 7,824,000 占地面积 3,785,124 4,038,876
开发前期准备费 27,300,000 11,999,864 15,300,136
建筑研究用房 100,000 可售面积 43,956 56,044
临时围墙 460,000 可售面积 202,196 257,804
临时办公室 600,000 可售面积 263,733 336,267
前期配合费 13,070,000 5,744,990 7,325,010
前期咨询费用 2,220,000 可售面积 975,813 1,244,187
其他项目走帐 10,080,000 可售面积 4,430,719 5,649,281
原设计合同解约补偿 770,000 可售面积 338,458 431,542
园林环境费 820,000 360,435 459,565 0 0 0
人工湿地 220,000 可售面积 96,702 123,298
红线外公共绿化 600,000 可售面积 263,733 336,267
公共配套设施 23,206,880 10,859,253 12,347,627 0 0 0
中水处理系统 600,000 可售面积 263,733 336,267
游泳池 1,260,000 可售面积 553,840 706,160
公交车场 1,005,500 可售面积 441,973 563,527
幼儿园 1,752,380 可售面积 770,268 982,112
人防车位 12,485,000 可售面积 6,146,392 6,338,608
红线外市政配套-强电引入 5,904,000 可售面积 2,595,135 3,308,865
红线外市政配套-红线外水引入 200,000 可售面积 87,911 112,089
合计 274,330,880 130,744,836 142,766,044 0 0 0
247,030,880 118,744,972 127,465,908
DDA04.姜繁华:
含铺贴，设备，结构
DDB02.吴忠友:
前期收地费用
吴忠友:
一期实际面积平米
地价底表
科学城地价支付计划及账务处理整理（20050810版）
单位：万元
序号 款项类别 付款说明 比例 付款单位(入帐主体) 收款单位 预计时间 合同约定金额 实际金额 已付款 发票开具情况 香港万科账务处理 广州地产账务处理 广州鹏利账务处理 香港东台账务处理 备注
小计 未统计F项
A 股权债权转让款 购买香港东台股权转让款5513万，债权转让款19003万 100% 24, 24, 9, 含鹏利帐面8555万港币，折合人民币9111万 地价构成
1 70%权益首期款 完成日交付资料时 38% 香港万科，由广州万科代付 Keen Sino指定广州侨鹏代收 7/25/05 9, 9, 9, 取得东台前期购地时的土地出让发票8000万，其余无发票 借：长期投资 5513
预付账款-认购权对价 376
应收账款--香港东台 3866
贷：内部往来---广州万科 9755 借：内部往来--香港万科 9755
贷：银行存款 9755 与376万对价一起支付,合计9755万 8,
2 70%权益第二笔款 2005年10月31日前 11% 香港万科，可由广州鹏利代付 Keen Sino或其指定人仕代收 10/31/05 2, 2, 取得东台前期购地时的土地出让发票8000万，其余无发票 借：应收账款--香港东台 2782
贷：内部往来---广州鹏利 2782 借：内部往来--香港万科 2782
贷：银行存款 2782
3 70%权益第三笔款 2006年5月31日前 8% 香港万科，可由广州鹏利代付 Keen Sino或其指定人仕代收 5/31/06 2, 2, 取得东台前期购地时的土地出让发票8000万，其余无发票 借：应收账款--香港东台 2000
贷：内部往来---广州鹏利 2000 借：内部往来--香港万科 2000
贷：银行存款 2000
4 70%权益第四笔款 2006年12月31日前 12% 香港万科，可由广州鹏利代付 Keen Sino或其指定人仕代收 12/31/06 3, 3, 取得东台前期购地时的土地出让发票8000万，其余无发票 借：应收账款--香港东台 3000
贷：内部往来---广州鹏利 3000 借：内部往来--香港万科 3000
贷：银行存款 3000
5 30%权益款 2007年12月31日前 30% 香港万科，可由广州鹏利代付 Keen Sino或其指定人仕代收 12/31/07 7, 7, 取得东台前期购地时的土地出让发票8000万，其余无发票 借：应收账款--香港东台 7354
贷：内部往来---广州鹏利 7354 借：内部往来--香港万科 7354
贷：银行存款 7354
B 首期认购权对价
1 权益之认购权对价 支付股权债权首期款时 香港万科，由广州万科代付 Keen Sino指定广州侨鹏代收 7/25/05 包含在股权转让款第一笔中 包含在股权转让款第一笔中处理 包含在股权转让款第一笔中处理
2
C 项目前期管理服务费用 5, 5, 5, 5,
1 前期管理服务费用1 股权债权协议签署10日内 广州鹏利 中粮集团 7/25/05 4, 5, 5, 取得中粮集团开具的北京市管理及服务费发票,发票号码05641101 借：开发成本--前期准备 5139
借：银行存款 5139 含税价倒推：4856/=5139
2 前期管理服务费用2 股权债权协议签署10日内 广州鹏利 广州侨鹏 7/31/05 有发票，待取得 借：开发成本--前期准备 500
借：银行存款 500 实际支付以侨鹏提供的可入账成本发票金额为准
D 资金利息成本 7, 7, 7,
1 1994年来资金利息成本 虚拟利息，入鹏利成本 广州鹏利 香港东台 7, 7, 已有利息计算清单与收款通知单，无发票？ 借：开发成本--资本化利息 7824
贷：内部往业--香港东台 7824 借：内部往来—广州鹏利 7824
贷：利息收入 7824 实际不支付，入广州鹏利成本
2
E 税金
1 利息税10% 东台利息收入税金，暂可不支付 香港东台 科学城开发区税局 税票 借：应交税金
贷：银行存款 估计交纳的可能性较小
2
F 投资收益分配 以分配销售收入的形式由鹏利分配给香港东台再分配给Keen Sino或其指定人仕 4, 6,
1 余下权益对价可能情形1 住宅销售均价在5850元/M2以下 广州鹏利 Keen Sino或其指定人仕 12/31/07 5, 销售额分配无发票 7354-7354=0
2 余下权益对价可能情形2 人民币5850-6150元/M2,(不含6150)，以6000为例 % 广州鹏利 Keen Sino或其指定人仕 12/31/07 6, 销售额分配无发票 借：利润分配
贷：应付利润---Keen Sino *6000*%+4854-7354=
3 余下权益对价可能情形3 人民币6150-6450元/M2,(不含6450)，以6300为例 % 广州鹏利 Keen Sino或其指定人仕 12/31/07 1, 6, 销售额分配无发票 同上 *6300*%+4854-7354=
4 余下权益对价可能情形4 人民币6450-6750元/M2,(不含6750)，以6600为例 % 广州鹏利 Keen Sino或其指定人仕 12/31/07 2, 6, 销售额分配无发票 同上 *6600*%+4854-7354=
5 余下权益对价可能情形5 人民币6750-7050元/M2,以6900为例 % 广州鹏利 Keen Sino或其指定人仕 12/31/07 3, 7, 销售额分配无发票 同上 *6900*%+4854-7354=
6 余下权益对价可能情形6 人民币7050元/M2以上，以7200为例 广州鹏利 Keen Sino或其指定人仕 12/31/07 4, 销售额分配无发票 同上 *7200*%+(7200-7050)**3%+4854-7354=
28,
xbwang:
含税费
成本汇总
分产品类型成本汇总表
序号 成本项目 可售面积单位成本 可售面积总成本 分摊标准说明
小高层18F TH 公建商业 平均 小高层18F TH 公建商业 合计
建筑面积 * * * * 32055 54690 200
可售面积 * * * * 32055 54690 200
一 土地获得价款 665 1711 1197 2132 9355 24
二 开发前期准备费 201 201 201 643 1097 4
1 勘察设计费 118 118 118 377 643 2 表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式
2 报批报建增容费 13 13 13 42 71 0
3 三通一平费 59 59 59 190 325 1
4 临时设施费 10 10 10 34 57 0
三 主体建筑工程费 2408 5288 2344 7719 28920 47
1 基础工程 336 514 113 1076 2811 2 按产品类型实发生额计算
2 结构及粗装修 739 1473 971 2370 8057 19
3 门窗工程 163 320 390 522 1748 8
4 公共部位装修 170 1522 371 546 8322 7
5 室内装修 1000 1460 500 3206 7983 10
6 车位成本摊出
四 主体安装工程费 238 224 230 762 1225 5
1 室内水暖气电 100 142 100 321 777 2 按产品类型实发生额计算
2 设备及安装费 115 37 130 370 204 3
3 弱电系统 22 45 0 71 244
五 社区管网工程费 204 204 204 654 1116 4
1 室外给排水系统 54 54 54 173 296 1 表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式
3 室外燃气系统 24 24 24 78 134 0
4 室外高低压线路 105 105 105 336 573 2
5 室外智能化系统 15 15 15 49 84 0
6 室外消防系统 5 5 5 17 29 0
六 园林环境费 274 274 274 878 1498 5
1 绿化建设费 64 64 64 205 349 1 表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式
2 道路广场建造费 190 190 190 610 1040 4
3 室外零星工程 20 20 20 64 109 0
七 配套设施费 303 303 303 972 1658 6
1 中水处理系统 4 4 4 12 21 0 表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式
2 公交车场 6 6 6 21 35 0
3 幼儿园 11 11 11 36 62 0
4 物业用房 0 0 0 0 0 0
5 设备用房 0 0 0 0 0 0
6 活动中心 0 0 0 0 0 0
7 服务中心（居委会） 0 0 0 0 0 0
8 中西药店 0 0 0 0 0 0
9 市政公用（粮油店） 0 0 0 0 0 0
10 架空活动 20 20 20 66 112 0
11 游泳池 18 18 18 57 97 0
12 车位成本摊入住宅 120 120 120 384 655 2
13 红线外市政设施费 124 124 124 396 676 2
八 开发间接费 382 382 382 1223 2087 8
1 工程管理费 149 149 149 477 814 3 表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式
2 资本化利息 17 17 17 55 94 0
3 营销设施建造费 131 131 131 419 714 3
4 物业完善费 35 35 35 112 191 1
5 不可预见费 50 50 50 160 273 1
开发成本 4674 8586 5135 14984 46957 103
九 期间费用 457 457 457 1465 2499 9
1 管理费用 130 130 130 418 714 3 表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式
2 销售费用 326 326 326 1047 1786 7
3 财务费用 0 0 0 0 0 0
项目总投资 5131 9043 5592 16449 49457 112
售价 8500 15700 22000 13060 27247 85863 440
销售毛利 2901 5793 15198 4749 9299 31684 304
销售净利润 1944 3882 10183 3182 6231 21228 204
净利润率 % % 46% 24% % % 46%
二期 一期 合计
住宅可售面积 86745 65721
住宅总收入 113110 59952
平均住宅售价 13039 9122
净利润
土地增值税测算 38853
小高层18F TH 公建商业 平均
免税定价点（元/平米）
结算收入 27, 85, 113,
计税扣除 20, 63, 83,
增值额 6, 22, 29,
增值率 34% 35% 187% 35%
应缴土地增值税 2, 6, 8,
DDB02.吴忠友:
（注意不同地方税金）
六类公摊费用及期间费
六类公摊费用及期间费
序号 成本项目 原始指标 工作量 单价(元) 合价(万元) 可售单方 工程量及单价说明
一 土地成本 11512 1324
1 政府地价及相关费用 11512 1324
2 拆迁补偿费 1 0 0
二 开发前期准备费 1744 201
1 勘察设计费 1023 118
◆ 勘察丈量费 38 4
测绘 占地面积 114600 3 0
文物古迹勘探 占地面积 114600 0 0
初勘 占地面积 114600 11 1
详勘 占地面积 114600 23 3
◆ 规划设计费 112
概念设计 建造面积 116964 58 7
规划设计 建造面积 116964 181 21
施工图设计 建造面积 116964 386 44
景观规划设计 景观面积 89307 71 8
景观施工设计 景观面积 89307 241 28
人防设计 建造面积 4980 25 3
精装修设计 建造面积 0 0 0
建筑模型 建造面积 116964 12 1
◆ 建筑研究用房 项 1 10 1
2 报批报建费 113 13
1 环保报建费等 建筑面积 116964 29 3 综合报建费用
2 放线、验线费 建筑面积 116964 0 0
3 白蚁防治费 建筑面积 116964 18 2
4 图纸审查费 建筑面积 116964 23 3
5 卫生防疫费 建筑面积 116964 2 0
6 消防审查费 建筑面积 116964 4 0
8 防雷检测费 建筑面积 116964 12 1
9 产权查丈费 建筑面积 116964 16 2 住宅元/平方米，商业元/平方米
10 预售查丈费 建筑面积 116964 6 1 住宅元/平方米，商业元/平方米
11 印花税 建筑面积 116964 3 0
12 淤泥排放费 建筑面积 116964 0 0
3 三通一平费 517 59
◆ 临时道路 道路面积 3480 24 3
◆ 临时用电 临电数量 1 90 10 已发生合同，结算金额为90万元；
◆ 临时用水 临水数量 1 11 1 接口费用，全期分摊
◆ 场地平整 土方 170000 391 45 土方平衡费用
4 临时设施费 91 10
◆ 临时围墙 围墙长度 1034 24 3
◆ 临时办公室公摊费用 面积 1 34 4 全期分摊
◆ 临时围板 围板长度 1050 34 4 考虑30％重复利用
五 社区管网工程费 1774 204
1 室外给排水系统 470 54
◆ 室外给水、雨污水系统 占地面积 114600 470 54
3 室外燃气系统 213 24
◆ 管道系统（9F以下普通住宅） 户数 271 130 15
◆ 管道系统（9F以上普通住宅） 户数 221 83 10 3500元/户包干，考虑3米改管费，单价80元/米
◆ 别墅 户数 0
4 室外电气及高低压设备 911 105
◆ 高低压配电设备及安装 KVA 5138 822 95
◆ 室外弱电管道埋设 占地面积 114600 34 4
◆ 发电机供货及安装 台 1 55 6
5 室外智能化系统 建造面积 134 15
1 停车管理系统 套 2 26 3 2套出入口，增加远程读卡系统13万每套
2 闭路监控系统 项 66 8
◆ 围墙位置一体化球机 点 11 29 3 1个/100米（拐角处适当增加），泳池1个
◆ 室外高清晰摄像枪 点 18 19 2 室外道路拐角及小区出入口设置
◆ 停车场普通摄像枪 点 17 11 1 道路拐角及小区出入口设置
◆ 电梯及前室半球 点 10 6 1 每台电梯1个（高档项目电梯前室增加1个）
3 周界防范系统 点 34 17 2 每套4800元，设置围墙处1个/30米
4 小区门禁系统 套 19 12 1 门禁及苑门3000元/套,设备万/套，卡费用3*户数*20元
5 无线巡更系统 套 4 2 0 设备房、地下室车库、小区主要出入口、小区安全死角
6 广播及背景音乐系统 点 29 7 1 1个/3500平方米（景观面积），设备万/套
7 防雷及集中供电 套 1 5 1 5万/期
8 液晶显示系统 套 0 0 25000元/套，设备万/套
6 室外消防系统 占地面积 114600 46 5
六 园林环境费 2382 274
1 绿化建设费 软景面积 47469 556 64
◆ 大乔木 棵 702 246 28
◆ 中小乔木 棵 1170 105 12
◆ 灌木 面积 18988 142 16
◆ 草坪 面积 28481 28 3
◆ 红线外公共绿化 项 1 34 4 全期分摊
2 道路广场建造费 22740 1654 190
◆ 普通车行道 道路面积 16398 328 38
◆ 组团园建 硬景面积 22440 658 76
园建基层 铺贴面积 22440 247 28
石材面积 铺贴面积 15288 336 39
洗石米面积 铺贴面积 0 0 0
建菱砖、瓷砖铺贴面积 铺贴面积 6552 56 6
山楂木铺贴面层 铺贴面积 300 20 2
◆ 园建水电（室外照明及背景音乐） 景观面积 89307 71 8
◆ 构筑物 景观面积 89307 357 41
◆ 新建造水景建造费用 水景面积 2400 120 14
◆ 原有湖改造费用 水景面积 0 0 0
◆ 永久围墙建造费 围墙长度 1034 109 12
◆ 大门建造费 大门个数 1 10 1
3 室外零星设施 景观面积 173 20
◆ 项目标志 景观面积 89307 45 5
◆ 雕塑 景观面积 89307 18 2
◆ 花箱 景观面积 89307 13 2
◆ 开放摆花 景观面积 89307 36 4
◆ 遮阳伞,活动家私,垃圾箱等 景观面积 89307 27 3
◆ 项目指引 景观面积 89307 4 1
◆ 体育(游乐)设施 套 1 30 3
七 配套设施费 2637 303
1 中水处理系统 1 34 4 全期分摊
2 公交车场 1 56 6
3 幼儿园 1 98 11
4 物业用房 建筑面积 0 0 0
5 设备用房 建筑面积 0 0 0
6 活动中心 建筑面积 0 0 0
7 服务中心（居委会） 建筑面积 0 0 0
8 中西药店 建筑面积 0 0 0
9 市政公用（粮油店） 建筑面积 0 0 0
10 架空活动 建筑面积 1875 178 20
11 自行车库 建筑面积 0 0 0
12 游泳池 建筑面积 1 155 18 全期分摊，新做泳池600平米左右，
13 消控中心
14 车位成本摊入住宅 1041 120
15 红线外市政设施费 1075 124
◆ 永久电引入 长度 331 38 全期分摊
◆ 永久水引入 长度 1 11 1 接口费用，全期分摊
◆ 前期配合费 1 733 84
…… 0
八 开发间接费 3318 382
1 工程管理费 1294 149
◆ 工程监理费 建筑面积 116964 164 19
◆ 预结算编审费 建筑面积 116964 117 13
◆ 施工合同外奖金 建筑面积 116964 58 7
◆ 工程质量监督费 建筑面积 116964 0 0
◆ 安全监督费 建筑面积 116964 0 0
◆ 工程保险费 建筑面积 86945 13 2
◆ 行政费用 建筑面积 116964 942 108
2 资本化利息 150 17 现未有万科城专项借款发生，暂预留
3 营销设施建造费 1136 131
4 物业完善费 建筑面积 116964 304 35
5 不可预见费 建筑面积 86945 435 50
九 期间费用 3973 457
1 管理费用 建筑面积 116964 1135 130
2 销售费用 2839 326
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vk:
类似项目指标、估算指标
多层6F
多层6F 主体建安工程费
序号 成本项目 原始指标 系数 工程量 单价(元) 合价(万元) 可售单方 工程量及单价说明
三 主体建筑工程费 0 0
1 基础工程费 0 0
◆ 土方工程 基底面积 0 0 0
◆ 桩基础 建筑面积 0 0 0
◆ 桩承台基础 建筑面积 0 0 0
2 结构及粗装修 0 0
◆ 混凝土框架 建筑面积 0 0 0
◆ 钢筋 建筑面积 0 0 0
◆ 模板 建筑面积 0 0 0
◆ 砌体 建筑面积 0 0 0
◆ 找平及抹灰 建筑面积 0 0 0
◆ 防水 建筑面积 0 0 0
◆ 卫生间做法 户数 0 0 0
◆ 烟道 户数 0 0 0
◆ 技术措施包干 建筑面积 0 0 0
◆ 变更、签证 建筑面积 0 0 0
◆ 赠送地下室面积 地下室面积 0 0 0
3 门窗工程 0 0
◆ 入户门 户数 0 0 0
◆ 单元雨蓬 单元数 0 0 0
◆ 护栏 建筑面积 0 0 0
◆ 百叶 建筑面积 0 0 0
◆ 窗、阳台门 建筑面积 0 0 0
4 公共部位装修 0 0
◆ 楼梯间装修 建筑面积 0 0 0
◆ 外立面涂料装修 建筑面积 0 0 0
◆ 外立面面砖装修 建筑面积 0 0 0
◆ 屋面平屋面 建筑面积 0 0 0
◆ 屋面坡屋面 实际面积 0 0 0
◆ 阳台、露台做法 户数 0 0 0
◆ 楼梯栏杆 单元数 0 0 0
◆ 阳台栏杆 户数 0 0 0
◆ 信箱、报箱等零星项目 户数 0 0 0
5 室内装修 装修面积 0 0 0
四 主体安装工程费 0 0
1 室内水暖气电 0 0
◆ 室内给排水 建筑面积 0 0 0
◆ 室内电气工程 建筑面积 0 0 0
2 设备及安装费 0 0
◆ 三箱 建筑面积 0 0 0
3 弱电系统 0 0
◆ 电子可视对讲,居家报警 户数 0 0 0 黑白
◆ 卫星电视费用 户数 0 0 0
◆ 三表远传费用 户数 0 0 0
小高层11F
小高层11F 主体建安工程费
序号 成本项目 原始指标 系数 工程量 单价(元) 合价(万元) 可售单方 工程量及单价说明
三 主体建筑工程费 0 0
1 基础工程费 0 0
◆ 土方工程 建筑面积 0 0 0
◆ 桩基础及检测费 桩长度 0 185 0 0
◆ 基坑支护 建筑面积 0 105 0 0
◆ 桩承台基础 建筑面积 0 40 0 0
2 结构及粗装修 0 0
◆ 混凝土框架 建筑面积 0 325 0 0
◆ 钢筋 建筑面积 0 5 0 0
◆ 模板 建筑面积 0 29 0 0
◆ 砌体 建筑面积 0 360 0 0
◆ 找平及抹灰 建筑面积 0 16 0 0
◆ 防水 防水面积 0 35 0 0
◆ 卫生间做法 卫生间面积 0 104 0 0
◆ 烟道 户数 0 0 0
◆ 技术措施包干 建筑面积 0 0 0
◆ 变更、签证 建筑面积 0 0 0
◆ 赠送地下室面积 建筑面积 0 0 0
3 门窗工程 0 0
◆ 入户门 户数 0 0 0
◆ 管井门 单元数 0 0 0
◆ 防火门 单元数
◆ 单元雨蓬 单元数 0 0 0
◆ 护栏 建筑面积 0 0 0
◆ 百叶 建筑面积 0 0 0
◆ 窗、阳台门 建筑面积 0 0 0
4 公共部位装修 0 0
◆ 楼梯间装修 建筑面积 0 0 0
◆ 外立面涂料装修 建筑面积 0 0 0
◆ 外立面面砖装修 建筑面积 0 0 0
◆ 大堂精装修 大堂面积 0 0 0
◆ 电梯厅精装修 电梯厅面积 0 0 0
◆ 屋面平屋面 建筑面积 0 0 0
◆ 阳台、露台做法 户 0 0 0
◆ 楼梯栏杆 单元数 0 0 0
◆ 阳台栏杆 户 0 0 0
◆ 信箱、报箱等零星项目 户 0 0 0
5 室内装修 0 0 0
四 主体安装工程费 0 0
1 室内水暖气电 0 0
◆ 室内给排水 建筑面积 0 0 0 0
◆ 室内电气工程 建筑面积 0 0 0 0
2 设备及安装费 0 0
◆ 电梯供货及安装 单元数 0 0 0
◆ 消防系统 建筑面积 0 0 0
◆ 三箱 建筑面积 0 0 0
3 弱电系统 0 0
◆ 电子可视对讲,居家报警 户数 0 0 0 0 黑白
◆ 电信网络费用 户数 0 0 0 0
◆ 三表远传费用 户数 0 0 0 0
wuzhy:
需增加外墙抹灰、烟道、卫生间做法、花池做法
小高层18F
小高层18F 主体建安工程费
序号 成本项目 原始指标 系数 工程量 单价(元) 合价(万元) 可售单方 工程量及单价说明
三 主体建筑工程费 7719 2408
1 基础工程费 1076 336
◆ 土方工程 建筑面积 8014 20 6
◆ 桩基础及检测费 桩长度 13784 185 255 80
◆ 基坑支护 建筑面积 32055 250 801 250
2 结构及粗装修 2370 739
◆ 混凝土框架 建筑面积 12181 325 396 124
◆ 钢筋 建筑面积 1538640 708 221
◆ 模板 建筑面积 102576 29 297 93
◆ 砌体 建筑面积 5770 360 208 65
◆ 找平及抹灰 建筑面积 160275 16 249 78
◆ 防水 防水面积 16028 35 56 18
◆ 卫生间做法 卫生间面积 1591 104 17 5
◆ 烟道 221 7 2
◆ 技术措施包干 建筑面积 32055 337 105
◆ 变更、签证 建筑面积 32055 96 30
◆ 赠送地下室面积 建筑面积 0 0 0
3 门窗工程 522 163
◆ 入户门 户数 221 47 15
◆ 管井门 单元数 180 11 3
◆ 防火门 单元数 90 8 3
◆ 单元雨蓬 单元数 5 3 1
◆ 护栏 建筑面积 2244 31 10
◆ 百叶 建筑面积 1923 42 13
◆ 窗、阳台门 建筑面积 8655 381 119 中空玻璃
4 公共部位装修 546 170
◆ 楼梯间装修 建筑面积 2244 40 13
◆ 外立面涂料装修 建筑面积 41415 166 52
◆ 外立面面砖装修 建筑面积 2244 30 9
◆ 大堂精装修 大堂面积 225 27 8
◆ 电梯厅精装修 电梯厅面积 1980 158 49
◆ 屋面平屋面 建筑面积 1781 25 8
◆ 楼梯栏板 单元 1080 15 5
◆ 阳台栏杆 户 2210 73 23
◆ 信箱、报箱等零星项目 户 221 11 3
5 室内装修 32055 3206 1000
四 主体安装工程费 762 238
1 室内水暖气电 321 100
◆ 室内给排水 建筑面积 32055 49 157 49
◆ 室内电气工程 建筑面积 32055 51 163 51
2 设备及安装费 370 115
◆ 电梯供货及安装 单元数 10 290 90
◆ 消防系统 建筑面积 32055 48 15
◆ 三箱 建筑面积 32055 32 10
3 弱电系统 71 22
◆ 电子可视对讲,居家报警 户数 221 2830 63 20
◆ 电信网络费用 户数 221 0 0 0
◆ 三表远传费用 户数 221 380 8 3
wuzhy:
需增加外墙抹灰、烟道、卫生间做法、花池做法
LOFT
LOFT 主体建安工程费
序号 成本项目 原始指标 系数 工程量 单价(元) 合价(万元) 可售单方 工程量及单价说明
三 主体建筑工程费 0 0
1 基础工程费 0 0
◆ 土方工程 建筑面积 0 0 0
◆ 桩基础及检测费 桩长度 0 185 0 0
◆ 桩承台基础 建筑面积 0 40 0 0
2 结构及粗装修 0 0
◆ 混凝土框架 建筑面积 0 325 0 0
◆ 钢筋 建筑面积 0 5 0 0
◆ 模板 建筑面积 0 29 0 0
◆ 砌体 建筑面积 0 360 0 0
◆ 找平及抹灰 建筑面积 0 16 0 0
◆ 防水 防水面积 0 35 0 0
◆ 卫生间做法 卫生间面积 0 104 0 0
◆ 烟道 户数 0 0 0
◆ 技术措施包干 建筑面积 0 0 0
◆ 变更、签证 建筑面积 0 0 0
◆ 赠送建筑面积 建筑面积 0 0 0
3 门窗工程 0 0
◆ 入户门 户数 0 0 0
◆ 单元雨蓬 单元数 0 0 0
◆ 护栏 建筑面积 0 0 0
◆ 百叶 建筑面积 0 0 0
◆ 窗、阳台门 建筑面积 0 0 0
4 公共部位装修 0 0
◆ 楼梯间 建筑面积 0 0 0
◆ 外立面涂料装修 建筑面积 0 0 0
◆ 外立面面砖装修 建筑面积 0 0 0
◆ 屋面平屋面 实际面积 0 0 0
◆ 阳台、露台做法 实际面积 0 0 0
◆ 楼梯栏杆 单元数 0 0 0
◆ 阳台栏杆 户数 0 0 0
◆ 户内钢楼梯 户数 0 0 0
◆ 信箱、报箱等零星项目 户数 0 0 0
5 室内装修 0 0 0 0
四 主体安装工程费 0 0
1 室内水暖气电 0 0
◆ 室内给排水 建筑面积 0 0 0 0
◆ 室内电气工程 建筑面积 0 0 0 0
2 设备及安装费 0 0
◆ 电梯供货及安装 单元数 0 0 0 0
◆ 消防系统 建筑面积 0 0 0
◆ 三箱 建筑面积 0 0 0
3 弱电系统 0 0
◆ 电子可视对讲,居家报警 户数 0 0 0
◆ 电信网络费用 户数 0 0 0 0
◆ 三表远传费用 户数 0 0 0 0
wuzhy:
需增加外墙抹灰、烟道、卫生间做法、花池做法
宽景HOUSE
宽景HOUSE 主体建安工程费
序号 成本项目 原始指标 系数 工程量 单价(元) 合价(万元) 可售单方 工程量及单价说明
三 主体建筑工程费 0 0
1 基础工程费 0 0
◆ 土方工程 建筑面积 0 0 0
◆ 桩基础及检测费 桩长度 0 0 0
◆ 桩承台基础 建筑面积 0 0 0
2 结构及粗装修 0 0
◆ 混凝土框架 建筑面积 0 0 0
◆ 钢筋 建筑面积 0 0 0
◆ 模板 建筑面积 0 0 0
◆ 砌体 建筑面积 0 0 0
◆ 找平及抹灰 建筑面积 0 0 0
◆ 防水 防水面积 0 0 0
◆ 卫生间做法 卫生间面积 0 0 0
◆ 烟道 户数 0 0 0
◆ 技术措施包干 建筑面积 0 0 0
◆ 变更、签证 建筑面积 0 0 0
◆ 赠送建筑面积 建筑面积 0 0 0
3 门窗工程 0 0
◆ 入户门 户数 0 0 0
◆ 单元雨蓬 单元数 0 0 0
◆ 护栏 建筑面积 0 0 0
◆ 百叶 建筑面积 0 0 0
◆ 窗、阳台门 建筑面积 0 0 0
4 公共部位装修 0 0
◆ 楼梯间 建筑面积 0 0 0
◆ 外立面涂料装修 建筑面积 0 0 0
◆ 外立面面砖装修 建筑面积 0 0 0
◆ 屋面平屋面 实际面积 0 0 0
◆ 阳台、露台做法 实际面积 0 0 0
◆ 楼梯栏杆 米 0 0 0
◆ 阳台栏杆 米 0 0 0
◆ 户内钢楼梯 0 0 0
◆ 信箱、报箱等零星项目 户数 0 0 0
5 室内装修 0 0 0
四 主体安装工程费 0 0
1 室内水暖气电 0 0
◆ 室内给排水 建筑面积 0 0 0 0
◆ 室内电气工程 建筑面积 0 0 0 0
2 设备及安装费 0 0
◆ 三箱 建筑面积 0 0 0
3 弱电系统 0 0
◆ 电子可视对讲,居家报警 户数 0 0 0
◆ 电信网络费用 户数 0 0 0 0
◆ 三表远传费用 户数 0 0 0 0
wuzhy:
需增加外墙抹灰、烟道、卫生间做法、花池做法
情景洋房
情景洋房 主体建安工程费
序号 成本项目 原始指标 系数 工程量 单价(元) 合价(万元) 可售单方 工程量及单价说明
三 主体建筑工程费 0 0
1 基础工程费 0 0
◆ 土方工程 建筑面积 0 0 0
◆ 桩基础及检测费 桩长度 0 0 0
◆ 桩承台基础 建筑面积 0 0 0
2 结构及粗装修 0 0
◆ 混凝土框架 建筑面积 0 0 0
◆ 钢筋 建筑面积 0 0 0
◆ 模板 建筑面积 0 0 0
◆ 砌体 建筑面积 0 0 0
◆ 找平及抹灰 建筑面积 0 0 0
◆ 防水 防水面积 0 0 0
◆ 卫生间做法 卫生间面积 0 0 0
◆ 烟道 户数 0 0 0
◆ 技术措施包干 建筑面积 0 0 0
◆ 变更、签证 建筑面积 0 0 0
◆ 赠送建筑面积 建筑面积 0 0 0
3 门窗工程 0 0
◆ 入户门 户数 0 0 0
◆ 单元雨蓬 单元数 0 0 0
◆ 护栏 建筑面积 0 0 0
◆ 百叶 建筑面积 0 0 0
◆ 窗、阳台门 建筑面积 0 0 0
4 公共部位装修 0 0
◆ 楼梯间 建筑面积 0 0 0
◆ 外立面涂料装修 建筑面积 0 0 0
◆ 外立面面砖装修 建筑面积 0 0 0
◆ 屋面平屋面 实际面积 0 0 0
◆ 阳台、露台做法 实际面积 0 0 0
◆ 楼梯栏杆 米 0 0 0
◆ 阳台栏杆 米 0 0 0
◆ 户内钢楼梯 0 0 0
◆ 信箱、报箱等零星项目 户数 0 0 0
5 室内装修 0 0 0
四 主体安装工程费 0 0
1 室内水暖气电 0 0
◆ 室内给排水 建筑面积 0 0 0 0
◆ 室内电气工程 建筑面积 0 0 0 0
2 设备及安装费 0 0
◆ 三箱 建筑面积 0 0 0
3 弱电系统 0 0
◆ 电子可视对讲,居家报警 户数 0 0 0 彩色
◆ 电信网络费用 户数 0 0 0 0
◆ 三表远传费用 户数 0 0 0 0
wuzhy:
需增加外墙抹灰、烟道、卫生间做法、花池做法
合院
合院 主体建安工程费
序号 成本项目 原始指标 系数 工程量 单价(元) 合价(万元) 可售单方 工程量及单价说明
三 主体建筑工程费 0 0
1 基础工程费 0 0
◆ 土方工程 建筑面积 0 0 0
◆ 桩基础及检测费 桩长度 0 0 0
◆ 桩承台基础 建筑面积 0 0 0
2 结构及粗装修 0 0
◆ 混凝土框架 建筑面积 0 0 0
◆ 钢筋 建筑面积 0 0 0
◆ 模板 建筑面积 0 0 0
◆ 砌体 建筑面积 0 0 0
◆ 找平及抹灰 建筑面积 0 0 0
◆ 防水 防水面积 0 0 0
◆ 卫生间做法 卫生间面积 0 0 0
◆ 烟道 户数 0 0 0
◆ 技术措施包干 建筑面积 0 0 0
◆ 变更、签证 建筑面积 0 0 0
◆ 赠送建筑面积 建筑面积 0 0 0
3 门窗工程 0 0
◆ 入户门 户数 0 0 0
◆ 单元雨蓬 单元数 0 0 0
◆ 护栏 建筑面积 0 0 0
◆ 百叶 建筑面积 0 0 0
◆ 窗、阳台门 建筑面积 0 0 0
4 公共部位装修 0 0
◆ 楼梯间 建筑面积 0 0 0
◆ 外立面涂料装修 建筑面积 0 0 0
◆ 外立面面砖装修 建筑面积 0 0 0
◆ 屋面平屋面 实际面积 0 0 0
◆ 阳台、露台做法 实际面积 0 0 0
◆ 楼梯栏杆 米 0 0 0
◆ 阳台栏杆 米 0 0 0
◆ 户内钢楼梯 0 0 0
◆ 信箱、报箱等零星项目 户数 0 0 0
5 室内装修 0 0 0
四 主体安装工程费 0 0
1 室内水暖气电 0 0
◆ 室内给排水 建筑面积 0 0 0 0
◆ 室内电气工程 建筑面积 0 0 0 0
2 设备及安装费 0 0
◆ 三箱 建筑面积 0 0 0
3 弱电系统 0 0
◆ 电子可视对讲,居家报警 户数 0 0 0 彩色
◆ 电信网络费用 户数 0 0 0 0
◆ 三表远传费用 户数 0 0 0 0
wuzhy:
需增加外墙抹灰、烟道、卫生间做法、花池做法
叠T
叠T 主体建安工程费
序号 成本项目 原始指标 系数 工程量 单价(元) 合价(万元) 可售单方 工程量及单价说明
三 主体建筑工程费 0 0
1 基础工程费 0 0
◆ 土方工程 建筑面积 0 0 0
◆ 桩基础及检测费 桩长度 0 0 0
◆ 桩承台基础 建筑面积 0 0 0
2 结构及粗装修 0 0
◆ 混凝土框架 建筑面积 0 0 0
◆ 钢筋 建筑面积 0 0 0
◆ 模板 建筑面积 0 0 0
◆ 砌体 建筑面积 0 0 0
◆ 找平及抹灰 建筑面积 0 0 0
◆ 防水 防水面积 0 0 0
◆ 卫生间做法 卫生间面积 0 0 0
◆ 烟道 户数 0 0 0
◆ 技术措施包干 建筑面积 0 0 0
◆ 变更、签证 建筑面积 0 0 0
◆ 赠送建筑面积 建筑面积 0 0 0
3 门窗工程 0 0
◆ 入户门 户数 0 0 0
◆ 护栏 建筑面积 0 0 0
◆ 百叶 建筑面积 0 0 0
◆ 窗、阳台门 建筑面积 0 0 0
4 公共部位装修 0 0
◆ 楼梯间 建筑面积 0 0 0
◆ 外立面涂料装修 建筑面积 0 0 0
◆ 外立面面砖装修 建筑面积 0 0 0
◆ 外立面石材装修 建筑面积 0 0 0
◆ 屋面平屋面 实际面积 0 0 0
◆ 阳台、露台做法 实际面积 0 0 0
◆ 阳台栏杆 米 0 0 0
◆ 户内钢楼梯 0 0 0
◆ 车库门等设施 0 0 0
◆ 电动院门 单元数 0 0
◆ 信箱、报箱等零星项目 户数 0 0 0
5 室内装修 0 0 0
四 主体安装工程费 0 0
1 室内水暖气电 0 0
◆ 室内给排水 建筑面积 0 0 0 0
◆ 室内电气工程 建筑面积 0 0 0 0
2 设备及安装费 0 0
◆ 三箱 建筑面积 0 0 0
3 弱电系统 0 0
◆ 电子可视对讲,居家报警 户数 0 0 0 彩色
◆ 电信网络费用 户数 0 0 0 0
◆ 三表远传费用 户数 0 0 0 0
wuzhy:
需增加外墙抹灰、烟道、卫生间做法、花池做法
密T
密T 主体建安工程费
序号 成本项目 原始指标 系数 工程量 单价(元) 合价(万元) 可售单方 工程量及单价说明
三 主体建筑工程费 0 0
1 基础工程费 0 0
◆ 土方工程 建筑面积 0 0 0
◆ 桩基础及检测费 桩长度 0 0 0
◆ 桩承台基础 建筑面积 0 0 0
2 结构及粗装修 0 0
◆ 混凝土框架 建筑面积 0 0 0
◆ 钢筋 建筑面积 0 0 0
◆ 模板 建筑面积 0 0 0
◆ 砌体 建筑面积 0 0 0
◆ 找平及抹灰 建筑面积 0 0 0
◆ 防水 防水面积 0 0 0
◆ 卫生间做法 卫生间面积 0 0 0
◆ 烟道 户数 0 0 0
◆ 技术措施包干 建筑面积 0 0 0
◆ 变更、签证 建筑面积 0 0 0
◆ 赠送建筑面积 建筑面积 0 0 0
3 门窗工程 0 0
◆ 入户门 户数 0 0 0
◆ 护栏 建筑面积 0 0 0
◆ 百叶 建筑面积 0 0 0
◆ 窗、阳台门 建筑面积 0 0 0
4 公共部位装修 0 0
◆ 楼梯间 建筑面积 0 0 0
◆ 外立面涂料装修 建筑面积 0 0 0
◆ 外立面面砖装修 建筑面积 0 0 0
◆ 外立面石材装修 建筑面积 0 0 0
◆ 屋面平屋面 实际面积 0 0 0
◆ 阳台、露台做法 实际面积 0 0 0
◆ 阳台栏杆 户数 0 0 0
◆ 户内钢楼梯 0 0 0
◆ 车库门等设施 0 0 0
◆ 电动院门 单元数 0 0
◆ 信箱、报箱等零星项目 户数 0 0 0
5 室内装修 0 0 0
四 主体安装工程费 0 0
1 室内水暖气电 0 0
◆ 室内给排水 建筑面积 0 0 0 0
◆ 室内电气工程 建筑面积 0 0 0 0
2 设备及安装费 0 0
◆ 三箱 建筑面积 0 0 0
3 弱电系统 0 0
◆ 电子可视对讲,居家报警 户数 0 0 0 彩色
◆ 电信网络费用 户数 0 0 0 0
◆ 三表远传费用 户数 0 0 0 0
wuzhy:
需增加外墙抹灰、烟道、卫生间做法、花池做法
TH
TH 主体建安工程费
序号 成本项目 原始指标 系数 工程量 单价(元) 合价(万元) 可售单方 工程量及单价说明
三 主体建筑工程费 28920 5288
1 基础工程费 2811 514
◆ 土方工程 建筑面积 164070 410 75
◆ 桩基础及检测费 桩长度 10938 241 44
◆ 基础处理费用（支护等费用） 建筑面积 54690 2160 395
2 结构及粗装修 8057 1473
◆ 天然基础 建筑面积 43752 175 32
◆ 混凝土框架 建筑面积 38283 1244 228
◆ 钢筋 建筑面积 3554850 1635 299
◆ 模板 建筑面积 262512 748 137
◆ 砌体 建筑面积 9844 354 65
◆ 找平及抹灰 建筑面积 317202 492 90
◆ 防水 防水面积 54690 191 35
◆ 卫生间做法 卫生间面积 2439 25 5
◆ 烟道 户数 271 29 5
◆ 技术措施包干 建筑面积 54690 574 105
◆ 变更、签证 建筑面积 54690 164 30
◆ 赠送建筑面积 建筑面积 18639 2423 443
3 门窗工程 1748 320
◆ 入户门 户数 271 65 12
◆ 护栏 建筑面积 3828 52 10
◆ 百叶 建筑面积 3281 72 13
◆ 窗、阳台门 建筑面积 27345 1559 285 考虑双层low-E玻璃
4 公共部位装修 8322 1522
◆ 外立面涂料装修 建筑面积 8204 33 6
◆ 外立面木材装修 建筑面积 14394 720 132
◆ 外立面石材装修 建筑面积 88423 6366 1164
◆ 屋面平屋面 实际面积 18157 254 46
◆ 阳台栏杆 米 8130 407 74
◆ 户内钢楼梯 0 0
◆ 车库门等设施 271 271 50
◆ 电动院门 单元数 128 49 9
◆ 信箱、报箱等零星项目 户数 271 81 15
◆ 太阳能热水器 户数 271 141 26
5 室内装修 44350 7983 1460 250及280的TH不装修
四 主体安装工程费 1225 224
1 室内水暖气电 777 142
◆ 室内给排水 建筑面积 54690 410 75
◆ 室内电气工程 建筑面积 54690 366 67
2 设备及安装费 204 37
◆ 三箱 建筑面积 54690 55 10
◆ 新技术新风系统 户数 271 149 27
3 弱电系统 244 45
◆ 电子可视对讲,居家报警 户数 271 238 44 彩色
◆ 电信网络费用 户数 271 0 0
◆ 三表远传费用 户数 271 6 1
wuzhy:
需增加外墙抹灰、烟道、卫生间做法、花池做法
独立别墅
独立别墅 主体建安工程费
序号 成本项目 原始指标 系数 工程量 单价(元) 合价(万元) 可售单方 工程量及单价说明
三 主体建筑工程费
1 基础工程费
◆ 土方工程 建筑面积
◆ 桩基础及检测费 桩长度
◆ 桩承台基础 建筑面积
2 结构及粗装修
◆ 混凝土框架 建筑面积
◆ 钢筋 建筑面积
◆ 模板 建筑面积
◆ 砌体 建筑面积
◆ 找平及抹灰 建筑面积
◆ 防水 防水面积
◆ 卫生间做法 卫生间面积
◆ 烟道 户数
◆ 技术措施包干 建筑面积
◆ 变更、签证 建筑面积
◆ 赠送建筑面积 建筑面积
3 门窗工程
◆ 入户门 户数
◆ 护栏 建筑面积
◆ 百叶 建筑面积
◆ 窗、阳台门 建筑面积
4 公共部位装修
◆ 外立面涂料装修 建筑面积
◆ 外立面石材装修 建筑面积
◆ 屋面坡屋面 实际面积
◆ 阳台、露台做法 实际面积
◆ 阳台栏杆 米
◆ 户内钢楼梯
◆ 车库门等设施
◆ 电动院门 单元数
◆ 信箱、报箱等零星项目 户数
5 室内装修
四 主体安装工程费
1 室内水暖气电
◆ 室内给排水 建筑面积 0
◆ 室内电气工程 建筑面积 0
2 设备及安装费
◆ 三箱 建筑面积
3 弱电系统
◆ 电子可视对讲,居家报警 户数 彩色
◆ 电信网络费用 户数 0
◆ 三表远传费用 户数 0
wuzhy:
需增加外墙抹灰、烟道、卫生间做法、花池做法
高层29F
高层29F 主体建安工程费
序号 成本项目 原始指标 系数 工程量 单价(元) 合价(万元) 可售单方 工程量及单价说明
三 主体建筑工程费 0 0
1 基础工程费 0 0
◆ 土方工程 建筑面积 0 0 0
◆ 桩基础 建筑面积 0 0 0
◆ 基坑支护 建筑面积 0 0 0
◆ 桩承台基础 建筑面积 0 0 0
2 结构及粗装修 0 0
◆ 混凝土框架 建筑面积 0 0 0
◆ 钢筋 建筑面积 0 0 0
◆ 模板 建筑面积 0 0 0
◆ 砌体 建筑面积 0 0 0
◆ 找平及抹灰 建筑面积 0 0 0
◆ 防水 防水面积 0 0 0
◆ 卫生间做法 卫生间面积 0 0 0
◆ 烟道 0 0 0
◆ 技术措施包干 建筑面积 0 0 0
◆ 变更、签证 建筑面积 0 0 0
◆ 赠送面积 建筑面积 0 0 0
3 门窗工程 0 0
◆ 入户门 户数 0 0 0
◆ 管井门 单元数 0 0 0
◆ 防火门 单元数 0 0 0
◆ 雨蓬 单元数 0 0 0
◆ 护栏 建筑面积 0 0 0
◆ 百叶 建筑面积 0 0 0
◆ 窗、阳台门 建筑面积 0 0 0 中空
4 公共部位装修 0 0
◆ 楼梯间装修 建筑面积 0 0 0
◆ 外立面涂料装修 建筑面积 0 0 0
◆ 外立面面砖装修 建筑面积 0 0 0
◆ 大堂精装修 大堂面积 0 0 0
◆ 电梯厅精装修 电梯厅面积 0 0 0
◆ 屋面平屋面 建筑面积 0 0 0
◆ 阳台、露台做法 实际面积 0 0 0
◆ 楼梯栏杆 单元数 0 0 0 栏板
◆ 阳台栏杆 户数 0 0 0
◆ 信箱、报箱等零星项目 户数 0 0 0
5 室内装修 0 0 0
四 主体安装工程费 0 0
1 室内水暖气电 0 0
◆ 室内给排水 建筑面积 0 0 0 0
◆ 室内电气工程 建筑面积 0 0 0 0
2 设备及安装费 0 0
◆ 电梯供货及安装 单元数 0 0 0 5台33层电梯，含装修
◆ 消防系统 建筑面积 0 0 0
◆ 三箱 建筑面积 0 0 0
3 弱电系统 0 0
◆ 电子可视对讲,居家报警 户数 0 0 0 彩色
◆ 电信网络费用 户数 0 0 0 0
◆ 三表远传费用 户数 0 0 0 0
wuzhy:
需增加外墙抹灰、烟道、卫生间做法、花池做法
办公公寓
办公公寓 主体建安工程费
序号 成本项目 原始指标 系数 工程量 单价(元) 合价(万元) 可售单方 工程量及单价说明
三 主体建筑工程费 0 0
1 基础工程费 0 0
◆ 土方工程 建筑面积 0 0 0
◆ 桩基础 建筑面积 0 0 0
◆ 基坑支护 建筑面积 0 0 0
◆ 桩承台基础 建筑面积 0 0 0
2 结构及粗装修 0 0
◆ 混凝土框架 建筑面积 0 0 0
◆ 钢筋 建筑面积 0 0 0
◆ 模板 建筑面积 0 0 0
◆ 砌体 建筑面积 0 0 0
◆ 找平及抹灰 建筑面积 0 0 0
◆ 防水 防水面积 0 0 0
◆ 卫生间做法 卫生间面积 0 0 0
◆ 烟道 户数 0 0
◆ 技术措施包干 建筑面积 0 0 0
◆ 变更、签证 建筑面积 0 0 0
◆ 赠送面积 建筑面积 0 0 0
3 门窗工程 0 0
◆ 入户门 户数 0 0 0
◆ 管井门 单元数 0 0 0
◆ 防火门 单元数 0 0 0
◆ 单元雨蓬 单元数 0 0
◆ 护栏 建筑面积 0 0 0
◆ 百叶 建筑面积 0 0 0
◆ 窗、阳台门 建筑面积 0 0 0 中空
4 公共部位装修 0 0
◆ 楼梯间装修 建筑面积 0 0 0
◆ 外立面涂料装修 建筑面积 0 0 0
◆ 外立面面砖装修 建筑面积 0 0 0
◆ 大堂精装修 大堂面积 0 0 0
◆ 电梯厅精装修 电梯厅面积 0 0 0
◆ 屋面平屋面 建筑面积 0 0 0
◆ 阳台、露台做法 实际面积 0 0 0
◆ 楼梯栏杆 单元数 0 0 0
◆ 阳台栏杆 户数 0 0 0
◆ 信箱、报箱等零星项目 户数 0 0 0
5 室内装修 0 0 0
四 主体安装工程费 0 0
1 室内水暖气电 0 0
◆ 室内给排水 建筑面积 0 0 0 0
◆ 室内电气工程 建筑面积 0 0 0 0
2 设备及安装费 0 0
◆ 电梯供货及安装 单元数 0 0 0 2台22层电梯，含装修
◆ 消防系统 建筑面积 0 0 0
◆ 三箱 建筑面积 0 0 0
3 弱电系统 0 0
◆ 电子可视对讲,居家报警 户数 0 0 0 彩色
◆ 电信网络费用 户数 0 0 0 0
◆ 三表远传费用 户数 0 0 0 0
wuzhy:
需增加外墙抹灰、烟道、卫生间做法、花池做法
架空商业
架空商业 主体建安工程费
序号 成本项目 原始指标 系数 工程量 单价(元) 合价(万元) 可售单方 工程量及单价说明
三 主体建筑工程费 0 0
1 基础工程费 0 0
◆ 土方工程 建筑面积 0 0 0
◆ 桩基础及检测费 桩长度 0 0 0
◆ 桩承台基础 建筑面积 0 0 0
2 结构及粗装修 0 0
◆ 混凝土框架 建筑面积 0 0 0
◆ 钢筋 建筑面积 0 0 0
◆ 模板 建筑面积 0 0 0
◆ 砌体 建筑面积 0 0 0
◆ 找平及抹灰 建筑面积 0 0 0
◆ 防水 防水面积 0 0 0
◆ 技术措施包干 建筑面积 0 0 0
◆ 变更、签证 建筑面积 0 0 0
3 门窗工程 0 0
◆ 窗、阳台门 建筑面积 0 0 0 0
4 公共部位装修 0 0
◆ 外立面涂料装修 建筑面积 0 0 0
5 室内装修 建筑面积 0 0 0
四 主体安装工程费 0 0
1 室内水暖气电 0 0
◆ 室内给排水 建筑面积 0 0 0 0
◆ 室内电气工程 建筑面积 0 0 0 0
2 设备及安装费 0 0
◆ 三箱 建筑面积 0 0 0
公建商业
公建商业 主体建安工程费
序号 成本项目 原始指标 系数 工程量 单价(元) 合价(万元) 可售单方 工程量及单价说明
三 主体建筑工程费 47 2344
1 基础工程费 2 113
◆ 土方工程 建筑面积 900 2 113
◆ 桩基础及检测费 桩长度 86 0 0
◆ 基坑支护 桩长度 86 0 0
2 结构及粗装修 19 971
◆ 桩承台基础 建筑面积 200 1 40
◆ 混凝土框架 建筑面积 120 4 195
◆ 钢筋 建筑面积 14000 6 322
◆ 模板 建筑面积 640 2 91
◆ 砌体 建筑面积 40 1 72
◆ 找平及抹灰 建筑面积 1100 2 85
◆ 防水 防水面积 200 1 35
◆ 技术措施包干 建筑面积 200 2 100
◆ 变更、签证 建筑面积 200 1 30
3 门窗工程 8 390
◆ 铝合金门窗 建筑面积 120 8 390
4 公共部位装修 7 371
◆ 外立面涂料装修 建筑面积 200 1 26
◆ 外立面面砖、石材装修 建筑面积 130 4 195
◆ 公共走廊等装修 建筑面积 100 3 150
◆ 屋面平屋面 实际面积 0 0 0 考虑在园建中
5 室内装修 200 10 500
四 主体安装工程费 5 230
1 室内水暖气电 2 100
◆ 室内给排水 建筑面积 200 49 1 49
◆ 室内电气工程 建筑面积 200 51 1 51
2 设备及安装费 3 130
◆ 通风空调系统 建筑面积 200 0 0
◆ 电梯供货及安装 0 292667 0 0
◆ 消防系统 建筑面积 200 2 120
◆ 三箱 建筑面积 200 0 10
会所
会所 主体建安工程费
序号 成本项目 原始指标 系数 工程量 单价(元) 合价(万元) 可售单方 工程量及单价说明
三 主体建筑工程费 0 0
1 基础工程费 0 0
◆ 土方工程 建筑面积 0 0 0
◆ 桩基础及检测费 桩长度 0 0 0
◆ 桩承台基础 建筑面积 0 0 0
2 结构及粗装修 0 0
◆ 混凝土框架 建筑面积 0 0 0
◆ 钢筋 建筑面积 0 0 0
◆ 模板 建筑面积 0 0 0
◆ 砌体 建筑面积 0 0 0
◆ 找平及抹灰 建筑面积 0 0 0
◆ 防水 防水面积 0 0 0
◆ 技术措施包干 建筑面积 0 0 0
◆ 变更、签证 建筑面积 0 0 0
3 门窗工程 0 0
◆ 窗、阳台门 建筑面积 0 0 0
4 公共部位装修 0 0
◆ 外立面涂料装修 建筑面积 0 0 0
◆ 外立面石材装修 建筑面积 0 0 0
◆ 公共走廊等装修 建筑面积 0 0 0
◆ 屋面平屋面 实际面积 0 0 0
5 室内装修 0 0 0
四 主体安装工程费 0 0
1 室内水暖气电 0 0
◆ 室内给排水 建筑面积 0 0 0 0
◆ 室内电气工程 建筑面积 0 0 0 0
2 设备及安装费 0 0
◆ 通风空调系统 建筑面积 0 0 0
◆ 消防系统 建筑面积 0 0 0
◆ 三箱 建筑面积 0 0 0
wuzhy:
需增加外墙抹灰、烟道、卫生间做法、花池做法
车位
车位 主体建安工程费
序号 成本项目 原始指标 工程量 单位车位面积 售价 可售率 建造成本 单价(元) 合价(万元) 工程量及单价说明
1 小架空车位 407
◆ 成本预留 建筑面积 0 900 0 0
◆ 成本摊入住宅 建筑面积 900 407
2 大架空车位 0
◆ 成本预留 建筑面积 0 1500 0 0
◆ 成本摊入住宅 建筑面积 0 0
3 地下车位 0
◆ 成本预留 建筑面积 0 2000 0 0
◆ 成本摊入住宅 建筑面积 0 0
4 人防车位 建筑面积 634 全期分摊
wuzhy:
需增加外墙抹灰、烟道、卫生间做法、花池做法
建安汇总表
建安工程汇总表
序号 成本项目 原始指标 系数 工程量 单价(元) 合价(万元) 可售单方 工程量及单价说明
三 主体建筑工程费
1 基础工程费
◆ 土方工程 建筑面积
◆ 桩基础 建筑面积
◆ 基坑支护 建筑面积
◆ 桩承台基础 建筑面积
2 结构及粗装修
◆ 混凝土框架 建筑面积
◆ 钢筋 建筑面积 14,
◆ 模板 建筑面积
◆ 砌体 建筑面积
◆ 找平及抹灰 建筑面积 1,
◆ 防水 防水面积
◆ 卫生间做法 卫生间面积
◆ 烟道
◆ 技术措施包干 建筑面积
◆ 变更、签证 建筑面积
◆ 赠送面积 建筑面积 1,
3 门窗工程
◆ 入户门 户数
◆ 管井门 单元数
◆ 防火门 单元数
◆ 雨蓬 单元数
◆ 护栏 建筑面积
◆ 百叶 建筑面积
◆ 窗、阳台门 建筑面积 1,
4 公共部位装修
◆ 楼梯间装修 建筑面积
◆ 外立面涂料装修 建筑面积
◆ 外立面面砖装修 建筑面积
◆ 大堂精装修 大堂面积
◆ 电梯厅精装修 电梯厅面积
屋面平屋面 建筑面积
◆ 阳台、露台做法 实际面积
◆ 楼梯栏杆 单元数
◆ 阳台栏杆 户数
◆ 信箱、报箱等零星项目 户数
5 室内装修
四 主体安装工程费
1 室内水暖气电
◆ 室内给排水 建筑面积
◆ 室内电气工程 建筑面积
2 设备及安装费
◆ 电梯供货及安装 单元数
◆ 消防系统 建筑面积
◆ 三箱 建筑面积
3 弱电系统
◆ 电子可视对讲,居家报警 户数
◆ 电信网络费用 户数
◆ 三表远传费用 户数
liucsh:
干硬性砂浆
liucsh:
单个外侧面按130平米计
liucsh:
设计：现在考虑不做，暂时预留
liucsh:
设计
liucsh:
问区域
各部门责任成本汇总
序号 费用项目 成本总额 销售面积 销售面积单方成本
(万元) (元/m2)
合计 29532
一、项目事务部
1 作业成本
2 牵头控制成本 0 0
二、项目发展部 12, 1,
1 作业成本 0 0
2 牵头控制成本 12, 1,
三、设计管理部
3 作业成本
4 牵头控制成本
四、工程管理部
5 作业成本
6 牵头控制成本
五、 科学城项目管理部
7 作业成本
8 牵头控制成本 15
六、营销管理部
9 作业成本
10 牵头控制成本 0
七、成本管理部
11 作业成本
12 牵头控制成本
八、采购管理部
13 作业成本 0 0
14 牵头控制成本
八、其他调整
15 行政管理费用
项目事务、发展部
项目事务部
1.作业成本：项目事务部为完成项目的报批报建以及地价支付而消耗的成本，是项目事务部独自控制的责任成本，包括内容见下表。
项目 作业量 单位 单价(元) 总费用(万元) 备注
一、开发前期准备费 86, M2 建筑面积
1、报批报建费 86, M2 可售面积
环保报建费等 116, M2 建筑面积
放线、验线费 116, M2 建筑面积
白蚁防治费 116, M2 建筑面积
图纸审查费 116, M2 建筑面积
卫生防疫费 116, M2 建筑面积
消防审查费 116, M2 建筑面积
防雷检测费 116, M2 建筑面积
产权查丈费 86, M2 可售面积
预售查丈费 116, M2 建筑面积
印花税 116, M2 建筑面积
淤泥排放费 116, M2 建筑面积
项目发展部：
2.牵头控制成本：项目发展部负责组织设计管理部、工程管理部、万科城项目管理部、成本管理部等部门以及营销管理部等相关部门进行控制的产品实体成本，包括内容见下表。
项目 作业量 单位 单价(元) 总费用(万元) 备注
总计 86, M2 可售面积
一、土地获得价款 86, M2 可售面积
1、政府地价 116, M2 11, 建筑面积
2、红线外市政设施费 116, M2 建筑面积
3、应缴契税 116, M2 建筑面积
4、前期配合费用 116, M2 建筑面积
广州万科四季花城五期项目事务部资金计划
责任部门 费用名称 费用额度
(万元) 资金计划 备注
2005年2季度 2005年3季度 2005年4季度 2006年1季度
项目事务部 总计
土地成本 合计
政府地价及市政配套费
合作款项
红线外市政配套费
拆迁补偿费
报批报建费 合计
政府报批报建费
增容费 0
管理费用 合计
业务差旅费
咨询费
资料费
交际应酬费
部门交通费
职员通讯费
诉讼费及律师费
设计管理部
1.作业成本：设计管理部为完成项目的方案与施工图设计而消耗的成本，是设计管理部独自控制的责任成本，包括内容见下表。
项目 作业量 单位 单价(元) 总费用(万元) 备注
总计 86945 M2 113 可售面积
一、开发前期准备费
1、规划设计费
概念设计 116964 M2 建造面积
规划设计 116964 M2 建造面积
施工图设计 116964 M2 建造面积
景观规划设计 89307 M2 景观面积
景观施工设计 89307 M2 景观面积
人防设计 4980 M2 建造面积
精装修设计 0
建筑模型 116964 M2 建造面积
建筑研究用房 1 项 建造面积
2.牵头控制成本：设计管理部负责组织工程管理部、万科城项目管理部、成本管理部以及营销管理部等相关部门进行控制的产品实体成本，包括内容见下表。
项目 作业量 单位 单价(元) 总费用(万元) 备注
总计 86945 M2 可售面积
一、主体建安工程设计变更 86945 M2 可售面积
二、主体建筑工程费 86945 M2 可售面积
1、公共部位精装修(含甲供材料) 86945 M2 可售面积
大堂精装修 225 M2 小高层作业面积
电梯厅精装修 1980 M2 小高层作业面积
外立面涂料 M2 小高层作业面积
外立面面砖装修 M2 小高层作业面积
外立面面砖、石材 130 M2 商业作业面积
外立面涂料 M2 TH作业面积
外立面木材装修 M2 TH作业面积
外立面石材装修 M2 TH作业面积
屋面平屋面 M2 小高层作业面积
屋面平屋面 M2 TH作业面积
阳台栏杆 2210 M 小高层作业面积
阳台栏杆 8130 M TH作业面积
车库门等设施 271 樘 TH作业量
电动院门 128 樘 TH作业量
信箱、报箱等零星项目 221 户 小高层作业量
信箱、报箱等零星项目 271 M TH作业量
公共走廊等装修 100 M2 商业作业面积
2、室内装修 86745 M2 921 住宅可售面积
室内装修 44350 M2 1800 TH作业量
室内装修 200 500 商业作业面积
3、门窗工程 86945 M2
钢结构及玻璃雨篷 5 樘 小高层作业量
窗、阳台门 8, M2 小高层作业量
窗、阳台门 27, M2 TH作业量
窗、阳台门 M2 商业作业量
百叶窗 1, M2 小高层作业量
百叶窗 3, M2 TH作业量
护栏 2, M 小高层作业量
护栏 3, M TH作业量
防火门 樘 作业量
管井门 樘 作业量
木质入户门 樘 小高层作业量
木质入户门 樘 TH作业量
三、园林环境工程费 86945 M2 可售面积
1、软景部分 M2 景观面积
2、硬景部分 86945 M2
普通车行道 M2 车行道面积
组团园建 M2 硬质铺贴面积
园建水电（室外照明及背景音乐） 89307 M2 景观面积
3、构筑物 89307 M2 可售面积
4、围墙建造费 86945 M2 可售面积
永久围墙建造费 1034 M 作业量
大门建造费 1 个 作业量
5、水景 86945 M2 可售面积
水景建造费 2400 M2 作业量
6、室外零星设施 86945 M2 可售面积
项目标志 89307 M2 景观面积
雕塑 89307 M2 景观面积
花箱 89307 M2 景观面积
开放摆花 89307 M2 景观面积
遮阳伞,活动家私,垃圾箱等 89307 M2 景观面积
项目指引 1 项
体育(游乐)设施 1 项
四、配套设施费 86945 M2
中水处理系统 1 项 由一期分摊
公交车场 1 项 由一期分摊
幼儿园 1 项 由一期分摊
架空活动 1875 M2
游泳池 1
车位成本摊入住宅 86945 建筑面积
代表签名：
工程管理部
1.作业成本：工程管理部为完成部门工作而耗费的成本，是工程管理部独自控制的责任成本，包括内容见下表。
项目 作业量 单位 单价(元) 总费用(万元) 备注
总计 86945 M2
一、工程管理费
工程保险费 86945 元
2.牵头控制成本：工程管理部负责组织设计管理部、龙津路项目管理部、成本管理部以及营销管理部等相关部门进行控制的产品实体成本，包括内容见下表。
项目 作业量 单位 单价(元) 总费用(万元) 备注
总计 86945 M2 可售面积
一、结构经济指标 可售面积
1、钢筋含量 48 KG/M2 小高层
65 KG/M2 TH
70 KG/M2 公建商业
140 KG/M2 负一层人防
2、砼含量 M3/M2 小高层
M3/M2 TH
M3/M2 公建商业
M3/M2 负一层人防
二、弱电系统费 建筑面积
电子可视对讲,居家报警 221 户 小高层户数
电子可视对讲,居家报警 271 户 TH户数
三表远传费用 221 户 小高层户数
三表远传费用 271 户 TH户数
三、勘察丈量费 可售面积
测绘 114,600 M2 占地面积
文物古迹勘探 114,600 M2 0 占地面积
初勘 114,600 M2 占地面积
详勘 114,600 M2 2 占地面积
四、室外智能化系统费
停车管理系统 2 套 130000 套
闭路监控系统 项 点
周界防范系统 34 点 4800 套
小区门禁系统 19 套 6305 套
无线巡更系统 4 套 4000 点
广播及背景音乐系统 29 点 2500 点
防雷及集中供电 1 套 50000
液晶显示系统 套 套
五、室外消防系统 114,600 M2 占地面积
代表签名：
项目管理部
1.作业成本：万科城项目管理部为完成工程施工、确保工程质量和工期而消耗的成本，是万科城项目管理部独自控制的责任成本，包括内容见下表。
项目 作业量 单位 单价(元) 总费用(万元) 备注
总计 86945 M2 可售面积
一、开发前期准备费 86945 M2 可售面积
1、三通一平费 86945 M2 可售面积
临时道路 3480 M2 70 建筑面积
临时用电 1 项 900838 建筑面积
临时用水 1 项 112089 建筑面积
场地平整 170000 M2 23 占地面积
2、临时设施费 86945 M2 10 可售面积
临时围墙费 1034 M2 230 作业量
临时办公室 1 M2 336267 建筑面积
临时围板 1050 M 322 作业面积
3、室外给排水系统费 86945 M2 可售面积
室外给水、雨污水系统 114600 M2 占地面积
二、工程管理费 可售面积
工程监理费 116964 M2 建筑面积
施工合同外奖金 116964 M2 建筑面积
2.牵头控制成本：万科城项目管理部负责组织设计管理部、工程管理部、成本管理部以及营销管理部等相关部门进行控制的产品实体成本，包括内容见下表。
项目 作业量 单位 单价(元) 总费用(万元) 备注
一、主体建安工程现场签证 86945 M2 可售面积
代表签名：
营销管理部
作业成本：营销管理部为确保项目的销售按照经营计划的要求完成而消耗的成本，是营销管理部独自控制的责任成本，包括内容见下表。
项目 作业量 单位 单价(元) 总费用(万元) 备注
总计 86945 M2 可售面积
一、营销设施建造费 86945 M2 可售面积
二、营销费用 86945 M2 可售面积
采购管理部
1.作业成本：采购管理部为完成部门工作而耗费的成本，是采购管理部独自控制的责任成本，包括内容见下表。
2.牵头控制成本：采购管理部负责组织设计管理部、龙津路项目管理部、成本管理部以及营销管理部等相关部门进行控制的产品实体成本，包括内容见下表。
项目 作业量 单位 单价(元) 总费用(万元) 备注
1、室外燃气系统费 86945 M2 可售面积
管道系统（多层，9层以下，不含别墅） 271 户 4800 户数
管道系统（高层，9层以上） 221 户 3740 户数
2、室外电气及高低压设备费 86945 M2 可售面积
高低压配电设备及安装 5138 KVA 1600 KVA
室外弱电管道埋设 114600 ㎡ 3 占地面积
代表签名：
成本管理部
1.全面负责项目的目标成本：
序号 费用项目 成本总额 销售面积单方成本
(万元) (元/m2)
一 土地获得价款
二 开发前期准备费
三 主体建筑工程费
四 主体安装工程费
五 社区管网工程费
六 园林环境费
七 配套设施费
八 开发间接费
开发成本
九 期间费用
总成本
销售面积 86945
项目 作业量 单位 单价(元) 总费用(万元) 备注
总计 86945 M2
一、造价咨询费用 116964 元 建筑面积
各类产品建筑标准
建 造 标 准
多层6F 小高层18F 情景洋房 架空商业
结构及初装修 结构形式 框架
层数\层高 层\
基础形式 独立基础
平屋面\斜层面 斜屋面
户内平层\错层\复式 1-3楼平层，4、5楼为跃层复式房
单元间有高差\无高差 无高差
外墙 200mm厚粘土空心砖
内墙 100mm厚粘土空心砖
屋面防水 厚聚氨脂涂料防水层
厨卫防水 厚聚氨脂涂料防水层
外墙防水 无单独防水层、涂料防水
屋面隔热 30mm厚聚苯板
门窗工程 单元门
入户门 钢质防火防盗门
阳台门 铝合金门
户内门 模压门
窗 铝合金50平开窗、带纱、中空玻璃
公共部位
精装修 外墙装饰 面砖、涂料
外墙保温
单元入口装饰 花岗石
屋面装饰 英红瓦屋面、钢制成品雨水天沟
电梯厅装饰
大堂 楼地面装饰
墙面装饰
天棚装饰
楼梯间 楼地面装饰 防滑地砖
墙面装饰 乳胶漆
天棚装饰 乳胶漆
栏杆 楼梯栏杆 铁花栏杆
阳台栏杆 预制装配式铁花栏杆
私家花园栏杆
空调板装饰 铁艺百叶
室内装修 厅房 楼地面装饰 乳胶漆
墙面装饰 花岗石
天棚装饰 乳胶漆
窗台及护栏 不锈钢
厨卫 楼地面装饰 防滑地砖
墙面装饰 面砖
天棚装饰 铝扣板吊顶
门槛 大理石
厨卫设备 抽油烟机、煤气灶、排气扇
橱柜 人造石台面、防潮板、含冼菜盆
烟道 成品
阳台 楼地面装饰 防滑地砖
墙面装饰 同外墙
天棚装饰 采用外墙涂料
室内给排水 给水管材 立管钢塑管、户内PPR、排水UPVC
洁具及五金件 美标
室内供暖 无
室内燃气 有
室内电气 穿管布线 PVC管、BV普通导线
配电箱\电表箱 配电箱(剑业)、组装电表箱
开关插座 西门子
灯具 阳台吸顶灯、厨卫筒灯
室内通风空调 美的
高压配电 有
发电机 康明斯
电梯 广州日立
室内消防 有
弱电系统 居家防盗 安盛
对讲系统 安盛
三表远传 电.煤气远传
有线电视 有
电话 有
宽带网 有
室外给排水
室外智能化 停车管理系统 捷顺
小区闭路监控 有
周界红外防越 无
小区门禁系统 有
电子巡更系统 无
园林环境 绿化
建筑小品
道路及广场
围墙
室外照明
零星设施
胡宏:
仅装修房
填表指引
填表指引
1、 本表适用于新项目成本测算、项目定位成本测算、目标成本测算的统一格式。
2、 本表填报的主要责任部门为成本管理部。其中规划指标需设计部配合，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关的部门的讨论结果确定；报批报建费根据项目发展部提供的《房地产税费一览表》及当地优惠政策进行填写，具体项目可根据当地的政策自行增加或删减。
3、 第一级的八大类成本项目及其下的第二级成本项目为集团统一设定，第三级以下的成本项目可根据实际情况进行调整。
4、 开发间接费中的行政费用、资本化利息和期间费用，请财务部提供。
5、 成本测算时应根据量价分离的原则进行计算，并注明量、价的计算思路。新项目或项目定位时的成本测算如无法细分时，可根据当地已结算的同类工程直接填写总价和单价，但应注明参考项目的成本情况。
6、 成本汇总表的总价从各表自动取数，并根据项目的一般分摊原则设置了分摊公式（已在备注中说明），如不符合项目的实际情况请自行修改公式；
7、 项目规模较大或分期开发时，《目标成本测算》中的地价宜按各期或各产品类型的占地面积分摊（当期中的公共用地按各产品类型的可售面积比例分摊），以免因后期规划调整对已完工程的成本核算造成影响。
8、 可销售的商业网点为独立的核算对象时，应作为一种产品类型单独计算其主体建安成本和收益情况。
9、 地面车库、架空层车位、地下车库有产权可销售时应作为独立的核算对象，单独计算其主体建安成本，并根据售价决定是否需要分摊其它六类公摊费用。如其不可售时，其建安成本应全部作为配套设施费全部摊销。
10、 新项目成本测算时，该表应以连同财务测算部分在新项目发展小组实地调研前两天用电子邮件发送到总部财务部成本组。并尽量提供如下资料：项目所在城市政府基准地价或标定地价、税收及优惠政策、政府房地产规费及优惠政策、该区域集团已有类似项目的结算成本、该城市类似项目概算指标、设计概算、投资估算指标等工程造价资料、拟签订土地合约及地价资料、城市水文地质及工程地质勘探资料等。
11、 表中各成本项目所包括的内容详见《万科集团目标成本实施细则》
12、 项目成本测算时，表中与规划有关的数据尽量从规划指标中引用采用公式计算，便于规划改变时自动计算。
管理费用
项目 总额 备注
直接行政费用 1680 35万*8人*6年
管理费用 900
计入开发间接费
2005年 900 花都汽车城应分摊4200*%=900万元
2006年 1000
2007年 1100
2008年 1200
合计 4200
计入期间费用管理费
2005年 1800 花都汽车城应分摊8400*%=1800万元 花城结算面积 100000 %
2006年 2000 城花结算面积 70000 %
2007年 2200 新项目结算面积 50000 %
2008年 2400 花都结算面积 60000 %
合计 8400 合计 280000 %
地价及利息
用地面积 273843
地价
利息
总计
付款时间 支付地价 支付利息 总计
Dec-04 500 0 500
Jan-05 5000 0 5000
Apr-05
Jul-05
Oct-05
Jan-06
合计
