11 项目国民经济评价
本项目开发涉及大量的国有土地资源，对琶洲乃至广州市经济社
会的发展具有长期、重大影响，因此，项目开发有必要从国民经济的
角度考核项目的经济效果。由于土地开发几乎涉及国民经济的各个领
域以及社会经济的各个方面，要完整、客观、准确的估计项目开发对
相关行业、相关区域的影响（如对周围其他土地价值的影响、对相关
产业的促进作用以及乘数效果等）确有相当的难度。因此，我们主要
在项目财务评价的基础上进行国民经济评价。
参数选取
影子价格选取
本项目为城市土地开发项目，这里只确定土地影子价格。
本项目所征用土地征用前的状态比较复杂，其中有部分城镇化的
土地、大部分为农用土地（包括农田、水塘、林地以及部分闲置农
地），国民经济评价中须考虑土地征用前的最佳用途（机会成本），从
而就需要分别计算各类土地的最佳机会成本，然后再进行加权平均。
显然，这样分析的工作量非常巨大。
琶洲地处广州东进、南拓轴的重要节点，目前广州市周边城市化
的进程非常迅猛，预计广州国际会展中心即使不选址琶洲，琶洲也会
较快地实现城市化。我国土地价格的基本现状是：大城市地价高于一
般城市，城市地价高于农村。因此，按照城镇化的土地来计算琶洲土
地的影子价格，更符合稳妥、审慎的原则。
近年来，我国土地管理的宏观调控力度不断加大，有关的法律法
规相继出台，城镇土地市场不断规范化，已经基本实现市场化，土地
价格基本取决于市场供求关系，因此，选取土地的市场价格为其影子
价格。
社会折现率选取
根据国家有关规定，选取社会折现率 Ic=10%。
直接效益和直接费用估算
直接效益估算
本项目的直接效益是土地出让的收入，基于广州土地供应的市场
化程度已经非常高，琶洲土地绝大多数将采用招标、拍卖的方式进行
出让，招标、拍卖的价格已经比较真实地反映了土地的实际价格，故
评价中直接采用财务分析中的数字，不做调整。
直接费用估算
1.投资估算的调整
本项目财务评价中的投资费用为 万元，由于项目投资
费用中所涉及的因素绝大多数都属于市场定价的范畴，故国民经济评
价中直接采用，不做调整。
2.剔除转移支付
在国民经济评价中，国内银行的借贷利息、项目上缴国家的税金、
以及上级管理费和地方政府的有关规费等，既不增加国民经济的资源
消耗，也没有为国民经济作出新的贡献，在计算国民经济费用效益时
应予以剔除。
本项目中应予剔除的金额有，银行贷款利息 万元，土地
征迁税 万元，合计 万元。
3.项目直接投资费用
利用项目财务投资总费用，扣除项目其他投资费用和转移支付费
用，本项目直接投资费用为 万元。
间接效益和间接费用
间接效益
土地是人类活动的直接载体，土地开发与社会经济生活的方方面
面都有不可分割的联系，因此，土地开发的间接效益可以表现在许多
方面，为了避免将间接效益计算扩大化，我们仅从以下几个方面估算
项目的间接效益。
1.对琶洲地区城市化进程的影响
本项目开发使大量的农业用地转变为城市建设用地，使当地部分
农业人口变为非农业人口，大大提高区域的城市比率。据调查和有关
资料显示，目前琶洲岛区域内大部分为农村人口，主要分布在琶洲村、
黄埔村、石基村，区域内城市化率为 %。详见下表：
琶洲区域人口统计情况表
表 11—1 单位：人
琶洲村 黄埔村 石基村 合 计
农业人口 2732 3360 1100 7192
非农业人口 775 3786 400 4961
常住人口 3507 7146 1500 12153
区域现有城市化率 %
注：上表数据来源于对琶洲当地户籍管理机构调查整理。
本项目土地开发将琶洲村的农业土地全部征用，黄埔村和石基村
的农业土地暂时未被征用，这里可以视为琶洲村农业人口全部城市化，
本项目开发导致区域城市率增长到 %。详见下表：
项目开发后琶洲区域人口情况统计表
表 11—2 单位：人
琶洲村 黄埔村 石基村 合 计
农业人口 0 3360 1100 4460
非农业人口 3507 3786 400 7693
常住人口 3507 7146 1500 12153
区域现有城市化率 %
注：上表数据根据项目土地征迁情况预测。
通过对比表 10—1 和表 10—2 数据，本项目开发提高区域城市化
率 %。具有关专家测算，正常城市化率对经济增长的净贡献约为
%，加速城市化对经济增长的净贡献为 %1,这里视本项目的开发
使琶洲区域加速城市化。据调查琶洲岛（三个自然行政村）2004 年国
民生产总值为 25000 万元 2(不含广州珠江啤酒厂产值)。利用以上数据
计算，本项目开发导致区域快速城市化后，区域经济增长量。
25000×%×%= 万元
通过以上分析，本项目开发使当地快速城市化，产生经济效益增
量为 万元。
2.土地开发的乘数效应
土地开发属于乘数效果非常显著的项目，伴随着土地的开发，一
般都会诱发大规模的投资活动。投资乘数是指以投资作为自发性需求
诱因，以一定的边际消费倾向为基本条件，以总的国民收入为结果的
因果对比：
△Y=K*△I K=1/（1-MPC）
式中：△Y 为国民收入增量 K 为投资乘数
△I 为投资增量 MPC 边际消费倾向
当投资总量变化时，必然引起国民经济运行的变化，它的影响不
仅带有方向性，而且具有倍增性。
世界发达国家的 MPC 一般在 之间，我国上海市曾组织专
家就“世博会对上海 GDP 的贡献”进行了分析和研究，测算出上海的
1 资料来源与 2003 年 4 月 28 日，经济导报《中国进入新一轮上升期》。
2 数据经过调查琶洲岛基层行政单位数据，本项目开发使珠江啤酒厂等企业搬迁至其它地区
生产，本项目不对其经济总量产影响。而本项目开发主要将影响 琶洲岛的农业和农村工
业经济总量产生影响。
MPC 为 ，广州市是我国经济发达的地区，其经济发展水平与上海
差距甚微，取其 MPC= 应该比较符合广州的实际情况。
则：K=1/（）=
本项目 2010 年开发完毕，假设本项目乘数效应在 2011 年开始发
生。各年投资乘数效应见附表 11—1。
3.提升周边土地的价值
本次项目开发地域属于琶洲岛未开发土地的一小部分，面积为
万平方米，占琶洲全岛面积的 30%。随本项目的开发，琶洲岛
土地的开发环境日益成熟，市政公建配套等设施完善，将提高周边土
地的实际价值，增加周边土地出让收入。由此，琶洲国际会展中心的
建设和本项目的开发，对琶洲岛以至周边地区土地价值有较大的提升
作用，会展中心已经建成 2 年多，对周边土地价值提升作用已经释放
出来，因此这里只计算项目开发只对琶洲岛土地价值的提升作用。
为准确量化本项目开发对周边土地价值提升效果，研究与琶洲土
地开发相似地区土地价格增长趋势。为了排除国际会展中心对琶洲土
地升值的影响（主要的影响），我们选取与琶洲具有较强可比性的金
沙洲为研究对象，金沙洲土地开发 1992 年开始正式开发，到 1995 年
开始正式出让土地，到 2004 年区域开发基本已经成熟。金沙洲开发与
琶洲土地开采取了同样的开发管理模式和开发策略。
据调查 1998 年前金沙洲居住用地出让价格为 321 元/平方米（楼
面地价），商业用地出让金为 442。2004 年金沙洲居住用地出让价格
为 520 元/平方米，商业用地出让价格为 650 元/平方米。土地价格会随
时间延续而自然上涨，据有关资料显示广州市土地价格平均每年自然
增长 %3，另外，由于土地交易方式的转变（协议转让转变为拍卖、
招标、挂牌）对土地交易价格也有较大的提升作用，通过分析近几年
广州土地出让价格变化趋势，交易方式转变对市场土地价格的提升在
3 广州市土地信息网，《2004 年中国城市地价现状分析》
15%左右。这里扣除土地价格自然增长率和交易方式转变土地价格增
长率后，土地价格增长可以视为由于项目开发因素造成土地价格增长。
1998 年金沙洲土地出让平均价格为 381 元/平方米，2004 年土地
出让均价为 585 元/平方米。区域土地开发后土地价格增长率计算如下：
585-381×（100%+%）
=11%
本项目开发后将影响整个琶洲，岛内规划总面积为 1047 万平方米，
林地面积 156 万平方米，水域面积 65 万平方米，本次项目开发土地
为 万平方米（含市政道路、公建配套等面积），20%4城市规划
化绿地 万平方米，25%5的市政公建配套用地 万平方米。
扣除已开发土地、林地、水域、绿化、市政公建面积，琶洲还有
万平方米的存量土地。琶洲岛在 2004 年没有出让土地，而 2003 年前
出让的土地大多采用协议出让方式，其地价不具备参考性。因此，琶
洲土地出让价格选取本报告预测价格，按每平方米 2530 元/平方米 6
（楼面地价）。由于琶洲到定位为“生态性城市中心区”，假设琶洲未开
发土地平均容积率为 。项目开发对周边土地增值效益计算如下：
2530×11%××= 万元
通过分析和计算，本项目开发后总计为周边土地带来
万元的增值收益。本项目到 2010 年全部开发完成，周边土地增值效益
假设从项目开完成后才全部释放出来。
4.增加就业效益
本项目研究范围内，大量地块属于商业、商务办公、酒店等建设
用地。项目开发期间需要大量的建设用工，开发完成后，更可以为当
7 数据来源《琶洲地区控制性规划》。
5 数据来源《琶洲地区控制性规划》
6 根据国民经济评价原则，按资源最佳配置，这里选取财务预测中 2005 年商务用地出让价
格为基准。
7
381
价格增长率= —15%
地提供大量长期稳定的工作岗位。由于目前我国尚无该方面的计算体
系，也很难比照类似项目量化结果，故本项目只作定性分析。
间接费用
1.城市管理费用
项目开发成功，促进了当地社会经济的快速发展，能在较短的时
间内迅速改变琶洲岛的落后状态，使之成为广州市新的城市中心区。
同时，琶洲需要成立公安、医疗防疫、环保、工商、税务等相应的城
市管理机构，建设共设施、交通设施、环卫设、绿化设施等相应的城
市管理设施。为此，政府每年将需要支出城市管理费用。
有关统计资料显示，北京东城区每平方公里每年城市管理费达
2300 万元 7，参照以上数据并考虑琶洲将建设成为具有国际水平会展
中心的实际情况，琶洲区域内城市管理费用为每平方公里 5000 万元/
年。本项目开发总面积为 平方公里，每年城市管理费用为 15783
万元，由于琶洲高档次的城市发展定位，区域流动人口将积聚增长，
因此区域城市管理费用应每年相应递增 5%。
2.环境保护费用
本项目的开发加速当地城市化进程，使区域内人口集聚增加，将
导致区域内产生大量污水和生活垃圾。为保护区域环境，需要建设相
应的污水处理厂和垃圾处理站，政府将支出相应的环境保护费用。
A.污水处理费用：
区域污水量按用水量的 85%计算，按《城市供水工程规划规范》
和规划用地性质采用不同的用水指标。见下表：
表 11—3 单位：L/人或平米.日
7 数据来源：2005 年，《中国经济周刊》：北京网格化管理 盖茨称赞的“世界级案例”。
序
号
用水项目 用水量 排污量 数量
即时变
化系数
排污量
1 城市居民用水 350 23656
2 宾馆服务用地用水 15 102836
3 商业.金融设施用地用水 10 120344
4 行政办公用地用水 10 424298
5 教育、医疗用地用水 15 69396
6 体育文化用地用水 10 12174
7
根据 2004 年 6 月广东省环保局公布信息，污水处理厂日处理 1 万
吨（立方）污水的单位投资额为 1400 万元——1600 万元，鉴于广州
的实际情况和琶洲为生态型城市中心区，所有污水应达到三级处理标
准，考虑我国目前污水处理大多为一二级处理，这里选取万吨单位投
资额为 3000 万元。另据调查，广州污水处理厂运营成本为 元/吨。
本项目开发后产生的污水处理费用如下：
污水处理厂投资费用：
本项目实际产生污水 立方，为保证区域污水的充分处理
能力，实际应按日处理 3 万立方的标准建设。
3 万立方×3000 万元=9000 万元
污水处理厂年运营费用：
××30×12= 万元
B.垃圾处理费用：
据调查广州市区人均每天垃圾生产量为 公斤，而且我国城市
垃圾正以每年 9%8的速度递增。另据调查，广州已经建成的垃圾处理
站，日处理 1 吨处理能力单位投资为 5—6 万元，处理 1 吨垃圾运营成
本为 150 元/吨。项目开发产生的垃圾处理费用如下：
垃圾处理站投资费用：
8 数据来源：2005 年，经济参考报《一份触目惊心的生活环境污染清单》。
假设垃圾处理站垃圾处理能力为 20 年使用设计能力，本项目覆盖
人口总量为 23656 人，日处理 1 吨处理能力单位投资选取 6 万元，考
虑琶洲地区为生态型城市中心区，垃圾生产递增速度应低于全国平均
水平这里选取 4%。
23656××（100%+4%）
= 万元
垃圾处理年运营费用：
×30×12= 元
由于人均垃圾生产量每年增长 4%，所以垃圾处理运营费用同样每
年也递增 4%。
3.生态环境的损失估计
琶洲目前为广州市内难得的生态岛，人口稀少，空气清新，水质
良好，岛内几乎无任何污染。琶洲岛优质的生态环境不仅有意于岛内
居民的生活，而且对改善广州市的环境也起到相当的调节作用。尽管
琶洲岛的控制性规划中充分考虑了如上因素，尽可能地降低容积率，
并将琶洲岛定位为生态型城市中心区，但随着国际会展中心全部迁址
琶洲，以及岛上人口的增加，大量的建筑物在岛上建成，琶洲自然生
态环境的改变将不可避免。
生态环境损失定量估计，在过去 30 多年里世界各国都进行了相应
的研究，至今没有一个国际统一的计算模式，因此，生态环境的损失
估计目前仍难以进行定量的估计。20 世纪 90 年代初德国科学家
Leipert
20
1000
×6
23656×
1000 ×180
利用“抵御性支付 9”原理计算出社会进程为生活、工作和环境带来的损
害和败坏的支出，（1）工业界和政府的环境保护（占 GDP 的）%；
（2）环境损失费用 %；（3）交通事故 %；（4）高速公路带
来的代价 %；（5）城市发展带来更高的住房费用 %；（6）个
人安全费用 %；（7）健康预防费用 %。结果研究表明城市经
济发展过程中“抵御性支付”超过了 GDP 的 10%，说明 GDP 数字高估
了最终产出总价值 10。
琶洲土地开发同样会造区域的各种经济损失费用增加，根据“抵御
支付性”理论，应该在土地开发国民经济收益中剔除相应的生态环境造
成的费用支出，结合广州、琶洲的实际情况和以上的研究结果，生态
环境损失费用应占项目开发直接经济收益的 8%，这里生态损失费用暂
时以项目直接经济收益的 8%来计算。
效益费用估算一览表
表 11—5 单位：万元
序号 项 目 2005 年前 2005 年后 合 计
1 直接 出让收入
2 城市化
3 乘数效果
4 土地价值提升
5
间接
增加就业效应
6
效
益
合 计
7 转移支付
8 开发费用
9 间接 城市管理
9“抵御性支付”这个概念的提出者 Nordnaus 和 Tobin（1972）曾称之为“工具性支付”
（instrumentalexpendi－ture），即有些花费（无论是国防支出还是防治污染支出）说是
产出，实为投入，名为最终产品，实为中间产品。这里指用来“消除、缓和、抵消、预
防和避免工业社会增长进程给生活、工作和环境条件带来的损害和败坏的支出。
10 数据来源：《中国环境报》2002 年 3 月 8 日，有关报道文献。
10 污水处理
11 垃圾处理
12 生态损失
13
费
用
合 计
注：上表数据详见附表 11—1。
国民经济费用效益流量分析
项目费用效益流量表摘要：
表 11—6
序号 项 目 数 据
1 社会折现率 10%
2 经济内部收益率 %
3 经济净现值 万元
注：上表数据详见附表 11—2。
由上表可知，本项目在社会折现率为 10%的时候，经济内部收益
率为 %，经济净现值为 万元，说明本项目开发具有较
大的社会经济效益。
国民经济评价结论
项目开发具有良好的社会经济效益。项目开发能极大的推进区域
城市化进程，引导城市投资增加区域经济活力，提升周边土地的开发
利用价值创造更多社会财富，增加市民的就业机会等，项目开发实现
广泛的社会效益。
项目国民经济评价表明，在社会折现率为 10%的情况下，项目经
济内部收益率为 %远远高于折现率，说明项目的国民经济净贡献
已经达到并超过了要求。项目经济净现值为 万元，大于零，
表明开发本项目国家可以得到符合社会折现率要求的社会盈余。国民
经济评价数据表明，本项目开发可行。
