案例研究 | 楼市红海突围：极致性价比才是王道
项目表现：开盘售罄九成以上，热点区域里的焦点项目
2025 年长沙新房市场交易区域分化加剧，雨花区、岳麓区等核心区表现突出，外围
板块承压加剧。今天我们要介绍的项目，就是在销售情况相对较好的长沙市雨花区。该项
目不仅是雨花区的销售标杆，更是当前长沙新房市场中"热点区域里的绝对焦点"。
根据 58 安居客研究院项目洞察数据，1-2 月长沙雨花区新房楼市热度在 2 月前与
全市几乎持平，3-8 月高于全市平均水平。
据了解，项目营销中心开放后累计接待客户超 8000 组，线上获客近 2500 组。
2025 年 8 月，该项目首次开盘，推出了 218 套房源，分别为 126 平方米、127 平方米、
139 平方米、170 平方米的四室两厅，首开当日首推房源去化超 95%，远超区域平均水平。
该项目由招商蛇口公司打造，未来也由招商物业做社区运营管理，规划 13 栋 24-
32 层高层住宅，共 896 户，容积率为 。
资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库
资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库
从安居客找房热度 4 月后的周度数据来看，该项目从线上推广开始热度就持续上
升，热度指数从一开始的 45 左右，不断提升到 7 月中旬的 97，8 月初小幅回落后又继
续提升至开盘前的 127。从热度指数的变化来看，形成了"推广蓄势－冲刺爆发"的增长
曲线。
接下来我们将尝试从五个维度来对该项目进行全方位的扫描，试图找到该项目的成
功密码。
项目诊断步骤一：识别项目竞品
我们通过分析两个项目间的客户重叠情况来判定竞品关系，客户重叠度越高，意味
着两个项目对客户的争夺就越激烈。我们挑选出该项目 90 天内客户重合度最高的 10
个项目，从这 10 个项目的位置来看：
华润置地长沙瑞府、中建·翡翠天序、长房悦棠府距离本案 5 公里以内；
华润置地长沙润府、中欣澜庭序、中建·桃李九章、龙湖云河颂、天序 1958 距离本
案 6-10 公里；
邦泰璟和、京盛和府距离本案 10 公里以外。
可见本案的竞品项目分布范围较广。
资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库
项目诊断步骤二：项目综合竞争力比较
我们将该项目与竞品进行对比分析，总体测评显示，该项目在与竞品的比较中，
综合竞争力评分 ，综合排名第 5 位，略低于竞品平均值，综合竞争力处于中等水平。
本盘主要竞品项目
%
%
%
%
竞品A
竞品B
竞品C
竞品D
竞品平均
本案
竞品E
竞品F
竞品G
竞品 h
竞品I
竞品J
竞品项目综合测评得分
价格优势
户型匹配
本盘
竞品平均
.
配套得分客户分流
五大竞争力雷达图
找房热度
资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库
指标说明：项目综合竞争力根据找房热度、客户分流、户型匹配、配套得分、价格优势五
个维度评分综合得出。
从 58 安居客楼盘洞察的五个维度来看，本案与竞品的平均水平整体差异性较小，
其中：
户型匹配高于竞品平均水平；
找房热度欠佳；
价格优势、配套得分、客户分流情况与竞品平均水平基本持平。
资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库
8月本盘及竞品项目找房热度指数
项目诊断步骤三：细项分析，找到核心影响因素
（1） 找房热度：找房热度与竞品对比并不突出，但线下转化效果较好。与竞品项目相
对比，该项目当前热度指数 ，找房热度排在中等位置。据安居客平台统计的项目数据
显示，本盘近 90 天内线上看房人数约 5000 人，最近 30 天看房人数超 2500 人。可见
该项目线下转化效果显著，并且线上热度仍有提升空间，今后可提升项目线上曝光度。
资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库
（2） 客户分流：分流压力较大，需加强营销策略，谨防分流。从项目客户被其他项目
分流的情况分析，该项目分流压力值为 ，处于众多竞品的中前列，被分流压力较
大。该项目需加强营销策略部署，谨防潜在客户被分流，今后可加强产品和品牌形象塑
造，优化营销策略和渠道，提升客户服务体验。
资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库
（3） 周边配套：配套得分较好，配套资源丰富，无明显短板。在交通方面，1 公里内有
5 号线木桥站，2 公里内有长株潭城际 S1 线树木岭站、香樟路站；商业配套方面，3 公里
内有溪悦荟、万坤图悦邻 Mall、长沙旭辉 MALL 等；医疗方面，3 公里内有长沙第九医院、
长沙市中心医院等；教育资源较为丰富，项目北侧配建九年制中雅培粹品牌学校，预计 2027
年开学，3 公里内还有明德雨花实验中学、雅境中学、华益中学、雨花区万境小学等；
生态环境方面，在 3 公里内有长沙沙湾公园、圭塘河风光带等丰富的生态资源。
（4） 户型匹配：户型匹配度高，填补市场需求，并以超高得房率提升性价比。根据我
们的产品供需分析，项目所在的雨花区，120-140 平方米的四室供不应求情况最为明显，供
需不匹配度指数为，其次是 90-120 平方米的三室和 140-180 平方米的四室， 供需不
匹配指数分别为、。该项目在 8 月首次开盘时，推出的户型 126、127、139、170 平
方米的四室两厅，契合区域内对 120-140 平方米的四室需求。
本盘及竞品项目分流压力
图：长沙雨花区户型产品供需不匹配度
数据说明：通过对比目标项目和所在板块在产品类型（户型+面积）上的供需差异，汇总
所有产品类型匹配值得出的综合评分。数值为正，表示项目产品与市场需求缺口不匹配，数值
越大则供大于求的情况越严重；数值为负，表示项目产品契合市场需求缺口，数值越小则反映
该产品类型供不应求。
资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库
在户型设计上，该项目户型层高都为 3 米～ 米，含电梯厅的使用率约 108%～
117%，大大超过同级。
128 平方米的四室两卫户型，四开间朝南（客厅+3 个卧室），客厅宽 米，整
体面宽 米，配备独立电梯入户，空间利用到了极致。
139 平方米的四室三卫户型，四开间朝南（客厅+3 个卧室），客厅宽 6 米，主卧
宽 米，整体面宽 米，配备独立电梯入户。
170 平方米的四室三卫户型，四开间朝南（客厅+3 个卧室），客厅宽 米，主
卧宽 4 米，整体面宽 米，配备独立电梯入户。
（5） 价格水平：合理定价，价格优势适中：项目所在的雨花中心板块是 8 月雨花区找
房热度第 2 的板块。当前，该板块商品住宅销售均价约 万元/㎡，本盘单价约
万元/平方米的价格，但为毛坯出售，出售价格在竞品中为中等位置，但隐藏了
1000-2000 元/㎡的精装成本，消费者可感觉自身需求灵活选择装修预算。
与本案距离 5 公里范围内的华润置地长沙瑞府，所在的高铁新城板块已进入成熟
期，交通、商业、教育等配套均已实景呈现，因此定位纯高端改善，主力户型 143-
307 平方米，近期推售的 144、181、187 平方米的四室，单价 万元/㎡左右；
另一个与本案距离 5 公里范围内的中建·翡翠天序，位于红星洞井板块核心位置，
配套无明显短板，且学区有砂子塘天华小学、麓山天华实验中学这种比较突出的学
校，因此单价在 万元/㎡左右；
第三个在本案 5 公里范围内的长房悦棠府，目前还未开售，该项目周边有雅礼中
学、中雅培粹中学、砂子塘小学、枫树山小学这些较好的学区资源，户型得房率也 高，
预计出售的价格会略高于本案价格。
价格略低于本案的邦泰璟和，主力户型 109-167 ㎡覆盖刚需至刚改，该项目
117-170 ㎡同样聚焦地缘改善客群，与本案高度重合；虽然户型亮点为“独立电梯前室
+ 设备平台” 改造后提升得房率与本案相似，但该项目位于岳麓区梅溪湖板块， 教育和
其他配套资源并不突出，因此整体与本案相对，价差并不算大。
整体看来，本案性价比和户型匹配度极高。
本盘及竞品项目销售均价（元/平方米）
25000
20000
14700
15000
10000
5000
0
资料来源：安居客小程序
资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库
综合分析下来，本案热销可归纳为以下四点：
其一，户型精准匹配市场缺口，搭配高得房率组合拳。聚焦雨花区供不应求的 120-
140 ㎡四室，且大面宽提升空间感，独立电梯入户等设计提升实际得房率；
其二，定价合理， 万元 /㎡毛坯价隐藏精装成本，低于周边高端竞品，性价比突
出；
其三，配套无短板，交通、商业、医疗齐全，教育以未来规划提升预期价值，叠加
招商蛇口品牌与物业保障；
其四，线上获客效果佳，形成 “推广蓄势 - 冲刺爆发” 热度曲线，有效应对分流压力。
